[Tax] 부동산은 상속 후 양도가 유리

부동산을 물려주면 다른 자산보다 상대적으로 상속세를 적게 낼 수 있다. ‘가격 평가의 차이’ 때문이다. 예금이나 펀드 같은 금융자산은 숫자가 그대로 드러나지만 부동산은 시가를 쉽게 알기 어려운 자산이다. 상속세를 신고할 때 시가를 알 수 없거나 정확하게 파악하기 어려우면 정부에서 정한 공시가격(기준시가 등)으로 신고할 수 있다. 기준시가는 시가보다 낮은 경우가 많아 상속세를 덜 낼 수 있다.

물론 모든 부동산을 기준시가로 신고할 수는 없다. 토지나 상가, 단독주택이라면 유사한 물건이 없는 경우가 많고 거래도 잘 되지 않아 통상 기준시가로 신고할 수 있다. 이와 달리 공동주택인 아파트는 주변의 시세가 그대로 노출되기 때문에 기준시가로 신고하기 어렵다. 금융자산을 물려줄 때와 비교해 유리한 점이 거의 없는 것이다. 특히 아파트보다 금융자산 상속이 더 유리할 수 있다. 금융자산은 금융재산상속공제를 받을 수 있다. 2000만~2억원까지 추가로 공제 받을 수 있는 혜택이 있다.

부동산은 팔 때 양도소득세도 내야 한다. 상속 전에 팔지, 상속 후에 팔지 고민하는 경우가 많다. 일반적으로는 상속 후에 팔면 양도세가 적게 나온다. 오래 전에 취득해 차익이 늘어난 부동산은 상속 전에 팔면 양도세 부담이 크지만 상속 후에 팔면 상속받은 자의 취득가액이 높아지기 때문에 양도차익이 줄어드는 것이다.

아버지에게 시가 10억원짜리(기준시가 5억원) 토지를 상속받은 김씨의 케이스로 알아보자. 아버지의 토지 취득가액은 3억원으로 상속 전에 팔았다면 7억원(10억원-3억원)의 양도차익 전체에 대해 양도세를 내야 했을 것이다. 반면 상속 후에 10억원에 팔면 김씨의 취득가액은 상속 당시 시가인 10억원이므로 팔 때 양도세가 없다. 이렇게 취득가액을 높인다는 측면에서는 부동산 상태로 상속한 후 양도하는 게 더 유리하다. 단, 주의할 점은 상속세 신고가액에 따른 상속세 부담액과 양도세를 잘 따져 봐야 하는 것이다. 상속세 신고가액이 기준시가인지, 시가인지에 따라 세부담이 달라지므로 어떤 가격으로 신고할지 검토가 필요하다.

우선 양도세를 살펴 보자. 김씨가 기준시가 5억원으로 상속세를 신고한 경우 취득가액이 5억원이 돼 약 1억8000만원의 양도세가 나오지만 시가 10억원으로 상속세를 신고했다면 양도세가 없으므로 시가로 신고하는 쪽이 더 유리하다. 반면 상속세는 양도세와 반대의 결과가 나온다. 김씨의 상속세율이 50%(과세표준 30억원 초과 가정)일 경우 기준시가 5억원으로 신고하면 50%인 2억5000만원이 상속세이고, 10억원의 시가로 신고하면 5억원이 상속세로 계산되어 기준시가로 신고한 경우가 훨씬 유리하다. 결국 김씨의 전체 세부담을 비교하면 기준시가 5억원으로 신고한 경우 세부담은 4억3000만원(양도세 1억8000만원+상속세 2억5000만원), 시가 10억원으로 신고한 경우 세부담은 5억원(양도세 0+상속세 5억원)이다. 기준시가로 신고할 때 세 부담이 적다.

그러나 김씨의 사례를 기준으로 모든 의사결정을 내릴 수는 없다. 부동산 물건의 종류, 피상속인의 재산 규모, 양도시기나 양도가액, 취득가액에 따라 결과가 달라질 수 있다.