종합부동산세 개편 논의가 본격적으로 시작됐지만, 폐지하자는 의견과 유지가 필요하다는 주장이 팽팽하게 맞서고 있다. 실패한 정책을 어떻게 할 것이냐는 논의부터 이 정책을 없앨 경우 줄어드는 세수를 어떻게 감당할 것이냐는 물음도 해결해야 한다는 지적이다. 종부세 실패에 대한 평가가 나오는 가장 큰 이유는 당초 부동산 가격을 안정화하겠다는 목적을 달성하지 못했기 때문이다. 노무현 정부는 물론 문재인 정부에서도 종부세를 강화하고 공시가율을 높이는 방식으로 부동산 가격 안정화를 꾀했지만, 성공하지 못했다. 3주택 이상 다주택자에 대한 부담을 늘리자 이른바 ‘똘똘한 한 채’로 수요가 몰리면서 서울과 강남을 중심으로 집값이 더 오르는 현상이 발생하기도 했다. 주택에만 징벌적으로 과세하면서 부동산 시장에 왜곡을 가져왔다는 평가도 나온다. 실제 종부세법을 보면 빌딩이나 상가 등 주택이 아닌 경우엔 종부세를 물리지 않는다. 건물 부속 토지의 경우 합산 공시가격이 80억원을 넘어야 과세 대상이 된다. 반면 주택은 일정 가격 이상인 경우 건물과 토지에 모두 과세한다. 부동산 업계 관계자는 “이 제도 때문에 멀쩡한 주택을 용도 변경해 사무실이나 상가로 만들면서 서울에서 주택이 더 사라지는 기현상이 발생했다”며 “공급이 부족한 상황에서 종부세가 기존의 주택까지 사라지게 만드는 역효과를 만들기도 했다”고 말했다. 종부세가 유일하게 한국에서만 부과하는 일종의 부유세라는 점도 문제로 꼽힌다. 정부가 기본 재산세를 걷으면서 고가 주택에 ‘추가’로 세금을 매긴다는 뜻이다. 이렇게 걷은 세금은 지자체로 분배해 지방정부 예산으로 쓰였다. 지난해 기준 전국에서 거둬들인 종부세 가운데 서울에서 나온 세액 비중은 46%에 달했다. 종부세의 순기능을 무시해서는 안 된다는 의견도 있다. 종부세가 지역 균형 발전에 필요한 재원으로 사용됐다는 점을 무시할 수 없다는 것이다. 우리나라처럼 서울과 지방의 부동산 가격 차이가 심한 경우 재산세가 해당 지역에만 쓰이면 양극화가 더 심화할 수 있다는 지적이다. 지방정부가 거둬들인 세금(재산세)으로 도시의 인프라를 구축하고 편리성을 높이면 해당 도시가 발전하는 순기능이 있는데, 이런 순기능이 서울로 집중되면 도시와 지방의 격차는 더 벌어질 수 있다는 주장이다. 이 때문에 종부세를 전면적으로 손보더라도 기본 재산세율을 올리는 등의 복합적인 세제 개편이 함께 이뤄져야 한다는 견해도 있다. 고종완 한국자산관리원장은 “(종부세) 완전 폐지보다는 재산세와 일원화하면서 누진율을 강화하는 방법을 고민할 필요가 있다”고 말했다.실제 조세재정연구원 자료를 보면 우리나라 부동산 보유세 실효세율은 경제협력개발기구(OECD) 주요 8개 회원국과 비교해 낮은 수준이다. 조세연이 2021년 발표한 ‘주요국의 부동산 관련 세부담 비교, 조세재정 브리프’에 따르면 2018년 기준 우리나라 보유세의 실효세율은 0.16%였다. 미국은 0.99%, 캐나다는 0.87%, 영국은 0.77%에 달했다. OECD 주요 8개 회원국 평균은 0.54% 수준이었다. 보유세‧종부세율 인상 등의 영향으로 일정 부분 보유세율이 높아졌음을 고려해도 선진국에 비해 보유세율 자체가 낮다는 평가가 나온다. 만약 종부세를 개편해 사실상 폐지한다면 대신 보유세를 높이는 방안을 고민해야 한다는 주장의 근거가 여기 있는 셈이다. 다주택자에 대한 무조건적인 규제와 1주택자에 대한 종부세 폐지는 부동산 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다는 견해도 있다. 부동산 시장에서 ‘정부가 사실상 똘똘한 한 채를 가지라고 주문한 것’으로 이해할 가능성이 커 또다시 서울과 강남으로 수요가 몰리면 집값 폭등 문제가 터질 수 있다는 것이다. 다주택자가 1주택을 제외하고 한꺼번에 매물을 쏟아낼 경우 지방‧소형‧구축 주택부터 가격이 떨어질 수 있다. 이때 부동산 가격 양극화는 더 심화할 수밖에 없다. 다주택자가 사라지면 서울 등 부동산 수요가 높은 지역에서 임대차 매물도 줄어들어 전월세 가격이 폭등할 가능성이 있다는 우려의 목소리도 나온다. 서울 부동산 가격 꿈틀…오락가락 정부 정책 혼선문제는 논의를 활성화하고 부동산 정책을 정리해야 할 정부가 오락가락 부동산 정책을 펼치며 시장에 혼선을 주고 있다는 점이다. 최근 정부는 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 시행을 연기하기로 했다. 스트레스 DSR은 변동금리 대출을 받는 사람이 금리상승으로 원리금 상환 부담이 증가할 가능성에 대비해 대출한도를 낮추는 제도다. 정부는 올해 2월 은행권 주택담보대출을 대상으로 기본 스트레스 금리의 25%를 적용하는 1단계 조치를 도입했다. 오는 7월부터는 은행 주택담보대출과 신용대출, 2금융권 주택담보대출에 스트레스 금리의 50%를 적용하는 2단계 조치를 시행할 예정이었지만, 2개월 연기했다. 주택 매수자들에게 ‘2개월 안에 충분한 대출을 받으라’는 신호로 해석될 경우 ‘영끌’ 매수를 부추길 수 있다는 지적이다. 서울 부동산 시장도 들썩이고 있다. 지난 5월 25일 서울시 부동산정보광장에 따르면 5월 기준 서울 아파트 평균 거래금액은 11억7914만원으로 이전까지 최고점이었던 2022년 4월(11억 5778만원)을 넘어섰다. 아파트 거래 건수는 4818건으로 올해 들어 가장 많았다는 사실은 부동산 매매 수요가 다시 몰리고 있다는 뜻으로 해석된다. 부동산 업계 관계자는 “똘똘한 한 채를 보유하려는 수요자들의 심리와 하반기 금리 인하에 대한 기대감, 신생아특례대출 대상 확대로 매수세가 늘어난 것으로 보인다”며 “세제 개편을 지켜봐야 하지만 당분간 상승세가 이어질 수 있다”고 전망했다.

“다주택자 중과 패러다임이 전환됐다.”종합부동산세제(종부세) 상 중과세율을 적용하는 다주택자의 범위가 조정대상 지역 여부와 상관없이 3주택 이상으로 축소되는 등 다주택자 중과 패러다임이 전환됐다는 분석이 15일 나왔다. 여야가 지난해 말 조정 대상 지역 여부와 무관하게 2주택자까지는 기본세율을 적용하기로 합의하면서다.기존 종부세법상 다주택자도 개념상으로는 3주택 이상 보유자였지만 여기에 조정대상지역 2주택자가 포함되다 보니 사실상 2주택 이상을 다주택자로 봤다. 하지만 주택 시장 안정을 위해 도입된 다주택 중과가 오히려 과세 형평성을 떨어뜨린다는 지적에 따라 정부는 다주택 중과세율을 사실상 폐지하는 것으로 가닥을 잡았다. 조정 대상 지역 2주택자 가장 세부담 혜택지난해 12월 22일 여야는 조정 대상 지역 여부와 무관하게 2주택자까지는 기본세율을 적용한다고 설명했다. 조정대상 지역의 2주택자가 다주택자 범주에서 빠지면서 일반세율을 적용받게 된다는 의미다. 기본세율은 0.5~2.7%를 적용한다. 이에 이번 개정으로 가장 혜택을 보는 사람은 조정대상 지역 내 2주택 보유자가 됐다. 부동산 세금 계산 서비스 ‘셀리몬’에 따르면 지난해 지난해 조정대상지역 공시가격 27억2000만원 주택과 14억5900만원 주택을 보유한 A씨의 종합부동산세는 6107만7680원 정도였으나 개정내용이 적용되면 종합부동산세가 2302만540원으로 절반 이상 줄어들게 된다. 2023년 추정 공시가격을 2022년 대비 -8.55%로 가정해 계산한 결과다. 종합부동산세 공정시장가액비율은 현행 60%이지만 80%로 상향한다는 계획을 반영했다. 이선구 셀리몬 대표는 “조정 대상 지역의 2주택자가 가장 세부담 혜택이 크다”며 “기본 공제 금액(일반)도 6억원에서 9억원으로 올랐을 뿐만 아니라 조정 대상 지역에 있다 하더라도 2주택까지는 중과가 폐지됐기 때문에 세율 자체의 부담이 급격히 낮아졌다”고 설명했다. 여야 합의안은 일반세율과 중과세율 체계를 유지하되 3주택 이상 과표 12억원까지는 일반세율로 과세한다. 즉 3주택 이상이면서 과표 12억원을 넘어야 중과세율을 적용받는 것이다.과표 12억원은 공시가로 환산시 약 24억원이므로 중과세율을 적용받는 사람은 소수로 한정될 것으로 보인다. 이들이 적용받는 최고 중과세율도 기존 6.0%에서 5.0%로 1%포인트 낮아졌다. 3주택 이상 다주택자는 과표 12억원 초과부터 누진제를 유지하되 세율은 2.0~5.0%로 설정하기로 했다.고가 1주택자의 보유세 부담도 줄 것으로 보인다. 여야는 종부세 기본공제를 일반 9억원, 1세대 1주택자는 12억원이라고 적시했다. 이는 올해부터 적용할 종부세 기본공제가 일반 6억원에서 9억원으로, 1세대 1주택자는 11억원에서 12억원으로 오른다는 의미다. 또한 1주택을 부부가 공동명의로 보유한 경우 공제액이 18억원으로 올라간다.취득, 보유, 양도 단계 2주택자 중과세 부담 완화 보유세뿐만 아니라 정부는 취득, 양도 단계 모두 중과세라는 개념을 완화하기로 했다. ‘2023년 경제정책방향’에 따르면 정부는 다주택자에 대한 세제·대출 규제를 풀고 임대사업자를 지원하는 등 부동산 규제 패러다임을 전환하기로 했다. 급락하는 부동산 시장을 연착륙시키기 위해 다주택자를 대상으로 한 이른바 '징벌적 세금 중과 3종 세트'를 완화하고 대출 규제를 풀어주는 등 각종 대책을 내놨다.우선 다주택자에게 적용해 온 취득세 중과세율을 절반가량 낮추기로 했다. 현재 조정지역 2주택자에게 적용되는 8% 세율은 1주택자와 동일하게 1∼3%로 낮춘다. 3주택자에게는 현행 8% 대신 4%를, 조정지역 3주택 이상 보유자와 4주택 이상 보유자는 현행 12% 대신 6%를 적용하기로 했다. 국회에서 지방세법 개정안이 통과되는 즉시 2022년 12월 21일부터 소급 적용할 계획이다. 다만 야당의 반대 입장이 확고해 통과시기를 예상하기는 어려운 실정이다.또한 다주택자에 대한 양도세 중과세율에 대해서는 올해 7월 세제개편을 통해 정확한 지침을 제시할 계획이다. 이를 위해 정부는 올해 5월로 종료될 예정인 다주택자 양도소득세 중과 배제 조치를 2024년 5월 9일까지 1년 연장한다. 조정대상지역에서 2년 이상 보유한 주택을 처분하는 다주택자들은 최고 75%의 중과세율이 아닌 기본세율(6~45%)에 해당하는 양도세만 납부하면 된다. 다만 중과세율을 한시적으로 유예하는 것은 정부의 시행령으로 가능하지만 중과 제도 폐지는 국회에서 소득세법을 고쳐야 가능하다.양정훈 아티웰스 수석 자문역은 “부동산 시장 연착륙을 위해 2주택자까지는 다주택자에 대한 중과에 대한 패널티를 다 폐지하겠다는 게 큰 의미다”며 “취득, 보유, 양도 이 세 가지 단계에서 2주택자까지는 조정 대상 지역을 다 포함하더라도 중과에 대한 부담이 많이 완화됐다”고 말했다.

윤석열 정부가 주택 수에 따라 징벌적으로 세금을 물리는 현행 종합부동산세(종부세) 제도에 대해 전면 개편에 나선다. 내년부터 적게는 수백만원, 많게는 수천만원의 다주택자의 종부세가 줄어들 것으로 보인다. 다만 보유세 부담이 낮아지더라도 대내외 불확실성에 주택 추가 매수가 쉽지 않은 등 ‘거래절벽’ 현상은 당분간 지속될 전망이다. 21일 정부의 세제 개편안에 따르면 내년부터 종부세 과세 체계를 주택 수 기준에서 가액 기준으로 전환할 방침이다. 따라서 현행 다주택 중과세율(1.2∼6.0%)은 폐지되고, 다주택자도 1주택자와 같은 기본세율을 적용받게 된다. 기본세율 자체도 현재 0.6∼3.0%에서 0.5∼2.7%로 내려간다. 현재 다주택자(조정대상지역 2주택 이상·3주택 이상)는 1주택 기본 세율(0.6∼3.0%)보다 높은 1.2∼6.0% 중과세율로 세금을 낸다. 하지만 새 과세 체계는 ▶3억원 이하 0.5% ▶3억~6억원 0.7% ▶6억~12억원 1.0% ▶12억~25억원 1.3% ▶25억~50억원 1.5% ▶50억~94억원 2.0% ▶94억원 초과 2.7% 등 8단계로 개편된다. 기본세율이 줄어들면서 1주택자도 혜택을 보지만, 다주택자의 세금 부담이 대폭 줄어들 전망이다. 세 과세 체계를 적용하면 12억~25억원 다주택자 세율은 3.6%에서 1.3%로 반토막이 된다. 또 94억원 초과 다주택자 세율은 현 6.0%에서 2.7%로 절반 이상 줄어들게 된다. 세부담의 급증을 방지할 목적의 주택분 종부세 세부담 상한은 현행 150%~300%에서 주택수 상관없이 150%로 고정된다. 다만 법인은 상한 없는 현재 규제가 지속될 예정이다. 내년부터는 종부세 기본공제 금액도 6억원에서 9억원으로 상향 조정된다. 납세 의무자별 주택 가격 합산액이 공시가격 기준 9억원, 시가 기준으로 약 13억원 이하면 종부세를 내지 않는다는 의미다. 종부세는 개인별로 보유한 주택 공시가격의 합산액에서 기본공제 금액을 빼고 공정시장가액 비율을 곱해 과세표준을 산출한다. 공제 금액이 올라갈수록 세 부담은 내려간다. 