서울시가 문화재 주변 지역 등 개발 제한으로 활용하지 못한 용적률을 다른 곳에 팔 수 있는 ‘용적이양제’를 도입하기로 결정했다. 이 제도를 시행한 나라는 우리나라가 처음이 아닌데, 미국 뉴욕과 일본 도쿄가 벤치마킹의 대표적인 사례로 거론된다.용적이양제를 이해하려면 용적률과 건폐율부터 알아야 한다. 용적률은 대지면적에 연면적의 비율을 말한다. 예를 들어 1000㎡ 넓이 땅에 용적률 500%를 적용하면 연면적이 5000㎡인 건축물을 지을 수 있다는 뜻이다. 쉽게 표현하면 바닥면적이 1000㎡인 건물을 5층 높이로 올릴 수 있다는 뜻이다. 하지만 건물을 지을때 건폐율도 따져야 한다. 건폐율은 대지면적 가운데 최대한 건축을 할 수 있는 면적을 나타내는 비율이다. 건폐율이 50%이면 1000㎡ 대지에 바닥면적이 500㎡인 건물을 세울 수 있다. 만약 건폐율 50%·용적률 200%의 규제를 받는 지역에 1000㎡ 대지를 보유했다면 바닥면적이 500㎡짜리 건물을 4층까지 올릴 수 있다는 계산이 나온다. 하지만 문화재 보호 등 특정 규제로 용적률을 100%까지만 사용했다면 대지 소유주 입장에서는 재산권을 모두 행사하지 못하는 불이익을 받을 수 있다. 용적이양제는 이 때 쓰지 못한 나머지 100%의 용적률을 일정한 대가를 받고 다른 사람이나 사업장에 넘길 수 있도록 하는 제도인 것이다. 개발권양도제(TDR) 통해 공중권 사고 파는 미국해외에서는 개발권양도제(TDR)란 명칭으로 운영되고 있다. TDR은 토지의 상부 공간을 별도의 재산으로 보는 ‘공중권’이 도입된 국가에서 활용하고 있는 제도다. 공중권이란 도시내 공지를 포함한 기존 건축물, 도로 등 현존하는 구조물의 상부공간에 대한 개발권리를 말한다. 미국 뉴욕, 일본 도쿄 등이 대표적이다. 미국의 경우 TDR를 도입해 개발가능한 면적을 다른 건물이나 지역으로 이전해 사용 가능토록 한다. 즉 인근 저층건물의 공중권을 매입해 다른 건물을 용적률이 초과한 초고층 건물로 개발할 수 있는 것이다. 특히 TDR 은행을 통해 양도·양수 지역을 중재한다. 뉴욕 ‘서밋 원 밴더빌트’는 TDR을 통해 인근 그랜드센트럴터미널, 바워리세이빙 빌딩의 용적률을 이전받아 용적률 약 3000%의 93층 초고층 빌딩으로 개발됐다. 뉴욕 그랜드센트럴 터미널의 공중권을 매입해 초고층 빌딩 건설에 성공한 ‘메트라이프’ 빌딩도 공중권을 활용한 대표적 사례다. 지난 1913년에 완공된 그랜드센트럴 터미널은 화강암 및 대리석 외관, 천장벽화 등의 건축적 가치와 역사적 의미를 가진 건축물이다. 하지만 1950년대 이후 교통수단 발달로 기차수요가 빠르게 감소하자 철거 위기에 직면했으나, 역사적 가치 보존과 뉴욕 시민들의 반대로 터미널을 유지하기로 결정했다. 이에 1954년 뉴욕시는 그랜드센트럴 터미널에 대해서 50층 규모의 공중권을 부여했고 이후 팬암빌딩이 이 공중권 일부를 매입해 1963년에 완공, 오픈 당시 상업용 오피스 건물 중 세계최고의 규모를 자랑했다.뉴욕시는 미드타운을 특별용도지역으로 지정해 TDR을 시행하고 있으며, 역사적 건물의 보존과 더불어 뉴욕 미드타운의 랜드마크적 의미를 강화하는데 이를 활용하고 있다. 아울러 공중권 거래는 저층건물 소유주의 이익 보존과 더불 도시재생 및 공공시설 관리 방안으로도 활용되고 있다. 공공시설 개발로 손실을 입은 토지소유자들은 TDR제도를 통해 다른지역에서 보상을 받을 수 있는데, 뉴욕의 하이라인 공원(High Line Park)은 대표적인 도시재생 사례로 꼽힌다.뉴욕시는 2005년 하이라인 지역을 특별지역으로 지정하고 고가철도 아래 토지소유주에게 인접지역의 개발권을 이양해 손실을 보상해줌으로써 갈등을 해결했다. 이후 2009년 고가철도는 하이라인 공원으로 재탄생했다.TDR은 뉴욕시에서 가장 광범위하게 활용되고 있는데, LA·덴버·시애틀·워싱턴DC 등 다른 대도시에서도 활용되고 있다. LA의 경우 1975년부터 TDR프로그램이 등장했으며, 시애틀은 1985년에 시행, 역사적 건축물 보전·미술관 및 극장 운영 등의 목적으로 활용되고 있다. 특히 대도시의 공중권 가격은 지속적으로 상승하는 추세다. 조망권이 좋은 고층아파트 및 오피스 빌딩의 가치가 점차 높아지면서 공중권 매입에 대한 관심은 꾸준히 증가하고 있다. 초고층 건물의 건축비용은 상당한 규모가 지출되나, 완공 이후 랜드마크적 건물 위상과 조망권 확보 등에 힘입어 자산가치가 빠르게 증가하기 때문이다.일본도 공공시설 유지보수에 필요한 재원확보를 위해 공중권을 활용하고 있다. JR(동일본 여객철도주식회사)은 도쿄역 개조 비용을 충원하기 위해 도쿄역 부지의 용적률을 매각했다. 일본은 도시계획법, 건축기준법을 개정한 특례용적률 적용지구 제도를 도입했다. 