“100만원으로도 강남 빌딩 투자 가능… 부동산 투자 대중화 시대 열겠다”

'저런 건 누구 거지? 어떻게 가졌을까? 한평생 일하면 나도 가질 수 있을까?’ 차창 밖 거대한 빌딩숲을 보며 누구나 한번쯤 던져봤을 질문들. 누군가는 그림의 떡 보듯 자포자기 심정으로 흘렸을 이 물음표를, 누군가는 손수 짜내고 실행해 느낌표로 만들어냈다.

값비싼 부동산을 값싸게 갖는 법? 예창완(30) 대표는 “여럿이 함께 나눠가지면!”이라는 생각에서 첫발을 내디뎠다. 그리고 이를 만들 공작소, 카사코리아를 차렸다. 이 인큐베이터에서 2년 넘게 담금질 했던 그는 11월 25일만 손꼽아 기다린다. 국내 첫 부동산 디지털 수익증권(Digital ABS ‘DABS’) 투자 플랫폼 ‘카사(KASA)’와 이를 통해 공모하는 1호 투자 빌딩 ‘역삼 런던빌’이 첫 선을 보이는 날이다. 커피값으로 강남 빌딩에 투자할 수 있다는 그의 꿈이 발현되는 것이다.

지난 11월 16일 벤처기업의 메카 서울 강남 테헤란로에 있는 사무실로 그를 찾아갔다. 막바지 준비로 동분서주하는 그의 상기된 얼굴을 보곤 이 질문부터 물어보지 않을 수 없었다. 그가 뭣 때문에 이토록 집념을 불태우고 있는지 말이다.

무엇이 당신을 여기까지 오게 만들었나.

“미국 대학에서 공부할 때부터 줄곧 머리에서 떠나지 않던 고민이 하나 있었다. 자산이 한 곳에 쏠리면서 상위 1%가 부의 절반 이상을 가져가 빈부 격차와 사회 양극화가 날로 심해지는 미국 사회를 보면서 느꼈던 점이다. ‘내가 전공하던 컴퓨터사이언스로 격차를 줄이고 자산을 분산시실 방법은 없을까.’ 여기서 나름의 소명의식도 갖게 됐다.”



그래서 무엇을 발견했나. 해법을 찾았나.

”빈부 격차가 가장 극심한 부동산에 시선이 자연스럽게 꽂혔다. 그 중에서도 집중된 자산을 분산시키고, 문턱이 낮아 누구나 접근하기 수월한 부동산 간접투자 시장에 관심을 가졌다. 이를 위해 특히 블록체인의 분산원장 기술에 주목하게 됐다.”



블록체인 분산원장은 어떤 기술인가, 찾던 해답이 됐나.

“모든 데이터를 한 곳에 보관하면서 서비스를 제공하는 시스템이 중앙집중원장이라면, 반대로 분산원장은 중앙 통제 없이 분산된 네트워크에서 각 개인들이 데이터를 공유하고 동기화하는 시스템이다. 개인 접근이 수월하고 데이터 관리가 투명한 점이 강점이다. 이는 자산 편중을 해소하려는 목적과도 일치해 카사 플랫폼에 적용했다.” 그가 이런 사명감으로 숱한 시행착오 끝에 개발한 카사 플랫폼은 금융위원회가 지정하는 혁신금융서비스로 인정받았다. 금융당국이 디지털 형태의 수익증권을 공식적으로 인정한 것은 카사가 처음이다. 금융위원회는 2019년 4월부터 금융혁신지원특별법을 시행, 소비자의 편익을 증대시키는 혁신적인 기술에 대해 혁신금융서비스로 지정하고 관련 규제를 한시적으로 면제·유예해 주고 있다. 카사코리아는 혁신금융서비스로 인가 받은 지난해 12월을 기준으로 앞으로 4년 동안(2+2년) 규제 완화 혜택을 누리게 된다.



디지털 부동산간접투자 시장의 ‘퍼스트 펭귄’이 됐다.

“공모에서부터 디지털 수익증권 발행, 증권의 2차 매매에 이르기까지 모든 투자 거래가 모바일 앱에서 모두 이뤄지는 것도 세계적으로 유일무이한 혁신 사례다. 카사코리아는 이를 위해 지난 2년여 동안 비즈니스 모델 정립, 분산원장 등의 기술 개발, 전문 인재 확보 등에 주력했다. 200억원에 이르는 국내외 투자사들의 지원도 큰 힘이 됐다.”



카사 플랫폼은 어떻게 작동하는지 설명해 달라.

“카사코리아가 빌딩 정보, 증권 발행 수, 공모가, 공모총액 등을 정해 빌딩의 가치를 사고 팔 수 있는 형태로 플랫폼 카사에 올린다. 카사에선 ‘증권 1주=1DABS=5000원’으로 산정한다. 즉 5000원을 투자하면 건물 수익증권 1주를 갖는 것이다. 투자자는 DABS 보유량에 따라 신탁사에서 임대수익을 분기별로 배당 받게 된다. 또한 카사 플랫폼 내 증권거래소에서 매매시세에 따라 2차 거래를 할 수 있어 시세차익도 챙길 수 있다. 증권 거래이기 때문에 소득세 외엔 부동산 보유나 매매에 따른 과세가 없다.”



기존 부동산간접투자 상품들과 다른 점은.

“상업용 부동산은 현금으로 빠르게 전환하기 어려운 비유동적 특성을 갖고 있다. 팔기도 어렵고 사기도 부담스럽고 거래비용도 많이 든다. 카사 DABS는 펀드·리츠 등 기존 부동산 간접투자 상품들의 장점들을 엮은 진일보한 형태다. 펀드·리츠는 약정기간·환매제한 등으로 투자금이 장기간 묶이는 경우가 적지 않다. 하지만 DABS는 이런 제약이 없어 장기간 투자는 물론, 시세 변동에 따라 수시로 매매할 수 있다. 투자자 성향에 맞춰 투자 포트폴리오도 다양하게 구성할 수 있다.”



펀드·리츠보다 더 직관적·개방적인 것 같다.

“그렇다. 리츠는 부동산을 자산으로 갖고 있는 기업의 주식에 투자하는 방식이다. 그 주식을 상장하는 것이 공모 리츠다. 공모 리츠는 수가 제한돼 있고 리츠 기업이 보유한 빌딩이 덩치가 커 유동성이 떨어진다. 반면, 카사의 DABS는 단일 건물에 바로 투자하는 형태여서 부동산의 가치를 좀 더 직관적으로 알 수 있다. 리츠 구조의 복잡함을 없앤 덕분에 중간 플레이어들에게 빠져나가는 수수료 등이 거의 없어 투자자의 이익을 키울 수 있다. 펀드는 중도에 환매가 어렵지만 DABS는 언제든 쉽게 사고 팔 수 있어 소비자의 편익이 크다. DABS가 투자기회를 더 넓혀주는 것이다.” DABS가 이처럼 펀드·리츠보다 장점이 많다면 투자자에겐 얼마만큼의 수익을 안겨줄 수 있을까? 부동산간접투자 상품의 지난해 연평균 수익률은 부동산펀드 4%, 리츠 7%에 이른다. 이는 요즘 은행 예금이자나 부동산 직접투자보다 2~3배 높은 수준이다. 최근 3년 동안 부동산 값이 가파른 상승세를 지속한 점도 부동산 간접투자의 수익률을 높이는데 일조하고 있다. 카사코리아가 11월 25일 처음 공모하는 1호 투자 상품은 서울 강남 역삼동에 있는 런던빌 빌딩이다. 미국 국제학교 PCA의 한국 분교인 PCA코리아가 5년 간 임차한다. 카사코리아가 예상하는 연간 임대수익률은 3%대다.



기대 수익률이 펀드리츠보다 더 적은 것 아닌가.

“카사코리아가 예측한 런던빌의 연간 임대수익률은 약 3.4%다. 서울 역삼동 건물들의 연평균 시세 상승률은 약 5%에 이른다. 지난 20여년 동안 서울 주요 지역의 오피스 등 상업용 부동산의 시세는 연평균 약 7% 상승했다. 즉, 임대수익과 가치 상승에 따른 수익을 합하면 8%에서 많게는 10%대의 수익을 기대할 수 있다. 2호 상품도 강남 테헤란로 중심가에 있는 오피스여서 수익 상승을 기대할 수 있다.”



브랜드의 신뢰도를 높이기 위해 갖춘 시스템은.

“결국 투명한 공모, 전문기관들과의 파트너십, 안정적 시스템이 카사코리아에 대한 신뢰도와 부동산 상품의 인지도를 높인다고 생각한다. 이를 위해 상장 건물의 선정부터 공모·청약·증권거래·수익배당까지 모든 과정을 국내 ‘톱’ 기관들과 손잡고 운영한다. 가람감정평가·중앙감정평가가 건물 가치를 평가하고, 한국자산신탁·한국토지신탁·코람코자 산신탁이 신용보증·건물관리·임대운영을 전담한다. 하나은행·국민은행·신한금융투자 등이 투자금 관리와 청산을, 금융위원회가 증권신고서 승인을 맡는다.”



카사코리아를 어떻게 성장시킬 것인가.

“수도권을 중심으로 우수한 입지와 다양한 크기의 우량 빌딩들을 선보여 부동산 투자의 장벽을 낮추고 대중화에 앞장서는 프롭테크 기업으로 발전시킬 것이다. 또한 금융서비스를 아시아로 확대시켜 아시아 투자자들이 집 소파에 누워서 아시아 각국의 부동산을 소액으로 사고파는 날을 만드는 게 꿈이다.”

※ 카사코리아 - 예창완 대표가 지인들과 2018년 4월에 설립한 프롭테크 스타트업. 고액자산가들이 독식 투자해온 도시 빌딩의 투자 수익을 5000원 단위 소액으로 쪼갠 디지털 수익증권(Digital ABS ‘DABS’)으로 변환 발행해 대형 고가 부동산에 누구나 손쉽게 투자하고 거래하도록 만든 금융 플랫폼 서비스 ‘카사’를 개발했다. 투자 대중화와 금융 상생을 구현하는 기술로 평가 받아 금융위원회가 2019년 12월 혁신금융서비스로 지정했다. 카사 플랫폼 개발엔 카카오벤처스 등 13개 투자사가 약 200억원을 투자했으며, 플랫폼 운영엔 은행·신탁·보안·감정평가 등 11개 협력사가 참여하고 있다.

- 박정식 기자 park.jeongsik@joongang.co.kr

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