HDC현대산업개발은 변화하는 고객의 니즈와 건설산업 환경에 발맞춰 지속 성장 가능한 경쟁력을 확보하기 위해 디지털 기술을 기반으로 한 품질 고도화를 추진 중이다. 상품기획부터 CS까지 모든 영역에 걸쳐 일하는 방식의 근본적 혁신을 위해 DX(Digital Transformation)를 추진하고 있으며, 현장의 생산성과 효율성을 강화하고자 BIM(Building Information Modeling, 건축정보모델)을 접목한 품질 고도화를 추진해 나가고 있다. 품질 고도화를 위한 DX 본격 추진HDC현대산업개발의 업무 프로세스 중에서 현재 DX가 가장 많이 적용된 분야는 건축이다. BIM 기술을 기반으로 건설과정의 주요 자재 수량을 즉각적으로 산출할 수 있는 HEB(HDC Estimate system by BIM) 시스템을 개발해 운영하고 있으며, 현장에서도 BIM 데이터를 기반으로 시공 오차를 줄일 수 있는 프로세스를 구축하고 3D 스캐너 등 스마트 건설장비를 적극적으로 활용하는 등 DX를 통해 품질관리 수준을 높여가고 있다. 또 착공 초기 BIM 모델, 지질주상도를 반영한 지반 모델 등 입체적이고 정량화한 데이터를 토대로 시공 전 검토 업무를 수행함으로써 공사 중에 발생할 수 있는 유해 위험 요소를 최소화하고 최적의 공사 관리가 이뤄질 수 있도록 관리하고 있다.디지털 전환에도 심혈을 기울이고 있다. 우선 일하는 방식의 변화 방향을 ‘기록하고 공유·공개하여 연결한다’로 설정해 수주, 상품기획/설계, 인허가/착공, 시공, 준공, AS 단계까지 가치맵(Value Map)을 만들어 단계별로 발생하는 데이터의 연결고리를 정리하고 분석해 나간다는 방침이다. I-QMS(품질실명제)·I-QPI(품질성능지수) 시행 통한 품질관리 HDC현대산업개발은 고품질 시공과 하자발생 예방을 위해 I-QMS(I-Quality Management System, 품질실명제)와 I-QPI(I-Quality Performance Index)시행 등의 철저한 품질관리 시스템을 운영하고 있다. I-QMS는 토목, 건축, 설비, 전기 등 전체 공종의 공사 품질에 대해 모니터링하고 기록 관리하는 시스템이다. 공사 단계별 중요한 확인 사항의 품질에 대해 항목별로 책임관리가 이뤄질 수 있도록 하는 것이 특징이다. HDC현대산업개발의 품질성능지수인 I-QPI(I-Quality Performance Index)는 정량화된 체계적 관리를 통해 전 현장의 균일한 품질관리가 운영 목표다. I-QPI는 공종별 정량적인 평가 기준에 따라 점검 시기별로 품질을 관리함으로써 품질수준을 높일 수 있다. 예를 들어 콘크리트의 경우 대표적으로 기온을 기준으로 한중과 서중을 나눠 기간별 주기적으로 적합성을 검토해 기준에 따라 평가 관리하게 된다. 이와 같은 품질평가 항목 수만 전체 350여 개에 달하며 이를 종합한 I-QPI의 목표와 현장 등급을 일정 수준 이상으로 관리하고 매년 목표를 상향 조정해 품질 역량을 강화해 나간다는 방침이다.건설 현장 전 범위에 BIM 접목해 품질관리 고도화BIM은 설계부터 예산, 공정, 구매, 발주, 시공, 품질관리, 안전관리 등 건설과 관련된 모든 분야에서 디지털 전환을 위한 기초 기록으로 사용되고 있어 시간이 지날수록 중요도는 점차 높아지고 있다. HDC현대산업개발 역시 품질관리 고도화를 위해 BIM을 건설 현장의 전 생애 범위를 포괄해 적용해 나가고 있다. BIM과 연결해 데이터의 정확성을 높이고 프로젝트에 참여하는 모두의 이해와 소통이 원활하게 이뤄질 수 있도록 시각화해 구축한 것이 특징이다.설계와 프리콘 단계에서는 2D 설계 마무리되기 전에 BIM모델링이 가능하도록 설계기준과 견적기준, 시공기준 및 표준상세도에 설계와 현장의 의견을 반영해 프로세스를 만들어 운영하고 있다. 견적단계에서는 HDC현대산업개발이 자체 개발한 BIM 기반 수량 산출시스템인 'HEB(HDC Estimate system by BIM)'를 도입했다. 이를 통해 건축과 구조, 기계, 전기, 토목, 조경 등 전체 공종에 대한 상세 수량 산출을 진행한다. 또한, 설계 변경 시 BIM모델 변경으로 바뀌는 물량과 항목에 대한 이력 관리가 더욱 명확해져 사업주나 협력업체와 공사비 정산과 산정을 합리적으로 수행할 수 있다. 시공단계에서는 가장 대표적으로 현장과 본사 양방향 실시간 품질관리 시스템인 I-QMS를 통해 실시간 점검 이행사항과 결과를 지속해서 추적 관리해 최고의 품질구현을 추구한다. 또 현장에서는 3D 스캐너를 통해 흙막이, 파일, 골조, 마감 범위까지 설계도면과 BIM모델링을 결합한 데이터로 측정, 점검해 재시공 방지와 시공 품질을 높이고 있다. 이 밖에도 현장의 안전과 무재해를 위한 SAFETY-I시스템을 전 현장에 시행하는 등 품질 강화를 위한 디지털 기술을 적극 활용 중이다. 시공 이후 유지관리 단계에서는 HDC현대산업개발의 자체 시스템인 ‘I-CLICK 4.0’을 통해 현장점검과 입주자 점검 시 하자, 유지보수 건을 시스템으로 접수한다. 진행률과 처리결과에 대해 체계적으로 관제가 가능할 수 있도록 해 시공 이후까지 품질관리를 빈틈없이 할 수 있게 됐다. 이를 통해 신속한 업무처리가 가능해짐과 동시에 꼼꼼한 사후관리가 가능해져 고객 만족도가 상승했다.이런 가운데 HDC현대산업개발은 지난 11월 23일 빌딩스마트협회가 주최하는 ‘BIM Awards 2023’에서 국토교통부장관 대상을 수상했다. 2021년 5월 착공한 군산 호수공원 아이파크를 대상으로 건설 전 과정에 걸친 디지털 업무 환경과 BIM을 접목해 통합적인 관리방안을 제안한 것에서 높은 평가를 받았다. HDC현대산업개발 관계자는 "HDC현대산업개발은 건설산업의 변화에 선제적으로 대응하기 위해 디지털 전환(Digital Transformation·DX)’을 추진하고 있으며 DX를 통해 전체적인 업무 혁신을 추진하고 업무 간 밸류체인(Value Chain)시너지를 극대화해 시장 경쟁력을 키워나갈 계획"고 말했다.