특례 지구로 지정된 지역내에서 건축부지의 지정 용적률 일부를 여러 건축물에 이전 가능토록 하고 있다. 지난 1914년에 지어진 도쿄역과 도쿄스테이션 호텔은 본래 모습으로 복원하는 공사를 2007년에 시작하면서 필요한 비용을 충당하기 위해 도쿄역을 포함한 주변 오피스 지역(오테마치·마루노우치·유락초 지구)을 특례지구로 지정한 후 도쿄역 용적률을 인근 빌딩 등에 매각해 자원을 마련했다. 일본 도쿄의 ‘신마루노우치’ 빌딩(용적률 1760%)과 ‘그랑 도쿄’(용적률 1300%) 등 6개 빌딩도 문화재로 지정된 도쿄역의 용적률을 사들여 고층빌딩으로 지어졌다. 이해관계자간 갈등 해결할 방안으로도 주목전문가들은 용적이양제 활용과 관련해 유연한 사고가 필요하다고 말한다. KB금융지주 경영연구소가 펴낸 보고서 ‘초고층개발과 건물보존이 동시에 가능한 공중권’에 따르면 TDR제도는 초고층 빌딩개발이 주요 목적이 아닌, 도심내 역사적 건축물을 보존하기 위해 마련된 제도로, 미국의 경우 공중권 매각을 통해 개발이익 뿐 아니라 공적 가치도 함께 추구할 수 있다는 점에서 긍정적인 평가를 받고 있다고 밝혔다.가장 활발히 공중권 거래가 이뤄지는 뉴욕을 비롯해 주요 대도시에서 공중권 매각은 주로 공적 목적에서 활용된다. 시 입장에서는 역사적·문화적 공간을 보존하면서 이를 유지할 재원을 확보할 수 있으며, 저층건물 소유주 입장에서는 새로운 부동산 수익원으로 이용 가능하다. 일본에서도 역사적 건축물의 재개발 비용 확보 및 운영재원 마련 등을 위해 공중권 거래를 활용하고 있는 상황이다.도심 재생 및 역사적 건축물 보존시 이해관계자간 갈등을 해결할 방안으로 공중권에 주목할 필요가 있다는 주장도 있다. KB금융지주 경영연구소 관계자는 “뉴욕의 하이라인 개발 당시에도 토지소유자 및 보존 지지자들 사이에서 갈등이 발생, 10여년의 기간동안 뉴욕시와 토지주·디벨로퍼·시민단체 등이 논의끝에 현재의 공원으로 탄생했다. 뉴욕시는 토지주에게 다른지역에 개발권을 제공하면서 손실을 보상했다”며 “재개발 사업이 지지부진한 곳이나 고밀도 개발이 필요한 지역의 용적률 거래를 통해 좀 더 효율적인 토지자원 관리 및 운영이 기대된다”고 밝혔다.

최근 외곽은 물론 서울 도심에서도 빈상가를 자주 목격하게 된다. 1층 대로변 상가조차 임대 전단지가 붙어있는 경우를 본다. 지난 7월 국세청이 발표한 자영업 폐업통계에 의하면 2023년 자영업 폐업 건수는 98만6487건으로, 관련 통계가 수집된 2006년 이후 최고치를 기록했다. 이들 중 절반 가까이(48.9%)가 수익 악화를 주요 폐업 이유로 꼽았다. 팬데믹 이후 고금리와 높은 물가가 자영업자들의 생존을 위협한 결과로 해석된다. 팬데믹과 온라인 쇼핑 등의 영향으로 전 세계의 상업용 시장이 위축되는 것을 감안하면 불가피한 현상이라고도 볼 수 있지만 OECD 국가 중에서 자영업비율이 높은 우리나라는 그냥 방관만 하고 있기에는 가계경제와 도시공간에 미치는 영향이 너무 크다. 우리나라 자영업자의 비중은 계속 감소하고 있지만 아직도 563만명에 이른다. 2024년 2분기 기준, 전체근로자중 자영업자 비중은 19.7% 수준이다.경기도 신도시 중 오래된 상가들은 임대료 대비 관리비의 비중이 45~60%에 이르고 있다. 인건비와 공공요금 등이 오르면서 관리비는 계속 증가추세에 있지만 임대료는 수요부족으로 제자리걸음을 하다보니 나타나는 현상이다. 그나마 임차인이 들어와 관리비라도 납부하고 있다면 다행이지만, 장기공실 상가들은 관리비 체납 때문에 공매나 경매로 넘기기조차 어려운 경우가 있다.문제는 상가의 공실이 늘고, 이런 건물이 장기간 방치되면서 대규모 상업시설들이 도시의 흉물로 자리매김하게 하는 것이다. 이렇게 되면 상가 건물 안에서 정상적으로 영업을 하는 상인들도 이곳을 떠날 수 밖에 없는 악순환이 시작된다. 다른 나라, 다른 도시들도 상황은 비슷 팬데믹은 전 세계 도시의 상업용 공간에 중대한 변화를 초래했다. 특히 팬데믹 초기에는 공실률 상승과 상권 침체를 일시적인 현상으로 여기는 시각이 강했지만, 시간이 지나면서 이는 구조적 변화로 평가되고 있다. 미국 대도시의 경우에는 팬데믹 동안 많은 기업들이 원격 근무를 도입했는데, 원격 근무는 팬데믹 이후에도 지속되고 있다. 결국 사무용 공간의 수요가 감소하면서 미국 대도시의 오피스 건물 공실률이 2024년 기준 13.8%에 도달한 바 있다​. 이는 단순히 경기가 회복되면 해결될 문제라기보다는, 원격 및 하이브리드 근무가 뉴노멀이 됨에 따라 장기적으로 상업용 부동산 수요에 영향을 미치는 구조적 변화로 볼 수 있다. 상업공간도 마찬가지이다. 전통적인 오프라인 쇼핑에서 온라인 쇼핑으로의 전환이 가속화하면서, 리테일 공간의 공실률 역시 증가하고 있다. 이 역시 전 세계 주요 도시에서 나타난 공통적인 현상으로, 영국의 경우 리테일 상가의 공실률이 14%(2023년), 파리는 약 10%(2022년)로 이전에 비해 두 배 이상 증가한 수치이다.한국도 상황은 비슷하다. 서울의 중대형 상가 공실률은 2024년 2분기 기준 13.8%로 전분기보다 상승했다. 한국부동산원의 2분기 상업용 부동산 임대동향 조사에 따르면 우리가 흔히 볼 수 있는 집합상가의 공실율도 10.2%로 계속 증가하고 있다. 이 역시 일시적인 위기가 아닌 구조적인 변화라고들 평가하고 있다. 도시 계획가들이나 지역정치인들은 이제 기존의 상업용 공간을 재편성해야 하는 상황에 놓여 있으며, 지역 상권을 다시 활성화 시키려는데 온통 관심을 쏟고 있다.리테일 상권 회복을 위한 주요국의 시도와 효과세금감면 및 규제완화 빈 상가 문제를 해결하기 위해 여러 국가와 도시에서는 다양한 정책을 시도하고 있다. 영국은 비즈니스 레이트(Business Rates) 제도를 통해 공실 상태의 상업용 건물에 대해 첫 3개월 간 세금 면제를 제공하고, 그 이후에는 공실세를 부과해 소유주가 상가를 장기간 방치하지 않도록 하고 있다. 미국은 공실 상가가 새로운 용도로 변경하고자 할 때 규제를 완화해주고 있다.재생 프로젝트 및 도시 재개발을 통한 용도 전환, 하이브리드 공간 창출 공실 상가와 주변 지역을 대상으로 도시 재생 프로젝트를 시행해 지역상권을 살리려는 경우도 있다. 우리나라의 재래시장 활성화 정책과 유사한데 공공시설(주차장 등)에 투자하고, 창업자들에게 재정적 지원을 하면서 빈 공간을 새로운 용도로 계속 채워나가는 것이다. 미국 샌프란시스코나 시카고에서는 공실 상가를 활용해 공공 공간, 녹지와의 연계를 통해 상업 지역을 문화 및 커뮤니티 공간으로 전환하면서 상권 회복을 시도하고 있다. 워싱턴 D.C.는 공실 상가를 공공 주택으로 전환하거나 비영리 단체의 사무실 공간으로 제공하는 프로그램을 시행하기도 하는데 용도를 전환하는 이런 패턴은 다른 국가, 도시에서도 공통된 현상이다. 복합개발을 통해 상가와 주거 공간을 결합하면서 유동인구를 다시 증가시키려는 것이다.디지털 및 물류 허브로 전환 아마존과 같은 대형 전자상거래 기업들은 공실 상가를 물류센터로 전환하기도 한다. 상업 지구 내 상가들이 온라인 쇼핑의 물류 허브 역할을 하면서 새로운 용도로 활용되는 사례이다. 빈 상가에 팝업 스토어나 임시 상점을 유치하면서 공간의 임대기간을 유연화, 세분화하는 시도도 있다. 공간의 용도를 임시 또는 단기로 전환함으로써 용도변경을 시도하는 것인데 경직된 용도지역제도에 숨통을 틔워주면서도 무분별한 난개발은 방지할 수 있다는 장점이 있다. 한국에서도 빈 상가 문제를 해결하기 위해 노력하고 있지만 역부족이다. 분양방식으로 판매된 대형 상가들은 다양한 개인소유자들로 구성돼 있어 협력하기 어려운 구조적인 문제도 있다. 그러나 이대로 있을 수는 없다. 부동산 시장의 위기는 주택보다 상업용 부동산이 더 심각하다. 이러다가 도시의 상가는 사라지고 텅빈 빌딩만 남을지도 모른다.

부동산 시장에서 낮은 수익률과 공실율 증가로 상가시장의 불황이 고착화되고 있는 추세다. 이에 프리미엄 스터디카페 ‘작심’이 공실 해결책을 선보여 건물주, 상가주, 건설사, 시행사들에게 인기를 끌고 있다. 국내 독서실·스터디카페 브랜드 '작심’은 공실을 효율적으로 활용하고 운영 수익을 끌어올리기 위한 부동산 대책으로 공간의 ‘프리미엄화’와 ‘대형화’를 내세우고 있으며, 이를 통하여 전국 700개 이상의 오프라인 지점을 유치했다. 소유자들을 비롯하여 공실을 임대하여 ‘작심’을 사업아이템으로 선택한 관련인들이 지속적으로 증가하고 있으며 기존 창업 점주가 추가로 공실을 매입 또는 임대 받아 지점을 오픈하는 ‘1인 다점포’ 창업 사례도 꾸준히 늘고 있다. ‘작심’의 운영사인 ‘아이엔지스토리’ 강남구 대표는 “투자 수익률이 저조한 근래의 부동산 시장에서 ‘작심’은 다년간 쌓아온 노하우와 독보적인 입지를 바탕으로 건물주, 상가주 중심 공격적인 출점을 전개하고 있다.”며 “집객력을 높여 상권 활성화에 직접적인 영향을 미치는 주요 테넌트를 가리키는 ‘키 테넌트’ 및 ‘앵커 테넌트로서의 역량을 인정받아 부동산 관계자들로부터 투자처로 인기를 끌고 있다.”고 밝혔다. 또한 창업 점주에게 ‘무인 운영 서비스’를 제공하여 점주들의 운영 비용을 절감해주었으며, 이를 통하여 ‘투잡’, ‘쓰리잡’이 가능한 원격 구조로 운영 시스템을 체계화하여 창업 점주들로부터 호평을 받고 있다. 한편, ‘작심’은 업계 선두 입지에서 공간과 서비스 트렌드를 이끌며 비상주사무실, 공유오피스 등으로 성장을 이루고 있다.

부동산 시장에서 입점 건물의 가치를 상승시키고 집객 효과를 검증받은 임차인 혹은 브랜드를 키 테넌트(Key tenant), 앵커 테넌트(Anchor tenant)라고 한다.공실 운영의 여러 리스크를 안고 있는 건물주, 상가주, 건설사, 시행사는 꼬마빌딩, 신축건물, 대형 상업시설 등에 공실을 소유하며 장기화되는 공실 미분양과 임차 수익에 대한 불안정성으로 인하여 직접 키 테넌트(Key tenant), 앵커 테넌트(Anchor tenant)를 유치하여 공실 운영 수익을 거두고자 하는 경향이 뚜렷해지고 있다. 이 같은 측면에서 국내 독서실·스터디카페 1위 브랜드 ‘작심’이 공실 해결책으로 공실 소유자들로부터 큰 호응을 얻으며 부동산의 수익성과 가치를 높이는 데 기여할 수 있는 ‘우량 브랜드’로서 전국적으로 높은 신규 출점률을 기록하고 있다. ‘작심’은 낡은 꼬마빌딩, 상대적으로 메인 상권과 거리가 먼 곳에 입점하면서도 독보적인 브랜드 이미지와 지점의 ‘대형화’와 ‘프리미엄화’에 기반한 출점 전략으로 높은 선호도를 보이고 있으며, 업계 대표 브랜드로서 인지도를 확보하여 안정적인 수요층을 유지할 수 있어 위와 같은 공실 운영 트렌드에서 돋보이는 브랜드로 자리매김하고 있다. 브랜드 관계자는 “가치가 떨어지거나 저평가되고 있는 부동산에 유명 브랜드 입점과 ‘건물 코스메틱’, ‘리노베이션’ 기법 등을 통한 ‘부동산 밸류업’에 있어 ‘작심’은 환영받는 핵심 테넌트(tenant)”라며 “경제 불황에도 입지를 공고히하며 공실 투자자들의 지지를 받고 있다.”고 전했다.한편, ‘작심’은 건물주, 상가주의 ‘1인 다점포’ 출점 사례를 다수 보유하고 있는 브랜드로 평가되고 있다.

국내 독서실·스터디카페 브랜드 1위 ‘작심’이 경상북도 경산시 백천동에 ‘더작심’ 스터디카페 ‘경산백천점’을 오픈하며 예비 스터디카페 창업자들의 이목을 끌고 있다.금일 오픈한 ‘더작심’ 스터디카페 ‘경산백천점’은 부동산 공실을 소유한 건물주가 공실에 직접 ‘작심’을 유치하여 운영을 하는 사례로써, 운영 수익에 대한 위험 부담을 염려하는 건물주, 상가주, 건설사, 시행사 등의 공실 소유자들이 임차인을 구하지 않고 직접 공실을 운영하며 임대 수익에 대한 리스크를 감소시키는 사례가 많아진 근래의 트렌드를 반영한 또다른 사례로 평가받고 있다.전국적으로 신규 출점 점유율을 높여가고 있는 ‘더작심’은 공유오피스와 스터디카페의 장점을 결합한 복합 문화 공간으로써, 차별성을 갖춘 공간과 서비스로 이용자의 수요를 고정시키고 있으며 기존 독서실 스터디카페의 주이용층인 중·고등학생과 함께 증가하고 있는 성인 이용자의 비중을 높이는 데 기여하는 고도화된 서비스를 제공하고 있는 것으로 알려졌다. ‘작심’ 및 ‘더작심’의 운영사 ‘아이엔지스토리’ 기업 관계자는 “’작심’,‘더작심’ 전체 주이용층의 58%이상이 ‘성인’이며 ‘성인’ 이용자의 비중이 매년 증가하는 추세”라며 ”전국 권역내 최다 직영점, 프리미엄 스터디카페 업계 선두 브랜드로서 높은 브랜드 인지도와 선호도를 보유하고 있는 ‘작심’은 주이용층의 니즈를 충족시키는 공간, 서비스를 제공하며 ‘평생 교육’ 시대의 흐름에 발 맞춘 공간, 서비스 강화에 총력을 다하고 있다.”고 전했다. 한편, ‘더작심’ 스터디카페 ‘경산백천점’은 100% 사전 예약을 통해 이용이 가능한 최신식 시설의 스터디룸(미팅룸)과 안마의자, 스타일러 비치, 카페형 휴게 공간이 갖추어져 있으며 입구 키오스크를 통하여 출입, 좌석 결제 및 이용이 가능한 연중무휴 24시간 운영 지점이다.

오세훈 서울시장은 자신의 핵심 주택 공약인 ‘모아주택’을 2026년까지 3만가구 이상 공급하기 위해 박차를 가하고 있다. 노후 저층주거지가 밀집한 곳을 새로 정비해 하나의 대단지 아파트처럼 관리하는 ‘모아타운’을 만든다는 계획이다. 오 시장은 모아타운 정비와 관련해 소규모정비사업 방식을 채택해 사업 기간을 2~4년으로 대폭 단축하면서 사업 속도를 획기적으로 높이겠다는 전략이다.모아주택은 신축‧구축 건물이 혼재돼 있어 대규모 재개발이 어려웠던 노후 저층주거지에 다가구‧다세대주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아서 블록 단위로 양질의 주택을 공동 개발하는 정비모델이다. 대지면적 1500㎡ 이상을 확보하는 경우 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따라 소규모주택정비사업으로 추진 가능하다. 공공기여와 국‧시비 지원 등을 활용해 지하주차장, 어린이집, 도서관 같은 기반시설도 확충할 수 있다.모아타운은 블록 단위의 모아주택이 집단적으로 추진되는 10만㎡ 이내의 지역을 묶어 하나의 대단지 아파트처럼 체계적으로 관리하고, 다양한 편의시설을 확충하는 모델이다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따라 ‘소규모주택정비 관리지역’ 방식을 활용해 노후도 50% 이상, 면적 10만㎡ 이내 지역을 모아타운으로 지정할 수 있다.모아타운 대상지 75곳 중 10곳 관리계획 수립현재 서울의 저층주거지 면적은 131㎢로 전체 주거지의 41.8%를 차지한다. 하지만 이 가운데 약 87%가 노후도 등 재개발 요건을 충족하지 못해 마땅한 정비방안 없이 방치돼 있다. 좁은 골목에 다세대‧다가구 주택이 밀집돼 있어 주차난이 심각하고 불법 주정차로 차량 진출입이 어려워 화재 등에도 취약하다. 고층아파트 단지의 녹지율이 약 40%인 반면, 저층주거지의 녹지율은 3.4%에 그치는 수준이다. 시에 따르면 모아타운 대상지역은 11월 6일 기준, 24개 자치구, 총 75곳(면적 503만1344㎡)이다. 이 가운데 관리계획이 수립된 모아타운은 총 10곳이다. ▲강북구에서는 번동 429-114, ▲금천구에는 시흥3동 1005, 시흥4동 817, 시흥5동 922-61가 관리계획을 수립해 관리지역으로 고시됐다. ▲중랑구에서는 면목동 86-3, 면목3·8동 44-6, 면목본동 297-28, 중화1동 4-30, 망우3동 427-5, ▲동작구에선 사당동 202-29 등이 관리지역으로 고시됐다.모아타운 대상지로 선정되면 추후 각 자치구가 ‘모아타운 관리계획’을 수립해야 한다. 모아타운 관리계획은 모아주택 추진과 지역에 필요한 기반시설을 확보하기 위한 계획으로 ▲토지이용계획 ▲용도지역 종 상향 ▲도로·주차장 등 기반시설 조성계획 ▲건폐율․용적률 등 건축물 밀도계획 등 대상지 일대의 기본적인 관리 방향을 수립하는 절차다. 이후 주민공람, 위원회 심의를 거쳐 모아타운으로 법률적 효력을 갖는 ‘소규모주택정비 관리지역’으로 승인·고시되는 절차를 통해 모아주택 사업이 본격적으로 추진된다.소규모주택정비사업으로 추진되다 보니 모아주택은 일반적인 정비사업에 비해 사업 속도가 매우 빠르다. 통상 재개발 등 대규모 정비사업은 정비계획부터 사업완료까지 약 8~10년이 걸린다. 하지만 개별주택을 대상으로 한 소규모주택정비사업은 정비계획 수립, 추진위원회 승인, 관리처분계획인가 절차가 생략돼 2~4년이면 사업을 완료할 수 있다. ‘모아’ 달고 정비기간 최대 10→4년 단축…층수 완화 혜택도다양한 인센티브를 통해 소규모정비사업의 한계로 지적됐던 사업여건을 개선하고, 지역 활성화도 유도할 수 있다. 서울시는 모아타운으로 지정하면 사업 추진이 가능한 대상지 대부분을 차지하는 2종(7층) 이하 지역에서 최고 층수를 10층에서 15층까지 완화하고, 필요할 경우 용도지역 상향도 가능하다. 또 모아타운 한 곳당 국‧시비로 최대 375억원까지 지원해 지역에 필요한 도로, 주차장, 공원, 주민 공동이용시설 등을 조성할 수 있다. 시는 품격 있는 건축 디자인을 위해 서울시 공공건축가가 기본설계도 지원한다. 오 시장은 모아주택 기자설명회에서 “저층주거지의 약 87%가 노후도 등 재개발 요건을 충족하지 못해 마땅한 정비방안 없이 방치돼 있는 실정”이라며 “도시재생을 추진해왔지만 노후 주택들은 손대지 않아 오히려 저층주거지의 삶의 질을 낮추고 있다”고 설명했다. 또 오 시장은 “1석 5조의 모아타운 사업으로 대규모 재개발이 어려운 서울시내의 저층주거지들을 대단지 아파트가 부럽지 않은 살고 싶은 동네로 탈바꿈시키겠다”며 “주민 삶의 질을 획기적으로 높이고 지역경제에도 활력을 불어넣겠다”고 강조했다.하지만 모아타운 사업이 마냥 순조롭게 흘러가는 분위기는 아니다. 대상지역을 둘러싸고 투기 조장 우려가 번지고 있다. 소형빌라를 중심으로 전세를 끼고 매매하는 갭투자가 성행하면서 투기가 조장되면 사업 취지가 훼손될 수 있다. 또 모아타운 대상지로 선정돼도 기존 토지 소유자 간 의견이 갈리고 있어 이 매듭도 풀어야 하는 상황이다.

드디어 국토부가 제안한 ‘노후계획도시 정비 및 지원 특별법’(1기 신도시 특별법)이 국회에서 발의됐다. 이 법의 시초가 됐던 수도권 1기 신도시 주민들은 환호하고 있다. 그렇지만 특정지역에만(그것도 수도권) 혜택을 주는 법이 아니냐는 비판과 재개발 재건축을 너무 활성화 시키는 것이 아니냐는 우려도 있다. 이 법은 단순히 신도시의 아파트를 재개발 재건축하자는 법이 아니다. 집과 사람이 함께 고령화하고 있는 현대 도시의 미래를 준비하는 법이다. 우리보다 앞서 신도시 개발(교외주택 건설 붐)을 경험하고 신도시 개발을 종료한 선진국의 경험을 기억할 필요가 있다. 노후화하는 신도시, 모든 현대도시의 미래로선진국의 신도시 개발은 대부분 1970년대 종료됐다. 대부분 베이비 부머의 주택구입 연령(20대 후반~30대 초반)이 집중되었던 시기에 더 쾌적한 집, 더 넓은 집을 찾아 교외로 사람을 이동시키는 정책이었다. 자동차 산업의 발전과 도시고속도로 확충도 교외화 추세에 힘을 실었다. 하지만 이들 신도시들은 베이비 부머들이 고령화하면서 점차 활력을 잃어갔다. 초기에 입주했던 젊은 가족구성원이 고령화하고 그들의 2세들이 대부분 신도시를 떠나 도심으로 이동하면서 세대규모가 줄어들고 도시경제가 쇠퇴하고 있다. 일본의 경우 이미 20년 전인 2000년 기준 신도시 거주자 중 65세 이상 고령자가 20%를 넘어섰다. 신도시의 쇠퇴는 빈집과 건물, 점포가 늘어나는 것으로 가시화한다. 우리나라 신도시들은 아직 상가침체와 공실의 수준이지만 지금처럼 빠르게 저출생 고령화가 진행된다면 빈 주택의 증가도 안심할 수 없다. 이민자의 증가로 인구가 계속 증가하고 있는 미국도 더 이상 자가보유 확대를 권장하는 교외화 정책은 유효하지 않은지 오래다. 사람들은 점점 더 대도시로 모이고 흩어지지 않는다. 그래서 점차 쇠퇴해가는 교외도시를 재구성(retrofit)하는 일련의 사업들이 곳곳에서 진행되고 있다. 우리나라 신도시도 이젠 준비가 필요하다.재건축 사업은 주택소유자들이 추진하는 순수 민간 자력사업이다. 이들의 사업동인은 크게 두 가지다. 첫째 사업구조다. 재건축 사업을 하면 용적률이 늘어나고 추가 건축면적을 일반 분양하면 공사비를 충당할 수 있게 된다. 조합원들은 큰 비용 부담 없이 새 아파트를 얻게 된다. 주로 낡은 저층아파트가 많았던 시기에는 매우 효율적인 구조였다. 둘째는 인구구조상 풍부한 수요와 재건축을 뒷받침하는 부동산 경기다. 베이비 부머의 주택교체수요가 몰렸던 2000년대 신축 중대형 주택이 될 수 있는 재건축 대상 아파트에 대한 수요는 가히 폭발적이었다. 20년 이상 된 낡은 주택이 재건축 된다는 사실 하나만으로 가격이 급등했고 이는 다시 재건축 사업의 수익성을 높여 추진유인이 됐다. 어느덧 재건축 사업에 투자 목적까지 가미되면서 재건축 사업은 재정착보다는 매각 후 처분을 노리는 자본이득의 수단으로 전락하면서 ‘황금 알을 낳는 거위’로도 불렸다. 이로 인해 재건축 사업은 부동산 과열의 진원으로 지목되었으며 무수한 규제를 양산시키는 원인이 되었다. ‘재건축 초과이익 환수제’는 2006년에 도입되었는데 ‘초과’라는 명칭 자체에서도 얼마나 재건축 사업이 주택가격 폭등 등 많은 사회적 문제를 낳았는지 짐작할 수 있을 것이다. 황금 알 낳던 재건축, 지속가능성 확보 어려워하지만 앞의 두가지 사업동인에 변동이 생기면 재건축 사업은 진행이 어렵다. 단순히 용적률을 더 높이면 되지 않겠냐고 하지만, 일반분양분을 사줄 구매자가 없다면 이는 모두 조합의 부담이 된다. 일각에서는 재건축 관련 규제를 다 풀어도 모든 노후아파트 단지가 재건축을 할 수는 없을 것이라고 전망한다. 이는 주택소유자들 중에 현금소득이 없는 고령자들이 많고, 급격한 저출생·양극화로 신규 주택구매자들의 절대적 숫자가 감소하고 있기 때문이다. 동시다발적으로 재건축 사업이 진행된다면 일반분양 물량간의 지역 간 경쟁이 심화될 것이다. 재정착이 아닌 재테크 목적의 재건축 사업은 사실상 몇 개의 상징적 단지에 그칠 가능성이 높다. 재정착 역시 수억원대의 추가부담금이 필요하다면 머뭇거리는 조합원들이 늘어날 것이다. 수명이 늘어나면서 주거 외에 노후자금 수요는 점점 더 늘어나 오히려 살고 있는 주택마저 줄여갈 상황이기 때문이다. 따라서 재건축 사업은 살고 있는 주택이 전 재산인 중산층의 부담능력에 맞게 자력으로 주거지를 정비하게 하는 수단이 돼야 한다. 1기 신도시 특별법을 계기로 5개 신도시의 시장들은 자기 지역에 맞는 맞춤형 재개발 재건축 모델을 구상하느라 여념이 없다. 집단적으로 조성한 아파트 단지가 노후화하고 방치되면 곧 도시의 슬럼화로 이어지는데 이는 모두 시정부의 부담이 되며 한번 쇠퇴한 도시는 회복이 쉽지 않기 때문이다. 수도권이라고 해서 인구감소 및 고령화 시대에 예외일 수 없다. 지자체장들이 재건축 사업에 관심을 가져야 하는 이유다. 1기 신도시 특별법은 재건축 사업을 ‘주택’이 아니라 ‘도시적 차원’으로 끌어올리고 있다. 주민들의 높은 열정과 시민의식도 고무적이다. 몇 가지 추가 제안을 하자면 적어도 기존 주택소유자들이 추가부담금 때문에 강제로 살던 집, 머물던 도시를 떠나서는 안 된다. 이를 위해서는 추가부담금을 장기적으로 분납하거나, 주택연금으로 대체할 수 있는 금융시스템 개발이 필요하다. 그리고 1기 신도시를 떠났던 베이비 부머의 자녀들이 자신들의 자녀교육과 보육, 쾌적하고 건강한 삶을 위해 다시 신도시로 유턴하게 하는 계기가 됐으면 한다. 선진국 신도시의 어두운 미래를 답습하지 않겠다는 각오와 준비가 필요하다.

서울시가 올해 하반기 ‘모아타운’ 대상지 26개소를 선정했다고 21일 밝혔다. 이번에 선정한 모아타운 대상지는 영등포구 도림동 247-48, 마포구 합정동 369, 강서구 공항동 55-327, 화곡6동 957, 동작구 사당동 202-29, 노원구 월계동 500, 관악구 청룡동 1535, 중랑구 면목동 152-1, 용산구 원효로4가 71 일원 등이다. 이번 선정으로 서울 시내 모아타운은 총 64개소로 늘어났다. 모아타운은 신축과 구축 건물이 혼재해 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내 노후 저층주거지를 하나의 그룹으로 모아 체계적인 주거지 정비를 통해 양질의 주택, 지하 주차장 등 편의시설을 확충하는 지역 단위 정비방식이다. 주차난 등 저층주택 밀집 지역의 고질적 문제를 해소하고, 무분별한 개별사업으로 인한 나홀로 아파트를 막을 수 있다는 장점이 있다. 모아타운 대상지로 지정하면 지역 내 이웃한 다가구·다세대 주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아 블록 단위(1500㎡ 이상)로 아파트를 공동 개발하는 ‘모아주택(소규모주택정비사업)’을 추진할 수 있다. 서울시는 20일 열린 ‘모아타운 대상지 선정위원회’에서 반지하 주택, 침수피해 여부, 대상지별 노후도 등 사업의 시급성을 비롯한 심사요건을 종합적으로 검토해 신청 접수된 39곳 중 26곳을 최종 대상지를 선정했다. 시는 올해 상반기 첫 모아타운 자치구 공모를 통해 21곳을 선정한 뒤 주민들의 높은 관심과 추가 공모 요청을 반영하기 위해 두 번째 공모를 진행했다. 두번째 공모에는 19개 자치구가 참여해 올해 서울 시내 25개 모든 자치구에서 모아타운을 추진할 의지가 있는 것을 확인했다. 이번에 대상지로 뽑힌 26곳은 각 자치구가 관리계획을 수립한 뒤 서울시 주민공람, 통합심의 등의 절차를 거쳐 모아타운의 법적 효력을 가지는 ‘소규모주택정비 관리지역’으로 지정, 본격적인 사업에 들어가게 된다. ‘신청 규모 2만㎡ 미만’ 지역의 경우 개별 모아주택으로 신속하게 사업을 추진할 수 있도록 ‘주민제안 방식’으로 추진하는 대안을 제시했으며, 이에 맞춰 세부 운영 기준을 보완할 계획이다. 시는 정비사업에 대한 기대심리로 지분 쪼개기 등의 투기세력 유입을 차단하고자 강력한 투기방지대책도 마련했다. 대상지로 선정한 지역뿐 아니라 선정하지 않은 지역까지 모두 2022년 10월 27일을 ‘권리산정기준일’로 지정·고시한다. 권리산정기준일까지 착공신고를 얻지 못한 사업의 토지등소유자는 추후 해당 필지에서 모아주택(소규모주택정비사업)을 시행할 경우 ‘현금청산 대상자’가 된다. 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법 제24조에 따라 권리산정기준일까지 착공신고를 얻은 경우라도 개별 모아주택(소규모주택정비사업)의 조합설립인가 전까지 소유권을 확보해야 ‘분양대상’이 될 수 있다. 권리산정기준일로부터 2년 내 모아타운으로 지정하지 않거나 모아타운 계획(소규모주택정비 관리계획) 수립지역에서 제외하는 필지는 권리산정기준일이 자동 실효된다. 서울시는 앞으로 ‘모아타운 공모기준’을 보완해 자치구에서 모아타운 신청 전 주민설명회 등을 통해 지역 의견을 충분히 수렴하는 한편 투기 우려가 있거나 주민 반대지역은 공모 신청 대상에서 제외토록 하는 방안을 마련할 계획이다. 유창수 주택정책실장은 “모아타운은 다세대·다가구 주택 밀집지역의 고질적인 생활 불편, 주거환경을 개선할 수 있는 획기적인 대안”이라며 “모아타운으로 선정된 총 64곳이 빠르게 계획을 수립하고 원활하게 사업을 진행할 수 있도록 적극 지원, 서울시 내 저층 주거지의 열악한 주거 여건을 적극적으로 개선해 나가겠다”고 말했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

오세훈 서울시장의 부동산 핵심 공약 중 하나였던 모아주택·모아타운이 규제 완화를 통해 사업 추진을 가속화한다. 모아주택·모아타운 심의 기준 개선을 통해 현재 15층인 층수 제한을 완화하면서다. 서울시는 ‘모아주택·모아타운 심의기준'을 개선해 시행한다고 6일 밝혔다. 개편된 심의 기준에 따르면 올해 하반기부터 2종 일반주거지역에서 가로주택정비사업을 통해 '모아타운' 내에 모아주택을 건립할 경우 현재 15층인 층수 제한이 사라진다. 또 서울 내 2종 일반주거지역 중 7층 높이 제한이 있는 지역(2종·7층 지역)에서 모아주택을 건립할 경우 공공기여 없이도 최고 15층까지 지을 수 있게 된다. 모아타운(소규모주택정비 관리지역)은 신축·구축 건물이 혼재돼 있어 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내 노후 저층 주거지를 하나의 그룹으로 묶어 대단지 아파트처럼 양질의 주택을 공급하고, 지하주차장 등 다양한 편의시설을 확충하는 지역 단위 정비방식이다. 모아타운은 오세훈 서울시장의 지방선거 후보시절 부동산 핵심 공약 중 하나다. 모아타운으로 지정되면 지역 내 이웃한 다가구·다세대주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아서 블록 단위로 공동 개발하는 모아주택(소규모주택정비사업) 사업을 추진할 수 있다. ━ 공공기여 없이도 최고 15층 아파트 건립 가능 기존에는 2종·7층 일반주거지역에서 가로주택정비사업을 추진할 때는 임대주택 건립 계획이 있어야 심의를 통해 높이 제한을 7층에서 10층까지 완화가 가능했다. 공공기여를 도입할 경우 최고 15층까지 완화할 수 있다는 규정이 있었지만, 관련 기준 미흡으로 사실상 유명무실에 가까웠다는 게 서울시의 설명이다. 시는 지난해 12월 도시계획조례 개정을 통해 2종·7층 일반주거지역에서 아파트를 건립할 때 공공기여 없이 건물 높이를 평균 13층 이하로 할 수 있도록 제도를 완화한 데 이어 이번에 형평성을 맞추는 차원에서 가로주택정비사업의 층수 기준도 완화했다. 아울러 시는 2종 일반주거지역의 모아주택 층수 제한인 최고 15층도 폐지할 계획이다. 이 경우 2종 일반주거지역에서 모아타운으로 지정되면 모아주택 건립 시 가로대응형으로 배치하거나 창의적이고 입체적인 높이 계획을 수립할 수 있게 된다. 다만 층수제한 폐지를 위해선 조례 개정이 필수적이다. 이에 따라 시는 최근 국토교통부가 가로주택정비사업 활성화를 위해 층수 규제 폐지를 골자로 입법 예고한 '빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법' 시행령 개정안이 시행되는 대로 조례 개정에 나서 하반기 층수 제한을 삭제한다는 계획이다. 아울러 시는 모아주택의 품질을 높이고 공공성 확보를 위한 방안도 마련했다. 이 방안에는 ▲지하주차장 설치 ▲가로 대응형 배치 ▲대지 안의 공지 활용방안 ▲가로 활성화 유도 ▲기존 가로체계 유지 등의 세부기준이 담겼다. 이 기준은 모아타운뿐 아니라 일반지역에서 가로주택정비사업을 추진할 경우에도 반영될 예정이다. ━ 모아주택 사업 추진 희망 주민들이 관할 자치구에 제안 시는 모아주택 신청요건과 세부절차도 마련했다. 그동안 자치구에서 모아타운 관리계획을 수립해 서울시에 승인을 요청하는 구조였지만, 앞으로는 사업 추진을 희망하는 주민들이 모아타운 관리계획안을 관할 자치구에 제안할 수 있도록 한 것이다. 앞으로는 사업 추진 의지가 있는 주민들이 직접 관리계획안을 마련해 자치구에 제출하고, 자치구가 적정 여부를 검토해 시에 승인을 요청하는 체계를 갖춰 사업 활성화를 유도한다. 관리계획안을 마련해 제출할 수 있는 주체는 모아주택 사업시행을 위해 설립된 2개 이상 조합 또는 조합이 설립되지 않은 경우 사업 시행 예정지(2개소 이상) 각각의 대상 토지면적 3분의 2 이상의 동의를 얻은 토지 등 소유자다. 김성보 서울시 주택정책실장은 “이번 제도 개선으로 모아타운·모아주택 사업이 탄력을 받고 주민들의 관심 또한 높아지는 계기가 될 것”이라며 “앞으로 주택공급을 늘리기 위해 소규모주택정비사업에 대한 지원을 아끼지 않겠다”고 밝혔다. 김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr

경북 울진과 강원 삼척 등지에서 대형 산불이 발생한 가운데 자동차 화재 피해 대처법에 대한 관심이 커진다. 최근에는 환절기 특성상 건조한 날씨가 이어져 자동차 소유자들은 언제 어디에서든 크고 작은 화재 피해를 입을 수 있는 상황이다. 화재로 인한 운전자와 자동차 피해를 어떻게 보상받을 수 있을까. ━ 자차담보로 화재 피해 보상…자기부담금 체크해야 정부 중앙재난안전대책본부(중대본)는 지난 8일 오전 6시까지 동해안 산불로 인해 2만1772ha의 산림 피해(산불영향구역 면적)가 추정된다고 밝혔다. 이는 서울 면적(6만500ha)의 3분의 1 이상이며 여의도 면적(290㏊·윤중로 제방 안쪽 면적)의 75.1배, 축구장(0.714㏊)의 3만493배에 해당하는 넓이로 알려졌다. 현재까지도 화재가 완전 진압되지 않은 상태라 울진이나 삼척, 강릉, 동해 인근 주민들의 재산 피해도 우려되는 상황이다. 화재로 보유 농지나 건물이 피해를 입었다면 가입한 농업재해보험이나 주택 및 건물화재보험으로 피해 규모에 따라 보상을 받을 수 있다. 최근에는 정부가 직접 해당 지역 피해 농업인들을 위해 재해보험금 50%를 우선 지급받을 수 있도록 조치하기도 했다. 이때 자동차가 화재로 일부 및 전체 전소, 파손된 경우에는 가입한 자동차보험을 살펴봐야 한다. 자동차보험에는 특약 형태로 가입할 수 있는 자차담보(자기차량손해)가 존재한다. 자차담보는 화재, 폭발, 도난 등으로 차량에 피해가 가해졌을 때 이를 보상받는 보험이다. 다른 차량이나 물체와 충돌, 접촉, 추락, 전복 또는 차량의 침수, 낙뢰, 날아온 물체 및 떨어지는 물체, 풍력, 자동차 도난 등의 손해도 보상한다. 이에 화재로 차량이 피해를 입었다면 가입한 자동차보험 내 자차담보 특약을 활용하면 된다. 보험사 측 손해사정사가 차량의 피해정도를 추산해 보험금을 지급한다. 예를 들어 산불로 인근 건물이 무너져 주차된 차량이 파손됐을 경우에도 이는 ‘떨어지는 물체’로 인한 피해이므로 자차담보 처리가 가능하다. 차량 전체가 전소됐다면 차량 가액을 기준으로 보상을 받는다. 단, 자차담보는 20~30% 정률제로 자기부담금이 존재한다. 피해 규모에 따라 차량 소유주도 일정 금액을 내야하는 셈이다. 다만 타인과 사고로 자차담보를 활용한 경우 보험료가 할증되지만 화재사고는 보험금을 받아도 보험료는 할증되지 않는다. 화재로 운전자가 다쳤다면 자동차보험이 아닌 가입한 실손보험이나 운전자보험으로 보상을 받을 수 있다. 사망이나 후유장해가 남는 경우 종신보험, 건강보험 등에서 보상받을 수 있다. 보험사 관계자는 “자기차량손해를 보험계약에 포함할 경우 보험료가 높아질 수 있어 일부 가입자는 선택사항에서 빼는 경우가 있다”며 “화재나 폭발 등 차량손해에 대해 보험사로부터 보상받을 길이 없으니 꼭 자차담보 특약을 가입해야 한다”고 밝혔다. 이어 “차량에 화재가 발생했을 때 직접 불을 끄려 한다거나 차량 주변으로 접근하는 것은 위험하다”며 “당황하지 말고 119와 보험사에 연락을 취하는 것이 좋은 방법”이라고 조언했다. 김정훈 기자 kim.junghoon2@joongang.co.kr