삼성물산 건설부문이 최근 정비사업에 집중하는 모습이다. 특히 최근 서울 용산구 한남4구역 재개발 사업의 시공사로 최종 선정되면서 향후 주요 정비사업지에서의 수주 경쟁에서도 유리한 입지를 확보했다는 평가를 받고 있다.지난 1월 18일 시공능력평가 1위인 삼성물산이 2위인 현대건설을 누르고 서울 용산구 한남4구역 재개발사업 시공사로 선정됐다. 이에 따라 삼성물산은 한남뉴타운 재개발 사업에 처음으로 진출하는 데 성공했다.당시 서울 용산구 이태원동 이태원교회에서 열린 시공사 선정 임시총회에서 삼성물산이 조합원 1153명 중 675표(58.5%)를 얻어 시공사로 확정됐다. 경쟁사인 현대건설은 335표를 얻는데 그쳤다.한남4구역 수주경쟁에서 승리한 삼성물산한남4구역은 용산구 보광동 일대를 재개발해 총 51개동 2331가구 규모 아파트를 짓는 사업으로, 조합이 제시한 사업비가 1조6000억원에 육박하는 대형 프로젝트다. 한남4구역은 강북 한강변 노른자 땅으로 여겨지는 한남뉴타운 중에서도 입지가 좋은 데다 일반분양 비율이 높아 한남뉴타운 구역 내 사업성이 가장 높은 것으로 평가돼 왔다.삼성물산과 현대건설은 한남4구역 수주전에서 조합원의 수익성 극대화와 공사비 절감, 해외 유명 설계사와의 협업을 통한 한강 조망권 확보, 차별화된 커뮤니티 시설 등을 앞세워 치열한 경쟁을 벌여왔다.삼성물산은 ‘래미안 글로우힐즈 한남’ 브랜드를 제안하며 공사비 1조5695억원(평당 938만 원)을 제시했다. 조합원 1인당 2억 5000만 원의 추가 이익을 보장하고, 물가 상승분 314억 원을 전액 부담하겠다는 조건으로 조합원들에게 높은 지지를 받았다. 또 유엔스튜디오와 협력한 나선형의 원형 주동 설계와 한강 조망을 극대화한 단지 구조 역시 조합원들에게 호평받은 것으로 알려졌다.이번 수주전은 정비사업 ‘최대어’로 손꼽히는 압구정 3구역을 포함한 서울 주요 주택 재개발 사업의 전초전이라는 점에서도 그 의미가 크다. 아울러 서울대 건축학과 선후배이자 양사에서 주택통으로 손꼽히는 오세철 삼성물산 건설부문 대표이사와 이한우 현대건설 대표이사 간 경쟁으로도 해석됐다.압구정 3구역은 5800가구 규모의 50~70층 높이의 대형 마천루 아파트로 재탄생시키는 초대형 사업이다. 업계에서는 압구정 3구역 재개발이 완료되면 기존 최고급 주거단지인 서울 서초구 반포동도 밀리게 될 정도로 파급력이 클 것으로 보고 있다.삼성물산은 최근 강남권 한강변 주요 정비사업 지역인 신반포4차 시공사 입찰을 통해 수주전 참여를 공식화했다. 한남4구역에 이어 신반포4차까지 올해 핵심 도시정비사업에 적극 나서는 모습이다. 신반포4차 재건축 조합에 따르면 지난 5일 시공사 선정을 위한 입찰을 마감한 결과 삼성물산만 응찰했다. 앞서 지난해 말 진행한 시공사 선정을 위한 현장설명회에는 삼성물산을 비롯해 대우건설, 포스코이앤씨, 현대산업개발, 금호건설, 진흥기업 등 6개사 참여했지만 실제 입찰에는 삼성물산만 단독으로 입찰했다. 조합 측은 조만간 재입찰을 위한 공고를 게재할 예정이다. 하지만 삼성물산과의 수의계약이 유력할 것으로 전망된다. 도시 및 주거환경정비법에 따르면 정비사업은 시공사 선정 때 경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우 수의계약을 체결할 수 있다.1979년 준공된 ‘신반포 4차’는 기존 1402가구를 헐고 지상 최고 49층 12개동, 1828가구로 재건축을 추진하고 있다. 조합이 제시한 총 공사비는 1조310억원, 3.3㎡당 공사비는 950만원으로 한남 4구역에 이어 정비사업 격전지로 주목받고 있다.삼성물산은 지난 1월 31일 마감된 서울 강서구 방화6구역 시공사 선정 수의계약 입찰에도 참여했다. 방화6구역 조합은 오는 22일 조합원을 대상으로 설명회를 열고 다음달 초 시공사 선정 총회를 열 계획이다. 방화6구역 재건축 사업은 서울 강서구 방화동 608의 97일대를 재개발해 지하 3층~지상 16층, 10개 동, 총 557가구를 짓는다. 삼성물산이 방화6구역 시공사로 선정되면 방화뉴타운 사업에 처음 참여하게 된다. ‘제2의 마곡’으로 불리는 방화뉴타운은 방화 2·3·5·6구역에 4300여 가구가 조성되는 사업이다. 2003년 1월 뉴타운 지정 당시 9개 구역으로 나눠 재개발이 추진됐지만 1·4·7·8구역은 사업성 등의 이유로 뉴타운 구역에서 해제됐다.정비사업 왕좌 자리 노린다그렇다면 삼성물산 정비사업에 고삐를 죄는 이유는 무엇일까. 건설업계에서는 그동안 삼성물산의 곳간을 책임진 삼성전자 반도체 공장 관련 발주 물량이 줄어들 것을 대비한 행보로 평가하고 있다.실제로 삼성물산은 올해 반도체 공장 등을 포함한 국내외 하이테크 수주 전망액으로 6조7000억원을 제시했다. 전년도 수주액인 8조2000억원 대비 18% 감소한 수준이다. 하이테크 수주액이 12조2000억원을 기록했던 지난 2023년과 비교하면 무려 45% 급감한 수치다. 아울러 올해 유독 사업성이 높은 재건축·재개발 사업장이 많은 것도 이유 중 하나로 꼽힌다. 삼성물산은 올해 정비사업 수주 목표액을 5조원으로 설정했다. 지난해 목표액 3조4000억원 보다 크게 올렸다.연임에 성공한 오세철 삼성물산 건설부문 대표 입장에서도 그동안 삼성물산이 약하다고 평가받아왔던 정비사업에서 성과를 보여줄 필요가 있는 상황이다. 특히 정부의 전폭적인 지원에 한강변·강남권 등 주요 사업지에서 재건축이 활기를 띠는 상황속에서 삼성물산도 서울 핵심지 수주를 통해 ‘래미안’ 브랜드파워 끌어올리기에 나선 것이란 분석이 나온다.삼성물산 건설부문의 ‘래미안’은 우리나라에서 가장 먼저 상표를 등록한 아파트 브랜드다. 대부분의 건설사가 아파트 브랜드를 짓는데 영어, 프랑스어 등을 사용하지만, 래미안은 한자(來美安)를 사용한 것이 특징이다. 지난 2021년에는 래미안의 새로운 비전을 제시하고 BI(브랜드 정체성)를 리뉴얼했다. 래미안 신규 BI는 기존 BI와 같이 래미안 고유의 3선과 색상은 유지하되, 래미안 한자표기(來美安)를 영문표기(RAEMIAN)로 변경했다. 래미안은 업계 최초로 서비스 브랜드 ‘래미안 헤스티아’를 도입, 입주고객에게 차별화된 서비스를 제공해 왔다. 이런 노력을 통해 래미안은 한국생산성본부가 선정하는 국가고객만족도(NCSI) 조사에서 아파트 부문 27년 연속 1위를 차지하는 등 왕좌의 자리를 굳건히 지키고 있다.

안전진단 전에도 재건축을 추진할 수 있도록 하는 법안과 비아파트에 6년 단기등록임대사업을 도입하는 법안이 국회 상임위원회를 통과하면서 논란이 일고 있다. 아파트를 중심으로 수도권 주택시장에 숨통이 트일 것이라는 의견과, 빌라 사기 등 부작용 우려가 동시에 나온다. 지난 26일 국회 국토교통위원회에서는 ‘도시 및 주거환경정비법’(도시정비법) 개정안과 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정안이 통과됐다. 도시정비법 개정안은 안전진단이라는 명칭을 재건축진단으로 바꾸고 안전진단 통과 전에도 재건축 추진을 허용할 수 있도록 완화하는 내용을 담고 있다. 지자체 장의 사업 인가 전까지만 진단을 하면되기 때문에 해당 법안이 통과되면 사업기간을 단축할 수 있다. 민간임대주택법 개정안은 민간 등록임대사업을 6년간 단기로 시행할 수 있도록 하는 것이 핵심이다. 기존에는 등록 임대사업 기간이 10년이었다. 국민의힘 김상훈 의원이 대표로 발의한 이 법안은 임대주택 공급자의 부담을 덜어 아파트 쏠림 현상을 완화하기 위한 정책으로 해석된다. 1∼2인 가구 주거수요에 부응하는 다양한 임대주택공급을 장려하겠다는 것이다. 빌라 등 비아파트 임대 사업에 대해서만 적용하기로 한 것도 그 때문이다. 다만 일각에서는 부작용이 나올 수 있다고 우려한다. 최근 문제가 됐던 깡통전세 사기 등 논란이 대부분 비아파트 주택에서 일어났기 때문이다. 빌라 여러채를 소유한 사업자가 임차인에게 받은 보증금으로 다시 주택을 구입하는 방식으로 주택수를 늘렸다가 여러 임차인들에게 보증금을 돌려주지 못하며 사고가 터진 것이다. 이른바 ‘빌라왕’으로 불렸던 최 씨의 경우 2019년 6월부터 2022년 4월까지 수도권 일대에 빌라를 사들여 임차인 70명으로부터 임대차 보증금 144억원을 편취한 혐의를 받고 있다. 그는 자기 자본 없이 보증금으로 주택을 사들이는 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 주택을 매입해 임차인들에게 보증금을 받았고 피해자가 다수 발생하기도 했다. 윤종오 진보당 의원은 “전세사기에 대한 지자체 관리감독이 부실한데 대책도 없이 단기 민간임대주택을 늘리고 재건축 안전진단을 무력화하면 무분별한 재건축을 남발하거나 투기 및 집값 상승을 부추길 우려가 있다”고 말했다.한편, 정부가 지난 2년간 전세사기 범죄를 특별단속한 결과 확인된 피해자는 1만6314명, 피해 금액은 2조4963억원으로 조사됐다. 경찰청 국가수사본부가 국토교통부‧대검찰청과 2022년 7월부터 올해 7월까지 전세사기 특별단속을 벌인 결과 2689건의 의심사례를 수사해 피의자 8323명을 검거하고 이중 610명이 구속된 것으로 집계됐다.

노후 아파트 단지의 재건축 사업 속도를 높이는 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 개정안 등 9개 법안이 26일 국회 국토교통위원회를 통과했다.국토위는 이날 전체회의를 열어 도시정비법 개정안을 비롯한 산업입지 및 개발에 관한 법률, 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법, 민간임대주택에 관한 특별법, 한국토지주택공사법, 주거기본법, 자동차손해배상보장법, 자동차관리법, 새만금사업 추진 및 지원에 관한 특별법 개정안을 의결했다.도시정비법 개정안은 노후 공동주택의 신속한 재건축을 위해 현행 안전진단의 명칭을 ‘재건축 진단’으로 변경된다. 여기에 진단 실시 시기를 ‘사업계획 입안 전’에서 ‘사업계획 인가 전’으로 늦춰 별도 진단 없이 조합 설립 등 재건축 사업에 착수할 수 있도록 했다. 산업입지법 개정안은 노후 산업단지의 토지용도변경 절차를 간소화하는 등 산단 주변 주거 여건 개선을 지원하는 내용을 포함한다. 민간임대주택특별법 개정안은 임대주택 공급 활성화를 위해 연립·다세대 등 비(非)아파트를 대상으로 6년 단기 등록임대제도를 도입하는 내용이 담겼다. 자동차손해배상법 개정안은 국토부 장관이 보험사에 자동차 보험료 할인을 권고할 수 있는 ‘자동차 운행 안전장치’에 급발진 사고 발생 시 원인 분석을 돕는 ‘페달 블랙박스’ 등을 추가하도록 했다.자동차관리법 개정안에는 자동차 제작·판매자에게 차량 내 사고 데이터 기록장치(EDR) 저장 정보를 추출할 수 있는 장비를 시중에 공급하도록 의무화하고, 민간 사고분석업체가 EDR에 기록된 정보를 거짓으로 제공하지 못하도록 하는 내용 등이 포함됐다.국토위를 통과한 법안은 국회 법제사법위원회에 회부돼 체계·자구 심사를 거치게 된다.

‘재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법’ 제정안이 국회에 발의되면서 정부의 주택공급 정책이 탄력을 받을 수 있을지 이목이 쏠리고 있다.국토교통부에 따르면 관련 법안을 포함해 ‘도시 및 주거환경정비법’(도시정비법) 개정안을 지난 2일 국민의힘 김은혜 의원이 대표발의했다. 재개발·재건축 절차를 단축해 사업 속도를 높이기 위한 법이다. 정부가 발표한 ‘8·8 주택공급 확대방안’의 후속 조치로 풀이된다.해당 법은 재개발‧재건축 절차를 통합하고 간소화해 시일을 줄이는 데 있다. 특례법 내용을 보면 도시정비법과 노후계획도시 특별법, 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따른 재건축·재개발 사업에 모두 적용된다. 이미 절차를 단축하기로 한 1기 신도시 재건축도 특례법의 혜택을 받으면 일정을 더 단축할 수 있는 셈이다.정비사업 초기에 수립하는 기본계획과 정비계획을 필요한 경우 동시에 처리할 수 있도록 하고, 조합 설립 이후 구체적인 사업계획을 수립하는 단계인 사업시행계획과 관리처분계획도 동시 처리할 수 있도록 규정했다.특례법 제정안에는 조합 내부 갈등을 줄여 사업 불확실성을 해소하기 위한 장치도 포함됐다. 조합 임원이 해임되면 지자체는 전문조합관리인을 선임해 사업이 표류하지 않도록 관리해야 한다. 이밖에 일정 규모 이상의 사업장에서 분쟁이 발생하면 전문가로 구성된 분쟁조정단을 파견하도록 했다.사업성을 높이기 위한 방안도 포함한다. 역세권 등에서는 3년 한시로 정비사업 용적률을 법적 상한의 1.3배까지 추가로 높여준다. 3종 일반주거지역의 경우 일반 정비사업에서 용적률은 현행 최대 300% 수준이지만, 330%까지 늘릴 수 있게 된다. 역세권 정비사업 지구는 360%인 허용 용적률을 390%까지 높일 수 있다. 다만 규제지역(서울 강남 3구·용산구)은 대상에서 배제하고 대책 발표일 이전에 이미 사업계획인가를 신청한 곳은 제외하기로 했다.주상복합으로 재건축 사업을 추진하는 경우 지금은 아파트를 제외하면 오피스텔만 지을 수 있는데, 개정안에 따르면 업무·문화시설 등 주민이 원하는 시설을 함께 설치할 수 있도록 했다.국토부는 “재건축·재개발 특례법 제정안과 도시정비법 개정안이 통과되면 사업 기간이 크게 단축될 것으로 기대한다”며 “1기 신도시 등 노후계획도시의 정비사업도 가속화될 수 있다”고 밝혔다.다만 일각에서는 사업성 등을 고려할 때 실효성이 크지 않을 수 있다고 우려하고 있다. 1기 신도시 가운데서는 분당을 제외하면 상대적으로 집값이 저렴한 다른 신도시에선 재건축 사업이 난항을 겪고 있기 때문이다. 건설업계 관계자는 “용적률을 완화하면 사업성이 다소 좋아지는 측면이 있지만, 건축 비용과 향후 기대되는 집값 상승률을 고려하면 사업이 어려울 수 있다”고 말했다.

부동산 시장이 요동치고 있지만 내 집 마련을 꿈꾸거나 자산 증식을 원하는 이들은 시장의 분위기와 상관없이 늘 존재하기 마련입니다. 한 주 간의 부동산 정책부터 중요한 핫이슈까지 복잡한 내용을 이해하기 쉽게 풀어드리겠습니다. 지난해에 이어 올해도 주택공급 등 시장 정상화와 가계부채 축소 사이에서 줄타기를 이어갈 것으로 전망되는 가운데 새로 바뀌는 부동산 제도들이 많다. 신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입, 신생아 특별공급 제도 신설, 혼인 증여재산 공제 도입 등 새로 신설하는 제도뿐 아니라 특례보금자리론, 전세 보증금 반환 대출, 상생임대인 지원제도 등 일몰하는 제도도 있다.신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 도입월별로 자세히 살펴보면 1월에는 신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 제도를 첫 도입한다. 신생아 출산가구에 주택구입 및 전세자금 융자가 지원된다. 대출 신청일 기준 2년 내에 출산한 무주택 가구(2023년 출생아부터 적용, 혼인 여부 관계없음)가 그 대상이다. 주택 구입자금 대출의 경우 자산 5억600만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하, 연 1.6~3.3% 금리로 최대 5억원까지(주택가액 9억원 이하) 빌려준다. 전세자금대출의 경우 자산 3억6100만원 이하, 연 소득 1억3000만원 이하, 연 1.1~3.0% 금리로 최대 3억원까지(보증금 수도권 5억원, 지방 4억원 이하) 빌려준다. 주택 구입 및 전세자금대출 모두 처음 받은 금리를 5년간 적용한다. 추가 출산 시 1명당 0.2%포인트(p)의 추가 금리 인하 혜택을 제공해 출산 가구의 주거 부담을 경감해 집 걱정 없이 아이를 키울 수 있는 여건을 조성할 계획이다. 혼인 증여재산 공제 도입 신혼부부가 양가에서 결혼자금을 증여세 부담 없이 3억원까지 받을 수 있는 혼인 증여재산 공제도 올해 1월 1일 증여분부터 적용된다. 부모나 조부모 등 직계존속으로부터 혼인신고일을 기점으로 전후 각 2년 이내 총 4년간 재산을 증여 받는 경우 기본 공제 5000만원(10년간)에 1억원을 추가로 공제받을 수 있다. 정부는 결혼식을 올리고 1~2년 뒤 혼인신고를 하는 사례가 많다는 점을 감안해 증여세를 공제받을 수 있는 기간을 총 4년으로 넓게 설정했다.주택청약저축 납입액 소득공제 범위 확대 주택청약저축 납입액 소득공제 한도를 연 240만원에서 300만원까지 상향한다. 그동안 주택청약저축 납입액의 소득공제 한도는 연 240만원이었다. 하지만 2022년 6월부터 15개월째 청약통장 가입자 수가 감소세를 보이고 있어 청약통장 보유 혜택을 강화하기 위함이다. 다만, 조세특례제한법 개정이 필요한 사안으로 법이 통과되면 2024년 1월 1일 이후 납입분부터 적용될 예정이다. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 확대 주택담보대출(주담대) 이자부담 경감을 위해 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 한도를 확대하고 주택가격 기준을 상향한다. 현재 무주택 또는 1주택 근로자인 가구주가 취득 당시 기준시가 5억원 이하인 주택을 대출받아 산 경우 근로소득에서 대출 이자상환액을 공제받을 수 있는데, 공제금액이 최대 1800만원에서 2000만원으로 늘어난다. 상환 기간이 10년 이상이며 고정금리 또는 비거치식인 주담대는 연 300만원에서 600만원으로 2배로 늘어난다. 소득공제를 받을 수 있는 주택도 취득 당시 기준시가 5억원에서 6억원으로 상향된다. 공제한도 증액 및 주택가격 기준 상향은 2024년 1월 1일 이후 취득 주택부터 적용한다. 이월과세 필요경비 합리화 앞으로 양도소득세 이월과세가 적용될 경우 필요경비에 증여자가 지출한 자본적 지출액도 포함돼 세 부담이 줄어들게 된다. 양도소득세 이월과세는 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 또는 부동산에 관한 권리 등을 증여 받고 10년 이내에 증여받은 해당 자산을 양도하는 경우 당초 증여자의 취득가액과 취득시기를 적용해 양도소득세를 계산하는 규정이다. 이월과세가 취득시기와 취득가액을 증여자 기준으로 봄에도 지금까지는 수증자가 지출한 것만 필요경비로 인정하고 있었다. 이 개정안은 2024년 1월 1일 이후 양도분부터 적용된다. 세법상 주택 개념 정비주택 여부에 대한 납세자 혼란 및 조세 회피 방지를 위해 ‘주택’의 개념을 정비한다. 소득세법상 주택은 ‘허가 여부나 공부 상 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물’로만 규정하고 있어 주택 여부에 대한 납세자의 예측 가능성이 저해되고 있다. 이에 시설 구조상 특성을 반영해 ‘세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물’로 ‘주택’의 개념을 구체화한다.전월세 계약 때 공인중개사 인적정보 기재 의무화전월세 계약 신고 때 계약을 중개한 공인중개사의 이름, 사무실 주소, 전화번호 등의 인적 정보 기재를 의무화한다. 신고해야 하는 정보는 부동산 소재지와 명칭, 등록번호, 전화번호, 대표자명, 소속 공인중개사다. 전세사기나 임대차 분쟁 등이 발생하면서 공인중개사에게 부동산 계약 책임을 강화하기 위한 조치로 공인중개사가 허위 정보를 신고한다면 과태료 100만원이 부과될 수 있다. 2024년 1월 1일 도입을 목표로 하며 적용 대상은 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙’ 시행 이후 최초로 체결되거나 갱신, 변경, 해지되는 임대차 계약부터다. 역세권 ‘뉴:홈’ 공급 활성화 역세권 등에서 완화된 용적률로 지어진 주택의 일부를 공공분양주택인 ‘뉴:홈’으로 활용할 수 있도록 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’이 오는 1월 19일부터 시행된다. 추가 완화 용적률의 50% 이상을 나눔형으로 공급해야 한다. 이 경우 토지 인수가격은 감정평가액의 50%로 규정된다. 재건축 과정에서 공공분양주택을 제공할 경우, 준공업지역도 법적 상한 용적률 인센티브를 받을 수 있게 되고, 정비계획 입안요청제도도 도입된다. 이는 정비사업 속도를 높이고 더 쉽게 추진할 수 있도록 하는 제도로, 토지 등의 소유자는 3분의 1이하에서 조례로 정하는 비율 이상의 동의를 얻으면 지자체에 정비계획 입안 요청을 할 수 있다. 재건축 초과이익 부담금 면제 기준 및 부과 구간 단위 완화재건축을 한 뒤 집값이 일정 수준 이상 오르면 조합원들이 초과이익에 대해 일부 돈을 내야 한다. 이때 부과되는 초과이익 부담금의 면제 기준이 오는 3월부터 기존 3000만원에서 8000만원으로 높아진다. 또한 부과 구간을 2000만원에서 5000만원으로 완화한다. 재건축 부담금 부과 개시 시점은 조합 설립 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 미뤘다. 1주택자는 보유기간(20년 이상 70%, 15년 이상 60%, 10년 이상 50%씩)에 따라 부담금도 감면된다. 개정안이 시행되면 전국적으로 재건축 부담금 부과 단지가 111곳에서 67곳으로 줄어들고, 평균 금액은 8800만원에서 4800만원으로 감소할 것으로 예상된다. 1기 신도시 특별법4월에는 조성된 후 20년 이상 된 100만㎡이상 택지를 대상으로 용적률 규제 완화, 안전진단 면제 등의 혜택을 부여한다. 즉, 낡은 신도시 아파트 용적률을 높이고 안전진단을 면제해 재건축 규제를 완화하는 것이 핵심이다. 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법) 적용이 가능한 지역은 주로 1기 신도시(분당, 일산, 중동, 산본 등)이며, 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등 전국 51개(수도권 24개 지역) 지역, 103만 가구다.신생아 특별공급 제도 신설 올해 5월에는 정부는 저출산 극복을 위한 방안으로 출산가구를 대상으로 ‘신생아 특별공급’을 신설한다. 그간 출산 장려 주택정책이 기혼가구에게 혜택을 부여해 간접적으로 출산을 장려했던 것에서 탈피해 혼인 여부와 관계없이 직접적으로 혜택을 준다. 이를 위해 연 7만가구 수준의 공공 · 민간 주택을 공급하기로 했다. 특히 공공분양(연 3만가구)의 경우 혼인 여부와 무관하게 입주자모집공고일 기준 2년 이내에 임신·출산을 한 가구를 대상으로 특별공급 자격이 주어진다. 민간분양(연 1만가구)은 생애최초·신혼부부 특별공급 물량 중 20%를 출산가구에게 우선 공급한다. 등록임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입 요건 강화 7월엔 등록임대사업자의 임대보증 가입 요건인 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)이 100%에서 90%로 강화된다. 기존에 등록한 임대주택은 2026년 6월 30일까지 적용을 유예한다. 주택가격 산정 때는 주택 유형 및 가격에 따라 공시가격의 최대 190%를 주택가격으로 인정했으나 140%까지만 인정한다. 이에 따라 임대보증보험도 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140% × 전세가율 90%) 이하로 가입 기준이 강화된다. 임대보증은 민간임대주택법에 따라 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 보증으로, 세입자가 가입하는 전세보증과 유사한 수준으로 가입요건이 강화된다. 반환을 보장하는 금액 기준이 낮아지는 만큼 임대인들이 보증보험 가입 의무를 지키기 위해서는 전세금을 낮춰야 한다. 신혼부부 특별공급 개별 신청 허용 구체적인 시행시기는 아직 정해지지 않았지만 올해 상반기에 적용될 것으로 예상되는 제도들도 많다. 먼저 신혼부부의 주택 청약 횟수를 기존 부부 합산 1회에서 부부 각각 1회(총 2회)로 늘린다. 동일일자에 당첨자가 발표되는 아파트 청약에도 부부가 각자 개별 통장으로 신청이 가능하다. 중복 당첨되더라도 먼저 신청한 것을 당첨으로 인정해주기 때문에 청약의 기회가 2번 주어지게 된다. 가령 임신과 동시에 결혼을 계획한 예비 신혼부부라면 한 사람은 신생아 특공에 다른 한 사람은 신혼부부 특공에 청약을 넣으면 된다. ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정이 필요한 사항으로 타 제도보다 빠르게 시행될 가능성이 있고, 늦어도 2024년 3월까지는 시행될 수 있도록 할 계획이다. 비상장 리츠 공모 활성화비상장 리츠(REITs)의 공모 주관사에 대해 인수일 뒤 1년 6개월 동안 주식 소유 한도(50%)를 적용하지 않는다. 자산운용 전문인력의 전문성과 윤리의식을 높이기 위해 3년마다 위험관리, 시장 여건 변화 등에 대해 보수교육(2024년 2월 17일 시행)을 받도록 했다. 자산관리회사의 이해 상충 방지를 위해 리츠의 거래 제한 대상에 해당 리츠의 자산관리회사가 운용하는 펀드(집합투자기구)도 포함한다. 이번 개정을 통해 리츠의 공모·상장이 활성화되고 투자자 보호가 강화될 것으로 보인다. 입주자대표회의 투명성 강화 등 공동주택관리법 일부 개정입주자 의사결정의 투명성 강화를 위해, 입주자대표회의를 관리규약으로 정하는 바에 따라 실시간으로 녹화 또는 녹음 등의 방식으로 입주자 등에게 중계하거나 방청할 수 있도록 한다. 또한 의무관리대상 공동주택 중 일정 규모 이상인 경우에는 공동주택 층간소음관리위원회를 의무적으로 구성해야 한다. 지방자치단체의 장은 층간소음 개선을 위한 층간소음 측정 · 진단에 필요한 비용의 일부를 지원할 수 있도록 하고, 국가는 층간소음 저감재 설치 등에 필요한 비용을 주택도시기금에서 융자할 수 있도록 한다.주택간주임대료 중 소형주택에 적용하던 특례 기한 연장세법에서는 보증금에 의한 이자도 임대 소득으로 본다. 이처럼 세입자에게 받은 전세금을 활용해 금융 소득을 올렸을 것으로 간주한 것을 ‘간주임대료’라 한다. 정부는 소득법에 따라 3주택 이상과 상가 임대사업자의 전세금·보증금 등에 발생하는 간주임대료를 계산해 과세하고 있다. 2023년 간주임대료 이자율은 현행 연간 1.2%~2.9%로 인상됐었으나, 소형주택(40㎡이하 규모면서 기준시가 2억원 이하)은 주택 수와 간주임대료 과세대상에서 제외해왔다. 소형 임대주택을 보유한 임대인의 과세 부담을 줄여 소형임대주택의 공급을 활발하게 하자는 취지에서 오는 2024년부터 2026년 말까지 3년 추가 연장한다. 공급이 늘어나면서 소형주택 임대료가 안정적인 수준을 유지할 가능성이 높아진다.청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용기한 연장 연 최대 3.3%의 우대 금리를 적용하는 청년우대형 주택청약종합저축 비과세 적용기한을 연장한다. 총 급여액 3600만원 또는 종합소득금액 2600만원 이하 무주택 세대주인 청년은 500만원 한도로 청년우대형 주택청약종합저축 이자 소득 비과세를 받을 수 있고, 2년 더 연장해 2025년 12월 31일까지 시행할 예정이다. 경양이양보조금 지급대상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한 연장 고령 농업인의 소득안정과 농업경쟁력 강화를 지원하기 위해 경영이양 직접지불보조금 지급대상이 되는 자경농지에 대한 양도소득세 감면 적용기한을 2026년 12월 31일까지 3년 연장한다. 해당 혜택(양도소득세 100% 감면)을 받으려면 농지소재지에 거주하고, 경영이양 직접지불보조금 지급대상 농지를 3년이상 자경(65~67세로 10년 이상 계속하여 농업경영 중인 농업인이 보유하는 농업진흥지역 내 농지로 3년 이상 계속해 소유하고 있는 논·밭·과수원 등)하며, 한국농어촌공사 또는 농업법인에 양도하는 요건을 갖춰야 한다.공시가격 검증센터 설치올 하반기엔 부동산 공시가격에 대해 정확성과 신뢰성을 높이기 위해 지방자치단체에 ‘공시가격 검증센터’를 설치한다. 또 부동산 공시가격에 대한 투명성 확보를 위해 ‘공동주택 실명제’를 도입하고, 아파트 층과 방향, 조망, 소음 등에 등급을 매겨 공개한다. 출산·양육을 위한 주택 취득에 대한 취득세 감면 신설 출산 자녀와 함께 거주할 목적으로 주택을 취득할 경우 취득세를 500만원 한도 내에서 100%감면한다. 출산·양육을 위한 주택 취득 시 취득세 감면과 관련하여 1가구 1주택의 범위를 세대별 주민등록표 상 기재된 가족 등으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택을 소유하는 것으로 정한다. 중소규모 공공주택지구 지구지정-지구계획 절차 통합일정 규모(구체적인 지구 면적 범위는 ‘공공주택 특별법 시행령’ 개정 필요) 이하의 중·소규모 공공주택지구는 지구지정과 지구계획 승인 절차를 통합하고, 이를 토대로 공공택지 개발 및 공공주택 공급 속도를 단축하도록 했다. 공공택지 조기 인허가 인센티브 추진 2024년부터 공공택지 공급 계약 후 1년 내 조기 인허가를 받는 사업자는 신규 공공택지 공급 시 인센티브를 받는다. 추첨 공급물량 일정분을 우선 공급 기회가, 경쟁 공급물량은 최고 가점이 부여된다. LH(한국토지주택공사)가 공급하는 공공택지는 아파트, 연립주택, 주상복합 등을 지을 수 있는 택지다. 인센티브 부여 대상은 기존에 보유하고 있거나 공급받을 예정인 공공택지에 대한 공급계약 체결 후 주택건설사업계획 승인을 통상적 기간(16개월)보다 앞당겨 10개월 안에 받는 사업자다. LH가 올 하반기부터 2026년까지 공급하는 신규 공공택지에 ‘추첨방식 우선 공급 참여 기회’나 ‘경쟁방식 평가 가점’의 인센티브를 부여받는다. 추첨방식은 추첨 물량의 20%를 해당 업체에 우선 공급할 예정이다. 기존 1순위 청약자격에 인센티브 보유조건을 부여한다. 해당 업체가 임대주택건설형 · 이익공유형·설계공모형 등 경쟁방식에 참여할 때는 현행 최고 수준(총점의 5%)의 가점이 주어진다. 다만 등록기준 미달로 영업정지 등 행정처분을 받았거나 벌떼입찰로 경찰 수사 중인 업체는 인센티브 대상에서 제외된다. 제로에너지 건축 의무 민간 아파트 확대 올해부터 사업계획 승인을 새로 신청하는 30가구 이상의 민간 공동주택에는 제로에너지 건축이 의무화된다. 제로에너지 인증제는 건축물의 5대 에너지(냉방, 난방, 급탕, 조명, 환기)를 정량적으로 평가해 건물 에너지성능을 인증하는 제도로 에너지자립률에 따라 총 5개의 등급을 부여한다. 그러나 에너지 자립률 기준을 맞추기 위해서 건축비는 약 30%가량 더 오를 것으로 전망되고 있다.반대로 올해부터 일몰되는 제도도 있다. 특례보금자리론 공급 중단, 전세 보증금 반환 대출, 상생임대인 지원제도와 생활형 숙박시설 유예기간 연장 등이 일몰될 예정이다. 앞서 가계부채가 늘어나면서 대출 증가의 요인으로 지적되면서 지난해 9월 일반형 특례보금자리론의 공급을 중단했다. 이에 더해 부부 합산 연 소득 1억원 이하이거나 주택 가격이 6억원 이하를 대상으로 대출해주는 우대형 특례보금자리론도 올해 1월까지만 공급한다. 상생임대인 지원제도는 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 면제하는 제도로, 2022년 종료 예정이었으나 2년 연장됐다. 또한 주거용으로 사용하는 생활형 숙박시설에 대한 숙박업 신고 계도기간을 부여하고, 이행강제금 처분을 올해 12월 31일까지 유예한다. 계도기간 후에도 생활형 숙박시설을 용도변경 없이 주거용으로 쓰면 이행강제금을 내야 한다. 전셋값 하락으로 집주인이 기존 세입자의 전세 보증금을 돌려주지 못하는 역전세난을 해소하기 위해 도입한 전세 보증금 반환 대출 제도도 2023~2024년 7월 말까지 1년간 한시적으로 대출 규제가 완화된다. 양도소득세 중과 완화도 논의되고 있다. 현행 소득세법은 2년 이내 단기 보유하거나 다주택자가 보유한 부동산을 양도할 때 중과세율을 적용하고 있다. 기본 세율은 6~45%이지만 단기 거래의 경우 60%나 70% 세율을, 2주택 이상 다주택자에는 기본세율에 20~30%p를 더 매기는 방식이다. 이에 다주택자에 대한 양도세 중과를 오는 5월까지 한시적으로 배제한다. 다만 종료, 폐지, 연장 여부는 조금 더 지켜볼 필요가 있다.

서울 영등포구 여의도 한양아파트(여의도 한양) 시공사 선정 총회가 잠정 연기되면서 시행사업자인 KB부동산신탁(KB신탁)의 ‘책임론’이 거세지고 있다. 여의도 한양뿐 아니라 서울 양천구 목동신시가지7단지, 서울 영등포구 신길우성2차·우창아파트 등 신탁방식 재건축을 택한 단지들에서도 잡음이 이어지는 모습이다. 신탁사의 전문성을 기반으로 재건축 사업추진에 속도를 내기 위해 신탁방식을 택했지만, 막대한 수수료를 낸 것에 비하면 신탁사의 역량이 역부족이라는 지적이 나온다. KB신탁은 서울시로부터 위법 소지가 있다는 이유로 시공사 선정 과정을 중단하라는 권고를 받으면서 결국 10월 29일 예정했던 시공사 선정 총회를 무기한 연기하겠다는 입장을 내놨다. 앞서 서울시는 KB신탁이 여의도 한양 재건축사업의 정비구역을 확정하기 전 시공사 선정에 나선 점을 근거로 들었다. 정비계획 변경 없이 상가 부지를 사업면적에 포함시켜 입찰 공고를 진행하는 등 도시 및 주거환경정비법(도정법)과 국토교통부 정비사업 계약업무 처리기준 법규를 위반했다고 지적했다.KB신탁은 시공사 선정 절차를 진행하기 전 토지 등 소유자의 의견을 수렴하고 법률도 검토했지만, 인허가청인 서울시의 판단과 상이한 부분이 있었다고 설명했다.KB신탁 관계자는 “대형시공사를 선점하고 사업 진행 속도를 올리기 위해 올해 초부터 시공사 선정에 대한 논의를 시작했다”며 “다수의 대형 법무법인을 통해 서울시의 이번 판단과 관련, 법률 검토를 진행한 결과 위법하다고 판단할 수 없다는 법률 의견을 받았다”고 말했다.그는 “서울시와의 법적 분쟁이 발생할 경우 최종적으로 법원의 판단을 받기까지 시간이 오래 걸리는데 사업이 지연되면 더 큰 피해가 우려되기 때문에 운영위원회와 협의를 거쳐 시공사 선정을 위한 전체회의를 잠정 연기하게 됐다”며 “문제를 해결하기 위해 빠른 시일 안에 롯데쇼핑과 협의를 마치고 연기 중인 시공사 선정 절차를 이어갈 수 있도록 노력하겠다”고 덧붙였다.신탁방식 정비사업, 자금 조달과 추진력 강점으로 주목신탁방식 정비사업은 크게 신탁시행과 신탁대행 방식으로 나뉜다. 신탁시행 방식은 조합 설립 없이 신탁사를 시행사로 선정해 사업을 신탁사가 도맡는 것이다. 신탁대행은 조합이 신탁사에 자금 관리 업무 등 일부 업무를 맡기는 방식이다.신탁방식 정비사업은 전문성이 부족한 조합을 대신해 신탁사가 정비사업을 안정적으로 운영하면서 사업 속도를 높일 수 있다는 장점이 있다. 신탁사 자체 자금 또는 신용을 활용해 초기 자금 조달에도 유리하다는 점이 더해지면서 신탁방식 정비사업이 대세로 떠오르는 중이었다.하지만 신탁업계의 허술한 운영과 과열된 수주 경쟁으로 신탁방식 정비사업을 택한 단지 곳곳에서 문제가 터져나오는 모습이다. 여의도 한양뿐 아니라 최근 신탁방식 재건축사업을 택한 단지 곳곳에서도 잡음이 발생하고 있다. 서울 양천구 목동신시가지7단지(목동7단지) 재건축사업에서도 조합 또는 신탁방식을 두고 주민들 사이에 갈등이 격화되고 있다.코람코자산신탁은 목동7단지 정비사업추진위원회와 업무협약(MOU)을 체결하고 목동7단지 재건축사업을 신탁방식으로 진행하겠다고 발표했다. 이에 목동7단지 재건축준비위원회는 사업 방식이 아직 결정되지 않았고, 소유주들과 논의해 사업 방식을 놓고 투표에 부칠 예정이라고 반박했다.서울 영등포구 신길우성2차·우창아파트 재건축사업도 사업시행자로 선정한 한국자산신탁과 소유주 사이에 마찰이 발생했다. 지난해 5월 대우건설을 시공사로 선정한 뒤 공사도급 가계약을 체결하는 과정에서 소유주 의견을 충분히 반영하지 않았다는 이유에서다. 일반분양 수익 1~4% 수수료 수취, 전문성 체감 어려워신탁사가 신탁방식 정비사업을 수주하면 총 일반분양 수익의 1~4%를 수수료로 받는다. 다만 정비업계에서는 받는 수수료에 비해 신탁사들의 전문적인 역량이 부족하다는 비판이 나온다. 지금까지 신탁방식으로 지어진 단지는 손에 꼽을 정도다. 경기 안양 ‘한양수자인 평촌리버뷰’(304가구), 대전 동구 ‘e편한세상 대전 에코포레’(2267가구) 등이다.건설업계 관계자는 “2016년 도정법이 개정되면서 신탁사들이 정비사업에 진출할 수 있는 길이 열렸다”며 “신탁방식을 택한 수도권 대형 정비사업장의 경우 일반분양 매출의 1~4%라고 해도 수수료가 수백억원에서 수천억원에 이르기도 한다”고 말했다.부동산금융업계 관계자는 “신탁방식을 선택한 정비사업 현장이 완공까지 이어진 곳은 몇 군데 없는 것이 현실”이라며 “신탁사가 가져가는 수수료에 비해 전문성은 아직까지 미흡하다고 본다”고 분석했다. 그는 “자금 대여를 위해 신탁방식을 택하기도 하는데 현실적으로 시공사가 납입한 입찰보증금을 활용하는 경우가 많아 신탁사의 필요성을 느끼지 못한다는 평가가 많다”고 덧붙였다.신탁사의 전문성이 부족하다고 판단해 신탁계약을 해지하려 해도 요건이 까다로워 제어장치가 부족하다는 의견도 나온다. 최근 정부가 신탁계약 해지 요건 완화 내용을 담은 신탁 계약서·시행규정 표준안을 마련했지만, 현실성이 떨어진다는 지적이다. 국토교통부는 표준안을 통해 신탁 계약을 체결한 주민 100%가 계약 해지에 동의하지 않아도 신탁사가 계약 후 2년 내 사업시행자로 지정되지 못하거나 주민 75% 이상이 찬성할 경우 신탁 계약을 일괄 해지할 수 있도록 요건을 완화했다. 정비업계 관계자는 “시공사와 비교하면 신탁사 해지 요건은 아직도 문턱이 높다”며 “조합 총회를 열어서 과반 수 이상이 찬성하면 시공사를 변경할 수 있는 것처럼 신탁사도 동일한 기준을 둬야 신탁업계의 공정 경쟁을 강화하고 전문성을 제고할 수 있을 것”이라고 말했다.

서울 ‘여의도 1호 재건축’ 타이틀로 정비업계의 뜨거운 관심을 받고 있는 여의도 한양아파트(여의도 한양) 재건축사업에 급제동이 걸렸다. 서울시가 시공사 선정 입찰 과정에 위법사항이 있다며 여의도 한양 재건축 조합에 입찰 중단을 지시했기 때문이다.정비업계에 따르면 여의도 한양 재건축 운영위원회와 사업시행자인 KB부동산신탁은 10월 29일로 예정했던 시공사 선정 총회를 잠정 연기하겠다고 10월 19일 밝혔다.이는 서울시가 여의도 한양 재건축 관할구청인 영등포구청에 시공사 선정 과정에서 위반 소지가 있는지 면밀히 검토한 뒤 시정 조치를 하라고 지시한 결과다. 시는 여의도 한양 사업시행자가 도시 및 주거환경정비법과 국토교통부 정비사업 계약업무 처리기준 등을 위반한 소지가 있다고 지적했다.상가 부지 사업면적 포함, 정비계획 절차 건너뛰어 발목서울시가 위반 소지가 있다고 거론한 사항은 크게 두 가지다. 먼저 정비구역 지정을 받지 못한 상태로 KB부동산신탁이 시행자 권한이 없는 부지를 사업면적에 포함해 시공사 선정 입찰 공고를 했다는 점이다. 해당 부지는 단지 내 상가인 롯데쇼핑이 소유주인데 아직 재건축사업 동의를 얻지 못한 상태임에도 사업 면적에 포함한 것은 도시 및 주거환경정비법 위반이라는 입장이다.또 서울시는 아직 확정되지 않은 신속통합기획안(신통기획안)을 기반으로 시공사 입찰 공고를 한 것도 위법 소지가 있다고 판단했다. 올해 1월 서울시는 여의도 한양 용도지역을 3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 상향하고, 용적률‧높이 등 규제를 대폭 완화하는 신통기획안을 마련했다. KB부동산신탁은 여의도 한양 재건축사업 지역을 일반상업지역으로 전제하고 시공사 입찰 공고에 나섰다. 신통기획안은 서울시 정비계획 심의를 받지 않은 가이드라인일 뿐인데 관련 절차를 생략하고 시공사 선정으로 넘어갔다는 이유로 서울시로부터 사업 제동을 받은 셈이다. 서울시는 신통기획안을 기반으로 영등포구 주민 동의를 받은 정비계획안을 제출해 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비계획 확정 과정을 거쳐야 했다고 지적했다.서울시가 여의도 한양 재건축사업에 제동을 가한 것은 위법 소지가 있다는 표면적인 이유도 있지만, 과열된 시공권 수주전도 한 몫 했다는 것이 정비업계의 의견이다.여의도 한양아파트 재건축은 서울 영등포구 여의도동 42 일대에 기존 588가구를 허물고 최고 56층, 5개 동, 아파트 956가구 및 오피스텔 210실 규모로 조성하는 사업이다.여의도 한양아파트는 신통기획안을 통해 용적률이 기존 252%에서 재건축 시 600%까지 상향 가능할 뿐 아니라 여의도 1호 재건축이라는 상징성까지 더해졌기 때문에 사업성이 우수하다는 평가를 받고 있다.이 때문에 여의도 한양 재건축사업을 두고 시공사 선정 입찰 전부터 건설사들의 눈치 싸움이 치열했다. 현대건설과 포스코이앤씨는 각각 개발 이익 극대화, 사업비 책임 조달을 강조하며 조합원들의 마음을 사로잡기 위한 적극적인 홍보 경쟁을 벌였다. 서울시, 현대‧포스코 수주전 민원 빗발치자 개입현대건설은 ▲분양수입 증가 가구당 약 6억원 ▲미분양 시 최초 일반분양가로 현대건설이 대물인수 ▲일반분양가 상승으로 인한 모든 이익 소유주 귀속 등의 내용을 담은 입찰제안서를 제시했다. 분양가 규제를 받지 않는 오피스텔을 최고 수준 분양가로 공급해 조합원 분양 수익을 극대화함으로써 조합원당 최소 3억6000만원 이상을 환급하겠다는 파격적인 제안이다. 미분양이 나더라도 현대건설에서 대물인수를 통해 리스크를 최소화하는 방안도 담겼다.포스코이앤씨도 3.3㎡당 공사비를 800만원 이하로 제안한 것과 동시에 공사비 7020억원의 약 142% 규모 자금인 1조원을 책임조달하겠다고 맞불을 놨다. 고금리 시장 상황에서 사업시행자가 이자 부담을 최소화할 수 있도록 분양수입금 내 기성불, 사업비 우선 상황 등을 제시하는 금융특화 전략을 내세웠다.10월 7일 시공사 선정을 위한 1차 합동홍보설명회에서도 현대건설과 포스코이앤씨의 대안설계 설명 이후 과열 양상이 나타나기도 했다. 포스코이앤씨는 원안설계를 특화한 대안설계를 제시한 반면, 현대건설은 원안설계와 다른 대안설계를 제시했다며 서울시에 민원을 제기한 것으로 알려졌다. 일부 여의도 한양 소유주들이 현대건설의 대안설계가 주동개수, 층수, 건폐율, 스카이라인 등을 모두 변경해 경미한 범위를 벗어났다고 주장했다. 합동홍보설명회 이후에도 현대건설은 불법 홍보관 설치, 홍보 지침 위반으로 서울시‧영등포구 등에 민원이 제기돼 주의를 받기도 했다. 또 홍보관 설치와 관련해 홍보 지침 위반 조치를 받기도 했다. 정비업계 관계자는 “1차 합동설명회에서 포스코이앤씨는 신통기획안에 준하는 원칙적인 설계안을 제시한 반면, 현대건설은 기본적인 요건만 지키면서 다양한 아이디어를 담은 설계안을 제출하면서 양측을 각각 지지하는 조합원들 사이에서 불꽃이 튀었다”며 “서울시에서 여의도 한양 재건축사업에 엄포를 놓은 것은 민원이 계속 이어지면서 수주전이 과열되는 모습을 보인 것이 주된 원인이라고 본다”고 분석했다.

“변호사인데 왜 변호 일은 안 하고 경제‧재테크를 공부하는 ‘경제살롱’의 대표로 활동하는지 궁금해하시는 분들이 많았어요. 월급만 모아서는 내 집 마련이 어려운 청년들이 머리를 맞대고 경제‧재테크 정보를 공유하면 어떨까 하는 생각에 작은 모임으로 시작하게 됐죠.”김진구 경제살롱 대표는 8월 7일 서울 강남 역삼동 패스트파이브에서 진행한 ‘이코노미스트’와의 인터뷰에서 경제살롱을 운영하게 된 계기에 대해 이같이 말했다. 김 대표는 고려대 법학과와 고려대 법학전문대학원을 졸업하고 건설공제조합 법무팀에서 근무했던 변호사다. 현재는 김진구 법률사무소의 대표변호사 겸 경제살롱 대표다. 경제살롱은 2020년 9월 경제신문을 공부하기 위해 모인 것을 시작으로 올해 3년을 맞았다. 15명 정도의 인원이 카페에 모여 경제 전반과 재테크에 대해 함께 공부하고 지식과 정보를 공유한다. 김 대표는 “당시 급격한 부동산 가격 상승으로 청년들 사이에 ‘월급으로는 내 집 마련을 할 수 없다’는 좌절감과 허탈감이 팽배했다”며 “‘함께 공부해서 자산 격차를 줄이고 더 이상 뒤처지지 말자’는 공감대로 뭉치면서 경제살롱 모임은 꾸준히 이어질 수 있었다”고 설명했다.김 대표는 경제살롱의 장점으로 전문직‧금융권‧대기업 종사자 등 약 59명의 리더진을 꼽았다. 모임은 변호사, 회계사, 세무사, 감정평가사 등 전문직만 아니라 여의도 금융사나 대기업에 다니는 회사원들이 자료 수집과 강의, 소통하는 방식으로 진행된다. 길건우 FR자산관리 대표, 이일준 정신건강의학과 전문의, 이장원 장원세무사 대표세무사, 이동준 법률사무소 곁 대표변호사, 안소윤 안소윤 법률사무소 대표변호사, 김강산 이화감정평가법인 대표감정평가사 등이 리더로 참여한다.리더들은 순수한 재능기부 차원에서 강의를 진행하고 있어 대부분 수익을 가져가지 않는다. 경제살롱 모임 참여비는 1만~3만원대로 다른 학원 수강료와 비교하면 2분의 1에서 최고 5분의 1 수준에 불과하다. 강의 수익이 나면 유니세프나 초록우산어린이재단, 세이브더칠드런 등에 기부한다.김 대표는 “주변에 학원이나 독서 모임은 많지만, 경제 전반에 대한 스터디를 통해 함께 꾸준히 발전하는 모임은 많지 않았다”며 “경제살롱은 즐겁게 공부하고 꾸준히 스터디하는 모임이기 때문에 보람도 크고, 변호사로서 여러 방면으로 기여할 수 있는 부분도 많다”고 말했다.김 대표는 법을 잘 몰라 피해를 입었거나 투자 실패로 후회하는 젊은 세대를 위해 전문적인 지식을 공유한다. 특히 부동산 투자는 알아둬야 하는 법이 상당히 많고 법 해석이 요구되는 복잡한 상황들도 생긴다. 이에 주택법, 건축법, 주택 임대차 보호법, 도시 및 주거환경정비법, 민사집행법 등을 심도 있게 파악해야 한다. 청약 공고문 해석, 매매계약 작성, 임대차계약 검토 등을 해석하고 적용하는 능력도 필요하다. 이런 이유로 김 대표는 최근 ‘청약보다 쉬운 아파트 경매책’이라는 책을 이장원 세무사와 함께 공동으로 집필했다. 경매 등 부동산 관련 전문지식을 누구나 알기 쉽게 설명한 책이다. 인세 전액은 전세사기 피해자들에게 기부한다. 현재 매달 열리는 경제살롱 오프라인 모임 참여 인원은 500명 정도다. 개설 강좌 수는 약 20개로, 강좌당 평균 10~20명 정도가 참여한다. 인스타그램은 2만명의 팔로워를 가지고 있고 카카오톡 채팅방에는 3500여 명이 매일 정보를 나누며 소통한다. 많은 인원이 모이다 보니 경제살롱을 통해 당시 화제가 된 경제 이슈는 물론, 시장 분위기도 파악할 수 있다. 투자 경험을 쌓기 어려운 2040세대들이 경제살롱 강의를 수강하면서 흥미를 느끼는 분야를 알 수 있다는 것도 장점이다. 김 대표에 따르면 코인, 주식 등 공격적인 재테크를 추구하는 수강생들과 아파트 청약, 경매 등 부동산 투자를 선호하는 수강생들이 원하는 수익률 격차는 큰 편이다. 성별로 보면 부동산 관련 강의에는 여자 수강생이 많고 주식 관련 반에는 남녀 비율이 반반으로 비슷하다. 코인 관련 강의 수강생은 대부분 20대 남자들이다. 또 경제살롱에서는 투자에 성공하고 자산이 많은 일명 '성공한 리더'만 강의를 하지 않는다. 주식이나 코인 레버리지 투자로 수백 배의 이익을 얻었다가 재투자해서 원금까지 날리는 등 투자에 실패한 사례들도 소개된다. 수강생들에게 투자 위험성과 유의해야 할 점들도 적극 공유하고 있다.김 대표는 앞으로도 2040세대가 함께 공부하며 성장하는 모임으로 경제살롱을 운영할 계획이다. 경제살롱 모임의 질을 높이고 더 나은 서비스를 제공하기 위해 수강 요청이 많은 인기 수업을 중심으로 한 단계 더 높은 프리미엄 강의를 추가하는 것도 검토 중이다.그는 “근로소득 외에 자산소득과 투자가 필수인 시대에서 경제살롱은 2040세대가 경제와 재테크를 공부할 수 있고, 합법적이고 올바른 투자 방법을 터득할 수 있도록 도움을 주는 모임으로 이어나갈 것”이라며 “수동적으로 듣기만 하는 것이 아니라, 능동적으로 공부하고 함께 성장할 수 있는 모임이 될 수 있도록 노력하겠다”고 말했다.

최근 전세사기 주요 수법 가운데 하나로 꼽힌 감정평가사의 ‘감정가 부풀리기’가 재개발·재건축 시장에서도 팽배하다는 의혹이 제기됐다. 전세사기뿐 아니라 정비사업에서도 감정평가사들의 부조리에 대한 관리·감독을 강화해야 한다는 지적도 나온다.8일 정비업계에 따르면 최근 수도권의 한 재건축 사업지에서는 국내 최대 감정평가업체 가운데 하나로 꼽히는 A감정평가법인의 감정평가사가 사업실적을 부풀려 입찰에 참여했다는 의혹이 불거졌다. A감정평가법인이 해당 조합의 입찰 지침에 따른 실적이 아닌 제멋대로 부풀린 실적으로 입찰을 따냈다는 주장이 나왔다.해당 조합은 2020년 4월 감정평가사 선정 입찰을 실시하면서 ‘도시 및 주거환경정비법을 시행한 2003년 7월 1월 이후 종전·종후 평가 업무수행 실적’을 제출하는 조건으로 입찰을 진행했다. 같은 해 A감정평가법인은 참여 업체 가운데 가장 많은 사업실적을 제출해 해당 사업지의 1위 감정평가업체로 선정됐다. A감정평가법인의 ‘실적 부풀리기’ 의혹은 입찰 마감 후 서류 개찰 과정에서 비슷한 시기 감정평가업체 선정 입찰을 진행한 다른 업체의 사업 실적과 차이를 보이면서 시작됐다.A감정평가법인이 두 재건축사업 입찰에 제출한 사업실적을 살펴보면, 이 업체의 전체 재건축사업 수행실적은 1081건, 도정법 시행 이후 종전·종후평가 업무수행 실적은 1029건으로 실적 차이는 52건에 그쳤다. 경쟁 감정평가업체의 전체 재건축 사업수행 실적(1202건)과 도정법 시행 이후 종전·종후평가 업무수행실적(807건) 차는 395건을 기록했다.일각에서는 A감정평가법인의 종전자산 감정평가·종후자산 감정평가 실적이 최소 300건 이상 부풀려졌을 것이라는 의혹을 제기했다. 전체 실적이 많더라도 종전·종후평가 업무수행실적은 더 깐깐한 기준이기 때문에 많이 줄어야 하는데 별 차이가 없다는 것은 실적을 부풀렸을 가능성이 크다는 설명이다. A감정평가법인은 수십년의 긴 업력을 쌓은 곳인 만큼 정비사업에서도 많은 실적을 자랑하기 때문에 실적을 부풀릴 경우 업계에서는 '경쟁이 불가능하다'고 토로한다.건설사 관계자는 “도정법과 국토부 유권해석, 조합의 입찰지침서 등을 종합하면 종전평가 실적은 출자자산과 관리처분 시 감정평가 실적을, 종후평가 실적은 관리처분 시만의 감정평가 실적을 명백히 정의하고 있다”면서도 “A감정평가법인이 사업 수주를 위해 의도적으로 실적을 부풀린 것”이라고 말했다.의도적으로 감정평가 실적을 부풀릴 경우 조합의 지침 제11조 3항에서 입찰 무효로 정의하는 ‘평가에 필요한 서류를 위조, 변조, 허위 등 부정한 방법으로 작성해 제출한 업체’에 해당한다.반면 A감정평가법인은 일각에서 제기한 실적 부풀리기 의혹은 전혀 사실이 아니라는 입장이다. 해당 재건축 조합이 제시한 입찰지침서를 기반으로 주어진 절차와 양식에 충실하게 작성해 입찰에 참여한 결과 감정평가업체로 선정된 것이라고 반박했다.A감정평가법인 관계자는 “입찰지침서의 용역업무 수행실적을 준비하면서 종전‧종후 자산 평가업무 수행 실적의 범위가 넓은의미(광의)인지 좁은의미(협의)인지 확인하기 위해 이를 재건축 조합에 문의했다”며 “조합에서는 재건축 관리처분계획 수립을 위한 종전자산, 종후자산뿐 아니라 재건축사업을 진행하면서 실시하는 감정평가 항목들(사업시행계획인가 신청을 위한 용도폐지, 신규 정비기반시설 감정평가, 법인세 과표산정을 위한 출자자산 감정평가, 기타 현금청산 감정평가 등)을 포함한다는 답변을 받았다”고 설명했다.이에 재건축 조합은 해당 지자체에 감정평가 입찰 진행에 대한 실태 조사를 의뢰했다. 해당 지자체의 주거정비팀장은 “(해당 사안에 대해) 내부 결제를 받고, 점검단을 꾸리기 위해 변호사와 회계사 등 전문가를 섭외하고 있는 중”이라며 “한달 정도 후에 본격적으로 점검에 돌입할 수 있을 것”이라고 말했다.'재건축 감정업체 선정' 입찰 참여에 조합 운영 개입까지감정평가사의 정비사업 비리는 곳곳에서 터져 나오고 있다. 국내 B감정평가법인의 감정평가사가 자신이 조합원으로 있는 재건축단지 감정업체 선정 입찰에 참여해 물의를 빚기도 했다. 그는 현재 해당 조합의 임원으로 조합 운영에도 관여하고 있는 것으로 알려졌다.감정평가사법 25조 2항에는 감정평가법인 등은 자기 또는 친족 소유, 그밖에 불공정하게 업무를 수행할 우려가 있다고 인정되는 토지 등에 대해서는 그 업무를 수행해서는 안 된다고 규정하고 있다. 이를 위반할 경우 법인의 설립인가를 취소하거나 2년 이내 업무 정지 처분을 받을 수 있다.B감정평가법인은 앞서 지난해 말 서울 송파구의 한 재건축 사업지에서도 정비사업전문관리 업무를 수행하면서 감정평가 업체 선정입찰에 참여를 시도하다가 불공정 민원이 쏟아지면서 입찰 자체가 취소되는 일도 있었다.이에 정비업계에서는 재건축·재개발 등 정비 사업지에서도 감정평가사에 대한 관계당국의 관리·감독이 강화돼야 한다는 목소리가 더욱 커진다. 감정평가업계 관계자는 “최근 전세사기에 연루된 감정평가사들에게는 영구퇴출이라는 첫 중징계가 내려지고 관련 법령 강화가 추진되고 있다”면서도 “정비사업 입찰비리와 관련해서는 관리·감독과 처벌이 부족한 실정”이라고 설명했다.그는 “전세사기 사건 피해자와 마찬가지로 정비사업에서 발생하는 윤리적인 해이는 적게는 수백명, 많게는 수천명의 조합원과 그 가족까지 피해를 입힐 수 있다”며 “감정평가사는 특정 개인의 재산뿐 아니라 사회성과 공공성이 큰 재화인 부동산을 둘러싼 다양한 이해관계자 사이의 이해 조절 기능과 역할을 수행하는 전문 자격사로 높은 도덕성과 직업 윤리의식이 요구되는 직업이기 때문에 윤리적인 금지사항도 마땅히 강제해야 한다”고 강조했다.감정평가업계 관계자는 “공공 정비사업의 경우 한번 감정평가업체로 선정이 되면 해당 지자체의 다음 사업에는 마이너스(-) 점수로 입찰에 참여할 수 있도록 제재가 가능한데, 민간 정비사업은 각 사업마다 1회성이기 때문에 이같은 제재가 어렵다”면서도 “업력, 업무 실적이 많은 것을 기준으로 평가하는 것보다 차라리 일정 수준의 실적을 보유하면 입찰 참여가 가능하도록 허들을 낮춰야 업력이 오래된 업체의 독점 체제를 예방할 수 있다”고 조언했다.

도심 주택공급을 늘리려는 정부의 노력이 결국 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 개정으로 이어졌다. 특히 주거수요가 집중되는 서울에선 재건축, 재개발 등 도시정비사업이 아니고서는 현실적으로 주택을 공급할 방안이 마땅치 않기 때문이다. 그러나 이로 인한 주택공급 효과를 보기에는 시간이 수년 이상 걸릴 전망이다.6일 관련 업계에 따르면 하반기 들어 정부의 정비사업 활성화 정책이 제도에 본격 반영되고 있다. 핵심은 현재 정비사업 제도의 근간인 도정법 개정이다. 3일 국토교통부는 지난달 30일 도정법 개정안이 국회 본회의를 통과했다고 밝혔다. 개정안의 골자는 용적률 인센티브를 제공하고 인허가 과정을 단순화해 실수요가 많은 지역에 위치한 재건축, 재개발을 촉진하는 것이다.역세권 정비구역에는 용적률을 기존의 120%로 적용하거나 용도지역 상향을 통해 허용 용적률을 대폭 높인다. 완화하는 대신 추가로 확보한 용적률을 공공분양주택인 ‘뉴홈’ 분양에 활용하도록 하는 것이다. 공공재개발 등 공공정비사업에만 적용되던 통합심의 역시 민간정비사업까지 의무화된다. 여기서 통합심의란 사업시행인가 과정에서 각각 진행되던 건축, 교통, 경관 등 복잡한 분야별 영향평가를 통합해 진행하는 방식이다.서울시에서 신속통합기획을 통해 진행하고 있는 제도도 여타 정비사업으로 확대 적용된다. 그동안 주민들은 자체적으로 정비계획(안)을 마련해야 정비구역 지정이 가능했지만 이번 법 개정으로 구역계만 설정한 뒤 정비계획 입안을 요청할 수 있게 됐다. 이러면 정비구역 지정 및 계획수립 과정이 이전보다 신속하게 추진될 전망이다.서울시는 이 같은 제도변화에 발맞춰 재건축을 희망하는 단지에 안전진단 비용을 융자해준다. 지난 3월 서울시 의회에서 가결된 조례 개정안에 대한 ‘재건축 안전진단 비용지원 업무처리기준’이 5일 발표되면서 본격적인 제도 시행이 가능해졌다. 지원은 안전진단 비용의 100% 이내에서 가능하며 1회에 한한다. 지금까지는 각 단지 소유주들이 자체적으로 비용을 걷어야 했다. 서울시는 이밖에도 올해 용적률·높이 등 개발 관련 규제가 엄격하던 아파트지구 제도를 전격 폐지하는 동시에 지구단위계획으로 전환하는 등 기존 도시계획 정책 전반을 손보고 있다.국토부와 서울시는 이 같은 정책 시행에 따라 원활한 주택공급이 가능해질 것을 기대하고 있다. 그러나 이번 법 개정으로도 서울에 부족한 주택공급이 빠른 시일 내에 증가하기는 어려울 전망이다. ‘2023년 하반기 경제정책방향’에 포함된 재건축초과이익환수제법 개정 이외에는 대부분의 지원책이 정비사업 초기단계인 정비구역지정 및 설계 단계에 집중된 상태다. 시장 여건 또한 주택개발에 불리하게 작용하고 있다. 지난해 하반기부터 시작된 금리인상으로 자금조달 비용이 증가했고 최근 물가급등에 따라 공사비 역시 올랐으나, 공급가격을 대폭 올렸을 때 침체된 부동산 시장에서 물량을 흡수하기 어려운 상황이다.이에 대해 최근 발표된 정부의 정비사업 활성화 정책이 당장의 주택공급보다 장기적인 관점에서 제도를 정비하는 데 초점을 맞춘 조치라는 분석이 나온다. 정부는 3기 신도시 등 우수입지에 연내 공공 분양주택 7만6000호 인허가를 추진하고 사전청약을 확대할 계획이다. 우선 경기도 택지개발을 통해 공급문제를 해결한다는 의미다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지금은 향후 시장상황이 바뀔 때를 대비해서 관련 제도의 정비·완화·개정 등을 준비하는 시기”라며 “정비사업에 대한 정책방향도 그렇게 받아들이는 것이 적절하다”고 설명했다.