특례 대상인 1세대 1주택자에 대해서는 올해만 14억원의 특별공제를 적용하되 내년부터는 양도소득세 비과세 기준(고가주택 기준)에 맞춰 공제금액을 기존 11억원에서 12억원으로 올리기로 했다. 아울러 올해부터 1세대 1주택 고령자·장기보유자(만 60세 이상이나 주택 5년 이상 보유 등)의 종부세 납부를 상속·증여·양도 시점까지 납부 유예하고, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택에 대해 1세대 1주택자 판정 시 주택 수에서 제외하는 종부세 특례도 시행된다. 추경호 부총리 겸 기재부 장관은 “지난 몇 년간을 보면 종부세 제도로 부동산 시장을 안정시키겠다고 해서 종부세에 지나치게 의존했다”며 “결과적으로 종부세가 하나의 징벌적 과세가 되고, 실제로 시장을 안정시키는 효과가 없이 비정상적으로 운영이 됐다”고 지적했다. 추 부총리는 이어 “최근 부동산 시장이 안정세를 보인다고 생각한다”며 “따라서 종부세 체계를 개편하기에도 적기”라고 덧붙였다. ━ 거래 시장 활성화는 ‘제한적’ 당초 종부세율은 보유 주택 수에 상관없이 0.5∼2.0%였으나, 문재인 정부의 9·13 대책을 계기로 2019년부터 다주택자에 대한 중과세율이 도입됐다. 특히 작년부터는 세율이 추가로 오르면서 다주택 중과세율이 1주택의 2배에 달하는 수준으로 치솟았다. 이후 서울 강남 등 고가 지역을 중심으로 똘똘한 한 채를 찾는 수요가 몰려들기 시작했고, 일각에서는 담세 능력에 맞지 않게 세금 부담이 왜곡되는 부작용도 발생했다. 서울에 수십억 원짜리 아파트 1채를 보유한 사람보다 수억대 아파트 2채를 보유한 사람이 더 높은 세율을 부담하게 되는 현상이 초래됐다. 하지만 전문가들은 그간 다주택자에 대한 과도한 보유세 과세로 번지기 시작했던 이른바 ‘똘똘한 한 채' 선호 현상이 이번 세제 개편 발표에 따라 누그러질지에 대해선 ’미지수‘라는 시선을 보낸다. 또한 침체된 거래 시장의 활성화를 넘어 집값까지 자극할 수 있다는 전망이 제기되기도 했지만 그럴 가능성은 작다는 분석이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “똘똘한 한 채 선호는 고가지역을 중심으로 재편되고 굳어질 가능성이 있다”고 진단했다. 서진형 공동주택 포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “(똘똘한 한 채 선호현상)은 큰 변화가 없다”며 “조세 제도의 단편적인 개편이 아니라 보유세는 높이고 거래세를 낮추는 방향으로 갔어야 했다. 거래절벽 현상도 그대로 이어질 것으로 본다”고 말했다. 함염진 직방 랩장은 “금리 인상, 가격 고점인식, 경기 위축, 거래 관망 등 주택시장의 하방압력이 높은 상황이라, 보유세 부담이 낮아졌다 해서 주택을 추가 구입하거나 거래시장이 활성화되는 것을 기대하는 것은 제한적”이라고 말했다. 함 랩장은 이어 “다만, 이미 주택을 여러 채 보유한 이들 중 종부세 부담을 이유로 급하게 증여하거나 매각을 결정하지 않아도 될 시간을 벌게 됐다”며 “특히 조정대상지역내 다주택자라면 내년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 배제가 종료될 시점까지 매각을 결정해도 된다”고 설명했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

윤석열 정부의 첫 부동산 대책이 최근 발표된 가운데, 일부 정책을 두고 ‘다주택자 혜택’ 공방이 거세지는 분위기다. 정부는 지난 16일 발표한 ‘새 정부 경제정책방향’에서 재산세, 종부세 과표를 산정할 때 메기는 공정시장가액비율을 조정해 전반적인 보유세 부담을 낮추는 방향의 보유세 개편안을 제시했다. 최근 공시가 급등으로 크게 늘어난 부동산 보유세 부담을 2년 전 수준으로 되돌리기 위해서다. 종부세는 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 낮추되, 올해 한시로 1세대 1주택자에 대해서는 특별공제 3억원을 도입하기로 했다. 주목된 점은 종부세 공정시장가액비율 인하가 다주택자까지 적용하기로 한 부분이다. 이를 두고 ‘부자 감세’라는 지적이 나왔다. 방기선 기재부 1 차관은 “2020년과 2021년을 비교하면 다주택자 종부세가 3배 증가했다”며 “다주택자 세 부담을 강화해야 하는 측면은 있지만, 이렇게 빨리 늘어나고 대규모로 부과되는 것은 징벌적 측면이 있어 정상적인 수준으로 되돌리는 것”이라고 해명했다. 이어 다주택자 혜택 논란은 더욱 커졌다. 정부가 21일 부동산 관계장관회의에서 발표한 ‘임대차 시장 안정 방안’에 상생임대인 양도세 특례를 다주택자에게 확대하는 내용이 포함돼서다. 정부는 우선 집주인이 임대차계약을 신규로 맺거나 갱신할 때 보증금 및 월세를 기존 계약 대비 5% 이내로 결정하는 상생 임대인에게 양도소득세 등에서 혜택을 주기로 했다. 현 제도는 2017년 8월 3일 이후 서울 등 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 거주 요건을 채워야 한다. 최대 80%의 장기보유특별공제를 받기 위한 2년 거주 요건도 함께 면제한다. 이에 따라 상생 임대인은 실제로 주택에 거주하지 않더라도 세제 혜택을 받을 수 있게 된다. 상생 임대인 인정 범위도 확대했다. 현재는 기준 시가 9억 원 이하 주택을 임대로 놓은 1가구 1주택자에게만 상생 임대인 자격을 인정했지만 앞으로는 1주택자로 전환할 계획이 있는 다주택자에게도 혜택을 준다는 방침이다. 이런 혜택은 상생 임대인 제도가 최초로 시행된 2021년 12월20일부터 2024년 12월31일 계약 체결분까지 적용된다. 정부는 이번 대책들이 집주인이 실거주 요건을 채우기 위해 세입자를 내보내는 상황을 막고 임대차 가격 인상도 자제하도록 유인하는 차원이라는 입장이다. 하지만 일각에서는 ‘세입자의 주거 안정 보다는 다주택자의 세금혜택만 늘렸다’는 의견과 함께 ‘다주택자 등의 갭투자 투기를 조장하는 것이 아니냐’는 시선까지 나왔다. 주택임대차보호법개정연대 등 시민단체 회원들은 22일 서울 용산구 대통령집무실 인근에서 “지난 21일 윤석열 정부가 발표한 부동산 대책은 다주택자에 대한 조세 부담을 대폭 완화해준 반면 세입자의 주거 안정을 위한 대책은 내놓지 못했다”며 세입자를 위한 부동산 정책 마련을 촉구 했다. 이번 부동산 대책을 두고 전문가들의 의견도 엇갈렸다. 한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수는 “(이번 대책이) 임차인의 주거안정을 볼모삼아 다주택자와 무주택 갭투자들의 투기를 조장하는 정책이다”고 주장했다. 함영진 직방 랩장은 “상생임대인 양도세 특례를 다주택자에게 확대하더라도 세제혜택이 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제 등으로 제한되며 다주택자가 실질적 혜택을 체감하기 제한적”이라며 “다주택자를 임대인으로 변환시키기 위해 아파트 매입임대사업자 세제혜택 유인을 재 고려해 볼 필요가 있다”고 조언했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

윤석열 정부가 추진하는 새 부동산 정책의 밑그림이 나왔다. 그동안 논란이 됐던 징벌적 보유세 부담은 줄이고, 무주택자의 내 집 마련 기회를 확대하겠다는 것이 골자다. 우선 정부는 1세대 1주택자의 종합부동산세 공제액을 14억원으로 높이고, 재산세와 종부세의 공정시장가액비율을 내려 부동산 보유세(재산세+종부세) 부담을 크게 낮추기로 했다. 최근 공시가 급등으로 크게 늘어난 부동산 보유세 부담을 2년 전 수준으로 되돌리기 위해서다. 이와 함께 올해 3분기부터 생애 최초 주택구매자의 주택담보대출비율(LTV)은 80%로 늘어난다. 청년층 대출이 과도하게 제약되지 않도록 장래소득 반영 폭을 확대하고 50년 만기 모기지를 도입한다. 다만 가계부채 확대를 방지하기 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 기존 틀을 유지하기로 했다. 16일 기획재정부는 ‘새 정부 경제정책방향’을 통해 이러한 내용이 담긴 부동산 대책을 발표했다. 우선 정부는 재산세와 종부세의 공정시장가액비율을 조정해 전반적인 보유세 부담을 낮추겠다는 방침이다. 보유세에 2021년 공시가격을 적용하겠다던 방침을 바꿔 법 개정이 아닌 정부 시행령 개정만으로 추진할 수 있는 공정시장가액비율 낮추기로 한 것이다. ━ 공정시장가액 비율 하향 조정…“정상 수준 돌릴 것” 공정시장가액비율은 세금 부과 기준인 과세표준을 정할 때 공시가격에 곱하는 비율이다. 이 비율을 낮추면 사실상 공시가격을 낮춘 것과 같은 효과를 가져온다. 우선 재산세는 1세대 1주택자 공정시장가액비율을 60%에서 45%로 하향 조정하기로 했다. 종부세는 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 낮추되, 올해 한시로 1세대 1주택자에 대해서는 특별공제 3억원을 도입하기로 했다. 이렇게 되면 1세대 1주택자의 경우 종부세 과세기준금액이 11억원에서 14억원으로 확대되는 효과가 생긴다. 기재부의 모의 시뮬레이션 결과에 따르면 올해 공시가 14억 8700만원가량의 주택을 보유한 1주택자는 종부세 부담이 현행 94만원에서 13만2000원으로 줄어든다. 지난 2020년 9만3000원과 비슷한 수준이다. 공시가 35억 6300만원가량의 초고가 주택을 보유한 1주택자 역시 현행 1541만8000원에서 637만7000원으로 절반 이상 줄어든다. 다주택자 역시 낮아진 공정시장가액비율이 동일하게 적용되면서 일부 혜택이 예상된다. 이전 정부에서는 주택 보유자를 잠재적 투기꾼으로 보고, 다주택자에게 징벌적 세금을 매기면 시장에 매물이 늘면서 집값을 잡을 수 있다고 판단했다. 하지만 주택 단기 보유 다주택자에 대한 양도세 중과로 매물이 통제되면서 거래절벽이 계속되는 가운데, 세 부담을 피해 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상까지 일어나며 집값을 밀어 올렸다는 시선이 나왔다. 반면 이번 종부세 공정시장가액비율 인하를 다주택자까지 적용하는 건 ‘부자 감세’라는 지적이 나오기도 했다. 하지만 정부는 공시가 급등으로 다주택자의 세금이 과도하게 늘었다는 입장이다. 방기선 기재부 1 차관은 “2020년과 2021년을 비교하면 다주택자 종부세가 3배 증가했다”며 “다주택자 세 부담을 강화해야 하는 측면은 있지만, 이렇게 빨리 늘어나고 대규모로 부과되는 것은 징벌적 측면이 있어 정상적인 수준으로 되돌리는 것”이라고 해명했다. ━ DSR 규제 강화는 그대로…“대출규제 단계적 정상화” 3분기부터는 무주택자의 내 집 마련 자금 확보가 일부 숨통이 트일 것으로 보인다. 생애 최초 주택구입자는 LTV 상한을 기존 60~70%에서 지역이나 주택가격, 소득과 관계없이 80%까지 확대하기로 했다. 대출한도도 현행 4억원에서 6억원으로 상향 조정한다. 정부는 추후 가계부채 증감 추이와 부동산시장 상황 등을 감안해 한도를 더 확대할 방침이다. 정부는 차주 단위 DSR 규제 대상을 오는 7월부터 총대출액 1억원 초과 차주로 확대하는 단계적 DSR 규제 강화 조치는 그대로 실행하기로 했다. 금리 인상으로 가계의 이자 부담이 늘어나고 있는 상황에서 DSR 규제는 유지하면서 LTV를 제한적으로 완화한다면 가계대출 건전성에 큰 문제가 없을 것이란 판단에서다. 다만 시장에서는 DSR 규제가 유지되면서 LTV 완화 효과가 제한적일 것이란 지적이 계속 나왔다. 이에 정부는 청년층이 대출을 받을 때 미래에 늘어날 소득을 반영해 대출 한도를 늘려주는 식으로 제도를 보완했다. 대출 시점과 만기시점 간 소득을 단순 평균해 장래 소득은 산출하는 방식에서 대출 시점부터 만기 시점까지 연령대별 소득 흐름을 평균 내는 방식으로 개선하는 방식이다. 또 장래 소득 산정 시 현재는 만기를 최대 20년으로 제한하던 것을 20년 만기와 실제 만기 중 차주에 유리한 방안으로 선택할 수 있도록 했다. 이 밖에 정부는 만 34세 이하 또는 7년 이내 신혼부부를 대상으로 보금자리론과 적격대출의 최장 만기를 40년에서 50년으로 늘린다. 대출 만기가 늘어나면 총 이자는 늘어날 수 있으나 매달 내야 하는 원리금 상환 부담은 줄어들게 된다. 일부 전문가들은 이러한 대출규제의 단계적 정상화도 고려해볼 만한 시점이라고 보고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “한 번에 확 풀어주는 것(전전 정부 수준)도 좋겠지만 그렇게 되면 매수수요를 부추기는 결과가 될 수 있다”며 “지금처럼 점진적인 접근도 나쁜 선택이 아니다. 이후에는 생애 최초가 아닌 일반 매매에 대한 LTV와 DSR 차주규제에 대한 완화도 거론할 필요가 있다”고 말했다. 한편 정부는 주택 도심공급 촉진을 위한 분양가상한제 제도 개편방안을 이달 중 조속히 확정해 발표하기로 했다. 또 250만호 이상 주택공급의 연도별 지역별 로드맵을 오는 3분기 중 마련한다. 전·월세 시장 안정화를 위해 오는 8월 계약갱신청구권 소진 순차 도래 시점 이전에 선제적 대응 방안도 이달 마련한다는 방침이다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

윤석열 정부가 본격적으로 출범한 가운데, 부동산 시장은 우려와 기대가 교차하고 있다. 윤 정부는 규제 완화에 대한 기대감으로 일부 지역의 집값이 들썩이자 일부 정책에 대해서는 속도 조절에 들어가는 모습이다. 이에 시장에서도 대선 이후 주택 거래가 늘어나는 듯했지만, 대내외 불확실성 장세 속에 관망세가 이어지는 분위기다. 우선 윤 정부는 지난 10일 출범과 동시에 1년간 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 유예하기로 했다. 다주택자의 과도한 중과를 정상화해서 매물을 출회시키고 시장 안정에 기여하겠다는 계획에서다. ━ 양도소득세 중과 한시 유예…매물 출회 효과 기대 이번 조치로 주택을 2년 이상 보유한 다주택자가 10일 이후 잔금을 치르거나 등기를 이전하는 경우 중과세율을 적용받지 않고 최고 45%의 기본 세율로 주택을 처분할 수 있게 된다. 종전 2주택자에는 65%, 3주택 이상 보유자에게는 최대 75%까지 징수했던 양도소득세를 각각 20%포인트, 30%포인트 줄여주는 것이다. 보유 과세 기준일인 오는 6월 1일 전까지 처분하면 보유세(재산세+종합부동산세) 부담도 낮출 수 있다. 시장에서는 반응이 즉각 나왔다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 유예하자 수도권 아파트 매물이 증가하는 양상이다. 부동산 빅데이터 업체 '아실'에 따르면 서울 아파트 매매 매물은 양도세 완화 시행 전인 지난 9일 5만5509건에서 시행 사흘째인 12일 5만7937건으로 2428건(4.3%) 늘어났다. 같은 기간 경기도 매매 매물은 10만7742건에서 11만2644건으로 4902건(4.5%) 증가했고, 인천 매물도 2만4046건에서 2만5082건으로 1036건(4.3%) 늘어났다. 사흘 만에 수도권에서 매물이 8366건 늘어난 것이다. 광주(6.6%), 부산(4.9%), 대전(4.4%) 등 지방 광역시에서도 아파트 매물이 큰 폭으로 늘어났다. 하지만 실제 거래로 연결되지는 않고 있다. 시장에 강력한 대출 규제가 작동하고 있는 데다, 미국의 빅스텝(기준 금리 0.5% 포인트 인상) 단행 등으로 우리나라의 추가 금리 인상 가능성도 예상되는 만큼 매수세가 폭발적으로 늘기 힘든 상황이기 때문이다. 시장에서는 6월 1일 이후에는 처분하지 못한 다주택자들이 매물을 다시 거둬들이면서 연말까지 소강상태가 나타날 수 있다고 보고 있다. 실제 “대출 규제를 완화하겠다”는 공약의 이행이 다소 후퇴했다는 평가도 나왔다. 새 정부에서 지역과 관계없이 주택담보대출비율(LTV) 상한을 70%로 단일화하는 방안이 논의됐지만, 국정과제엔 빠졌다. ‘금리 인상과 주택 시장 불안, 경기 불확실성이 크다’며 내년 중 추진 과제로 남겨지게 돼서다. 다만 대선 공약으로 내세웠던 청년·생애최초 주택 구매자에 대해 LTV 한도를 현행 40%(투기지역·투기과열지구 9억원 이하 주택 기준)에서 최대 80%까지 풀어줄 예정이다. 다주택자는 보유 주택 수에 따라 LTV를 40% 이하로 적용할 방침이다. 부동산 시장에서는 LTV 규제를 완화하더라도 차주 단위의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화가 병행되지 않으면 실효성이 떨어진다는 평가다. 대출 한도가 늘어나더라도, DSR 규제 비율을 넘어서면 대출이 불가능해서다. 모든 금융권에서 받은 대출의 합이 2억원이 넘으면 DSR 40%, 연 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 못한다. LTV를 풀더라도 실제 받을 수 있는 대출 금액이 별 차이가 없다는 것이다. LTV와 DSR, 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제는 금융위원회 고시로 정하고 있다. 거대 야당의 협조 없이도 행정예고를 거치면 곧바로 규제를 완화할 수 있다. ━ 대출규제·재건축 안전진단 완화 등 속도 조절 대출규제뿐 아니라 속도 조절에 들어간 대책은 또 있다. 새 정부의 부동산 핵심 공약이자 관심을 모았던 재건축 안전진단 완화 방안이 내년으로 미뤄질 전망이다. 지난달 대통령 인수위원회가 작성한 ‘국정과제 이행계획서’에는 주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준(고시) 개정은 2023년 상반기 과제로 명시된 것으로 알려진다. 전문가들은 최근 부동산 가격이 다시 들썩이는 상황 등을 고려해 안전진단 기준 완화 시기를 뒤로 미룬 것으로 해석했다. 앞서 국회인사청문회에서 국토부장관 후보자인 원희룡 전 의원도 “재건축·재개발 등 정비사업 규제 완화는 신중하고 정교하게 접근해야 한다”는 입장을 밝힌 바 있다. 재건축 안전진단 규제 완화는 공약에 포함된 다양한 재건축 활성화 방안들 가운데 법을 개정하지 않고 국토교통부의 조례개정으로 시행할 수 있다. 분양가상한제 개정, 재건축초과이익환수제 등 대부분의 부동산 공약은 올해 하반기에 법안 발의·개정을 추진할 예정이다. 박근혜 정부에서 사실상 무용지물이 됐던 ‘민간택지분양가상한제’는 문재인 정부 들어 주택시장이 과열되면서 2017년 11월~2019년 11월 적용기준 상향조정 및 대상 지역 지정을 통해 부활했다. 하지만 시행 3년 만에 분양가상한제는 또다시 폐지 수순을 밟게 됐다. 둔촌주공 등 주요 재건축단지들이 시세의 70~80% 수준인 분양가상한제 규제에 부딪혀 분양가 갈등, 분양 시기 지연, 비분상제 지역 고분양가 초래 등 각종 부작용이 끊이질 않는 문제점이 제기돼왔다. 민간택지 분양가 상한제는 주택법 시행령이 근거라, 국회의 법 개정 없이 폐지나 개편이 가능하다. 재건축초과이익환수제 역시 인수위는 구체적 방안을 제시하지는 않았지만, 부담기준을 완화하는 방향으로 가닥이 잡혔다. 이미 전국 63개 단지, 3만3800가구에 재건축 부담금 예정액이 통보된 데다, 이미 입주를 마쳐 부담금 확정액 통보 시점이 지난 단지들도 있어 법 개정을 마냥 늦출 수 없는 상황이다. ━ 종부세·임대차 3법도 당장 폐지보다는 적정 수준 개편될 듯 전문가들은 분양가상한제 규제 운영 합리화와 함께 재건축초과이익환수제, 안전진단 등 3대 재건축 규제가 함께 완화돼야 공급가뭄이 해소될 수 있다고 본다. 이들 규제가 사업성 약화와 직결돼 일반 분양을 미뤘던 주요 재건축단지 등에서 물량이 나올 수 있을 것이란 기대에서다. 이에 관련 제도들의 개편 방안과 시기에 민감한 반응이 나오는 이유이기도 하다. 문 정부 들어 '징벌적 세금' 성격이 더욱 짙어진 종합부동산세도 당장 폐지는 어려울 전망이다. 다만 종합부동산세 세부담을 적정 수준으로 낮추는 등 체계를 개편한다. 올해 종부세 부담완화를 위해 공시가격, 공정시장가액비율을 조정하고, 1가구 1주택 고령자 등에 대한 납부유예 등을 도입한다. 세율체계 등 근본적 종부세 개편 방안을 마련한다. 중장기적으로 재산세와 통합한다는 계획이다. 아울러 임대차 3법은 폐지보다는 임대차 시장을 지속적으로 모니터링하며, 시장의 혼선을 최소화하는 방향으로 제도개선 방안을 마련하기로 했다. 원희룡 국토교통부장관 후보자 역시 2일 인사청문회에서 “8월이면 갱신청구권을 쓴 임대차 매물이 쏟아질 것이라는 예측과 달리, 불안요인도 있지만 (갱신청구권이 만료된 매물이) 모두 8월에 몰려 있거나 8월 앞두고 현재 전월세 시장의 이상 동향이 보이지는 않는다”면서 “면밀히 모니터링하면서 선제적으로 안정화 정책을 펼 것”이라고 말했다. 전문가들은 현 정부가 집값 상승에 대한 부담으로 완급조절에 들어갈 수밖에 없는 상황인 데다, 구체적인 정책은 상황에 맞춰 점차 개선해 나갈 것으로 보고 있다. 특히 6월 지방선거 이후 좀 더 정책의 뚜렷한 방향이 제시될 것으로 보면서도 시장 상황에 따라 향방이 달라질 수 있을 것으로 예상했다. 임병철 부동산 114 수석 연구원은 “현 정부에서도 집값이 오르는 것이 부담이기 때문에 속도 조절론이 대두됐다”며 “6월 이후 어느 정도 (구체적인) 정책들도 발표될 가능성이 높다. 공약에 내걸었던 규제 완화를 속도감 있게 이행할지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같다”고 전망했다. 서진형 공동주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “시행령이나 행정명령으로 할 수 있는 것들은 하루빨리 규제를 완화해야 한다”며 “법 개정 사항들은 다수당과 협력 방안들을 마련해서 시장 정상화 방안들을 하루빨리 마련해야 될 것으로 본다”고 조언했다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

대통령직인수위원회가 다주택자 양도소득세 중과 배제 방안을 정부에 요청하기로 하면서, 다주택자의 퇴로가 한시적으로 열리게 됐다. 그간 세금부담이 컸던 다주택자들은 집 처분 문의를 늘리면서도, 새 정부의 정책을 지켜보며 ‘버티자’는 또 다른 눈치 보기에 들어간 모양새다. 3일 서울지역 부동산 중개업계에 따르면 지난달 31일 인수위가 다주택자의 양도세 중과를 1년간 한시 배제하는 방안을 추진하겠다고 밝히면서 매도, 매수 문의가 늘고 있다. 인수위가 일단 현재 여당인 더불어민주당에 4월 중 소득세법 시행령 개정을 요청했고, 여의치 않을 경우 5월 11일 새 정부 출범 이후 곧바로 시행하겠다고 밝히며 중과 배제가 기정사실화됐기 때문이다. ━ 다주택자 ‘버티기’ 끝내고 매물 출회될까 최상목 경제1분과 간사는 지난달 31일 경제분과 업무보고 브리핑을 통해 “다주택자 양도소득세 중과세율을 4월부터 1년간 한시 배제하기 위해 필요한 조처를 하기로 했다”고 말했다. ━ 최 간사는 “현 정부에서 다주택자 중과세율 한시 배제 방침을 4월 중 조속히 발표하고 발표일 다음 날 양도분부터 적용되도록 소득세법 시행령을 개정해줄 것을 요청한다”면서 “현 정부에서 조치가 이뤄지지 않을 경우 새 정부 출범 즉시 시행령을 개정해 정부 출범일인 5월 10일 다음 날 양도분부터 1년간 배제되도록 하겠다”고 설명했다. 앞서 문재인 정부는 지난해 6월 1일부터 다주택자에 대한 양도세 중과 조치를 시행했다. 다주택자를 투기 세력으로 규정하고, 징벌적 수준의 세금을 부과하는 등 압박하기 위해서다. 이를 위해 주택을 1년 미만으로 보유한 뒤 거래하면 양도세가 기존 40%에서 70%로, 2년 미만의 경우 60%로 올렸다. 여기에 2주택자는 기본세율에 20%p(포인트), 3주택자는 경우 30%p가 더해지면서 양도세 최고세율은 75%까지 인상됐다. 또 지방세를 포함하면 최고 세율이 82.5%에 달한다. 하지만 시장에서는 이에 대한 부작용이 속출했다. 다주택자들이 높은 보유세 부담에도 불구하고 '버티기'에 들어가거나 증여로 돌리면서 시장에 매물이 줄고, 거래도 감소했다. 세입자에게 보유세 부담을 전가하는 부작용도 나타났다. 전문가들은 양도세 중과 배제가 시행되면 일단 집을 팔려는 다주택자들이 늘어날 것으로 보고 있다. 그간 보유세나 대출 이자 부담이 컸던 다주택자를 중심으로 매물이 나올 것이라는 관측이다. ━ 규제완화 기대감에 ‘전전긍긍’…풀어야 할 과제 남아 이에 수도권 외곽, 지방 아파트부터 매도하려는 사람들이 많을 것이라는 관측이다. 반면 강남권 고가 주택으로 수요가 몰릴 것이라는 시선도 나온다. 집을 팔거나 집을 줄이는 선택을 통해 '똘똘한 한 채' 현상이 심화할 것이란 분석이다. 일각에선 시장 전반에 매물이 많이 나오지 않을 것이란 시선도 나온다. 새 정부의 다주택자 보유세 완화 방안 정책에 따라 집을 팔지 않고 다시 버텨보려는 다주택자들도 있을 수 있어서다. 보유세가 함께 완화되면 집을 팔 이유가 없어지기 때문이다. 이는 인수위가 다주택자 양도세 중과 유예 기간을 2년에서 1년으로 단축한 이유이기도 하다. 새 정부 출범을 앞두고 부동산 관련 규제 완화에 대한 기대감이 커지면서 양도세 중과 완화 기간이 길어지면 다주택자가 매물을 내놓지 않고, 관망세로 전환할 가능성이 크다고 본 것이다. 제도적 맹점도 존재한다. 임대차 3법의 계약갱신청구권 때문에 매물 출회가 기대보다 줄어들 것이라는 우려다. 지금도 임차인이 낀 주택은 매수자가 남은 임대 기간을 승계해야 하는데 계약갱신청구권까지 더하면 최장 4년간 매수인이 거주할 수가 없기 때문이다. 또한 압구정·여의도·성수·목동과 잠실·대치·삼성동 등 현재 토지거래허가구역으로 묶여 있는 지역의 다주택자들은 “양도세 규제는 풀리는데 집을 팔기가 어렵다”며 불만을 토로한다. 토지거래허가구역 내에서는 매수자가 3개월 이내에 잔금을 치르고, 6개월 이내에 직접 입주해야 주택을 매수할 수 있는데, 계약갱신청구권이 주택거래에 걸림돌이 된다는 지적이다. 이은형 대한건설 정책 연구원은 “양도세 중과를 배제하면 일부 매물증가는 기대 가능하다”고 말했다. 그는 이어 “하지만 똘똘한 한 채로 집중되고, 수요가 몰릴 가능성을 배제할 수 없다”며 “상급지 또는 지역 대장주에 대한 수요가 늘어나면 가격상승으로 연결될 가능성이 높기 때문에 이러한 가능성 등을 고려해야 한다”고 덧붙였다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

“이재명이 달라졌다.” 9일 대선을 앞두고 주요 후보들의 공약발표가 이어지면서 나온 반응이다. 당내 경선과정에서 토지공개념을 강조하고 불로소득 차단을 내세우며 국토보유세 도입을 주장하던 이재명 더불어민주당 후보의 최근 부동산 세제 공약은 예상보다 다분히 ‘우클릭’한 상황이다. 결국 현 정부와 대립각을 세우며 세제 완화를 공약할 것으로 예상됐던 윤석열 국민의힘 후보와 이와 반대 공약을 낼 것으로 기대되던 이재명 후보 간 부동산 세제 정책 차이는 다소 좁혀지고 있다. 이 같은 변화는 2017년 하반기부터 시작된 문재인 정부의 부동산 규제가 결국 집값 상승뿐 아니라 전·월세 급등으로까지 이어졌다는 비판에 따른 것으로 풀이된다. 특히 양도소득세 문제로 시중에 매물이 잠기는 한편, 급격하게 오르고 있는 주택 보유세가 결국 세입자에게 전가될 수 있다는 지적이 최근 몇 년간 이어졌기 때문이다. 이 후보가 1일 서울유세에서 그동안의 부동산 정책 문제를 거론하며 “집 문제에 있어 저는 시장주의자”라고 발언한 것 또한 이 같은 지적을 의식한 것으로 읽힌다. 그러나 자세히 뜯어보면 양 후보 간 차별점이 보인다. 윤석열 후보가 종합부동산세(종부세) 폐지를 필두로 한 전반적인 세금 낮추기에 중점을 두고 있지만, 이재명 후보는 일시적 2주택을 비롯한 비(非) 투기목적 주택에 대한 종부세 합산 배제 등 선택적인 완화에 집중하는 모양새다. 무엇보다 이 후보 공약은 토지이익배당제 도입 여부에 따라 결과적으로 부동산 보유세가 증가할 수 있다는 변수가 존재한다. ━ 공시가격 동결·종부세 완화, ‘부담 줄이기’ 한뜻 지난달 21일 열린 대선후보 토론회 내용에서 확인했듯, 현재까지 가장 논란이 된 부동산 세금은 바로 종합부동산세를 비롯한 보유세다. 현 정부는 ‘투기와의 전쟁’을 선포하며 ‘징벌적 세금’으로서 주택 보유세를 강화하는 데 총력을 기울였다. 이에 따라 재산세, 종부세 등 보유세 과세 기준이자 복지수급 대상 선정의 기준인 주택 공시가격이 매년 급등한 데 이어 종합부동산세 또한 공정시장가액비율 및 세율 인상으로 인해 큰 폭으로 올랐다. 이재명 후보 공약은 이에 따른 ‘선량한 피해자’를 구제하는 데 초점을 두고 있다. 지금 정부의 공시가격 현실화 정책은 계획대로 진행하되 세 부담 완화를 위해 공정시장가액비율과 세부담 상한비율을 낮추겠다는 것이다. 공정시장가액비율이란 공시가격에 그대로 세율을 적용하면 납세자의 세부담이 급격히 커지는 현상을 막기 위해 2009년 도입됐다. 문재인 정부는 공시가격 현실화와 함께 종부세에 적용되는 공정시장가액비율을 올해 100%로 올릴 계획이다. 이 후보는 또 공시가격이 오르며 국민이 건강보험료와 기초연금·근로장려금 등 복지수급에서 불이익을 당하는 일이 없도록 공정시장가액비율 대신 조정계수를 순차적으로 도입하겠다는 입장이다. 종부세에 대해선 일시적 2주택이나 상속지분으로 다주택이 된 사례를 1주택으로 보고 농어촌 주택이나 고향 집 등 투기목적이 아닌 주택 보유자에 대해서는 합산을 배제한다. 이에 비해 윤석열 후보 공약은 더욱 강력한 세재 완화를 추구하는 동시에 포괄적인 시스템 변화에 초점을 두고 있다. 우선 공시가격을 현실화 정책이 본격 시행된 2020년 수준으로 환원하는 동시에 매년 가격 산정의 근거와 평가절차를 투명하게 공개할 계획이다. 또 지자체마다 ‘공시가격 검증센터’를 세워 중앙정부(한국부동산원)가 산정하는 공시가격을 상호 검증할 수 있도록 한다. ━ ‘선택적 풀기’ 하는 이재명, ‘전면 개편’하는 윤석열 이중과세 논란이 있는 종합부동산세는 장기적으로 재산세와 통합하는 방식으로 폐지한다. 또 공정시장가액비율을 95% 동결하고 1주택자에 대한 세율을 인하하는 방식으로 종부세 부담을 대폭 줄일 예정이다. 전년 대비 높일 수 있는 세금에 제한을 두는 세부담 증가율 상한율도 1주택이나 비조정지역 2주택 기준, 기존 150%에서 50%(조정지역2주택·3주택 이상·법인은 300%→200%)로 낮춘다. 이밖에 보유주택 수가 아닌 가액기준에 따른 차등과세를 도입한다. 이 같은 양 후보 간 차이는 주택 취득세와 양도소득세 공약에서도 나타난다. 두 후보가 모두 시장공급 활성화를 위해 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 한시적으로 유예(이재명 후보 1년, 윤석열 후보 2년)하는 한편, 윤석열 후보는 양도세 중과정책 자체에 대한 재검토에 들어갈 계획이다. 취득세 측면에서도 생애최초 주택구입자에 대한 취득세 감면에 대해서는 한목소리를 내고 있으나 감면 수준에선 윤 후보가 더 급진적인 모습이다. 이 후보는 생애 최초 취득세 50% 감면 대상을 수도권 4억원, 지방 3억원 주택에서 수도권 6억원, 지방 5억원 주택으로 조정한다. 윤 후보는 생애 최초 구매자에 대해 취득세를 면제하거나 1% 단일 세율을 적용한다. 또 이번 정부 들어 취득세가 대폭 중과된 조정지역 2주택 이상에 대해서도 누진 과세를 완화하려 한다. 무엇보다 이재명 후보가 구상 중인 토지이익배당제는 향후 부동산 세제 향방에 변수가 될 전망이다. 토지이익배당제는 민간 보유 토지에 세금을 걷어 해당 세수를 토지가 없거나 보유 토지가 적은 국민 90%에 배당해주는 방식이다. 이 후보 측은 이를 통해 부동산 실효세율을 0.17%에서 1%로 올려 이익배분을 위한 재원을 마련할 수 있으며 ‘세금’보다는 ‘부담금’에 가까워 기존 부동산 보유세에 비해 조세 저항이 적다는 입장이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “윤석열 후보 공약은 큰 줄기에서 봤을 때 현정부가 높인 세금을 이전 정부 수준으로 완화하자는 것”이라면서 “이재명 후보는 한시적 완화책을 쓰는 한편 지금까지 도입이 된 바 없는 토지이익배당제를 내세우고 있어 당선 후 세제 정책 방향이 다소 불확실한 편”이라고 설명했다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr

이재명 더불어민주당 대선 후보가 본격적인 부동산 민심 잡기에 나서면서 정부와 날선 대립각을 세우고 있다. 이재명 후보가 “공시가격 제도를 전면 재검토해야 한다”며 정부의 ‘공시가격 현실화’ 정책에 또 한 번 제동을 걸어서다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 등을 놓고도 청와대와 대립해온 상황인만큼 여당 후보의 공개적인 이의제기 행보에 파장이 예상된다. 이 후보는 지난 18일 페이스북을 통해 “부동산 공시가격 상승은 재산세, 건강보험료 부담 증가, 복지수급 탈락 등 국민부담으로 이어진다”며 “집값 폭등으로 인한 부담을 온전히 국민에게 전가하는 것은 공정하지 않다. 어려움에 처한 민생경제를 고려해 공시가격 관련 제도를 전면 재검토해야 한다”고 밝혔다. ━ 이재명, ‘공시지가 현실화 기조’에 정면으로 제동 이 후보는 구체적으로 “재산세나 건강보험료는 올해 수준으로 유지하도록 대책을 마련해 주시기 바란다”며 “공시가격을 과세표준으로 삼는 재산세는 '공정시장가액비율' 인상 계획을 유예·재조정해 세 부담을 현재와 유사한 수준이 되도록 해야 한다. 과거에도 공시가격이 많이 올랐던 현실을 고려해 세 부담 상한 비율도 낮추어야 한다”고 주장했다. 그는 또 “부동산 공시가격 상승으로 복지수급 자격에서 탈락하는 일이 없도록 다각적인 보완 대책도 마련해야 한다”며 “기초연금, 장애인연금, 기초생활보장 등 여러 복지제도는 공시가격 상승에 따른 완충장치가 없다”고 지적했다. 아울러 “부동산 공시가격은 68가지나 되는 민생제도에 연쇄적으로 영향을 미치고, 이 중 39가지는 국민이 직접 부담한다”며 “영향이 큰 제도부터 공정시장가액비율과 유사한 ‘조정계수’를 신속히 도입해야 한다”고 말했다. 또 “2022년 공시가격 열람과 확정까지 남은 시간이 많지 않다. 12월말부터 표준지 공시지가를 시작으로 단독주택과 공동주택의 공시가격이 연달아 결정된다”며 “당정은 신속한 협의를 통해 국민부담을 올해 수준으로 동결하고, 과도한 부담이나 억울한 일이 발생하지 않도록 합리적인 제도 개편에 나서 주기 바란다”고 당부했다. 이 후보의 이 같은 주장은 정부여당의 ‘공시지가 현실화 기조’에 정면으로 제동을 건 것이다. 정부는 내년도 표준 단독주택 공시가격을 오는 23일에, 공동주택 공시가격은 내년 3월에 공개할 예정이다. 민주당에선 “공시가격 현실화율을 유예하는 안은 검토하지 않는다”고 선을 그은 바 있다. 공시가격 현실화는 문재인 정부의 핵심 부동산 정책이다. 문 정부는 취임 이후 부동산 투기 억제를 이유로 공시가격 현실화를 추진해왔다. 공시가격 상승으로 조세 부담이 높아지면 부동산 보유를 낮출 수 있다는 계산에서다. 지난해 말 정부는 공동주택의 경우 2030년까지, 표준 단독주택은 2035년까지 공시가격을 시세 대비 90%로 맞추겠다는 로드맵을 제시하기도 했다. 이에 따른 내년도 현실화율은 공동주택은 71.5%, 표준 단독주택은 58.1%이다. 주택 시세상승에 따라 현실화율이 상향되면 공시가격 상승률이 집값 상승분보다 더 가팔라질 수 있다. 올해 아파트 공시가격은 지난해 대비 19.05% 상승했다. 일부에서는 내년 3월에 공개될 아파트와 빌라 등 공동주택 공시가격이 20% 이상 상승할 거라는 전망이 나온다. 공시가격이 급등하면 건강보험료도 오르고, 재산세나 종합부동산세(종부세) 등 보유세 부담이 커질 수 있다. 특히 올해 종부세의 경우 다주택자를 대상으로 세율이 상향(3주택 이상 최대 6%)되며 ‘징벌적 세금’이 부과된 상황이다. 여기에 공정시장가액비율 또한 내년 이후 100%로 오를 예정이다. ━ 선거철 여론의식용 vs 문 정부와 차별화 전략 이 후보는 청와대와 다주택자의 양도소득세 중과 유예를 두고도 대립을 이어가고 있다. 이 후보가 지난 12일 “다주택자에 대한 양도세 중과를 한시적으로 유예해주자”고 전격 제안해서다. 6개월 내 집을 팔면 중과율을 완전히 면제하고 9개월은 절반, 12개월은 25%만 적용하는 등 처분 시기별로 차등을 두는 구체적인 방안까지 제시했다. 양도세 강화 역시 문 정부의 대표적인 부동산 규제 정책 중 하나다. 현재 정부는 집을 팔면 생기는 양도차익에 6~45%의 기본세율을 부과한다. 다주택자는 여기에 별도 세율을 중과한다. 3주택자는 최고세율이 82.5%에 달한다. 정부의 기대와 달리 시장의 매출 출현은 제한적인 상황이다. 다주택자들이 종부세와 함께 양도세 중과 부담까지 커지며 퇴로가 막혔다는 분석이 지배적이다. 하지만 청와대는 양도세 중과 유예는 정책의 근간을 흔드는 문제로 보고 완강하하게 맞서고 있다. 한편 여당과 대치되는 이 후보의 부동산 정책 행보에 대해 시선은 엇갈리고 있다. 대선을 앞두고 성난 부동산 민심을 달래기 위한 차원으로 풀이는 가운데, 네티즌들 사이에서는 ‘선거철 여론 의식용’이라는 비판 등 반응이 다양하다. 한 네티즌은 “선거전 선심성 공약이다. 대통령이 되어서도 유연함을 갖출 수 있겠냐”며 “‘부동산 투기로 불로소득을 얻은자 뿌리 뽑겠다’더니 그때그때 다르다”고 꼬집었다. 또 다른 네티즌은 “무슨 정책이 일관성 없이 계속 바뀌냐”며 “먼저 양도세 중과까지 다 내고 집 판 사람들 억울하니 계속 시행하든지 똑같이 환불해 주든지 하라”고 비판하기도 했다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

올해 역대급 종합부동산세(종부세)의 ‘징벌’ 대상에 오른 다주택자들이 이러지도 저러지도 못하고 있다. 집을 파는 대신 내년 대선까지 ‘버티기’에 들어간 이들이 상다수인데, 실상은 양도소득세(양도세) 부담 때문에 집을 팔기가 쉽지 않은 상황이라는 분석이 나온다. 퇴로가 막힌 다주택자들이 증여로 돌아서는 등 정부의 기대와 달리 집을 팔려는 움직임이 둔화되고 있는 모양새다. 최근 기획재정위원회 조세소위 논의 과정에서 여야는 큰 틀에서 1가구 1주택의 양도세 비과세 기준금액을 현행 9억원에서 12억원으로 높이는 소득세법 개정안에 공감대를 형성했다. 실거래가 12억원 이하 주택 거래에는 양도세를 부과하지 않는다는 의미다. 시장에서는 1가구 1주택뿐 아니라 다주택자의 양도세 완화도 검토해야 한다는 의견이 나오고 있다. ━ 종부세 강화에도 매물 안 나와 하지만 정부의 입장은 완강하다. 다주택자 양도세 완화가 아닌 종부세 강화를 통해 매물이 시장에 나오길 기대하고 있는 것이다. 앞서 다주택자에게 징벌적 세금을 매기면 시장에 매물이 늘면서 집값을 잡을 수 있다는 게 종부세를 만든 노무현 정부의 판단이었다. 현 정부는 노무현 정부 때 보다 더욱 강력한 종부세를 올해 부과했다. 지난해 7·10 부동산대책을 내놓으면서 3.2%였던 종부세 최고세율을 6%로 인상한다고 발표했다. 문제는 양도세 또한 올랐다는 것이다. 현 정부 출범 당시 최고 40%였던 양도세율은 2018년 4월 이후 62%, 올 6월에는 75%로 올랐다. 정부는 다주택자들이 종부세 부담을 고려해 양도세율이 낮을 때 집을 처분할 기회가 있었다고 주장했다. 양도세율을 최대 75%까지 높이는 방안을 올해 6월 1일로 유예한 것을 근거로 들었다. 하지만 시장에서는 “종부세 급등의 근원인 집값이 정부 실책으로 급등했는데, 국민에게 화살을 돌린다”는 비판이 이어졌다. 다주택자들의 양도세 중과가 유예됐지만 이미 양도세 부담이 상당해 집 처분이 어려웠다는 지적이다. 세금 폭탄이 이어졌지만 당장 시장 분위기는 꿈쩍하지 않는 분위기다. 서울 강남의 한 공인 중개사 관계자는 “매물이 없다. 종부세 때문에 물건을 팔려는 사람이 많지 않다”며 “양도세 부담으로 쉽게 내놓지 못하고 있다”고 말했다. 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수는 “버티는 게 아니고 팔고 싶은데 못 파는 거다”며 “양도세가 65%인데 지방세 10% 추가하면 71.5%를 세금을 내야한다”고 설명했다. 이어 “차액에 억울해 한다. 그래서 안 팔고 있는 거다”고 덧붙였다. ━ 종부세·양도세 부담에 증여로 전환 주택 단기 보유 다주택자에 대한 양도세 중과로 매물이 통제되면서 오히려 증여를 택하는 쪽이 늘어나는 분위기다. 종부세는 주택을 가지고 있는 보유세로 매년마다 내야하지만, 증여세는 증여 처분할 때 한 번 내는 취득세로 분류되기 때문이다. 지난해 8월부터 증여세와 함께 내는 증여취득세(4%→12%)를 3배 가까이 올렸음에도 증여가 줄지 않고 있다는 분위기다. 올 들어 지난 9월까지 아파트 증여건수는 전국 기준 총 6만3054건(한국부동산원)으로 6만건이 넘었다. 이는 역대 최대 규모의 증여 건수를 기록했던 지난해 같은 기간(1월~9월) 6만5574건과 맞먹는 수치다. 집값 안정화는 아직 불투명해 보인다. 앞서 정부는 지난해 7·10 대책을 내놓을 당시 올해 5월까지 “다주택자는 살 집을 빼고는 매도하라”고 주문했다. 그러면서 증여취득세까지 올렸다. 양도세와 종부세 부담을 느낀 다주택자가 부부나 자녀에게 증여하기도 쉽지 않은 상황이 됐다. 하지만 집을 팔지 않고 증여를 택하는 이들이 상당수다. 여기에 앞으로도 집값이 계속 오를 거라는 기대감으로 집값 상승세가 꺾이기 보단 전·월세 난민 속출로 이어질 것이란 분석도 제기된다. 서울에 다주택을 보유하고 있는 한 시민은 “종부세가 앞으로 매년 부과될 텐데 버티기가 힘들다”며 “하지만 시세차익을 포기하고 당장 집을 팔기도 어렵고 양도세도 부담된다. 차라리 증여를 택하겠다”고 말했다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr