이병래 손보협회장이 실손의료보험과 자동차보험의 구조적 문제 해결을 위해 앞장서야 한다고 강조했다.이 회장은 31일 신년사를 통해 “실손보험을 합리적으로 개편하고 의료개혁특별위원회 논의 등을 통해 비 중증 과잉 비급여 항목에 대한 관리를 강화해야 한다”며 이같이 밝혔다. 이 회장은 을사년 새해엔 내실강화, 혁신성장, 신뢰회복이라는 3가지 중점과제에 역량을 집중하겠다고 했다. 그는 “국내외 정세 불안, 경기 침체, 금융시장 변동성 확대 등 보험산업을 둘러싼 대내외 환경이 불확실하다”면서 “이럴 때일수록 철저한 위험 점검을 통한 보험사 내실 경영의 정착과 지속가능한 성장기반 마련에 역점을 둬야한다”고 말했다.이 회장은 이어 “자동차보험의 불필요한 보험금 누수를 방지하기 위해 향후치료비 등 경상환자 제도개선 방안을 관계부처와 협의해 조속히 마련해야 한다”며 “조직화, 지능화돼가는 보험사기 근절을 위해 민관 합동점검 강화 등 보험사기 적발 인프라를 확대해야 한다”고 했다.이 회장은 손해보험업의 새로운 성장동력을 발굴해 혁신성장을 이룰 것이라고도 했다. 그는 “전기차, 도심형항공기(UAM), 트램 등 새로 등장하는 모빌리티 산업분야에서 발생 가능한 위험을 보장하는 상품의 개발을 지원할 것”이라며 “헬스케어와 요양서비스 등 보험업과 시너지가 나는 연계 상품과 서비스가 제공되도록 자회사와 부수업무 확대 등의 규제완화를 적극 추진할 것”이라고 말했다.이 회장은 “보험가입과 언더라이팅 등 다양한 분야에 걸쳐 인공지능(AI) 접목이 가능하도록 정책적 기반 마련을 추진하는 등 AI 기반 비즈니스 활성화에도 힘쓸 것”이라며 “해외시장에서도 역량을 발휘하도록 규제개선 등을 통한 손해보험사의 해외진출을 적극 지원할 계획”이라고 전했다.이 회장은 소비자 신뢰회복에도 힘쓰겠다고 강조했다. 그는 “지속적인 성장을 위해서는 그 무엇보다도 소비자 중심 문화가 보험업계 전반에 뿌리내릴 수 있도록 노력해야 한다”며 “모집수수료 개선, 불건전한 광고의 철저한 점검 등 판매채널의 모집질서를 강화해 완전판매 문화를 정착시킬 것”이라고 말했다.

이촌1동재건축추진협의회(이촌1동재추협)은 오는 26일 오전 10시, 이촌1동 소재 한강교회 본당에서 ‘동부이촌 리모델링 단지 재건축 설명회’를 개최한다고 밝혔다.이촌1동재추협 관계자는 “최근 정부와 서울시의 재건축 규제완화 기조는 기존에 리모델링 사업을 추진하던 동부이촌 아파트 단지들이 재건축으로 방향을 전환할 수 있는 절호의 기회”라며 “어느 쪽이 아파트 소유주들에게 유리한 지 국내 최고 전문가를 초청해 진단받는 시간을 마련했다”고 말했다.이번 재건축 설명회에 전문가로 나선 한형기 아크로리버파크 조합장은 최근 몇 년간 국내 아파트 트렌드를 이끌고 있는 서울 서초구 반포동에서 ‘아크로리버파크 3.3㎡(평) 당 1억원’, ‘래미안 원베일리 전용면적 84㎡(34평) 60억원’ 신화를 일구며 유명세를 더하고 있는 재건축 전문가다.재추협에 따르면 한 조합장은 설명회 연사로서 이촌1동 소재 아파트의 리모델링 사업과 재건축 사업 간 유불리를 정밀 분석할 계획이다. 세대별 평면, 조경, 커뮤니티 등 설계부터 조합원 분담금과 입주 후 가치까지 모든 분야를 총망라한다.현재 리모델링 사업을 진행 중인 이촌1동 아파트는 총 5곳이다. 가장 대단지(2036세대)인 한가람아파트를 비롯해 이촌우성아파트, 강촌아파트, 코오롱아파트는 리모델링 조합을 설립했으며, 한강대우아파트는 추진위원회 상태로 아직 조합설립을 하지 않았다.이들 리모델링 단지는 기존 용적률이 법정용적률(제3종일반주거지역) 상한인 300%를 초과한다는 점, 1990년대 지어져 재건축 연한이 되지 않았다는 점 등을 고려해 2018년부터 재건축의 대안으로 리모델링 사업을 진행해왔다. 첫 추진 당시에는 재건축 대비 빠른 사업 속도와 저렴한 공사비 등도 장점으로 부각 됐다.그러나 최근 들어 이들 단지가 재건축을 할 수 있게 됐다는 것이 재추협의 설명이다. 9월 26일 서울시가 확정고시한 ‘2030 서울시 도시주거환경기본계획’은 법정 상한 용적률 300%를 초과하는 과밀단지에 대해 준주거지역으로 용도지역을 상향하는 방안을 담고 있다. 이를 위해 현황용적률(기존용적률)을 허용용적률로 인정하는 한편, 현황용적률의 최대 25%까지 추가 용적률을 제공한다.재추협에선 이 같은 기준을 이촌1동 리모델링 단지에 적용하면, ‘1 대 1’ 이상의 재건축 사업을 통해 ‘고급 주상복합’으로 아파트를 다시 지을 수 있다고 보고 있다. 정부와 국회에서 2022년부터 재건축 안전진단 규제를 급격히 완화하고 있는 것 또한 호재다.재추협 관계자는 “인근에 56층짜리 아파트인 래미안 첼리투스뿐 아니라 고급 주상복합인 파크타워, 용산 센트럴파크 등 랜드마크가 즐비하다”며 “층수를 높이기 어려운 리모델링 사업 대신 재건축을 추진해 진정한 신축 랜드마크를 조성하자는 것이 우리 모임의 취지”라고 설명했다.

우리나라 투자자는 공격적이다. 이러한 특징은 장기적인 투자 수익률에 부정적으로 작용할 가능성이 높다. 한국 개인 투자자들의 레버리지와 인버스 사랑은 외신도 주목할 정도다. 레버리지 또는 인버스 상장지수펀드(ETF)는 사고파는 시기를 정확히 맞추지 못하면 손실을 볼 가능성이 높다. 개인의 자산 형성을 방해하는 요소가 된다.거래 대금 기준으로 레버리지와 인버스 ETF가 차지하는 비중은 10% 내외로 높다. 상장 ETF 숫자 기준으로도 미국의 2배가 넘는다. 블룸버그의 보도에 따르면 한국의 개인 투자자들은 테슬라 1.5배 레버리지 ETF인 TSLL을 35% 보유하고 있다. 주식뿐만 아니라 미국의 장기 채권 3배 레버리지 ETF인 TMF를 27%나 가지고 있다. 2023년에 미국 상장 레버리지 및 인버스 ETF를 23억 달러 매수했다. 이는 지난 2022년 대비 3배 가까이 증가한 것이다. 코로나 과정을 거치면서 급증한 신용융자잔고 움직임도 배경이 유사하다.우리나라 투자자는 스마트하다. 시장의 변화에 능동적으로 대응한다. 올 들어 일본과 인도의 주가가 급등했다는 뉴스가 언론을 장식하고 있다. 하지만 한국의 개인들은 이미 2023년부터 일본과 인도 주식 투자를 늘려왔다. 2022년에는 일본 주식을 2400만 달러(약 327억원) 순매도했으나, 2023년에는 6억3000만 달러(약 8593억원)를 순매수하며 역대 최고치를 경신했다. 2024년이 3분의 1도 지나지 않았는데, 이미 일본 주식 순매수 금액은 3억 달러에 육박한다. 인도는 직접 투자가 어렵기 때문에 ETF 자금 유출입 현황을 통해 우리나라 투자자의 인도 증시에 대한 관심을 파악해볼 수 있다. 한국 증시에 상장된 인도 ETF의 순자산 총액은 6000억원을 돌파했다. 2023년 4월에 운용을 시작한 미래에셋자산운용의 상품은 1년도 되지 않아 규모가 2000억원을 넘겼다. 일본·인도가 좋다는 이야기가 널리 알려지기 전부터 국내 투자자들이 선제적으로 두 나라의 주식 시장에 진입했다는 의미다. 일본과 인도 얼마나 올랐나 두 나라의 주가 상승률에 대해 알아볼 때 반드시 염두에 둘 점이 있다. 미디어에서 주로 사용하는 수익률은 일본과 인도의 현지 통화인 엔과 루피 기준이다. 우리에게 실제로 중요한 것은 원화로 환산한 수치다. 원달러와 엔달러, 루피달러 환율이 매우 중요한 이유다. 터키 주식 시장(MSCI 기준)이 환율 효과도 원화 수익률을 악화시킨 대표적인 경우다. 리라로는 2014~2023년에 연평균 23% 상승했지만, 원으로 바꾸면 -3%로 변한다. 같은 기간 리라의 가치가 90% 이상 절하됐기 때문이다. 현지 통화로 돈을 벌어도 원화로는 손실이 날 수 있다는 사실은 꼭 유념해야 한다 세계 증시는 코로나 위기를 거치면서 변동성이 커졌다. 2020년의 회복에 이은 2021년의 강세, 2022년의 부진을 거쳐 2023년부터 재차 반등하고 있다. 