‘입장권 없는 테마파크.’이 단어만큼 요즘 대한민국에서 가장 핫한 상권인 성수동을 정확히 설명하는 표현은 없을 것이다. 마치 인기 있는 놀이기구를 타기 위해 길게 줄을 선 것처럼 팝업스토어나 맛집 앞에 길게 늘어선 사람들, 소금빵, 감자튀김, 아이스크림 등 다양한 음식을 들고 동네를 즐기는 모습, 그리고 테마파크 한정판 굿즈를 구매하듯 커다란 쇼핑백을 든 사람들까지. 성수동은 시즌별로 콘텐츠가 달라지는 테마파크처럼 매주, 매달 모습을 바꿔가며 전 세계 사람들을 불러 모으고 있다.성수동을 테마파크처럼 만드는 데 가장 큰 역할을 한 것은 역시 매주 바뀌는 팝업스토어다. 팝업스토어는 이제 성수동 하면 빠질 수 없는 키워드다. 팝업스토어가 대중에게 유행하기 전에는 팝업이 무엇인지 되묻는 경우가 많았다. 하지만 이제는 더 이상 팝업의 개념을 설명할 필요가 없을 정도로 대중적인 리테일 트렌드로 자리 잡았다.성수동, ‘팝업 성지’의 시작성수동은 과거 1970~1980년대 대한민국 수제화 산업의 중심지로 공장과 창고가 밀집한 지역이었다. 그러나 외환위기와 글로벌화로 인해 수제화 산업이 쇠퇴하면서 성수동은 한동안 침체기를 겪었다. 이후 저렴한 임대료와 독특한 공업지대 분위기에 매력을 느낀 예술가들과 소규모 창업자들이 모여들며 새로운 활력을 불어넣었다. 이후 블루보틀과 디올 같은 글로벌 브랜드가 들어선 이후, 성수동은 명실상부 글로벌 동네로 자리 잡았다. 최근에는 영국 잡지 ‘타임아웃’이 성수동을 ‘전 세계에서 가장 멋진 동네’ 4위로 선정하기도 했다.성수동에서 팝업스토어가 급격히 증가한 데에는 프로젝트 렌트의 역할이 매우 중요했다. 프로젝트 렌트는 2018년부터 성수동을 중심으로 유휴 공간을 활용해 소규모 브랜드를 위한 팝업스토어를 기획하고 운영하며, ‘성수동=팝업 성지’라는 공식을 만들어내는 데 큰 기여를 했다.시기적으로 보면 2022년 초반, 코로나 팬데믹 종료와 함께 대팝업스토어 시대가 본격적으로 시작됐다고 볼 수 있다. 재택근무와 격리로 집에만 있던 사람들이 오프라인 공간으로 나와 사람들과 교류하기 시작한 이 시기부터 프로젝트 렌트는 ‘어메이징 오트’ ‘롯데 가나 초콜릿 하우스’ 등 다양한 콘셉트의 팝업스토어를 오픈하며 약 100회 이상의 팝업 이벤트를 개최했다. 이를 통해 F&B(푸드 앤 베버리지) 중심이었던 성수동에 부족했던 체험형 콘텐츠를 채워 나갔다.현재 성수동은 크고 작은 공간에서 다양한 브랜드의 팝업스토어가 열리며 하나의 산업 생태계를 형성하고 있다. 공간을 공급하는 건물주와 임차인부터, 브랜드와 공간을 연결하는 스위트스팟이나 쉐어잇 같은 대관 플랫폼과 부동산 업체, 그리고 브랜드 의뢰를 받아 팝업스토어를 기획·운영하는 광고·홍보 대행사들까지. 여기에 인테리어 설치·철거 업체와 사회관계망서비스(SNS) 채널 및 인플루언서까지 참여하며 팝업스토어라는 하나의 산업이 성수동에서 유기적으로 발전하고 있다.팝업스토어는 이제 단순히 제품 판매 공간을 넘어 브랜드 경험을 제공하는 공간으로 진화했다. 성수동은 공장과 창고를 개조한 독특하고 넓은 공간, 서울 도심과의 접근성, 다양한 소비층을 타겟팅할 수 있는 환경 덕분에 팝업스토어 운영에 최적의 장소로 자리 잡았다. 성수 팝업스토어의 빛과 암팝업스토어 덕분에 성수동은 전 세계적으로 유명한 상권이 됐지만, 최근 몇 가지 문제점도 나타나고 있다.첫째, 소비자의 팝업 피로도로 인한 로드상권 팝업 트렌드의 하락이다. 성수동에서는 매달 약 100여 개의 팝업스토어가 열리며 패션·뷰티부터 식음료까지 다양한 브랜드가 경쟁적으로 오픈하고 있다. 그러나 이러한 과잉 공급은 소비자들에게 피로감을 주고 있다. 많은 팝업스토어가 비슷한 포토존, 굿즈샵, 쇼룸 등의 구성으로 획일화되면서 소비자들의 관심이 점차 줄고 있다.둘째는 높은 임대료로 인한 젠트리피케이션이다. 팝업스토어 열풍은 성수동 상권에 활기를 불어넣었지만, 동시에 임대료 상승과 젠트리피케이션 문제를 심화시키고 있다. 성수동 주요 상권인 연무장길의 월평균 임대료는 2018년 대비 2023년 약 2~3배 상승했으며, 단기 임대를 선호하는 팝업스토어 특성상 많게는 일 1500만원 등 일반 상가보다 훨씬 높은 임대료가 책정되고 있다. 특히, 단기 임대를 기반으로 하는 팝업스토어는 상가임대차보호법 적용을 받지 않아 임대료 상승을 더욱 부추기는 실정이다.결과적으로 수제화 거리, 오래된 노포 같은 기존 지역 상권은 점차 사라지고 있으며, 대기업과 유명 브랜드들이 연무장길을 장악하고 있다. 이는 지역 고유의 정체성을 약화시키고 다양성을 훼손하는 결과를 초래하고 있다. 셋째는 팝업스토어가 많은 폐기물을 발생시키고 있다는 점이다. 팝업스토어는 단기적으로 운영되고 철거되는 특성상 대량의 폐기물을 발생시킨다. 성수동에서 한 달 동안 발생하는 폐기물량은 약 500톤(t)에 달하며, 이는 2018년 대비 10배 이상 증가한 수치다. 팝업 폐기물은 일반쓰레기로 분류돼 재활용도 하지 않아도 되며, 재활용이 어려운 현수막, 합판, 플라스틱 패널 등으로 구성돼 있어 환경적 부담도 크다. 팝업스토어 철거 과정에서 발생하는 소음과 먼지는 인근 주민들에게 불편을 초래하기도 하고, 기업들이 ESG(환경·사회·지배구조) 경영을 강조하면서도 이러한 문제를 방치하는 것은 모순적이라는 비판이 제기되고 있다. 올해 성수동의 팝업 트렌드는?그렇다면 올해 성수동에서는 어떤 팝업 트렌드가 나타날까. 필자는 이를 세 가지로 정리해 봤다. 먼저 ‘탈성수’ 현상으로 올해 팝업스토어 시장은 성수동 중심의 팝업스토어 트렌드에서 벗어나 백화점과 쇼핑몰로 무게중심이 이동하고 있다. 스위트스팟에서 발간한 ‘2024 팝업스토어 트렌드 총결산’ 자료에 따르면 작년 팝업스토어 중에서 성수동은 약 28%, 현대/롯데/신세계 등 유통사 팝업은 약 43%로 유통사 팝업의 비중이 성수동을 넘어선 것을 볼 수 있다.성수동은 여전히 다양한 브랜드의 주요 팝업스토어 상권으로 남아 있지만, 높은 임대료와 소비자 피로도가 문제로 지적되면서 대형 유통사들이 새로운 팝업스토어 플랫폼으로 부상하고 있다. 특히, 백화점 팝업 트렌드의 시작점이라고 할 수 있는 더현대는 인기 있는 팝업스토어를 주기적으로 유치하며 젊은 층과 MZ세대를 중심으로 한 고객 유입 효과를 극대화했고, 3년 만에 약 700개의 팝업스토어를 운영하며 연매출 1조원을 돌파하는 기록을 세웠다.백화점과 쇼핑몰 팝업스토어에서는 IP(지식재산권) 기반 캐릭터 굿즈 팝업스토어나 글로벌 브랜드의 팝업스토어가 큰 인기를 끌고 있어, 성수동 등의 로드형 팝업스토어와는 달리 제품 판매와 함께 브랜드 정체성과 가치를 체험할 수 있다는 점이 브랜드 담당자들에게 큰 장점으로 다가오고 있다.두 번째 트렌드는 외국인 팝업 방문객 증가다. 팝업스토어는 한국인 뿐만 아니라 이제 외국인 관광객들에게도 필수 방문 코스로 자리 잡았다. 새로운 여행 트렌드인 데일리케이션 (Dailycation, 한국인의 일상을 체험하고 최신 한국 트렌드를 경험하는 여행방식)이 확산되면서 외국인 관광객들도 한국인들처럼 성수동을 방문해 팝업스토어를 구경하는 사례가 늘어나고 있다.한국관광공사에 따르면, 2024년 성수를 방문한 외국인 관광객 수는 약 21만명으로, 5년 전보다 5배 증가했다. 특히 K-뷰티 관련 팝업스토어는 외국인 관광객들에게 큰 인기를 끌며 한국 여행의 새로운 트렌드로 자리매김할 전망이다.세 번째 트렌드는 ‘지역점령형 팝업’ 등 새로운 형태의 팝업스토어 등장이다.지역점령형 팝업스토어는 소비자들의 팝업스토어 피로도가 증가하면서 등장한 새로운 스타일의 팝업스토어 방식이다. 기존 팝업스토어가 한정된 공간에서 소비자가 컨베이어 벨트를 탄 듯 미션을 수행하고 경품을 받는 틀에 박힌 형식으로 운영됐다면, 지역점령형 팝업은 지역 곳곳에 마치 보물찾기처럼 숨겨둔 브랜드의 공간들을 소비자들이 자유롭게 돌아다니며 다양한 콘텐츠를 선택적으로 체험할 수 있도록 설계된 것이 특징이다.버버리가 성수동에서 3개의 팝업스토어와 연무장길을 자사 브랜드의 옥외광고로 점령한 사례를 시작으로, 아디다스의 ‘아디다스 그라운드 성수’는 성수동 일대 7개 장소를 활용해 브랜드 헤리티지와 다양한 체험 콘텐츠를 선보이며 큰 성공을 거뒀다. 또한 무신사의 ‘무신사 뷰티 페스타’나 ‘세븐틴 스트리트’ 팝업스토어는 방문객들을 해당 지역으로 유도하며 인근 소상공인 매출 증대에도 긍정적인 영향을 미쳤다.팝업스토어가 지방으로 확장되면 이러한 경향은 더욱 두드러진다. 대전 둔산로를 축제로 만든 ‘새로 소주’ 팝업스토어나 전주 한옥마을을 점령한 ‘짱구 팝업스토어’ 등은 지역에 새로운 활력을 불어넣으며 단순히 브랜드 홍보를 넘어 지역 경제와 상생할 수 있는 가능성을 보여준다.팝업스토어의 성지로 자리 잡은 성수동은 전 세계적으로 유례없는 팝업스토어 시장의 발전을 이루며 다양한 이해관계자들이 얽히고 설키며 팝업스토어 생태계를 만들어내고 있다. 이러한 팝업스토어는 단순한 유행을 넘어 새로운 리테일 트렌드로 자리 잡았으며, 침체된 상권에 활력을 불어넣는 중요한 역할을 하고 있다. 앞으로도 팝업스토어가 지속 가능한 방식으로 발전하며, 지역 경제와 브랜드가 상생할 수 있는 혁신적인 플랫폼으로 성장하기를 기대한다.박진우 성수교과서 대표

개인에게 공부할 공간을 제공했던 국내 스터디 카페 업계 1위 작심이 이제는 중소기업에게 일할 수 있는 공간을 제공하고자 한다. 바로 새로운 서비스 ‘작심 오피스’다. 작심을 운영하는 기업 아이엔지스토리가 비교적 규모가 작은 상가와 건물을 통으로 빌려 다시 재임대하는 마스터리스 사업 서비스를 시작한 것이다. 사업 시작에 앞서 대기업 인사도 스카우트했다. SPC그룹에서 18년간 근무하며 자산관리팀장으로 수천억 규모의 부동산 자산을 관리했던 기업인을 불러 해당 사업을 구체화했다. 는 새 사업을 위해 SPC그룹에서 아이엔지스토리로 적을 옮기고 도전장을 알린 손창영 아이엔지스토리 CDO를 만나 ‘작심 오피스’ 사업 성장 가능성에 대해 물었다. “작심 오피스는 이미 성공을 거둔 스터디 카페 작심 프랜차이즈와 비슷해요. 스터디카페의 책상과 의자, 각종 편의시설까지 같은 스터디 카페 지점이라고 해도 콘셉트와 등급이 살짝 다를 뿐 고객들은 비슷하게 느끼죠. 이 같은 작심을 운영한 경험을 바탕으로 작심 오피스도 회사원들이 브랜드를 믿고 선택할 수 있는 장소로 만들 것입니다”손 CDO는 작심 오피스가 중소 기업에게 단순 사무실 공간뿐 아니라 전문 브랜드가 설계해 편리한 공간을 제공할 것을 강조했다. 특히 책상이나 회의실 구축 같은 하드웨어 시설을 비롯해 기존 대형 빌딩에서만 누릴 수 있었던 소프트웨어적 편리함도 제공한다. 작심 오피스는 아이엔지스토리 자체팀이 개발한 사물인터넷(loT) 자동화, 무인화 운영시스템(OS)을 적용한다. 이 기술은 전국 3300여 개점을 보유하고 있는 스터디 카페 ‘픽코’에서 이미 사용하며 실용성을 인정받은 바 있다. 이에 작심 오피스에 들어선 기업 구성원들은 앱 하나로 조명, 냉난방, 블라인드 등을 제어할 수 있고 QR 코드를 통한 출입, 미팅룸 예약, 방문자 초대 등의 기능도 이용할 수 있다. 중소기업에서 직접 하기 힘든 오피스 인테리어 또 손 CDO는 작심 오피스가 중소기업의 인재 채용에 긍정적 영향을 끼칠 것이라고 확신한다. 손 CDO는 “이전에는 사무실이 기업의 주도 하에 선택되는 일방적인 공간이었다면 하루가 다르게 새로운 공간들이 넘쳐나는 시대에 공간에 대한 눈이 높아진 직원들의 취향과 의견이 중요해진 시대가 됐어요”라며“과거에 대기업 또는 대형 빌딩에 가야만 경험할 수 있었던 높은 수준의 업무 환경이 중소기업에게도 선택이 아닌 필수가 되고 있어요”라고 말했다.‘쾌적하고 깔끔한 사무실’에서 일하고 싶은 젊은 직원들의 니즈(수요)가 더 강해지면서 깔끔하게 인테리어된 사무실이 기업 지원에 큰 영향을 미치는 데, 그 수요를 작심 오피스가 채울 수 있다는 설명이다. 하지만 중소기업에게 오피스 인테리어 시장은 다소 어려운 영역이다. 내부에 인테리어에 대한 전문 지식을 갖춘 인력도 없을뿐더러 사무실 이전이나 계약 관련 담당팀이 따로 없는 경우가 대부분이기 때문이다. 손 CDO는 “작심 오피스는 모든 서비스를 표준화해 불필요한 협의를 줄였어요. 디자인과 마감재 등을 규격화 하고 정찰제로 운영해 가격도 모두 공개합니다”라고 말했다. 실제 최근 오픈한 작심 오피스 역삼은 정식 오픈 후 1개월 만에 5개층의 공실을 모두 해소했다. 해당 건물은 리모델링 이후 작심 오피스로 탈바꿈하기까지 3년간 공실로 남아있었다.손 CDO는 “보통 프라임급 대형 빌딩은 그 자체가 브랜드인데, 중소형 꼬마빌딩도 브랜드를 입히니 수요가 크게 늘어났다는 사실이 작심오피스 역삼을 통해 증명됐다고 생각한다”며“작심오피스 역삼 오픈 이후 이용 문의가 쇄도하고 있으며, 이와 같은 초과 수요 해결을 위해 곧 작심 오피스 역삼2호점 오픈을 예정하는 등 올해 안에 강남권 내 추가적으로 작심 오피스를 선보일 예정”이라고 설명했다.건물 관리부터 가치 상승까지 올려 손 CDO는 서비스를 론칭하면서 오피스 시장이 프라임급 대형 빌딩과 중소형 꼬마빌딩으로 양극화가 심화되고 있다는 점을 주목했다. 최첨단IT 인프라를 갖춘 대형 빌딩보다 낙후된 꼬마빌딩이 훨씬 많고 중소 기업도 대기업보다 절대적으로 많은 수를 차지한다. 쾌적하고 편리한 사무실을 필요로 하는 중소 기업 수요자가 훨씬 더 많다는 사실을 발견한 것이다.중소형 오피스 솔루션 서비스 시장은 이제 열리고 있는 단계다. 여전히 낙후되거나 공실 문제로 어려움을 겪고 있는 중소형 오피스 시장에 아이엔지스토리가 그동안 쌓아온 노하우와 기술력 등을 투입하면 충분히 차별화할 수 있다고 손 본부장은 확신했다. “중소형 꼬마빌딩은 공실률이 가장 큰 걱정이죠. 모든 건물주들에겐 키테넌트를 찾아 공실을 없애는 게 지상 과제인데, 빌딩 환경 개선, 인프라 구축 솔루션은 이를 해결할 매우 효과적인 솔루션이 될 거예요.”아이엔지스토리는 작심 스터디 카페를 필두로 작심 스페이스, 작심 라운지를 비롯한 1000여개 건물을 관리해 본 노하우가 있어 ‘건물 관리, 임대 관리, 운영 관리, 건물 가치 상승’에 능력이 있다는 설명이다. 손 CDO의 목표는 GBD(강남업무지구) 및 CBD(중심업무지구) 등 주요 오피스 권역의 중소형 꼬마빌딩을 작심 오피스로 탈바꿈하는 것이다. “작심 오피스는 건물주에게는 건물 임대관리 뿐만 아니라 건물의 가치를 높이고, 중소 오피스 임차인에게는 첨단 대형 오피스에서 느낄 수 있는 하이 퀄리티의 오피스 경험을 제공할 것”이라며“아이엔지스토리는 작심의 확장 경험을 바탕으로 중소형 꼬마빌딩과 중소 기업에 집중해 오피스 시장에서의 점유율을 늘리는 것이 목표”라고 말했다.

최근 외곽은 물론 서울 도심에서도 빈상가를 자주 목격하게 된다. 1층 대로변 상가조차 임대 전단지가 붙어있는 경우를 본다. 지난 7월 국세청이 발표한 자영업 폐업통계에 의하면 2023년 자영업 폐업 건수는 98만6487건으로, 관련 통계가 수집된 2006년 이후 최고치를 기록했다. 이들 중 절반 가까이(48.9%)가 수익 악화를 주요 폐업 이유로 꼽았다. 팬데믹 이후 고금리와 높은 물가가 자영업자들의 생존을 위협한 결과로 해석된다. 팬데믹과 온라인 쇼핑 등의 영향으로 전 세계의 상업용 시장이 위축되는 것을 감안하면 불가피한 현상이라고도 볼 수 있지만 OECD 국가 중에서 자영업비율이 높은 우리나라는 그냥 방관만 하고 있기에는 가계경제와 도시공간에 미치는 영향이 너무 크다. 우리나라 자영업자의 비중은 계속 감소하고 있지만 아직도 563만명에 이른다. 2024년 2분기 기준, 전체근로자중 자영업자 비중은 19.7% 수준이다.경기도 신도시 중 오래된 상가들은 임대료 대비 관리비의 비중이 45~60%에 이르고 있다. 인건비와 공공요금 등이 오르면서 관리비는 계속 증가추세에 있지만 임대료는 수요부족으로 제자리걸음을 하다보니 나타나는 현상이다. 그나마 임차인이 들어와 관리비라도 납부하고 있다면 다행이지만, 장기공실 상가들은 관리비 체납 때문에 공매나 경매로 넘기기조차 어려운 경우가 있다.문제는 상가의 공실이 늘고, 이런 건물이 장기간 방치되면서 대규모 상업시설들이 도시의 흉물로 자리매김하게 하는 것이다. 이렇게 되면 상가 건물 안에서 정상적으로 영업을 하는 상인들도 이곳을 떠날 수 밖에 없는 악순환이 시작된다. 다른 나라, 다른 도시들도 상황은 비슷 팬데믹은 전 세계 도시의 상업용 공간에 중대한 변화를 초래했다. 특히 팬데믹 초기에는 공실률 상승과 상권 침체를 일시적인 현상으로 여기는 시각이 강했지만, 시간이 지나면서 이는 구조적 변화로 평가되고 있다. 미국 대도시의 경우에는 팬데믹 동안 많은 기업들이 원격 근무를 도입했는데, 원격 근무는 팬데믹 이후에도 지속되고 있다. 결국 사무용 공간의 수요가 감소하면서 미국 대도시의 오피스 건물 공실률이 2024년 기준 13.8%에 도달한 바 있다​. 이는 단순히 경기가 회복되면 해결될 문제라기보다는, 원격 및 하이브리드 근무가 뉴노멀이 됨에 따라 장기적으로 상업용 부동산 수요에 영향을 미치는 구조적 변화로 볼 수 있다. 상업공간도 마찬가지이다. 전통적인 오프라인 쇼핑에서 온라인 쇼핑으로의 전환이 가속화하면서, 리테일 공간의 공실률 역시 증가하고 있다. 이 역시 전 세계 주요 도시에서 나타난 공통적인 현상으로, 영국의 경우 리테일 상가의 공실률이 14%(2023년), 파리는 약 10%(2022년)로 이전에 비해 두 배 이상 증가한 수치이다.한국도 상황은 비슷하다. 서울의 중대형 상가 공실률은 2024년 2분기 기준 13.8%로 전분기보다 상승했다. 한국부동산원의 2분기 상업용 부동산 임대동향 조사에 따르면 우리가 흔히 볼 수 있는 집합상가의 공실율도 10.2%로 계속 증가하고 있다. 이 역시 일시적인 위기가 아닌 구조적인 변화라고들 평가하고 있다. 도시 계획가들이나 지역정치인들은 이제 기존의 상업용 공간을 재편성해야 하는 상황에 놓여 있으며, 지역 상권을 다시 활성화 시키려는데 온통 관심을 쏟고 있다.리테일 상권 회복을 위한 주요국의 시도와 효과세금감면 및 규제완화 빈 상가 문제를 해결하기 위해 여러 국가와 도시에서는 다양한 정책을 시도하고 있다. 영국은 비즈니스 레이트(Business Rates) 제도를 통해 공실 상태의 상업용 건물에 대해 첫 3개월 간 세금 면제를 제공하고, 그 이후에는 공실세를 부과해 소유주가 상가를 장기간 방치하지 않도록 하고 있다. 미국은 공실 상가가 새로운 용도로 변경하고자 할 때 규제를 완화해주고 있다.재생 프로젝트 및 도시 재개발을 통한 용도 전환, 하이브리드 공간 창출 공실 상가와 주변 지역을 대상으로 도시 재생 프로젝트를 시행해 지역상권을 살리려는 경우도 있다. 우리나라의 재래시장 활성화 정책과 유사한데 공공시설(주차장 등)에 투자하고, 창업자들에게 재정적 지원을 하면서 빈 공간을 새로운 용도로 계속 채워나가는 것이다. 미국 샌프란시스코나 시카고에서는 공실 상가를 활용해 공공 공간, 녹지와의 연계를 통해 상업 지역을 문화 및 커뮤니티 공간으로 전환하면서 상권 회복을 시도하고 있다. 워싱턴 D.C.는 공실 상가를 공공 주택으로 전환하거나 비영리 단체의 사무실 공간으로 제공하는 프로그램을 시행하기도 하는데 용도를 전환하는 이런 패턴은 다른 국가, 도시에서도 공통된 현상이다. 복합개발을 통해 상가와 주거 공간을 결합하면서 유동인구를 다시 증가시키려는 것이다.디지털 및 물류 허브로 전환 아마존과 같은 대형 전자상거래 기업들은 공실 상가를 물류센터로 전환하기도 한다. 상업 지구 내 상가들이 온라인 쇼핑의 물류 허브 역할을 하면서 새로운 용도로 활용되는 사례이다. 빈 상가에 팝업 스토어나 임시 상점을 유치하면서 공간의 임대기간을 유연화, 세분화하는 시도도 있다. 공간의 용도를 임시 또는 단기로 전환함으로써 용도변경을 시도하는 것인데 경직된 용도지역제도에 숨통을 틔워주면서도 무분별한 난개발은 방지할 수 있다는 장점이 있다. 한국에서도 빈 상가 문제를 해결하기 위해 노력하고 있지만 역부족이다. 분양방식으로 판매된 대형 상가들은 다양한 개인소유자들로 구성돼 있어 협력하기 어려운 구조적인 문제도 있다. 그러나 이대로 있을 수는 없다. 부동산 시장의 위기는 주택보다 상업용 부동산이 더 심각하다. 이러다가 도시의 상가는 사라지고 텅빈 빌딩만 남을지도 모른다.

지난달부터 KB부동산의 빌라시세서비스가 중단되면서 해당 시세의 확인이 가능한 부동산시세 자동평가서비스 '하우스머치'가 주목 받고 있다. 빌라와 오피스텔 등의 주거 시설은 청년과 서민들의 수요가 많은 분야인데다, 하우스머치가 담보대출을 산정하는 금융권에서도 가장 많이 활용하는 서비스로 꼽히면서다.‘하우스머치’는 부동산 빅데이터를 활용해 주택가격을 자동으로 산정해주는 솔루션이다. 프롭테크 스타트업 ‘공감랩’이 개발한 해당 서비스는 공간정보, 거래정보 등 중요 정보들을 결합하고, 이를 토대로 인공지능 알고리즘이 시세를 추정하며, 해당시세의 신뢰등급을 산정하는 게 특징이다. 그 동안 하우스머치는 기술력을 인정 받아 KB부동산과의 협업을 진행하면서, 이번 KB의 자체서비스 기획을 위한 서비스 중단 이전까지 전국 280만호의 연립다세대 시세를 제공해 왔다.그동안 나홀로 아파트와 빌라는 대단지 아파트와 달리 내부구조와 면적, 노후도 등의 여건이 제 각각인 탓에 가격이 천차만별이라 정확한 시세파악에 어려움을 겪었다. 이에 공인중개사가 제시한 가격에만 전적으로 의존해 왔으며,가격정보의 비대칭으로 인하여 지난해 초부터 전세사기가 기승을 부린 배경으로 꼽히기도 한다. 청년과 서민의 수요가 많은 나홀로 아파트·빌라 등 400만호는 사실상 ‘시세깜깜이’ 상태였던 것이다.하우스머치는 자동으로 신뢰도 높은 시세파악이 가능해 집주인들과 임차인들의 신뢰를 돈독하게 만들고 이러한 고충을 해소할 수 있는 선도적인 대안으로 평가 받고 있다. 하우스머치는 인공지능(AI) 기반 AVM(Automated Valuation Model) 기술을 토대로 산정된 시세 서비스로, 2015년 빌라(연립·다세대)를 시작으로 산정대상을 오피스텔과 나홀로 아파트·지식산업센터, 집합상가, 토지, 건물 등까지 영역을 넓혀가고 있다. 또한 AVM 기술이 가진 정확성을 인정받아 현재 신한·우리·농협·제일·카카오뱅크 등 다수의 시중은행에서 하우스머치가 제공하는 시세를 담보가치 산정 시 활용하고 있으며, SGI서울보증에서는 전세보증 등에 활용하고 있다. 특히 하우스머치에서는 빌라시세 뿐만 아니라, 종전 KB부동산 플랫폼에서는 확인할 수 없는 신뢰등급도 확인 가능한 게 특징이다. 신뢰등급은 해당 시세가 얼마나 정확한지를 지표화 한 것이다. 시중은행들이 일정 신뢰등급 이상인 물건의 담보대출 산정과정에 직접 사용할 정도로 활용도가 높다. 실제 하우스머치 서비스를 활용하면 담보가치로 활용되는 시세를 직접 확인할 수 있어, 대출을 끼고 매매하고자 하는 구매자들에게 높은 인기를 끌고 있다.이외에도 하우스머치는 신뢰도를 유지하면서도 방대한 데이터 커버리지를 보유하고 있는 것이 강점으로 꼽힌다. 주택의 지역, 유형을 가리지않고 전국의 모든 아파트, 연립다세대, 오피스텔, 지식산업센터, 집합상가, 토지, 건물까지 AI시세를 산정하며, 1금융권에서 가장 많은 시중은행이 현재 이 서비스를 이용하고 있다.공감랩 맹준영 대표는 “하우스머치를 통해 빌라도 아파트처럼 시세조회가 편리해질수록 보증보험 가입이 손쉬워지면서 서민들의 주거안정에 크게 기여할 것”이라며 “앞으로도 최고 수준의 정확도와 접근성 높은 차별화된 서비스를 제공해 이용자들의 편의성을 높이겠다”고 말했다.

서울에서 직장생활을 하는 A씨는 중고거래 플랫폼 당근에서 전셋집을 구했다. 강서구에서 보증금 2억원 수준의 투룸 빌라를 찾아 ‘직거래’한 결과 중개수수료 60만원을 아낄 수 있었다고 했다. 그는 “포털 부동산 사이트에서 매물을 보고 부동산(공인중개사무소)에 가면 특별히 하는 일 없이 계약서만 작성해 주는데, 수수료를 수십만원이나 내야 하는 게 아까웠다”며 “다음에도 직거래를 이용할 예정”이라고 말했다.A씨 사례처럼 공인중개사를 통하는 대신 집을 직접 거래하는 사례가 늘고 있다. 국토부에 따르면 지난해 부동산 거래 건수(42만6445건) 가운데 직거래 비중은 11.5%(4만8998건)으로 집계됐다. 10건 중 1건은 공인중개사를 거치지 않고 계약이 이뤄졌다는 뜻이다. 당근에서도 상가 전월세부터 원룸과 오피스텔·아파트 매매까지 다양한 매물을 지역별로 손쉽게 찾아볼 수 있다.가족‧지인 거래 등 부동산 시장에서 직거래 방식을 선호하는 이유는 다양하지만, 가장 큰 배경으로는 중개수수료를 아낄 수 있기 때문이라고 부동산 업계 관계자는 설명한다. 공인중개사를 통할 경우 적게는 수 십 만원에서 많게는 수천만 원까지 지급해야 하는 중개수수료를 내지 않아도 되기 때문이다.공인중개사법 시행규칙에 따르면 주택의 매매‧교환 시 공인중개사에게 지급해야 할 중개수수료 ‘상한요율’은 0.4~0.7% 수준이다. 5000만원 미만 매물을 거래할 경우 0.6%(한도액 25만원), 5000만원~2억원 미만 0.5%(한도액 80만원), 2억원~9억원 미만 0.4%, 9억원~12억원 미만 0.5%, 12억원~15억원 미만 0.6%, 15억원 이상 0.7%에 해당한다. 실제 당근에 직거래 매매 물건으로 올라온 서울 서초구의 한 아파트(60억원)를 보면 직거래로 아낄 수 있는 비용이 최대 4620만원이라는 설명이 붙어있다. 법정 최대 중개수수료 4200만원에 부가가치세(10%) 420만원을 더한 금액이다.임대차 거래 시 상한수수료율은 5000만원 미만 0.5%(20만원), 5000만원~1억원 미만 0.4%(30만원), 1억원~6억원 미만 0.3%, 6억원~12억원 미만 0.4%, 12억원~15억원 미만 0.5%, 15억원 이상 0.6% 수준이다. 만약 전세 보증금 5억원 수준의 집을 계약할 경우 수수료를 최대로 책정하면 임대인과 임차인이 지불할 금액은 각각 150만원에 달한다. 공인중개사는 계약 한건으로 300만원을 버는 셈이다.문제는 일부 공인중개사들이 ‘상한요율’을 부동산 거래자들에게 제대로 설명하지 않고 고정된 가격인 것처럼 받고 있다는 뜻이다. 중개수수료는 거래금액과 상한요율을 곱한 가격 이내에서 공인중개사와 중개 의뢰인과 협의해 결정해야 하지만, 이런 설명조차 듣지 못하는 사람이 많다는 뜻이다.서울 서대문구에서 보증금 2억5000만원 수준의 빌라 전세를 구했다는 B씨는 “계약을 체결할 때 공인중개사가 ‘중개수수료는 법정 한도인 0.3%로 한다’며 어물쩍 넘어갔다”고 말했다. 그는 “현금으로 계산하면 부과세를 안 내도 된다는 말에 75만원을 계좌이체로 보냈는데, 수수료율을 협의할 수 있다는 사실을 늦게 알았다”고 했다.하지만 이런 사실을 알았더라도 제대로 협의하지 못하는 사례도 많다. 서울 영등포구에서 부동산 임대 사업을 하는 C씨는 “임대사업자와는 달리 개인의 경우 부동산 거래를 하는 일이 많지 않아 공인중개사가 ‘이렇게 하는 게 맞다’고 하고 우기면 대부분 넘어간다”고 말했다. 그는 “공인중개사가 중간에서 할 일이 적은 단순한 거래도 많은데, 수수료율이 과하다고 분명하게 이야기해야 조정할 수 있다”고 말했다. “공인중개사 역할 적지 않다”…폐‧휴업 증가부동산 거래에서 공인중개사의 역할이 적지 않다는 의견도 있다. 물건을 분석하고 이를 근거로 임대인과 임차인 사이에서 가격을 협의하는 일 등이 공인중개사의 몫이라는 것이다. 부동산 관련 법률과 세무 분석‧담보 등 변동 사항 확인 등 여러 과정을 신경 써야 하는 측면도 있다.서울 서대문구의 한 공인중개사는 “몇몇 위법 행위를 저지른 공인중개사들과 중개 수수료 때문에 성실하게 일하는 공인중개사들이 악인처럼 매도당하는 것을 보면 안타깝다”고 말했다. 그는 “계약 한 건을 성사하기 위해 수십 명에게 집을 보여주고 설명 한다. 한 달에 한 건도 계약을 맺지 못하는 일이 있는데, 중개사고가 터지면 과태료와 소송 부담도 져야 한다”며 “수수료는 이런 상황을 종합적으로 고려해 책정하는 것”이라고 했다. 또 “공인중개사가 10만명이 넘는 상황에서 서로 경쟁하고, 수수료율은 점차 낮아지는 상황을 감안해야 한다”고 덧붙였다.국내 공인중개사 업계는 정체기를 맞고 있다. 개업 공인중개사 수는 2022년 6월 11만8952명으로 정점을 찍은 뒤 점차 감소하고 있다. 한국공인중개사협회에 따르면 8월 말 기준 전국의 개업 공인중개사 수는 11만3142명으로 한 달 전보다 307명 줄어든 것으로 나타났다. 8월 한 달간 새로 개업한 공인중개사는 753명이었지만, 폐업(961건)‧휴업(94건)한 공인중개사는 1055명에 달했다. 2022년 8월 중개사무소 휴·폐업 건수가 신규 개업 건수를 넘어선 이후 2023년 1월을 제외하고 18개월째 감소세가 이어지고 있다.

자본주의 핵심 중 하나는 긍정적인 채무 그리고 우량한 담보물건을 효율적으로 획득하는 것이다. 피땀 흘려 번 돈(근로소득)도 중요하지만, 더 중요한 것은 돈이 나를 위해 일해주는 시스템(자본소득)을 만드는 것이다. 전자의 소득종류만으로는 120세까지 평온히 살아갈 수 없는 지금의 경제상황에서 우리는 어떠한 혜안으로 자본주의 대한민국을 맞이해야 좋을지 활용 방법을 탐구해보자.자본주의 시스템 효율적으로 다뤄야요즘 들어 각종 매체에서 총부채원리금상환비율(DSR)을 자주 다룬다. 그 덕분에 일반인들도 대출과 DSR에 대한 이해도가 높다. 규제에 대한 학습이 하나둘씩 이뤄진다는 의미다. 여기에서 한 발자국 더 나아가, DSR 이외의 수많은 규제로부터 자유로운 경매사건을 분별하고 이를 활용하는 부분까지 알아야 자본소득 또는 사업소득을 남들보다 효율적이고 빠르게 달성할 수 있다.근린상가는 DSR의 규제에서 벗어날 수 있는 것들 중 하나이다. 규제에서 자유로울 수 있다는 점을 이해해야 한다. 최초 법사가(경매 감정가) 대비 많이 유찰됐다는 점을 활용하여 자본주의 시스템을 효율적으로 다룰 수 있다. 위 사건번호들은 모두 다 1층 상가이며, 초역세권에 위치에 있는 사건번호도 있다. 유찰이 많이 된 것들은 다 이유가 있다. 법적인 문제가 있을 수도 있고, 코로나의 영향으로 상권 자체가 파괴된 경우일 수도 있다. 그럼에도 불구하고 이 또한 기회로 승화시킬 수 있음을 알아야 한다.중요한 것은 법원감정가와 시세는 다르다는 점이고, 더 중요한 것은 우리나라에 있는 수많은 은행 중에서 대출에 긍정적인 곳은 최초법사가에 준하여 탁상감정을 해줄 수 있다는 점이다. 이 말이 어떤 의미인지 아래 문단부터 차근차근 풀어보겠다. 상가 입찰 때 A안부터 D안까지 고려해야매매사업자들이 법원경매를 하는 주된 이유는 시세보다 낮게 낙찰 받고 시세와 낙찰가 사이 어딘가의 금액으로 되팔기 위함이다. 임대사업자들은 월이자보다 더 높은 월세를 세팅하고 효율적인 자본소득을 얻기 위하여 법원경매를 한다. A안 ‘월세’를 맞추는 것, B안 ‘매도’를 하는 것을 풀어서 설명한 것이다. 지금과 같은 우리나라 경제 상황에서 일반적인 상가들은 A안과 B안 모두 쉽지 않다. 10억원의 일반적인 상가를 10억원에 매입하니 당연히 쉽지 않은 것이다. 매입가격이 10억 원이면 금융권이 대출을 70% 해줬을 것이니, 매월 은행이자가 대략 300만원 정도 발생한다. A안 월세를 맞추려면 최소 300만원 이상 지불할 의사와 버틸 용기가 있는 임차인을 찾아야 한다. 그러나 그런 임차인을 찾기란 쉽지 않다. B안 매도를 하려면 월세가 뒷받침돼야 하는데, A안이 쉽지 않으니 B안을 하려고 해도 급매가 아닌 이상 매각하기가 어렵다. 상가를 담보로 한 선순위 근저당 원금이 7억원이니 10억원에 매입한 상가를 최소 7억원으로 급매하는 소유자들이 나오고 있는 추세다. 공실이니 은행에 매월 납입하는 이자를 버틸 재간이 없기에 울며 겨자먹기로 대출을 떨어버리는 것이다.법원경매로 취득한 상가는 위와 다른 양상을 가질까? 아니다. A안과 B안 모두 쉽지 않은 상태이다. 그렇게 대문에 C안과 D안까지 살펴보아야 한다. 유의미한 출구전략을 설정하라는 의미이다. C안은 금융권의 후순위 대출을 받는 것으로써 실제 사건번호를 보면서 이야기해보자. 2023 타경 61726을 보면 감정가는 9억9500만원인데 비하여 현재 최저가는 1억6723만원이다. 만약 이 사건번호에 따른 상가를 2억원에 낙찰 받았다고 가정해보자. 경락잔금대출은 2억원의 80%가 나올 것이고 이에 대한 월 이자는 5% 금리를 적용하면 대략 67만원이 나온다. 부동산 히스토리 역산할 줄 알아야약 10억원의 최초 법사가를 가지는 초역세권의 1층 상가를 2억원에 낙찰 받고, 월이자 67만원을 낼 재간이 있다면 유의미한 소유권 이전이 된다는 의미이다. 그러나 소유권 이전만이 능사가 아니기에 여기서 더 자본주의를 활용해보자. 본 사건의 등기부등본을 보면 아래와 같다.불과 2년 전에 농협이라는 금융기관에서 채권최고액 120%로 922,800,000원을 설정해준 담보가치가 우량한 물건이라는 점이 괄목할만한 점이다. 은행은 이자를 원한다. 이자는 대출을 해줌으로써 발생한다. 그렇다면, 담보가치가 우량한 물건을 헐값에 낙찰 받은 최고가매수신고인은 소유권 이전 등기를 통하여 선순위 근저당을 등기부등본에 공시한 뒤에 동일한 은행과 협업하여 후순위 근저당을 일으킬 수 있을지 생각해보자. 본 사건에 한하여 답은 이미 2년 전, 정확히 말하면 2022년 5월 2일부터 정해져 있었다. 결론적으로 가능하다.물론, 위 프로세스를 실행하려면 은행에서 원하는 사업자 코드번호로 국세청에 등록이 되어 있어야 하고, 일정 수준 이상의 사업소득이 있어야 한다. 세금계산서를 발행해줄 수 있는 상대방이 있어야 원활하게 이 절차를 활용할 수 있다.위 사건번호 물건을 낙찰 받았다는 가정으로 시뮬레이션을 해보자. 새로운 소유자 갑은 선순위 근저당을 기표일에 설정해 놓았다. 약 6개월에서 1년 정도의 시간이 흐른 뒤 갑은 선순위 근저당을 설정한 금융권 대부계로 방문하여 후순위 근저당을 설정하고자 한다. 설정하는 이유는 본인이 하는 사업(임대업 또는 매매업 등)의 디벨롭을 위함이다. 이에 금융권에서는 후순위 근저당을 잡아주면서 대출금을 송금 받을 상대방 사업자 계좌와 계약서 그리고 타당한 견적서(또는 세금계산서)를 요구한다. 이 모든 조건들이 합치되면 은행의 대출이 실행된다. 이것이 C안이다.C안을 유기적으로 활용하려면 사업가 그리고 자본가의 입장에서 생각해야 한다. 익숙하지 않다는 이유만으로 시도조차 하지 않는다면 평생 범인과 같은 삶을 살 수밖에 없다. 우리가 자본주의 체제 속에서 살아가고 있는 것에 반하여, 대다수의 사람들은 자본주의에 부합하지 않는 가치관과 움직임을 보인다. 월급을 목적으로 보는 것이 아니라 자본소득을 만드는 마중물의 수단으로써 인지하는 것이 이를 위한 첫 번째 발걸음이 될 것이다.D안은 낙찰 받은 상가에 본인의 사업을 입히는 것이다. 사업하는 대다수의 사람들이 망하는 근본적인 이유는 수익분기점을 넘지 못해서다. 매출이 크게 오를 수 없는 입장에서 수익분기점을 빠르게 넘기려면 고정지출을 최소화해야 한다. 고정지출에는 여러 가지가 있을 수 있는데 큰 부분 중 하나가 바로 매월 납입하는 임대료다. 사업에 대한 구조적 이해도 높여야앞서 말했듯 임대인들은 은행 이자를 버터야 하니 은행이자보다는 높게 임대료를 책정해야 할 것이고. 임차인들은 수익분기점을 효율적으로 넘겨야 하니 임대료를 낮게 설정하거나 매출을 높여야 할 것이다. 높은 매출을 위한다면 남들보다 탁월한 사업수완이나 아이템이 있어야 하는데 이 또한 어려운 실정이다. 이 부분들의 불일치가 극명하기에 상가의 공실률이 최고치를 찍고 있으며, 특히 1층 상가는 월이자가 상대적으로 높기에 더욱 그러하다.하지만 본인이 저렴하게 낙찰 받은 상가에서 본인이 직접 사업을 하면서 C안을 적절히 활용한다면 이야기가 달라진다. 월세보증금 대신 입찰보증금을 넣고, 임대인에게 납입하는 월세 대신 대출해준 은행에 월이자를 납입한다. 훨씬 더 적은 돈을 매월 납입하면서도 평가절하된 상가의 소유권을 가지고 있는 상황이 되었다.본인 사업을 넣는 D안과 후순위 대출을 받는 C안을 적절히 활용하면 자기자본을 최소화 하면서 수익을 효율적으로 발생시키는 모델을 만들 수 있다. 경매가 아닌 일반 부동산 시장에서 시작하는 사람들보다 훨씬 효율적인 자본구조로 접근하는 것이지만, 사업에 대한 이해도와 혜안이 있어야 성공으로 이끌 수 있다.이제 이론과 실제를 다 들었으니 완료된 사례를 보면서 학습을 해보자. 사건번호 2022 타경 396을 보면 서울 교대역 8번 출구 바로 앞 초역세권 물건임을 확인할 수 있다. 사건번호는 1개인데 물건번호가 3개이다. 한 명의 소유자가 3개의 구분상가를 가지고 있던 케이스이다. 실제로 임장을 가보면 이론과 실제가 다름을 볼 수 있는데 이 경우도 마찬가지다. 3개의 호수가 아니라 1개의 큰 50평의 공유오피스로 쓰고 있었던 곳이었다. 더 일반적이지 않았던 점은 전용부분과 공용부분(복도 등)의 경계 없이 층 하나를 통으로 뚫어놓고 사용하고 있었다는 점이다. 대출이 가능할지에 대한 여부가 불분명하거나 선순위 명목의 말소기준권리 내역들이 있는 등의 이러한 독특하고 일반적이지 않은 부분들이 단독입찰을 만드는 계기가 된다. 앞서 말했듯 A안 월세와 B안 매도는 요즘 같은 시기에 잘 이뤄지지 않는다. C안과 D안을 적절히 사용하여 최소비용으로 최고효율을 이끌어내는 자본소득 및 사업소득을 이뤄야 한다. 본 물건은 결과적으로 단독입찰 등으로써 거의 최저가에 낙찰 받고, 이후 대출을 최대화하여 은행에 월 납입하는 이자가 불과 100만원대밖에 되지 않는 효율적인 이자 고정비용을 세팅했다. 그리고 본 장소에 공간대여업 등을 입혀 월 벌어들이는 매출이 은행이자의 무려 수십~수백 배에 달한다. 본 사례가 바로 필자의 서울 강남지점 사무실이다. 강남구 서초구의 초역세권 입지를 자랑하는 상업지역을 단독입찰로 저렴하게 낙찰 받고 대출의 극대화를 이룸으로써 자기자본을 최소화한다. 이것만으로도 획기적인 데 디벨롭을 이뤄 개화시킨 사례가 됐다. 국제통화기금(IMF) 사태·글로벌 금융위기 리만브라더스 사태·코로나19 등을 대다수가 위기라고 인식한다. 하지만 부의 이동이 가장 확실하게 많이 이루어지는 시국은 위기가 아니다. 필자는 이 시국들을 위기가 아닌 기회로 인지한다. 아무것도 하지 않는 상태가 더 위태로운 상태임을 인지해야 한다. 노동소득도 반드시 있어야 할 요소이지만, 사업소득과 자본소득이 앞에서 이끌어주는 실루엣을 만들어야 120세 시대에서 보다 윤택한 경제활동인구로서 살아갈 수 있다. 전 세계 어디서든 부의 이전은 이루어진다. 부의 이전을 이룬 사람들의 습관과 사고과정을 익히고 실천해야 그들처럼 될 수 있다. 그것을 위한 여러 덕목 중 하나가 위기 속의 기회를 보는 눈 그리고 틀에 박히지 않은 유연한 사고과정이다. 유연한 사고과정에 대한 절실한 이해가 뒷받침되어야 자본주의 체제의 오너가 될 수 있다. 한정훈 보훈디벨롭 대표는_고려대학교 경영학사, 법행정학사 전공으로 현재 고려대학교 경제인회 상임이사, 대한민국 ROTC 중앙회 부회장(해병대 장교 예비역 대위)을 맡고 있다. 유튜브 '경매의 정석'을 운영하며, 전 세계 사람들이 미국 법원경매에 참여할 수 있는 플랫폼 제작 프로젝트를 진행하고 있다.

법원경매 전문기업 보훈디벨롭의 한정훈 대표가 ‘경매의 정석’이라는 연재를 시작한다. 한 대표는 일반인이 경매에 참여할 때 꼭 알아둬야 할 상식을 전달하고, 경매에서 어려운 문제에 대한 솔루션을 제공한다. 명도·대출·미납관리비 등의 경매에서 겪는 주요 이슈와 이에 대한 해결 방법을 총 9회에 걸쳐 연재한다. <편집자 주> 권리분석을 잘해서 이상 없이 낙찰을 받았다. 낙찰자 영수증을 들고 금융권에 상담을 해보니 대출이 70~80%는커녕 가계대출로 총부채원리금상환비율(DSR)∙소액임차보증즘 공제 등으로 인하여 원하는 만큼 나오지 않는다고 한다. 이럴 때는 어떻게 해야 할까?아래의 내용은 주택 낙찰에 대한 경우를 중점적으로 보는 것이며, 주택을 제외한 근린시설∙근린상가∙ 공장∙토지 등은 낙찰가의 80%를 어렵지 않게 받을 수 있다. 법원경매의 경우, 최고가 매수 신고인(낙찰자)이 나타났다면 낙찰 이후 45일 이내에 매각대금을 납부해야 한다. 그렇지 않으면 미납되어 입찰보증금을 몰수당할 수 있다. 매각대금을 납부할 때 경우에 따라 100% 자기자본으로 납부하기도 한다. 하지만 대부분의 경우 경락잔금대출이라는 금융권의 프로세스를 활용하여 레버리지를 극대화해 효율적인 자본구조를 달성한다. 흔히 낙찰가의 80% 또는 감정가의 70% 중 낮은 금액을 대출받을 수 있다고 한다. 그러나 그렇지 않은 경우를 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 이 문제를 정확히 간파하려면 자본주의를 명확하게 이해해야 한다. 대한민국헌법 제119조 1항은 ‘대한민국의 경제질서는 개인과 기업의 경제상의 자유와 창의를 존중함을 기본으로 한다’고 했다. 2항은 ‘국가는 균형있는 국민경제의 성장 및 안정과 적정한 소득의 분배를 유지하고, 시장의 지배와 경제력의 남용을 방지하며, 경제주체간의 조화를 통한 경제의 민주화를 위하여 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다’라고 명시했다. 쉽게 설명하자면, 한국 경제는 기본적으로 개인과 기업이 알아서 하라는 의미이다. 다만 2항에서 조화와 경제의 민주화를 유지하고자 국가가 규제와 조정을 할 수 있을 뿐이다. 그럼 여기에서 우리에게 경락잔금대출을 해주는 금융권은 어떻게 이러한 자본주의를 활용하고 있는 것일지 생각해보자.은행은 예·적금을 받아서 낮은 이자율을 책정하여 그에 따른 이자를 준다. 그렇게 은행에 모인 돈들은 상대적으로 높은 이자율로 기업대출이라는 명목으로 기업들에게 이동하게 된다. 물론 개인들에게도 개인대출 및 개인신용대출이라는 이름으로 돈이 이동하기도 한다. 그러나 최근에 영끌쪽∙빚투 등 가계대출에 대한 이슈가 많아지면서 국가에서는 대한민국헌법 제119조 2항에 따라 DSR∙스트레스DSR 등의 대출제한을 두고 있다.우리가 부동산을 잘 낙찰 받았는데 대출을 원하는 만큼 받을 수 없다는 이유가 위의 대출제한들 때문이다. 그러면 바꾸어 접근하여, 각종 규제를 받지 않는 입장으로 대출을 일으키면 되는 것 아닌가? 물론 그 조건은 개인이 처한 상황에 따라서 까다로울 수도 있고 아주 간단하게 해결될 수도 있다. 즉 개별차가 심하다. 그러한 상황을 낙찰 전에 정확히 진단하고 파악해야만 성공적인 첫 낙찰 그리고 원활한 소유권이전등기를 할 수 있다. 모기지신용보험∙모기지신용보증을 이해해야 낙찰가의 80% 또는 감정가의 70% 대출이 무난하게 나올 줄 알았는데 갑자기 5500만원이 덜 나와서 또는 4800만원이 덜 나와서 후순위 고금리대출을 받거나 신용점수가 많이 하락하는 현금서비스 등을 받아서 끼워 맞추는 경우가 많다. 그렇게 하지 않아도 되는 경우가 다반사인데 방법을 모르기 때문에 혹은 맞는 조건을 찾지 못했기 때문에 법원 경매 초보자들은 전전긍긍한다.일반적으로 (담보주택 평가액 × LTV) - 선순위채권 – ‘소액임차보증금’의 산출을 통하여 주택에 대한 담보대출이 이뤄진다. 위 표에서 각 숫자들이 바로 지역별 그 시대의 소액임차보증금인데, 금융권에서는 이를 차감하여 대출을 해준다. 금융권에서 저 금액을 차감하는 이유는 국가에서 저 금액만큼은 낙찰대금에서 무슨 일이 있어도 임차인들에게 선배당 해주고 남은 매각대금이 있다면 채권순위별로 배당하기 때문이다. 그러면 낙찰가의 80%는 쉽게 대출이 가능하다는 경락잔금대출 구조는 허구인가? 그렇지 않다. 여기서 모기지신용보험(MCI)∙모기지신용보증(MCG)의 개념을 이해해야 한다. 이 보험∙보증서들은 해당 조건만 충족한다면 대출금액에서 소액임차보증금을 차감하지 않게 해준다. 발급주체는 각기 다른데 MCI는 SG서울보증보험, MCG는 주택금융공사이다. 공통점은 소액임차보증금 범위를 커버한다는 것이고 보증한도가 MCI는 보증 가입 금액 내이고, MCG는 보증한도가 1억원 이하라는 차이점이 있다. 또한 MCI의 보증 개수는 인당 2개이고, MCG는 세대당 2개라는 등의 차이점이 있다. 만약 서울에 있는 아파트를 3억원에 낙찰 받았고, 중위소득자라는 가정하에 주택담보대출비율(LTV) 50%를 적용하여 경락잔금대출을 받으려고 한다. 모기지신용을 모른다면 결과적으로 대출금액이 최종 1억원밖에 나오지 않는다. 그러나 MCI∙MCG의 개념을 이해하고 활용할 줄 아는 낙찰자라면 LTV 50%를 적용한 금액인 1억5000만원을 레버리지로 활용할 수 있을 것이고 결과적으로 소유권이전등기를 예상대로 원활히 마칠 수 있다. 사업자 대출에 대한 이해일정한 시기별로 은행이 선호하는 사업자코드에 대한 지침이 바뀐다. 반기별 또는 분기별로 바뀌는 경우도 있고 팬데믹을 기점으로 바뀌는 경우도 있다. 코로나가 한창인 시기에는 전자상거래소매업(525101), 코로나가 있기 전에는 상품종합도소매(519910)가 은행에서 잘 받아주던 사업자코드였다. 지금은 포스트 코로나이기에 그리고 국가규제가 어느 정도 완화되는 분야들이 있기에 매매사업자도 잘 받아주고 있다.위 사례에서 LTV 50%가 최선이라고 알고 접근을 했는데, 사업자 대출을 명확히 이해하고 잘 활용한다면 낙찰가의 80%까지 원활히 받을 수 있다. 시기별 및 조건별로 다르지만 현재 기준으로 원활한 근로소득 및 사업소득이 있는 낙찰자라는 가정하에 본다면 위에 낙찰 받은 아파트의 경락잔금대출은 기존에 우리가 알던 1억5000천만원이 아니라 KB시세 조건에 따라 최대 2억4천만원까지 승인이 날 수 있다.DSR 등 규제가 있어 대출이 어렵다는 것도 맞는 말이고, 부동산 매매사업자로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받지 않을 수 있다는 말도 맞는 말이다. 같은 물건을 낙찰받더라도 누구는 매각대금 납부를 매우 어렵게 하는 반면 사업자 대출에 대한 이해도가 높은 오너들은 국가의 규제사항을 완벽히 이해하고 이를 파훼한다. 다만, 매매사업자를 활용함에 있어 사업자의 소득금액증명 등을 진실된 경영으로 운용해야 한다. 투기과열지구 이해하는 게 중요 투기과열지구는 대출의 규제가 있다. 정부 공시사이트에 들어가보면 국가 정책의 방향성 등을 볼 수 있다. 예를 들어 기획재정부의 경우 위와 같이 투기과역지구에 대한 정보를 제공하며 이를 활용하여 경락잔금대출에 대한 금융권의 행보를 이해할 수 있다.앞서 설명한 MCI, MCG, 사업자 대출을 알고 있더라도 낙찰된 부동산의 소재지가 투기과열지구에 포함되어 있는가 아닌가에 따라 레버리지 자체가 달라질 수 있기에 조심해야 한다. 비규제지구에 있는 주택을 낙찰 받았다면 낙찰가의 최대 80%를 받을 수 있다. 이와는 다르게 투기과열지구는 국가의 규제를 심하게 받고 있는 지역이기 때문에 개인의 상황과 조건에 따라 맞춤 분석을 해야만 한다. 법원경매를 전문으로 하는 곳에서 종합적으로 상담 받는 것을 권고한다.위 내용을 종합적으로 이해하고 개별적인 조건과 상황을 고려하면서 법원경매를 시도한다면 지피지기백전불태가 될 것이고, 자본주의 대한민국에서 자본가의 삶을 보다 평화롭게 시작할 수 있을 것이다. 국가의 규제와 시대적인 변화는 언제나 불쑥 찾아올 수 있기 때문에 항상 정부 및 금융권과 밀접한 관계를 맺고 있어야 한다. 이 또한 정보력의 차이를 낳을 것이며, 정보가 곧 돈이 되는 자본주의 틈바구니에서 범인(凡人)이 아닌 상위 1% 자본가 되는 중요한 한 끗 차이가 될 것이다. 한정훈 보훈디벨롭 대표는_고려대학교 경영학사, 법행정학사 전공으로 현재 고려대학교 경제인회 상임이사, 대한민국 ROTC 중앙회 부회장(해병대 장교 예비역 대위)을 맡고 있다. 유튜브 '경매의 정석'을 운영하며, 전 세계 사람들이 미국 법원경매에 참여할 수 있는 플랫폼 제작 프로젝트를 진행하고 있다.

부동산 시장에서 입점 건물의 가치를 상승시키고 집객 효과를 검증받은 임차인 혹은 브랜드를 키 테넌트(Key tenant), 앵커 테넌트(Anchor tenant)라고 한다.공실 운영의 여러 리스크를 안고 있는 건물주, 상가주, 건설사, 시행사는 꼬마빌딩, 신축건물, 대형 상업시설 등에 공실을 소유하며 장기화되는 공실 미분양과 임차 수익에 대한 불안정성으로 인하여 직접 키 테넌트(Key tenant), 앵커 테넌트(Anchor tenant)를 유치하여 공실 운영 수익을 거두고자 하는 경향이 뚜렷해지고 있다. 이 같은 측면에서 국내 독서실·스터디카페 1위 브랜드 ‘작심’이 공실 해결책으로 공실 소유자들로부터 큰 호응을 얻으며 부동산의 수익성과 가치를 높이는 데 기여할 수 있는 ‘우량 브랜드’로서 전국적으로 높은 신규 출점률을 기록하고 있다. ‘작심’은 낡은 꼬마빌딩, 상대적으로 메인 상권과 거리가 먼 곳에 입점하면서도 독보적인 브랜드 이미지와 지점의 ‘대형화’와 ‘프리미엄화’에 기반한 출점 전략으로 높은 선호도를 보이고 있으며, 업계 대표 브랜드로서 인지도를 확보하여 안정적인 수요층을 유지할 수 있어 위와 같은 공실 운영 트렌드에서 돋보이는 브랜드로 자리매김하고 있다. 브랜드 관계자는 “가치가 떨어지거나 저평가되고 있는 부동산에 유명 브랜드 입점과 ‘건물 코스메틱’, ‘리노베이션’ 기법 등을 통한 ‘부동산 밸류업’에 있어 ‘작심’은 환영받는 핵심 테넌트(tenant)”라며 “경제 불황에도 입지를 공고히하며 공실 투자자들의 지지를 받고 있다.”고 전했다.한편, ‘작심’은 건물주, 상가주의 ‘1인 다점포’ 출점 사례를 다수 보유하고 있는 브랜드로 평가되고 있다.

법원경매 전문기업 보훈디벨롭의 한정훈 대표가 ‘경매의 정석’이라는 연재를 시작한다. 한 대표는 일반인이 경매에 참여할 때 꼭 알아야 할 상식을 전달하고, 경매에서 어려운 문제에 대한 솔루션을 제공한다. 명도·대출·미납관리비 등의 경매에서 겪는 주요 이슈와 이에 대한 해결 방법을 총 9회에 걸쳐 연재한다. <편집자 주> 전세 사기가 기승을 부리는 요즘, 어떤 방법을 통해 의식’주’를 대비해야 하는지 주목해야 하는 때다. ‘의식주’는 우리가 살아가는 사회에 있어서 필수적인 요소이며, 의무교육에서도 이를 집중적으로 다룬다. 그런데 우리는 왜 ‘주’의 기본 중의 기본인 등기부등본을 전혀 볼 줄 모르고 표제부·갑구·을구조차 어떤 의미인지 몰라서 전세사기를 눈 뜨고 코 베이는 식으로 당해야만 하는지 깊이 생각해 봐야 한다. 냉정하게 이야기하자면, '주'에 대한 실질적인 교육을 받지 못하고 있기에 그렇다고 볼 수 있다. 그러한 교육을 못 받았기 때문에 법원경매 사건의 전세사기 임차인이 바로 ‘점유자가 협조적이지 않아서 골머리를 앓는 경매사건’의 주인공이 되는 것이다.필자의 지인 중에 전문직으로 사업을 하는 부류가 많은데, 그렇게 체계적으로 살아가고 누구보다 치열하게 공부해서 자격증까지 획득한 사람조차 등기부등본을 해석할 줄 모르기에 전세사기를 당한다. 안타까운 일이다. 이러한 과오가 앞으로도 수백수천 건 튀어나올 것이 자명하기에 지금이라도 임차인의 권리와 권한이 무엇인지 명확히 알고 이를 배우는 시간이 필요하다.전세사기 당하는 두 가지 조건은…나의 권리를 지키는 것이 선택이 아니라 필수가 되어버린 이 사회에서, 우리는 법원 경매제도(부동산경매) 학습을 통해 전세사기를 미연에 방지할 수 있다. 지피지기 백전불태의 마음으로 이를 익히면서, 더 나아가 자본주의를 이해하고 월급 이외의 수익 구조 파이프를 만들어 돈이 나를 대신하여 일하게 만드는 시스템을 구축하는 경지까지 올라와야 이 자본주의 사회를 상대적으로 더 잘 살아갈 수 있을 것이다.유튜브 ‘경매의 정석’은 필자가 직접 강의하는데, 정규교육 과정 중 하나가 바로 '전세사기를 당한 사례'다. 전세사기를 당하려면 딱 2가지만 충족하면 된다. ▲말소기준권리보다 늦은 대항력 ▲부동산 담보가치에 근접한 전세보증금으로 계약이다. 먼저 첫 번째 사항에서 말소기준권리란 법원경매 최고가매수신고인이 입찰일에 나타난 경우 적용되는 해당 부동산 등기부등본에 공시된 ‘권리의 소멸 또는 인수’의 척도이다. 이러한 말소기준권리에는 총 7가지가 있다. ▲저당권 ▲근저당권 ▲압류 ▲가압류 ▲전세권 ▲강제경매개시결정등기 ▲가등기다. 말이 조금 어려울 수 있지만 제대로 익힌다면 앞으로 인생에 전세사기라는 후보군이 사라질 것이다. ▲저당권은 확정된 채권을 담보 설정하는 것을 말한다. ▲근저당권은 미래의 채권까지 일정 한도 내에서 담보 설정하는 것(통상 120%의 채권최고액)이고, ▲압류는 소송 후 확정판결에 의해 재산보전처분을 하는 것을 의미한다. ▲가압류는 확정판결이 있기 전까지 채무자가 재산을 처분하지 못하도록 하는 것을 뜻한다. ▲전세권은 전세보증금을 지급하고 부동산에 용익물권을 설정하는 것(사용, 수익 가능)이고 ▲강제 경매개시결정등기는 채무자가 돈을 갚지 않아 그의 재산을 강제적으로 경매에 넘겨 이를 등기부등본에 공시하는 것이다. ▲가등기는 돈을 빌려주고 받지 못했을 경우를 대비해 해당 부동산에 담보계약을 맺고 본등기를 하기 전 상태로의 가등기를 등기부등본에 공시하는 것을 말한다. 최소 ‘전세권’ 이해해야 전세사기 방지할 수 있어 위 7가지를 다 알면 금상첨화지만 부동산 관련 자격증이 있는 사람이 아니면 이해하기 힘든 단어들이다. 최소 전세권을 중심으로 하여 사례를 탐구하며 이해를 해보는 것이 좋을 것 같다. 첫 번째 사례는 서울 서초구 방배동에 있는 아파트로 21억1400만원에 낙찰됐고 사건번호는 2023타경112418이다. 앞서 대항력이라는 단어를 언급했는데, 대항력이란 보증금을 반환받을 수 있는 힘을 지칭하는 법률 용어다. ‘전입신고+점유’가 대항력의 필수 요소이며, 말소기준권리보다 빠른 일자로 전입신고와 점유를 해야만 법원경매 제도에 있어서 대항력을 인정받을 수 있다. 그 조건들이 선행된다면 본 사건에서 배당금을 온전히 받을 수 있다. 이 사건 번호의 임차인 김 모 씨는 다행히도 말소기준권리가 될 수 있는 7가지 요소보다 더 빠르게 전입신고와 점유를 선점했기에 대항력을 인정받을 수 있다. 이는 곧 김 모 씨가 20억원이나 되는 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 똑똑한 임차인이라는 의미다.본 사건 번호의 등기부등본 요약표를 보면 위와 같다. 전세권이 없었다면 2021카단70048 확정판결에 의하여 2021년 6월 25일에 설정된 가압류가 최선순위 말소기준권리가 되어 8억원을 경매제도를 통해 선배당 당해야 했을 것이다. 낙찰가가 약 21억원이니 가압류 8억원을 선배당 당했다면 보증금 20억 중 약 7억원을 배당으로 변제받지 못할 것이라는 결론에 이른다. 물론 배당으로 변제받지 못한 그 7억원에 대하여 소를 제기하고 다시 임대인 차 모 씨의 재산에 경매를 신청하면 언젠가는 받을 수 있겠지만, 최소 2~4년의 세월과 수백만 원의 비용이 필요한 상황이 생길 수 있다. 전세권을 최선순위 말소기준권리로써 잘 등기했고, 배당요구 종기일 전까지 이상 없이 배당신청을 했으므로 전세권에 기한 보증금을 법원경매 제도를 통하여 잘 보전받을 수 있는 사례가 됐다. 여기에서 대항력이 아주 중요한 작용을 하는데 전세권을 이상 없이 설정하고 보증금을 잘 배당받기 위해서 전입신고를 하고 점유를 하고 있어야 한다. 말소기준권리 자체가 전세권이 되었으니 배당금을 온전히 받을 수 있는 의미의 대항력이 인정된 것이다.위 사례처럼 훌륭하게 보증금을 지키는 결과라면 좋을 것이지만, 대부분이 그렇지 못하기에 전세사기라는 뜨거운 감자가 나타난 것이다. 두 번째 사례를 보자. 모든 조건은 동일하지만 전세권과 그에 따른 대항력의 일자만 5월에서 6월로 늦게 신청했다고 가정해 보자. 그렇다면 낙찰에 따른 배당액이 첫 번째 사례처럼 20억원이 아닌 13억1400만원이 될 것이다. 말소기준권리보다 늦은 전세권은 배당에 있어서 후순위이기 때문이다. 설상가상으로 이러한 후순위 전세권은 배당요구를 함으로써 합법적으로 그 권리가 소멸하기에 결국 인도명령 대상자가 되며, 돈은 돈대로 받지 못하고 집을 비워주게 되는 최악의 경우를 겪게 될 것이다.만약 말소기준권리보다 늦은 후순위 전세권자이면서 그에 따른 대항력도 없는 임차인이라면 어떻겠는가? 그런 경우라면 낙찰가가 최소 28억원 이상이 되기를 빌 수밖에 없는 처지가 될 것이다. 실제 사례와 같이 약 21억원에 누군가가 낙찰받아 간다면 앞서 설명했듯이 배당에서 제외된 약 7억원은 향후 2~4년 이내에 쉽게 받을 수 없을 것이다. 제대로 받는 것이 의문인데도 불구하고 최소 수년의 긴 소송을 통하여 스트레스를 감내하며 소를 진행해야 할 것이다.이렇게 사례로 살펴보면 이해하기 어렵지 않게 전세사기를 예방할 수 있다. 하지만 대부분의 사람이 전세 계약을 할 때 말소기준권리에 대한 이해 그리고 대항력에 대한 이해 없이 계약을 덜컥 해버리고 나중에 법률사무소를 찾아가서 지푸라기 잡는 심정으로 후순위 배당을 받으며 인도명령 대상자로 전락해 버리는 것이다. 이렇게 인도명령 대상자로 되는 경우가 바로 ‘점유자가 협조적이지 않아서 골머리를 앓는 경매사건’이며, 그 임차인이 당신이 될 수도 있음을 기억하며 제대로 배워서 계약을 잘하는 모습으로 일관해야 할 것이다.대항력 없는 경매사건…전세 사기 위험 높아 위의 경우는 임차인의 입장에서 해당 사건을 살펴본 것이고, 이제부터 소유주의 입장에서 법원경매 제도를 이야기해 보자. 일반적으로 사람들은 법원경매 제도를 부정적으로 본다. 그 이유가 바로 위에 언급한 두 번째 사례 때문이다. 피눈물 흘리며 보증금을 받지 못한 사람을 법의 테두리 안에 넣어서 합법적으로 내쫓는 낙찰자 때문에 법원 경매에 대한 인식이 좋지 않은 것이다. 모든 일은 업보가 있고 매 순간 선택에 따른 나비효과는 항상 자신에게 양날의 검으로 돌아온다. 그렇기 때문에 첫 번째 사례의 법원경매 사건을 올바른 방향성으로 인지하고 그러한 경매사건에 입찰해야 한다.필자는 경매를 레벨1부터 레벨5까지로 나눈다. 첫 번째 사례가 레벨3(대항력 있는 경매사건)이고, 두 번째 사례가 레벨1~2(대항력 없는 경매사건)다. 레벨1~2는 결과적으로 무조건 낙찰자가 이기는 게임이 되기에 안전한 물건이라는 인식이 팽배하고, 상대적으로 레벨3 이상의 경매 사건보다 입찰자 수가 많다. 그러나 레벨 1~2는 전세사기의 위험이 도사리고 있기 때문에 법원경매를 할 때 고려 대상으로 하지 않기를 당부한다. 레벨1의 경우 입찰자 수가 100명을 넘는 경우도 자주 있다. 입찰자 수가 많다는 것은 그만큼 최고가매수신고인이 되기 어렵다는 것을 의미한다. 경매는 1등만 돈을 벌 수 있고, 1등만이 소유권을 가져가는 시스템이기에 입찰자 수도 많고 선의의 임차인과 싸워야만 하는 레벨1~2의 사건을 굳이 할 필요가 없다고 본다. 한정훈 보훈디벨롭 대표는_고려대학교 경영학사, 법행정학사 전공으로 현재 고려대학교 경제인회 상임이사, 대한민국 ROTC 중앙회 부회장(해병대 장교 예비역 대위)을 맡고 있다. 유튜브 '경매의 정석'을 운영하며, 전 세계 사람들이 미국 법원경매에 참여할 수 있는 플랫폼 제작 프로젝트를 진행하고 있다.

국내 독서실·스터디카페 브랜드 1위 ‘작심’이 경상북도 경산시 백천동에 ‘더작심’ 스터디카페 ‘경산백천점’을 오픈하며 예비 스터디카페 창업자들의 이목을 끌고 있다.금일 오픈한 ‘더작심’ 스터디카페 ‘경산백천점’은 부동산 공실을 소유한 건물주가 공실에 직접 ‘작심’을 유치하여 운영을 하는 사례로써, 운영 수익에 대한 위험 부담을 염려하는 건물주, 상가주, 건설사, 시행사 등의 공실 소유자들이 임차인을 구하지 않고 직접 공실을 운영하며 임대 수익에 대한 리스크를 감소시키는 사례가 많아진 근래의 트렌드를 반영한 또다른 사례로 평가받고 있다.전국적으로 신규 출점 점유율을 높여가고 있는 ‘더작심’은 공유오피스와 스터디카페의 장점을 결합한 복합 문화 공간으로써, 차별성을 갖춘 공간과 서비스로 이용자의 수요를 고정시키고 있으며 기존 독서실 스터디카페의 주이용층인 중·고등학생과 함께 증가하고 있는 성인 이용자의 비중을 높이는 데 기여하는 고도화된 서비스를 제공하고 있는 것으로 알려졌다. ‘작심’ 및 ‘더작심’의 운영사 ‘아이엔지스토리’ 기업 관계자는 “’작심’,‘더작심’ 전체 주이용층의 58%이상이 ‘성인’이며 ‘성인’ 이용자의 비중이 매년 증가하는 추세”라며 ”전국 권역내 최다 직영점, 프리미엄 스터디카페 업계 선두 브랜드로서 높은 브랜드 인지도와 선호도를 보유하고 있는 ‘작심’은 주이용층의 니즈를 충족시키는 공간, 서비스를 제공하며 ‘평생 교육’ 시대의 흐름에 발 맞춘 공간, 서비스 강화에 총력을 다하고 있다.”고 전했다. 한편, ‘더작심’ 스터디카페 ‘경산백천점’은 100% 사전 예약을 통해 이용이 가능한 최신식 시설의 스터디룸(미팅룸)과 안마의자, 스타일러 비치, 카페형 휴게 공간이 갖추어져 있으며 입구 키오스크를 통하여 출입, 좌석 결제 및 이용이 가능한 연중무휴 24시간 운영 지점이다.