[이코노미스트 이승훈 기자] 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료(5월 9일)를 앞두고 부동산 시장이 관망 국면에 접어들고 있다. 유예 기간 동안 출회된 매물이 상당 부분 소화된 가운데, 보유세 강화 가능성까지 거론되면서 매도와 매수 모두 눈치보기에 들어간 모습이다. 강남권은 상승세가 둔화된 반면, 외곽 중저가 단지는 실수요가 유입되며 오름세를 이어가는 등 시장 양극화도 뚜렷해지고 있다. 

유예 종료를 앞두고 시장 흐름도 빠르게 바뀌고 있다. 그간 절세 목적의 매물이 집중적으로 출회되며 거래가 이어졌지만, 최근에는 매물 증가세가 둔화되며 관망 분위기가 짙어지고 있다. 시장에서는 유예 종료 이후 매물과 거래가 동시에 줄어들 가능성이 크다는 관측이 나온다. 

유예 종료 앞두고 관망 확대…시장 ‘눈치싸움’

현행 다주택자 양도세 중과 제도는 조정대상지역 기준으로 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 가산하는 구조다. 여기에 지방소득세까지 더해지면 3주택자의 실효세율은 최고 82.5%에 달한다. 유예 종료 이후 이 같은 세 부담이 다시 적용되면 다주택자들이 매도를 서두르기보다 관망으로 돌아설 가능성이 크다는 분석이다. 

정부 정책 기조도 시장에 영향을 미치고 있다. 새 정부는 출범 초기 ‘6·27 대출 규제’를 통해 금융 규제 중심의 시장 안정에 나섰고, 세금 규제는 상대적으로 신중하게 접근해 왔다.

다만 지난해 ‘9·7 공급대책’ 발표 이후에도 서울과 경기 일부 지역 아파트값이 급등세를 이어가자, 정부는 ‘10·15 대책’을 통해 규제 범위를 대폭 확대했다. 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정하고 주요 지역을 토지거래허가구역으로 추가 묶으며 시장 과열 차단에 나선 것이다.

최근에는 거래세 완화 대신 보유세 강화 가능성이 거론되면서 시장 불확실성이 더욱 커지는 모습이다. 세 부담의 중심이 거래 시점에서 보유 단계로 이동할 경우 매물 출회 유인이 약화될 수 있다는 점에서다. 

시장 반응은 지역별로 엇갈리고 있다. 서울 집값의 바로미터로 꼽히는 강남3구와 용산구는 상승세가 둔화되거나 혼조세를 보이며 관망 흐름이 이어지고 있다. 한국부동산원에 따르면 4월 넷째 주 서울 아파트 매매가격은 0.14% 상승했지만, 상승폭은 전주 대비 소폭 둔화됐다. 강남구는 -0.02%로 10주째 하락 흐름을 이어갔고, 송파구(0.13%)와 서초구(0.01%)는 상승 전환했지만 상승폭은 제한적이었다.

반면 노원·도봉·강북 등 ‘노도강’과 금천·관악·구로 등 ‘금관구’ 등 외곽 지역은 0.20% 안팎의 상승률을 기록하며 상대적으로 높은 오름폭을 보였다. 대출 규제와 가격 부담 영향으로 수요가 중저가 단지로 이동하고 있다는 분석이다. 

강남 주춤·외곽 상승…수요 ‘중저가 이동’

실제 거래 지표에서도 차이가 확인된다. 한강벨트 7개 구(성동·마포·광진·영등포·동작·양천·강동)의 매물 흡수율은 36.9%로 강남권(16.6%)의 두 배를 웃돌며 수요 이동이 가속화되는 양상이다. 

가격 흐름도 엇갈리고 있다. 올해 1분기 서울 전용면적 84㎡ 아파트 평균 매매가격은 약 11억9000만원으로 전년 동기 대비 약 20% 하락했다. 유예 종료를 앞두고 급매물이 집중적으로 거래되며 평균 가격을 끌어내린 영향이다. 

반면 전세가격은 상승세를 이어가고 있다. 같은 기간 전세 보증금은 약 7억1000만원으로 7% 이상 상승했다. 매물 부족과 실수요 증가가 맞물리면서 전세가격 상승 압력이 지속되고 있다는 분석이다. 

여기에 공급 지표 악화까지 겹치며 시장 불균형은 심화되는 모습이다. 국토교통부에 따르면 지난달 서울 주택 인허가 물량은 1815가구로 전년 동월 대비 75.3% 감소했고, 아파트 인허가도 1005가구에 그치며 85.5% 급감했다.

준공 물량 역시 서울은 1861가구로 46.4% 줄었고, 전국도 24.3% 감소했다. 반면 전국 착공과 분양은 일부 반등했지만, 서울 착공은 1239가구로 28.3% 감소하며 지역 간 온도차를 보였다. 

단기적으로 서울 공급 기반이 빠르게 약화되면서 수급 불균형이 심화될 수 있다는 우려가 나온다.

전문가들은 당분간 관망세 속에서 지역별 양극화 흐름이 이어질 것으로 보고 있다. 유예 종료 이후 매물 감소와 정책 방향 변화가 맞물릴 경우 거래 위축과 가격 변동성이 동시에 확대될 수 있다는 전망이다.

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