지난 4년 동안 강세장과 약세장을 모두 겪었다. 같은 기간 연방준비제도(Fed·연준)는 완화 이후 긴축이라는 통화 정책의 한 사이클을 마무리했다. 2020년부터 현재까지의 지역별 주가 수익률을 비교할 가치가 있는 이유다. 2020년부터 세계 주식 시장은 달러 기준으로 39% 올랐다. 같은 기간 코스피는 10%, 스탠더드앤드푸어스(S&P) 500은 62% 상승했다. 중국의 CSI 300은 15% 하락해 가장 부진했다. 일본과 인도는 모두 상승했는데, 전체 시장 대비 우월한 수익률을 기록한 국가는 인도였다. 일본은 24% 오르는데 그친 반면, 인도는 51% 급등했다. 우리 증시가 주요 지역 중 중국 다음으로 부진했다는 사실과 비교하면 두 나라 모두 양호한 성과를 냈다.전대미문의 전염병 위기를 겪었던 2020년에는 39% 올랐던 코스피가 가장 강건한 시장이었다. 중국이 36%로 2번째로 셌다. 일본, 미국이 뒤를 이었고 인도가 마지막이었다. 유동성이 폭발적으로 늘었던 기간에는 변동성이 크고 경기에 민감한 지역의 상대수익률이 좋았다. 언택트(Untact·비대면)가 하나의 테마로 자리잡으면서 본격적인 상승기에 진입한 2021년에는 혁신을 위한 토양이 잘 갖춰져 있는 미국과 인도가 1·2위를 차지했다. 동북아 3국인 한국·중국·일본은 오히려 하락했는데, 다른 지역에 비해 경직된 사회 구조가 반영됐다고 생각한다. 연준의 긴축이 본격적으로 시작된 2022년에는 시장이 하락했다. 인도의 내림폭이 가장 작았고, 한국이 최악의 성과를 기록했다. 주가 오름세가 재개된 2023년에는 중국을 제외한 나머지 국가는 플러스 수익률을 냈는데, 전체적으로 성과는 유사했다. 2021년부터 미국과 인도가 특히 우월한 상승률을 기록했다. 언택트에 이은 인공지능(AI) 기대감을 현실화 시킬 수 있는 국가로 자금이 몰렸다고 이해할 수 있다.일본은 2023년 이후 수익률이 양호하다. 일본은 주요 국가들이 돈줄을 죄는 상황에서 완화적인 정책을 썼다. 또 2012년 말에 아베가 집권한 이후 추진된 아베노믹스의 주식 시장 가치 증대 방안이 긍정적인 기여를 했다. AI와 관련된 반도체 소재·부품·장비 업종에서 최고 수준의 기업이 일본 증시에 다수 포진하고 있는 것도 주가가 올라가는데 큰 역할을 했다. 인도 증시 강세 요인필자는 9년 가까이 유럽계 증권사에서 한국과 일본의 기업을 분석하는 애널리스트로 일했다. 인도의 명문대학을 나온 애널리스트 동료가 있었다. 관련도가 높은 업종을 담당했기에 같이 이야기할 일이 많았다. 고정 관념에 얽매이지 않는 참신한 생각을 들으면서 놀랐던 일이 왕왕 있었다. 인도의 교육이 창의적인 사고를 고양하는 측면이 많다고 생각했다. ‘더이코노믹타임스’는 10억 달러 이상의 기업에서 최고경영자로 일하고 있는 21명의 자국인을 조명했다. 마이크로소프트, 알파벳, 어도비, IBM, 마이크론, 스타벅스, 허니웰 등 굴지의 미국 기업뿐만 아니라 샤넬, 노바티스 같은 유럽 회사도 포함돼 있다. 중국을 제치고 세계 1위 인구 대국이 된 인도는 출산율도 높다. 2020년 기준으로 가임 여성 1명당 2명이 넘는다. 중위 연령이 28세에 불과한 젊음이라는 특징을 갖고 있으면서 늘어나기까지 하는 인도의 인구 구조는 경제와 주식 시장에 이점을 제공한다. 경제활동참가율까지 낮기 때문에 향후 10년 동안 9700만명이 새롭게 노동 인구로 편입될 것으로 예상된다. 인구학적 이점은 경제 성장을 뒷받침하고 내수 및 기업 투자를 촉진한다. 인도 증시를 장기적인 관점에서 긍정적으로 전망하는 전문가들은 인구 구조의 장점을 가장 중시하기도 한다.모디가 총리로 취임한 이후 정부 개입을 줄이고 시장 경제를 지지하는 정책을 추진한 것도 인도 증시의 강세에 기여했다. 인도 정부는 사업 편의성 향상, 외국인 투자 유치, 자본 시장 발전 촉진을 목표로 다양한 구조 개혁에 나섰다. 상품서비스세(GST), 지급불능 및 파산법(IBC), 외국인직접투자(FDI) 규제 완화 등의 조치가 투자자 신뢰를 강화해 주식시장 오름세에 도움이 됐다. 상품서비스세 개혁은 역사상 가장 큰 조세 개혁으로 평가되고 있다. 법안이 통과된 2016년 8월 3일에 인도 재무부 장관은 GST법 시행으로 1~2%포인트(p)의 추가적인 경제 성장이 기대된다고 발표했다. 활발한 스타트업 생태계와 증가하는 IT 업종 비중을 특징으로 하는 인도의 기업 부문은 증시 강세의 또 다른 원동력이었다. 전자상거래 플랫폼 및 핀테크 등의 디지털 서비스 확산으로 인도증권거래소에 상장된 IT 관련 혁신 기업은 완연한 성장세를 보였다. 빠르게 확장되는 인도의 디지털 경제와 함께 가려는 국내외 투자자가 증시에 유입되고 있다. 인도 정부는 이에 부응해 금융 제도 개선 및 교육에 중점을 두고 투자자 기반을 확장하고 주식 시장 참여를 늘렸다. 디지털 결제 촉진 등은 증시에 대한 접근성을 확대해 더 많은 개인 투자자가 펀드, ETF 및 개별 주식을 매수해 증시에 진입할 수 있도록 장려했다. 주식 시장의 강세를 유도했던 다양한 정책은 인도 기업의 실적에 우호적인 영향을 미쳤다. 2020년부터 2023년까지 인도 기업의 주당순이익은 연평균 15% 증가했다. 이는 S&P 500의 16%에 이어 두 번째로 높았다. 같은 기간 우리나라와 중국은 각각 3%, 5% 감소했고, 일본은 9% 늘었다. 세계 증시의 연평균 주당순이익 증가율은 13%였다. 같은 기간 시장 대비 우수한 이익 성장률을 보여준 국가가 미국과 인도였던 셈이다. 일본 증시 상승 이유2023년 이후 나타난 일본 주식 시장의 강세를 정책 효과로만 설명하고, 이것이 최근의 일이라는 주장은 오해에 가깝다. 2012년 12월에 집권한 아베 총리는 대담한 통화정책, 기동적 재정정책 그리고 거시적 구조개혁이라는 세 개의 축으로 구성된 아베노믹스를 밀어붙였다. 거시적 구조개혁에 주주권 강화를 통한 증시 리레이팅이라는 목표가 포함됐다. 엔화 가치가 절반으로 떨어지는 것을 용인한 제로 금리와 확장적 재정 정책이 10년 동안 추구한 주주 가치 제고 노력과 맞물리면서 주가가 올랐다고 보는 것이 합리적이다.일본 정부는 경제 성장을 촉진하고 주식 시장의 경쟁력을 강화하기 위해 다양한 정책을 시행해왔다. 기업지배구조 개혁, 규제완화, 외국인 투자 유치 노력 등은 시장 투명성, 효율성 및 증시 신뢰도를 높이는 데 기여했다. 경기 회복과 인플레이션 탈피를 위한 일본은행의 완화적 통화 정책과 ETF 매입은 시장 심리에 긍정적인 영향을 미쳤다. 일본의 산업 구조는 한국과 공통점이 많다. 세계에서 이 두 나라를 제외하면, 중후장대부터 첨단제조까지 모두 가능한 나라가 없다. 미국은 중후장대가, 중국은 첨단이 약하다. 자동차, 반도체 및 이차전지를 모두 생산할 수 있는 나라도 현재로서는 한국과 일본뿐이다. 여기에 일본은 준기축통화국으로 안정성이 높기 때문에 주식 시장의 기반이 더욱 견고하다. 국내외 투자자들 입장에서 동북아 증시 중 유일하게 선진국으로 편입돼 있다는 점도 편안함을 준다. 일본의 상품 및 서비스 수지는 2022년부터 적자로 전환됐다. 수출 증가율은 제한적인 반면 높아진 에너지 가격으로 수입이 급증했기 때문이다. 정부 부채도 막대하다. 그럼에도 불구하고 일본 금융 시장은 평온하다. 외생 변수에 흔들리지 않는 일본의 경제 시스템을 뒷받침하는 것은 막대한 소득수지 흑자다. 잘 나갈 때 해외의 우량 자산을 지속적으로 매입해 둔 덕분이다. 일본의 순대외투자자산은 5000조원에 육박한다.일본 증시는 2011년의 동일본 대지진 등의 자연재해, 잃어버린 30년으로 대표되는 경기 침체와 같은 도전에 직면해 회복력과 적응성을 보여줬다. 느리지만 안정적이고 예측 가능한 제도와 인프라는 시장 효율성·투명성 및 신뢰를 향상시켜왔다. 포트폴리오의 장기적인 가치와 낮은 변동성을 추구하는 투자자들의 일본 증시에 대한 관심이 확대된 이유다. 미-중 무역분쟁 수혜는 공통점미국과 중국 사이의 갈등이 고조되면서 일본과 인도의 주식 시장이 중국의 대안으로 간주됐다. 인도는 국경 분쟁 등의 역사적 긴장으로 중국과 항상 불편한 관계였지만, 미국의 요구를 무비판적으로 따르지도 않았다. 전쟁에 대한 제재로 중국을 제외한 다른 국가로의 원유 수출이 어려워졌을 때 러시아의 숨통을 틔워준 나라가 인도다. 2023년 인도의 러시아산 원유 수입 규모는 하루에 190만 배럴로 중국의 230만 배럴에 육박했다.미국과 중국 간 무역 분쟁과 지정학적 긴장으로 인한 불확실성은 시장 변동성을 초래해 세계 증시에 대한 투자 심리에 영향을 미쳤다. 내수 비중이 높긴 하지만, 일본과 인도 모두 무역의 변화와 공급망 문제에 따른 물가 상승에 민감할 수 밖에 없다. 미-중 갈등으로 인해 기업들이 중국에서 벗어나 제조 기지를 다각화하려고 하고 있어 공급망 변화가 촉발됐다. 이러한 추세는 일본과 인도에 기회로 작용했다. 미국이 중국의 AI 관련 반도체 개발을 막기 위해 규제에 나서면서, 중국은 구형 반도체에서 먼저 독립하기 위해 노력하고 있다. 블룸버그에 의하면 일본이 그 수혜를 보고 있으며 전력 반도체 등의 수요가 특히 많은 것으로 알려져 있다. 도쿄 일렉트론은 중국이 필요한 반도체의 20% 정도만 자급자족하기 때문에 중국의 관련 장비 투자는 지속될 것이라고 예상했다. 일본 반도체 장비 회사의 매출에서 중국의 비중은 절반을 넘어섰다. 1년 사이에 두 배 가까이 뛴 셈이다.인도는 미국과 중국의 경쟁에 따른 생산 기지 다변화 관점에서 수혜를 받을 수 있다는 의견이 많다. 애플의 위탁 생산 업체인 홍하이과기집단(FOXCONN)은 인도 내 아이폰 공장 인력을 1만7000만 명에서 7만 명으로 늘리겠다는 계획을 발표하기도 했다. 중국에서 고용 인원이 20만 명에 이른다는 점을 감안하면 3분의 1이 넘는 수치다. 인도 정부는 중국에서 인도로 넘어오는 생산 기업에 대해 보조금을 지급하고 세금을 깎아주기로 하며, 미-중 갈등을 이용하고 있다. 전통적으로 제3세계를 이끄는 역할을 원하는 인도의 외교 정책을 고려하면 이른 미래에 미국과의 급격한 관계 개선을 추구할 가능성은 낮다. 인도는 쿼드(Quad·미국·일본·호주·인도의 안보 협의채)에는 참여하고 있지만 미국과 자유무역협정(FTA)은 체결하지 않고 있다. 한국, 아세안 7개국, 일본 및 호주와는 FTA를 체결하고 있다는 사실과 대비된다. 중국을 군사적으로 견제하기 위해 가까운 관계를 유지했던 러시아에 대해서도 우호적인 태도를 유지하고 있다. 그러나 장기적으로 인도가 제조업 성장에 따른 도시화율 상승을 목표로 한다면 생산 기지로의 역할이 확대될 확률은 있다. 다양한 지역의 주식에 투자하는 것은 위험을 낮추는 일이다. 지역 배분을 통해 각국의 고유한 정치·경제 및 통화 위험을 줄일 수 있다. 지리적 분산 투자 관점에서 일본과 인도에 적절한 비중을 가져가는 것은 충분히 권할만하다. 모건스탠리캐피탈인터내셔널(MSCI) 기준으로 전체 주식 시장에서 일본과 인도는 각각 약 5.6%와 1.8% 비중을 차지하고 있다. 그 외 미국 63%, 중국 2.6%, 한국 1.3% 수준이다.미국에 비해 정보의 비대칭성이 큰 일본이나 인도의 개별 주식에 직접 투자하기 보다는 ETF를 편입해서 전체 증시에 대한 노출을 가져가는 것이 바람직하다고 생각한다. 일본·인도 주식 투자 전략과 주의사항전체 증시에서 차지하는 비중 이상으로 업종과 종목까지 확장해 적극적으로 일본이나 인도 주식을 사려는 투자자라면, 현지 통화 가치 변화까지 감안한 원화 기준 수익률을 필수적으로 고려해야 한다. 데이터가 확인되는 1979년 이후 인도의 센섹스(SENSEX)는 600배나 올랐다. 연평균 15%의 수익률로 S&P 500의 9%, 나스닥의 11%에 비해 월등히 높다. 그런데 달러로 보면 다르다. 58배 상승했고, 연평균 9% 오르는 데 그쳤다. 신흥국 증시의 변동성이 선진국에 비해 더 크다는 점을 감안하면 S&P 500 수준의 성과로는 인도 증시를 구조적인 관점에서 비중을 늘리기엔 충분하지 않다. 달러당 루피 환율이 같은 기간 8에서 83까지 절하됐기 때문이다. 리먼 브라더스 파산 전에는 엔과 일본 증시의 상관 관계가 명확하지 않았다. 1985년 플라자 합의 이후 통화 가치가 절상되던 기간에는 오히려 니케이 지수가 폭등하며 세계 최대의 주식 시장으로 등극하기도 했다. 2013년부터 본격적으로 시행된 아베노믹스를 거치면서 엔화 가치와 일본 증시가 반대로 움직이기 시작했다. 2010년 이후 니케이는 엔화 기준으로 260% 올랐다. 달러로는 120%에 불과하다. 2023~2024년 달러 수익률은 엔 대비 -19%p다일반적으로 국내총생산(GDP)이 늘고 통화 가치가 세지면 주식 수익률이 빠르게 개선된다. 2008년 전까지 엔과 유로가 안전 통화로 간주되고, 유럽과 일본 증시가 미국 대비 성과가 좋았던 이유다. 엔과 마르크와는 다르게, 위안과 루피는 미국과의 경제 규모 격차 추이와 무관하게 움직였다. 구조적 상품 수지 적자에 시달리는 인도의 통화 가치 하락은 자연스럽다. 코로나 여파로 유가가 크게 하락했던 2020년에도 인도의 상품 수지는 954억 달러 적자를 기록했다. 2020년을 제외하면 경상 수지도 매년 적자였다. 수출 주도인 중국은 다르다. 과거 10년 동안 매년 경상 수지 흑자를 냈다. 서비스 수지는 적자지만, 상품 수지 흑자가 막대하다. 외환보유고까지 감안하면, 수출 경쟁력을 유지하기 위해 중국 정부가 인위적으로 위안화 가치를 약하게 유지한다는 미국의 의심을 충분히 이해할만하다. GDP와 국방비 비중 기준으로 미국과의 격차가 다시 벌어지기 시작한 중국이 그나마 받아들일 수 있는 미국의 요구는 금융 개방이다. 금융 시장을 열면 플라자 합의 이후에 엔이 강세를 보이면서 외국인이 몰려든 일본의 모습을 중국에서 기대할 수 있다고 생각한다. 인도 증시 투자를 고려한다면 지속적으로 절하되는 루피 가치뿐만 아니라 직접 투자를 어렵게 만드는 제약도 고려해야 한다. 수수료가 비싼 펀드나 미국에 상장된 ETF 또는 주식예탁증서(DR)로 부족하다고 느끼는 투자자들이 직접 투자를 원함에도 불구하고, 개인의 직접 투자는 중국보다도 어렵다. 외국인은 FPI(Foreign Portfolio Investment)를 취득해야 하며, 3년마다 등록비를 납부해 자격을 유지해야 한다. FPI는 우선 인도 증권거래위원회(Securities and Ex-change Board of India·SEBI)에 10종류 내외의 서류를 내서 승인을 받아야 한다. 이후 영구 계좌 번호(Permanent Account Number·PAN)를 발급받은 뒤, 현지 세무 대리인을 지정해 등록해야 얻을 수 있다. 이 과정을 거치겠다고 굳은 다짐을 해도, 저효율로 악명 높은 인도의 공공 서비스라는 또 다른 난관을 이겨내야 한다. 개별 주식 투자는 거의 불가능하다는 의미다. 인도에는 지역 배분 차원에서 수동적(Passive)으로 투자하는 것이 적절하다. 인도 경제 및 기업에 대해 시간을 들여 연구해 돈을 벌겠다는 것은 노력 대비 효과가 낮다. 한상희 연구원은_한화투자증권 글로벌리서치팀 팀장이다. 서울대학교 기계항공공학부를 졸업했다. 2004년 동원증권에 입사해 구조화채권 팀에서 일을 시작했다. 2007년 CFA 자격을 취득하며 애널리스트가 됐다. 2010년부터 2018년까지 도이치뱅크에서 헬스케어, 아시아 산업재 및 유틸리티 등을 담당했다. 한국투자신탁운용에서 해외주식에 눈을 떠 한화투자증권까지 이어졌다. STEPS(한화투자증권), KBS, 연합뉴스경제TV, 삼프로TV 등을 통해 다양한 투자자에게 투자 원칙을 알리고 있다.

현행 농지법이 현실과 괴리가 있다는 점은 이전 원고에도 밝힌 바 있다. 그럼에도 불구하고 헌법에 경자유전의 원칙이 살아 있는 한, 또 농지를 부동산 투기의 대상으로 삼는 투기꾼들을 막을 대안을 마련하지 않는 한 농지규제를 손보기는 현실적으로 쉽지 않다. 얼마 전 농막관련 규제를 강화하는 농림부의 시행령 개정이 강한 저항을 받아 대통령까지 나서 이를 수습했던 경험이 있다. 결국 원점에서 재검토하는 것으로 결론이 났지만 농막의 애매한 기능 역시 경자유전의 원칙이 살아있는 한 편법과 불법사이의 애매한 경계선을 넘나들 가능성이 높다. 그래서 우리는 막연한 농지의 규제완화가 아니라 농지를 어떤 용도로 전환시킬 것인가에 대한 사회적 합의가 필요하다. 농민들이 농사를 그만두고 농지에서 벗어날 방법을 고안하되 이것이 아파트개발이나 부동산 투기의 먹잇감이 되게 해서는 안되기 때문이다. 그럼 도대체 어떤 방식이 좋을까.사각지대 놓인 느린학습자 중심 복지정책 부족우선 전환기적 농지의 역할을 고민해야 한다. 농지에서 농사짓는 일은 지속하되, 농사의 주체와 농사의 방식, 농사의 목적이 조금씩 달라져야 한다. 다시 말해 지금의 농지처럼 도시인들의 먹거리를 제공하는 생산지로서의 역할에서 한 걸음 더 나아가야 한다. 이것을 고민하지 않으면 농지는 그저 지금의 농지 또는 아파트로의 전환이라는 양극단에서 끊임없는 편법과 탈법이 난개발을 초래하는 과오를 반복하게 될 것이기 때문이다. 농지에 적정한 개발을 허용하는 대신 농지가 본연의 기능은 잃지않게 하는 방법, 농지의 공익성을 살릴 수 있는 농지활용방안, 그것이 ‘복지와 농업의 연계’다. 약 1년 전 지역에 있는 농장에 들렀다가 느린 학습자(slow learner, 경계선 지능) 프로그램을 운영하는 농장주를 만난적이 있다. 나는 그곳에서 느린 학습자라는 용어를 처음 들었다. 느린 학습자는 지적장애는 아니지만 평균 지능보다는 낮은, 경계선의 지능을 가진 이들을 말한다. 대부분 주의력이 떨어지고, 적절한 상황 판단이나 대처능력이 부족하다. 또 감정 표현이나 의사소통에 서투른 편이라 초등학교 입학 후부터 학습이나 또래 관계에서 남다른 어려움을 겪게 된다. 학교에서 학습 부진, 저성취로 인해 답답한 아이, 공부 못 하는 아이로 낙인 찍히거나, 또래 사이에서는 사회성이 부족해 눈치 없는 아이로 불리기도 한다. 특히 따돌림을 당하다보니 낮은 자존감, 늘 위축된 모습을 보인다. 그렇지만 이들은 지적장애와 비장애 사이의 애매모호한 경계선에 있기 때문에 정규교육과 장애인 교육 양쪽 모두의 사각지대에 놓여있다. 관련 자료들을 살펴보니 경계선 지능을 가진 사람들은 인구의 12~14% 정도로 추산되며 우리나라도 전국 80만명에 이른다고 한다. 학생들만 추산해보면 평균적으로 한 학급에 3명 정도는 느린 학습자라고 한다. 그런데 이들이 농장에서 농업 관련 수업을 받는 모습을 보게됐다. 수학, 국어 등의 일반학교 공부에서는 다소 뒤처지고 친구들과의 관계가 어려웠던 이들이 농업을 배우면서는 감정조절이 이전보다 능숙해지고 대인관계가 원만해진다고 한다. 농장주는 이런 아이들을 위한 프로그램이 더 많아졌으면 좋겠다고 나에게 이야기 했다. 지난해 인기리에 방송된 ‘이상한 변호사 우영우’를 기억할 것이다. 자폐스펙트럼 장애를 가진 주인공 우영우는 기억력이 좋고, 어려운 재판 때마다 능력을 발휘하지만 발달장애인이라는 이유로 로펌에서 그녀의 직장생활은 순탄치 않아보인다. 문제는 우리사회에 ‘우영우’ 같은 발달장애인 수가 적지 않다는 점이다. 2021년 발달장애인 실태조사 결과에 따르면 지난 9년간(2014년 대비 2021년) 국내에 등록된 전체 장애인은 6.02% 증가했다. 반면 발달장애인은 20만3879명에서 25만5207명으로 25.18% 급증했다. 현재 전체 장애인에서 발달장애인이 차지하는 비중은 9.65%에 달한다. 외국의 사례를 보면 발달장애인은 만 4세 이전에 집중적으로 행동치료 등을 받으면 좋은 예후를 보여 성인이 된 이후 일반인들과 큰 차이없이 살아가는 경우가 많다고 알려졌다. 지체장애인 중심의 국내 장애인 정책과 지원이, 발달장애인으로 확대돼야 하는 것에는 누구나 공감하지만 실제 속도는 느리기만 하다. 특히 현재 성인이 된 발달장애인의 경우 일자리는 고사하고 낮시간에 머물 공간마저 턱없이 부족한 실정이다. 복지정책 실현하는 농지…힐링·학습의 공간 케어팜 네덜란드 소도시 헴스케르크호(Heemskerk)에 있는 치매환자 거주시설 드레이헤르스후버에는 중증치매 노인이 30명 가까이 살고 있다. 침상만 즐비한 국내 요양원과 달리 이곳은 드넓은 농장이다. 치매를 겪는 장애인이 요양시설에서 의자에 묶인 채 삶을 연명하는 것을 보고 만들었다는 농장형 요양공간이다. 복지와 농업을 결합해 사회적 약자를 돌보는 곳인데 네덜란드에서는 이를 ‘케어팜(Care Farm)’이라고 부른다. 네덜란드 전역에는 이런 케어팜이 1250여곳이 있다. 동물을 통해 자폐, 행동장애 아이들의 치유를 돕는 굿랜드케어팜, 약물중독자들의 재활을 돕는 린덴호프오픈가든, 우리나라의 주간보호시설처럼 치매 노인들을 돌보는 에이크후버농장 등 케어팜마다 다양한 형태로 운영되고 있다.느린 학습자의 농장수업에서 본 것과 같이 네덜란드의 치매환자나 장애인 치유공간 같이 국내에서도 농지 규제완화를 이런 케어팜부터 시작해보는 것은 어떨까.(다음 편에 계속)

주택시장이 조정국면을 지나 향후 수도권과 지방광역시 인기지역을 중심으로 회복세를 보일 것이라는 전망이 나왔다. 최덕철 주택산업연구원(주산연) 부연구위원은 5일 서울 여의도 국회도서관 지하1층 소회의실에서 국회 박정하의원실과 공동으로 개최한 세미나에서 “현재 주택시장은 지난해 초부터 1년간의 단기 급락 후 조정국면을 지나고 있다”며 “앞으로 점진적인 경기회복과 금리 하락에 따라 수도권과 지방광역시 인기지역은 회복세를 보일 수 있을 것”이라고 발표했다. 주산연은 수요압력이 크지 않은 지역은 조정국면이 길어질 수 있고, 미분양도 장기화할 수 있다고 지적했다. 이를 위해 지방경제와 제2금융권 안정을 위해 대책이 필요하다고 강조했다.최덕철 부연구위원은 “미분양 적체를 해소하기 위해 2008년 금융위기 당시 시행됐던 ‘기업구조조정 리츠’를 적극적으로 활용해야 한다”며 “주택시장 활성화 시기에 폐지한 구조조정 리츠에 대한 신용보강과 세제·금융지원 등 정부지원대책을 하루빨리 복원해야 한다”고 주장했다.금융위기 직후 미분양사업장을 가진 시공건설사는 구조조정 리츠 실행 전 최소 30%이상 손실상황에 놓여있었으나 7%내외로 손실액을 줄였다. 투자자는 7% 내외 수익을 거뒀고 대출금융기관은 원금과 약정이자를 모두 회수했다. 또 임차인들은 주변보다 저렴한 임대료로 거주한 것으로 조사됐다. 주산연은 현재 주택 시장은 침체요인보다 회복요인이 조금 더 강한 상태라고 분석했다. 주산연은 주택가격 결정요인 중 가장 중요한 네 가지 요인으로 경기, 주택수급, 주담대 금리와 정책변수를 꼽았다. 최 부연구위원은 “현재 시장정상화를 지향하는 강력한 규제완화와 세제·금융정책, 급격한 공급 감소는 회복요인인 반면, 횡보하는 경기와 금리는 하방요인으로 작용하고 있다”며 “전반적으로 현재는 상승요인이 약간 우세한 상황이지만, 앞으로 금리향방과 제2·3금융권 얀정여부가 추가적인 하락요인으로 작용할 수 있다”고 전망헸다.주산연은 정부가 발표하는 미분양통계는 주택사업시행자에게 문의해 집계한 결과, 4월 말 현재 7만1000가구 수준이라고 밝혔다. 다만 과거 경험에 비춰볼 때 주택경기 침체기에는 실제 청약과 계약기준 미분양보다 30~50% 수준 적게 응답하는 경향이 있어 실질적인 미분양은 10만가구를 초과한 것으로 추정된다고 설명했다. 장기적체 가능성이 큰 지방 미분양에 대해서는 건설업과 제2금융권의 부실화가 우려되므로 특단의 대책이 필요하다고 지적했다.이날 세미나를 주최한 박정하 국민의힘 의원은 “주택시장에서 주택 수요가 급감한 주 배경으로 고금리의 지속과 주택건설 자금 조달의 어려움을 꼽고 있다”며 “특히 상대적으로 시세가 낮은 비수도권의 주택을 지은 건설사는 원가 보전을 위해 분양가를 높게 책정하다 보니 비수도권 미분양주택의 장기 적체 심화로 이어지게 된다”고 말했다. 박 의원은 “2008년 금융위기 당시 미분양주택 완화책으로 시행한 CR리츠를 활용해 공모절차 간소화, 세제지원, 과세특례 등의 실질적인 방안을 마련할 필요가 있다”라고 강조했다.

글로벌비즈니스센터(GBC), 국제교류복합지구 등 개발호재로 뜨거운 서울 강남구 삼성동에 소규모 주택정비사업인 ‘모아타운’이 추진되고 있어 화제다. 16일 관련 업계에 따르면 삼성동 모아타운 추진준비위원회(삼성동 모아타운 준비위)는 지난달 20일 주민들을 대상으로 사업설명회를 개최한 뒤 동의서를 걷어 같은 달 31일 강남구청에 제출했다. 해당 사업은 강남구 삼성동 24번지 일대 약 5만6000㎡에 추진되고 있다. 삼성동 모아타운 준비위에 따르면 사업설명회 이후 구청에 동의서를 제출하기까지 11일 만에 토지 등 소유주의 동의율이 30%를 넘었다. 모아타운 사업은 서울시의 핵심 주택공급 정책으로 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 따라 재개발이 힘든 10만㎡ 미만 소규모 노후 주거지를 대상으로 시행되고 있다. 때문에 모아타운은 노후 건축물 수가 사업시행구역 전체 전축물 수의 50% 이상일 경우 구역 지정이 가능하고, 사업 진행 시 용도지역 상향 및 용적률 완화 등 규제완화 혜택을 볼 수 있다. 일례로 2종 일반주거지역이었던 곳이 3종 일반주거지역으로 용도지역 상향 수혜를 볼 수 있다. 각종 인허가 속도도 빨라 사업기간 역시 절반 이하로 단축된다.모아타운 소유주는 기존 재건축, 재개발구역 소유주와 달리 권리가액 내에서 3채까지 아파트 분양신청이 가능한 것도 강점이다. 권리가액은 기존 부동산 감정평가액에 비례율(개발이익)을 적용한 금액을 뜻한다. 때문에 모아타운 사업은 다가구 주택 등 권리가액이 높은 소유주에게 더욱 유리하다. 이 같은 강점 외에도 삼성동 저층 주거지의 열악한 환경을 개선해야 한다는 지적 역시 나오고 있다. 세련된 업무지구가 차지하고 있는 삼성동 지역 이면에는 주거민들의 불편과 위험이 존재한다. 삼성동 모아타운 구역 내부도로는 4미터 일방통행 도로로 어린이 등하교 시 사고위험이 높다. 한 삼성동 주택가 주민은 “주변 아파트단지들이 죄다 철문으로 잠가 놓아서 주택가 아이들이 뛰어 놀 놀이터 하나 없는 것이 강남구 삼성동 저층주거지의 실상”이라며 “작년 12월 옆 초등학교 교통사망도 결국 제대로 된 통학로 하나 없어서 생긴 것”이라고 주장했다. 이밖에 세대 당 주차대수가 0.68대로 부족하고 홍수, 화재에 취약한 반지하 건축물 비율이 30%를 넘는 상황이다. 공원 및 공동시설이 부족함은 물론 하수도 악취도 발생하고 있다. 이 같은 문제를 해소하고 앞으로 조성될 국제교류복합지구 및 GBC 내 신규 일자리의 주거수요를 충족할 방안으로 삼성동 모아타운 사업이 부상하고 있다. 특히 삼성동 모아타운 사업은 2종 일반주거지역에 속하고 전 구역이 평지로 이뤄지는 등 사업여건이 좋아 앞으로 80% 동의율이 순조롭게 달성될 것으로 기대된다. 지역 부동산 관계자는 “삼성동 전체가 토지거래허가구역으로 지정돼 우수한 입지에도 불구하고 실거주 수요가 아닌 투기수요가 유입되기 어려운 상태”라면서 “지분 쪼개기 등의 문제가 없이 순조롭게 사업이 진행될 것”이라고 설명했다.

빌라(다세대·연립주택)에서 출발한 역(逆)전세 위험이 아파트로 본격 확산되기 전에 진화될지 기로에 섰다. 다행히 전국 아파트 전세 하락폭은 축소됐다. 정부에서도 전세 보증금 상환 목적 주택담보대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 한도를 완화할 수 있다는 신호를 보내고 있어 귀추가 주목된다.14일 기준 국토교통부 강남구 대치동 소재 은마아파트 전용면적 84㎡ 전세가 지난달 23일 10억원에 거래됐다. 같은 달 24일과 29일엔 각각 7억원과 8억5000만원 거래가 나타났다. 해당 타입은 2021년 11월 12억2000만원 신규 전세계약이 나오는 등 부동산 상승기에 정점을 찍은 뒤 올해 5억원대 저가 매물 위주로 거래되며 하락세를 보였다. 그러나 최근 들어 저층 또는 계약갱신청구권 사용 거래를 제외하면 실거래가와 호가가 전반적으로 상승추세를 나타내고 있다. 지난 8일 한국부동산원이 발표한 ‘2023년 6월 1주 주간 아파트가격 동향’에 따르면 전국 아파트 전세가격이 0.05% 떨어지며 전주(0.06%) 대비 하락폭을 줄인 가운데 강남뿐 아니라 서울 전체 아파트 전세가격은 0.03% 올랐다. 서울 아파트 전세는 전주(0.05%)보다 상승률이 낮아졌지만 3주 연속 오름세를 이어갔다. 한 부동산 업계 관계자는 “지난 몇 년간 급격히 올랐던 전세가격이 떨어지면서 집주인들이 한동안 역전세 때문에 고생했던 것은 사실”이라면서 “하지만 요즘 부동산에 가면 떨어졌다던 전세 가격이 조금씩 다시 상승하는 분위기”라고 설명했다. 입주물량 등 수급상황에 따라 지역별 차이는 존재한다. 강남권에서도 송파구와 강남구는 이 기간 각각 0.22%, 0.21% 오르며 상승세를 지속하는 반면 서초구는 0.01% 하락했다. 한국부동산원은 “송파와 강남구는 저가 매물 소진에 따른 상승거래 영향으로 상승을 지속했다”면서 “서초구는 입주물량 영향으로 상승폭이 축소됐다”고 분석했다. 전세가 당장 큰 폭으로 상승하지 않더라도 정부 고위관계자들이 전세반환 목적의 주택담보대출에 한해 DSR 규제를 완화할 수 있다는 목소리를 내고 있어 향후 전세보증금 반환 문제에 대한 우려가 해소될지 주목된다. 지난 8일 관훈클럽 토론회에서 “전세금 반환 목적에 한해 DSR 규제 완화를 검토하고 있다”고 발언했던 추경호 경제부총리는 13일 국회 대정부 질문에서도 “여러 정책적인 이유와 시장 상황으로 역전세가 사회적으로 심각한 문제가 되고 있다”면서 DSR 한도 완화에 대한 기존 입장을 이어갔다. 다만 이 같은 규제완화가 세입자의 피해를 예방하는 차원이라는 점에서 대출 요건이 엄격하게 적용될 것으로 예상된다. 추 부총리가 “새로 대출을 받는 임대인은 반드시 전세금 반환보증을 들도록 의무화하는 방안을 현재 검토 중”이라고 발언한 데 이어 원희룡 국토교통부 장관 역시 “(DSR 완화를 통해 받은 대출은) 전적으로 임차인에게 반환하기 위한 목적에만 쓰여야 할 것”이라고 강조했다. 이에 대해 김학렬 스마트튜브 대표는 “개인적으로 부동산은 담보가 확실하므로 주택담보대출 시 굳이 DSR을 적용할 필요 없이 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 적용만으로 충분하다는 입장”이라면서 “정부에서 DSR 규제를 전면적으로까지는 아니더라도 일정 수준 완화해 실수요자에게 도움이 된다면 좋은 결정이라고 본다”고 말했다.

“예대마진 축소보다 더 중요한 건 롤 오버(만기대출연장)를 원활히 해주는 일이에요. 은행에서 롤오버를 잘 안 해주니 더 높은 금리부담에도 불구하고 2금융권으로 넘어가는 사람들이 늘고 있습니다.” 안동현 서울대 경제학부 교수는 최근 서울대 연구실에서 가진 인터뷰에서 은행의 예대마진 논란과 관련해 “고금리는 필연적으로 신용위험을 높이는 만큼 은행에 임시방편으로 예대마진을 줄이라고 강제할 수만은 없다”고 말했다. 그는 “금리상승기엔 예대마진 축소를 유도하고 대신 금리하락기엔 확대를 용인하는 예대마진 평활화가 필요하다”며 “이를 제도화하면 은행에 대한 관치논란도 불식시킬 수 있다”고 강조했다. 안 교수는 은행의 경쟁력 강화를 위해선 “사외이사들에 대한 철저한 모니터링이 필요하다”며 “이사회에서의 발언 내용을 녹취록으로 보관하는데 그치지 않고 공시형태로 공개할 필요가 있다”고 제언했다. 안 교수는 고려대와 미국 노스캐롤라이나대 교수, 자본시장연구원장을 역임했고 금융위기 시절 영국 대표 은행인 스코틀랜드왕립은행(RBS)의 퀀트전략본부장에서 투자전략을 담당하는 등 이론과 실무를 겸비한 최고의 금융석학중 한 명으로 꼽힌다. 지난 2월 금융발전심의회 위원장으로 위촉돼 금융정책을 자문하고 있다.은행산업의 과점 폐해 논란, 국내 금융산업의 현재와 미래에 대해 안 교수의 진단과 처방을 들었다.Q. 은행들이 돈잔치를 벌이면서 때아닌 과점 논란이 일고 있습니다. A. 은행을 정치적으로 비판하는 건 쉬워요. 물론 은행이 잘못한 부분도 있지만 정치적으로 매도되는 경우가 있어요. 금리에 따른 예대마진 확대로 은행들이 역대 최고 수익을 거두면서 성과급을 크게 풀고 그들만의 잔치를 벌였으니 비난을 피할 수 없겠죠. 그렇다고 예대마진을 통한 은행의 수익이 과점에 따른 수혜라고만 볼 수는 없습니다. 예대마진은 금리가 올라가면 당연히 확대되는 거예요. 또한 지금 은행 과점체제는 외환위기 당시 구조조정의 산물이에요. 외환위기 때 다 무너지는 바람에 어쩔 수 없이 이렇게 몇개 은행이 남은 것이지 의도적으로 과점을 만들려고 했던 건 아니잖아요. 전 세계 은행 대부분은 과점체제로 이뤄져 있어요. Q. 은행산업의 특수성을 감안해야겠군요. A. 금융산업, 특히 은행산업은 강력한 규제와 감시가 적용되는 산업이에요. 상법상 주식회사지만 파산할 경우 경제 전체를 마비시킬 수 있는 시스템 리스크를 야기할 수 있기 때문에 건전성이 생명입니다. 그래서 은산분리, 자본비율, 유동성 규제 등 촘촘한 사전규제와 사후 모니터링이 필수적이죠. 또 은행과 고객 사이엔 정보의 비대칭이 불가피하므로 금융소비자보호를 위해서도 영업 규제와 모니터링이 필요합니다. 은행이 위험이 수반되지 않는 비이자 수수료 수익을 늘리기 위해 금융상품판매에 주력할 경우 파생결합펀드(DLF) 사태에서 보듯 불완전판매 가능성이 높아져 금융소비자의 권익을 해칠 수 있어요. 즉 은행은 주주가치를 제고하면서도 건전성 유지와 금융소비자의 권익 보호라는 3가지 축에 따라 움직입니다. 이들 목표는 상호보완적일 수 있지만 때로는 상충하기도 합니다. 과점해소를 위해선 규제완화를 통해 진입장벽을 낮춰 경쟁을 촉진해야 하는데 자칫 건전성이나 소비자보호에 역행할 수 있어요. 그래서 은행의 과점해소는 은행의 건전성과 소비자보호라는 가치를 훼손하지 않는 범위 내에서 해법을 찾아야 합니다. Q. 금융상품의 구조가 유사하다면서 이게 과점의 결과가 아니냐는 지적도 있어요. A. 라면값이 회사별로 차이가 얼마나 날까요. 인터넷치면 가격이 다 나오니 가격차가 거의 없죠. 금감원이 정보 제공 차원에서 금융상품 비교사이트를 만들어놨어요. 금리, 수익률 등을 투명하게 공개하니 비슷한 가격, 비슷한 상품구조가 나오는 겁니다. 사회관계망서비스(SNS)의 발달로 마케팅 방식도 유사하구요. 자연스런 경쟁의 결과입니다. 물론 묵시적 담합 가능성을 배제할 수는 없지만 이를 밝히기 위해서는 정밀한 분석이 요구됩니다. 단순히 예대금리차가 비슷하다는 결과만으로 담합이라고 몰아붙이는 건 무리입니다. Q. 예대마진은 은행으로선 일종의 보험료인데요. A. 사실 금리가 올라가면 은행 예대 마진이 늘어나는 것은 당연해요. 고금리는 필연적으로 신용위험을 높이는 만큼, 부실대출 그리고 디폴트에 대비한 손실보전 차원에서 예대마진을 높일 수밖에 없어요. 은행으로선 보상 보험료를 미리 받는 겁니다. 다만 예대마진 확대로 당장에 대출이자 부담은 크게 보이지만 부실에 따른 손실은 미래에 발생하니 시점에 간극이 발생하는 거예요. 예컨대 지난해 금리가 크게 올라 은행으로선 보험료를 여유있게 챙기는 차원에서 예대마진을 크게 확대했습니다. 지금 연체율이 빠르게 증가하고 있으니 이제 본격적으로 비용 청구서가 날아오는 셈이죠. Q. 그런 면에서 예대마진을 축소하는 게 능사는 아니군요.A. 예대마진도 (외환시장 개입처럼) 미세조정, 이른바 스무딩 오퍼레이션(Smoothing Operation)이 필요해요. 금리가 오를 땐 예대마진 축소를 유도하고 대신 금리가 내릴때 확대를 용인하는거죠. 일종의 예대마진 평활화라고 할까요. 이를 제도적으로 뒷받침해주면 돼요. 예전에 정부가 물가를 관리할 때 품목을 정해 동결을 유도하고 나중에 물가수준이 안정되면 인상을 용인해주는 방식과 같은 거죠. 시간적으로 평활화시켜 차입자들의 부담을 줄여주는 겁니다. 이 정도는 할 수 있어요. 이렇게 시장친화적인 방식으로 예대마진 축소를 권고하면 되는데 과점 해소를 통해 예대마진을 줄이려고 하니 시간도 엄청나게 걸리고 해결도 난망해졌죠. 예대금리보다 더 중요한 건 롤오버, 즉 만기대출을 차환해주는 문제입니다. 당국이 예대마진 축소를 위해 대출금리를 강제적으로 끌어내리도록 압박하면 은행은 대출 규모를 줄일 수밖에 없죠. 그러면 신용도가 낮은 사람들은 은행에서 롤오버가 안 되니 더 높은 금리부담에도 불구하고 2금융권으로 넘어가게 되죠. 지금 그런 현상이 발생하고 있습니다. 예대마진을 축소하라고 압박하면 역설적으로 신용도가 낮은 대출자들의 부담은 더 늘어나게 됩니다. Q. 은행도 이익이 나면 성과급을 풀 게 아니라 자본 확충을 더 해야 할텐데요. A. 은행은 대손충당금을 더 많이 쌓으려는 유인이 있어요. 그런데 수익이 많이 날 때 충당금을 좀 더 쌓으면 국세청에서 분식회계라며 문제를 삼아요. 세금 덜 내려고 이익을 줄이는 게 아니냐는 거죠. 그러니 제도적으로 충당금을 더 쌓도록 해야 해요. 은행으로선 규제범위 내에서 충당금을 쌓아야 하니 남는 이익을 세금으로 내느니 차라리 직원들에게 뿌리는 거죠. 은행들은 작년에 이미 충당금을 다 적립해놓았기 때문에 더 이상 쌓을 여력이 없습니다. 만약 충당금을 더 쌓게 해두었으면 지금처럼 연체율이 높아질 때 상각하면 되니 문제가 없죠. 충당금이 줄기 시작하면 대출을 해주려고 해도 해줄 수 없어요. 그러니 ‘비 올때 우산 뺏는다’는 얘기가 나오는 것 아니겠어요. 경기가 나쁠때 대출을 더 해줄 수 있어야 신용이 창출되면서 민생과 경기에 도움이 되잖아요. 충당금규제는 세무당국과 정책협조의 방식으로 풀어야 합니다. Q. 은행의 과점 논란을 계기로 한국 금융의 현주소를 생각해볼 수 있을 것 같습니다.A. 우리가 금융산업을 미래의 성장동력으로 삼을 수 있느냐에 대한 의문부터 던질 필요가 있어요. 쉽지 않을 겁니다. 스위스가 금융을 키워 먹고 살겠다고 UBS와 크레디트스위스(CS)를 키웠고 이들 회사들이 공격적으로 나갔지만 결국 CS가 최근 무너졌잖아요. 그런 면에서 너무 수익에 매달리는 건 생각해볼 문제에요. 이자장사만 하지 말고 비이자수수료 비중을 늘리라고 하면 불완전판매의 유인이 커져요. 특히 투자은행(IB) 업무 같은 위험한 투자에 나설 공산이 큽니다. 과연 은행이 과도한 리스크를 감내하면서 IB 업무를 확대해 나아가는 것이 반드시 바람직한 방향인지는 생각해봐야 할 문제에요. 우리도 골드만삭스나 JP모건 같은 선진 금융회사를 키워보겠다고 했는데 지금 어떻게 됐나요. 과거 KB은행이 글로벌 경쟁력을 키우겠다고 카자흐스탄 은행을 인수했다가 1조원을 날렸잖아요. 카자흐스탄 한 곳도 장악 못하면서 무슨 글로벌 은행인가요. Q. 기본을 지키는 게 중요하다는거군요.A. 금융의 가장 중요한 기능은 산업과 가계에 유동성을 너무 넘치지도 모자라지도 않게 적절히 공급해 경제 전체에 돈이 잘 돌도록 하는 거예요. 유동성 변환(liquidity transformation)을 통해 경제 전체의 생산성을 높이는 기능을 하고 그 과정에서 적정 수익을 얻는 것, 이것이 기본으로 은행의 알파요 오메가입니다. 여기에 플러스알파로 돈을 더 벌 수 있으면 좋은거죠. 그런데 너무 돈 버는데만 급급하다보면 기본이 흔들릴 수 있습니다. 리스크관리에 실패할 수 있기 때문이에요. 사실 우리나라 은행만큼 리테일쪽에서 서비스가 좋은 곳은 없어요. 씨티뱅크, HSBC 다 한국을 떠났잖아요. 핀테크가 우리나라에서 발 붙이지 못하는 이유도 마찬가지에요. 다른 나라는 워낙 리테일 서비스가 후진적이잖아요. 그만큼 우리나라 은행이 서비스 면에선 경쟁력이 있기 때문에 기본을 계속 잘 살려야 해요. Q. 금융허브, 메가뱅크론 등 다양한 금융산업 발전방안이 제시돼 왔습니다. A. 시대적 유행에 따라 금융허브, 메가뱅크 운운하지만 결과는 어떤가요. 금융허브의 경우 일단 우리 사회는 영어에 익숙하지 않고 법인세와 근로소득세가 낮은 나라도 아니예요. 우리가 아무리 금융허브 만든다고 떠들어도 기본적으로 해외 금융기관들을 유인할 수 있는 인프라가 경쟁국들에 비해 열악한 편입니다. 해외로 나가더라도 현지화 토착화가 말처럼 쉽지 않아요. 국내 은행들 간에도 주거래 고객 한 명 끌어오기 쉽지 않은데 하물며 해외에선 얼마나 어렵겠어요. 그런 면에서 은행들은 일단 지역 대표은행을 목표로 하는 게 어떨까요. 아시아에서 리딩뱅크가 되겠다는 겁니다. 골드만삭스, JP모건 등 세계적인 IB들과 겨룬다는 건 꿈은 좋지만 도달하는 여정이 너무 위험하죠. 기껏 5개 은행밖에 없는데 한 은행만 무너져도 우리 금융시스템 전체가 무너집니다. Q. 제도적 뒷받침은 어떻게 해야 하나요. A. 국내 금융회사들의 경쟁력을 위해선 정치논리부터 배제해야 해요. ‘감놔라 배놔라’는 식의 쓸데없는 개입이나 그림자금융부터 자제해야 해요. 최근 1000만원 기본대출 논란 보세요. 기본 소득 시리즈를 브랜드화 하겠다는 일종의 정치적 구호인데 정치인들의 금융에 대한 인식수준을 보여주는 단면이에요. 금융당국도 보다 철저한 모니터링이 필요해요. 라임사태 때 보듯 소형 자산운용사가 메자닌과 같은 특정 상품을 통해 운용자산규모가 몇 년새 수십배로 늘어났다면 반드시 체크를 했어야 합니다. 대규모 권력형 금융사건의 경우 감독당국의 책임도 자유롭지 않습니다. Q. 금융권 내부에서도 사외이사들이 제 역할을 할 수 있는 제도적 장치를 마련해야 할 것 같아요. A. 관치도 문제지만 금융권도 그들만의 놀이터가 돼서는 안되죠. 무엇보다 사외이사들이 제 역할을 해줘야 합니다. 이사회에서 은행 경영진이 잘 하면 연임시켜주고 못하면 단칼에 날려야 하는데 경영진과 밀착된 사외이사들로선 한계가 있죠. 그래서 사외이사에 대한 모니터링을 제대로 할 필요가 있습니다. 예컨대 특정 사외이사가 속한 대학에 은행이 사내 교육과정을 개설하거나 법무법인, 세무법인 등과 거래가 있는지 감시해야 합니다. 인사에 개입하면서 그 답례로 현 경영진과 유착관계가 형성되는지도 철저히 살펴야하구요. 또한 결정적으로 이사회 녹취록을 보관만 할 게 아니라 공시형태로 공개할 필요성이 있습니다. 헤드헌팅 회사가 추천하는 후보들의 면면을 보면 한숨만 나옵니다. 대부분 경영진 입장에서 편하게 거수기 역할만 할 사람들이 추천됩니다. 이러한 후보들을 걸러내고 제대로 사외이사들이 경영진을 감시하도록 유도하기 위해 이사회 녹취록 뿐 아니라 안건 사전설명때의 녹취록까지, 영업비밀과 관계된 내용을 제외하고는 모두 공개해야 합니다. 그러면 달라질 거예요. 송길호(khsong@edaily.co.kr)

서울 용산구 래미안 첼리투스와 성동구 트리마제는 강북 한강변 스카이라인을 바꾼 대표 건물로 통한다. 성냥갑 아파트 대신 시원하게 뻗은 현대적인 건축물이 한강변을 지나가는 이들의 눈길을 사로잡는다. 두 개 단지는 오세훈 서울시장이 시장직에서 사퇴하기 전인 2009년 부지 25% 이상을 기부채납하는 정비사업에 대해 최고 50층 건립을 허용했던 당시 건축심의를 통과했다. 이들 아파트는 지금까지 ‘디자인 서울’, ‘한강 르네상스’를 기치로 내걸었던 오 시장 정책을 상징하는 곳으로 꼽힌다.2019년 4월 보궐선거를 통해 서울시장이 바뀌었을 때 시장에서 기대했던 변화 역시 이 같은 높이규제 완화에 집중됐다. 한정된 땅에 집중된 주거와 업무 수요를 충족하는 방식은 공간을 위로 확장하는 것 뿐이기 때문이다. 동시에 답답했던 도시 미관을 ‘글로벌 선도도시’라는 야심에 걸맞은 수준으로 끌어올릴 방법이기도 하다. 지난해 발표된 ‘2040 서울도시기본계획’은 이 같은 기대를 웃돈 수준이었다. 그동안 경직된 ‘관(官)’의 불가침 영역으로 취급되던 용도지역, 용적률 규제가 대폭 완화된 것이 골자다. 제목 그대로 2040년까지 완성을 목표로 추진되는 이 기본계획에 따라 뉴욕, 싱가포르 등 세계적인 금융 허브에서 볼 수 있던 독특한 디자인의 초고층 건물을 미래 서울에서도 볼 수 있을지 주목된다. 용산국제업무지구, ‘초고층 빌딩 숲’ 되나이 같은 높이 규제완화의 결과가 가장 극대화할 곳은 용산 철도정비창과 종로 세운지구가 될 전망이다. 첫 주자는 ‘비운의 금싸라기 땅’으로 불리는 용산 철도정비창이다. 서울시는 지난해 7월 철도정비창에 조성되는 용산국제업무지구를 ‘입지규제최소구역’으로 지정해 법적 상한 용적률을 1500% 이상으로 높이는 구상을 밝힌 바 있다. 용적률 상한이 1500%를 넘길 경우 국내 최고층 건물인 롯데월드타워(높이 555m)보다 높은 건물이 들어설 수 있다. 롯데월드타워 용적률은 800% 가량이다. 서울시는 ‘비욘드 조닝’(Beyond Zoning)이란 개념을 제시했다. 비욘드 조닝은 건축물의 용도 및 용적률, 층수 등을 제한하던 기존의 ‘용도지역’ 제도를 전면 완화하는 개념으로, 용도지역에 따른 법적 용적률에 더해 조례로 이중 규제를 하던 서울시의 도시계획 방향이 완전히 전환된 셈이다. 기존 토지용도와 상관없이 건물을 주거와 상업 등으로 복합 개발할 수 있어 한정된 부지를 효율적으로 활용해야 하는 고밀개발에 적합하다. 한국철도공사가 보유한 용산국제업무지구 부지는 서울 한강변 중심에 있어 서울의 전체적인 스카이라인을 바꿀 뿐 아니라 규제완화 정책의 테스트베드로서 쓰일 전망이다. 용산은 물론 종로 세운지구에도 이 같은 개념이 적용할 계획이다.‘글로벌 스탠다드’에 한 발, 난개발 우려도 나와 비욘드 조닝 등은 용산 개발계획 발표에 앞서 같은 해 3월 공개된 2040 서울도시기본계획에 바탕을 두고 있다. 이 기본계획의 중요한 지침으로서 수립된 2040년 서울의 미래상은 ‘살기 좋은 나의 서울, 세계 속에 모두의 서울’이다. 서울시는 ‘살기 좋은 나의 서울’을 실현하는 대표적 방안으로 주거·업무·여가 기능을 통합해 일상생활을 도보 30분 내에서 향유하는 ‘보행일상권 강화’를 계획하고 있다. ‘세계 속에 모두의 서울’은 중심지 기능 고도화를 통한 ‘중심지 기능 혁신’을 통해 실현될 전망이다. 특히 개발 영역에서뿐 아니라 경제·산업적인 측면에서 규제완화, 창업지원 역시 도시경쟁력을 강화하기 위한 방안으로 제시됐다. 지난 1월 2040서울도시기본계획이 원안대로 확정 공고됨에 따라 실현에 한 발 다가선 상태다. 2월 9일 오세훈 시장은 해당 계획을 기초로 한 ‘도시건축 디자인 혁신방안’을 발표하면서 “성냥갑 아파트 퇴출 2.0 정책을 추진하겠다”는 포부를 밝히기도 했다. 이번 혁신방안에서도 특색 있고 상징성 있는 건물 디자인을 위한 규제개혁 및 행정지원 개선이 핵심을 차지했다. 민간개발에 대해 공모를 통한 혁신 건축 디자인 제안을 할 경우 높이, 용도 등 규제완화와 법정 용적률 120% 상향 등 파격적인 인센티브를 제공한다는 것이다.그러나 일각에선 규제완화의 부작용으로 서울시가 난개발 될 수 있다는 지적도 나온다. 허드슨야드 같은 모범 사례가 될 수 있지만, 홍콩 아파트촌를 반면교사 삼아야 한다는 주장이다. 2021년 정부가 도심 주택공급을 위해 역세권 용적률을 700%까지 완화하는 방안을 내놨을 때부터 이 같은 우려는 꾸준히 제기됐다. 이에 대해 서울시와 정부는 규제완화가 제한적이므로 난개발 우려는 기우라는 입장이다. 최진석 서울시 도시계획국장은 “현재 서울의 주거지역은 너무 주거지역스럽고, 업무지구는 너무 업무지구스럽다”며 “쌍문동처럼 생활편의시설이 부족한 주택밀집지역을 비욘드 조닝을 통해 복합용도로 전환하겠다는 취지”라고 풀이했다. 때문에 “특정지역에 주거와 상업시설이 동시에 들어가도 난개발이 되지는 않을 것”이라고 설명했다.

“집값이 오를 때는 5년 뒤에 집을 사려고 했던 사람도 영혼까지 끌어다가 집을 삽니다. 반면 집값이 떨어지면 지금 사야하는 사람들도 주택 마련을 미루죠. 한 마디로 경기에 따라 수요 탄력성이 굉장히 높다는 겁니다.” 17일 오후 일산 주엽동 사무실에서 진행된 김현아 여의도연구원 경제정책센터장의 인터뷰는 학구적인 분위기에서 출발했다. 도시계획학 박사이자 20대 국회의원을 지내고 현재 가천대학교 초빙교수와 여의도연구원 경제정책센터장을 맡고 있는 그는 주택시장 특유의 수요와 공급 문제를 설명하며 담담하게 대화를 이어갔다. 정치권에서 손꼽히는 주택정책 전문가다웠다. 대화가 점차 길어지며 주제는 부동산 침체기를 맞는 정부 규제완화 대책부터 재건축 등 정비사업 정책, 더 나아가 수도권 도시계획 비전으로 확장됐다. “3기신도시를 반대하며 일산을 지역구로 결정했다”는 김 센터장은 도시계획 전문가로서 자기 소신을 뚜렷이 밝혔다. Q: 부동산 경기 침체를 맞아 정부가 1·3 부동산 대책을 내놓으며 분양시장을 살리기 위해 노력하는 것 같다.A: “규제완화 효과로 급락은 막았으나 반등은 어렵다.” 이게 시장동향을 조사해서 수렴된 의견이다. 이번 대책은 상당히 적절했다고 본다. 하지만 사실 규제완화를 조금 더 먼저 해주길 바랐다. 부동산 경기는 한 번 식으면 다시 살리기가 생각보다 쉽지 않기 때문이다. 그래서 잔불이 남아있을 때 조금이라도 불씨를 살려놔야 한다. 지난해 하반기부터 갑자기 주택 경기가 나빠지는 현상을 보고 조금씩 불을 살려야겠다고 생각했지만 국토교통부의 규제완화 속도가 더뎠다.아마 규제완화 때문에 집값이 오르면 비난하는 여론이 커질 것을 정부가 의식하기도 했을 것이고 물가가 오르고 있기 때문에 집값이 물가에 반영되는 것도 우려했을 것이다. 정부 입장에선 부동산 대책보다 물가안정에 집중했었다고 이해하면서도 부동산 시장 자체를 보면 ‘침체가 너무 심해지면 살리기가 어려울 텐데’라는 생각을 스스로 했었다. Q: 이번 규제완화 발표를 두고 ‘둔촌주공 맞춤형’이라는 말도 있는데?A: (웃으며) 둔촌주공 때문에 정책을 만들지는 않았을 것이다. 우연의 일치로 타이밍이 맞았는데 물론 그 타이밍은 살펴보고 발표했을 것 같다. 둔촌주공이 정책 효과를 가늠하는 데 중요한 ‘리트머스’가 아니었을까. 경기가 식을 때는 사실 분양시장에서 가장 먼저 식게 된다. 정부 입장에선 분양시장이 급격하게 위축되면 미분양으로 이어지고 그렇게 되면 금융기관 프로젝트파이낸싱(PF) 채무불이행 등으로 연결될 수 있기 때문에 분양시장에 뭔가 대책이 필요하다고 생각했을 것 같다. 특히 대책을 내놨을 때 그 대책이 즉각 반영돼야 시장에 더 좋은 신호를 주는데 이 규제완화 효과가 확산될 수 있는 대규모 사업장이 있다면 정부 입장에선 시기를 맞추기 굉장히 좋다. 둔촌주공은 입지가 나쁘지 않아 많은 사람들이 관심이 있었던 지역인데 이런 단지가 외면을 받는다고 하면 시장에 심각성을 알리는 큰 경고음이 될 수 있었다. 그래서 일반청약 결과가 예상보다 떨어지는 것을 보고 정부가 대책을 내놨고 다행히 대책 발표 전보다 조금은 활기를 띤 것 같다.그러나 이번 규제완화는 심리적 압력 때문에 청약이 안 되는 문제를 해소했을 뿐, 펀더멘털(기초체력) 자체를 바꾸지 못했다. 펀더멘털이라하면 일단 ‘충분히 집을 사줄 계층이 있느냐’는 것인데 정부정책이 이 같은 펀더멘털 자체를 바꾸지는 못하리라 생각한다. 게다가 금리도 높기 때문에 심리적으로 위축된 부분이 회복되더라도 한계가 있을 거다. Q: 그렇다면 대세하락기에 접어들었다고 보나? A: 부동산 시장이 더욱 어려운 이유가 지금쯤 돈을 모아서 집을 사야 하는 사람들이 3~4년 전에 ‘영끌(영혼까지 대출을 끌어서 주택을 매수했다는 말)’해서 집을 사버렸기 때문이다. 그러니 지금 전체적인 파이 자체도 줄었다. 미래세대 수요를 끌어와야 하는데 인구도 줄고 있으니. 그럼에도 공급은 꾸준해야 한다고 생각한다. 지금 상황으로 보면 수요가 전혀 늘 것 같지 않지만 1년 전만 해도 절대로 수요가 줄 것 같지 않았다. 그런데 언젠가는 금리가 낮아지고 경기가 좋아질 텐데 그게 언제일지 예단할 수가 없다. 그럴 때는 수요가 또 갑자기 급증하게 된다. 이렇게 수요에 맞춰 공급을 줄였다 늘렸다 하게 되면 주택가격의 등락폭을 높이는 것 밖에 안 된다. 하지만 아무 데나 막 짓는 공급이 아니라 양질의 주택을 많이 지어놓으면 수요가 요동처도 집값은 안정된다. Q: 정부의 규제완화 정책을 두고 더 풀어야 한다는 의견과 투기꾼들의 시장 진입을 돕는다는 비판이 공존하고 있다. A: 규제완화의 목적이 무엇인지를 봐야 한다. 목적은 부동산 시장의 경착륙 방지라고 생각한다. 지금 집값이 높다는 의견에는 나도 동의한다. 그런데 지난해 하반기부터 집값 하락 수준이 굉장히 가팔랐고 속도도 빨랐다. 집값이 이렇게 갑자기 급락하면 금융시장과 주변의 내수시장에 굉장히 큰 연쇄적 반응을 일으키게 돼 있다. 그래서 오를 때나 내릴 때나 속도가 중요하다. 결국 경착륙 방지에는 효과가 있었다고 본다.다음 목표가 바로 재건축·재개발 활성화다. 우리나라에선 정비사업을 활성화시킬 때도 불합리한 규제를 덜어낼지, 이걸로 과열될 수 있는 부분들까지 고려할지에 대한 또 다른 정책 판단이 필요하다. 지난 5년 동안 정부에서 재개발과 재건축은 가격을 올리게 한다는 이유로 못하게 했다. 지금은 어느 정도 가격에 ‘실링(ceiling, 천장)’이 생겼다. 게다가 경기도 안 좋아지고 있으니 이제 활성화시키려는 것이다. 항상 여기서 우리나라 정책이 엇박자를 내게 되고 악순환이 생긴다. 우리나라 재건축·재개발은 아주 경기의존적인 사업이다. 경기가 좋으면 사업 진행이 빨리빨리 진행되는데 조금만 더 좋아지면 정부에서 규제를 할 것이라고 생각하니 한꺼번에 사업을 해치워버리려고 한다. 그러고 나서 경기가 꺾이면 규제를 풀어줘도 쉽게 진행이 안 된다. 불경기 때는 규제완화로 인한 효과보다 고금리에서 비롯한 비용부담이 훨씬 더 크기 때문이다. 이 악순환을 우리가 끊어야 할 때가 됐다.그러나 재건축·재개발도 결국 강자에게 유리하고 약자에게 불리하다. 간신히 내 집 하나 마련한 분들은 분담금도 내고 이자도 낼 여윳돈이 없다. 그래서 항상 투자여력이 있는 사람들만 재건축·재개발 대상 부동산을 사게 된다.Q: 결국 재건축을 활성화할 때 투자자들만 돈을 번다는 비난 여론이 생기면서 다시 악순환이 반복된다. 그럼에도 정비사업을 활성화해야 한다고 보는가?A: 그렇다. 집이 노후화되고 있기 때문이다. 그리고 노후화된 주택을 방치하면 그 안에 사는 사람들 안전에 문제가 생기고 삶의 질이 떨어진다. 참 아이러니하지만 투자자들이 개발이익을 가져가지 못하게 정비사업을 억누르면 거기 사는 실수요자들 생활이 불편해지는 문제가 생긴다. 재건축·재개발을 못하게 하고 동네에 다 낡은 아파트만 있으면 임차인들이 낡은 집에 들어가 살아야 한다. 그런데 계속 재건축을 하고 새 집이 늘어나면 내가 굳이 집을 사지 않아도 임차로 새 집에 들어갈 기회가 많아진다. 일산이나 파주가 주로 그런 형태다. 예를 들면 새 아파트가 입주해서 임차인이 들어가 살다가 집주인이 전세가를 올리면 옆에서 또 새로운 아파트를 지어서 그 아파트에 가서 살 수 있게 된다. 이렇게 공급이 계속 이루어지면 아무리 재개발·재건축을 해도 집값이 오르거나 투기수요가 형성이 안 된다. 그런데 서울 같은 곳은 새 집이 귀하다. 그러니 재건축한다고 하면 실수요자도 관심을 갖지만 투자자도 모이고 투자자들이 모이다보면 투기꾼도 들어온다. 아주 극단적인 경제학자들은 그래서 ‘공급폭탄’ 형식의 공급을 하는 게 답이라고 얘기하기도 한다. 그러나 규제로 인해 주택공급이 부족해진 서울만 집값이 오르고 공급이 많은 경기도 외곽은 그렇게 집값이 많이 안 올랐다. 여기서 우리가 얻을 수 있는 시사점은 주택이 양적으로 부족한 게 아니라 질적으로 부족하다는 것이다. 즉 사람들이 원하는 집이 부족하다. 우선 신축이냐 구축이냐의 문제가 있고 두 번째는 출퇴근 거리가 짧은 도심이나 주거인프라가 잘 돼 있는 지역이냐의 문제다. Q: 그렇다면 어떤 방식으로 주택공급을 해야 할까?A: 나는 3기신도시를 반대했었다. 서울에 집이 부족하다고 자꾸 3기신도시와 같은 추가적인 택지개발을 하지 말고 서울에 공급을 하자는 거다. 그리고 1기신도시가 30년이 돼가니 재건축을 해서 새 아파트로 올리자는 입장이다. (그림을 그리며) 서울 30㎞ 반경에 1기신도시가 있고 40㎞ 반경에 이렇게 2기신도시가 있다. 1기와 2기신도시 개발 당시에는 서울 근교가 그린벨트로 묶여서 그린벨트 바깥으로 개발을 했었다. 그런데 이명박 정부 때부터 그린벨트를 풀어서 그 사이에 보금자리주택이 들어왔고 3기신도시는 보금자리와 1기신도시 사이에 위치한다. 서울은 공급을 막고 인근에만 이렇게 공급을 늘려버리니 서울의 경계가 넓어지는 한편 수도권 주민들의 출퇴근 시간만 늘었다. 동시에 1기신도시와 2기신도시는 섬이 돼버린 거다. 게다가 3기신도시도 지금 그린벨트를 풀면서 개발하고 있는데 기후변화도 심각해지는 현 상황에서 우리가 그린벨트를 보존해야 한다고 생각한다. Q: 이제 서울은 오세훈 시장이 규제를 풀면서 공급을 늘릴 계획이다. 본인이 생각하는 향후 주택공급을 위해 필요한 정책은?A: '90년대생이 온다'는 책 제목처럼 1990년대 지어진 아파트들이 주택시장에서 중요한 변수가 되고 있다고 본다. 1980년대에 지은 아파트는 저층이고 ‘부의 상징’이 아니었다. 반면 1990년대 아파트는 15층 이상이면서 ‘중산층의 상징’이 되면서 자가거주 비율도 높아졌다. 그리고 지금 이 중산층들 중엔 586세대가 많고 이들이 은퇴하면서 고령층에 합류하고 있다. 1기신도시뿐 아니라 서울에도 많은 이 90년대생 아파트들은 재건축 사업 구조나 거주민 특성 측면에서 80년대생 아파트와는 완전 다르다. 90년대생 아파트 재건축을 잘 하는 게 주택공급은 물론 중산층 자산보존에도 도움이 된다고 생각한다. 현재 안전진단 통과나 용적률 제한 등 문제로 리모델링을 추진하는 90년대생 아파트들이 많은데 정부가 법적으로만 3개층 이상 수직증축을 허용해놓고 안전 상 책임 질 자신이 없으니 실제로 허가를 안 해주고 있다. 그러다보니 기존에서 한 층만 필로티로 올리고 그래서는 사업성이 안 나오니 단지 내 테니스 코트나 노인정 자리에 별동을 지어서 분양하려고 한다. 그러면 살기 답답해질 수도 있고 그 자체가 리모델링이 아니고 변형된 재건축이다. 내가 20대 국회 당시 직접 발의했던 ‘노후 신도시 재생지원 특별법’이 다음 달 나올 ‘1기신도시 특별법’의 모태가 된다. 1기신도시 특별법에는 90년대 아파트의 재건축 사업성과 속도를 높이기 위해 안전진단 기준을 대폭 완화하고 절차를 간소화하는 방안이 담겼으면 한다. 고령자들이 추가분담금 때문에 재건축되는 집에서 쫓겨나지 않도록 분담금을 완화해주거나 이주 주택을 마련해주는 내용도 들어갔으면 한다.