[이코노미스트 이용우 기자] 코스피가 지난해에 이어 올해도 글로벌 주요 증시 가운데 가장 높은 상승률을 기록하며 ‘코리아 프리미엄’ 기대감이 커지고 있다. 개인투자자들이 160조원에 달하는 순매수로 국내 증시 상승을 이끌면서 한동안 부동산에 묶여 있던 자금이 주식시장으로 이동하는 ‘머니무브’가 본격화할 것이란 전망도 잇따랐다.

하지만 실제 자금 흐름은 기대와 다소 다른 방향으로 전개되는 모양새다. 부동산 자금이 대거 증시로 이동했다는 근거는 제한적인 반면, 주식 투자로 얻은 수익과 금융자산 매각 대금이 다시 주택시장, 특히 서울 강남권으로 흘러 들어가는 ‘역(逆) 머니무브’가 나타나고 있기 때문이다.

개미 161조 순매수…원천은 소득 증가·신용 확대

한국거래소에 따르면 올해 국내 증시 상승을 이끈 주체는 개인투자자로 나타났다. 올해 5월까지 개인투자자는 국내 증시에서 161조1200억원을 순매수했다. 같은 기간 외국인과 기관이 각각 142조270억원, 3조6054억원을 순매도한 물량을 개인이 대부분 받아내며 코스피 상승을 견인한 셈이다.

특히 개인 투자자들은 같은 기간 삼성전자를 45조5980억원, SK하이닉스를 40조8210억원 순매수하며 ‘삼전닉스’ 랠리를 이끌었다. 두 종목의 주가도 급등하면서 투자 수익이 크게 늘었을 것으로 예상된다. 

시장에서는 이 같은 대규모 투자 자금이 어디에서 나왔는지를 두고 다양한 분석이 제기됐다. 일각에서는 부동산 매각 자금이 증시로 대거 이동했다는 해석도 나왔지만, 실제로는 개인 소득 증가와 금융 레버리지 확대가 투자 재원의 상당 부분을 차지했다는 분석에 무게가 실린다.

삼성증권은 한국은행 자료 등을 토대로 올해 개인 투자 재원을 추산한 결과, 올해 연간 소득 증가율을 4.0%, 가계 가처분소득 가운데 소비하지 않고 남는 저축률을 9.0%로 가정할 경우 올해 5월까지 저축 규모는 약 98조9000억원에 이를 것으로 분석했다. 이 같은 가정도 보수적으로 본 것으로, 실제 올해 1분기 가계 총저축 금액이 이미 전년 동기 대비 11.8% 급증한 상황이다.

이 가운데 40%가 국내 주식시장으로 유입됐다고 가정하면 개인 순매수 증가분은 약 39조5000억원으로 계산했다.

김재우 삼성증권 연구원은 국내 주식 비중을 40%로 설정한 배경에 대해서는 “2020년∼2024년 금융자산 내 금융투자 상품 비중이 25% 안팎이었다”고 밝혔다. 여기에 5월 말 기준 증권사 신용공여 잔액이 38조원으로 연초보다 10조6000억원 늘어난 점과 가계대출 증가분 등을 감안하면 약 13조원가량이 추가 투자 재원으로 활용된 것으로 추산된다.

반면 부동산 매각 자금이 대거 증시로 이동했다는 해석에는 신중한 시각이 나온다. 김 연구원은 “올해 상반기를 놓고 보면, 부동산에서 증시로의 자금 이동은 충분한 설명력을 지니지 못하는 것으로 판단된다”고 밝혔다. 그 이유로 ▲5월 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 늘어난 부동산 거래 ▲거래대금에서 주택담보대출이 차지하는 비중 감소 등을 제시했다. 고액 자산가가 아니라면 주택 구매에 필요한 자금이 부족해지면서 증시 자금이 주택 구매에 활용됐을 가능성이 높다는 분석이다.

주식 수익 실현 자금 ‘강남으로’

실제로 올해 들어 코스피가 삼성전자와 SK하이닉스를 바탕으로 9000포인트까지 상승한 상황에서 주식 수익 자금을 활용한 주택 구매 비중은 높아진 것으로 나타났다. 국회 국토교통위원회 소속 김종양 국민의힘 의원이 국토교통부에서 제출받은 주택자금조달계획서에 따르면 올해 1~4월 주식·채권 매각대금으로 마련된 주택 매입 자금은 총 3조7254억원으로 집계됐다.

이 가운데 65%인 2조4396억원이 서울 주택 매입에 사용됐다. 자치구별로는 강남구가 3706억원으로 가장 많았고 송파구 3531억원, 서초구 2903억원, 용산구 1838억원 순이었다. 주택 매입 자금에서 주식·채권 매각대금이 차지하는 비중도 강남권이 가장 높았다. 올해 1~4월 기준 서초구는 12.9%로 전국 최고 수준을 기록했고, 강남구 12.8%, 용산구 12.7%, 송파구 9.8%가 뒤를 이었다.

젊은 층에서도 금융자산을 활용한 주택 매입은 빠르게 늘고 있다. 박상혁 더불어민주당 의원이 한국부동산원으로부터 제출받은 주택자금조달계획서를 분석한 결과, 2030세대의 주택 취득 자금 가운데 주식·채권 매각 대금 비중은 최근 2년 동안 큰 폭으로 증가했다.

특히 강남권 상승세가 뚜렷했다. 올해 2분기(4월~5월 11일 기준) 강남 3구에서 2030세대의 주택 매수 자금 중 주식·채권 매각 대금 비중은 11.1%로 지난해 같은 기간보다 7.8%포인트 늘었다. 같은 기간 서울 전체는 6.5%로 3.8%포인트, 경기·인천은 4.3%로 2.7%포인트 각각 증가했다.

시장에서는 앞으로 코스피가 추가 상승하더라도 증시 수익이 다시 주택시장으로 흘러 들어가는 현상이 뚜렷해질 수 있다는 전망도 나온다. 부동산 가격 상승 기대가 유지되는 한 투자자들이 주식 수익을 실현해 강남 등 핵심 지역 부동산을 매입하려는 수요가 커질 가능성이 높기 때문이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “변동성이 큰 주식 수익에는 ‘언제든지 사라질 수 있는 불안한 돈’이라는 꼬리표가 붙는 반면 주택에는 ‘안전한 자산’이라는 꼬리표가 붙는다”며 “(주식 시장에서 부동산으로의) 과도한 유입을 막으려면 파격적인 세제 혜택과 강력한 주주환원 정책으로 금융자산 자체의 매력과 신뢰를 키워야 한다”고 설명했다.

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