이한우 현대건설 대표가 최근 호된 신고식을 치르고 있다. ‘한남4구역’ 수주전에서 삼성물산에 고배를 마신 데 이어 지난해 실적 마저 암울한 성적표를 받았다. 현대건설은 지난 1월 이한우 대표를 공식 선임했다. 1970년생인 이한우 대표는 서울대학교 건축공학과를 졸업하고 1994년 현대건설에 입사해 30년 넘게 근무한 이른바 ‘현대맨’이다. 현대건설 사상 첫 1970년대생 CEO이기도 하다. ▲2017년 건축기획실장 상무보로 승진했고 ▲2018년 주택지원실장 ▲2019년 건축주택지원실장 상무 ▲2021년 전략기획사업부장을 거쳤다. ▲2022년 말 인사에서 전무로 승진하며 주택사업본부장을 맡았고 ▲지난해 말 부사장으로 승진하며 대표로 내정됐다. ‘주택통’의 첫 패배, 한남4구역 재개발 수주전 삼성물산에 밀려이 대표는 ‘주택통’으로 불린다. 현대건설이 6년 연속 도시정비사업 수주 1위를 기록하는 데 중요한 역할을 했다고 평가받는 인물이다. 현대건설은 지난 2019년 2조8322억원의 도시정비 수주고로 1위에 오른 뒤 지난해까지 도시정비부문 ‘왕좌’ 자리를 한 해도 놓치지 않고 있다. ▲2020년 4조7383억원 ▲2021년 5조5499억원 ▲2022년 9조3395억원을 달성하며 3년 연속 최고기록을 갈아치웠다. 2023년에는 4조6122억원을 기록했고 지난해에도 브랜드 ‘힐스테이트’와 ‘디에이치’를 앞세우며 성남 중2구역 도시환경정비사업을 시작으로 여의도 한양아파트 재건축과 신반포2차아파트 재건축 등을 통해 수주6조612억원을 달성했다. 하지만 CEO로서 첫 신고식이었던 ‘한남4구역’ 수주전에서는 삼성물산에게 패하며 고배를 마신 모습이다. 지난 1월 삼성물산은 현대건설을 누르고 서울 용산구 한남4구역 재개발사업 시공사로 선정됐다. 이를 계기로 삼성물산은 한남뉴타운 재개발 사업에 처음으로 진출하는 데 성공했다.삼성물산과 현대건설은 한남4구역 수주전에서 ▲조합원의 수익성 극대화와 공사비 절감 ▲해외 유명 설계사와의 협업을 통한 한강 조망권 확보 ▲차별화된 커뮤니티 시설 등을 앞세워 치열한 경쟁을 벌여왔다. 하지만 결과는 현대건설에게 밝지 않았다. 당시 서울 용산구 이태원동 이태원교회에서 열린 시공사 선정 임시총회에서 현대건설은 조합원 1153명 중 335표를 얻어 사업을 따내는 데 실패했다. 이날 삼성물산은 675표(58.5%)를 얻어 시공사로 확정됐다.한남4구역은 용산구 보광동 일대를 재개발해 총 51개동 2331가구 규모 아파트를 짓는 사업이다. 조합이 제시한 사업비가 1조6000억원에 육박하는 대형 프로젝트다. 한남4구역은 강북 한강변 노른자 땅으로 여겨지는 한남뉴타운 중에서도 입지가 좋은 데다 일반분양 비율이 높아 한남뉴타운 구역 내 사업성이 가장 높은 것으로 평가돼 왔다.이번 패배가 현대건설에 아쉬운 것은 한남4구역은 향후 압구정3구역 등 한강변 대어 도시정비사업 수주의 전초전으로 불렸기 때문이다. 압구정 3구역은 기존 아파트 단지를 5800가구 규모의 50~70층 높이의 대형 마천루 아파트로 재탄생시키는 초대형 사업이다. 한남 4구역 수주전의 결과가 그대로 이어지는 것은 아니지만, 조합원들의 평가가 한쪽으로 기울었다는 점을 고려할 때 압구정 3구역 수주전도 낙관할 수 없는 상황이다. 지난해 저조한 실적을 기록한 것도 이 대표 입장에서는 향후 해결과제다. 현대건설은 최근 실적 발표 공시를 통해 지난해 연결기준 영업손실이 1조2209억원이라고 밝혔다. 이는 2001년 이래 첫 연간 영업손실이다. 현대건설은 2001년 워크아웃(기업 개선 작업) 기간 3828억원의 적자를 낸 바 있다. 지난해 적자는 실적 발표 전 증권사들의 영업이익 전망 평균치(5448억원)를 크게 벗어난 어닝 쇼크였다. 1조원 넘는 영업 손실도 해결과제현대건설의 이번 적자 배경에는 해외 현장에서의 사업비 증가가 주원인으로 손꼽힌다. 연결 자회사인 현대엔지니어링이 인도네시아에서 수주한 발릭파판 정유공장 프로젝트, 현대건설과 현대엔지니어링이 공동 수주한 사우디아라비아 자푸라 가스플랜트 사업에서 발생한 약 1조2000억원의 손실을 작년 4분기 실적에 한꺼번에 반영했기 때문으로 풀이된다. 이들 사업을 시작할 때 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹 사태가 발생하고, 러시아·우크라이나 전쟁 등으로 건설 원자재 가격이 급등했던 것이 원인으로 분석된다.그나마 다행인 점은 현대건설의 주택 브랜드 ‘힐스테이트’와 하이엔드 브랜드 ‘디에이치’가 여전히 호평을 받고 있다는 점이다. 지난해 11월 부동산R114가 전국 성인남녀 5445명을 대상으로 진행한 ‘2024년 베스트 아파트 브랜드’ 조사 결과 현대건설 힐스테이트는 종합 1위를 차지했다. 2위에는 삼성물산 ‘래미안’, 3위에는 GS건설 ‘자이’가 이름을 올렸다. 베스트 아파트 브랜드 종합 순위는 ▲브랜드 상기도 ▲선호도 ▲인지도 ▲투자가치 ▲주거만족도 ▲건설사 상기도 등 6개 항목의 응답률에 가중치를 부여하는 방식으로 아파트 브랜드 가치를 종합적으로 평가해 산정한다. 지난해 조사에서는 현대건설 ‘힐스테이트’가 주거만족도를 제외한 모든 부문에서 1위를 차지했다. 현대건설의 하이엔드 주거 브랜드 ‘디에이치(THE H)’도 브랜드 가치를 지켜나가고 있다. 현대건설의 ‘디에이치’는 지난 2024년 프리미엄 브랜드지수(KS-PBI)에서 ‘하이엔드 주거 부문’ 1위를 차지했다. 이는 한국표준협회가 주관하는 해당 지수는 ▲브랜드 인지도 ▲마켓 리더십 ▲브랜드 애호도 ▲브랜드의 사회적책임 등을 종합적으로 고려한다.디에이치는 제품 간 품질수준의 객관적 비교 및 소비자의 권익 보호 강화를 위해 품질의 우수성 및 만족도를 조사해 발표하는 한국표준협회 주관 2024 한국품질만족지수(KS-QEI) 하이엔드 주거 부문에서도 1위를 기록한 바 있다. 또한 한국기업평판연구소의 하이엔드 아파트 브랜드 평판지수에서는 35개월 연속 1위를, 부동산R114와 한국리서치를 통해서는 2023~2024 2년 연속 하이엔드 주거 1위를 차지했다.