#한일시멘트가 원자재값 상승으로 건설 현장에서 공사중단 사례가 속출하는 등 불확실성이 지속되는 상황에서도 판매가 인상을 통해 시멘트업계 최고 수준의 수혜를 본 것으로 나타났다. 시멘트 가격 인상을 통해 매출을 크게 늘리는 한편 원가는 줄여 원가율을 70% 이하로 낮춘 것이다. 한일시멘트가 20.4%라는 업계 평균을 아득히 뛰어넘는 영업이익률을 달성했다는 점에서 부실 프로젝트파이낸싱(PF)와 금융 비용 확대로 위기론이 지속되고 있는 건설업의 불확실성을 키우고 있다는 비판을 피하기 어려워 보인다.28일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 #쌍용C&E와 한일시멘트, #아세아시멘트, #삼표시멘트, #성신양회 등 국내 5대 시멘트회사의 올해 3분기(별개 기준) 전체 매출원가율은 77.4%로 전년 동기 82.5%대비 5.1%p 하락했다. 총 매출은 1조1030억원으로 같은 기간 대비 6.6% 늘어난 반면 매출 원가는 8530억원에서 8537억원으로 0.1% 증가하는 데 그쳤다. 즉 5대 시멘트업체들은 제품 생산에 8530원을 투입해 1만1030원을 벌어들인 셈이다. 통상 매출원가는 생산비가 늘어날 경우 비례해 증가하는 경향을 보인다. 원재료 가격이 상승하거나 생산성이 감소하여 제품 단위당 인건비가 증가하기 때문이다. 업체별로 보면 한일시멘트의 원가율이 가장 낮았다. 매출 확대와 함께 원가 부담을 줄이며 업계 최고 수준의 수익을 낼 수 있었다. 한일시멘트의 3분기 매출은 2953억원으로 전년 동기 대비 8.9% 증가했다. 반면 매출원가는 2171억원에서 2038억원으로 6.1% 감소했다. 매출이 늘고 매출원가가 줄어든 곳은 5개사 중 한일시멘트가 유일하다.이에 따른 한일시멘트의 매출원가율은 69%로 전년 동기 80.1% 대비 11.1%p 하락했다. 이는 5대 시멘트사의 평균 매출원가율인 77.5%보다 8.5%p 낮은 것으로 업계 최저수준이다. 이어 ▲아세아시멘트 72.1% ▲삼표시멘트 81.5% ▲성신양회 82.2% ▲쌍용씨앤이 82.5% 순으로 나타났다. 이처럼 시멘트사들의 원가율이 개선된 것은 시멘트 판매가 인상 영향이 크다. 실제 t당 시멘트 가격은 2021년 7만8800원에서, 지난해 2월 9만2400원, 11월 10만5400원으로 두 차례에 걸쳐 올랐다. 올해 하반기에도 주요 업체들이 추가 인상을 단행하며 11만원을 돌파해 2년 간 40%라는 높은 인상률을 기록했다. 올해 3분기 시멘트사들의 원가율 개선 역시 판매가 인상이 결정적으로 작용했다는 분석이다. 다만 한일시멘트를 비롯한 시멘트 5개사의 원가 부담이 시멘트 가격 인상 이전 대비 거의 차이가 없다는 점에서 부동산 업계의 불확실성을 키우고 있다는 비판은 피하기 어려워 보인다. 이미 건설사와 시행사들은 지난해부터 이어지고 있는 금리 인상과 자재값 상승으로 비용 부담이 크게 늘면서 사업을 진행하는 데 큰 어려움을 겪고 있다. 나이스신용평가에 따르면 장기 신용등급이 A- 이상인 종합건설사인 현대건설과 현대엔지니어링, DL이앤씨, 포스코이앤씨, 롯데건설, HDC현대산업개발, GS건설, 태영건설, 대우건설, SK에코플랜트, KCC건설의 평균 영업이익률은 2021년 6.5%에서 2022년 4.1%, 2023년 상반기 2.5%로 가파른 하락세를 보이고 있다. 특히 일부 재개발 현장의 경우 늘어난 공사비를 놓고 조합과 시행사가 갈등을 벌이며 공사가 중단되는 경우도 허다하다. 실제 서울 송파구 진주아파트 재건축 사업은 시공단인 삼성물산·HDC현대산업개발 컨소시엄이 올해 8월 기존 평당공사비를 660만원에서 898만원으로 인상을 요구한 이후 조합과 갈등을 빚으며 난항을 겪고 있다. 한 시행업계 관계자는 “시멘트업계가 이전과 원가 측면에서 큰 차이가 없는 상황에서 다른 업계가 가격을 올린다는 이유로 시멘트 판매가를 인상하는 것은 도의적으로 맞지 않는다고 본다”며 “이는 주택시장의 불안을 가중시키고 부동산 경기를 위축시키는 결과를 초래할 수 있다”고 지적했다.이어 “시행업계에서 가장 부담스러운 것은 금융 비용과 시멘트를 비롯한 원자재값”이라며 “개발 과정에서 원가가 상승할 경우 수익성은 떨어질 수밖에 없고 결국 투자 수요로 감소로 이어질 것”이라고 덧붙였다.

“단독주택을 지으면 10년 늙는다는 말이 있죠. 자이가이스트는 전원주택 건축주를 꿈꾸는 고객들의 불편을 해소하고 균일하고 우수한 품질의 주택을 합리적인 가격에 제공해 단독주택 시장을 확장 발전시키겠습니다.”남경호 자이가이스트(XiGEIST) 대표가 13일 서울 중구 프레스센터에서 열린 기자간담회에서 말했다. 이날 GS건설의 목조모듈러주택 전문 자회사 자이가이스트는 국내 단독주택 B2C(Business To Consumer, 소비자 대상 사업) 시장에 출사표를 냈다. 자이가이스트는 홈페이지를 열고 직접 소비자를 상대로 설계부터 인허가, 모듈 공급, 시공까지 이르는 서비스에 대한 영업을 시작한다. 모듈러주택의 실물을 보고자 하는 예비 건축주는 자동화된 모듈생산시설이 갖춰진 충남 당진공장 등에서 샘플하우스를 체험할 수 있다. 모듈러주택이란 주택의 각 부분을 부품(모듈)처럼 생산시설에서 완성한 뒤 현장으로 이송해 조립하는 방식을 뜻한다. 건설 부자재를 미리 공장에서 생산한다는 측면에서 프리패브(Prefab) 공법의 일환이며 탈현장건설(Off-site Construction)의 대표 기술로 꼽힌다. 모듈러는 특히 현장에서 모든 공정이 이뤄지는 기존 방식보다 시공이 빠르고 완성품의 품질이나 안전 측면에서 날씨, 인력 등의 영향을 덜 받아 선진국에서 각광 받는 기술로 알려졌다. 국내에 광역교통망이 발달하면서 단독주택, 전원주택에 대한 수요는 급증하고 있다. 2020년 설립된 자이가이스트는 1955년부터 1974년 출생한 베이비붐 세대가 전원주택 또는 세컨하우스 거주에 관심이 높다는 사실에 주목하며 단독주택 시장에 뛰어들었다. 남 대표는 “두 세대에 걸친 베이비붐 집단이 은퇴를 해나가고 있는데 이들이 약 1600만명에 이르며 그중 50%가 주거형태를 바꾸고 거주지역을 바꿀 생각을 하고 있다”고 설명했다. 문제는 이들 수요자가 교외에 주택을 짓는 데 관심이 높은 한편 높은 건축비와 공사 품질, 하자보수 문제 등으로 섣불리 건축주가 되길 망설인다는 것이다. 그 해법으로 제시된 것이 바로 모듈러주택이다. 온라인서 ‘맞춤형 주택’ 체험 가능, 표준모듈·자동화로 비용절감 자이가이스트는 기자간담회에서 고객이 직접 모듈을 가상으로 조립해 완성된 주택의 공간감과 평면을 체험할 수 있는 ‘자이가이스트 컨피규레이터(XG Configurator)’를 시연했다. 해당 서비스는 베타서비스를 마친 뒤 조만간 공식홈페이지에 공개될 예정이다. 지금까지 총 50여개에 달하는 표준 모듈이 준비됐는데 이는 모듈전문 설계사인 ‘자이가이스트 건축사사무소’에서 설계했다. 표준 모듈은 크게 거실이나 주방 등 LDK모듈과 계단, 복도 등 코어모듈, 침실과 드레스룸으로 쓸 수 있는 원룸모듈 및 투룸모듈로 구성됐다. 이를 조합해 소형부터 대형타입까지 2층집도 설계가 가능하다. 옥란 자이가이스트 건축사사무소 대표는 “표준모듈 조합을 통해 단층 25평형(전용면적 59㎡)부터 ㄷ자형 중정이나 테라스가 있는 대형 고급주택까지 내 취향에 맞춘 다양한 프로토타입 구성이 가능하다”면서 “지붕도 박공지붕, 평지붕, 경사형지붕까지 세 가지이며 내장재도 선택 가능할 것”이라고 말했다. 이날 행사에선 당장 건축비 마련이 어려운 건축주를 위한 ‘소형주택 ADU(Tiny House ADU)’ 상품도 공개됐다. ADU(Attachable Dwelling Unit)는 9평형 단일 모듈로 증축 및 재활용이 가능하다. 이에 따라 이미 보유한 토지에 세컨하우스를 보유하고 싶은 건축주가 1차 적으로 ADU를 설치해 사용해 보고 향후에 추가모듈을 결합할 수 있다. 이 같은 자이가이스트의 B2C 모듈 제품은 3D 볼류매트릭(volumetric) 공법으로 설비가 모두 갖춰진 모듈을 현장에서 조립하는 형태로 시공된다. 내부는 히든도어, SPC마루 등 GS건설 ‘자이’ 브랜드 아파트에 쓰이는 내장재 및 인테리어가 일부 적용된다. 현재 당진공장에는 캐드(CAD)도면을 입력하면 목재를 재단하고 못질까지 하는 반자동화된 설비가 갖춰져 있으며 올해 4인가족에 최적화된 ‘볼륨 35(Vol.35)’, 중정 구조의 고급화 모델인 ‘볼륨 54(Vol.54)’ 공정을 위한 설비가 건립된다. 자이가이스트는 온라인 기반 영업 방식과 목조 자재 사용, 범용모듈 자동생산 등을 통해 원가를 절감하고 시중 단독주택 시공단가의 90% 이하 수준에서 서비스를 제공할 계획이다. 모듈러주택은 설계와 인허가 후 시공기간 역시 2개월에 그칠 예정이다. 남 대표는 “목조는 단열에 있어 어떤 자재보다 좋고 에너지 사용을 최소화하며 재활용도 가능한 친환경적 자재”라면서 “목조 모듈러주택 사업을 통해 ‘탄소중립 2050’ 등 시대가 건설사업에 요구하는 흐름에 발맞출 것”이라고 강조했다.

“조합의 한 순간 결정으로 인해 대우건설에 손해배상을 해주고, 공사비는 공사비대로 삼성물산에 증액 해주게 됐다. 소송 때문에 분양이 밀리면서 이자 등 각종 비용이 더 불어나고 있을 것이다.”한 정비업계 관계자가 서울 서초구 신반포15차재건축사업(래미안 원펜타스) 진행에 대해 우려하며 한 말이다. 24일 업계에 따르면 신반포15차재건축 조합은 2019년 공사비 증액을 요구하는 대우건설과 갈등을 빚은 끝에 이듬해 시공사를 삼성물산으로 변경했다. 대우건설은 시공자 지위확인 소송을 진행해 대법원에서 최종 승소했고 조합의 사업장 인도 단행 가처분 신청에 대한 이의소송을 함께 제기해 지난달 대법원이 조합 손을 들어준 2심을 파기환송하면서 사실상 승소를 앞두고 있다. 이에 조합이 앞으로 이어질 손해배상 소송에서도 패소하며 금전적 손해를 보게 될 가능성이 커졌다. 게다가 결국 새 시공사인 삼성물산에 지급하는 공사비 증액에 대해 동의하면서 이중으로 비용이 들게 된 셈이다.신반포15차를 기점으로 강남권에선 유사한 갈등사례가 잇따르고 있다. 가장 이슈가 된 것은 9호선·5호선 더블역세권에 송파구와 인접한 입지는 물론, 높은 사업성으로 각광 받던 둔촌주공재건축(올림픽파크 포레온)이 현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설 등 시공단과 공사비 문제로 갈등을 겪다 반년 간 공사가 중단된 것이다. 이 밖에 강남 정비사업 흥행을 주도하던 반포에선 신반포3차·경남아파트(래미안 원베일리), 신반포4지구(신반포 메이플자이)도 시공사와 공사비 협상에 난항을 겪고 있다. 강남 재건축, 단지 고급화로 인한 중대 변경 흔해건설사의 이 같은 공사비 인상 요구는 예정된 일이었다. 우크라이나·러시아 전쟁 발발과 중국의 ‘제로코로나’ 시행 이후 건자재, 인건비 등 각종 공사비용이 급등했기 때문이다. 주택산업연구원이 통계청과 우리금융경영연구소 통계를 분석한 결과 2021년 이후 건설자재 물가의 누적상승률은 31.1%에 달한다. 이중 철근가격은 무려 65.8% 올랐다. 여기에 단지 고급화와 이로 인한 ‘중대 변경’이 특히 강남 정비사업에서 일상화하면서 공사비 증액 역시 흔하게 발생하고 있다. 강남을 비롯한 서울 정비사업은 사업시행인가 후 시공사를 선정하게 되며, 조합이 흔히 ‘예가’라고 불라는 공사비 예정가격을 제시하면 각 시공사가 이를 참고해 입찰제안서를 제출하는 방식으로 진행된다. 각 시공사는 상징성이 높고 사업성이 보장된 강남 정비사업 수주를 위해 자사의 프리미엄 브랜드가 적용된 단지명에 그에 걸맞은 특화 설계, 고가의 수입 마감재 설치를 공약으로 내세운다. ‘스카이 커뮤니티’ ‘커튼월 룩’ ‘유럽산 섀시 및 대리석 타일 마감’이 대표적이다.이에 따라 시공사를 선정하기 수년 전 건축심의 당시 만들어진 설계는 필연적인 변경과정을 거치며 공사비 인상이 뒤따르게 된다. 시공사와 도급계약서에 “중대한 설계 변경 시 공사비를 증액할 수 있다”는 조항이 포함되기 때문이다. 단지 고급화를 위해 설치되는 고급 자잿값 역시 공사비 인상 요인이다. 조합 ‘갑질’ 옛말, 참지 않는 시공사문제는 공사비 증액을 두고 조합 내부 갈등이 표면화하며 사태가 장기화하는 일이 흔하다는 점이다. 방배5구역과 방배6구역주택재건축 조합은 공사비 증액 등 문제로 기존 조합장을 해임하고 새 집행부가 들어서면서 시공사를 변경한 바있다. 둔촌주공재건축과 신반포3차·경남재건축사업 역시 전임 조합장이 합의한 공사비에 대해 새 집행부가 반대 입장을 보이면서 조합원 간 갈등과 소송전이 이어진 사례다. 신반포4지구에서도 시공사인 GS건설의 공사비 4700억원 증액 요구에 대해 조합원 간 의견이 엇갈리며 협상이 지지부진한 상황이다. 그러나 정비사업 조합이 전처럼 시공사에 ‘갑질’을 하기는 점차 어려워지고 있다. 금리와 자재비가 급등한 상황에서 주택시장이 침체기로 접어들었기 때문이다. 건설사들이 통상 정비사업 공사를 맡으며 설정하는 수익률은 8~10% 정도인데 조합에 사업비, 이주비 등을 조달해주며 드는 금융비용과 공사비용 등을 감안하면 주택사업에서 기대하는 수익은 떨어질 수밖에 없다. 정비사업 시공사 선정 시 건설사 간 치열한 수주전이 점차 사라지고 있는 것도 이 때문이다. 조합 입장에선 시공사 변경이나 공사중단에 따른 비용도 더욱 부담이 되고 있다. 방배동 신성빌라재건축(방배센트레빌프리제) 조합과 시공사가 원만한 합의에 이르며 올해 1월부터 중단됐던 공사를 2 1일 재개한 배경도 여기 있다.시공사들의 대응 역시 전과는 달라질 전망이다. 지난해 ‘둔촌주공 사태’ 이후 건설업계에 “더는 조합에 휘둘리며 당하지 않겠다”는 기류가 형성됐기 때문이다. 유력 1군 건설사가 사업지 대부분을 수주한 강남의 경우는 더하다. 조합의 ‘시공사 교체 카드’가 더 이상 통하기 어려운 환경이다. 한 건설업계 관계자는 “삼성물산이나 현대건설, GS건설 등 대형 건설사들이 착공까지 한 현장에 대신 들어갈 수 있는 시공사는 국내에 없다”면서 “둔촌주공 공사중단 당시에도 그랬지만 조합원들이 ‘최악의 경우 시공사를 바꾸면 된다’는 일부 세력의 주장을 듣기보다는 시공사와 신속하고 원만한 합의에 도달하기 위한 행동에 나서는 것이 현명한 선택일 것”이라고 설명했다.

서울 서초구 방배동 신성빌라를 재건축하는 ‘방배센트레빌프리제’ 현장이 최근 공사를 재개했다. 이 현장은 자잿값 상승과 인건비 인상 등으로 시공사와 재건축·재개발 조합 간 공사비 갈등으로 멈춰서면서, ‘제 2의 둔촌주공 사태’가 나올 수도 있다는 우려가 제기됐었다. 8일 정비업계에 따르면 동부건설은 서울 서초구 방배동 신성빌라 재건축 단지 건설 공사를 지난 1일 재개했다. 이 현장은 2021년 12월 착공에 돌입해 올 10월께 입주가 예정됐으나 공사진행률 40% 수준에서 지난달 초부터 공사가 멈췄다.해당 단지는 2019년 동부건설이 수주해 지상 2~6층 90가구(일반분양 23가구) 규모로 짓고 있는 소규모 재건축 단지다. 신성빌라 재건축 조합은 2020년 11월 동부건설과 3.3㎡당 공사비 약 712만원에 도급계약을 맺었다. 그러나 최근 설계 변경과 물가 상승분 반영을 이유로 시공사인 동부건설이 요구한 공사비 증액안을 조합이 받아들이지 않으면서 갈등이 불거진 것으로 나타났다. 시공사 측은 지난해부터 시멘트, 레미콘 등 자잿값이 크게 인상되고 이에 따른 인건비 등 추가 비용이 불어나면서 공사에 차질을 빚고 있기 때문에 공사비 증액이 불가피하다는 입장이었다. 그러나 조합 측은 최근 금리 인상 등으로 프로젝트파이낸싱(PF) 부담이 가중된 상태에서 추가 공사비 증액은 곤란하다는 입장을 보여 양측의 갈등이 격화됐다. 이에 일각에서는 공사비 갈등으로 반년 동안 공사가 중단되며 1조6000억원 가까운 추가 비용이 발생한 둔촌주공 사태가 재연되는 것이 아니냐는 우려의 시선이 나왔다. 하지만 양측은 오랜 시간이 지나지 않아 원만한 협의를 통해 공사를 재개하게 됐다. 다만 공사기간은 1개월 연장됐다. 양측이 증액에 합의한 공사비 금액은 밝혀지지 않았다. 동부건설 관계자는 “조합과 합의가 돼서 공사기간이 1개월 연장됐다”며 “1개월 연장되기는 했지만 최대한 만회를 해서 큰 차질 없게 공사를 진행하겠다”고 말했다.이 단지는 최근 자잿값 인상과 물가상승으로 인해 시공사와 재건축 조합 간 공사비 갈등이 곳곳에서 터져 나오고 있는 가운데, 강남 재건축 사업에서도 결국 공사가 중단된 초유의 사태가 벌어졌다는 점에서 주목을 받았다. 방배 신성빌라 현장뿐만 아니라 최근 공사비 증액으로 인한 시공사와 재건축 조합 간의 갈등이 전국 곳곳에서 나타나고 있다. 지난해부터 시멘트, 레미콘 등 자잿값이 크게 인상되고 이에 따른 인건비 등 추가 비용이 불어나면서다. 착공 기간이 무기한 지연되면 추가 비용이 발생하면서 조합원 분담금과 일반분양가도 상승할 수밖에 없다. 최근 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’(신반포3차·경남아파트 재건축) 사업의 시공사인 삼성물산은 1560억원 상당의 공사비 증액에 대한 협상이 지지부진하자 조합 측에 조합 명의 통장의 사업비 인출을 막겠다는 공문을 보냈다. 2개월의 공기 연장도 요청했다. 또 서초구 잠원동 ‘신반포메이플자이’(신반포4지구 재건축) 현장도 4700억원 상당의 공사비 증액 문제를 놓고 조합과 GS건설 간 갈등이 계속되고 있다. 마포구 공덕동 GS건설·현대건설 컨소시엄이 시공하는 ‘마포자이힐스테이트’(공덕1구역 재개발)도 시공단의 공사비 증액 요구에 조합이 응하지 않으면서 지난해 6월 예정이었던 착공을 아직도 시작하지 못했다.

올해 서울 분양시장의 최대어 강동구 둔촌주공아파트 재건축 단지(올림픽파크포레온)의 계약 전망에 부동산 시장의 관심이 쏠리고 있다. 내년 1월 시행 예정인 당첨자 계약 때 미계약분 발생시 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장에도 영향을 줄 수 있다는 우려의 목소리가 나오고 있어서다. 분양업계에 따르면 올림픽파크포레온은 2023년 1월 3~17일 청약 당첨자를 대상으로 정당계약을 진행한다. 당첨자 계약 때 계약률이 저조하면 ‘무순위 청약’이 진행될 가능성도 있다. 앞서 올림픽파크포레온은 4786가구의 일반분양 물량이 나와 관심을 받았지만, 1순위 청약에서 평균 4.7대 1 경쟁률에 그치고, 일부 타입은 2순위 청약까지 이어졌다. 올림픽파크 포레온은 약 1만2000가구에 이르는 대단지이고 서울지하철 5·9호선 더블역세권, 준수한 학군 등의 장점으로 10만 청약설까지 제기됐지만 2만153명이 접수하면서 평균 경쟁률은 5.45대 1에 그쳤다. 고금리 기조와 집값 하락 우려에 흥행불패 신화를 갖고 있는 서울 아파트 청약경쟁률이 급감하고 있는 가운데, 둔촌주공도 그 여파를 피해갈 수 없었던 것으로 보인다. 다만 이번 일반분양 규모가 미니신도시급에 준하는 대단지인데다, 금리인상기 자금 조달이 어려운 점 등을 고려하면 나름 선방했다는 시각도 나온다. 일례로 분양가 13억원이 넘어 중도금 대출이 불가능한 전용 84㎡형 등에 자금력을 갖춘 실수요자들이 일명 ‘묻지마 청약’에 나서지 않았을 것이라는 관측이다. 하지만 올림픽파크포레온의 미계약이 나올 가능성을 배제할 수 없는 상황이다. 최근 집값이 하락하면서 분양을 받아도 시세차익을 기대할 수 없다고 예상되면 청약통장을 버리더라도 계약을 하지 않는 상황이 속출하고 있다. 과거 집값 상승기에는 청약에 당첨만 되면 인근 단지의 시세보다 더 낮은 가격에 분양을 받을 수 있어 소위 '로또청약'으로 여겨진 상황이 아제는 더 이상 통하지 않게 돼서다. 게다가 대출 등 자금 공급이 여의치 않은 상황에서 분양가 완납 부담이 커진 점도 발목을 붙잡는다. 특히 이 단지는 분양가상한제 적용으로 2년 실거주 기간을 충족해야 하고 분양권 전매제한 기간이 8년으로 길다는 점도 당첨자에게 적지 않은 부담이 될 수 있다. ━ ‘초기 계약률’ 주시…PF 상환, 조합원 부담금 등에 후폭풍 이제 업계의 최대 관심사는 올림픽파크포레온의 ‘초기 계약률’이다. 계약률이 PF 상환과 조합원당 부담금 등에 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 일각에서는 조합 계획이 성사되기 위해서는 초기 계약률 80%를 넘어야 한다는 관측이다. 초기 계약률 80%는 달성해야 PF 상환은 물론 조합원 분담금 책정도 수월해질 수 있다는 분석이다. 분담금은 조합원 상황에 따라 다르지만, 평균적으로 1억2000만원 수준으로 책정됐다. 초기 계약률이 저조해 PF 상환에 어려움을 겪으면 조합원 분담금은 더 늘어날 가능성이 크다. 앞서 둔촌주공 재건축 사업은 ‘레고랜드 자산유동화기업어음(ABCP)’ 부도 여파로 단기자금 시장이 얼어붙으면서 약 7000억원 규모의 PF 차환 발행이 무산될 뻔했다. 하지만 채권시장안정펀드(채안펀드)를 통해 둔촌주공 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)은 지난 10월 28일 만기를 하루 앞두고 둔촌주공 PF의 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 차환을 마무리했다. 부동산 PF발(發) 자금 경색이 우량 사업장으로 확산하는 것을 차단하기 위해 금융당국이 긴급 대응에 나선 것으로 풀이됐다. 시공단은 KB증권과 한국투자증권 등을 통해 이자를 포함한 기존 사업비 7231억원을 조달했다. 만기는 내년 1월 19일이다. 당초 조합은 내년 2월 분양을 예정했으나, 연 12%에 달하는 고금리 이자부담에 분양일정을 앞당겼다. 정당계약 일정을 17일에 마감하는 것도 만기가 19일인 PF 때문이다. 분양 계약금으로 7231억원의 대출을 상환하기 위해서다. 만약 올림픽파크포레온의 흥행 실패가 부동산 시장에 대한 투자 심리를 급격히 얼어붙게 만들면 부동산 PF 시장 전반에 연쇄적인 충격을 줄 수 있다는 관측도 나온다. 이 때문에 중소형 건설사나 사업장도 어려워질 수 있으며, 부동산 PF에 대한 위험 노출(익스포저) 비중이 높은 중소형 증권사가 구조적 위기에 빠질 수 있다는 분석이다. 다만 업계에서는 올림픽파크포레온의 계약률이 저조할 경우 부동산 PF에 대한 위험을 고려하면서도 섣부른 우려의 시선을 경계하는 분위기다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “둔촌주공이 사실 상당히 입지 여건이 괜찮음에도 불구하고 만약에 무순위 청약까지 간다면 다른 개발 사업의 PF사업은 더 어렵다고 판단하기 때문에 PF사업들이 상당히 이제 부실화되는 데 상당히 시발점이 될 수도 있다고 볼 수 있다”며 “그래도 실수요자들이 청약을 했기 때문에 계약률은 상당히 양호할 것으로 예측한다”고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정부 정책 방향은 민간 정비 사업을 활성화하겠다는 건데, 만약 둔춘주공 계약률이 저조 여파 등으로 6000가구가 재산을 날리는 상황이 되는 것을 그냥 둘 수는 없다”며 “또 다른 지원책을 내든 채권단에 유예를 하든 방법을 낼 수밖에 없을 것이다”고 말했다. 한 대형 건설사 관계자는 “만약 미계약이 꽤 발생한다고 해도 시간을 갖고 무순위 청약도 진행 될 것”이라며 “제도 개편이 추진되고 있는 만큼 서울뿐 아니라 전국에 사는 무주택자에게 ‘줍줍’ 기회가 주어지면 지방에서 사려고 하는 사람들도 많을 것”이라고 전망했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

다음주부터 아파트 중도금 대출 허용 분양가가 12억원 이하로 확대될 전망이다. 침체분위기가 확대되고 있는 주택 분양시장에서 서울의 첫 수혜 대상지로 강동구 둔촌 주공아파트(올림픽파크 포레온)가 떠오르는 가운데, 분양 흥행에 성공할 수 있을지 관심이 모아진다. 15일 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 이르면 오는 21∼22일부터 분양가 12억원 이하 아파트도 중도금 대출을 받을 수 있게 된다. 지난달 비상경제민생회의에서 중도금 대출 기준을 기존 분양가 9억 원 이하에서 12억 원 이하로 완화해 주기로 발표한 데 따른 후속조치다. 앞서 정부는 분양시장 과열을 잠재우기 위해 지난 2016년 8월부터 규제지역과 상관없이 분양가 9억원 초과 주택에 대해서는 HUG와 한국주택금융공사(HF)의 중도금 대출 보증을 제한해왔다. HUG는 자체 내규를 개정해 다음주 중도금 대출을 신청하는 단지부터 분양가 12억원 이하 아파트에 대해서도 중도금 대출보증을 해줄 방침이다. 중도금 납부가 시작된 단지들도 나머지 중도금 회차에 대해 대출 보증을 신청할 수 있다. 이 경우 서울 강북지역에서 분양되는 아파트는 전용 84㎡ 중형은 물론, 일부 대형 주택형까지 중도금 대출이 가능할 것으로 보인다. 이번 규제 완화로 신규 분양 단지 중 서울지역 첫 수혜 대상지는 현재 분양가 심사가 거의 끝난 서울 강동구 둔촌주공 아파트가 될 전망이다. 업계에 따르면 강동구청은 둔촌 주공 아파트의 상한 분양가를 3.3㎡당 평균 3800만원 초·중반대에 결정한 것으로 전해졌다. 조합은 3.3㎡당 4200만원을 분양가로 신청했지만 분양가 상한제 심의 과정에서 가산비 등을 다 인정받지 못했다. 분양가가 이대로 최종 확정되면 이 아파트 전용면적 59㎡ 이하는 모두 중도금 대출이 가능할 전망이다. 층과 타입에 따라 전용 84㎡ 일부도 분양가가 12억원 이하에 배정될 가능성도 있다. 둔촌 주공 아파트는 총 1만2032가구로 건설되는 매머드급 재건축 단지다. 최근 공급이 적었던 서울에 모처럼 대규모 물량이 공급돼 실수요자들의 관심이 컸다. 하지만 가파른 금리 인상과 부동산 침체 분위기가 깊어지며 흥행여부는 장담할 수 없다. 조합은 현재 분양에 속도를 내고 있다. 이르면 이달 25일 입주자모집공고를 하고 다음달 5일부터 4786가구에 대해 일반분양을 시작한다. 당초 둔촌주공 재건축 조합은 당초 내년 1월 일반분양을 계획했다가 내달로 일정을 앞당겼다. 조합이 분양에 속도를 내는 것은 금융비용을 줄여 조합원 분담금을 낮추기 위해서다. 둔촌주공은 사업비 7000억원 만기를 앞두고 시공단이 KB증권과 한국투자증권을 통해 이자를 포함한 기존 사업비 7231억원을 조달했다. 조합은 차환 발행 대가로 금리 11.79%를 부담해야 한다. 금융비용이 불어나면서 조합원 분담금도 늘어나게 된다. 조합은 하루라도 빠른 일반분양을 통해 금융비용을 조달해야 하는 상황인 것이다. 부동산업계에서는 중도금 대출 규제가 일부 풀리면서 서울지역을 중심으로 신규 분양 확대를 기대하고 있지만 효과가 크지는 않을 것이란 시각도 제기된다. 서진형 공동주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)는 “고금리 때문에 중도금 대출 확대 영향이 크지 않을 수 있다”며 “입지가 좋은 곳들은 청약 열기가 있을 수 있지만 입지 조건이 나쁜 곳들은 미분양 사태가 이어질 수 있다”고 말했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

시공능력 8위인 롯데건설이 또 다시 계열사로부터 자금수혈을 받으면서 업계 긴장감도 높아지고 있다. 지난달에도 유상증자와 그룹사 차입을 병행한지 벌써 세 번째다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 조달이 사실상 막히자, 계열사들로부터 지원 자금 확보에 총력을 쏟고 있다는 분석이다. 롯데건설은 운영자금 조달 목적으로 롯데정밀화학과 3000억원 규모의 금전소비대차계약을 체결했다고 지난 8일 공시했다. 롯데건설은 이날 이사회를 열고 롯데정밀화학에서 3000억원을 내년 2월 8일까지 3개월간 차입하기로 의결했다. 이자율은 7.65%다. 이에 대해 롯데건설 측은 “단기 PF 금융환경이 아직 정상화되지 않아 안정적 재무구조를 갖고자 금회 차입하게 됐다”고 설명했다. 이번 계약은 앞서 실시한 2000억원 규모 유상증자와 5000억원 규모 차입의 연장선이다. 롯데건설은 지난달 18일 2000억원 규모 유상증자를 하고, 같은 달 20일 롯데케미칼에서 5000억원을 3개월간 차입하기로 했다. 롯데건설이 한 달간 조달한 금액은 1조원에 달한다. 이는 원자재 가격 상승과 부동산 경기 침체 우려 속에 레고랜드 사업 자산유동화 기업어음(ABCP) 사태로 건설업계가 유동성 위기를 겪으면서 선제 대응에 나서는 차원으로 해석된다. 롯데건설은 또한 주주사 유상증자와 단기차입 이외에 은행권 등의 일반 대출, 담보 차입 등으로 1조원 이상의 자금조달을 추진하고 있는 것으로 파악된다. 한국신용평가(KIS)에 따르면 10월 21일 기준 롯데건설의 채무인수, 자금보충 약정 등의 신용보강을 제공한 PF 우발채무(장래 일정한 조건이 발생했을 때 생기는 채무) 규모는 약 6조7000억원(정비사업 관련 1조2000억원 포함)이며, 올해 말까지 약 3조1000억원의 만기가 집중된 것으로 파악된다. 다만 지난 9월 말 별도기준 7000억원의 현금성자산 등을 보유하고, 주주사 유상증자와 단기 차입, 추가적인 은행권 자금조달 추진 등으로 원활하게 유동성을 확보할 경우 올해 내 만기가 도래하는 PF 자산유동화기업어음(ABCP) 등에 대한 대응은 대부분 가능한 상황으로 판단된다. 또한 KIS는 롯데건설의 PF 우발채무 6조7000억원 가운데 착공·분양 이전 단계의 예정사업장이 4조4000억원이나 보증을 제공한 예정사업장 중 수도권 비중이 43%에 이르는 등 전반적인 사업성은 양호한 것으로 보인다고 평가했다. 홍석준 KIS 기업평가본부 실장은 “롯데그룹의 직간접적인 지원 하에서 선제적으로 자금조달 방안을 추진하는 점은 긍정적으로 판단할 수 있지만, 현재 추진 중인 1조원 이상의 은행권 차입, 담보대출을 포함한 유동성 확보 방안의 최종적인 실현 여부에 대해서는 추가적인 확인이 필요하다”고 설명했다. 그는 이어 “금리 상승과 금융권 전반의 위험 회피 기조 하에서 PF 유동화시장의 경색이 장기화될 수 있고 주택·분양시장의 경기 저하도 심화되고 있는 만큼 PF 우발채무와 관련한 불확실성을 조기에 해소하지 못할 경우 경제적 기반여건에서 부정적 영향이 확산될 가능성도 배제할 수 없다”고 진단했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

서울 강동구 둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온) 공사 중단 여파로 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)이 조합에 1조1000억원 규모의 추가 공사비를 청구했다. 공사 중단으로 인해 조합원 1인당 추가로 분담해야 하는 금액이 추가로 약 1억8000만원 늘어나게 될 것으로 예상된다. 20일 건설업계에 따르면 시공사업단은 최근 조합에 총 4조3600억원 규모의 변경 공사도급금액을 요청했다. 이는 둔촌주공 재건축 최초 공사비 2조6000억원과 비교하면 약 60%가 오른 것이다. 앞서 2020년 6월 설계 변경 등으로 공사비가 3조2000억원으로 1조원 늘어난 뒤 지난 4월부터 공사 중단 사태까지 발생하면서 4조원대로 껑충 뛰어오르게 됐다. 전체 조합원이 약 6100명임을 감안하면 공사중단 사태때문에 조합원 한 명당 1억8000만원의 부담금을 추가로 내야하는 셈이다. 이로써 2조6000억원의 최초 공사비와 비교할 경우 조합원 1인당 분담금은 2억7000만원으로 늘어나게 됐다. 여기에 조합원들은 사업비 대출비용도 추가로 내야 한다. 둔촌주공 재건축 조합은 지난달 만기가 도래한 7000억원 규모의 사업비 대출을 단기 유동화증권 발행으로 상환했다. 내달 증권 만기가 다가오기 전 새 대주단을 꾸려 약 2000억원 증액한 9000억원 규모 사업비 대출을 받을 계획이다. 조합원 1인당 사업비 대출 부담액은 약 3200만원 수준으로 예상된다. 하지만 아직 일반분양 가격이 정해지지 않았기 때문에 조합원 분담금이 줄어들 가능성은 열려있다. 해당 기준은 3.3㎡당 분양가격을 3220만원으로 산정한 부담금으로, 현재 조합이 추진하는 3.3㎡당 3500만원 이상의 분양가 상향이 성공할 경우 조합원 부담금은 이보다 더 줄어들 것으로 조합은 기대하고 있다. 공사비 증액과 함께 공사 기간도 중단 기간을 포함해 총 58.5개월로 늘어났다. 조합은 오는 10월 15일 총회를 열고 시공사업단 요청안에 대한 결의를 가질 예정이다. 이후 한국부동산원 검증 결과에 따라 조합원 1인당 분담금과 준공예정일을 확정할 방침이다. 절차가 계획대로 이뤄질 경우 이르면 다음달 17일 공사를 다시 시작할 수 있을 것으로 보인다. 조합 집행부는 조합원들에게 문자를 통해 "합의문에 따르면 조합은 시공단이 작성한 공사 손실 보상금, 공사 기간 연장에 대한 내용을 검증 기관에 그대로 제출해야 한다"며 "조합은 시공단이 작성한 손실 보상금액, 공사 기간 연장에 대해 한국부동산원에 검증을 요청했다"고 밝혔다. 둔촌주공 재건축사업은 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트 5930가구를 철거하고 지상 최고 35층, 85개 동 1만2032가구규모의 새 아파트를 짓는 프로젝트다. 공사비 증액 문제를 놓고 조합 집행부와 시공사업단의 갈등이 발생하면서 지난 4월 15일 공정률 52% 수준에서 공사는 전면 중단됐다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

서울 강동구 둔촌주공 재건축 조합이 7000억원 규모의 사업비 대출 만기일인 23일 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)로 갚으면서 급한 불을 껐다. 이번 ABSTB는 둔촌주공 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)의 보증을 통해 발행했으며 약 2개월 간 대출 기간을 연장하는 효과가 있다. 23일 둔촌주공 조합 집행부에 따르면 전날 4개 시공사로 이뤄진 시공사업단의 보증으로 기존 차입한 7000억원 규모 사업비 전액을 상환했다. 조합 집행부는 현대건설, HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설 각 시공사별로 차입을 위한 약정 체결을 완료했다. 이번에 발행한 ABSTB는 ▶현대건설 1959억8900만원 ▶HDC현산 1749억9100만원 ▶대우건설 1645억원 ▶롯데건설 1645억원 등이다. ABSTB를 발행한 증권사는 ▶BNK투자증권 ▶SK증권 ▶한국투자증권 ▶부국증권 ▶키움증권 등이다. 앞서 둔촌주공 조합은 NH농협은행 등 24개 금융사로 이뤄진 기존 대주단으로부터 지난 18일 사업비 대출 연장불가 통보를 받았다. 사업 약정에 따르면 24개 금융사가 조합의 대출 연장에 모두 동의해야만 조합에서 요청한 6개월 기한 연장이 가능하지만, 일부 금융사가 이를 거절했기 때문이다. 이에 지난 20일 대의원회를 열고 ABSTB를 평균 4.5% 안팎의 금리로 22일 발행하는 약정을 체결하고 만기일(23일) 기존 대출을 변제하기로 결정했다. 조합 관계자는 "이번에 발행한 ABSTB의 차입 기한은 66일로 약 2개월 대출을 연장하는 효과가 있기 때문에 대위변제보다는 조건이 좋다"며 "차입, 금전 소비대차계약은 차기 총회에서 결의해 연장하거나 재계약을 할 예정"이라고 설명했다. 조합 집행부는 시공사업단과 일정을 조율해 재대출을 하거나 이번 ABSTB 기한 연장을 통해 사업비 문제를 해결할 계획이다. 오는 10월 개최 예정인 조합 총회에서 이번 증권 차입의 기한 연장 또는 재차입에 대한 결의를 받을 예정이다. 조합 관계자는 "공사 재개와 분양을 빠르게 진행할 것이며 이를 통해 안정적으로 사업비를 조달 할 것"이라며 "시공사와 협의를 통해 사업비, 이주비 이자등에 대한 조합원들의 염려를 덜고 빠른 사업 진행을 위해 매진하겠다"고 말했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr