서울 강남구 개포동 경남·우성3차·현대1차 통합 재건축 사업(경우현)의 오랜 내홍이 해소될지 주목된다. 21일 강남 부동산 업계에 따르면 오는 23일 오전 강남동산교회에서 ‘개포 경우현 긴급 설명회겸 토론회’가 열릴 예정이다. 이날 초청 강사는 서초구 반포동 ‘아크로 리버파크’ 재건축 사업으로 유명한 한형기 전 조합장이다. 한 전 조합장이 관여한 같은 반포동 소재 ‘래미안 원베일리’는 전용면적 84㎡가 60억원에 실거래돼 3.3㎡(평) 당 1억7000만원 시세를 기록하기도 했다. 한 전 조합장은 이번 설명회에서 통합 재건축 갈등의 해결방안을 제시하는 한편, 독립정산제와 현 재건축추진준비위의 정산방안에 따른 각각의 분담금, 앞으로 통합 재건축 일정 등의 분석 내용을 공개할 계획이다. 양재천변에 서로 인접한 개포 경우현은 입지가 좋은 단지로 알려졌으나, 각 단지 규모는 작은 편이다. 현재 개포 경남아파트는 678가구, 우성3차는 405가구, 현대1차는 416가구에 불과하다. 각각 단독 재건축을 하면 1000가구 이상 대단지에 비해 사업성이 떨어지는 한편, 준공 후 시세 역시 인근 대단지 아파트보다 밀릴 가능성이 커진다. 이에 따라 경우현 소유주들은 2018년 11월 3개 단지를 통합해 재건축하기로 합의한 바있다. 그러나 경우현은 2022년 10월 신속통합기획 대상 지구로 선정된 뒤에도 정비구역 지정 및 조합 설립을 마치지 못한 상태다. 게다가 최근에는 각 단지별, 평형별 추정 분담금이 공개되면서 3개 단지 소유주 간 분쟁이 심화되고 있는 상황이다.경우현 통합재건축 신속추진위원회는 이 같은 분쟁이 심화해 각 단지가 단독 재건축을 하게된다면 자산가치에 손해를 보게 될 것으로 보고 있다. 한형기 전 조합장은 “경우현 소유주들이 단합하면 지금으로부터 8년 이내 최고 49층, 2300가구 규모의 3.3㎡(평) 당 1억2000만원 시세의 개포지구 대장주를 조성할 수 있다”면서 “특히 경우현은 중층아파트로서는 기존 용적률이 낮아 통합 재건축 시 수익성 극대화가 가능할 것”이라고 전망했다.

이촌1동재건축추진협의회(이촌1동재추협)은 오는 26일 오전 10시, 이촌1동 소재 한강교회 본당에서 ‘동부이촌 리모델링 단지 재건축 설명회’를 개최한다고 밝혔다.이촌1동재추협 관계자는 “최근 정부와 서울시의 재건축 규제완화 기조는 기존에 리모델링 사업을 추진하던 동부이촌 아파트 단지들이 재건축으로 방향을 전환할 수 있는 절호의 기회”라며 “어느 쪽이 아파트 소유주들에게 유리한 지 국내 최고 전문가를 초청해 진단받는 시간을 마련했다”고 말했다.이번 재건축 설명회에 전문가로 나선 한형기 아크로리버파크 조합장은 최근 몇 년간 국내 아파트 트렌드를 이끌고 있는 서울 서초구 반포동에서 ‘아크로리버파크 3.3㎡(평) 당 1억원’, ‘래미안 원베일리 전용면적 84㎡(34평) 60억원’ 신화를 일구며 유명세를 더하고 있는 재건축 전문가다.재추협에 따르면 한 조합장은 설명회 연사로서 이촌1동 소재 아파트의 리모델링 사업과 재건축 사업 간 유불리를 정밀 분석할 계획이다. 세대별 평면, 조경, 커뮤니티 등 설계부터 조합원 분담금과 입주 후 가치까지 모든 분야를 총망라한다.현재 리모델링 사업을 진행 중인 이촌1동 아파트는 총 5곳이다. 가장 대단지(2036세대)인 한가람아파트를 비롯해 이촌우성아파트, 강촌아파트, 코오롱아파트는 리모델링 조합을 설립했으며, 한강대우아파트는 추진위원회 상태로 아직 조합설립을 하지 않았다.이들 리모델링 단지는 기존 용적률이 법정용적률(제3종일반주거지역) 상한인 300%를 초과한다는 점, 1990년대 지어져 재건축 연한이 되지 않았다는 점 등을 고려해 2018년부터 재건축의 대안으로 리모델링 사업을 진행해왔다. 첫 추진 당시에는 재건축 대비 빠른 사업 속도와 저렴한 공사비 등도 장점으로 부각 됐다.그러나 최근 들어 이들 단지가 재건축을 할 수 있게 됐다는 것이 재추협의 설명이다. 9월 26일 서울시가 확정고시한 ‘2030 서울시 도시주거환경기본계획’은 법정 상한 용적률 300%를 초과하는 과밀단지에 대해 준주거지역으로 용도지역을 상향하는 방안을 담고 있다. 이를 위해 현황용적률(기존용적률)을 허용용적률로 인정하는 한편, 현황용적률의 최대 25%까지 추가 용적률을 제공한다.재추협에선 이 같은 기준을 이촌1동 리모델링 단지에 적용하면, ‘1 대 1’ 이상의 재건축 사업을 통해 ‘고급 주상복합’으로 아파트를 다시 지을 수 있다고 보고 있다. 정부와 국회에서 2022년부터 재건축 안전진단 규제를 급격히 완화하고 있는 것 또한 호재다.재추협 관계자는 “인근에 56층짜리 아파트인 래미안 첼리투스뿐 아니라 고급 주상복합인 파크타워, 용산 센트럴파크 등 랜드마크가 즐비하다”며 “층수를 높이기 어려운 리모델링 사업 대신 재건축을 추진해 진정한 신축 랜드마크를 조성하자는 것이 우리 모임의 취지”라고 설명했다.

서울 은평구 대조동 대조1구역 재개발 공사가 전면 중단됐다. 현대건설은 대조1구역 조합 내분 때문에 공사비를 1년 이상 받지 못했다. 2년 전 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트 재건축 현장이 6개월간 멈춰서면서 약 1조원에 이르는 공사비가 늘어났던 사태가 대조1구역에서 재연되는 게 아니냐는 우려가 번지고 있다.정비업계에 따르면 현대건설은 지난 1일부터 대조1구역 재개발(힐스테이트 메디알레) 현장에 공사 중단을 알리는 안내문을 부착하고 유치권 행사에 들어갔다. 타워크레인을 제외한 일부 장비도 철수시키고 최소 인력만 유지하고 있다.대조1구역 재개발사업은 서울 은평구 대조동 88 일대 11만2000㎡에 지하 4층~지상 25층 규모의 공동주택 28개동 2451가구를 짓는 프로젝트다. 총사업비만 3조원이 넘는 대규모 사업으로, 현대건설의 공사비 규모도 5800억원에 달한다. 2026년 1월 준공을 목표로 2022년 10월 17일 착공을 했지만, 지난해 12월 말 기준 약 22%의 공정률을 기록한 상태로 올해 1월부터 공사를 중지했다. 앞서 현대건설은 지난해 12월 20일 대조1구역 조합에 올해 1월 1일부터 공사를 멈추겠다는 내용을 담은 공문을 전달하며 공사 중단을 예고했다.둔촌주공 6개월 공사 중단에 공사비 약 1조원 추가현대건설이 공사를 멈추게 된 주요 원인은 대조1구역 조합이 집행부 공백 등을 이유로 공사비를 지급하지 않았기 때문이다.대조1구역 조합은 지난해 상반기 힐스테이트 메디알레 분양에 나설 예정이었지만, 조합장 직무 정지로 예정된 날짜에 분양을 진행하지 못했다. 이로 인해 현대건설에 지급해야 할 1년 치 공사분 1800억원을 한 푼도 지급하지 않은 것이다.현대건설은 올 상반기부터 공사비 미지급 시 공사가 중단될 수 있음을 조합에 알린 것으로 알려졌다. 하지만 대조1구역 조합은 조합장 부재 등을 이유로 상황을 개선하지 않았고, 현재까지도 정확한 분양 시기를 정하지 못했다.정비업계에서는 대조1구역이 제2의 둔촌주공 재건축의 전철을 밟을 수 있다고 우려한다. 앞서 1만2000가구 규모 둔촌주공아파트 재건축 현장은 지난 2022년 조합이 시공사업단인 현대건설 컨소시엄(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)과 공사 계약을 이행하지 않으면서 같은 해 4월부터 10월까지 약 6개월간 공사가 중단됐다. 공정률 50%를 넘은 상태에서 공사를 멈추면서 공사비는 약 1조원이 늘어났고 입주 시기 역시 2년 정도 미뤄졌다.대조1구역 조합은 현재 조합장 직무 정지 등 내분에 휩싸이면서 법원 소송까지 이어지고 있다. 지난해 9월 조합장 선출을 위한 임시총회를 열고 직무가 정지됐던 조합장을 다시 조합장으로 선출했다. 하지만 새 집행부에 불만을 가진 조합원이 법원에 총회개최금지 가처분신청과 조합장 선임 결의 효력정지 가처분을 신청한 것이 인용되면서 다시 조합장 자리는 공백 상태가 됐다. 조합장 지위 두고 법정 소송 중…현대건설 “갈등 봉합 후 공사 재개”지난해 12월 말 법원이 해당 가처분 신청에 대한 보정명령을 내리면서 지난해 9월 선출된 조합장 지위가 인정될 수 있는 가능성이 커지고 있다. 법원은 도시 및 주거환경 정비법에 따라 임시이사 선임은 이사가 없거나 결원이 있는 경우를 요건으로 하는데 조합장도 마찬가지라고 설명했다. 해당 조합장 직무 집행정지를 신청한 채권자가 신청을 취하하고 집행 해제를 신청하면서 효력을 잃었고, 현재 해당 조합장이 지위를 갖고 있다는 판단이다. 법원은 조합장 이외의 이사들이 존재하기 때문에 조합장 권한 대행이 불가능해 법원에 의해 임시 조합장 선임이 필요한 경우로도 보기 어렵다고 설명했다. 신청자가 법원에 의한 임시조합장 선임 요건을 갖췄다고 주장한다면, 2023년 12월 28일부터 10일 안에 이를 보완하라고 당부했다.현대건설은 조합과 공사 계약에 따라 2022년 10월부터 공사를 시작했지만, 1년 2개월째 공사비를 지급받지 못한 채로 공사를 진행해 왔다. 전체 공사비 5800억원의 약 30%인 1800억원이 계속 미지급되자 올해 1월부터 예고했던 공사를 중단했다. 다만 조합 갈등이 마무리되고 집행부가 자리를 잡으면 협상을 거쳐 공사 재개에 나서겠다는 입장이다.현대건설 관계자는 “대조1구역 조합 집행부가 법정 안정성을 갖춰야만 협의를 통해 공사를 다시 시작할 수 있다”며 “조합 내 갈등이 잘 봉합되고 협상이 원활히 이뤄지면 현대건설은 즉각 재착공에 들어갈 것”이라고 말했다. 정비업계 관계자는 “둔촌주공이 6개월 공사를 멈춘 동안 한 달 동안 약 150억~200억원의 운영비용이 나갔는데 대조1구역 규모가 둔촌주공의 5분의 1인 것을 감안해 대입해 보면 약 30억~40억원이 소요될 것으로 추산된다”며 “6개월만 공사가 멈춰도 200억원 안팎의 공사비가 추가될 수 있기 때문에 조합 내 갈등을 빠르게 봉합하고 공사 속도를 올리는 게 조합원 분담금을 낮추는 지름길일 것”이라고 평가했다.서울시도 대조1구역 재개발 공사 중단을 정상화하기 위해 지원에 나설 방침이다. 정비업계에 따르면 서울시는 조만간 대조1구역 공사 중단 현장에 갈등 중재를 위한 코디네이터를 파견할 계획이다.서울시 관계자는 “대조1구역 갈등 중재를 위해 조만간 현장에 코디네이터를 파견하는 등 중재에 나설 예정”이라며 “이른 시일 안에 공사를 재개할 수 있도록 갈등 중재에 힘쓰겠다”고 밝혔다.

