이 같은 컨설팅이 공인중개사법상 중개행위에 해당하는지 여부는 중개업자의 주관적 의사가 아닌 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를위한 행위라고 인정되는지에 따라 판단하게 되는데요(대법원 2014. 7.10. 선고 2012다42154 판결). 법원은 부동산 중개행위가 부동산 컨설팅 행위에 부수해 이루어졌다고 해서 이를 공인중개사법 소정의 중개업에 해당하지 않는다고 볼 것은 아니(대법원 2007 1. 11. 선고 2006도7594 판결)라면서 법정 한도를 초과하는 수수료를 받은 공인중개사에게 유죄를 선고한 바 있습니다. 이 같은 행위가 공인중개사법의 입법취지를 훼손하고 위법에서 정한 규제와 처벌을 회피하려는 의도가 있어 그 죄질이 가볍지 않다고 판단한 것이죠.  
 
질문자와 유사하게 경매절차를 피하기 위해 계약을 맺은 사례에서도 대법원은 “컨설팅 업체가 매수인과 매각가액을 조율한 것은 전형적인 부동산 중개행위에 해당하고, 컨설팅 업체가 매도인의 채무를 대납하고 경매를 정지시킨 행위 등도 부동산 중개의 부수적인 행위로 볼 수 있으며, 임대수익을 분석해주고 세무상담을 해 준 내용도 부동산의 일반적인 현황이나 간단한 세무상식에 불과해 컨설팅 업체가 부동산 중개와 별개인 권리분석이나 세무상담에 관한 컨설팅 용역을 제공했다고 보기 어렵다”면서 매도인이 법정 중개수수료 상한을 초과하여 컨설팅 업체에 지급한 수수료는 부당이득으로 반환해야 한다고 판단했습니다(대법원 2016. 6. 23. 선고 2016다206505 판결).
 
법정 한도를 초과하는 부동산 중개수수료를 받지 못하도록 한 공인중개사법 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다고 봐야 합니다. 따라서 부동산중개업법 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효인데요(대법원 2007. 12. 20. 선고2005다32159 전원합의체 판결). 질문자께서 중개 이외의 서비스를 제공받지 못했다면 법정 중개수수료만 지급하시면 되기 때문에 그 한도를 초과하는 수수료에 관해서는 지급하지 않아도 되고, 이미 지급하였다면 부당이득반환을 청구해볼 수 있겠습니다.
 
※필자는 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 소속 변호사로 일했다. 

임상영 변호사

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