'사전청약'이 사라진다. 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 공공분양주택에 대한 사전청약을 더 이상 시행하지 않는다고 14일 밝혔다. 앞으로 공급하는 공공분양주택은 바로 본청약으로 들어간다는 뜻이다. 사전청약은 본청약보다 1~2년 앞서 분양하는 제도로 사실상 예비 청약으로 평가된다. 본청약이 주택 착공 이후 시행되는데 사전 청약은 주택 착공도 전에 미리 청약받아 놓기 때문이다.문재인 정부에서 도입한 이 제도는 이명박(MB) 정부 때인 2009년 보금자리주택 청약 당시 처음 적용됐다. 하지만 본청약까지 시간이 오래 걸리고 당초 계획한 대로 공급이 이뤄지지 않아 원성이 커졌고 결국 폐지됐었다. 그런데 문재인 정부 시절 집값이 급등하자 무주택 실수요자들의 매수 쏠림을 분산하기 위해 2021년 7월 부활시켰다. 현 정부도 4차례에 걸쳐 사전청약 1만여 가구(LH 공공분양 기준)를 공급했다.공허한 공급 대책 된 사전 청약사전청약의 가장 큰 단점은 입주 예정일을 확정할 수 없다는 것이다. 서울 대방 사전청약의 경우 본청약 예정일이 2030년, 입주 예정일은 2032년이다. 하지만 진행 상황에 따라 늦어질 수 있다는 뜻이다. 본청약이 늦어지면 분양가 변동의 영향을 받는데, 대개 시간이 지날수록 분양가가 오른다는 걸 고려하면 당첨자들의 부담도 커질 수 있다.이런 탓에 주택 사전청약 당첨자들 가운데서도 이를 포기하는 이들이 많았다. 공공 사전청약 당첨자의 본청약 계약률은 54% 수준이다. 건설업계 관계자는 “사전청약은 정부가 ‘가까운 미래에 주택을 공급할 테니 당장 주택 매매시장으로 몰려가지 말라’는 신호인데, 주택 공급이 계획대로 이뤄지지 않으니 그 신호를 믿고 따를 사람이 누가 있겠느냐”고 말했다. 그는 “정부 계획대로 주택 공급이 이뤄지고 사전청약에 당첨된 무주택자들이 내 집 마련에 성공했다면 집값이 천정부지로 치솟지 않았을 것”이라고 했다.사전청약이 도입된 2021년 7월부터 지난해 12월까지 공공에서 진행한 사전청약 물량은 99개 단지 5만2000가구에 이른다. 하지만 이 가운데 본청약을 마무리한 곳은 13개, 단지 6915가구로 나타났다. 일부 단지는 본청약이 기약 없이 미뤄지고 있다. 토지 보상도 완료되지 않은 상태에서 사전청약을 받다 보니 공사를 시작하지 못하는 경우도 있다.지난 3월 경기 군포대야미 A2 블록 신혼희망타운의 경우 사전청약 당첨자들은 본청약일을 2주 앞두고 본청약이 3년 미뤄진다는 통보를 받기도 했다. 아파트가 들어설 부지에 특고압 전력선이 지나는 송전탑이 있는데, 송전 선로를 땅에 묻거나 다른 부지로 옮기는 데 시간이 필요하다는 게 이유였다. ‘몇 년만 기다리면 내 집을 가질 수 있다’고 믿었던 신혼부부들만 날벼락을 맞았다. LH 측은 “송전선로를 옮기는 과정에서 한국전력과 이견이 생겨 공사가 지연됐다. 공사 기간을 단축해 청약 당첨자들의 불편을 최소화하겠다”고 했지만, 상당 기간 공사 지연은 불가피한 상황이다.건설업계 관계자는 “없던 송전탑이 생긴 것도 아니고 이런 기본적인 문제는 사전에 파악해 일정을 조정해야 하는데, 본청약 2주 전에야 이런 사실을 파악해 일정을 변경한다는 건 이해할 수 없다”고 했다. 또 “만약 민간 건설사가 이렇게 청약이나 준공 일정을 미뤘다면 과연 정부가 가만히 있었을지 의문”이라고도 했다.다만 정부는 기존 사전청약 당첨자에 대해 주거 계획에 차질을 빚지 않도록 지원한다는 방침이다. 본청약이 6개월 이상 장기 지연되면 LH는 본청약 계약 체결 시 계약금을 10%에서 5% 내린다. 중도금 납부 횟수도 축소한다. 또 지연 사업 단지가 중도금 집단대출을 받을 수 있도록 적극 지원할 예정이다. 본청약 1~2개월 전에야 사전청약 당첨자에게 지연 여부를 안내했던 방식도 바꾸기로 했다. 지연 발생이 예상되면 예상 지연 기간과 사유 등을 투명하고 빠르게 안내한다는 것이다. 이를 통해 사전청약 당첨자가 주거계획을 다시 세울 수 있게 하겠다는 것이다.한편 올해 9~10월 본청약이 진행될 예정이었던 7개 단지 당첨자들에게는 이달 중 사업 추진 일정을 개별적으로 안내하기로 했다. 해당 단지는 남양주왕숙2 A1(762가구), 남양주왕숙2 A3(650가구), 과천주암 C1(884가구), 과천주암 C2(651가구), 하남교산 A2(1056가구), 구리갈매역세권 A1(1125가구), 남양주왕숙 B2(539가구) 등이다. 이들 단지는 본청약이 6~24개월까지 늦어질 예정이다. 서울 아파트 공급 멈췄는데…매매 수요 분산 어려워일각에서는 사전청약이 폐지되면서 매매 수요를 분산할 방법이 사실상 사라졌다는 우려도 나온다. 서울에서는 일부 재개발‧재건축 단지를 중심으로 일반 분양 공급이 나오는데, 사전청약을 기대하던 수요까지 모두 본청약으로 몰릴 수 있기 때문이다.최근 공급지구별 사전청약 평균 경쟁률을 보면 ▲서울 위례 A1-14 65.1대 1 ▲고양창릉 S3 40.1대 1 ▲서울 마곡 15단지 30.7대 1 ▲서울 대방 26.2대 1 등을 기록했다. 평형별로는 ▲고양창릉 S3 전용 84㎡가 194.6대 1 ▲서울 위례 A1-14 전용 59㎡ 159.8대 1 ▲화성동탄2 C14 전용 84㎡ 153.9대 1이었다.서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 “정부가 연도·지역별 수요예측을 통해 시장에 주택을 꾸준히 공급할 기반을 마련하고 예측 가능한 개발 계획을 일관되게 추진해야 매매 수요가 분산될 것”이라고 말했다.