롯데건설이 신반포12차 아파트 재건축사업을 수주하기 위해 조합원들에게 하이엔드 주거 브랜드 ‘LE-EL’(르엘)을 단지에 적용하고 세계적 건축 디자인 회사인 JERDE와 협업하겠다고 제안했다.롯데건설은 지난 6일 JERDE 수석디자이너 존 폴린(John Pauline) 부사장이 직접 신반포12차 아파트 단지에 방문해 최적의 설계안 도출을 위한 현장조사를 진행했다고 11일 밝혔다. 이날 존 폴린 부사장은 현장 조사와 함께 조합사무실을 방문해 조합장과 면담을 진행하고 단지 곳곳에서 조합원들을 직접 만나 이들이 바라는 설계에 대한 의견을 듣고 이를 최대한 반영한 최고의 설계를 적용하겠다고 강조했다.신반포12차 아파트는 지하 3층~지상 35층, 432가구 규모로 재건축될 예정이다. 단지는 지하철 3호선 신사역과 잠원역이 도보 5분 거리에 있고, 경부고속도로와 올림픽대로 등 교통 인프라가 잘 갖춰져 있어 강남권에서도 노른자위 땅으로 평가받고 있다. 주변에는 대규모 아파트 단지와 상업시설, 교육기관 등이 자리 잡고 있어 생활환경도 우수하다.신반포12차 재건축 조합은 오는 2024년 상반기 중 시공사 선정을 완료할 계획이다. 이후 건축허가 및 이주 등의 절차를 거쳐 2025년 말 착공을 목표로 하고 있다.롯데건설 관계자는 “롯데건설 본사 그리고 신반포 르엘과 함께 트라이앵글 타운화를 이룰 전략 사업지로 신반포12차 수주를 검토했다”며 “특히, 서울의 관문 경부고속도로변에서의 노출 효과가 큰 이곳에 롯데건설의 모든 역량을 투입하여 최고의 제안서를 준비하고 있다”고 설명했다. 그는 “세계적인 건축 디자인 회사와 함께 협업해 조합원과 입주자 모두가 만족할 수 있는 잠원동 최고의 랜드마크 단지를 계획하고 있다”고 강조했다.

서울 강남구 은마아파트가 재건축 추진 20년만에 조합 설립을 인가 받았다. 은마아파트 재건축 조합이 설립되는 건 2003년 추진위원회 승인을 받은 후 약 20년 만이다. 26일 강남구청에 따르면 구는 이날 은마아파트 재건축정비사업에 대한 조합설립을 인가했다. 1979년 준공된 은마아파트는 1996년부터 재건축을 추진했다. 2001년 재건축 조합 추진위원회가 구성됐고, 2002년 삼성물산과 GS건설 컨소시엄이 재건축 시공사업단으로 구성됐지만 안전진단에서 탈락하면서 고배를 마셨다. 이후 2003년 추진위 설립 승인에 이어 2010년 안전진단도 통과했지만 정부와 서울시의 규제 강화와 주민 갈등으로 재건축은 속도를 내지 못 했다. 인허가 과정에서도 재건축 조건 등을 두고 서울시와 이견을 좁히지 못했다. 하지만 지난해 10월 은마아파트 재건축 계획안이 서울시 재건축 심의를 통과하면서 재건축 논의는 급물살을 타기 시작했다. 28개동, 4424가구 규모 아파트를 최고 35층, 33개동, 5778가구(공공주택 678가구) 규모로 재건축한다는 계획이다. 다만 ‘35층룰’이 폐지되면서 조합은 최고 층수를 49층으로 높이는 방안을 추진할 것으로 보인다. 최정희 조합장은 “조합설립인가 승인이 완료돼 다음 단계인 사업시행인가도 최대한 빨리 진행할 수 있도록 노력하겠다”고 밝혔다. 조합설립인가 기대감에 은마아파트 매매가도 상승세다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 은마아파트 전용 76㎡은 이달 11일 23억5000만원에 거래가 됐다. 지난해 하반기 실거래가와 비교하면 6억원이 상승했다.

강남 재건축 단지의 상징격인 은마아파트가 재건축 추진 24년 만에 드디어 조합설립을 앞두고 있어 화제다. 그러나 앞으로 서울시 건축심의 통과 등 남은 과제 또한 산적한 상황이다.25일 현재 정비업계에 따르면 지난 19일 서울 서초구 양재동 aT센터에서 은마아파트 재건축 조합창립 총회가 열렸다. 이 자리에서 진행된 조합장 투표에서 최정희 재건축추진위원장이 이재성 은마아파트소유주협의회 대표를 재치고 조합장으로 선출됐다. 최정희 조합장 당선인은 연내 조합설립 인가를 마치고 이후 절차를 신속하게 진행해 2027년 착공, 2030년 입주까지 마칠 계획을 밝혔다. 그간 지지부진하던 은마아파트 재건축 사업은 2003년 말 재건축조합설립추진위원회 승인을 받은 뒤 올해 2월 20여년 만에 정비구역 지정에 성공하며 비로소 급물살을 타고 있다. 오랜 기다림 끝에 한 단계를 밟은 만큼 새로 꾸려질 은마 재건축 조합은 소유주들의 요구를 반영해 사업 추진에 한층 속도를 붙일 전망이다. 이에 압구정, 반포 외에 강남권에서 상징성을 지닌 대치동에 대장주가 탄생할 수 있을지 주목된다. 은마아파트는 사업부지 23만9224㎡, 기존 4424가구 규모 거대단지이며 대로변을 따라 형성된 ‘대한민국 학군 1번지’ 대치동 학원가와 인접한 입지로 유명세를 얻었다. 그러나 은마아파트는 제3종일반주거지역에 위치한 가운데 200%에 달하는 기존 용적률로 인해 재건축 사업성 확보를 위한 용적률 상향 등의 요구가 꾸준히 제기된 곳이기도 하다. 지금까지 정비구역 지정이 미뤄진 것 역시 옛 추진위에서 일부 부지 종상향을 통해 최고 49층 설계를 추진한 데 따른 것이다. 이후 집행부 교체로 들어선 새 추진위원회는 결국 용적률 300% 이하, 최고 35층 설계가 담긴 정비계획안을 제출하면서 정비구역 지정이라는 성과를 이뤄냈다. 현재 정비계획에 따르면 지하주차장 건립 및 기존보다 낮아진 건폐율로 인해 현재보다 대폭 쾌적한 단지 조성이 가능할 전망이다.그럼에도 은마아파트 조합은 서울시와 정부의 규제완화 기조에 따라 향후 층수상향을 시도 할 가능성이 커지고 있다. 은마아파트 인근 대치미도아파트는 지난해 나온 서울시 신속통합기획안에 따라 일명 ‘35층 룰’을 벗어나 50층 높이로 재건축할 수 있게 됐기 때문이다. 최근에는 압구정에서도 신속통합기획안에 포함된 일부 재건축 구역에 대해 혁신적 디자인을 설계에 반영하면 50층 내외 초고층 단지 조성할 수 있는 길이 열렸다. 최정희 조합장 당선인은 “타워팰리스보다 높은 건물을 짓겠다”면서 초고층 설계에 대한 야심을 밝힌 상태다. 이에 인허가권자인 서울시와 은마아파트 재건축 조합이 조율에 성공할 수 있을지 주목된다. 은마아파트는 2021년 서울시 자문을 받아 설계에 반영하고 각종 인허가 절차를 단축시켜주는 신속통합기획을 신청한 바 있으나, 당시 서울시는 해당 단지가 이미 정비계획을 입안한 상태라는 이유로 신속통합기획을 적용하지 않겠다고 설명했다.

‘강남 재건축의 상징’ 은마아파트가 재건축추진위원회 승인 20년 만에 드디어 조합설립을 앞둔 가운데 조합장 선거가 2파전으로 치러질 전망이다. 선거 출마자격을 갖춘 후보는 최정희 현 재건축추진위원장과 이재성 은마아파트소유주협의회(은소협) 대표로 압축됐으며, 추천인 수로는 최 위원장 당선이 유력한 상황이다.25일 정비업계에 따르면 전날 은마아파트 재건축선거관리위원회는 조합장 후보 추천서 관련 알림을 전 주민에게 휴대전화 문자 등을 통해 발송했다. 선관위는 알림을 통해 서류검토 상 최정희 위원장은 유효추천서를 1311장, 이재성 후보는 513장 받았다고 밝혔다. 이는 중복되거나 무효로 분류된 서류를 검증한 수치다. 후보등록은 지난 14일 마감됐으며 주민 500명 이상 추천을 받은 신청자만 후보 자격을 얻는다.선관위는 이밖에 추천서와 관련해 “추천서를 제출한 바 없다”고 회신한 소유주들의 추천서와 관련된 검토도 진행하고 있다고 알려졌다. 조합장 현장투표는 오는 8월 19일 서초구 양재동 aT센터에서 열리는 조합창립 총회에서 진행돼 이날 개표 결과에 귀추가 주목된다.은마아파트 재건축은 1979년 8월 준공된 대지규모 23만9224㎡ 총 4424가구를 다시 짓는 초대형 도시정비사업이었으나 2003년 재건축추진위원회 승인 이후 20년간 사업 추진이 지지부진했다. 그러다 올해 2월 정비구역지정 이후 하반기 조합설립까지 진행이 급물살을 타면서 주목 받고 있다. 한편 서울시와 강남구청 등은 은마아파트 재건축추진위원회와 입주자대표회의가 ‘수도권광역급행철도(GTX) C노선 반대집회’를 벌이며 장기수선충당금 등 아파트 공금으로 처리한 문제를 비롯해 52건 위반 사항에 대해 합동조사를 벌인 바 있다. 당시 재건축추진위 측은 “주민 95%가 찬성하며 동의서를 낸 사항”이라고 해명했다.현재 대부분 혐의가 입건 전 조사종결 처분됐으며 정비공개 지연 건에 대해 전현직 위원장이 도시정비법 위반 혐의로 검찰에 송치된 상태다. 이에 대해 은마아파트 재건축추진위 관계자는 “은마아파트 추진위는 지난 2월 해당 경찰서에 엄정한 수사를 촉구한 바 있으며 지적된 사안 대부분이 정상적 절차대로 진행된 것으로 소명됐다”고 설명했다. 이 관계자는 “다만 신규 직원의 클립업시스템(정보몽땅) 사용법 미숙으로 인해 정보공개가 단 하루 지연된 공문이 2건 발생이 있었고 이외 5건은 정수기, 복사기 등 사무실 집기 관련 등으로 정보공개 대상이 아니다”라며 “이와 관련해 적극적으로 소명해 나갈 계획”이라고 덧붙였다.

“한국자산신탁이 다른 단지에서 자사를 홍보할 때 우리 단지를 예로 든다고 들었다. 하지만 소유주들이 이렇게 정비사업위원장과 신탁사를 상대로 힘들게 문제제기를 하고 있다는 사실은 아무도 모른다.” 신탁방식 재건축정비사업을 추진하고 있는 서울 영등포구 소재 신길우성2차·우창아파트 통합재건축 단지의 내부 갈등이 드디어 공식화됐다. 그동안 정비사업위원장 보수와 설계안, 시공 계약 등을 둘러싸고 곪아온 문제가 표출된 것이다. 일부 소유주 모임은 성해수 정비사업위원장이 사업추진 과정을 제대로 공개하지 않고 시행규정 상 명시된 ‘소유주 의견수렴’이라는 직무를 소홀함으로써 소유주들이 재건축 사업비용과 기간 측면에서 손해를 보게 됐다고 주장하고 있다. 이에 대해 성해수 위원장은 “일부 소유주들이 자기 주장만 하며 비판하고 있다”는 입장이다. 5일 ‘이코노미스트’ 취재에 따르면 이달 15일 열릴 신길우성2차·우창아파트 임시 전체회의에 성해수 정비사업위원회(정사위) 위원장 해임안을 비롯한 5개 안건이 상정됐다. 이는 성 위원장의 정사위 운영 방식을 반대하는 일부 소유주들이 동의서를 걷어 정비사업위원회 구성원 전체에 대한 해임안을 발의한 데 따른 것이다.이들 소유주는 “설계 등 사업내용 변경이 어려워지는 사업시행인가를 앞둔 지금 시점이 잘못을 바로 잡을 수 있는 마지막 기회”라며 “오는 9월로 예정된 사업시행계획서 제출 전에 파행에 몰린 정사위를 정상화하고, 시공권 계약 및 아파트 설계에 소유주 의견을 적극 반영할 계획”이라고 밝혔다. 사라진 ‘써밋’, 공사비·사업기간은 늘어 신길우성2차·우창아파트 통합재건축 사업은 단기간에 2018년 재건축 안전진단 통과, 2020년 7월 정비구역 지정 및 같은 해 9월 사업시행자(한국자산신탁) 선정, 2022년 5월 시공사(대우건설) 선정 등을 거치며 순항하는 듯 보였다. 그러나 약 반년 전 대우건설과 오고간 가계약서 초안이 공개되면서부터 해당 단지는 본격적인 갈등에 휩싸이기 시작했다. 사업진행에 신경 쓰고 소유주 의견수렴 역할을 해야 할 정비사업위원회가 제 역할을 하지 못한 채, 수장인 성 위원장이 보수만 챙기고 있다는 지적이 나왔기 때문이다. 성 위원장 연봉은 지난해 말 “직접 사업시행을 하는 조합방식 재건축의 조합장보다 연봉이 높다”는 비판이 제기되며 감액됐다.성 위원장에 반대하는 소유주들은 시공권 계약진행 과정에 문제가 많다고 지적한다. 핵심 내용은 대우건설 하이앤드 브랜드 ‘써밋’ 적용과 관련이 깊다. 대우건설은 시공권 입찰 당시 공사비 3.3㎡(공급면적 기준) 당 505만원, 써밋 브랜드가 적용되는 혁신 설계안에 대해 551만원을 제안했다. 써밋 브랜드와 혁신안 적용 여부는 소유주 투표를 통해 결정될 것으로 알려졌으나, 한국자산신탁은 소유주들 의견 수렴 없이 기존 설계로 건축심의를 받고 가계약을 진행했으며 정사위원장 또한 이 같은 내용을 공유하지 않았다는 것이다. 가계약서에는 “(대우건설은) 혁신안에 적극 협조한다”는 내용이 담겼지만 이와 관련된 구체적인 조건은 명시되지 않았다. 사후보증 기간 또한 대우건설이 제출했던 입찰제안서에는 2년으로 명시됐지만 되려 도급 가계약에는 이 기간이 1년으로 줄면서 시공사에 유리하게 변했다. 해당 부분에 대한 지적이 나오자 사후보증 기간은 다시 2년으로 수정됐다.가계약서 공개 당시 시공사와 계약이 불리하게 체결될 것을 우려한 일부 소유주들은 정사위에 계약서에 대한 법률검토를 받아야 한다고 주장했으나 성 위원장은 “예비비를 쓰기 어렵다”며 거부했다. 성 위원장은 이에 대해 “‘추가 비용 지출은 주민 전체회의 결의 사항이니 절차에 따라 달라’는 의견을 전달했다”는 입장이다.결국 지난 4월 초 대우건설 정비사업 담당자는 해당 단지에 “금액 문제로 써밋 브랜드와 하이앤드 브랜드 적용에 따른 혁신 설계안을 인정 못 한다”는 뜻을 전해왔다. 대우건설 관계자는 “지난해부터 공사비가 급등해 공사비 마지노선인 국토교통부 기본형건축비가 현재 3.3㎡ 당 600만원을 넘겨 기존 공사비로는 써밋 적용이 안 될 뿐더러 아파트 시공자체가 불가하다”면서도 “시행자인 한국자산신탁, 소유주들과 원만한 대화를 통해 합의점을 찾을 것”이라고 설명했다.한 소유주는 “소유주 전체 회의를 열고 혁신안을 조기에 결정해 건축심의를 받고 가계약을 했다면 공사비 증액 명분 최소화는 물론, 비교적 저렴하게 고사양 아파트를 지을 수 있었지만 그 기회가 날아갔다”고 강조했다. 통상 시공계약서에는 ‘중대설계변경’ 시 공사비를 증액할 수 있다는 조항이 들어간다. 이 소유주는 “신탁방식의 장점은 건축심의 전 시공사를 직접 뽑을 수 있다는 점”이라며 “시공사가 제안한 혁신안을 반영한 설계로 건축심의를 통과해 설계변경 절차를 단축할 수 있는데 신길우성2차·우창 재건축은 이런 혜택을 전혀 보지 못했다”고 주장했다. 공사비와 사업기간 두 가지 측면 모두에서 손해를 봤다는 의미다. 이에 대해 성 위원장은 “가계약서 초안은 한국자산신탁이 서울시 표준계약서를 골자로 신탁방식에 맞게 수정한 것이며, 대우건설이 시공권을 수주하던 당시 DL건설이라는 경쟁자도 있었기 때문에 입찰지침 상 최대 공사비 기준(3.3㎡ 당 505만원)을 초과하는 설계를 직접 계약서에 넣을 수는 없었다”고 반박했다. 이어 “올해 조건부로 받은 건축심의 설계 역시 서울시에서 건설사의 혁신안이 현실적으로 인가 받기 어렵다는 점을 감안해 인허가가 가능한 수준에서 제출한 것이고 정사위원장의 뜻과는 상관이 없다”고 덧붙였다. 성 위원장은 자신의 고액 연봉 논란과 관련해서도 “위원장 월급은 300만원 수준인데 업무추진비 등을 모두 합쳐 고연봉이라고 문제 삼은 것”이라며 “정비구역 지정 시기까지 무보수였다는 점은 전혀 감안되지 않은 비판”이라고 밝혔다. 오타 있는 계약서에 소유주들 ‘분통’성 위원장 해임을 발의한 소유주들은 사업시행 주체인 한국자산신탁의 전문성 또한 의심하고 있다. 일부 조항에 “○항에 따른다”는 내용이 있었는데 이렇게 명시된 숫자가 하나씩 앞으로 당겨져 표기되는 실수가 발생했기 때문이다. 중대재해처벌법이 시행되자, 관련 조항을 계약서에 끼워 넣으면서 다른 조문들의 순서가 뒤로 하나씩 밀려 생긴 일로 추정된다. 이들 소유주는 “신탁보수가 230억원이고 정사위원장에게 기본급과 상여까지 지급됐는데 이런 기초적인 실수조차 소유주들이 직접 찾아내 지적해야 했다”고 분통을 터뜨렸다. 일각에선 한국자산신탁과 정사위원장이 이들 소유주에 대해 “정사위를 흔들고 설계변경을 요구해 사업 속도를 늦추고 지연비용을 발생시킨다”고 음해한다는 주장도 나오면서 갈등의 골은 깊어지고 있다. 이미 정사위원 상당수가 현 위원장에게 반대해 위원직을 사퇴하거나 위원회가 열려도 결석하고 있어 정사위 업무는 사실상 정지된 상태다.전직 재건축추진위원은 “시공사가 낸 입찰보증금 50억원 범위 내에서 사업비를 사용했고 이주비나 공사비 등 목돈이 나간 것도 없는데 당장 어떤 지연 비용이 든다는 것인지 모르겠다”고 말했다. 전 추진위원은 “사업 시행자는 한국자산신탁이므로 신탁사가 사업시행계획 인가 등 인허가 업무를 진행하면 되고, 사업시행인가 전까지 정사위을 정상화해 사업계획에 소유주 의견을 최대한 반영하는 것이 우선”이라고 강조했다. 한국자산신탁 관계자는 “사람이 하는 일이다보니 시공사와 협상이 진행되는 상황에서 계속 가계약서를 수정하며 오타가 발생한 것은 맞다”면서도 “소유주들이 정사위원장 해임 회의 발의 요건을 충족해 전체회의를 열 계획을 세웠으며, 신탁사는 소유주들 간 갈등에 대해 누구 편을 들 수 없는 중립적인 입장일 뿐”이라고 해명했다.

공사비 급등에 따라 재건축, 재개발 등 도시정비사업 진행에도 문제가 생기고 있다. 일부 정비사업 조합원들은 공사비 인상을 요구하는 시공사를 교체해 사업성을 지켜야 한다고 주장하고 있다. 그러나 주택 소비자들이 선호하는 주거 브랜드를 보유한 대형 건설사들은 손실을 피하고 수익성을 유지하기 위해 계약 해제도 불사하고 있다. 지난해 강동구 둔촌주공아파트 재건축(올림픽파크 포레온)을 둘러싸고 조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설) 간 분쟁으로 촉발된 공사비 갈등은 전국의 여러 정비사업 조합으로 번지는 모양새다.너무 오른 공사비, 강남 노른자 땅도 사업 중단최근 대치선경3차아파트가 포함된 가로주택사업이 사업을 중단하며 조합해산 절차에 돌입했다. 조합은 시공사인 현대건설과 공사비 협상에 실패하면서 현대건설과도 계약 해제 절차를 밟고 있는 것으로 알려졌다. 대치선경3차아파트는 총 54가구 규모의 일명 ‘나홀로 아파트’지만, 지하철 3호선 대치역 초역세권에 위치해 자체 리모델링을 추진할 정도로 뛰어난 입지를 갖췄기 때문에 사업성이 있을 것으로 평가됐다. 이 아파트가 리모델링 대신 인근상가와 함께 가로주택정비사업을 추진하면서 2021년 12월 현대건설이 자사 하이앤드 브랜드인 ‘디에이치’(THE H)를 걸고 시공권을 수주한 배경도 여기 있다.그러나 대치선경3차 가로주택정비사업은 사업규모가 작은 탓에 급격히 오른 공사비를 감당할 정도의 수익성을 담보하기 어려웠던 것으로 알려졌다. 한 건설업계 관계자는 “공사 규모 자체가 작다보니 3.3㎡ 당 공사비 단가가 커질 수밖에 없었던 것으로 보인다”면서 “공사비 문제로 이처럼 규모가 작은 현장부터 건설사가 철수하려고 하는 경우가 많아질 것”이라고 전망했다.사업 중단까지 가지 않더라도 시공사 교체를 통해 공사비 문제를 해소하려는 조합도 늘고 있다. 둔촌주공 재건축 조합 역시 교체된 전 조합장이 승인한 공사비 증액을 거부하며 시공사 교체 가능성을 열어두기도 했다.1군 브랜드냐 공사비냐…선택의 기로 문제는 조합의 기대만큼 대신 시공하겠다고 나설 건설사를 구하기가 어렵다는 점이다. 공사비 갈등 당시 공정률이 절반에 달했던 둔촌주공 사태와 마찬가지로 입주를 앞두고 삼성물산과 공사비 증액 협상을 이어가고 있는 ‘래미안 원베일리’처럼 이미 공사가 상당 부분 진행된 상태에선 사실상 시공사 교체가 불가능하다.아직 착공 전인 정비사업의 경우 몇 년 전만 해도 강남권을 중심으로 시공사를 교체하는 사례가 종종 나왔다. 공사비가 현재 수준보다 낮고 부동산 경기가 호황일 당시에는 건설사들이 앞 다퉈 주요 정비사업을 수주하려 애썼기 때문이다. 서초구 신반포15차 재건축 조합은 2019년 12월 임시총회에서 설계 변경 문제로 공사비 인상을 요구한 대우건설과 계약해지 안건을 의결했다. 그리고 이듬해 삼성물산을 새 시공사로 선정했다. 인근 반포3주구 역시 유사한 문제로 시공사를 HDC현대산업개발에서 삼성물산으로 교체한 바 있다. 하지만 이제 상황은 달라졌다. 지난해부터 이 같은 현상은 움츠러드는 추세다. 대형건설사들이 사업성을 철저하게 평가하고 출혈경쟁을 피하고 있기 때문이다. 경기도 성남시 산성구역 재개발 조합은 시공사업단(대우건설·GS건설·SK에코플랜트)의 공사비 인상 요구를 거부하며 새 시공사를 뽑기 위해 현장설명회를 열었지만, 기존 시공사업단 외에 중견건설사만 행사에 참여하면서 시공사 교체에 난항을 겪고 있다. 조합 측은 기존 시공사업단 수준의 1군 건설사 참여를 원했었기 때문이다. 산성구역 재개발은 지하철 8호선이 인접한 역세권 입지에 총 3487가구를 조성하는 사업 규모를 자랑한다. 결국 일부 조합은 중견건설사로 시공사를 교체하기도 한다. 경기도 양주시 소재 한 지역주택조합은 현대건설에서 쌍용건설로 시공사를 변경하면서 ‘양주 힐스테이트 센트럴포레’에서 ‘쌍용 더 플래티넘 양주’로 단지명을 바꿨다. 한 대형건설사 관계자는 “지금처럼 원가가 높아진 상황에서 기존 건설사가 부족하다고 생각했던 공사비로 다른 1군 건설사가 시공을 하겠다고 나서기는 더 어렵다”면서 “있다고 하더라도 인테리어 자재 등을 더 싼 것으로 바꾸려는 업체이거나, 수익을 포기하고서라도 사업을 따내고 싶은 중견, 중소 건설사일 것”이라고 설명했다. 이 관계자는 “이 때문에 결국 브랜드가 입주 후 집값에 반영된다는 점을 누구보다 잘 아는 조합원들이 공사비를 덜 내고 싶다고 해서 1군 건설사를 포기하기는 쉽지 않을 것”이라고 전망했다.

지난해 9월 서울행정법원은 “정비사업위원회(정사위)는 비법인사단으로서의 단체성이나 소송의 당사자 능력이 없다”고 판결했다. 해당 소송은 2021년 한 무허가 건물 상가주가 조합원 자격을 인정해달라는 취지에서 재개발구역 소유주들의 대표성을 갖는 정비사업위원회를 상대로 제기했다. 이에 대해 법원은 “사업시행자는 주식회사 G(신탁사)”라면서 “정비사업위원회는 이 사건 정비구역 토지 등 소유자의 의견을 수렴하여 사업시행자에게 전달하고 협의를 진행하기 위해 설치된 토지 등 소유자 전체회의의 기구에 불과하다”며 소송을 각하했다. 사실상 재개발 사업에 대한 정비사업위원회의 권한을 인정하지 않은 것이다. 최근 정비업계에선 판례와 현행법에 따라 신탁방식 정비사업에서 신탁사를 견제하고 소유주 의견을 반영해야 할 정비사업위원회의 실효성에 의문이 제기되고 있다. 신탁사와 정사위가 서로 책임을 떠넘기는 방패막이 역할을 하고 있지 않느냐는 지적도 나온다. 허술한 제도로 인해 신탁사는 아무 권한이 없는 정사위를 명목 상 세워두고 거수기로 활용할 수 있고, 정비사업위원들은 뚜렷한 업무나 책임 없이 보수를 받을 수 있는 구조라는 것이다. 권한·책임 없는 정사위원장, 보수는 조합장 수준지난해 말 서울 소재 A 재건축 단지 정비사업위원장 연봉이 기존의 3분의 1 수준으로 삭감됐다. 인근에 다른 신탁방식 정사위 보수와 차이가 컸기 때문이다. 이에 대해 일부 소유주들이 “주변 신탁사업 정비사업위원장은 물론, 직접 사업을 진행하는 조합방식 재건축의 조합장보다 보수가 높다”고 지적하자 당사자는 결국 연봉을 자진삭감하게 됐다.A 단지는 신탁사와 정사위원장의 업무 진행에 대해서도 문제가 제기됐다. 시공사가 사업 수주 당시 약속했던 부분과 시공 가계약 내용이 일부 달랐기 때문이다. 지난해부터 각 정비사업에서 논란이 되고 있는 공사비 협상에 대한 내용도 공개되지 않으면서 이에 대한 불만이 터졌다. 일부 소유주들은 자칫 의사결정에 소유주들이 소외될 수 있는 신탁방식 재건축에서 소유주 의견을 반영하고 소통 창구 역할을 해야 하는 정사위가 제 역할을 하지 못하고 있다며 정사위원장에 대한 해임 동의서를 받고 있다. 한 정비업계 관계자는 “정사위 자체 설립 근거가 도시및주거환경정비법(도시정비법)에 없고 신탁사가 단독 사업시행자 역할을 하는 경우 개입할 권한이 전혀 없다”면서 “이 같은 점을 모르던 정사위원들도 사업이 진행되면서 점차 개입할 의지를 잃게 된다”고 설명했다.이 관계자는 “재건축 사업 초기에 신탁사와 양해각서(MOU)를 맺으면 바로 10억원 정도 신탁사로부터 활동비를 받을 수 있다”면서 “이 때문에 재건축 추진준비위원회부터 사업을 이끌었던 인물들이 정사위를 구성해 신탁사의 업무를 견제하기보다 방임하는 경우도 나타난다”고 덧붙였다. 신탁방식, 소유주 선택권·비리 처벌 축소 필연적현 제도가 신탁방식 재건축의 투명한 업체선정 과정을 보장하지 않는다는 비판도 나온다. 신탁사의 공정성에 기대는 것 빼고는 다른 방안이 없다는 의미다. 도시정비법 제45조에 따르면 조합은 총회를 통해 시공사와 설계사, 감정평가사 등 주요 업체를 선정할 수 있다. 조합이 아닌 신탁업자가 사업시행자일 경우 도시정비법 제48조에 따라 조합원 총회 격인 토지 등 소유자의 전체회의에는 주요 업체 중 시공사 선정 권한만 있다. 나머지 업체에 대해선 ‘정비사업전문관리업자와의 계약 등 토지등소유자의 부담이 될 계약’에 대한 의결권만 명시돼 있을 뿐이다. 즉 조합원이나 조합 임원들이 여러 업체를 비교하며 업체를 선정하는 조합방식과 달리, 신탁방식에선 소유주들이 신탁사가 선정한 업체와 계약 사항에 대해 찬성, 반대 여부만 결정하는 셈이다. 때문에 비 전문가인 아파트 소유주들이 비교대상 없이 계약의 적절성을 판단할 수 있을지 의문이 제기된다.정사위가 특정 업체와 결탁했을 때 처벌 역시 조합방식보다 약하다. 조합방식에서 조합장은 공무를 수행하는 것으로 취급되어 뇌물수수 등의 범죄가 드러났을 때 ‘특정범죄가중처벌등에관한법률’을 적용 받는다. 해당 법 상 3000만원 이상의 뇌물을 받은 사실이 밝혀지면 바로 구속되며 최소 5년 이상 유기징역에 처하게 된다. 한 시행사 관계자는 “실제로 정사위가 신탁사의 묵인 하에 업체 선정에 관여할 가능성은 낮은 편”이라며 “그러나 신탁사를 견제한다는 정사위의 존재 자체가 문제가 생겼을 때 책임을 떠넘길 수 있는 방패막이 역할을 할 수 있다”고 지적했다.