서울에서 강남 3구와 마포·용산·성동 등 인기 지역 아파트값만 오르는 현상이 뚜렷해지고 있는 가운데 재건축 시공사 선정에서도 '빈익빈 부익부'가 극명하다.24일 정비업계에 따르면 서울 송파구 대림가락아파트 재건축조합은 지난 22일 개최한 총회에서 삼성물산을 시공사로 선정했다.대림가락 재건축사업은 867가구, 4544억원 규모지만 삼성물산이 단독으로 참여해 수의계약으로 전환됐다.관련 법에 따라 2차례 이상 경쟁 입찰이 성립되지 않아 유찰되면 수의계약을 맺을 수 있다.강남권 다른 정비사업장도 상황이 비슷하다.송파구 가락1차현대아파트는 최근 시공사 선정을 위한 2차 입찰 공고를 냈다. 1차 입찰 때는 롯데건설만 제안서를 제출해 유찰됐다.송파구에선 지난해 잠실우성4차(DL이앤씨), 가락삼익맨숀(현대건설), 삼환가락(GS건설) 재건축 시공사 선정이 단독 입찰에 따른 수의계약으로 진행됐다.이미지 확대헬로 아카이브 구매하기한남4구역 재개발정비사업 조합원 총회한남4구역 재개발정비사업 조합원 총회한강변 단지도 예외는 아니다. 서초구 신반포2차는 두 차례 유찰 이후 지난해 말 현대건설을 시공사로 선정했다.지하철 3·7·9호선 고속터미널역과 가까운 '알짜' 재건축 단지로 꼽히는 데다 총공사비가 1조310억원에 달하는 신반포4차의 경우 삼성물산의 단독 참여에 따른 수의계약이 유력하다.용산구 한강변에 위치한 산호아파트도 네 차례 유찰 끝에 작년 말 롯데건설을 시공사로 선정했다.한 대형 건설사 관계자는 "도시정비 수주 경쟁은 탈락한 회사가 그간 투입한 금액을 모두 날리게 되는 치킨 게임"이라며 "지금처럼 시장 분위기가 좋지 않을 때는 사업성을 철저하게 검토하고 득실을 따진 뒤 '안 되겠다' 싶으면 건설사끼리 웬만하면 경쟁을 벌이지 않는다"고 말했다.입찰에 참여하는 건설사가 없어 유찰을 겪는 정비사업장도 속출하고 있다.서초구 삼호가든5차는 지난해 시공사 선정을 위한 입찰에 참여한 곳이 없어 유찰되자, 공사비를 올려 다시 시공사 찾기에 나섰다.서울시 신통기획 1호 사업장인 중구 신당10구역 재개발 사업은 비교적 사업성이 높은 곳으로 꼽히는데도 시공사 선정에 어려움을 겪고 있다.공사비가 급격히 올라 원가 부담이 커진 건설사들이 아무리 주요 지역에 있어도 사업성이 충분하지 않다고 판단하면 참여를 꺼리고 있어서다.DL이앤씨는 서울 핵심지역과 광역시 정비사업만 수주한다는 방침을 세웠다. 올해 총 공사비 1조7천억원 규모 한남 5구역 시공권 확보를 목표로 하고 있다.현대건설과 삼성물산이 치열한 경쟁을 벌인 한남 4구역 재개발사업 이후 경쟁이 예상되는 정비사업장은 압구정, 성수, 여의도 등 누가 봐도 입지가 뛰어난 곳이다.연내 시공사 선정이 이뤄질 것으로 전망되는 압구정 2구역에선 현대건설과 삼성물산이 '리턴 매치'를 예고하고 있다.다음 달에는 잠실우성 1·2·3차 재건축사업 시공권을 놓고 삼성물산과 GS건설이 맞붙을 것으로 예상된다. 아파트 2860가구를 새로 짓는 이 재건축사업 공사비 규모는 1조6000억원에 달한다.업계에서는 그간 정비사업 수주에 적극적이지 않던 삼성물산이 공격적으로 일감 확보에 나서자 촉각을 곤두세우고 있다.지난달 조합이 제시한 사업비가 1조6000억원에 육박하는 한남 4구역 수주전에서 현대건설을 누른 데 이어 이달 대림가락 재건축을 수주했고, 송파구 한양3차, 강서구 방화6구역 수주도 눈앞에 두고 있다.이는 삼성전자 반도체 공장 관련 수주 물량이 줄어들 것에 대비한 행보로 풀이된다. 삼성물산은 올해 정비사업 수주 목표액을 지난해 3조4000억원에서 대폭 올린 5조원으로 설정했다.삼성물산은 지난해 안양종합운동장 동측 재개발(8331억원), 용산구 남영2구역 재개발(6619억원) 등 정비사업 3조6398억원 규모를 수주했다.

올해 상반기 ‘여의도 1호 재건축’으로 불리는 서울 영등포구 여의도 한양아파트 재건축의 시공권 경쟁에서 현대건설이 승리했다. 여의도 한양 재건축 사업 시행자인 KB부동산신탁은 현대건설을 시공사로 선정했다. 재건축 사업을 두고 건설사 대표들이 직접 나선 이 경쟁에서 윤영준 현대건설 대표이사는 단지를 직접 찾아 조합원들에게 ‘최고품질·랜드마크’를 약속했고 결국 사업을 따냈다. 기존 소유주가 동일 크기의 새 아파트에 들어갈 경우 분담금을 내지 않아도 된다는 조건을 내걸고 미분양 물량이 발생하면 일반분양가로 대물 인수하겠다는 공약까지 했다.윤 대표는 ‘주택사업 전문가’로 유명하지만, 재경본부 등을 거치며 사업관리와 영업 등 업무를 두루 섭렵한 ‘통합형 인재’로 꼽힌다. 품질에서 타협을 보지 않고 경쟁에서 밀리지 않는 승부사로도 알려져 있다. 부동산 시장 침체로 건설업황이 전반적으로 좋지 않았던 상황에서도 현대건설은 호실적을 이어가고 있다.현대건설의 지난해 연결기준 매출액은 29조6513억원, 영업이익은 7854억원을 기록했다. 2022년 매출액과 영업이익이 각각 21조2390억원, 5749억원이었던 것과 비교하면 매출액은 약 38%, 영업이익은 36%가량 늘어난 수준이다.최근에는 불가리아 코즐로두이 원자력발전소 신규 건설공사 수주를 위해 현지화 전략 가동에도 나섰다. 지난 6월 불가리아 소피아에 위치한 힐튼 소피아 호텔에서 열린 ‘현대건설 불가리아 원전 로드쇼 2024’에서는 현대건설의 원전 시공 역량을 홍보하고 현지 유관기관과의 파트너십을 구축했다.현대건설은 ‘미래 기술 개발’과 ‘고부가가치 해외 사업’에 집중하며 특히 원전 사업에 중점을 둘 전망이다. 윤 대표는 올해 신년사를 통해 “대형 원전이나 SMR 등 핵심사업에서 차별적인 기술 우위를 선점하기 위해 힘써야 한다”며 “수소·CCUS 분야 같은 미래기술 상품 개발에도 박차를 가해야 한다”고 말한 바 있다.

서울시 양천구 목동신시가지14단지 아파트가 최고 60층 아파트로 재건축된다. 목동 일대 재건축이 탄력을 받으며 5만3000여 가구 ‘미니 신도시’로 거듭날 전망이다. 26일 양천구에 따르면 이런 내용을 골자로 하는 ‘목동지구 택지개발사업 지구단위계획구역 내 특별계획구역 14 세부개발계획 수립(안) 및 정비구역 지정(안)’ 공람 공고가 나왔다. 공람에서 목동14단지는 최고 높이 계획을 기존 35층에서 60층으로 변경했다. 공급 세대 수는 총 5007가구다. 목동신시가지는 1∼14단지 모두 안전진단을 통과한 가운데 6단지에 이어 이번에 14단지의 정비계획이 수립되면서 이 일대 재건축에 탄력이 붙을 것으로 보인다. 앞서 목동6단지는 지난해 8월 최고 50층, 약 2300세대 규모의 디자인 특화단지로 재건축 신속통합기획을 확정했다. 재건축이 이뤄지면 목동 1∼14단지 일대에는 5만3000여 가구의 '미니 신도시'가 조성될 것으로 예상된다. 1980년대 대규모 택지지구로 개발된 목동 일대에는 현재 총 14개 단지 2만 6629세대가 거주 중이다. 특히 송파구 잠실, 영등포구 여의도에 이어 목동 단지들도 초고층단지 재건축 대열에 속속 참여하는 분위기다. 잠실 5단지는 최고 층수 70층에 약 6500가구 규모로 재건축하는 방안이 서울시 인허가 문턱을 넘었다. 여의도에서는 1호 재건축 한양아파트가 56층, 시범아파트가 60층 이상 높이로 재건축을 진행하고 있다. 목동 7단지 역시 종상향(2→3종)을 통해 최고 60층 아파트를 짓겠다고 밝혔다. 목동 1∼3단지는 국회대로 공원과 안양천을 연계한 개방형 공공녹지를 조성하는 조건으로 지난달 서울시 도시·건축공동위원회에서 종상향이 가결(조건부 가결)됐다.

‘황금알’로 꼽히는 여의도 한양아파트 재건축 시공권을 현대건설이 따냈다. 한양아파트 재건축은 ‘여의도 1호 재건축’이라는 상징성을 가지고 있다. 23일 KB부동산신탁은 오후 1시 여의도 한양아파트 토지 등 소유자 전체 회의를 열고 시공사를 선정했다. 투표 결과 현대건설이 314표로 포스코이앤씨(231표)를 따돌렸다. 현대건설은 하이엔드 브랜드인 ‘디에이치’를 제안했고, 단지명은 ‘디에이치 여의도퍼스트’를 제시한 것으로 알려졌다. 공사비는 3.3 ㎡(1평)당 824만원이고, 개발 이익을 위해 오피스텔 고급화와 대규모 복합문화공간 조성 등을 내세웠다. 이날 회의에서 경쟁사를 이기는 데는 동일 평형 입주 시 분담금이 발생하지 않고, 환급까지 받을 수 있다는 점을 내세워 지지를 얻었다. 미분양이 발생할 경우는 현대건설이 떠안기로 했다. 보통 미분양 물량이 생기면 손해는 소유주 부담이 되는데, 이를 현대건설이 책임진다고 밝힌 것이다. 이로써 여의도 한양아파트는 재건축을 통해 지하 5층에서 최고 56층, 5개동(아파트 4개동·오피스텔 1개동), 총 992가구와 근린생활시설로 다시 태어난다. 용적률이 높아진 데는 단지 내에 경전철 서부선 지하철역 출입구와 공공청사를 설치하기로 했기 때문이다.

서울 여의도 공작아파트가 시공사 선정을 완료하면서 ‘여의도 1호 재건축 아파트’ 타이틀을 거머쥐었다. 여의도 재건축 사업 속도전에서 선두를 달렸던 여의도 한양아파트는 서울시 제동으로 공작아파트에 1호 자리를 내줬지만, 최근 사업부지 문제를 해결하고 정상화에 나섰다.19일 부동산업계에 따르면 대우건설은 지난 17일 공작아파트 소유자 전체회의에서 최종 시공사로 선정됐다. 대우건설은 1·2차 시공사 선정 입찰에 단독 응찰하면서 수의계약 방식으로 시공권을 확보했다.공작아파트 재건축 사업은 1만6857㎡의 부지에 지하 7층~지상 49층 3개동 570가구 규모의 아파트 및 부대복리시설, 업무시설, 판매시설을 신축하는 사업이다. KB부동산신탁이 시행을 담당하고 있으며 총 공사금액은 5704억원 규모로 3.3㎡당 공사비는 1000만원대다.대우건설은 공작아파트에 ‘써밋 더 블랙 에디션’이라는 단지명을 제안했다. 단지명은 최상위 등급을 의미하는 Black Label과 한정판의 뜻을 지닌 Limited Edition을 조합한 명칭이다. 여의도 공작아파트를 한강의 정상으로 탄생시키려는 의지를 단지명에 담았다고 대우건설 관계자는 설명했다.써밋 더 블랙 에디션은 월드클래스 해외 거장들과의 협업으로 여의도 랜드마크로 거듭날 예정이다. 루브르 박물관, 엘리제궁, 루이비통 본사 등을 설계하며 프랑스 건축의 상징이 된 세계적인 거장 장 미쉘 빌모트가 외관설계를 맡았다. 장 미쉘 빌모트는 비상하는 공작을 형상화해 단지를 설계했다.'프랑스 건축 거장' 장미쉘 빌모트, 공작 재건축 외관 설계단지의 조경은 부르즈칼리파, 디즈니랜드 등 하이엔드 조경을 기획해온 글로벌 디자인 조경 그룹 SWA와의 협력으로 럭셔리하게 설계했고, 상가컨설팅은 용산 아모레퍼시픽 본사, 롯데백화점 본점, 광교갤러리아백화점 등 대한민국 대표 상업시설을 성공시킨 쿠시먼 앤드 웨이크필드가 담당한다.대우건설은 소유주 전 세대에 4BAY 이상 맞통풍 구조․전세대 발코니 확장을 제시했다. 입주민들의 편리한 주차를 위해 여의도 최대 규모 세대당 주차대수인 2.82대로 설계했다. 세대당 1대의 프라이빗 엘리베이터를 제공해 엘리베이터 홀을 세대 전용 공간으로 활용할 수 있게 했다. 이탈리아 명품 주방가구 ‘다다’, 독일 ‘캐머링’ 창호, 전실 원목마루 등 최고급 명품 마감재를 적용했다.정비업계에 따르면 서울 여의도에서 재건축을 추진하는 단지는 총 16개로 약 8000가구 규모다. 공작 아파트뿐 아니라 한양 아파트, 시범 아파트, 광장 아파트, 대교 아파트, 삼익 아파트, 수정 아파트, 은하 아파트 등에서 재건축사업을 진행하고 있다.당초 여의도 한양아파트는 올해 7월 여의도에서 가장 먼저 시공사 입찰 공고를 실시하면서 여의도 1호 재건축 아파트의 유력 후보였다. 하지만 서울시가 여의도 한양아파트 시행사인 KB부동산신탁이 사업 면적에 시행권한이 없는 단지 내 상가를 사업부지에 포함시킨 것을 지적하면서 사업에 제동이 걸렸다. 또 서울시는 KB부동산신탁이 아직 확정되지 않은 신속통합기획안을 토대로 시공사 입찰 공고를 내는 등 위법 소지가 있다고 봤다. 공작아파트가 시공사 선정을 완료하면서 한양아파트는 여의도 1호 재건축 단지 타이틀을 넘겨주게 됐다. 다만 한양아파트도 재건축 사업에 걸림돌로 작용했던 부지 매입 협상을 마무리하고 다시 사업에 속도를 낼 전망이다. KB부동산신탁은 최근 롯데쇼핑 측과 용지 매입 협상을 완료하고 오는 26일 소유자 전체 회의를 열어 해당 부지 매입 등 안건을 논의할 계획이다. 지난 7월 현대건설과 포스코이앤씨가 여의도 한양아파트 재건축 시공권을 수주하기 위한 경쟁을 벌인 만큼 2파전 구도가 형성될 것으로 관측된다.

서울 영등포구 여의도 한양아파트(여의도 한양) 시공사 선정 총회가 잠정 연기되면서 시행사업자인 KB부동산신탁(KB신탁)의 ‘책임론’이 거세지고 있다. 여의도 한양뿐 아니라 서울 양천구 목동신시가지7단지, 서울 영등포구 신길우성2차·우창아파트 등 신탁방식 재건축을 택한 단지들에서도 잡음이 이어지는 모습이다. 신탁사의 전문성을 기반으로 재건축 사업추진에 속도를 내기 위해 신탁방식을 택했지만, 막대한 수수료를 낸 것에 비하면 신탁사의 역량이 역부족이라는 지적이 나온다. KB신탁은 서울시로부터 위법 소지가 있다는 이유로 시공사 선정 과정을 중단하라는 권고를 받으면서 결국 10월 29일 예정했던 시공사 선정 총회를 무기한 연기하겠다는 입장을 내놨다. 앞서 서울시는 KB신탁이 여의도 한양 재건축사업의 정비구역을 확정하기 전 시공사 선정에 나선 점을 근거로 들었다. 정비계획 변경 없이 상가 부지를 사업면적에 포함시켜 입찰 공고를 진행하는 등 도시 및 주거환경정비법(도정법)과 국토교통부 정비사업 계약업무 처리기준 법규를 위반했다고 지적했다.KB신탁은 시공사 선정 절차를 진행하기 전 토지 등 소유자의 의견을 수렴하고 법률도 검토했지만, 인허가청인 서울시의 판단과 상이한 부분이 있었다고 설명했다.KB신탁 관계자는 “대형시공사를 선점하고 사업 진행 속도를 올리기 위해 올해 초부터 시공사 선정에 대한 논의를 시작했다”며 “다수의 대형 법무법인을 통해 서울시의 이번 판단과 관련, 법률 검토를 진행한 결과 위법하다고 판단할 수 없다는 법률 의견을 받았다”고 말했다.그는 “서울시와의 법적 분쟁이 발생할 경우 최종적으로 법원의 판단을 받기까지 시간이 오래 걸리는데 사업이 지연되면 더 큰 피해가 우려되기 때문에 운영위원회와 협의를 거쳐 시공사 선정을 위한 전체회의를 잠정 연기하게 됐다”며 “문제를 해결하기 위해 빠른 시일 안에 롯데쇼핑과 협의를 마치고 연기 중인 시공사 선정 절차를 이어갈 수 있도록 노력하겠다”고 덧붙였다.신탁방식 정비사업, 자금 조달과 추진력 강점으로 주목신탁방식 정비사업은 크게 신탁시행과 신탁대행 방식으로 나뉜다. 신탁시행 방식은 조합 설립 없이 신탁사를 시행사로 선정해 사업을 신탁사가 도맡는 것이다. 신탁대행은 조합이 신탁사에 자금 관리 업무 등 일부 업무를 맡기는 방식이다.신탁방식 정비사업은 전문성이 부족한 조합을 대신해 신탁사가 정비사업을 안정적으로 운영하면서 사업 속도를 높일 수 있다는 장점이 있다. 신탁사 자체 자금 또는 신용을 활용해 초기 자금 조달에도 유리하다는 점이 더해지면서 신탁방식 정비사업이 대세로 떠오르는 중이었다.하지만 신탁업계의 허술한 운영과 과열된 수주 경쟁으로 신탁방식 정비사업을 택한 단지 곳곳에서 문제가 터져나오는 모습이다. 여의도 한양뿐 아니라 최근 신탁방식 재건축사업을 택한 단지 곳곳에서도 잡음이 발생하고 있다. 서울 양천구 목동신시가지7단지(목동7단지) 재건축사업에서도 조합 또는 신탁방식을 두고 주민들 사이에 갈등이 격화되고 있다.코람코자산신탁은 목동7단지 정비사업추진위원회와 업무협약(MOU)을 체결하고 목동7단지 재건축사업을 신탁방식으로 진행하겠다고 발표했다. 이에 목동7단지 재건축준비위원회는 사업 방식이 아직 결정되지 않았고, 소유주들과 논의해 사업 방식을 놓고 투표에 부칠 예정이라고 반박했다.서울 영등포구 신길우성2차·우창아파트 재건축사업도 사업시행자로 선정한 한국자산신탁과 소유주 사이에 마찰이 발생했다. 지난해 5월 대우건설을 시공사로 선정한 뒤 공사도급 가계약을 체결하는 과정에서 소유주 의견을 충분히 반영하지 않았다는 이유에서다. 일반분양 수익 1~4% 수수료 수취, 전문성 체감 어려워신탁사가 신탁방식 정비사업을 수주하면 총 일반분양 수익의 1~4%를 수수료로 받는다. 다만 정비업계에서는 받는 수수료에 비해 신탁사들의 전문적인 역량이 부족하다는 비판이 나온다. 지금까지 신탁방식으로 지어진 단지는 손에 꼽을 정도다. 경기 안양 ‘한양수자인 평촌리버뷰’(304가구), 대전 동구 ‘e편한세상 대전 에코포레’(2267가구) 등이다.건설업계 관계자는 “2016년 도정법이 개정되면서 신탁사들이 정비사업에 진출할 수 있는 길이 열렸다”며 “신탁방식을 택한 수도권 대형 정비사업장의 경우 일반분양 매출의 1~4%라고 해도 수수료가 수백억원에서 수천억원에 이르기도 한다”고 말했다.부동산금융업계 관계자는 “신탁방식을 선택한 정비사업 현장이 완공까지 이어진 곳은 몇 군데 없는 것이 현실”이라며 “신탁사가 가져가는 수수료에 비해 전문성은 아직까지 미흡하다고 본다”고 분석했다. 그는 “자금 대여를 위해 신탁방식을 택하기도 하는데 현실적으로 시공사가 납입한 입찰보증금을 활용하는 경우가 많아 신탁사의 필요성을 느끼지 못한다는 평가가 많다”고 덧붙였다.신탁사의 전문성이 부족하다고 판단해 신탁계약을 해지하려 해도 요건이 까다로워 제어장치가 부족하다는 의견도 나온다. 최근 정부가 신탁계약 해지 요건 완화 내용을 담은 신탁 계약서·시행규정 표준안을 마련했지만, 현실성이 떨어진다는 지적이다. 국토교통부는 표준안을 통해 신탁 계약을 체결한 주민 100%가 계약 해지에 동의하지 않아도 신탁사가 계약 후 2년 내 사업시행자로 지정되지 못하거나 주민 75% 이상이 찬성할 경우 신탁 계약을 일괄 해지할 수 있도록 요건을 완화했다. 정비업계 관계자는 “시공사와 비교하면 신탁사 해지 요건은 아직도 문턱이 높다”며 “조합 총회를 열어서 과반 수 이상이 찬성하면 시공사를 변경할 수 있는 것처럼 신탁사도 동일한 기준을 둬야 신탁업계의 공정 경쟁을 강화하고 전문성을 제고할 수 있을 것”이라고 말했다.

서울 ‘여의도 1호 재건축’ 타이틀로 정비업계의 뜨거운 관심을 받고 있는 여의도 한양아파트(여의도 한양) 재건축사업에 급제동이 걸렸다. 서울시가 시공사 선정 입찰 과정에 위법사항이 있다며 여의도 한양 재건축 조합에 입찰 중단을 지시했기 때문이다.정비업계에 따르면 여의도 한양 재건축 운영위원회와 사업시행자인 KB부동산신탁은 10월 29일로 예정했던 시공사 선정 총회를 잠정 연기하겠다고 10월 19일 밝혔다.이는 서울시가 여의도 한양 재건축 관할구청인 영등포구청에 시공사 선정 과정에서 위반 소지가 있는지 면밀히 검토한 뒤 시정 조치를 하라고 지시한 결과다. 시는 여의도 한양 사업시행자가 도시 및 주거환경정비법과 국토교통부 정비사업 계약업무 처리기준 등을 위반한 소지가 있다고 지적했다.상가 부지 사업면적 포함, 정비계획 절차 건너뛰어 발목서울시가 위반 소지가 있다고 거론한 사항은 크게 두 가지다. 먼저 정비구역 지정을 받지 못한 상태로 KB부동산신탁이 시행자 권한이 없는 부지를 사업면적에 포함해 시공사 선정 입찰 공고를 했다는 점이다. 해당 부지는 단지 내 상가인 롯데쇼핑이 소유주인데 아직 재건축사업 동의를 얻지 못한 상태임에도 사업 면적에 포함한 것은 도시 및 주거환경정비법 위반이라는 입장이다.또 서울시는 아직 확정되지 않은 신속통합기획안(신통기획안)을 기반으로 시공사 입찰 공고를 한 것도 위법 소지가 있다고 판단했다. 올해 1월 서울시는 여의도 한양 용도지역을 3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 상향하고, 용적률‧높이 등 규제를 대폭 완화하는 신통기획안을 마련했다. KB부동산신탁은 여의도 한양 재건축사업 지역을 일반상업지역으로 전제하고 시공사 입찰 공고에 나섰다. 신통기획안은 서울시 정비계획 심의를 받지 않은 가이드라인일 뿐인데 관련 절차를 생략하고 시공사 선정으로 넘어갔다는 이유로 서울시로부터 사업 제동을 받은 셈이다. 서울시는 신통기획안을 기반으로 영등포구 주민 동의를 받은 정비계획안을 제출해 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비계획 확정 과정을 거쳐야 했다고 지적했다.서울시가 여의도 한양 재건축사업에 제동을 가한 것은 위법 소지가 있다는 표면적인 이유도 있지만, 과열된 시공권 수주전도 한 몫 했다는 것이 정비업계의 의견이다.여의도 한양아파트 재건축은 서울 영등포구 여의도동 42 일대에 기존 588가구를 허물고 최고 56층, 5개 동, 아파트 956가구 및 오피스텔 210실 규모로 조성하는 사업이다.여의도 한양아파트는 신통기획안을 통해 용적률이 기존 252%에서 재건축 시 600%까지 상향 가능할 뿐 아니라 여의도 1호 재건축이라는 상징성까지 더해졌기 때문에 사업성이 우수하다는 평가를 받고 있다.이 때문에 여의도 한양 재건축사업을 두고 시공사 선정 입찰 전부터 건설사들의 눈치 싸움이 치열했다. 현대건설과 포스코이앤씨는 각각 개발 이익 극대화, 사업비 책임 조달을 강조하며 조합원들의 마음을 사로잡기 위한 적극적인 홍보 경쟁을 벌였다. 서울시, 현대‧포스코 수주전 민원 빗발치자 개입현대건설은 ▲분양수입 증가 가구당 약 6억원 ▲미분양 시 최초 일반분양가로 현대건설이 대물인수 ▲일반분양가 상승으로 인한 모든 이익 소유주 귀속 등의 내용을 담은 입찰제안서를 제시했다. 분양가 규제를 받지 않는 오피스텔을 최고 수준 분양가로 공급해 조합원 분양 수익을 극대화함으로써 조합원당 최소 3억6000만원 이상을 환급하겠다는 파격적인 제안이다. 미분양이 나더라도 현대건설에서 대물인수를 통해 리스크를 최소화하는 방안도 담겼다.포스코이앤씨도 3.3㎡당 공사비를 800만원 이하로 제안한 것과 동시에 공사비 7020억원의 약 142% 규모 자금인 1조원을 책임조달하겠다고 맞불을 놨다. 고금리 시장 상황에서 사업시행자가 이자 부담을 최소화할 수 있도록 분양수입금 내 기성불, 사업비 우선 상황 등을 제시하는 금융특화 전략을 내세웠다.10월 7일 시공사 선정을 위한 1차 합동홍보설명회에서도 현대건설과 포스코이앤씨의 대안설계 설명 이후 과열 양상이 나타나기도 했다. 포스코이앤씨는 원안설계를 특화한 대안설계를 제시한 반면, 현대건설은 원안설계와 다른 대안설계를 제시했다며 서울시에 민원을 제기한 것으로 알려졌다. 일부 여의도 한양 소유주들이 현대건설의 대안설계가 주동개수, 층수, 건폐율, 스카이라인 등을 모두 변경해 경미한 범위를 벗어났다고 주장했다. 합동홍보설명회 이후에도 현대건설은 불법 홍보관 설치, 홍보 지침 위반으로 서울시‧영등포구 등에 민원이 제기돼 주의를 받기도 했다. 또 홍보관 설치와 관련해 홍보 지침 위반 조치를 받기도 했다. 정비업계 관계자는 “1차 합동설명회에서 포스코이앤씨는 신통기획안에 준하는 원칙적인 설계안을 제시한 반면, 현대건설은 기본적인 요건만 지키면서 다양한 아이디어를 담은 설계안을 제출하면서 양측을 각각 지지하는 조합원들 사이에서 불꽃이 튀었다”며 “서울시에서 여의도 한양 재건축사업에 엄포를 놓은 것은 민원이 계속 이어지면서 수주전이 과열되는 모습을 보인 것이 주된 원인이라고 본다”고 분석했다.

현대건설이 여의도 한양아파트 개발이익을 극대화하는 방안으로 소유주에게 최소 3억6000만원 이상을 환급하는 전략을 제안한 것으로 알려졌다.27일 서울시 정비사업 종합정보관리시스템 '정비사업 정보몽땅'에 올린 입찰제안서에 따르면 ▲분양수입 증가 세대당 약 ‘6억원’ ▲미분양 시 최초 일반분양가로 현대건설이 대물인수 ▲일반분양가 상승으로 인한 모든 이익 소유주 귀속 등의 전략으로 동일평형 입주 시 100% 환급받는 개발이익 등이 입찰 조건으로 담겨있다.여의도 한양아파트는 정비계획상 일반 아파트 이외에 일부 오피스텔을 분양하는 사업지로 오피스텔의 경우 분양가 규제를 받는다. 현대건설은 고급화를 통해 분양가를 책정할 수 있다는 점을 공략했다. 청담동 ‘PH129’, 삼성동 ‘라브르27’ 등 대한민국 최고 수준 분양가로 주거상품 분양을 성공시킨 노하우를 기반으로 여의도 최초의 하이퍼엔드 오피스텔을 짓겠다는 것이다.전 세대 복층형 설계와 프라이빗 테라스 등의 대안설계를 통해 오피스텔 면적을 원안 대비 약 3092㎡(937평) 늘리고 분양가격도 3.3㎡(평)당 8500만원 이상으로 책정했다. 이를 통해 총 분양수입으로 KB추정분담금인 1743억원 대비 1440억원 늘어난 3183억원(182% 이상)을 보장할 계획이다.프리미엄 브랜드 디에이치와 세계적인 건축 그룹이 협업한 월드클래스 특화설계로 아파트 분양성을 최대한 끌어올려 분양가격을 평당 7500만원 이상으로 책정하고, 원안인 5698억원 대비 1860억원 늘어난 7558억원(132% 이상)의 분양수입을 제시했다. 현대건설은 ▲오피스텔 분양수입 1440억원 이상 ▲아파트 분양수입 1860억원 이상 총 분양수입만 3300억원 이상 증가시켜 세대당 약 6억원의 분양 수익을 올릴 계획이다. 이를 위해 상가를 지하화하고 지상 연면적 여유분으로 아파트와 오피스텔의 분양 면적을 증가시킬 예정이다.현대건설은 미분양이 발생할 경우에도 공사비 대신 최초 일반분양가로 대물인수를 제안했다. 일반적으로 미분양이 발생하면 준공 시점의 감정평가액으로 대물변제 조건을 제시해 미분양 상태에서 시세가 하락하면 그 손해를 소유주가 부담해야 한다. 하지만 현대건설은 파격적인 제안으로 미분양에 대한 부담을 덜겠다고 강조했다. 대물변제는 ▲오피스텔 평당 일반분양가 8500만원 이상 ▲ 아파트 평당 일반분양가 7500만원 이상 ▲ 상업시설 최초 일반분양가를 기준으로 삼아 미분양에도 걱정 없는 사업조건을 제시했다.현대건설 KB추정분담금 대비 분양수입을 3300억원 이상 증가시켜 공사비 지출 증가를 감안하더라도 2151억원 이상의 개발이익을 창출할 수 있을 것으로 추산하고 있다. 이에 따라 여의도 한양아파트 소유주는 세대당 약 3억6000만원의 추가 환급을 받을 수 있게 하고, 동일평형 입주 시에는 모든 소유주가 환급을 받을 수 있도록 할 예정이다. 여기에 일반분양가가 오르면 이에 대한 이익은 소유주에게 귀속하는 등 소유주의 프리미엄 극대화 방안도 제시했다.현대건설 관계자는 “한국의 맨해튼이라는 명성에 걸맞게 여의도 최초의 ‘하이퍼엔드’ 주거상품을 제안해 세대당 6억원에 달하는 분양수입과 3억6000만원의 개발이익 환급 등 소유주 이익을 극대화하는 전략을 구상했다”며 ‘디에이치 여의도퍼스트’라는 이름에 어울리는 여의도 최고의 랜드마크를 탄생시키며 소유주에게 최고의 가치와 이익을 선사하겠다”고 말했다.

장수명 주택에 대한 정부 장려정책에도 기둥식구조가 전국 주택시장에 널리 적용되기는 어려울 전망이다. 서울 강남권이나 부산 해운대 인근 고층 주상복합 등 고급주택 사업 이외에는 건물을 기둥식구조로 지었을 때 사업성 담보가 어렵기 때문이다. 이에 따라 향후 초고층 주택과 일반 아파트, 서울 강남권과 비(非)강남권 또는 핵심지와 외곽지역 간 주택 구조 격차가 심화될 가능성도 제기된다. 일각에선 이 같은 한계를 지적하며 정부가 라멘구조 또는 무량판구조로 지어진 장수명 주택에 대한 인센티브를 기존보다 확대해야 한다는 지적이 나온다. 한강변 고급 아파트, 라멘구조로 가나 삼성물산 건설부문이 지난 8월 23일 공개한 ‘넥스트(NEXT) 라멘구조’는 ‘내구성’과 ‘가변성’, ‘수리용이성’을 강조하는 장수명 주택 조건을 충실히 따르고 있다. 넥스트 라멘구조는 기본적으로 내력벽이 아닌 기둥과 보가 건물 하중을 지탱해 구조변경이 편리한 라멘구조를 채택했을 뿐 아니라 기둥이 세대 간에만 위치할 뿐 세대 내에는 없는 형태로 내부 구조를 자유롭게 변경할 수 있도록 설계됐다. 진동이 벽을 타고 아랫집으로 이동하지 않아 층간소음도 적다.‘인필(In-fill) 시스템을 통해 벽체와 바닥은 조립식(건식)으로 설치된다. 이에 따라 입주민은 모듈형 벽체를 이동하고 재설치 함으로써 가족구성 변화에 따라 실내 구조를 바꿀 수 있다. 또한 각종 배관이 조립식 바닥과 슬라브 사이 공간으로 지나가 수리가 편리하고 상하수도 시설이 필요한 주방, 욕실 위치를 변경하기 쉽다. 삼성물산은 욕실 포드(pod)를 특허출원 하는 등 내부 공간도 모듈형으로 설치할 수 있는 방안도 추진하고 있다. 이 같은 비전은 내년부터 본격화될 서울 핵심지역 정비사업 수주전을 겨냥해 등장한 측면이 있다. 특히 서울 한강변에 위치한 압구정, 여의도, 성수전략지구 내 정비사업 조합들은 신속통합기획 참여 등을 통해 초고층 설계를 계획하고 있다. 고층 건물은 건물 하중이 높아지는 벽식구조로 짓기가 어려워 대부분 라멘구조나 무량판구조 등 기둥식으로 지어진다. 도심 오피스 건물은 물론, 강남구 도곡동 타워팰리스, 성동구 성수동 트리마제, 부산 해운대 초고층 주상복합 등이 기둥식으로 지어진 것도 이 때문이다. 장수명 인센티브, 일반 아파트엔 ‘그림의 떡’그러나 라멘구조 아파트는 기존보다 10% 이상 공사비가 더 투입될 뿐 아니라 용적률, 높이 제한 등 규제로 개발에도 불리해 앞으로 대중화하기 쉽지 않을 것으로 예상된다. 라멘구조로 아파트를 지으면 기둥 위에 보를 위치해 그만큼 층고가 높아져야 한다. 이러면 동일 부지에 분양할 수 있는 주택 세대 수가 그만큼 적어진다. 무량판구조 역시 벽식구조보다 5%가량 공사비가 더 든다. 이에 대체로 벽식구조로 활용도가 낮은 지하주차장을 지을 때만 라멘구조나 무량판구조를 적용한다. 정부 역시 이 같은 점을 감안해 ‘주택법 제38조’ 및 ‘주택건설기준 등에 관한 규정’에 따라 우수등급 이상을 받은 장수명 주택에 대해 용적률, 건폐율을 완화하는 인센티브를 부여하고 있다. 라멘구조 설계 시 기본적으로 층고가 높아지고 가변성 등이 확보된다는 점에서 우수 이상 등급을 확보하기 쉽다. 삼성물산 관계자는 “압구정, 여의도, 성수 등 서울 핵심지역 도시정비사업을 타깃으로 ‘넥스트 라멘구조’ 등을 개발한 것이 맞으며 압구정 등 일부 지역에서 수요가 있는 것으로 안다”면서 “라멘구조 건축 시 12~13% 정도 비용 상승이 예상되지만 장수명 주택 인센티브로 5~6% 정도 비용이 상쇄될 것"이라고 밝혔다. 이어 "전체적으로 공사비 상승 비율이 5% 수준이 되는 것을 목표로 내부에서 준비 중”이라고 덧붙였다. 문제는 초고층 고급 아파트가 아닌 일반 아파트 개발 사업자 입장에서는 이 같은 인센티브 매력도가 떨어진다는 점이다. 선분양과 분양가 규제를 바탕으로 국내 주택시장에서는 지금도 일반 아파트 상당수가 비용을 감안해 벽식구조로 설계되고 있다. 또한 대부분의 일반 아파트는 일반주거지역 내에선 법정 용적률 자체가 낮고 일조권 규제도 받아 장수명 주택 설계로 얻을 수 있는 혜택에 한계가 있다. 결국 현실적인 지원 측면에서 장수명 주택 활성화를 위한 정책적 변화가 필요하다는 지적이 나온다. 법정 용적률 이상 설계 허가 방안이나 용도지역 제도 변화 필요성도 제기된다. 한 정비업계 관계자는 “지금 지어지는 아파트는 꼭 초고층이 아니어도 100년 뒤에나 재건축이 가능한 상황"이라며 "리모델링으로 건물 활용도를 높여 사용수명을 연장하기 위해선 기둥식구조가 보편화해야 한다”고 강조했다. 이 관계자는 “기둥식이 공사비가 좀 더 들지만 건물 내부 시공 때 벽체가 없는 상황에서 창호 등을 설치하기 수월한 측면도 있어 무조건 손해는 아니다”라고 덧붙였다. 최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수는 “기둥식 고층 건축물이 대부분인 뉴욕에서는 사무실이나 공장으로 쓰던 고층 건물 일부를 리모델링해 스튜디오로 쓰는 등 공간 활용이 자유롭다”면서 “국내에서도 오래된 용도규제를 완화하는 식으로 건물 활용도와 수명을 높이는 방안이 강구돼야 한다”고 강조했다.