2023년 9월 전국 아파트 월별 거래량은 3만4023건을 기록한 이후 거래량이 지속해서 감소했다. 2024년 1월 2만7781건(2월 12일 계약일 집계 기준)을 기록하며 지난해 12월 기록했던 2만4116건에 비해 반등에 성공했다. 하지만 한번 주춤해진 주택 구입 심리는 아파트 매매 가격 하락과 맞물리며 시장이 좀처럼 되살아나지 못하고 있다. 계절적 성수기인 봄 이사철을 앞두고 관망하는 수요자들은 향후 집값 흐름에 궁금증이 가득한 상황이다.아파트 매매 및 임대차 가격과 거래량의 추이 외에도 공급(분양·입주)과 수익형 부동산 등 각종 통계를 분석해 2024년 내 집 마련 방법과 투자 적기를 살펴봤다. 거래·가격·심리·경매 지표 등 날개 꺾인 주택시장아파트 매매거래는 2023년 4분기를 기점으로 다시 주춤해졌다. 2023년 37만9707건으로 2022년 25만8589건보다 개선됐지만, 2006년 이후 매년 55만 건을 기록했던 것보다 저조한 주택 거래가 이어지고 있다. 최근 물가 둔화 흐름이 읽히고 있지만 2024년 상반기에 기준금리 인하에 대한 기대는 제한적인 상황이다. 경기회복 속도도 미미해 당분간 낮은 조달 금리로 인해 주택 구매 수요가 큰 폭으로 늘어나기는 어려울 것이다. 아파트 매매가의 하향 움직임도 뚜렷하다. 한국부동산원의 ‘전국 주간 아파트 가격 동향’을 보면 지난해 일시적으로나마 집값 회복을 주도했던 서울 아파트 매매가격 변동률이 지난해 11월 말 0% 보합으로 돌아섰고, 2024년 2월 5일 –0.24%(누계 기준) 하락 추이를 이어가고 있다. 경제 저성장과 고금리 문제 외에도 2023년 2·3분기 일시적 회복세를 탔던 집값을 두고 거래자 간 가격 차이가 발생하며 주택 시장엔 관망과 눈치 보기가 극심하다. 한편 주택담보대출 원리금 상환에 어려움을 겪어 경매로 나오는 아파트의 증가세도 뚜렷하다. 법원경매정보에 따르면 전국 아파트 경매 진행 건수는 2023년 10월 3088건을 돌파한 후 같은 해 11월 3338건을 나타냈다. 지난해 3월 2693건으로 2000건을 돌파한 지 7개월 만이다. 경매 건수가 3000여 건을 넘어선 것은 2020년 11월(4020건) 이후 약 3년 만이다. 유찰된 매물이 쌓이고 고금리 부담을 버티지 못한 아파트가 경매로 넘어오고 있는 것으로 분석된다. 특히 지난해 11월 3338건의 물건 중 주인을 찾은 매각 건수는 1136건으로 평균 매각률(낙찰률)이 34%에 그쳤다. 그나마 주택시장을 지탱하고 있는 힘은 아파트 분양(청약)시장이다. 전국 아파트 1순위 청약경쟁률은 2023년 1월 0.3 대 1까지 낮아졌으나 2024년 1월 현재 8.4대 1로 높아졌다.실제 지난 1월 분양한 서울 서초구 잠원동 ‘메이플자이’의 1순위 청약경쟁률이 442.32대 1을 기록했다. 지난해 10월 공급한 경기도 화성시 장지동 ‘동탄레이크파크자연앤e편한세상(민영)’도 376.99대 1을 기록했다. 2023년 초 투기과열지구 등 규제지역 해제와 함께 무력화된 민간 분양가상한제와 물가 상승으로 유발된 고분양가 이슈는 부담이지만 주변시세 대비 차익이 기대되고 택지지구의 생활 편익을 누릴 수 있는 사업지엔 여전히 많은 청약자가 몰리고 있다.다만 고금리 장기화와 특례보금자리론(일반형) 중단(2023년 9월) 등 주택담보대출 문턱이 높아지며 분양시장을 제외한 전반적인 매수 심리는 여전히 위축됐다. 한국은행의 주택가격전망CSI지수를 살펴보면 2023년 9월 110을 정점으로 기세가 꺾였다. 지난해 11월에 102를, 12월 93을 기록해 하락했다. 관련 수치가 100보다 높으면 주택가격전망 등 관련 시장을 긍정적으로 보는 사람이 많다는 의미지만, 관련 수치가 다시 내려앉고 있다는 점을 주목해야 한다. 해당 수치는 2022년 11월 61로 최저점을 기록하다 2023년 6월 100으로 극적 반등한 바 있다. 하지만 지난해 4분기 들어 주택거래량이 적어지고 가격상승 흐름에 제동이 걸리며 주택시장을 바라보는 가격 전망과 소비심리가 냉각기에 들어섰다.부동산 시장 경기불확실성이 농후한 상황은 큰 목돈이 들어가는 자산 매입의 선택, 즉 주택구입을 더욱 신중하게 만든다. 집단적 기대치가 담긴 주택가격 전망이 고점을 찍은 후 관련 수치가 낮아진다는 것은 집값 상승에 대한 심리적 기대가 떨어진다는 것과 일맥상통한다. 한번 멈춘 심리적 동력을 재가동하기 위해서 많은 에너지가 필요한 상황이다. 2024년 주요 변수…금리·경제·정부 정책이같이 냉각된 주택구입 심리가 나아지려면 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 추진력(momentum)이 필요하다. 2024년 주택시장의 방향전환(pivot)을 가져올 주요 변수들은 기준금리·경제 상황(경기)·정부 정책 등이다. 첫 번째, 물가 안정과 연동된 기준금리 인하 시점이 향후 집값 움직임의 변수다. 목돈이 들어가는 부동산 구입은 주택담보대출 등 차주의 이자 부담을 낮춰 줄 여신환경이 중요하다. 기준금리가 하향돼야 대출 부담이 낮아지고, 수요자들도 부동산 구매를 고려할 수 있게 된다. 미국 디스인플레이션 속도가 느린 상황이라 국내 기준금리 인하는 2024년 상반기보다 하반기가 될 확률이 높아 보인다. 그렇다면 상반기까지 집값 하향 조정 및 평년보다 저조한 주택거래는 지속될 수 있다.두 번째 수요자 심리의 변화 요인인 경제 회복 확인이 필요하다. 2023년 1%의 경제성장률에서 2024년 2%대 경기전망이 나오고 있지만 경기회복 속도가 매우 빠르다고 보기 어렵다. 적극적으로 집을 사려는 구매력도 제한적일 수 있다. 부동산 투자 심리의 빠른 회복에 한계가 있고 실수요자 위주로만 시장 유입을 기대한다면 2024년 상반기 내 부동산 시장의 가격 반등은 쉽지 않을 전망이다.세 번째 대출정책과 다주택자 등 부동산 시장에 대한 정책 기조도 중요하다. 2024년 5월 다주택자 양도세 중과 유예의 재시행 여부나 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 실시, DSR 규제를 전세대출까지 확대할 것인지 등 향후 관련 정부 정책이 부동산 시장흐름에 변수가 될 수 있다.실제 다주택자의 거래 부담을 낮춰줬던 양도소득세 중과 유예 종료가 현실화하고 있다. 보유기간 2년 이상인 조정대상 지역 내 주택을 2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일까지 양도하면 기본세율을 적용하던 양도소득세 다주택자 중과 유예기간이 2024년 5월 종료될 예정이다. 최근 대출 정책도 9억원 이하 적격대출을 민간으로 돌리고 6억원 이하 보금자리론 정책대출로 기조를 변경하는 등 차주 상환능력을 강화하는 분위기다. 여신축소가 부동산시장 자금 유입을 제한할 것인지 두고봐야 할 것이다. 내 집 마련 하반기가 적기다무주택자는 2024년 하반기 기준금리 등 여신 이자 부담이 낮아지는 금리인하 시점을 노리는 것이 좋을 것이다. 대출 이자 부담이 일부 낮아지고 집값과 거래량이 회복세를 보이는 타이밍이 될 것이기 때문이다. 특히 자본 여력이 풍부한 현금 보유자라면 급할 게 없다. 2024년 주택시장의 저점을 충분히 확인하고 구입 결정을 해도 무방하다.다만 청약통장을 활용해 아파트 분양을 노린다면 적정 시기를 고민하지 말아야 한다. 서울 등 수도권 중심의 분양가상한제 주택의 분양이나 원하는 입지에 입주자 모집공고가 게재(공급)될 때마다 꾸준히 청약하는 것이 좋다.특히 저출생 문제를 해결하기 위해 신혼부부 등에게 청약제도가 유리하게 바뀌고 있는 점을 적극 활용해야 한다. 일례로 민간 일반공급 가점제 청약 시 본인뿐만 아니라 배우자의 청약통장 가입 기간을 합산(배우자 가입 기간의 50%, 최대 3점)해 미혼보다 신혼가구가 분양 당첨에 유리하게 청약제도가 개선됐다. 2024년 주택시장은 호황을 기대하기 어렵다. 지역별로 큰 폭의 시세차익을 바라는 것은 한계가 있다. 다만 최근 서울 강남권 등의 주택가격이 2023년 초 정도로 다시 후퇴하거나 조정된 상태라 고점 대비 낙폭이 큰 급매물을 살펴볼 필요가 있다. 서울 강남권 외에도 한강변 신축 급매물, 경·공매 물건 등 가치 대비 낮은 가격에 구입할 수 있는 가격만족도 높은 상품 등에 관심을 가져야 한다.수도권 중 경기·인천 일대는 GTX(광역급행철도) 노선 주변이나 노후계획도시정비특별법 시행에 따라 1기 신도시 정비사업이 본격화되는 역세권 시범 사업지를 눈여겨봐도 좋다.아파트 신규 분양시장은 서울 도심이나 경기권 택지개발지구 중 분양가상한제 적용으로 고분양가 위험을 피해 가격 만족도가 좋은 곳을 수시로 살펴봐야 한다. 간혹 불법 청약 이슈로 취소 후 재공급 되며 몇 년 전 분양가로 선보이는 무순위 청약 물량은 저렴한 내 집 마련의 방법론으로 현명할 것이다. 현명한 내 집 마련 전략으로 유망 사업지 선별 청약 꼽혀현명한 내 집 마련으로 꼽히는 아파트 분양시장 접근은 유망한 사업지에 대한 선별 청약이 중요하다. 지난해 말 기준 청약통장 가입자는 2703만8994명으로 이중 즉시 청약이 가능한 1순위는 1821만9527명이다. 2022년 말 2789만4228명과 비교하면 1년 만에 85만5234명이 청약통장을 해지한 것으로 분석된다. 하지만 여전히 전 국민의 절반 정도가 분양을 통한 내 집 마련을 기대하며 청약통장을 보유하는 상황이다. 지난해 전국에서 18만1571세대의 아파트가 분양됐다. 경기 위축과 고금리 문제 외에도 PF대출 난조로 공급자 금융환경이 좋지 못했다. 2022년보다 나아지긴 했으나 주택시장의 거래량은 여전히 평년에 미치지 못하고 지난해 3분기 이후부터 가격마저 하락해 아파트 분양은 저조한 공급 실적을 나타냈다.올해 초 집계한 전국 분양 예정 아파트 규모는 총 259개 단지, 23만7022세대다. 경기 및 건설사 사정에 따라 공급 일정이 유동적이나 만약 계획대로 공급된다면 지난해보다 30.5%가량 청약 물량이 늘어날 것이다. 이중 수도권은 14만542세대, 지방이 9만6480세대로 수도권이 지방보다 4만4062세대가량 공급량이 많을 것으로 보인다. 미분양 주택(2023년 12월 집계 기준) 6만2489세대 중 5만2458세대가 지방에 집중되면서 공급과잉 우려가 덜하고 청약 대기 수요가 잔존한 수도권 중심으로 공급하는 건설사가 많다. 실제 지난해 아파트 총 청약자 중 과반이상이 수도권에 청약통장을 사용했다. 미분양 적체와 함께 수요 대비 공급 희소성이 상대적으로 낮은 지방보다 차익기대와 청약 대기수요가 풍부한 수도권에 청약통장 사용 쏠림이 컸다.2024년 분양 예정 아파트 수치를 지역별로 살펴보면 경기도가 가장 많은 공급에 나설 것으로 보인다. 8만1514세대로 올해 전체 아파트 분양 물량의 34.4%를 차지한다. 그 뒤를 서울(3만5957세대), 인천(2만3071세대), 대전(1만5616세대), 대구(1만2519세대), 부산(1만1686세대), 광주(1만1521세대), 경북(8915세대) 등이 뒤따르고 있다. 반기별 공급량은 상반기가 12만4691세대, 하반기 11만2331세대로 상반기 물량이 좀 더 많은 편이다. 청약 대기 수요의 관심이 집중되고 있는 지역은 서울시 분양 예정 사업지다. 2023년 순위 내 청약경쟁률이 무려 57.3대 1을 기록하며 27만1562명의 청약자가 쏠렸던 서울지역 분양시장에서 37개 사업장이 분양을 준비하고 있다.주요 사업장은 다음과 같다. 서울 강남권 재건축 단지 중 단지 규모가 가장 큰 곳은 서초구 잠원동 ‘신반포메이플자이’로 3307세대 규모로 일반분양을 앞두고 있다. 서초구 방배동 ’디에이치방배‘는 3080세대 규모로 8월경 분양한다. 삼성물산 브랜드를 탑재한 강남구 도곡동 ’래미안레벤투스’(308세대)와 서초구 방배동 ‘래미안원페를라’(1,097세대), 서초구 반포동 ‘래미안원펜타스’(641세대), ‘래미안트리니원’(2091세대) 등도 강남 요지 분양물량으로 주목받고 있다.여의도 인근 알짜 입지에 분양가상한제 적용으로 가격 만족도가 상당할 것으로 기대되는 사전청약 사업지 동작구 노량진동 ‘동작 수방사’는 9월경 556세대를 분양한다. 마포구 공덕동 ‘마포자이힐스테이트’(1,101세대)와 강남구 청담동 ‘청담르엘’(1,261세대), 송파구 신천동 ‘잠실르엘’(1,865세대) 등은 한강변에 입지로 관심이 높다.특히 3월은 혼인·출산에 유리하게 아파트 청약제도가 개선된다. 과거엔 같은 날에 발표되는 청약(공공·민간, 일반·특별공급)에 부부 2인 각각 신청해 당첨될 경우 둘 다 무효 처리됐으나, 앞으론 중복 당첨 시 선(先) 신청은 유효 처리해 같은 단지에 부부 개별 청약 신청이 가능해진다. 여기에 민간의 일반공급 가점제 청약 시 본인뿐만 아니라 배우자의 청약통장 가입기간을 합산(배우자 가입기간의 50%, 최대 3점)해 미혼보다 신혼가구가 분양 당첨에 유리하게 개선된다. 연내 청약통장을 통해 내 집 마련에 나서는 청약 대기자라면 지역별 공급량·분양가· 분양시기 등을 잘 살피고 바뀌는 청약제도에 맞춰 준비하는 것이 좋다. 임차인이 주목할 만한 지역 따로 있어2024년 아파트 입주 물량 규모는 주택 시장의 거래 및 가격 흐름에 많은 영향을 미친다. 공급 과잉지는 지역 내 대기 유효수요보다 많은 주택이 공급되면서 매물적체에 따른 집값 하락, 전·월세 가격 하향을 불러온다. 그 반대의 경우 매물 희소성이 부각되며 가격 상승을 이끌기도 한다. 특히 입주 물량은 전·월세 등 임대차 미치는 영향이 크다.주택 임대료 상승은 수도권 중심으로 올해 지속될 가능성이 높다. 특히 서울은 아파트 입주 물량이 2024년 1만호대에 그친다. 수요에 비해 공급이 부족해 전셋값 오름세가 이어질 전망이다. 경기·인천 전세시장은 매매 수요의 임대차 전환 영향으로 약간 상승하거나 보합 정도 유지될 것으로 보인다. 지방권역은 미분양 적체 외에도 비교적 풍부한 입주 물량으로 전셋값 불안 요인은 상대적으로 덜할 것으로 예상된다.2024년엔 전국 465개 사업지에서 30만6816가구의 아파트(임대아파트 제외, 민간과 공공 아파트 집계)가 입주할 예정이다. 2023년 32만1174가구에 비해 4.5%인 1만4358가구가 줄어들지만 지난해와 큰 차이는 없다. 2024년 권역별 규모는 수도권이 14만937가구, 지방이 16만5879가구다.우선 가장 많은 물량의 아파트가 입주할 곳은 경기도다. 10만3497세대가 공급된다. 그 뒤를 인천(2만5864가구), 경상북도(2만2960가구), 충청남도(2만1504가구)가 따르며 한해 각 2만 가구 이상 입주민을 맞을 예정이다. 경상남도(1만8978가구), 부산(1만4236가구), 서울(1만1576가구), 전라남도(1만30가구)는 각 1만 가구대를 공급한다. 