부모로부터 거액을 지원받아 고가 아파트를 사들이면서 증여세를 내지 않는 등의 혐의를 받는 지능적 혐의자들에 대한 세무조사가 이뤄진다. 국세청은 이런 혐의가 의심되는 156명을 대상으로 세무조사를 한다고 17일 밝혔다.A씨의 경우 본인 소득의 수십 배에 달하는 서울 강남권의 고가 아파트를 약 50억원에 사들였다. 과세당국은 A씨 아버지가 고액 배당금을 수령하고 보유 중이던 상가도 매각한 사실을 파악됐다. 배당금과 상가 매각 금액은 약 50억원 상당이었다. 당국은 이들의 소득·재산 상태와 자금 여력을 미뤄 볼 때 A씨가 부친 지원으로 아파트를 사들인 것으로 봤다. 그런데 A씨는 증여세를 신고하지 않았다. 국세청 관계자는 “취득 자금 출처를 자금 원천별로 정밀 검증해 조사하겠다”고 말했다. 국세청에 따르면 이런 편법 증여, 신고 누락으로 고가 아파트를 취득한 이들이 35명으로 확인됐다. 폐업 상태인 부실 법인에 시가보다 저렴한 값으로 부동산을 양도하고 법인이 단기간에 실제 양수자에게 고가로 재양도하는 수법으로 세금 부담을 법인에 떠넘기고 양도세 납부를 회피한 사례도 있었다. 2주택자가 친척 등에게 주택 한 채를 서류상으로만 허위 이전하고, 가격이 급등한 다른 한 채에 1세대 1주택 비과세를 적용해 양도하는 방식 등 ‘가장매매’를 이용한 37명도 확인됐다.대규모 재개발이 어려운 노후 지역에서 추진하는 주택 정비사업 모델 ‘모아타운’ 등 소규모 정비사업 추진이 예상되는 지역의 도로 등을 사들인 뒤 지분을 쪼개 비싸게 파는 방식으로 탈세한 기획부동산 18명도 세무조사 대상에 포함됐다.일부 기획부동산은 도로 지분을 취득하면 향후 정비사업 시행 시 고액의 현금보상을 받거나 주택을 분양받을 수 있다고 과장 광고해 투자자 피해를 야기한 것으로 파악됐다. 이들은 막대한 양도차익 관련 세금을 줄이기 위해 실제 근무하지 않은 직원의 인건비를 허위로 계상하거나 전주(錢主) 이익금을 골드바로 지급한 혐의도 받고 있다. 국세청은 “개발 호재 등으로 거래가 집중되는 지역을 중심으로 현장 정보 수집과 다양한 과세 인프라 활용을 통해 부동산 거래 과정에서 세금 신고가 적정히 이뤄졌는지 면밀하게 검증할 예정”이라고 밝혔다.

부모로부터 거액을 지원받아 아파트를 사들이고, 증여세를 신고하지 않는 등의 수법으로 증여세를 피한 이들이 적발됐다.17일 국세청은 고액 부동산 거래 과정에서의 변칙적·지능적 탈루 혐의자 156명을 대상으로 세무조사를 한다고 밝혔다. 최근 서울 내에서도 강남권 아파트 집값이 전 고점을 넘는 등 부동산 양극화가 심화하는 가운데 선호 지역을 중심으로 세금 회피 시도가 끊이지 않고, 수법도 지능화되고 있기 때문이다.이번에 세무조사 대상이 된 사람들은 편법증여 받거나 신고누락한 자금으로 고가 아파트를 취득한 혐의자(35명), 가장매매 및 부실법인 끼워넣기 등 지능적 탈세혐의자(37명), 다운계약 거래로 양도소득을 축소 신고한 혐의자(37명), 특수관계자 간의 저가 직거래 형태로 세금을 탈루한 혐의자(29명), 지분 쪼개기 기획부동산(18명) 등이다.국세청은 가격이 급등한 지역의 고가 아파트를 취득했으나, 소득･재산･직업 등에 비춰 자금능력이 부족한 사람에 대해 자금 출처를 정밀 검증할 방침이다. 편법 증여를 받았거나 소득 신고를 누락했을 가능성이 크기 때문이다.국세청은 "부동산 세금 회피는 조세부담의 공평성을 해칠 뿐만 아니라 어려운 경제상황에서도 성실납세하는 대다수 국민들에게 상대적 박탈감을 느끼게 하므로 경각심을 가지고 지속적으로 대응할 필요가 있다"고 이번 조사 취지를 설명했다예시로 자녀 A씨는 시세가 본인 소득의 수십 배에 달해 자력으로는 취득이 어려운 서울 소재 고가 아파트를 수십억 원에 취득했다. 부친인 B씨는 자녀 A가 아파트를 취득하기 얼마 전 고액의 배당금을 수령했고, 보유 중이던 상가도 매각한 사실이 확인되지만 해당 자금을 어디에 사용했는지 사용처가 불명확한 상황이다. 국세청은 자녀 A의 소득·재산 상태와 부친의 자금 여력을 고려할 때 부친으로부터 지원받아 아파트를 취득한 것으로 분석하고 있다. 하지만 증여세 신고 내역은 없는 상황이기 때문에 아파트 취득자금 출처를 자금 원천별로 정밀 검증해 부친으로부터의 편법증여 여부와 소득 신고누락 여부 등을 조사할 방침이다.

서울 서초구 내곡동은 고요했다. 서울 지하철 신분당선 청계산입구역 1번 출구로 나오면 내곡동에 위치한 여러 상가와 함께 대단지가 가장 먼저 보인다. 특히 높이 솟은 청계산 아래로 ‘서초포레스타’ 아파트 단지가 자리 잡고 있다. 불볕더위가 여전히 기승을 부리고 있음에도 불구하고, 녹음이 우거져 선선했다. 마을 분위기는 더할 나위 없이 평화로웠다.내곡동은 지난달 정부가 발표한 ‘서울 그린벨트(개발제한구역) 해제 계획’(8·8 부동산 대책)의 후보지 중 한 곳으로 손꼽히는 지역이다. 정부가 10여 년 만에 서울 그린벨트 해제를 발표했지만 정작 내곡동 일대의 분위기는 침착했다. 마을 주민도, 지역 공인중개사 모두 담담한 반응이었다.이유는 명확했다. 이미 수년 전부터 내곡동 ‘그린벨트 해제’ 풍문이 이어져 온 까닭이다. 내곡동을 포함한 ‘서울 그린벨트 대규모 해제’ 소식은 이번이 처음이 아니다. 지난 2012년 이명박 정부 당시에도 나왔다. 12년 만에 내곡동 그린벨트 해제 계획이 다시금 고개를 내민 셈이다.공인중개사·주민들 동요 없어…“파급력 없어 보여”이렇다 보니 내곡동에서 부동산중개업소를 운영하는 공인중개사들은 크게 동요하지 않았다. 기자가 방문한 부동산중개업소 다섯 곳 모두 같은 반응이었다. 아울러 ‘그린벨트 토지’와 관련된 매물 상담도 이뤄지지 않고 있었다. 조용하고, 한가했다.내곡동의 한 부동산중개업소를 운영하는 A 씨는 “내곡동 일대 그린벨트는 언제 풀려도 이상하지 않을 입지”라며 “정부 발표 직후 문의가 잇따르긴 했지만, 크게 유의미하게 보진 않는다. 애당초 내곡동은 늘 그린벨트 해제 0순위인 곳으로 평가받기 때문에 매물을 보유한 이들도 섣불리 매물을 매매하려고 하지 않기 때문”이라고 말했다.또 다른 공인중개사 B 씨도 “그린벨트 해제 소식은 호재임은 틀림없다. 다만, 내곡동 일대가 들썩일 만큼의 파급력은 없어 보인다”며 “내곡동 일대 아파트 가격은 꾸준히 상향선을 그리는 만큼 그린벨트 해제와 동시에 내곡동 일대 인프라가 더욱 개선된다면 집값은 자연스럽게 올라갈 것”이라고 평가했다.별다른 문의가 없는 상황이지만, 투기 및 기획부동산 우려도 나왔다. 기획부동산은 주로 개발되지 않은 토지나 농지에서 이뤄진다. 해당 부지를 매입한 뒤, 여러 필지로 나눠 개인이나 소규모 투자자들에게 판매하는 부동산 사업을 일컫는다. 이날 기자와 만난 공인중개사 C 씨는 내곡동 일대 그린벨트 해제 가능성이 높은 지역을 매수할 때 특히 주의를 요했다. 기획부동산이 매수해 다수인에게 지분거래로 일괄 매각하는 등 비정상적인 개발이익을 노린 투기 행위를 조심해야 한다는 것이다.C 씨는 “그린벨트가 해제된다고 하면 사람들은 투자를 많이 하고 싶어 한다. 토지 원가가 싸지만, 그린벨트가 해제될 경우 그 가격이 10배 이상은 오를 것이라는 기대감 때문”이라며 “혹여나 그린벨트가 풀리지 않을 경우 또다시 그 땅을 수년간 묵혀둬야 하기에 금전적으로 여유가 있지 않은 이상 매력적인 투자 수단은 아니”라고 말했다.이어 “이곳 부지를 매입을 하더라도 특히 기획 부동산을 주의해야 한다. 기획 부동산은 토지의 다단계 판매 사업이라 생각하면 이해하기 쉬운데 토지의 경우 아파트와 달리 실거주도 어려울 뿐만 아니라 마치 ‘로또’라 생각하고 철저한 분석 없이 뛰어 드는 사람도 많다”며 “지금은 기획 부동산 사기가 많이 줄어드는 추세지만, 내곡동에서 언제 이뤄져도 이상하지 않다”고 설명했다.전문가들도 내곡동 일대 그린벨트 지역 투기 세력에 대한 위험성을 주의했다. 당장 매물 문의가 없더라도, 언제든 투기 세력이 투입될 가능성이 있다는 설명이다.김인만 부동산연구소 소장은 “이미 해당 토지 일대에는 투기할 사람들은 어느 정도 들어왔다”며 “해당 지역 매물이 나오지 않는다고 해서 투기 세력이 더 이상 들어오지 않을 것 같지만, 당장 이익이 될 수만 있다면 웃돈을 지불해서라도 들어올 가능성이 있기에 늘 주의를 기울여야 한다”고 조언했다.김효선 NH 농협은행 부동산 수석전문위원도 “이미 내곡동 지역은 예전부터 투기 세력이 모인 곳”이라며 “지난 이명박 정권 때부터 투기 세력이 많이 들어온 상황”이라고 말했다. 이어 “그린벨트 해제 논의가 나올 때마다 예상 지역이 늘 비슷하게 나오는 만큼 투기 세력에 대한 우려가 없다고 보긴 어렵다”고 말했다. 정부의 목표 ‘집값’ 안정...현실은 달라8·8 부동산 대책은 서울·수도권 중심으로 오르는 집값 안정을 목표로 한다. 주택공급을 확대해 집값을 잡는다는 것이다. 문제는 오히려 집값 상승을 부추긴다는 점이다. ‘8·8 부동산 대책이 서울·수도권 집값을 잡을 수 있을 것이라 내다보는가’ 라는 질문에 내곡동 공인중개사, 마을 주민 모두 고개를 가로저었다.공인중개사 D 씨는 “그린벨트가 풀리고, 내곡동 일대 아파트 물량이 공급된다고 해서 집값이 잡힐 것이라 보이지 않는다”며 “요즘 아파트는 실거주의 목적도 있겠지만, 투자 수단의 성격이 강해 아파트로 자금이 모이는 상황이기에 쉽사리 집값이 진정되진 않을 것”이라고 말했다.내곡동 주민 E 씨도 “내곡동 일대에 아파트 대단지가 들어서면 당연히 그곳 인프라도 더 좋아지는 것 아닌가”라며 “이곳 주민들이 늘어나 교통이 불편해질 가능성은 있겠으나, 집값을 잡기 위한 대책이라는 것은 공감하기 어렵다”고 말했다. 전문가들도 그린벨트 해제로 집값을 당장 잡는 것은 어렵고 당분간 집값 상승은 이어질 것이라고 내다봤다. 다만 내곡동 ‘아파트 불패’라는 말에는 동의하기 어렵다고 전했다. 20~30년 후 아파트 가격 하락 가능성도 충분히 있다는 게 그의 설명이다.김인만 부동산연구소 소장은 “아파트 가격에 있어 절대라는 것은 없다”며 “물론 내곡동 일대 아파트 가격이 쉽게 떨어지진 않겠으나, 상황에 따라 집값이 지나치게 고평가됐을 경우 아파트 가격은 언제든지 떨어질 수 있다”며 “단기적으로 내곡동 일대 집값이 올라갈 확률이 높다는 것이지 절대 떨어지지 않는다고 단정 짓기는 어렵다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “자본주의가 고도로 발달할수록 시장의 힘이 세지는데 돈이 많이 풀릴 경우 시장의 힘은 더욱 세진다”며 “실제 노무현 정부 부동산정책의 결정판인 2005년 8·31 대책이 나오자 강남 재건축 아파트값이 크게 떨어졌는데, 당시 M2(시중에 풀린 총통화량)은 1000조였다”며 “다만 지금은 M2가 4000조원을 넘어선 만큼 돈의 힘이 그사이 4배 커졌다는 의미”라고 말했다.그러면서 “통화량이 늘어난 만큼 재건축시장이 시장을 주도하진 않는다”며 “이미 너무 커져 버린 부동산 시장을 정부가 직접적으로 통제하기가 쉽지 않은 만큼, 정부의 정책도 가격과 거래량의 변동 폭을 완화하는 데 초점을 맞춰야 한다”고 조언했다.

서울시는 9월부터 자치구와 합동으로 개발제한구역(그린벨트)을 포함한 토지거래허가구역의 토지 이용 실태 현장 조사에 나선다고 3일 밝혔다. 투기와 부동산 거래 질서를 교란하는 불법행위를 차단한다는 방침이다.지난 달 8일 정부와 서울시는 그린벨트 해제를 통해 신규 택지를 공급한다는 ‘8·8 주택대책’을 발표했다. 이후 서울 지역 그린벨트 전체를 올해 말까지 토지거래허가구역으로 지정했다. 그런데도 그린벨트 토지 거래가 증가하고 기획부동산의 지분 쪼개기 행위가 논란이 되면서 단속에 나선 것이다. 이번 조사 대상은 아직 자치구 정기조사를 받지 않은 곳과 정부 부동산 대책 발표 이후 취득한 그린벨트 토지다. 시는 토지거래 허가를 받아 취득한 토지를 이용하지 않거나, 허가 당시 이용 목적과 다르게 쓰는지 점검할 예정이다. 조사 결과 위반 사항이 확인되면 수사를 의뢰하고 허가를 취소할 방침이다.토지거래허가구역에서 일정 면적 이상의 토지를 거래하는 경우 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가를 받아 취득한 토지는 이용 목적별로 2∼5년 동안 의무적으로 허가받은 목적대로 이용해야 한다.조남준 서울시 도시공간본부장은 “개발제한구역 내 시장 교란 행위를 차단하고, 위반 사항이 발견될 경우 강력하게 조치할 계획”이라고 밝혔다.

벌써 몇 달 째 아파트 미분양과 주택가격 하락 기사가 언론 지상을 장식하고 있다. 부동산이란 카테고리는 언제가 될지 모를 봄날까지 투자자들의 포트폴리오에서 사라지는 걸까. 여기 각종 반론과 악성 댓글이 달릴 것을 각오하고 인터뷰에 나선 이가 있다. ‘옥탑방 보보스’ 김종율 보보스부동산연구소 대표는 ‘위기가 곧 기회’라면서 지금 같은 부동산 침체기에도 여전히 부동산 투자를 권하고 있다. 이런 용기는 그동안 치열한 강남 학원시장에서 쌓아온 이름값 덕에 생긴 것일지도 모른다. 김 대표의 특화 분야인 토지와 상가는 아파트 등 주택에 비하면 정보 접근성이 낮고 파이가 작아 이처럼 대중성을 얻은 강사는 희소한 편이다. 김 대표는 그럼에도 독자들에게 “스스로 공부해야 한다”고 몇 번이고 강조했다. 주변에서 ‘일확천금’의 꿈을 안고 무작정 투자를 했다 안타까운 지경에 처한 사례를 다수 목격했던 탓이다. 그럼에도 지금 같은 불황기에 기회가 있을지, 투자자들이 주의할 점은 무엇인지 김 대표만의 투자 노하우를 ‘이코노미스트’가 들어봤다.Q. 언제부터 토지투자에 관심을 갖게 됐나.A. 2006년에서 2007년은 집값이 굉장히 많이 오른 시기다. 당시 ‘이런 상승장을 받쳐주려면 수요가 있어야 하는데 계속 이렇게 오를 수만은 없다’는 생각이 들더라. 그 때 집값 하락에 대비해 공부해야겠다고 결심한 것이 세 가지가 있는데 첫 번째가 경매였고 두 번째가 토지, 세 번째가 지방이었다. 특히 주택시장이 안 좋았던 2013년까지 수도권에서 경매로 토지를 많이 낙찰 받았다. 유통회사를 다니며 부동산 개발에 대한 정보를 익혔고 법무팀에서 부실자산 매각 과정을 보고 배웠던 경험이 투자에 큰 도움이 됐다. Q. 토지투자는 잘 하면 높은 수익을 낼 수 있다지만, 노년층에는 안 좋은 기억을 가진 분들이 많은 것 같다. A. 맞다. 특히 기획부동산 때문인 경우가 많다. 대표적으로 개발예정지 근처에 보전산지 같은 임야를 속아서 잘못 사들이거나 개발이 가능한 땅이지만 시세에 비해 턱없이 높게 매입하는 경우 등이 있다. 예를 들면 7~8년 전 향남역세권개발사업 대상지 근처 농지를 기획부동산에서 평(3.3㎡)당 200만원에 팔았는데 지금까지도 시세가 150만원밖에 안 된다. 부동산 강사 중에도 이런 기획부동산 출신이 있어, 문제 있는 물건을 수강생에게 떠넘기기도 한다. 수강생에게 토지를 매입하라고 추천하면서 본인도 지분 투자를 하는 것처럼 속이는 경우도 있기 때문에 주의해야 한다. 이런 일이 성행하다보니 개인적으로 괜히 오해를 받을까봐 투자 컨설팅을 하지 않는다. 개발계획만 보고 너무 일찍 투자에 들어가서 돈이 묶여버리는 경우도 있다. 수서역세권개발사업이나 부천종합운동장 역세권 도시개발사업도 원래 계획보다 10년 넘게 미뤄졌다. 투자자들은 개발계획이 발표되면 일단 마음이 급해지는데, 되도록 장기적으로 보며 마음을 느긋하게 가지고 투자해야 한다. Q. 보통 투자자들은 매물을 일찍 선점해야 한다는 입장이지 않나.A. 호재가 있다고 무작정 들어가서는 안 된다. 다른 사람이 모르는 개발 호재를 미리 알아서 일찍 들어간다고 해서 무조건 돈을 버는 것은 아니다. 개발에 시차가 있기 때문이다.부동산과 주식시장의 가장 큰 차이가 무엇인지 아는가. 주식은 호재를 발표하고 실제 실행을 안 하면 제재를 받지만, 부동산은 그런 규제가 없다는 것이다. 정부에서 몇년 안에 개발을 끝내겠다고 개발계획을 발표했는데, 사업시행자가 없어 이후 무산되거나 미뤄지는 경우도 많다. 행정계획에는 ‘의욕치’가 많이 들어가기 때문이다. 예를 들면 과거 정부가 미군기지를 평택으로 2006년까지 이전하겠다는 발표를 했었다. 군사기지 공사를 3~4년 내에 끝내겠다고 계획한 것이다. 하지만 결국 미군기지 이전은 2011년으로 연기됐다가 다시 2016년으로 미뤄졌다. 그 과정에서 그 지역 부동산은 초토화됐다. Q. 그러면 어떤 시기에 어떤 토지를 매입해야 하나?A. 앞의 평택 미군기지 사례의 경우 2011년에서 2012년 쯤에는 공사가 꽤 진행돼 외부에서도 건물이 올라오는 것이 보이기 시작했다. 이럴 때는 매입해도 좋은 시기다. 사업시행자가 정해진 다음에는 개발사업이 빠르게 진행되기 때문에 투자에 들어가도 좋다. 2012년 7월께로 기억하는데, 당시 고덕국제도시에 삼성전자가 들어온다고 발표를 했다. 이럴 때는 서둘러야 한다. 고덕신도시 자체적으로 토지조성 공사를 하고 있었고 SRT도 역사 공사를 하고 있는 상황에서 삼성이 산업용지 계약을 한 것이기 때문이다. Q. 지금 같은 불황기에도 투자에 관심 있는 독자들에게 조언을 한다면.A. 토지는 주택과 달리 개발호재에 따라 개별 지역 위주로 움직인다. 지금처럼 아파트 경기가 주춤할 때도 새로 도로가 생기는 곳 인근 토지에는 공장이나 산업단지 수요가 생길 수 있다. 그럼에도 부동산 경기가 안 좋다는 이유로 시장 참여자가 적기 때문에 공부만 잘 돼 있으면 오히려 좋은 투자기회를 얻을 수 있다. 정보에 급하게 휩쓸리지 않으니 신중한 결정도 할 수 있게 된다. 실제로 2011년에 입찰자가 단 두 명 밖에 없었던 토지를 경매로 낙찰받은 적이 있는데, 이후 좋은 가격에 매도할 수 있었다. 옥석을 가릴 수 있는 안목만 있다면 부동산 침체기는 이렇게 경쟁자 없이 투자해서 수익을 볼 수 있는 시기다. 무엇보다 투자자 스스로가 공부를 열심히 하는 것이 중요하다. 기획부동산 피해자 중에는 현장에 한 번도 가보지 않고 계약하는 경우가 많다. 제대로 투자를 하겠다면 강사나 다른 사람의 말을 믿기보다는 1년 이상 공부하면서 실력을 갖추고 나서야 투자를 하겠다는 굳은 결심이 필요하다.

“원수에게만 권하라”는 우스개가 있을 정도로 피해자에게 작게는 수천만원에서 수억원까지 피해를 발생시키는 부동산 투자 권유 행위가 국내에선 오랫동안 활개를 쳤다. 주로 토지 거래에 집중된 일명 ‘기획부동산’과 일부 성공사례가 있지만 피해사례 역시 다수인 ‘지역주택조합’, 최근 몇 년간 제주도 등 관광객이 집중된 지역에서 특정 수익률을 약속하며 수분양자를 찾는 ‘분양형 호텔’이 대표 사례로 꼽힌다. 그중에서도 기획부동산은 수십 년 간 업계에서 악명을 떨쳐왔다. 기획부동산의 주요 거래 대상은 토지다. 토지는 지역 개발계획 발표에 따라 수십배 수익을 얻을 수도 있는 일명 ‘하이 리스크, 하이 리턴’(High risk, high return) 상품으로 택지개발 사업이 급성장했던 국내에서 오랫동안 투기 대상이 됐다. 가치가 낮은 땅을 향후 개발호재로 땅값이 오르거나 보상금을 받을 수 있는 부지라고 속여 피해자들에게 비싼 가격에 넘기는 방식이 기획부동산의 가장 일반적인 수법으로 알려져 있다. ‘이코노미스트’ 취재에 따르면 정부는 10년 넘게 이 같은 행위를 근절하기 위해 다양한 제도를 시행했으나 기획부동산 업체들은 여전히 교묘하게 수법을 바꿔가며 여전히 피해자를 양산하고 있는 것으로 나타났다. 헐값에 산 땅, 고가에 쪼개 팔아 최근 법원 경매에서 경기도 토지의 일부 지분을 낙찰 받은 A씨(40대, 자영업)는 법원에 공유물분할청구소송을 진행했다. 토지의 작은 지분만을 가지고는 해당 토지를 매도하거나 개발행위를 할 수 없었기에 공유물분할 신청을 통해 다른 소유주들의 지분까지 한꺼번에 매각하고자 한 것이다. 그러나 법원에서도 공유물분할은 순조롭게 진행되지 못했다. 한 필지의 지분 소유자만 100명에 육박했기에 법원에서도 이들을 모으기가 쉽지 않았기 때문이다. A씨가 낙찰 받은 토지 지분의 원래 소유주는 바로 기획부동산 피해자였다. 한 부동산 전문가는 “지분이 여러명 소유로 쪼개져 있어도 법적 절차를 통해 해당 토지를 분할하거나 매각하는 방법이 있으나 기획부동산 피해자들은 자포자기 심리로 포기한 경우가 많아서 벗어날 수 있는 기회를 찾기 위해 노력하지 않는다”고 설명했다. A씨가 경험한 사례처럼 상당수 기획부동산 업체들은 이처럼 토지를 ‘쪼개기’하는 방식으로 매각한다. 이들은 통상 호재가 있는 지역 내 보전산지 등 개발이 제한된 임야나 개발지역과 가깝지만 개발수요가 없어 땅값이 싼 동네 토지를 헐값에 사들이는 작업을 시작한다. 과거에는 이렇게 사들인 부지를 작게 분할해 광고나 텔레마케터를 통해 모집한 투자자 여러 명에게 매도하는 방식이 일반적이었다. 주로 경기도 농지를 대상으로 속칭 ‘작업’이 대대적으로 이뤄졌다. 재개발부터 직원모집까지, 수법 고도화이 같은 행위를 근절하기 위해 정부는 2011년 ‘측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙’ 개정을 통해 관계법령에 따라 허가를 받아야 토지분할이 가능하도록 했다. 정부 규제로 기존의 토지 분할 방식이 사실상 막히자 기획부동산 업체들은 지분 매입을 유도하는 방식으로 수십에서 수백명에게 매도하는 수법을 쓰기 시작했다. 10여년 전부터 ‘동계올림픽’ 호재 전후로 강원도 평창 지역에 이 같은 ‘지분 팔기’가 성행한 바 있고 최근 몇년 전부터는 제주도 토지를 사들인 피해자가 급증했다. 그러나 업체의 사기행위를 입증하기는 어려운 실정이다. 지난해 2월 서울북부지법에선 개발제한구역(그린벨트) 임야를 공유지분 형태로 1만 명에게 팔아 1300억원 차익을 거둬 사기혐의로 기소된 기획부동산 대표와 지사장 등 4명에게 무죄를 선고했다. 법원은 이들이 방문판매원들에게 실적압박을 주며 경쟁을 유도했으나 판매원들로 하여금 피해자들을 속이도록 지시했다는 사실이 증명되지 않았다고 판단했다. 최근에는 방식이 더욱 교묘해지는 추세다. 비슷한 수법이 만연하면서 투자자들 역시 영리해지고 있기 때문이다. 몇 년 전부터 기획부동산들은 ‘맘카페’와 취업준비생 등을 대상으로 영업사원을 모집한 뒤 새 사원과 그들의 지인을 대상으로 토지를 매입하도록 부추기는 ‘다단계 판매’ 방식의 행위를 이어가고 있다. 대상이 토지에서 도심 부동산으로 옮겨가기도 한다. 특정 지역에 재개발이 추진된다는 거짓 정보를 흘리면서 저렴하게 사들인 연립이나 다세대 주택을 고가에 파는 사례도 나온다. 업계에선 수도권 토지시세가 오르고 그린벨트 해제 사례가 나오면서 농지나 임야를 주로 거래하던 기획부동산이 다른 투자대상을 찾는 사례가 더욱 늘 것으로 전망한다. 한 경기도 광주시 부동산 관계자는 “얼마 전 광주에도 기획부동산 업체 하나가 들어왔으나 땅값이 너무 올라 작업할 토지가 없다고 봤는지 몇 달 만에 사라졌다”면서 “토지주들이 수도권 토지가격은 당연히 오를 것으로 봐서 예전처럼 매수인이 나타난다고 해서 헐값에 넘기는 경우가 없다”고 설명했다.

최근 ‘빌라왕’, ‘건축왕’ 등 전세사기가 사회 문제로 떠오르는 가운데 부동산 거래 10건 중 4건이 불법∙무등록 중개 거래인 것으로 나타났다. 하지만 단속에 나설 행정인력은 턱없이 부족한 데다 개업 공인중개사 대부분이 속한 한국공인중개사협회(한공협)가 법정단체로 지정되지 않아 관리감독 권한도 없어 대책 마련이 시급하다는 지적이 나온다. 22일 한공협에 따르면 현재 우리나라 전체 부동산 거래에서 ‘등록 공인중개사’가 거래하는 거래의 비중은 60% 안팎에 머무르고 있다. 이밖에 5~6%는 직거래, 나머지 35% 자격증이 없는 기획부동산, 부동산 컨설팅 업자 등 ‘무등록 공인중개사’가 거래한 것이다.불법∙무등록 부동산 거래는 부동산 시장의 건전성을 저해하고 교란하는 근원지로 지목을 받고 있다. 최근 급증하는 전세사기는 물론 신고가 조작이나 다운계약, 불법 전매 등 부동산 시장 병폐로 거론되는 문제 대다수가 불법∙무등록 거래를 통해 발생하기 때문이다. 문제는 이러한 불법∙무등록 중개거래에 대한 단속이 쉽지 않은 실정이라는 것이다. 현재 불법∙무등록 중개거래에 대한 지도∙단속 권한은 각 지방자치단체가 가지고 있다. 하지만 지역별 담당 공무원 수가 2~3명 수준에 불과하다.일례로 전국에서 인구 규모가 가장 작은 ‘시’인 강원 태백시(3만9428명)에서 지난해 이뤄진 토지 및 건축물 거래 건수만 해도 2462건에 달해, 실효성 있는 관리감독이 요원한 상황이다. 최근 언론을 연일 장식하고 있는 소위 ‘빌라왕’, ‘건축왕’, ‘빌라의 신’ 등 일당이 벌인 전세사기 사건과 연관이 있는 주택만 6300건에 넘어섰다. 국토교통부와 경찰이 지난해 7월부터 올해 1월 1일까지 단속한 전세사기 관련 검거인원이 844명, 구속인원만 83명에 달한다. 특히 아직 드러나지 않은 전세사기는 피해규모 파악조차 어려운 상태다.부동산업계 관계자는 “불법∙무등록 중개거래 관련 단속은 합동조사 등과 같이 일제히 단속이 이뤄지는 경우를 제외하고는 평상시에는 실적이 전무한 수준”이라며 “지역 공인중개사들은 일대에서 활동하는 불법∙무등록 중개거래 업소 등을 가장 빠르게 파악할 수 있는 만큼, 이들을 통해 관리∙감독 사각지대를 줄여 국민 재산권을 지키고 시장 교란을 막을 수 있도록 할 필요가 있다”고 지적했다.실제 정치권에서는 한공협을 법정단체로 지정해 지도∙관리 권한을 주는 방안을 내놓았다. 국회에 따르면 김병욱 더불어민주당 의원은 지난해 10월 국토교통위원회에 ‘공인중개사법 일부개정법률안’을 대표 발의했다.개정안에는 전체 개업 공인중개사의 97%인 11만3000여명이 속한 한공협을 법정단체화 하고, 부동산 거래질서 교란행위 등 단속 업무 일부를 협회에 위탁하는 내용 등이 담겼다. 공인중개사가 협회에 의무적으로 가입할 수 있도록 하고, 협회가 회원을 지도 관리하고 행정처분 요청도 가능하게 하면서 자정능력을 강화하기 위해서다.이종혁 한공협 회장은 “일선 공인중개사들은 이상거래 현상을 누구보다 빨리 감지하는 만큼 한공협이 법정단체가 돼서 정부와 함께 시장 관리∙감독에 나서게 되면 사각지대 없는 전방위적인 실시간 중개시장 모니터링이 가능해진다”며 “전세사기뿐 아니라 국민 재산권을 저해하는 각종 부동산 불법거래를 양성화할 수 있을 것”이라고 말했다.특히 한공협은 지난 11일 전국 11만 회원(개업공인중개사)을 대표해 약 200여명의 임원 등이 참석한 가운데 ‘전세사기 예방, 국민 재산권 보호 우리가 앞장서서 실천하겠습니다’ 라는 캐치프레이즈를 내걸고 전문자격사 단체로서 사회적 책임을 다할 것임을 천명하는 결의대회를 열었다.한공협은 결의대회에서 ▶공인중개사 윤리규정 제정∙교육 ▶협회 시세모니터 강화 ▶전세사기 방지를 위한 계약서 특약 적용 ▶위험 매물 리스트 작성 관리 ▶전세사기 의심 사례 적극 제보 ▶임대인 신용정보 시스템 협회 부동산거래정보망 적용 ▶고의 사기∙횡령 공제사고자 공제가입 제한 ▶사고 위험지역 중심 전세피해 예방교육 강화 등의 다양한 대책을 내놨다.부동산업계 관계자는 “협회가 결의대회를 통해 내놓은 전세사기 예방∙근절을 위한 자체적인 노력도 중요하지만, 무엇보다 실효적으로 부동산 시장 양성화하기 위해 한공협 법정단체화 이외에는 현실적인 대안이 없다”며 “부동산은 우리 가계 자산 대부분을 차지하는 중차대한 영역인 만큼 정치권이 하루 빨리 국민 재산권을 보호하고 부동산 시장을 양성화하는 한공협 법정단체화가 필요하다”고 강조했다.

개발 불가능한 토지를 개발이 될 것처럼 속여 수천 억원을 가로챈 일당이 검찰에 넘겨졌다. 서울 수서경찰서는 24일 기획부동산 업체 대표 등 관계자 20여명을 특정경제범죄가중처벌법상 사기, 농지법 위반 등 혐의로 재송치했다고 28일 밝혔다. 이들은 서울 송파구·강동구, 강원도 원주, 경기도 평택에 있는 땅과 관련해 미공개 개발 정보를 알고 있다고 속여 피해자 3000여명에게서 매매대금 명목으로 2500억여원을 받아 챙긴 혐의를 받는다. 이들이 홍보한 땅은 '비오톱'(biotope·도심에 존재하는 특정 생물의 서식공간) 등 절대보전지역으로 지정돼 개발이 불가능한 곳으로 전해졌다. 경찰은 지난해 7월 피해자들의 고소장을 접수해 수사에 착수, 관계자 10여명을 송치했다. 하지만 같은 해 12월 서울중앙지검이 보완 수사를 요청하면서 사건을 다시 넘겨받아 1년 가까이 더 수사한 뒤 다시 검찰에 넘겼다. 이들의 사기 행각 피해자 중에는 걸그룹 소녀시대 멤버 태연도 포함된 것으로 알려졌다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

# A씨는 최근 기획부동산 B업체에게 사기를 당했다. B업체는 “전원주택지 개발이 가능한 호재가 많은 토지”라며 “인근에 고속도로 건설이 추진되고 있고, 신공항 건설 등 호재가 많다”고 설명했다. B업체의 설명을 들은 A씨는 해당 토지를 약 4000만원에 매수했다. 하지만 B업체의 설명은 해당 근거 없는 없는 허위 내용이었다. 그 땅은 군사기지 및 군사시설보호법상 군사시설보호구역과 민간인 통제선에 묶여 개발이 불가능한 지역이었다. 경기도가 10일 배포한 기획부동산 불법행위 실태 사례집 내용의 일부다. 기획부동산은 개발이 어렵거나 경제적 가치가 없는 토지를 개발 가능한 용지로 속여 파는 업체를 말한다. 기획부동산의 불법행위는 많은 피해자와 상당한 피해 금액을 양산하고 법적 분쟁을 일으켜 행정적·사법적 낭비를 초래한다. ━ 땅값 상승 어려운 저가 토지 매입해 다단계 판매 지난해 6월 경기 남부 지역에서는 피해액이 약 242억원에 달하는 기획부동산 사기 피해가 발생했다. 피의자들은 2016년부터 2021년까지 12개 기획부동산 법인을 만들어 전국 각지의 개발제한구역·임야·도로·맹지 등 지가 상승이 어려운 저가 토지를 매입해 판매했다. 피의자들은 다단계 판매 방식으로 섭외한 상담원들과 그들의 지인에게 ‘수배 이상 시세 차익을 벌 수 있다’고 허위 과장 광고해 투자자 수백여 명에게 토지를 판매했다. 상담원들은 피해자들에게 “단기간 개발로 수배 수익을 얻을 수 있다”, “기가 막힐 정도의 물건이다. 확실성 높은 황금 잡아라”, “결국 개발되는 입지다. 그 무엇이든 간에 모두 다 오른다”는 말로 피해자들을 꾀었다. 피의자들은 부동산 관련 전문 자격이나 경력이 없는데도 땅값 상승 가능성을 마치 전문가들이 분석한 것인 양 포장해 피해자들을 속였다. 피의자들은 이런 방법으로 개발 호재를 과장해 40여개 토지를 판매하고 약 242억원의 불법 수익을 가로챘다. 이 사건에 대해 경기남부경찰청은 “12개 기획부동산 업체의 15명을 사기 혐의로 검거하고 4명을 구속했으며, 불법수익 242억원에 대해 업체가 처분하지 못하도록 기소 전 몰수추징보전을 신청했다”고 밝혔다. 경기남부경찰청은 이와 함께 ▶아파트 건설 등 거짓정보를 이용해 판매한 사례 ▶토지수용·보상 등 거짓정보를 이용해 다단계식으로 판매한 사례 ▶계약일을 거짓 신고해 토지거래허가를 회피한 사례 ▶위장전입·명의신탁 등 부정한 방법으로 토지거래 허가를 받은 사례 등 기획부동산 사기 피해 사례가 다양하다며 주의를 당부했다. ━ “기획부동산 사기일까?” 이럴 때 의심해야 경기도는 기획부동산 불법행위 대응요령 및 주요 사례집에서 기획부동산 의심거래 자가진단 방법과 기획부동산 대처법을 소개했다. 예를 들어 ▶지인을 통해 소개받아 토지를 매수하는 경우 ▶공유지분으로 매수하는 경우 ▶선입금 강요와 계약 전까지 정확한 지번을 알려주지 않는 경우 ▶개발이 어려워 가치가 낮은 임야·전답 등을 소개하는 경우 ▶판매토지와 전혀 상관없는 개발 계획을 이용해 판매하는 경우 ▶주변 시세와 공시지가보다 훨씬 비싼 값으로 판매하는 경우 기획부동산인지 의심해봐야 한다는 것이다. 기획부동산 불법행위가 의심되면 거주 지역의 관할 관청에 신고하면 된다. 신고시에는 신고서와 증빙 자료를 제출해야 한다. 신고서에 양식에 맞춰 신고인, 피해내용 등 작성 후 서명 날인하고, 녹취록, 문자내역, 계약서, 기타 불법행위 입증서류 등의 증빙서류를 함께 제출하면 된다. 사례집을 제작·배포한 경기도는 부동산 거래 질서 확립을 위해 기획부동산 의심 거래에 대해 수시로 정밀 조사를 추진할 예정이다. 김연서 기자 yonso@edaily.co.kr

한국토지주택공사(LH)발 부동산 투기 논란으로 시작됐던 정부 합동 특별 조사에서 지난 1년간 총 4251명이 송치되고 그중 64명이 구속됐다. 지난해 3월 10일부터 경찰청·금융위원회·국세청·한국부동산원 등 1560명이 투입돼 출범한 특수본은 그동안 부동산 투기 사범 총 6081명을 수사한 결과를 21일 발표했다. 특수본은 내부정보를 이용해 얻은 1192억8000만원을 포함해 총 1506억6000만원의 투기수익을 기소 전 몰수·추징 보전했다고 설명했다. 전체 투기수익 중 기획부동산은 257억8000만원, 금품수수는 31억6000만원으로 집계됐다. 투기 유형별로는 자경 의사 없이 농지를 매입하는 농지투기 사범이 1693명으로 전체의 27.8%를 차지했으며 부정 청약 등 주택투기 사범 808명으로 13.3%, 개발 가능성 없는 임야 등을 매도하는 기획부동산 사범 698명, 11.5%, 내부정보 부정 이용 사범 595명, 9.8% 순이었다. 신분별로 보면 일반인이 5181명(85.5%)으로 가장 많았고, 국회의원·고위공직자·공무원·공공기관 임직원 등 공직자도 658명으로 10%를 넘겼다. 이 밖에도 공직자 친·인척도 215명에 달했다. 특수본은 또 개발 정보에 접근할 수 있는 지방의원·자치단체장·고위공무원·LH 임원 등 고위공직자 103명을 수사한 결과 혐의가 인정되는 42명을 송치하고 6명을 구속했다. 아울러 전·현직 의원 33명을 수사해 현역 의원 6명과 현역 의원의 가족 6명을 송치했고, 의원 중 1명은 구속했다. 나머지 21명은 불송치 또는 불입건했다. 구속된 의원은 국민의힘 정찬민 의원으로, 건강 악화의 이유로 지난 8일 보석으로 석방된 상태다. 이밖에 더불어민주당 김경협 의원, 국민의힘 김승수, 한무경, 강기윤, 배준영 의원이 송치된 것으로 알려졌다. 남구준 경찰청 국가수사본부장은 “성과와 관련해 국민 기대치에 못 미친다는 점을 안다”면서도 “최선을 다했으며 투기에 대해서 엄정하게 단속하겠다”고 밝혔다. 김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr