이른바 ‘줍줍’으로 불리는 무순위 청약 논란이 커지면서 정부가 제도 방안을 검토하는 것으로 알려졌다. 국토교통부 관계자는 25일 “청약 시장이 과열된 상태에서 현행 (무순위 청약) 제도를 그대로 유지하는 게 맞는지 문제 의식을 갖고 제도 개선을 검토하고 있다”고 말했다.무순위 청약은 기존 청약 당첨자가 계약을 포기하거나 부적격자로 드러나 잔여 물량이 생기면 입주자를 다시 선정하는 제도다. 지난 2021년 5월 부동산 시장 과열로 집값이 급등하자 정부는 무순위 청약 지원 자격을 ‘해당 지역에 거주하는 무주택자’로 제한했었다. 그런데 부동산 경기가 악화하고 미분양 우려가 커지자 지난해 2월 28일부터 이런 제한을 풀었다. 보유 주택 수나 거주지 등에 관계없이 사실상 누구나 ‘민영 아파트’ 청약을 할 수 있도록 한 것이다.하지만 최근 서울을 중심으로 아파트값이 상승세가 이어지고 수억원의 시세차익을 기대하는 청약 가입자들이 무순위 청약으로 몰리는 일이 계속되자 제도 개선이 필요하다는 지적이 나오고 있다.실제 지난달 ‘동탄역 롯데캐슬’ 전용면적 84㎡ 1가구 무순위 청약에는 294만4780명의 신청자가 몰렸다. 해당 아파트 현재 시세는 15억원 수준인데 분양가는 4억8200만원이어서 당첨되면 약 10억원의 시세차익을 볼 수 있다는 기대감이 영향을 끼친 것으로 풀이된다. ‘로또 청약’이라는 수식어가 붙은 이유도 이 때문이다. 청약 통장이 없어도 만 19세 이상이면 누구나 청약이 가능하고 실거주 의무와 전매제한을 적용받지 않아 더 많은 지원자가 몰릴 수 있었다고 전문가들을 말한다.7월 29일, 신청자가 한꺼번에 몰리면서 한국부동산원은 청약 서비스의 원활한 제공을 위해 이날 접수를 진행한 9개 아파트 단지 마감 시간을 기존 17시30분에서 23시로 연장했다. ‘동탄역 롯데캐슬’ 무순위 청약은 예정했던 접수 기간이 당일 하루였지만, 하루 더 연장해 30일 17시30분까지 접수를 진행하기로 했다.전문가들은 정부가 민영주택 무순위 청약 요건을 공공주택 수준으로 강화할 것이라 예상한다. 공공주택의 경우 무주택자만 무순위 청약에 신청할 수 있다. 동탄역 롯데캐슬의 경우 무순위 청약을 제외한 계약취소주택 4가구(신혼부부 특별공급 2가구, 일반공급 2가구) 모집에는 5만3888명이 지원하는데 그쳤다. 특별공급은 화성시에 거주하는 무주택 가구 구성원, 혼인 기간 7년 이내 조건을 충족해야 했다. 일반공급 역시 화성시 거주 무주택 세대주로 제한하는 등 요건이 까다로웠기 때문이다. 당첨되면 재당첨 제한 10년이 적용된다. 당첨되면 ‘인생역전’…청약 제도 개선 필요 목소리↑ ‘청약 가점 제도’에 대한 조사와 제도 개선이 필요하다는 지적도 나온다. 현 청약 제도는 가점이 높을수록 당첨 가능성이 크기 때문에, 점수를 높이기 위해 위장 전입 등 가점 부풀리기 시도가 이뤄질 수 있기 때문이다.지난달 서울 서초구에서 공급된 ‘래미안 원펜타스’에는 가점 만점자가 3명이 나오는 등 관심이 집중됐는데, 정부는 당첨자를 포함해 실태 조사에 나서기로 했다. 현실적으로 청약 가점 만점 요건을 채우기 쉽지 않다는 지적에, 이를 들여다보겠다는 것이다. 청약 가점 만점을 받으려면 ▲무주택 기간 15년 이상(32점) ▲청약통장 가입 기간 15년 이상(17점) ▲본인 제외 부양가족 6명 이상(35점) 등의 조건을 채워야 한다.이후 부적격‧계약 포기 등으로 50가구의 잔여 물량이 나오며 다시 한번 이목을 집중시켰다. 23일 래미안원펜타스 분양 홈페이지에 따르면 부적격 및 계약 포기 등으로 나온 잔여 세대는 특별공급 29가구, 일반공급 21가구 등으로 집계됐다. 일반분양 전체 물량이 292가구였던 것을 고려하면 얼마나 큰 규모의 잔여 물량이 나온 것인지 짐작할 수 있다. 당첨되면 20억원가량이 시세 차익을 기대할 수 있는 ‘로또’ 아파트였지만 부정 청약에 대한 정부의 전수 조사 예고, 20억원을 웃도는 높은 분양가가 영향을 미친 것으로 풀이된다. 또 해당 아파트가 후분양으로 공급된 탓에 자금 마련 기간이 상대적으로 짧은 것도 원인으로 거론된다.부동산 업계 관계자는 “무주택자에게 다소 저렴한 가격으로 주거 공간을 제공하겠다는 청약제도의 취지는 좋지만, 지금은 당첨만 되면 인생을 바꿀 수 있는 로또처럼 성격이 변질된 측면이 있다”며 “정부가 과도한 부의 쏠림 문제를 해결해 (청약 제도가) 원래 취지대로 운영될 수 있도록 고민할 필요가 있다”고 말했다.

서울주택도시공사(SH공사)는 신혼부부를 위한 장기전세주택Ⅱ ‘올림픽파크포레온’(둔촌주공아파트 재건축 단지)의 입주자를 모집한 결과 평균 59.8대 1의 경쟁률을 기록했다고 24일 밝혔다. 총 300세대를 모집하는데 1만 7929명이 신청했다.유형별로는 49㎡(무자녀) 우선공급이 45세대 모집에 9591명, 같은 평형 일반공급은 105세대 공급에 2325명이 신청해 22.1대 1의 경쟁률을 보였다. 59㎡(유자녀) 우선공급은 45세대 모집에 5479명(121.8대 1), 일반공급은 105세대 모집에 534명(5.1대 1)이 신청했다. SH공사는 오는 8월 9일 서류심사대상자를 발표하고 입주 자격·소득·자산·무주택 등 기준에 부합하는지 추가로 심사해 10월 7일 최종 당첨자를 확정한다는 방침이다. 한편 장기전세주택Ⅱ는 서울시의 장기전세주택의 두 번째 버전으로도 불린다. 전세 보증금이 49㎡ 3억5250만원, 59㎡ 4억2375만원으로 동일 면적 시세의 50%로 이른바 ‘반값 전세’로 유명세를 탔다. 입주 자격은 모집 공고일 기준 서울에 거주하는 무주택 세대 구성원으로, 혼인 7년 이내 신혼부부거나 6개월 안에 혼인신고 예정인 예비부부다. 부부 모두 공고일 기준 5년 이내 주택을 소유하지 않아야 한다.

경기침체 인한 판매 부진과 재고 증가 여파로 국내 기업 수익성이 악화되면서 지난해 부실기업이 크게 늘어난 것으로 나타났다. 한국경제인협회는 31일 발간한 '기업부실예측모형을 통한 2023년 부실기업 추정 보고서'에서 외감기업(금융업 제외) 평균 부실확률을 측정한 결과, 2019년 5.33% 이후 매년 증가해 지난해 7.92%까지 치솟았다고 밝혔다.특히 전체 외감기업 3만6425개사 중 11.7%(4255개사)가 완전자본잠식 상태에 놓일 수 있다고 분석했다. 이는 2022년 부실기업 3856개사 대비 10.3% 증가한 것으로 2019년 이후 5년 사이 가장 높은 수치다.부실확률이 높은 업종은 부동산·임대업(21.4%)과 보건업·사회복지서비스업(21.4%)으로 나타났다.특히 건설업이 가장 가파르게 부실확률이 상승했다. 2019년 2.6%에서 2023년 현재 6.0%로 4년 사이 두 배 이상 급증했다. 교육 서비스업(14.2%), 전기·가스·증기·수도사업(13.9%), 운수업(13.4%) 등이 뒤를 이었다.한경협은 건설업의 기업 부실위험이 크게 증가한 것은 부동산 대출 연체율 증가로 인한 부동산 경기 침체, 고금리, 원자재값 상승, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화 우려 등으로 인한 자금경색 때문이라고 분석했다.이상호 한경협 경제산업본부장은 “부실기업 증가는 금융과 실물경제 간 리스크를 확대 재생산해 경제 전반 안정성을 크게 위협할 수 있는 요인”이라면서 “부실 위험을 줄이기 위해 자금조달 금리를 인하하고 기업활력제고법상의 사업재편 제도를 활용한 선제적인 사업 구조조정이 필요하다”고 제언했다.

서울 은평구 대조동 대조1구역 재개발 공사가 전면 중단됐다. 현대건설은 대조1구역 조합 내분 때문에 공사비를 1년 이상 받지 못했다. 2년 전 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트 재건축 현장이 6개월간 멈춰서면서 약 1조원에 이르는 공사비가 늘어났던 사태가 대조1구역에서 재연되는 게 아니냐는 우려가 번지고 있다.정비업계에 따르면 현대건설은 지난 1일부터 대조1구역 재개발(힐스테이트 메디알레) 현장에 공사 중단을 알리는 안내문을 부착하고 유치권 행사에 들어갔다. 타워크레인을 제외한 일부 장비도 철수시키고 최소 인력만 유지하고 있다.대조1구역 재개발사업은 서울 은평구 대조동 88 일대 11만2000㎡에 지하 4층~지상 25층 규모의 공동주택 28개동 2451가구를 짓는 프로젝트다. 총사업비만 3조원이 넘는 대규모 사업으로, 현대건설의 공사비 규모도 5800억원에 달한다. 2026년 1월 준공을 목표로 2022년 10월 17일 착공을 했지만, 지난해 12월 말 기준 약 22%의 공정률을 기록한 상태로 올해 1월부터 공사를 중지했다. 앞서 현대건설은 지난해 12월 20일 대조1구역 조합에 올해 1월 1일부터 공사를 멈추겠다는 내용을 담은 공문을 전달하며 공사 중단을 예고했다.둔촌주공 6개월 공사 중단에 공사비 약 1조원 추가현대건설이 공사를 멈추게 된 주요 원인은 대조1구역 조합이 집행부 공백 등을 이유로 공사비를 지급하지 않았기 때문이다.대조1구역 조합은 지난해 상반기 힐스테이트 메디알레 분양에 나설 예정이었지만, 조합장 직무 정지로 예정된 날짜에 분양을 진행하지 못했다. 이로 인해 현대건설에 지급해야 할 1년 치 공사분 1800억원을 한 푼도 지급하지 않은 것이다.현대건설은 올 상반기부터 공사비 미지급 시 공사가 중단될 수 있음을 조합에 알린 것으로 알려졌다. 하지만 대조1구역 조합은 조합장 부재 등을 이유로 상황을 개선하지 않았고, 현재까지도 정확한 분양 시기를 정하지 못했다.정비업계에서는 대조1구역이 제2의 둔촌주공 재건축의 전철을 밟을 수 있다고 우려한다. 앞서 1만2000가구 규모 둔촌주공아파트 재건축 현장은 지난 2022년 조합이 시공사업단인 현대건설 컨소시엄(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)과 공사 계약을 이행하지 않으면서 같은 해 4월부터 10월까지 약 6개월간 공사가 중단됐다. 공정률 50%를 넘은 상태에서 공사를 멈추면서 공사비는 약 1조원이 늘어났고 입주 시기 역시 2년 정도 미뤄졌다.대조1구역 조합은 현재 조합장 직무 정지 등 내분에 휩싸이면서 법원 소송까지 이어지고 있다. 지난해 9월 조합장 선출을 위한 임시총회를 열고 직무가 정지됐던 조합장을 다시 조합장으로 선출했다. 하지만 새 집행부에 불만을 가진 조합원이 법원에 총회개최금지 가처분신청과 조합장 선임 결의 효력정지 가처분을 신청한 것이 인용되면서 다시 조합장 자리는 공백 상태가 됐다. 조합장 지위 두고 법정 소송 중…현대건설 “갈등 봉합 후 공사 재개”지난해 12월 말 법원이 해당 가처분 신청에 대한 보정명령을 내리면서 지난해 9월 선출된 조합장 지위가 인정될 수 있는 가능성이 커지고 있다. 법원은 도시 및 주거환경 정비법에 따라 임시이사 선임은 이사가 없거나 결원이 있는 경우를 요건으로 하는데 조합장도 마찬가지라고 설명했다. 해당 조합장 직무 집행정지를 신청한 채권자가 신청을 취하하고 집행 해제를 신청하면서 효력을 잃었고, 현재 해당 조합장이 지위를 갖고 있다는 판단이다. 법원은 조합장 이외의 이사들이 존재하기 때문에 조합장 권한 대행이 불가능해 법원에 의해 임시 조합장 선임이 필요한 경우로도 보기 어렵다고 설명했다. 신청자가 법원에 의한 임시조합장 선임 요건을 갖췄다고 주장한다면, 2023년 12월 28일부터 10일 안에 이를 보완하라고 당부했다.현대건설은 조합과 공사 계약에 따라 2022년 10월부터 공사를 시작했지만, 1년 2개월째 공사비를 지급받지 못한 채로 공사를 진행해 왔다. 전체 공사비 5800억원의 약 30%인 1800억원이 계속 미지급되자 올해 1월부터 예고했던 공사를 중단했다. 다만 조합 갈등이 마무리되고 집행부가 자리를 잡으면 협상을 거쳐 공사 재개에 나서겠다는 입장이다.현대건설 관계자는 “대조1구역 조합 집행부가 법정 안정성을 갖춰야만 협의를 통해 공사를 다시 시작할 수 있다”며 “조합 내 갈등이 잘 봉합되고 협상이 원활히 이뤄지면 현대건설은 즉각 재착공에 들어갈 것”이라고 말했다. 정비업계 관계자는 “둔촌주공이 6개월 공사를 멈춘 동안 한 달 동안 약 150억~200억원의 운영비용이 나갔는데 대조1구역 규모가 둔촌주공의 5분의 1인 것을 감안해 대입해 보면 약 30억~40억원이 소요될 것으로 추산된다”며 “6개월만 공사가 멈춰도 200억원 안팎의 공사비가 추가될 수 있기 때문에 조합 내 갈등을 빠르게 봉합하고 공사 속도를 올리는 게 조합원 분담금을 낮추는 지름길일 것”이라고 평가했다.서울시도 대조1구역 재개발 공사 중단을 정상화하기 위해 지원에 나설 방침이다. 정비업계에 따르면 서울시는 조만간 대조1구역 공사 중단 현장에 갈등 중재를 위한 코디네이터를 파견할 계획이다.서울시 관계자는 “대조1구역 갈등 중재를 위해 조만간 현장에 코디네이터를 파견하는 등 중재에 나설 예정”이라며 “이른 시일 안에 공사를 재개할 수 있도록 갈등 중재에 힘쓰겠다”고 밝혔다.

재건축사업의 발목을 잡았던 재건축 초과이익 환수제의 규제 강도가 17년 만에 완화됐다. 부담금 면제 기준이 8000만원으로 높아졌고, 부과 구간도 5000만원으로 상향됐다. 하지만 분양가 상한제 단지에 적용되는 실거주 의무 폐지 법안이 국회에 계류되면서 청약 당첨 후 입주를 앞둔 4만여 가구 주민들의 머릿속은 여전히 복잡한 모습이다.20년 보유 1주택자 부담금 70%까지 감면지난해 11월 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회에서 우여곡절 끝에 통과한 재건축 초과이익 환수법은 부담금의 부과 기준을 완화하고, 1주택 장기보유자의 부담금을 감경해주는 것이 골자다.재건축 초과이익 환수제는 재건축사업을 통해 집값이 오르면 시세차익에서 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 이익의 최대 50%까지 부담금으로 책정하는 제도다. 이 제도는 재건축 사업을 가로막는 대표적인 규제로 꼽혀왔다. 이번 개정안을 살펴보면 부담금 면제 기준을 현행 3000만원에서 8000만원으로 올리고, 부과 구간은 현행 2000만원에서 5000만원으로 상향시킨다. 또 실수요자 부담 경감을 위해 주택을 20년 이상 장기 보유한 1주택자의 부담금을 최대 70%까지 줄여준다. 15년 이상은 60%, 10년 이상은 50% 감면해준다.규제 강도가 약해진 만큼 전국 재건축 부담금 부과 단지는 111곳에서 67곳으로 44곳 줄어들 전망이다. 평균 부과 금액도 전국 아파트는 8800만원에서 4800만원으로 줄어들고 서울 아파트는 2억1300만원에서 1억4500만원으로 감소할 것으로 추산된다. 인천·경기는 7700만원에서 3200만원으로 줄고, 지방은 2400만원에서 640만원으로 감소할 것으로 분석된다.하지만 분양가 상한제를 적용하는 단지에 2~5년 이상 의무 거주 제도를 폐지하는 법안은 연내 처리가 어려워진 상황이다. 국회 등에 따르면 지난해 12월 6일 국토위가 개최한 법안심사소위에서는 분양가 상한제 아파트에 대한 실거주 의무 폐지를 골자로 한 ‘주택법 개정안’은 안건에 오르지 못했다. 여야 간 이견을 좁히지 못했기 때문이다.실거주 의무 제도는 지난 2021년 2월 문재인 정부 시절 도입됐다. 수도권 분양가 상한제 적용 아파트를 실수요자 위주로 공급할 수 있도록 입주 가능일로부터 2~5년 동안 거주하는 것을 의무화하는 제도다. 분양가 상한제로 주변 아파트 대비 시세 차익이 발생할 수 있어 투기 수요를 막고 실수요자들에게 혜택이 돌아갈 수 있게 하기 위함이다.정부 여당은 올해 1월 초 부동산 시장이 침체되면서 위축된 매수심리를 살리기 위해 수도권 분양가 상한제 아파트의 실거주 의무를 폐기하겠다고 발표했다. 하지만 실거주 의무 폐지는 주택법 개정안이기 때문에 야당의 협조가 필수적인데 여야 간 합의점을 찾지 못하는 상황이다. 실거주 의무 폐지법 두고 여야 갈등 첨예야당은 분양가 상한제 적용 단지 시세 차익을 목표로 청약에 당첨되면 입주 시점에 전세 보증금으로 잔금을 치르는 ‘갭투자’가 성행할 수 있어 개정안을 반대하고 있다. 또 실거주 의무 때문에 청약 신청을 포기한 예비 청약자들이 있을 수도 있는데 제도 폐기 시 형평성에 어긋난다는 주장이다. 이에 여당은 실거주 의무 폐지가 어려우면 제도는 유지하되 처음에는 전세를 놓을 수 있게 한 뒤 매도 전까지 실거주 의무를 이행할 수 있도록 완화하는 주택법 개정안을 제안했지만 야당은 반대 입장을 고수하는 것으로 알려졌다.국토교통부에 따르면 2021년 2월 이후 입주자 모집 승인을 신청해 실거주 의무가 적용되는 아파트는 전국 66개 단지, 4만3786가구다. 2025년부터 입주가 이뤄지는 주요 단지로는 1월 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’(1만2032가구), 3월 서울 성북구 장위동 ‘장위자이레디언트’(2840가구), 8월 서울 강북구 미아동 ‘북서울 자이 폴라리스’(1045가구) 등이 대표적이다.앞서 전매제한 규제는 지난 4월 정부 시행령 개정으로 완화됐지만 실거주 의무가 여전히 발목을 잡고 있어 자금 조달 여력이 크지 않은 입주 예정자들의 머릿속은 복잡해지고 있다. 수분양자가 전매제한 기간이 끝나고 입주 전에 아파트를 팔았는데 실거주 의무 기간을 채우지 않으면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금에 처하기 때문이다. 국토부 실거래가 시스템에 따르면 둔촌주공아파트를 1만2000여가구 규모로 새로 짓는 올림픽파크포레온의 입주권 거래는 10월 이후 5건에 그쳤다. 올해 2분기와 3분기에는 각각 39건, 17건이 거래됐지만 4분기에는 한 자릿수로 줄어들었다. 한 올림픽파크포레온 입주 예정자는 “전매제한 기간은 입주자 모집공고일 기준으로 8년이었는데 올해 규제 완화로 갑자기 1년이 됐다”면서도 “정부가 폐지한다고 했던 2년 실거주 의무는 여전히 남아있는 데다 기존 집을 처분해 자금을 마련하려 해도 매수자가 나타나지 않아 현금 유동성이 크지 않은 입주민들 사이에서는 불안감이 커지고 있다”고 말했다.부동산 전문가들은 정부가 조급한 정책 발표로 부동산 시장에 혼란을 줬다고 평가했다. 실수요자들을 위해 부동산 정책을 유연한 방향으로 수립해야 한다는 목소리가 나온다.서진형 경인여대 행정학과 교수는 “정부가 실거주 의무 폐지 관련 법을 먼저 개정하고 전매제한 폐지를 추진했어야 한다”며 “야당 협조는 못 구하고 국민들만 혼란에 빠졌다”고 지적했다.함영진 직방 빅데이터랩장은 “실수요자들을 투기적 관점으로 바라보는 것보다 잔금이 부족해서 실제 입주를 못하는 사람들을 위해 전향적 입장에서 완화하는 방향으로 고민해봐야 한다”고 제언했다.

수도권 아파트 청약경쟁률이 급격히 오르며 연일 화제가 되는 가운데 현재의 추세가 ‘반짝 회복’ 아니냐는 우려도 제기된다. 일각에선 현 상황이 금융위기 이후 경기침체를 우려한 정부의 규제 완화와 시장 참가자들의 ‘사자’ 심리로 집값이 올랐던 2009년을 연상케한다고 말한다. 현 시장 분위기가 새로운 대세 상승기로 진입하는 과정이라기보다 증권가에서 급락하던 가격이 일시적으로 소폭 회복하는 현상을 일컫는 일명 ‘데드 캣 바운스(Dead cat bounce)’에 불과하다는 것이다. 이 주장대로라면 지난해 하반기 기준금리 인상 이후 올해 반등하기 시작한 부동산 시장은 1~2년 내로 본격적인 위기를 맞게 될 가능성이 있다. 실제 일부 전문가들은 부동산 시장에 위기가 온다면 내년부터 표면화될 것으로 전망한다. 인허가 감소 뚜렷, ‘분양 흥행’ 착시효과인가부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과, 지난 8월 수도권 1순위 평균 청약경쟁률은 36.62대 1로 나타났다. 이는 올해 1월 청약경쟁률 0.28대 1 대비 무려 130배 오른 수치다. 아파트 시세도 오름세를 이어가며 분양시장을 뒷받침하고 있다. 한국부동산원이 발표한 ‘주간 아파트 가격 동향’에 따르면 주간 아파트 매매가격은 서울과 수도권 및 세종시 등 일부 지방광역시 주도로 7월 셋째 주부터 한 달 넘게 상승하고 있다. 이에 따라 지난해 주춤했던 부동산시장이 올해 들어 다시 ‘대세 상승’에 접어들었다는 낙관론이 부상하고 있다. 그러나 모든 통계가 긍정적 신호인 것은 아니다. 주택·건설경기 선행지표인 인허가 실적은 감소하고 있다. 지난 8월 31일 국토교통부 발표에 따르면 올해 1월부터 7월까지 전국 주택인허가 실적은 20만7278호로 지난해 같은 기간 29만5855호보다 29.9% 줄었다. 인허가 감소 현상은 지방은 물론 수도권에서도 발견된다. 지방은 인허가 물량이 18만5920호에서 12만8389호로 1년 만에 30.9% 감소했다. 수도권은 지난해 10만9935호에서 올해 7만8889호로 3만호 넘게 줄었다.이처럼 새로 지어질 주택량이 감소세지만 ‘진성 미분양’ 또는 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양(공사 완료 후 미분양) 가구 수는 완만하게 늘고 있다. 국토교통부 ‘미분양주택현황보고’를 보면 지난 7월 전국에 ‘준공 후 미분양’ 주택은 9041호를 기록했다. 6월 9399호보다는 줄었지만 전반적으로 준공 후 미분양 주택은 지난해부터 공급 부족에도 조금씩 늘고 있는 추세다. 상승 VS 하락, 내년이 분수령대다수 전문가는 올해 초 둔촌주공아파트 재건축(올림픽파크 포레온) 청약을 기점으로 시작된 규제 완화 정책이 현재 분양시장을 비롯한 부동산시장 전반이 일부 회복되는 데 영향을 끼쳤다는 데 공감하는 분위기다. 때문에 현재의 반등이 앞으로 지속적인 상승세로 이어질 수 있다는 확신은 부족한 상태다. 한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수는 “전국적으로 중도금 대출 규제가 풀리고 세대주뿐 아니라 세대원들도 1순위 청약이 가능하게 되면서 새 아파트를 선호하는 실수요자는 물론, 분양권 웃돈을 노리는 투자자들까지 청약 신청에 모여들고 있다”면서 “2008년 글로벌 금융위기가 찾아오며 위기설이 확산되던 시장은 2009년 잠시 반등했는 데 당시 분위기와 현재의 모습이 매우 유사하다”고 분석했다. 한 교수는 “그동안 집값이 급격하게 오르면서 PIR(연소득 대비 집값 비율·Price to Income Ratio) 또한 높아졌기 때문에 현재 추세가 계속 이어질 수는 없을 것”이라며 “내년 총선 쯤 젊은 실수요자를 위한 공공분양이 대량 풀리면 민간 아파트시장이 점차적으로 하락세를 탈 가능성이 높다”고 전망했다. 강영훈 부동산스터디 대표는 “부동산 전망은 ‘신의 영역’이므로 단언하기 어렵다”면서도 “현재 강남 등 서울 상급지에서 수십억대 신고가가 나오는 상황에서 이 분위기가 앞으로도 유지되려면 중하급지 거래가 살아나며 상급지로 갈아타려는 수요가 함께 받쳐줘야 한다”고 설명했다. 강 대표는 “일부 중급지에서는 이 같은 신호가 부분적으로 나타나고 있지만 이 분위기가 시장 전반으로 확산될 지는 내년에 알 수 있을 것”이라고 덧붙였다. 주택·건설업계에서는 시장 침체를 예견하며 허리띠를 졸라매고 있다. 분양 흥행이 일부 수도권에 집중되고 있을 뿐 지방에는 미분양 우려가 여전해서다. 이 때문에 분양을 미룬 채 고금리에 시달리는 일부 건설사들은 보유 택지를 내놓고 있다. 부동산업계 관계자는 “IMF와 금융위기를 경험하며 몇 년만 버티면 좋은 시기가 온다는 사실을 알면서도 레버리지를 이용해 땅을 사들인 회사들이 어려움을 이기지 못해 분양 흥행이 불투명한 지방 택지부터 팔려한다”라면서 “정부에서 공공택지 전매를 허가하겠다고 나선 것도 이 같은 분위기 때문”이라고 말했다.

“국내 건설사들은 IMF외환위기와 금융위기를 다 겪었다. 몇 년 만 버티면 지금의 불황이 지나고 다시 주택시장이 살아날 것을 알고 있다. 대형 건설사들은 버틸만한 체력이 충분하다.” 한 건설업계 관계자의 말이다. 건설사들의 기대감이 장밋빛 환상만은 아니다. 주택산업연구원에 따르면 이미 올 하반기 들어 시공사들의 주택사업 전망이 개선되고 있다. 7월 전국 주택사업경기전망지수는 올해 들어 최고치인 93.2를 기록했다. 수도권은 전월 대비 21.1p 상승한 100.8을, 서울은 22.5p 오른 110.0을 기록했다. 지수가 95~105 사이면 ‘보합’, 105~115에 속하면 ‘보합-상승’ 즉 강보합 상태로 본다. 서울 부동산시장 여건이 상승국면 직전 단계에 접어들며 급속도로 회복하고 있다는 뜻이다.같은 기간 주택건설수주지수 역시 전반적으로 상승세를 보인 가운데 공공택지나 민간택지 사업 수주보다 재건축, 재개발 수주지수가 큰 상승폭을 보였다. 7월 재건축, 재개발 수주지수는 각각 96.4, 94.8로 전월 대비 10.0p, 8.4p 높아진 것으로 나타났다. 이에 대해 주산연은 “2022년 7월 당시 금리인상과 자금조달지수의 대폭 하락으로 사업전망이 좋지 않았던 주택사업이 점차 회복하고 있다고 볼 수 있다”면서 “서울의 경우 ‘서울시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안’이 시행됨에 따라 재개발 및 재건축과 같은 정비사업의 시공사 선정 시기가 당겨져 시공사들의 업황은 긍정적인 전망이 예상된다”고 분석했다. 부족한 신규 주택, 살 사람은 산다지금의 현상은 어느 정도 예견된 일이었다. 고질적인 택지부족 문제와 수년간 이어진 규제 드라이브로 신규 주택공급이 부족했기 때문이다. 한국부동산원 집계에 따르면 서울시 아파트 평균연식은 22.4년으로 대전광역시와 함께 전국에서 가장 높은 수준이다. 직방이 청약홈 자료를 분석한 결과, 최근 금리인상 및 분양가 상승 흐름에도 지난달 서울 아파트 청약경쟁률은 101.1대 1을 기록했다.택지공급이 없는 서울에선 이 같은 주택공급 대부분이 재개발, 재건축 등 정비사업을 통해 나온다. 이에 따라 조합원 분양분을 제외한 일반공급 물량이 소수에 그치며 수요자 간 경쟁률이 높아지고 있는 셈이다. 이 같은 흐름은 개포, 반포 등 강남권 저층 아파트 재건축이 끝나고 도시정비시장의 주류가 일반공급이 더욱 적어질 수밖에 없는 중층 재건축으로 넘어가면서 심화될 것으로 예상된다. 언제나 대기수요가 풍부한 서울에선 사실상 미분양 리스크가 없는 것이나 다름없다는 얘기다. 건설사 입장에서 주택사업은 공사 난이도가 높은 해외 토목·플랜트 사업과 함께 여타 개발사업 대비 사업 위험이 적은 것으로 알려져 있다. 더구나 정비사업 시공을 맡게 되면 직접 개발시행을 하지 않고 공사비를 받기 때문에 전체 가구 수 대비 조합원 분양분이 많을수록 오히려 리스크가 적은 구조다. 본격적으로 이주 및 공사를 시작하기 전까지는 사업 진행 조달 비용도 크지 않다. 이 때문에 매출 대비 이익률이 높지 않더라도 1군 건설사들은 앞 다퉈 서울 핵심지 정비사업 수주에 뛰어들고 있다.정비시장 휩쓴 공사비 갈등, 바닥쳤나‘둔촌주공 사태’로 불거졌던 조합과 시공사 간 공사비 갈등 문제도 장기적으로 해소될 것으로 보인다. 공사비 인상의 주 원인이던 철근 콘크리트 등 자잿값이 본격 하락세를 탈 수 있다는 전망이 나온다. 코로나19 확산에 우크라이나·러시아 전쟁 발발로 수급이 불안해지면서 t당 100만원을 돌파했던 철근시세가 최근 88만원대로 떨어진 상태다. 이달부터 국내 최대 철강사인 포스코가 코일철근 제품을 본격 선보이며 철근 공급이 늘면서 가격은 낮아질 것으로 기대된다. 주택 공사비에 대한 시장 눈높이도 올라가고 있다. 국토부가 정기공시하는 기본형 공사비가 가파르게 오르고 있을뿐 아니라 최근 서울주택도시공사가 공개한 공공분양 아파트 공사비 역시 3.3㎡ 당 700만원 수준으로 나타나면서 민간 정비사업 공사비는 3.3㎡ 당 최소 800만원은 돼야 한다는 분위기가 형성되고 있다.국토부는 지난 3일부터 행정예고한 ‘민간건설공사 표준도급계약서’ 일부 개정안을 통해 공공이 아닌 민간공사 계약에 대해서도 물가변동 흐름이 공사비에 명확히 반영될 수 있도록 보완할 계획을 밝혔다. 이 개정안에 따르면 앞으로 계약체결 후 90일 이상 경과된 잔여공사에 대해서는 기존 공사비 산출 내역서에 명시된 품목, 비목뿐 아니라 비목군 및 지수를 확대 반영해 해당 비용의 상승분이 잔여공사 계약금액의 3% 이상일 때 공사비를 조정할 수 있도록 한다. 계약금액을 조정할 때는 ‘국가계약법 시행규칙’ 제74조에 의해 산출된 품목조정률 또는 지수조정률을 활용하도록 명시한다. 국토부는 이번 개정안에 대해 “민간건설공사의 물가변동은 세부기준이 불명확해 계약당사자간 이견이 발생하거나 수급인의 적극적인 물가변동 반영 요청에 제약이 있다”면서 “물가변동 조정방법을 명확화하고, 조정절차 등 구체적인 사항을 규정함으로써 민간건설공사 물가변동 활성화에 기여할 것”이라고 설명했다.

6월 26일 한국부동산원 청약홈 서버가 일시적으로 마비됐다. 서울 동작구 소재 ‘흑석리버파크자이’ 당첨 취소 물량 등 두 개 가구에 대한 무순위청약이 진행됐기 때문이다. 이날 전용면적 59㎡ 타입 1층 가구와 84㎡ 타입 2층 가구 입주자 모집에는 총 93만여명이 몰렸다. 그중 59㎡ 타입에만 82만9804건이 접수돼 “로또 복권보다 경쟁률이 높다”는 우스갯소리까지 나올 정도다.올해 초 강동구 소재 둔촌주공아파트 재건축(올림픽파크 포레온) 일반분양 이후 달궈지기 시작한 청약시장이 하반기에 접어들며 본격적으로 불붙을 전망이다. 실수요자 선호도가 떨어지는 둔촌주공 초소형 전용면적 39㎡까지 단기간에 계약 마감된 이후 비(非)강남권에서도 양호한 청약 경쟁률이 계속 등장했기 때문이다. 특히 오는 하반기에는 ‘강남3구’(강남·서초·송파) 유명 단지가 본격 일반공급에 나설 것으로 예상돼 청약 열기가 강남으로 옮아가며 강력해질지 주목된다. 문 여는 이문, 기다리는 청담부동산 분석업체 부동산인포에 따르면 올해 하반기 서울 일반분양 물량은 8800여가구가 될 것으로 예상된다. 1000가구 이상 대단지 아파트 중 비교적 일반공급 일정이 빠른 곳은 이달 청약 예정인 이문·휘경뉴타운 소재 ‘래미안 라그란데’(이문1구역 재개발)다. 총 3069가구에 달하는 래미안 라그란데는 단지 규모만큼 일반공급 가구 수도 많은 편이다. 해당 조합 및 업계에 따르면 래미안 라그란데 일반공급 물량은 920가구에 달한다. 공급 타입 또한 전용면적 52㎡ 소형부터 114㎡ 대형까지 다양하다. 해당 단지는 지난 4월 시장에 나온 ‘휘경 자이 디센시아’(휘경3구역 재개발)가 평균 약 52대 1 경쟁률로 ‘완판’(완전판매)에 성공한 데 힘입어 준수한 분양 성적이 예상된다. 이문·휘경뉴타운은 최근 수도권광역급행철도(GTX) C노선과 맞물려 진행되는 청량리역세권 개발의 수혜지다. 대부분 구역이 1군 건설사 브랜드의 대단지로 조성되고 있는 것 역시 강점이다. 삼성물산은 이미 ‘웰컴라운지’를 열고 분양 홍보를 하고 있다. 9월에는 HDC현대산업개발과 GS건설이 컨소시엄으로 시공하는 총 4321가구 규모 이문3구역이 1641가구 물량을 내놓을 예정이라 1만 가구 이상 미니 신도시로 거듭나고 있는 이문뉴타운이 다시 한 번 주목 받을 것으로 예상된다. 이보다 규모가 작지만 입지가 좋은 단지도 수요자들의 관심을 받고 있다. 대표적인 곳이 용산역 전면에 위치한 국제빌딩주변 제5구역 재개발 ‘용산 호반써밋 에이디션’이다. 국제빌딩주변 5구역은 도시정비형 재개발 사업으로 진행돼 오피스텔과 판매시설을 갖춘 주상복합을 조성하게 되며 이달 공급할 아파트 물량은 총 110가구 중 90가구에 불과하다. 7월에는 ‘준강남’ 입지 아파트도 청약자들을 기다리고 있다. 동작구에선 ‘상도 푸르지오 클라베뉴’(상도11구역 재개발) 771가구 전체가 후분양으로 나온다. 강동구 천호동에선 ‘e편한세상 강동 프레스티지원’(천호3구역)와 ‘천호더샵센트럴시티’(천호4재정비촉진구역)도 공급된다. 천호동은 한강과 인접하고 둔촌동, 성내동과 함께 강동 최고 입지를 자랑하는 곳이나 주거시설 노후화로 저평가 받았던 곳이다. 이 일대 낡은 주택가가 정비사업을 통해 브랜드 아파트 타운으로 거듭나고 있어 지역 가치가 더욱 높아질 것으로 예상된다.‘재건축 메카’ 반포에 쏠리는 눈수요자들의 눈길을 끄는 단지는 강남 핵심지역을 차지하고 있는 ‘청담 르엘’(청담삼익아파트 재건축)이다. 압구정, 삼성동과 인접한 강남구 청담동은 고급 상권 및 주택가가 형성돼 전국적인 부촌으로 알려졌으나 그동안 아파트 공급이 뜸했다. 리모델링을 통해 2014년 재탄생한 ‘청담 래미안 로이뷰’와 ‘청담 아이파크’는 일반분양이 없었고 청담동에는 2012년 입주한 708가구 규모 ‘청담 자이’ 이후 이렇다 할 신규 아파트 공급이 없었다.청담동 한강변을 끼고 있는 청담삼익아파트는 총 1261가구 청담 르엘로 거듭날 예정이다. 이 같은 규모는 청담동 단지 중 유일하다. 단지는 전용면적 49~151㎡로 구성되며 이중 176가구가 일반공급 물량으로 나올 전망이다. 시장에선 위치에 비해 물량이 적다는 이유로 이미 높은 경쟁률을 예상하고 있다. 강남 3구에선 신반포22차, 잠실진주, 도곡삼호, 신반포15차, 방배6구역 등이 나란히 공급을 앞뒀다. 한편 청담 르엘뿐 아니라 잠실 진주아파트 등 일부 단지는 문화재 발견, 토지정화, 공사비 재협상 문제 등으로 청약 일정이 불확실한 상태다. 하지만 조합이 급등하는 금융비용과 공사비 등을 감안해 분양을 서두를 가능성이 높아 늦어도 내년 상반기에는 공급될 것으로 예상된다. 현재 조합원 분양신청을 받고 있는 ‘신반포 메이플자이’(신반포4지구) 역시 늦어도 내년 상반기 분양이 가능할 전망이다. 이보다 일정이 늦은 반포1단지 3주구와 1·2·4주구 재건축사업의 아파트 공급 시기에도 관심이 쏠리고 있다. 지난 몇년간 ‘신반포’ 재건축 단지들이 강남권 분양시장을 이끌었다면, 일명 ‘구반포’를 상징하는 두개 단지가 바톤을 잇게 된다. 반포1단지 3주구와 1·2·4주구는 기존에 사업성이 높은 저층으로만 구성된 데다 치열한 접전 끝에 시공사를 선정했다는 점이 널리 알려지며 완공 시 지금껏 볼 수 없는 고급 신규 아파트가 들어설 것으로 기대된다.

일반적인 선분양 아파트가 아닌 후분양 아파트가 ‘올림픽파크 포레온’ 분양 이후 달아오른 서울 강동구 둔촌동에서 공급을 앞두고 있다. 21일 부동산 업계에 따르면 이달 중 ‘둔촌 현대수린나’ 아파트가 둔촌동 632번지에 공급될 예정이다. 해당 단지는 후분양으로 나와 직접 실물 확인이 가능하며, 수분양자는 잔금 납입 후 즉시 입주할 수 있다. 단지 규모는 지하 1층~지상 6층 1개동 총 34가구이며 전용면적 66~84㎡ 중소형 타입으로 구성돼 실수요자들의 눈길을 끌 것으로 보인다. 아파트에선 서울지하철 9호선 중앙보훈병원역과 5호선 길동역 도보이용이 가능하다. 천호대로, 양재대로를 통해 잠실 및 강남권 이동이 쉽고 서하남IC와 상일IC를 통해 수도권 전역으로 빠르게 이동하는 등 대중교통과 도로교통 편의를 다 갖췄다. 단지 주변에 선린초, 둔촌중, 둔촌고로 등하교가 편리하고 반경 3㎞에 고덕학원가도 위치하는 등 지역 내에 우수한 교육환경이 조성돼 있다. 현대백화점과 이마트, 천호동 나비쇼핑몰, 2001아울렛 등 생활인프라도 풍부하다.게다가 둔촌주공아파트 재건축 사업인 1만2000여가구 규모 올림픽파크 포레온과 둔촌현대1차 리모델링 사업 역시 한창 공사 중이라 주거지로서 지역 자체의 가치가 높아지고 있다. 지난해 12월 올림픽파크 포레온 전용면적 84㎡는 최저 12억3600만원으로 분양됐지만 지난 5월 동일 면적 입주권이 18억원에 실거래되며 화제가 되기도 했다. 시행사인 대정이앤씨는 이 같이 우수한 강남권 입지에 조성하는 둔촌 현대수린나에 각별히 신경 썼다. 우선 전 가구가 남향으로 배치된 데 이어 소비자들이 선호하는 3베이(bay) 판상형으로 설계돼 통풍 및 채광에 유리하다. 최상층 가구에는 테라스 공간도 설계돼 더욱 여유로운 공간을 제공한다. 공급가격 또한 합리적으로 나올 것으로 예상되는 가운데, 수분양자는 발코니 확장비를 별도로 지불할 필요가 없으며 인테리어와 빌트인 가구도 무상으로 제공 받는다. 분양 관계자는 “둔촌 현대수린나는 미래가치가 높고 생활 편의시설 또한 풍부한 둔촌동에 위치하는 데다 합리적인 분양가로 공급돼 벌써부터 수요자들로부터 전화 문의가 많은 상황”이라며 “계약 후 잔금납부 시 즉시 입주가 가능하고 소유권 이전 후에는 바로 처분도 가능해 더 많은 관심이 몰리는 것 같다”고 설명했다. 대정이앤씨는 별도의 홍보관 대신 서울 강동구 둔촌동 632번지 둔촌 현대수린나 내에 샘플하우스를 6월 중 공개할 예정이다.

치솟는 공사비로 정비사업 현장에 공사 중단, 시공사 교체까지 빈번하게 벌어지고 있는 상황 속에서 합의점을 찾기 위해 한국부동산원(부동산원)을 찾는 조합과 시공사의 발걸음이 늘고 있다. 하지만 부동산원이 수행하는 공사비 검증제도는 권고사항일 뿐, 법적 강제성이 없기 때문에 공사비 갈등 문제 해결에 대한 실효성이 부족하다는 지적이 나온다.정비업계에 따르면 지난해 부동산원에 의뢰한 정비사업 공사비 검증 건수는 총 32건을 기록했다. 2021년 22건에서 1년 만에 10건 늘어났고, 공사비 검증 제도를 처음 시행한 2019년 3건을 기록한 것과 비교하면 10배 이상 증가한 것이다.공사비 검증기관, 한국부동산원이 유일정비사업 공사비 검증제도는 정비사업에서 공사비를 일정비율 이상 증액하려고 하는 경우 사업시행자가 검증기관에 의뢰해 공사비의 적정성을 검증 받도록 하는 제도를 말한다. 도시 및 주거환경정비법(도정법) 제29조 제1항에 따르면 ▲토지 등 소유자 또는 조합원 20% 이상이 요청하거나 ▲공사비 증액비율(생산자 물가상승률 제외)이 사업시행계획인가 이전 시공자 선정할 경우 10% 이상 ▲사업시행계획인가 이후 시공자 선정할 경우 5% 이상일 때 이 제도를 신청할 수 있다. 또 ▲생산자 물가상승률을 제외한 공사비 검증 완료 후 3% 이상 증액하는 경우에도 공사비 검증 제도 지원이 가능하다.도정법 제29조 제2항에 따르면 검증기관은 정비사업 공사비 검증 의뢰가 들어오면 계약서상 공사비 관련 내용, 공사 물량·단가의 적정성, 각종 보험료 등 순공사비 밖의 제경비를 검증한다. 전문성이 부족한 사업시행자와 소유자 또는 조합원을 대신해 시공자가 제시한 공사비의 적정성을 검토해 변경계약을 체결할 때 의사결정에 도움을 줄 수 있는 정보를 제공하는 역할을 수행한다.현재 실질적으로 공사비 검증 제도를 수행할 수 있는 기관은 부동산원이 유일하다. 서울에서는 서울주택도시공사(SH공사)가 검증 사업을 대행하겠다고 나섰지만 아직 팀을 구성하는 단계에 머물러있는 상태다.하지만 정비업계에서는 공사비 검증 제도 결과가 권고사항에 그쳐 법적 의무가 없기 때문에 시공사와 조합의 갈등을 봉합시키기에는 역부족인 상황이라고 평가한다. 특히 서울 강동구 대규모 재건축 단지인 둔촌주공 아파트의 경우 시공사와 조합이 공사비 증액 문제로 갈등을 벌이다가 공사 중단까지 이어지자 지난해 12월 말 부동산원에 공사비 검증 의뢰를 신청했다. 하지만 부동산원은 추가 공사비 1조1385억원 가운데 약 1630억원(약 15%)에 대해서만 검증이 가능하다고 밝혔다. 나머지 9700억원(약 85%) 상당의 공사비에 대해서는 검증 대상에서 제외하겠다는 의견을 냈다. 조합과 시공사업단 간 산정 기준을 합의하지 않았거나 책임비율 다툼 사항, 조합의 불인정 항목, 제출자료 만으로는 객관적 사실 확인이 어렵다는 입장이다. 상호 합의가 필요하거나 조정·중재와 같이 법리적 해석이나 사법적 판단이 필요한 사항은 부동산원이 개입할 수 없다고 설명했다.부동산원 관계자는 “시공사와 조합이 공사비에 대한 이견을 보이는 영역 가운데 법적으로 다퉈야 하는 부분이 많다”며 “현재 부동산원은 공사비 검증 결과에 대해 강제성을 갖고 있지 않은 기관이기 때문에 검증을 하더라도 시공사와 조합의 계약 문제 해결을 위해 권고는 할 수 있지만 사사로이 개입할 수 없다”고 말했다.공사비 분쟁 막을 제도적 방안 필요해도정법 상 권고사항에 그치는 공사비 검증 제도로는 시공사와 조합 갈등을 봉합할 수 없다는 지적이 나온다.정비업계 전문가는 “추가 공사비에서 자잿값과 함께 금융비용 증가분이 차지하는 비중이 커 분쟁의 핵심인 경우가 많은데 부동산원에서 사실상 이 부분에 대해서는 검증을 포기했다”고 지적했다.그는 “이 때문에 조합과 시공사가 서로 각자의 일방적인 주장을 하면서 타협점을 찾지 못한 채로 시간만 흐르고 있는 실정”이라며 “정부에서 차라리 적극적으로 나서 서로 협의할 수 있는 테이블을 제도적으로 마련하거나 애초에 처음 입찰에 참여할 때 예정가격을 터무니 없이 낮게 설정하는 것을 방지하는 장치를 설정하는 것이 분쟁 감소에 도움이 될 것”이라고 분석했다.건설업계는 부동산원에서 일반적인 직접 공사비는 대부분 검증을 해주는 반면, 파업 등 간접 공사비 증가액에 대해서는 검증 대상에서 제외하면서 공사비 검증 전문 기관으로서의 신뢰도가 낮아지고 있다고 지적했다.결국 검증을 못 받은 간접 공사비는 조합 집행부가 다시 다른 전문기관에 의뢰해서 검증 절차를 밟거나 법적 분쟁으로 이어지고 있는 상황이다.건설사 관계자는 “준공 시점이 다 돼서 입주를 시작했는데도 공사비 협의가 안 되면 일부 현장에서는 컨테이너 박스를 단지 앞에 설치해 놓고 막아버리는 사태도 늘어날 것”이라며 “시공사들이 공사비 갈등과는 관련이 없는 일반 분양자들을 막을 수는 없으니 명단을 보면서 일반 분양자에게는 단지 통행을 허용하게 해주고 조합원들은 못 들어오게 하는 전략적인 방안도 검토하고 있다”고 덧붙였다.