[이코노미스트 이병희 기자] 정부가 부동산 거래와 대출을 억제하는 내용을 핵심으로 한 ‘10·15 부동산 대책’을 발표한 이후 금융소비자들 사이에서는 대출한도가 얼마나 줄어들지에 대한 우려가 커지고 있다.

정부는 서울 25개 구와 경기 12개 지역을 규제지역으로 지정하고, 주택담보대출비율(LTV)을 기존 70%에서 40%로 낮췄다. 또 ‘스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)’ 금리를 상향 조정하고, 전세자금대출도 DSR 계산에 포함하기로 했다. 실제로 부동산 거래를 위해 은행에서 빌릴 수 있는 금액 자체가 줄어드는 셈이다.

주택가격 15억원 미만 주택은 대출 최대 한도(6억원)가 유지되지만, 핵심은 스트레스 금리 인상에 있다. 스트레스 금리란 현재 금리 외에 ‘앞으로 금리가 오를 수 있다’는 가정을 반영해 대출심사 시 추가로 적용하는 가산금리를 뜻한다.

예를 들어 현재 금리가 4%일 때 스트레스 금리 1.5%포인트를 더하면, DSR 계산 시 5.5% 금리로 상환능력을 따진다는 의미다. 정부는 이번 대책에서 이 가산폭을 3%로 높였고, 결과적으로 차주는 7% 금리 기준으로 평가받게 된다.

예를 들어 연봉 1억원인 회사원 A씨의 DSR이 40%라면, 연간 원리금 상환 한도는 4000만원이다.
A씨가 30년 만기·금리 4%의 변동금리형 주담대를 받을 경우, 기존(스트레스 금리 1.5%)에는 약 5억8700만원까지 가능했지만, 스트레스금리를 3%로 상향하면 한도는 5억100만원으로 줄어든다. 대출 가능 금액이 8600만원(약 15%) 감소하는 셈이다. 연소득이 낮을수록 체감은 더 크다. 연소득 5000만원인 B씨는 기존 대출 가능금액이 2억9400만원에서 2억5300만원으로 줄어, 한도가 약 4000만원 감소한다.

금융당국은 2023년 하반기부터 스트레스 금리 제도를 도입하면서 “차주별 DSR을 현실화하기 위한 완충장치”라고 설명했지만, 당시에도 시장에서는 “대출절벽”이라는 우려가 나왔다. 실제로 2023년 스트레스 금리를 1%→1.5%로 상향했을 때, 대출 한도는 평균 5~6% 축소됐다. 이번에 다시 3%로 인상되면, 추가로 6~9% 정도 한도 감소가 예상된다.

정부는 오는 29일부터 1주택자의 전세대출 이자 상환분도 DSR에 포함하기로 했다. 이 경우 연소득 5000만원인 차주가 전세대출 2억원을 이용하면 DSR이 약 14.8%포인트 상승한다. 만약 전세대출을 받은 사람이 따로 주택을 구입하려고 해도, 사실상 대출 여력이 사라진다는 분석도 나온다. 현재 수도권에서 전세대출을 받은 1주택자는 약 5만명으로 파악된다. 

정부는 “과도한 대출을 통한 주택가격 상승 기대를 억제하기 위한 조치”라고 설명했지만, 일각에서는 “이제는 현금 부자만 집을 살 수 있는 구조”라는 비판도 나온다.

한 부동산 업계 관계자는 “강남 등 초고가 주택을 구입하는 사람 대부분은 자금 여유가 충분하다”며 “대출이 몇억 줄어든다고 큰 영향을 받지 않는다. 오히려 중산층만 더 어려워졌다”고 말했다.

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