강원도(9845가구), 충청북도(9506가구), 전라북도(9325가구) 등은 아파트 입주 물량이 각 1만호에 미치지 못하고 있다.전년에 비해 아파트 공급이 많이 줄어드는 곳은 서울시다. 고금리 및 경기위축·거래관망으로 최근 집값이 다시 하락하고 있지만 매매시장과 달리 전·월세 시장의 가격 상승이 예상된다. 그 이유는 2024년 서울 아파트 입주 물량 감소에 주목하는 이들이 많다. 2024년엔 지난해 대비 62%인 1만8894가구가 감소하며 임차 시장의 가격 불안 진원지로 꼽힌다. 그나마 강동구(3927가구)와 송파구(1994가구), 강북구(1045가구) 등이 입주 가뭄을 일부 해소할 단비 같은 공급을 준비하고 있다. 2024년 입주 물량 감소가 지역 내 공급적체 및 과잉 공급 등 시장 불균형을 해소할 계기가 될 지역이 있다. 2023년 4만2806가구가 입주한 인천시는 2024년 39.6% 감소한 2만5864가구가 준공될 예정이다. 부산광역시(2023년 2만4888가구 → 2024년 1만4236가구)와 대구광역시(2023년 3만3621가구 → 2024년 2만3403가구) 또한 전년 대비 각 1만여 가구씩 감소하며 지역 내 미분양 해소와 매물 적체 우려를 줄일 것으로 기대된다.한편 2024년 전국 반기별 입주 예정 물량은 상반기 15만9871가구, 하반기 14만6945가구로, 상반기가 8.7% 더 많다. 단지 규모별 공급 비율은 501~1000세대 이하 규모가 35.97%로 가장 많다. 이어 1500세대 초과 규모가 22.51%로 뒤를 이어 대단지도 상당량 공급될 예정이다. 그밖에 1001~1500세대 이하 19.95%, 301~500세대 이하 14.46%, 300세대 이하 7.11% 순으로 공급된다.특히 서울에선 9월 입주하는 1265가구 규모의 송파구 문정동 ‘힐스테이트e편한세상문정’ 이 가장 큰 규모다. 경기도는 광명시 광명동에서 12월 3344가구가 공급되는 ‘트리우스광명’이 단지규모가 가장 크다. 인천에선 계양1구역을 재개발한 ‘힐스테이트자이계양’이 2371가구로 3월에 대단지의 위용을 뽐내게 된다. 입주 지연에 따른 지체상금 부담과 택지공급·건축 기간의 장기화 등 비탄력적 공급 특성으로 아파트 입주 시기는 변동성이 낮은 편이다. 2024년 지역별 공급량 차이가 임대차 시장의 가격 움직임에 영향을 줄 수 있는 만큼 임차를 원하는 수요자는 2024년 지역별 아파트 입주량 추이를 잘 살펴봐야 한다. 오피스텔, 당분간 L자형 침체 이어져 수익형 부동산의 대장주 오피스텔 거래 시장은 힘을 못 쓰고 있다. 국토교통부의 2023년 전국 오피스텔 거래량을 집계한 결과 2만7059건을 기록했다. 2021년 6만3010건에 달했던 수치가 2022년 4만3558건으로 하락하며 2년 연속 거래가 감소하고 있다. 2022년엔 전년 대비 31%, 2023년엔 무려 37%나 급감했다. 특히 2023년 오피스텔 시장은 아파트 거래 시장과 다른 흐름을 보였다. 아파트 매매시장은 2023년 1.3대책과 특례보금자리론 출시 영향 등으로 2월부터 10월까지 매월 3만여 건 이상 거래 실적을 나타내는 등 일시적으로 거래 반등을 보였다. 이에 반해 오피스텔 매매는 매달 2000여 건 안팎의 거래에 그치며 반등의 기미 없이 L자형의 저조한 모습을 이어갔다. 지난해부터 아파트와 오피스텔의 거래 패턴이 디커플링(decupling) 되는 모습이 확연하다.본래 오피스텔은 주거전용이 가능하고 소액 투자 및 월세 수익 가능해 집값 급등기엔 아파트를 대체할 자산상품으로 꼽혔다. 몇 년 사이 거래패턴은 대부분 아파트와 궤를 같이하는 형태였다. 하지만 전국적으로 1만 명을 넘어선 전세 사기 이슈에 일부 오피스텔 임대차가 악용되자 상황이 달라졌다. 역전세 및 고금리, 집값 하락 등의 타격에 직격탄을 맞으면서 오피스텔 투자수요 회복이 좀처럼 쉽지 않은 상황이다.한편 지난 1월 10일 국토교통부가 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’을 발표하면서 신축 오피스텔에 적용되는 건축 입지규제(세대수·방설치 제안·발코니 설치 등) 완화나 건설자금 지원(기금융자 확대 등)에 대한 기대감이 늘고 있다. 2024년 1월~2025년 12월 준공된 소형 신축 오피스텔(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원, 지방 3억원 이하)을 최초 구입할 경우 해당 오피스텔부터 세제 산정 시 주택 수에서 제외해 다주택 중과 부담에서 벗어날 수 있다는 점은 역세권 신축 수요에 대한 정책 기대감을 높일 전망이다.하지만 기존 구축 소형 오피스텔은 향후 2년간(2024년 1월~2025년 12월) 구입시 임대등록(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 매입임대)을 해야 세제 혜택(세제 산정 시 주택 수 제외)을 받을 수 있는 상황이라 단기 거래 회복은 다소 제한적이다. 2023년 오피스텔 지역별 거래량을 전년(2022년)과 비교해 보면 오피스텔 매매 급감을 체감할 수 있다. 인천은 2022년 4549건에서 2023년 2277건으로 50%나 거래가 줄었다. 같은 기간 경기(-44%), 서울(-42%)은 40% 이상씩 거래가 감소했다. 강원(-39%), 대구(-33%), 부산(-32%), 충북(-27%), 경북(-23%), 전북(-23%) 등에서도 불황의 터널에서 쉽게 빠져나오지 못하는 모습이다. 다만 전남은 2022년 374건에서 2023년 518건으로 39% 거래가 증가했고 울산도 471건에서 511건으로 8% 매매가 늘었다. 2023년 거래된 오피스텔 매매시장의 전용면적별 거래 비중은 전용면적 60㎡ 이하 거래가 84.81%로 압도적이다. 신혼부부 및 도심 1~2인 가구 대상의 주거수요가 집중된 영향이다. 그 뒤를 60㎡~85㎡가 12.67%, 85㎡ 초과가 2.52%를 기록해 전체 비중 중 약 15% 점유에 그쳤다.2023년 오피스텔 매매 가격대별 거래 비중은 6억원 미만이 97.2%를 차지했다. 이 중 1억원~2억원 미만이 38.04%, 2억원~6억원 미만이 32.09% 비중을 보였다. 다만 2022년 대비 2023년은 1억원 미만 가격대 거래가 22.25%(2022년)에서 27.14%(2023년)로 4.89%포인트(p) 거래비중이 늘어났다. 비교적 저가의 급매물 거래비중이 늘었다. 6억원 초과 고가 오피스텔 거래도 1.54%(2022년)에서 2.73%(2023년)로 1.19%p 증가했다. 불황기 그들만의 리그가 가능한 고가 오피스텔이나 가성비가 좋은 저가 매물 위주로 매수자 관심을 이끈 것이다. 당분간 오피스텔 매매시장은 평년보다 저조한 거래가 예상된다. 다만 호황기 1~2인 가구가 늘어나면서 장기적으론 집값 호황기 또는 임대차 시장 가격이 불안해지면 오피스텔이 준주택으로 다시 선호되는 국면전환이 언제든 생성될 수 있다. 오피스텔 시장의 가격 흐름을 예의주시할 필요가 있다. 함영진 부장대우는_부동산써브 부동산연구실장을 거쳐 부동산 114 리서치센터장을 역임한 부동산 콘텐츠 분석과 데이터 마이닝 분야 전문가다. 서울시 주택시장 전문가 자문위원, 서울시 지방세 세수추계 자문위원 등을 거쳐 오는 6월까지 한국자산관리공사 발전자문위원회 위원으로 활동한다. 부동산 정보 서비스 기업 직방의 빅데이터랩장을 역임한 후 현재 우리은행 자산관리컨설팅센터에서 부동산리서치 부장대우를 맡고 있다.

한국토지주택공사(LH)가 신혼부부 특화형 공공주택으로 공급하는 ‘신혼희망타운’이 수분양자들 사이에서 신혼‘절망’타운이라는 자조섞인 이름으로 불리고 있다. 신혼희망타운 단지 곳곳에서 사전청약으로 공급할 당시에 계획했던 초등학교 공사 기간이 길어지면서 개교가 지연되거나 과밀 학급 문제로 기존 학부모들이 반발하는 등의 문제를 겪고 있어서다. 부동산업계에 따르면 오는 7월 30일부터 9월 30일까지 2개월 동안 경기 고양 지축 A2블록 신혼희망타운 수피움 아파트에서 행복주택을 포함해 583가구의 입주가 이뤄질 예정이다.하지만 3년 전 해당 아파트 사전청약 당시 약속됐던 지효초등학교 개교 일정은 내년으로 미뤄진 상태다. 고양 지축 A2 수피움 입주예정자 A씨는 “당장 다음달부터 입주를 시작하는데 아이들 학교 문제가 해결이 안돼 입주예정자들이 이사 날짜를 언제로 정해야 할지 난감한 상황에 처해있다”며 “LH와 고양시교육청에 5월부터 개교 문제를 질의했는데 6월 중순에 들어서야 공사 지연으로 개교가 미뤄진다는 공식적인 답변을 받았다”고 전했다.지난 3월 전국적인 시멘트 부족으로 레미콘 수급이 불안정해지면서 LH 건설 현장에 큰 차질이 발생했다. 당시 3월 한달 동안 공공주택 공사 42개 현장 가운데 레미콘을 정상적으로 공급한 곳은 4곳에 불과했다. 자재 공급에 차질이 생기면서 지효초등학교 건설 현장 공정률은 60%대에 그치고 있다.입주를 눈앞에 뒀는데 공사가 미뤄지면서 고양 지축 A2 수피움 신혼희망타운 입주예정자들은 발만 동동 구르고 있다. 초등학교 입학 예정이거나 재학 중인 자녀를 두고 있는 입주예정자의 경우 개교일정이 미뤄지며 차선책이 필요해져서다.발등에 불이 떨어진 입주예정자들은 고양시교육청에 대안 마련을 요청했고, 교육청에서는 4가지 방안을 제시했다. ▲단지와 인접한 기존 지축초등학교로 배치하는 방안 ▲단지 옆 동네인 삼송 지역 초등학교 3곳으로 분산 배치하는 방안 ▲LH 유보지에 모듈러 건축물을 설치해 학교로 활용하는 방안 ▲지축초등학교 운동장 부지에 모듈러 건축물을 설치해 학교로 쓰는 방안 등이다.고양 지축 A2 수피움 입주예정자들의 투표 결과, LH 유보지에 모듈러 건축물을 설치해 학업을 유지할 수 있는 안이 선택됐다. 하지만 모듈러 건축물 설치에 필요한 경기도교육청과 고양시교육청의 예산 부족 문제와 안전 문제 때문에 모듈러 설치 방안들은 좌초된 상황이다.최종적으로 고양시교육청은 지효초등학교 개교 예정 시기를 기존 올해 9월에서 내년 3월로 미룬다는 공식 입장을 전달하고, 고양 지축 A2 수피움 단지와 인접한 지축초등학교 기존 학급에 입주예정자 자녀들을 배치하겠다고 밝혔다. 고양시교육청 관계자는 “지축초등학교와 협의를 통해 지효초 개교 전까지 고양 지축 공공주택지구에 입주하는 학생들이 학업을 이어갈 수 있도록 할 것”이라고 설명했다.위례·수서에서도 초등학교 문제 발생신혼희망타운에서 학교 문제가 제기된 것은 이번이 처음은 아니다. 올해 초 성남 위례 A2-7블럭 신혼희망타운에서도 성남고운초등학교 증축을 둘러싸고 기존 학부모들과 갈등을 빚기도 했다. 지난해 12월 착공 전 교육환경평가 승인을 조건으로 주택사업계획 승인을 받았는데 기존 학부모들이 학교 증축에 반발하면서 착공이 미뤄진 것이다. 또 수서역세권 A1‧A2와 A3 일부 구역 신혼희망타운에서도 입주민 자녀들을 기존 주변 학교로 분산배치하는 데 안전문제와 과밀학급 문제로 논란이 일기도 했다.신혼희망타운 입주예정자들은 신혼부부들을 위한 신혼희망타운에서 가장 중요한 것 중 하나가 초등학교 문제인데, LH와 교육청이 공식적으로 진행 과정이나 대안 마련 등에 소극적이라고 불만을 터트렸다.고양 지축 A2 신혼희망타운 입주를 앞둔 B씨는 “신혼부부에게 가장 중요한 학교 설치 과정에 대해 상세히 설명해야 한다고 생각한다”면서 “고양시교육청은 3월부터 공사가 지연됐다면 개교 일정이 뒤로 미뤄질 것이라는 충분한 공식적인 설명 없이 입주자들이 전화로 문의를 해야 지연 가능성이 크다는 말만 되풀이 했다”고 말했다.그는 “LH에 문의해도 학교 건설 문제는 지역 교육청이 결정할 사항이라 알 수 없다는 답변을 내놔 막막했다”며 “정부에서 내놓은 정책인 만큼 수분양자들에게 진행 절차를 제대로 알리고 문제 해결에 적극 나서야 신혼‘절망’타운 꼬리표를 없앨 수 있을 것”이라고 덧붙였다.LH는 학교 배정 문제에 대해 교육청 관할이라는 입장이다. LH 관계자는 “학교 착공 및 개교 지연 등 사안들은 각 단지가 위치한 교육청에서 관할한다”며 “LH에서도 입주예정자들의 문제 해결을 위해 노력했지만 지역교육청에서 정보를 공유해줘야 알 수 있었기에 도움을 줄 수 없는 상황이었다”고 말했다.고양시교육청은 지난해 12월 화물연대 파업부터 올해 3월 레미콘 수급 불안정 문제까지 겹쳐 피치 못하게 공사가 미뤄질 수밖에 없었다고 해명했다. 고양시교육청 관계자는 “입주예정자들에게 일일이 진행 과정을 전달하는 데 한계가 있었다”며 “개교 지연 심의 등 절차가 진행 중인 상황에서 검토하고 있는 사안을 공식적으로 발표하기 어려웠기 때문”이라고 설명했다.

정부가 서울 한강이남과 경기 하남·동탄, 인천 계양 등 수도권 핵심 지역에 공공주택을 공급하고, 공급 물량도 올해 1만 가구로 확대한다. 한강 조망이 가능한 서울 동작구 수도방위사령부(수방사) 부지는 이달 사전청약을 시작하며 성동구치소와 면목행정타운 등 서울 주요 입지에 공급 예정인 공공주택도 줄줄이 사전청약을 실시할 계획이다.국토교통부(국토부)는 뉴:홈 사전청약을 통해 올해 서울 동작구 수방사와 고덕강일 3단지 등에 1만여 가구를 공급한다고 7일 밝혔다. 올해 사전청약 물량은 기존 발표한 7000가구에서 1만 가구로 확대됐다. 이달 1981가구에 대한 사전청약을 시행하고 9월과 12월 각각 3274가구, 4821가구를 나눠 공급한다.이달 사전청약을 하는 부지는 동작구 수방사(일반형) 255가구와 남양주 왕숙(나눔형) 932가구, 안양매곡(나눔형) 204가구, 고덕강일 3단지(토지임대부형) 590가구 등이다. 9일부터 13일까지 사전청약 공고를 내고 19일 수방사 특별공급을 시작으로 29일까지 남양주 왕숙, 안양매곡, 고덕강일 3단지 등 일반공급 접수를 한다. 7월 5일부터 13일까지 당첨자를 발표한다.동작구 수방사는 실수요자의 관심이 가장 높은 지역이다. 업무 지구인 여의도와 가깝고 일부 가구는 한강 조망이 가능하기 때문이다. 서울 지하철 1·9호선을 지나는 노량진역과 9호선 노들역 사이에 있기도 하다. 부지 근처에 노량진사육신역사공원이 있어 주거환경도 쾌적하다. 사전청약 물량은 255가구로 전용 59㎡ 단일 면적으로 공급된다. 추정 분양가는 8억7225만원이다.앞선 뉴:홈 사전청약 추정 분양가와 비교하면 다소 높다는 평가가 나온다. 그러나 주변 아파트 시세와 비교하면 수억원이 저렴해 이른바 ‘로또 청약’에 가깝다. 국토부 관계자는 “공공분양 주택은 저렴한 가격에 내 집 마련을 돕는 측면이 있으나 과열된다면 ‘로또 분양’ 논란이 있을 수 있다는 점을 고려했다”고 설명했다.고덕강일 3단지는 전용 49㎡ 단일 평형으로 추정 분양가는 3억1445만원이다. 이 부지는 토지를 제외하고 건물만 분양하는 토지임대부 주택이다. 남양주 왕숙의 추정 분양가는 2억6389만원부터 3억3622만원까지, 안양매곡은 4억3934만원부터 5억4356만원까지다. 본청약 일정은 수방사가 내년 9월, 남양주 왕숙과 안양매곡은 2027년 6월로 예정돼 있다. 고덕강일 3단지는 후분양 단지로 2027년 본청약과 동시에 입주할 수 있다.윤석열 정부의 주택 분야 국정과제에 따르면 정부는 뉴: 홈으로 전국에 50만 가구를 공급할 계획이다. 이와 관련한 사전청약을 지난해 처음 시행했고 평균 경쟁률은 20.5대 1을 기록했다. 올해 공급 물량은 청년 특공을 포함한 나눔형 5286가구, 6년 임대 후 분양을 선택할 수 있는 선택형 2440가구, 기존 공공분양 형태인 일반형 2350가구 등 1만여 가구다. 올해 하반기 사전청약 물량도 쏟아진다. 하남교산 452가구, 마곡 10-2 260가구, 화성동탄2 500가구, 인천계양 618가구 등이다. 연말에는 마곡 택지차고지 210가구, 대방동 군부지 836가구 등이 공급된다.송파구 성동구치소 부지와 중랑구 면목행정타운 등 서울 주요 입지에 공급 예정인 공공주택은 내년 사전청약을 계획 중이다. 권혁진 국토부 주택토지실장은 “내 집 장만의 기회를 앞당길 수 있도록 사전청약을 차질 없이 추진하겠다”고 했다.

이달 말부터 윤석열정부의 공공분양 ‘나눔형주택’ 사전청약이 실시되는 와중에, 얼어붙은 분양시장 상황으로 정책 실효성에 우려가 제기되고 있다. 전문가들은 사전청약 대상 지역에 대한 선호는 있겠지만 수요 진작에 기여할 수 있을지는 의문이라고 평가했다. 이번 사전청약은 윤석열 대통령이 지난 10월 발표한 반값 아파트 대선 공약의 일환이다. 정부는 ‘신형’ 공공분양 50만 가구를 비롯해 내년까지 1만여 가구를 사전청약제로 공급할 계획이다. 유형은 ▶시세 70% 이하로 분양받는 나눔형 주택 ▶저렴한 임대료로 일정기간 임대거주 후 분양여부를 선택하는 ‘선택형 주택’ ▶시세 80% 수준으로 분양하는 ‘일반형 주택’ 등 세 가지로 구분된다. 이달 말에는 먼저 나눔형 주택 ▶고덕강일3단지(500가구) ▶고양창릉(1322가구) ▶양정역세권 및 일반형 주택 남양주진접2 등 총 3125가구가 준비된다. 내년 상반기 나눔형주택에는 3기신도시인 ▶남양주왕숙(942가구) ▶마곡 10-1(260가구) 및 택시차고지(210가구)가 공급된다. 선택형에는 남양주진접2 500가구 및 구리갈매역세권 300가구가, 일반형에는 동작구 수방사 263가구 ▶성동구치소 320가구 ▶남양주왕숙 575가구 등 총 3646가구가 공급될 예정이다. 윤 정부표 사전청약제도는 발표 당시만 해도 청년층과 중장년층의 수요 맞춤형 공급모델을 구축했다는 평가를 받았다. 하지만 최근 부동산 시장 한파로 민간분양 아파트의 미분양 우려가 높아져 실효성이 있을지 의문이라는 지적이 나온다. 업계는 서울의 민영 알짜 아파트 경쟁률이 한 자릿수에 그치거나 청약 가점이 20점대로 급락하는 등 청약시장 전반이 빈약한 상황에서 사전청약 성공가능성을 낮게 전망하고 있다. 전문가들 역시 이미 공급이 수요를 넘어선 부동산 시장에서 사전청약이 성공적으로 시장 수요를 이끌 가능성은 불투명하다고 평가했다. 유선종 건국대 교수(부동산학과)는 “이번 사전청약과 관련해 위치, 입주 시기 등 명확히 확정된 부분이 적은 와중에 당첨되면 몇 년 동안 권리 행사를 하지 못하는 등 제약까지 존재하다 보니까 변수가 많은 상황”이라고 말했다. 이어 “주택시장이 옛날처럼 내 집 마련을 하고 싶어서 수요자가 많았던 상황에서는 사전청약이 갖는 의미가 크지만, 요즘같이 공급자들이 훨씬 더 많고 수요자가 거의 사라져버린 상황에서는 실질적으로 이런 불확실성이 짙음에도 청년들이나 신혼부부가 활발히 응할까 하는 의문이 있다”며 “얼마 전 청약을 진행했던 둔촌주공 아파트가 저조한 성적을 거두면서 청약 시장이 더 얼어붙은 점도 영향을 줄 것”이라고 설명했다. 올해 전국 청약경쟁률은 지난 2014년 이후 8년 만에 한자릿수로 내려앉았다. 이달 큰 관심을 받았던 서울 강동구 둔촌주공 재건축 올림픽파크 포레온에선 4786가구 규모의 물량이 나왔지만 고분양가 인식과 84㎡형에서 중도금 대출이 나오지 않는 등의 영향으로 1순위 청약에서 평균 4.7대 1에 그쳤다. 이로 인해 미분양 사태 공포가 더욱 확대됐다는 평가를 받는다. 유 교수는 그러면서 “다만 3기 신도시는 1기나 2기 신도시와 비교했을 때 서울과의 접근성이 더 좋다 보니까 입지에 대한 선호는 있다”며 “그러한 유인이 요즘 같은 시장 상황에서 과연 얼마나 의미가 있을까가 관건”이라고 덧붙였다. 한문도 연세대 정경대학원 교수(금융부동산학과)는 “예정 분양가가 가장 중요하기 때문에 시세의 기준점이 현재 주택 가격 혹은 어느 정도 조정받은 주택 가격일지, 최악의 경우 최고점에 비교될지 여부에 따라 분양 성적은 완전히 바뀔 것”이라며 “여러 제약을 고려했을 때 그나마 성공 가능성이 높은 것은 세 가지 유형 중 나눔형 주택으로 보인다”고 내다봤다. 김서현 기자 ssn3592@edaily.co.kr

추경호 부총리 겸 기획재정부 장관이 부동산시장 경착륙을 막기 위한 대책 마련에 나선다. 수도권을 중심으로 규제 지역을 과감하게 해제하고 실수요자의 내집 마련 규제 완화하기로 했다. 추 부총리는 10일 정부 서울청사에서 부동산 관계장관회의를 열고 “부동산 시장의 연착륙을 확고히 하면서도 중장기 수급 안정과 서민·실수요자를 두텁게 보호하기 위한 맞춤형 대응 방안을 추진하고자 한다”며 이같이 말했다. 과거 과도하게 상승했던 주택 가격의 일정 부분 하향 조정은 불가피하지만, 최근 가파른 금리 인상 추세와 결합한 급격한 시장 냉각 가능성은 경계해야 한다는 시각이다. 특히 실수요자들의 내 집 마련을 저해하는 규제는 전면 완화하겠다는 방침이다. 그는 “당초 내년 초로 예정됐던 규제지역 내 무주택자 주택담보대출비율(LTV) 50% 일원화, 투기과열지구 내 15억원 초과 아파트 주택담보대출(주담대) 허용을 12월 초로 앞당겨 시행하는 등 실수요자의 내 집 마련을 저해하는 규제를 완화하겠다”고 말했다. 그는 이어 “무순위 청약 시 거주지 요건을 폐지하는 등 청약 기회를 보다 확대하고 생애최초 주택 구입자에 대한 취득세 감면 요건도 완화하겠다”고 덧붙였다. 최근 미분양 문제를 비롯한 업계 위축 문제와 관련해서도 대책을 내놨다. 추 부총리는 “주택공급 기반의 과도한 위축을 방지하겠다”며 “10조원 규모 부동산 프로젝트펀드(PF) 보증을 추가 공급하고 안전진단 규제 개편, 공공택지 사전청약 의무 폐지 등의 방안이 있다”고 했다. 정상 추진 중인 부동산 개발사업에 대한 공적 보증을 강화하겠다고 덧붙였다. 또 추 부총리는 “대부분의 혜택이 축소·폐지된 현 등록임대사업자에 대해선 과거 제도 시행 효과, 주택시장 상황 등을 종합 감안해 연내 개선방안을 제시하겠다”고 밝혔다. 추 부총리는 “서민·중산층 주거 부담 경감을 위해 금리 상승 등 상환 부담 급증으로 원리금 정상 상환이 곤란한 경우 은행권 채무조정을 활용할 수 있도록 하고, 낮은 전세대출 금리가 적용되는 특례보증 한도액을 현행 1억원에서 2억원으로 확대하겠다”고 말했다. 한편 이날 정부는 경기도 9곳을 투기과열지구에서 해제했다. 수원·안양·안산단원·구리·군포·의왕·용인수지·기흥·동탄2가 대상이다. 이들 지역은 투기과열지구와 조정대상지역 규제가 한꺼번에 해제됐다. 조정대상지역에선 고양·남양주·김포·의왕·안산·광교지구 등 경기도 22곳과 인천 전 지역(8곳), 세종 등 모두 31곳을 해제했다. 이에 따라 전국적으로 서울 25개구와 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 경기도 4곳만 투기과열지구·조정대상지역 등 2중 규제지역으로 남게 됐다. 서울 15개구는 투기지역 규제도 계속 적용된다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

청년·무주택서민의 내 집 마련 기회가 확대될 전망이다. 정부는 앞으로 5년간 공급하는 공공분양 주택 50만호 중 34만호(68%)를 청년층에 할당하기로 했다. 공공분양 때는 ‘미혼청년 특별공급’을 신설하고, 민간분양 때는 추첨제 비율을 늘려 청년층의 내 집 마련 기회를 확대한다. 그동안 신혼부부·생애최초 등 기혼자에게 집중돼 있던 특별공급 청약제도를 개편하기로 한 것이다. 정부는 26일 한덕수 국무총리 주재로 제7차 청년정책조정위원회를 열어 이 같은 내용의 ‘청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획’을 발표했다. 총 50만호 중 수도권은 36만호, 비수도권은 14만호로 수도권 공급 비중이 72%에 달한다. 서울에 6만호를 공급할 예정이다. 정부는 이번에 50만호 중 34만호를 청년층에, 나머지 16만호는 4050 등 중장년층에 공급하겠다는 세부 계획을 밝혔다. 19∼39세 미혼청년을 대상으로는 특별공급(특공) 제도를 최초로 도입해 5년간 5만2500호를 공급한다. 지금까지 특공은 신혼부부, 생애최초 주택구입자, 다자녀, 노부모 부양자 등 기혼자 위주로 운영해 미혼 청년은 소외돼 온 점을 고려했다. 신혼부부 공급은 15만5000호, 생애최초 공급은 11만2500호로 늘렸다. 새롭게 신설된 청년 대상 특별공급은 주택소유 이력이 없는 19~39세 사이 미혼 청년에게 자격이 주어지며 1인 가구 월평균 소득 140% 이하, 순자산 2억6000만원 이하라는 요건을 충족하면 청약에 도전할 수 있다. 다만 국토부는 이들 중 근로 기간이 긴 청년을 우선 배려하고, 부모의 자산이 일정 수준을 초과할 경우 청약 기회를 제한하는 등 구체적인 배점 기준을 연내(사전청약 전까지) 마련할 계획이다. 정부는 도시 외곽보다는 국공유지, GTX 인근 택지, 공공·민간 도심복합사업 등 역세권과 도심의 우수 입지를 적극 활용하겠다고 밝혔다. 공공분양 50만호의 공급형태는 3가지 유형으로 ▶나눔형(25만호, 시세 70%이하로 분양하고 시세차익 70% 보장) ▶선택형(10만호, 6년간 살아보고 분양 여부 선택) ▶일반형(15만호, 시세 80% 수준 분양) 등으로 구분해 개인 상황에 적합한 맞춤 주거권을 제공한다. 나눔형은 시세의 70% 이하, 건설원가 수준으로 분양하는 윤석열 대통령의 대선공약인 ‘청년원가주택’ 모델이다. 의무거주기간 5년이 지난 후 공공에 환매하면 시세 차익의 70%를 나눠준다. 최대 5억원 한도 내에서 분양가의 80%를 저리로 대출받을 수 있도록 했다. 나머지는 나눔형 전용 모기지로 40년 만기, 연 1.9∼3.0%에 빌려 갚아나갈 수 있다. 선택형은 민간 ‘내집마련 리츠’를 공공에 적용한 모델이다. 목돈이 부족하고 주택을 살지 말지 결정하지 못한 경우, 저렴한 임대료로 우선 거주하고 6년 후 분양 여부를 선택할 수 있다. 분양가는 ‘입주 시 추정 분양가’와 ‘분양 시 감정가’를 평균한 가격으로 정한다. 6년을 거주한 뒤에도 분양받을지 결정 못했다면 4년 더 임대 방식으로 거주할 수 있다. 거주 기간은 청약통장 납입 기간으로 인정한다. 선택형 입주 때는 보증금의 최대 80%를 최저 1.7% 고정금리로 빌려주는 전용 전세대출을 이용할 수 있다. 분양 시점에는 최대 5억원 한도, 40년 만기의 고정금리 모기지를 지원한다. 일반형 공공분양 주택에는 분양가 상한제가 적용돼 시세의 80% 수준으로 공급된다. 추첨제를 20% 도입해 청년층의 당첨 가능성을 높이기로 했다. 일반형을 분양받으면 기존의 디딤돌 대출을 이용할 수 있으며, 청년층에는 대출 한도와 금리를 우대한다. 공공분양 50만호 중 7만6000호는 내년 중 인허가를 받는다. 정부는 이 중 서울 도심과 수도권 공공택지에서 1만1000호의 알짜 입지를 선별해 올 연말부터 사전청약을 받을 예정이다 올해 사전청약을 받는 곳은 고덕 강일(500호), 고양 창릉(1322호), 양정역세권(549호) 등이다. 내년에는 동작구 수방사(263호), 강서 마곡10-2(260호), 서울 위례(260호), 성동구치소(320호) 등에서 사전청약을 받는다. 청년의 내 집 마련 기회를 넓히기 위해 공공분양과 함께 민간주택 청약제도도 개편한다. 그간 투기과열지구의 85㎡ 이하 중소형 평수는 가점제 100%로 공급돼 청년층은 당첨이 사실상 불가능했다. 이에 중소형 평형에 추첨제, 대형평수는 가점제를 확대할 예정이다. 1·2인 청년가구 수요가 높은 투기과열지구 내 전용면적 60㎡ 이하 주택은 가점 40%, 추첨 60%로 분양하고, 조정대상지역 내에선 60㎡ 이하 주택의 추첨제 비율을 25%에서 60%로 높인다. 정부의 이번 공급대책 발표에 대해 전문가들의 평가도 대체로 긍정적이다. 최근 경기 위축 가능성과 금리 인상, 집값 고점 인식 등이 겹치며 거래가 줄고 주택시장이 침체된 상황이지만, 주택시장의 회복기에 집값 재불안이 일지 않도록 장기적 공급 시그널을 주었다는 것은 바람직하다는 평가다. 함영진 직방 랩장은 “결혼과 출산을 전제하지 않으면 분양시장 물량 할당과 청약 당첨에서 소외돼 왔던 미혼 청년들에게도 특별공급 물량(5.25만호)을 첫 배정하고, 신혼부부(15.5만호)와 생애최초(11.25만호) 주택 공급 총량도 비교적 과거 보다 높게 책정한 점이 긍정적”이라고 말했다. 함 랩장은 “높은 이자 부담과 원자재 가격 급등 등 가파른 물가 상승 속, 자본이 부족한 청년･서민층이 좀 더 낮은 분양가와 장기 저리 모기지 등으로 접근 할 수 있는 자가 지원 정책이 필요했다는 점에서, 선호도가 높은 역세권(GTX 등) 우수입지의 발굴이나 특별공급 제도 개선, 가점·추첨제 공급비율 변경 방안이 적절하다”고 평가했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “목돈이 충분치 못한 수요층에게 장기 모기지 지원, 임대 후 분양선택(평균가격 적용으로 최종 분양가를 낮춘다는 것과 전용 모기지에서 제공하는 ‘40년 만기 저리 고정금리’도 기존의 디딤돌 대출을 생각하면 수요자에게는 긍정적이다”고 말했다. 이 연구위원은 “다만 사전청약은 조금 우려의 여지가 있다. 토지보상, 본 청약단계에서의 분양가 변동, 입주지연 등의 가능성 등은 조금 우려의 여지가 있다”고 평가했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

금리 인상과 대출 규제 등으로 주택시장이 침체된 가운데 청약시장도 지난해보다 크게 위축된 것으로 나타났다. 부동산R114에 따르면 올해 1~9월 전국 민간분양 아파트의 평균 청약경쟁률은 9대 1로, 2021년 경쟁률(19대 1)의 절반에도 미치지 못하는 수준이다. 당첨자의 가점 평균도 크게 낮아졌다. 올해 9월까지 민간분양 아파트 당첨 가점 평균은 23점으로, 작년(34점)과 비교해도 11점이나 떨어진 것으로 조사됐다. 지난해에는 ‘래미안 원베일리’, ‘힐스테이트 초월역’, ‘오포자이 디오브’ 등 3개 단지에서 만점(84점) 당첨자가 나왔지만, 올해는 80점 이상 당첨자조차 전무하다. 서울 주요 정비사업 단지들의 분양 일정이 지연되는 데다 일부 수요가 사전청약으로 분산된 것으로 파악된다. 주거 여건이 상대적으로 좋은 아파트로 고가점자가 쏠리면서 대단지와 중소단지 간 가점 편차도 확대됐다. 올해 9월까지 단지 규모별 아파트 당첨 가점 평균을 보면 1500가구 초과 단지는 작년과 동일하게 가장 높은 수준(41점)을 유지했다. 반면 300가구 이하 소규모 단지 당첨 가점 평균은 지난해 27점이었으나 올해 18점으로 하락했다. 부동산R114 관계자는 “올해는 청약 경쟁이 치열하지 않고 가점 높은 통장 사용도 현저히 줄면서 당첨 기회가 예년보다 커졌다”며 “가점이 낮으면 추첨제 비중이 높은 전용 85㎡ 초과 주택형이나 중소 단지, 비교적 선호도가 낮은 평면을 택하는 것이 틈새 청약에 유리할 수 있다”고 말했다. 송재민 기자 song@edaily.co.kr

대형 건설사 브랜드 단지가 곳곳에서 분양에 나서면서 10월에만 전국에 8900여 가구의 청약접수가 시작된다. 10일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 10월 둘째 주에는 전국 23곳에서 총 8899가구(오피스텔·임대·공공분양·사전청약 포함, 행복주택 제외)가 청약 접수를 받는다. 민간사전청약은 경기 수원시 ‘수원당수지구 C3BL’(385가구), ‘수원당수지구 D3BL’(593가구)에서 진행된다. 서울에서는 은평구 ‘서울은평뉴타운 디에트르 더 퍼스트’(89가구), 중구 ‘이너시아 남산’(121실) 등 2곳에서 공급된다. 지방에서는 부산, 광양, 창원 등지에서 대형 건설사 브랜드 단지의 청약이 시작된다. 구체적인 청약 일정을 보면 오는 12일 GS건설·포스코건설·SK에코플랜트가 부산 부산진구 양정동 73-7번지 일원에 컨소시엄으로 공급하는 ‘양정자이더샵 SKVIEW’의 1순위 청약 접수를 받는다. 이 단지는 지하 5층~지상 34층, 22개 동, 전용면적 46~84㎡ 총 2276가구 중 1162가구를 일반에 분양한다. 대규모 건설사들이 컨소시엄으로 공급하는 재개발 사업으로 도시철도 1호선 양정역이 가깝고, 3호선 물만곡역도 인근에 있어 대중교통이용이 편리하다. 같은 날 롯데건설은 경남 창원시 마산회원구 양덕동 165-7번지 일원에 건립되는 ‘창원 롯데캐슬 하버팰리스’의 1순위 청약 접수를 받는다. 지하 2층~지상 36층, 7개 동, 전용면적 39~112㎡, 총 981가구 중 748가구를 일반에 분양한다. 단지 인근에는 신세계백화점, 롯데마트, 홈플러스 등 생활 편의시설이 있으며 봉덕초를 비롯해 창신중, 창신고 등이 가깝다. 모델하우스 오픈 예정 단지도 눈길은 끈다. 14일엔 포스코건설이 충남 천안시 동남구 신부동 293번지 일원에 짓는 ‘더샵 신부센트라’의 모델하우스가 오픈할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 최고 23층, 9개 동, 전용면적 59~150㎡, 총 592가구 규모다. 천안IC, 천안종합버스터미널, 천안고속터미널, 수도권 전철 1호선 두정역을 가까이 두고 있어 광역 교통망이 우수하고, 신세계백화점, 이마트, 롯데마트 등의 대형 쇼핑시설과 단국대병원, 대전대 천안한방병원 등 의료시설이 인접해 있다. 리얼투데이 관계자는 "수원당수지구에서 민간사전청약이 예정돼 있는 등 수도권에서 공급되는 물량인 만큼 수요자들의 움직임에 귀추가 주목된다"고 말했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

한신공영이 인천 영종하늘도시에서 8월 ‘영종 A41BL 한신더휴’ 민간 사전청약에 나선다고 11일 밝혔다. ‘영종 A41BL 한신더휴’는 인천 중구 중산동 영종하늘도시 A41BL에 위치한다. 단지는 지하 2층~지상 20층 총 7개동, 전용 84㎡ 총 440가구 규모다. 주택형별로는 ▶전용 84㎡A 333가구 ▶전용 84㎡B 107가구로 구성된다. 이 가운데 사전청약을 받는 가구는 ▶전용 84㎡A 284가구 ▶전용 84㎡B 91가구 등 총 375가구(특별공급 272가구, 일반공급 103가구)다. 사전청약 일정은 오는 22일 특별공급을 시작으로 23일 1순위, 24일 2순위 순으로 진행한다. 당첨자는 오는 30일에 발표하며 9월 14~16일까지 3일 간 사전공급계약을 체결한다. 사전청약 접수는 한국부동산원청약홈에서 신청할 수 있다. 사전청약 당첨자는 본 청약 시 계약금을 납부하기 때문에 당장 자금 마련에 대한 부담이 없다. 본 청약 전까지 위약금 없이 언제든 계약을 취소할 수 있다. 사전당첨자 지위 포기 시에도 별도의 불이익이 없다. ━ 영종도 개발호재 속도…교통환경‧생활인프라 개선 주목 영종 A41BL 한신더휴가 들어서는 인천 영종하늘도시는 다양한 개발호재들이 자리하고 있다. 가장 눈길을 끄는 것은 교통개발이다. 단지 인근에는 제3연륙교 건설 사업(2025년 개통 예정)이 지난해 12월 착공에 들어가 순항하고 있다. 완공 후 청라국제도시와의 접근성이 향상하면서 스타필드 청라(예정), 코스트코 청라(예정), 청라 서울 아산병원(예정) 등을 편리하게 이용할 수 있다. 지난 7월부터 영종도 주민에 대한 공항철도 환승 할인이 적용됐다. 공항철도 급행화 사업이 제4차 국가철도망 구축계획안에, 영종트램사업이 인천시 도시철도망 구축계획안에 각각 포함되며 기대감을 높이고 있다. 관광‧레저 개발도 기대된다. 영종도 인근에는 세계한상드림아일랜드(예정)가 공사 중에 있다. 파라다이스시티도 운영 중이며, 미단시티 조성사업(예정) 등의 호재도 갖추고 있다. 영종도 내 해안순환도로가 오는 2024년 모두 개통하면 관광객 유입과 지역 경제 활성화가 이뤄질 것으로 보인다. 교육환경도 우수하다. 단지 인근에 인천하늘초교가 위치해 자녀들의 안전한 도보 통학이 가능하며, 별빛초등학교, 영종초교, 중산초‧중학교‧고등학교 등이 위치하고 있다. 특히 특목고와 자사고 진학률이 높은 중학교 학군이 형성돼 학부모 수요자들의 높은 관심이 예상된다. 생활 인프라도 풍성하다. 단지는 다수의 아파트가 위치한 중산생활권에 들어서 각종 생활편의시설을 이용하기 쉽다. 롯데시네마를 비롯해 병원, 약국, 카페, 식당가 등이 자리한 상업지구도 가깝다. 영종1동 행정복지센터가 도보 거리에 있고 오는 2023년 준공 예정인 영종2동 행정복합센터(가칭)도 가깝다. 박석공원과 근린공원 등 다수의 공원도 가까워 주거환경도 쾌적하다. 영종 A41BL 한신더휴는 수요자들에게 선호도 높은 전용 84㎡ 단일 주택형으로 구성했다. 4Bay(일부 제외) 구조와 남향 위주 단지 배치(일부 제외)로 채광과 통풍도 우수하다. 사전청약에 대한 자세한 내용은 홈페이지에서 확인할 수 있다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr