이한우 현대건설 대표가 최근 호된 신고식을 치르고 있다. ‘한남4구역’ 수주전에서 삼성물산에 고배를 마신 데 이어 지난해 실적 마저 암울한 성적표를 받았다. 현대건설은 지난 1월 이한우 대표를 공식 선임했다. 1970년생인 이한우 대표는 서울대학교 건축공학과를 졸업하고 1994년 현대건설에 입사해 30년 넘게 근무한 이른바 ‘현대맨’이다. 현대건설 사상 첫 1970년대생 CEO이기도 하다. ▲2017년 건축기획실장 상무보로 승진했고 ▲2018년 주택지원실장 ▲2019년 건축주택지원실장 상무 ▲2021년 전략기획사업부장을 거쳤다. ▲2022년 말 인사에서 전무로 승진하며 주택사업본부장을 맡았고 ▲지난해 말 부사장으로 승진하며 대표로 내정됐다. ‘주택통’의 첫 패배, 한남4구역 재개발 수주전 삼성물산에 밀려이 대표는 ‘주택통’으로 불린다. 현대건설이 6년 연속 도시정비사업 수주 1위를 기록하는 데 중요한 역할을 했다고 평가받는 인물이다. 현대건설은 지난 2019년 2조8322억원의 도시정비 수주고로 1위에 오른 뒤 지난해까지 도시정비부문 ‘왕좌’ 자리를 한 해도 놓치지 않고 있다. ▲2020년 4조7383억원 ▲2021년 5조5499억원 ▲2022년 9조3395억원을 달성하며 3년 연속 최고기록을 갈아치웠다. 2023년에는 4조6122억원을 기록했고 지난해에도 브랜드 ‘힐스테이트’와 ‘디에이치’를 앞세우며 성남 중2구역 도시환경정비사업을 시작으로 여의도 한양아파트 재건축과 신반포2차아파트 재건축 등을 통해 수주6조612억원을 달성했다. 하지만 CEO로서 첫 신고식이었던 ‘한남4구역’ 수주전에서는 삼성물산에게 패하며 고배를 마신 모습이다. 지난 1월 삼성물산은 현대건설을 누르고 서울 용산구 한남4구역 재개발사업 시공사로 선정됐다. 이를 계기로 삼성물산은 한남뉴타운 재개발 사업에 처음으로 진출하는 데 성공했다.삼성물산과 현대건설은 한남4구역 수주전에서 ▲조합원의 수익성 극대화와 공사비 절감 ▲해외 유명 설계사와의 협업을 통한 한강 조망권 확보 ▲차별화된 커뮤니티 시설 등을 앞세워 치열한 경쟁을 벌여왔다. 하지만 결과는 현대건설에게 밝지 않았다. 당시 서울 용산구 이태원동 이태원교회에서 열린 시공사 선정 임시총회에서 현대건설은 조합원 1153명 중 335표를 얻어 사업을 따내는 데 실패했다. 이날 삼성물산은 675표(58.5%)를 얻어 시공사로 확정됐다.한남4구역은 용산구 보광동 일대를 재개발해 총 51개동 2331가구 규모 아파트를 짓는 사업이다. 조합이 제시한 사업비가 1조6000억원에 육박하는 대형 프로젝트다. 한남4구역은 강북 한강변 노른자 땅으로 여겨지는 한남뉴타운 중에서도 입지가 좋은 데다 일반분양 비율이 높아 한남뉴타운 구역 내 사업성이 가장 높은 것으로 평가돼 왔다.이번 패배가 현대건설에 아쉬운 것은 한남4구역은 향후 압구정3구역 등 한강변 대어 도시정비사업 수주의 전초전으로 불렸기 때문이다. 압구정 3구역은 기존 아파트 단지를 5800가구 규모의 50~70층 높이의 대형 마천루 아파트로 재탄생시키는 초대형 사업이다. 한남 4구역 수주전의 결과가 그대로 이어지는 것은 아니지만, 조합원들의 평가가 한쪽으로 기울었다는 점을 고려할 때 압구정 3구역 수주전도 낙관할 수 없는 상황이다. 지난해 저조한 실적을 기록한 것도 이 대표 입장에서는 향후 해결과제다. 현대건설은 최근 실적 발표 공시를 통해 지난해 연결기준 영업손실이 1조2209억원이라고 밝혔다. 이는 2001년 이래 첫 연간 영업손실이다. 현대건설은 2001년 워크아웃(기업 개선 작업) 기간 3828억원의 적자를 낸 바 있다. 지난해 적자는 실적 발표 전 증권사들의 영업이익 전망 평균치(5448억원)를 크게 벗어난 어닝 쇼크였다. 1조원 넘는 영업 손실도 해결과제현대건설의 이번 적자 배경에는 해외 현장에서의 사업비 증가가 주원인으로 손꼽힌다. 연결 자회사인 현대엔지니어링이 인도네시아에서 수주한 발릭파판 정유공장 프로젝트, 현대건설과 현대엔지니어링이 공동 수주한 사우디아라비아 자푸라 가스플랜트 사업에서 발생한 약 1조2000억원의 손실을 작년 4분기 실적에 한꺼번에 반영했기 때문으로 풀이된다. 이들 사업을 시작할 때 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹 사태가 발생하고, 러시아·우크라이나 전쟁 등으로 건설 원자재 가격이 급등했던 것이 원인으로 분석된다.그나마 다행인 점은 현대건설의 주택 브랜드 ‘힐스테이트’와 하이엔드 브랜드 ‘디에이치’가 여전히 호평을 받고 있다는 점이다. 지난해 11월 부동산R114가 전국 성인남녀 5445명을 대상으로 진행한 ‘2024년 베스트 아파트 브랜드’ 조사 결과 현대건설 힐스테이트는 종합 1위를 차지했다. 2위에는 삼성물산 ‘래미안’, 3위에는 GS건설 ‘자이’가 이름을 올렸다. 베스트 아파트 브랜드 종합 순위는 ▲브랜드 상기도 ▲선호도 ▲인지도 ▲투자가치 ▲주거만족도 ▲건설사 상기도 등 6개 항목의 응답률에 가중치를 부여하는 방식으로 아파트 브랜드 가치를 종합적으로 평가해 산정한다. 지난해 조사에서는 현대건설 ‘힐스테이트’가 주거만족도를 제외한 모든 부문에서 1위를 차지했다. 현대건설의 하이엔드 주거 브랜드 ‘디에이치(THE H)’도 브랜드 가치를 지켜나가고 있다. 현대건설의 ‘디에이치’는 지난 2024년 프리미엄 브랜드지수(KS-PBI)에서 ‘하이엔드 주거 부문’ 1위를 차지했다. 이는 한국표준협회가 주관하는 해당 지수는 ▲브랜드 인지도 ▲마켓 리더십 ▲브랜드 애호도 ▲브랜드의 사회적책임 등을 종합적으로 고려한다.디에이치는 제품 간 품질수준의 객관적 비교 및 소비자의 권익 보호 강화를 위해 품질의 우수성 및 만족도를 조사해 발표하는 한국표준협회 주관 2024 한국품질만족지수(KS-QEI) 하이엔드 주거 부문에서도 1위를 기록한 바 있다. 또한 한국기업평판연구소의 하이엔드 아파트 브랜드 평판지수에서는 35개월 연속 1위를, 부동산R114와 한국리서치를 통해서는 2023~2024 2년 연속 하이엔드 주거 1위를 차지했다.

삼성물산 건설부문이 최근 정비사업에 집중하는 모습이다. 특히 최근 서울 용산구 한남4구역 재개발 사업의 시공사로 최종 선정되면서 향후 주요 정비사업지에서의 수주 경쟁에서도 유리한 입지를 확보했다는 평가를 받고 있다.지난 1월 18일 시공능력평가 1위인 삼성물산이 2위인 현대건설을 누르고 서울 용산구 한남4구역 재개발사업 시공사로 선정됐다. 이에 따라 삼성물산은 한남뉴타운 재개발 사업에 처음으로 진출하는 데 성공했다.당시 서울 용산구 이태원동 이태원교회에서 열린 시공사 선정 임시총회에서 삼성물산이 조합원 1153명 중 675표(58.5%)를 얻어 시공사로 확정됐다. 경쟁사인 현대건설은 335표를 얻는데 그쳤다.한남4구역 수주경쟁에서 승리한 삼성물산한남4구역은 용산구 보광동 일대를 재개발해 총 51개동 2331가구 규모 아파트를 짓는 사업으로, 조합이 제시한 사업비가 1조6000억원에 육박하는 대형 프로젝트다. 한남4구역은 강북 한강변 노른자 땅으로 여겨지는 한남뉴타운 중에서도 입지가 좋은 데다 일반분양 비율이 높아 한남뉴타운 구역 내 사업성이 가장 높은 것으로 평가돼 왔다.삼성물산과 현대건설은 한남4구역 수주전에서 조합원의 수익성 극대화와 공사비 절감, 해외 유명 설계사와의 협업을 통한 한강 조망권 확보, 차별화된 커뮤니티 시설 등을 앞세워 치열한 경쟁을 벌여왔다.삼성물산은 ‘래미안 글로우힐즈 한남’ 브랜드를 제안하며 공사비 1조5695억원(평당 938만 원)을 제시했다. 조합원 1인당 2억 5000만 원의 추가 이익을 보장하고, 물가 상승분 314억 원을 전액 부담하겠다는 조건으로 조합원들에게 높은 지지를 받았다. 또 유엔스튜디오와 협력한 나선형의 원형 주동 설계와 한강 조망을 극대화한 단지 구조 역시 조합원들에게 호평받은 것으로 알려졌다.이번 수주전은 정비사업 ‘최대어’로 손꼽히는 압구정 3구역을 포함한 서울 주요 주택 재개발 사업의 전초전이라는 점에서도 그 의미가 크다. 아울러 서울대 건축학과 선후배이자 양사에서 주택통으로 손꼽히는 오세철 삼성물산 건설부문 대표이사와 이한우 현대건설 대표이사 간 경쟁으로도 해석됐다.압구정 3구역은 5800가구 규모의 50~70층 높이의 대형 마천루 아파트로 재탄생시키는 초대형 사업이다. 업계에서는 압구정 3구역 재개발이 완료되면 기존 최고급 주거단지인 서울 서초구 반포동도 밀리게 될 정도로 파급력이 클 것으로 보고 있다.삼성물산은 최근 강남권 한강변 주요 정비사업 지역인 신반포4차 시공사 입찰을 통해 수주전 참여를 공식화했다. 한남4구역에 이어 신반포4차까지 올해 핵심 도시정비사업에 적극 나서는 모습이다. 신반포4차 재건축 조합에 따르면 지난 5일 시공사 선정을 위한 입찰을 마감한 결과 삼성물산만 응찰했다. 앞서 지난해 말 진행한 시공사 선정을 위한 현장설명회에는 삼성물산을 비롯해 대우건설, 포스코이앤씨, 현대산업개발, 금호건설, 진흥기업 등 6개사 참여했지만 실제 입찰에는 삼성물산만 단독으로 입찰했다. 조합 측은 조만간 재입찰을 위한 공고를 게재할 예정이다. 하지만 삼성물산과의 수의계약이 유력할 것으로 전망된다. 도시 및 주거환경정비법에 따르면 정비사업은 시공사 선정 때 경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우 수의계약을 체결할 수 있다.1979년 준공된 ‘신반포 4차’는 기존 1402가구를 헐고 지상 최고 49층 12개동, 1828가구로 재건축을 추진하고 있다. 조합이 제시한 총 공사비는 1조310억원, 3.3㎡당 공사비는 950만원으로 한남 4구역에 이어 정비사업 격전지로 주목받고 있다.삼성물산은 지난 1월 31일 마감된 서울 강서구 방화6구역 시공사 선정 수의계약 입찰에도 참여했다. 방화6구역 조합은 오는 22일 조합원을 대상으로 설명회를 열고 다음달 초 시공사 선정 총회를 열 계획이다. 방화6구역 재건축 사업은 서울 강서구 방화동 608의 97일대를 재개발해 지하 3층~지상 16층, 10개 동, 총 557가구를 짓는다. 삼성물산이 방화6구역 시공사로 선정되면 방화뉴타운 사업에 처음 참여하게 된다. ‘제2의 마곡’으로 불리는 방화뉴타운은 방화 2·3·5·6구역에 4300여 가구가 조성되는 사업이다. 2003년 1월 뉴타운 지정 당시 9개 구역으로 나눠 재개발이 추진됐지만 1·4·7·8구역은 사업성 등의 이유로 뉴타운 구역에서 해제됐다.정비사업 왕좌 자리 노린다그렇다면 삼성물산 정비사업에 고삐를 죄는 이유는 무엇일까. 건설업계에서는 그동안 삼성물산의 곳간을 책임진 삼성전자 반도체 공장 관련 발주 물량이 줄어들 것을 대비한 행보로 평가하고 있다.실제로 삼성물산은 올해 반도체 공장 등을 포함한 국내외 하이테크 수주 전망액으로 6조7000억원을 제시했다. 전년도 수주액인 8조2000억원 대비 18% 감소한 수준이다. 하이테크 수주액이 12조2000억원을 기록했던 지난 2023년과 비교하면 무려 45% 급감한 수치다. 아울러 올해 유독 사업성이 높은 재건축·재개발 사업장이 많은 것도 이유 중 하나로 꼽힌다. 삼성물산은 올해 정비사업 수주 목표액을 5조원으로 설정했다. 지난해 목표액 3조4000억원 보다 크게 올렸다.연임에 성공한 오세철 삼성물산 건설부문 대표 입장에서도 그동안 삼성물산이 약하다고 평가받아왔던 정비사업에서 성과를 보여줄 필요가 있는 상황이다. 특히 정부의 전폭적인 지원에 한강변·강남권 등 주요 사업지에서 재건축이 활기를 띠는 상황속에서 삼성물산도 서울 핵심지 수주를 통해 ‘래미안’ 브랜드파워 끌어올리기에 나선 것이란 분석이 나온다.삼성물산 건설부문의 ‘래미안’은 우리나라에서 가장 먼저 상표를 등록한 아파트 브랜드다. 대부분의 건설사가 아파트 브랜드를 짓는데 영어, 프랑스어 등을 사용하지만, 래미안은 한자(來美安)를 사용한 것이 특징이다. 지난 2021년에는 래미안의 새로운 비전을 제시하고 BI(브랜드 정체성)를 리뉴얼했다. 래미안 신규 BI는 기존 BI와 같이 래미안 고유의 3선과 색상은 유지하되, 래미안 한자표기(來美安)를 영문표기(RAEMIAN)로 변경했다. 래미안은 업계 최초로 서비스 브랜드 ‘래미안 헤스티아’를 도입, 입주고객에게 차별화된 서비스를 제공해 왔다. 이런 노력을 통해 래미안은 한국생산성본부가 선정하는 국가고객만족도(NCSI) 조사에서 아파트 부문 27년 연속 1위를 차지하는 등 왕좌의 자리를 굳건히 지키고 있다.

올해 하반기 아파트 전세 시장에 역전세난 현상이 본격화될 것이란 우려가 많았지만, 전셋값이 매월 상승세를 기록하면서 우려에 비해 충격파가 크지 않다는 반응이 지배적이다. 하지만 여전히 2021년 하반기 전세값을 회복하지 못한 상태고 고금리 기조, 대출규제 완화 해제 등 부동산 시장 환경에 대내외적 변수가 상존하고 있어 역전세난에 대한 긴장감을 늦춰서는 안된다는 지적도 나온다.20일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 통해 전국 아파트의 종전 대비 갱신 전세보증금을 분석한 결과, 올해 들어 보증금을 낮춰 갱신한 비중은 2022년 대비 10배 이상 늘어난 41%(10만8794건 가운데 4만4530건)로 집계됐다.올 9월 수도권 전셋값, 2년 전보다 12.6% 내려지역별로 보면 수도권 아파트 전셋값이 지방에 비해 상대적으로 더 많이 떨어졌다. 수도권의 감액 갱신 비중이 44%로, 지방(34%)에 비해 10%포인트(p) 높았다. 2021년 말 대비 올해 9월 말 평균 전세가격 하락률은 수도권 12.63%, 지방 8.21%를 기록했다.전세 감액폭도 커졌다. 올해 감액 갱신한 아파트 전세계약 4만4530건 가운데 5000만원 이하로 감액한 비중은 39.2%(1만7437건, ▲수도권 34.2% ▲지방 55.8%)로, 2022년 48.7%(▲수도권 44.2% ▲지방 59.4%)에 비해 작아졌다.수도권은 5000만원 초과 1억원 이하 감액 비중이 35.9%(3만4256건 가운데 1만2295건)로 가장 컸다. 서울 강남권 대형면적 위주로 5억원 이상 보증금을 낮춰 재계약한 사례도 있었다. 지방은 5000만원 이하로 감액한 갱신 비중이 과반을 차지했다.이처럼 역전세 계약이 늘어난 것은 올해 재계약 물량 대부분이 2년 전 전세가격이 고점을 찍었던 2021년에 계약됐기 때문이다. 이들 물량들은 현재 계약 만기가 도래하고 있다. 2년 전에 비하면 전세 시장 가격이 낮아졌기 때문에 집주인이 재계약 세입자 또는 새 세입자에게 전세 보증금을 기존보다 낮게 설정하고 있어 역전세 계약이 늘고 있다.실제 전세금반환대출 규모도 1년 사이 14% 이상 증가했다. 집주인이 세입자들에게 전세보증금을 돌려주기 위해 받은 대출 금액이 늘어난 것이다.강민국 국민의힘 의원실이 금융감독원으로부터 제출받은 ‘전세자금 반환대출 취급 내역’ 자료에 따르면 올해 들어 9월까지 은행에서 새로 취급된 전세보증금 반환 목적의 주택담보대출(주담대)은 2만3000건으로 집계됐다. 취급 액수는 5조6000억원으로, 지난해 9월과 비교하면 14.3% 증가했다.2017년부터 올해 9월까지 신규 취급된 전세보증금 반환대출 액수도 32조2000억원으로 늘어났다. 2017년 1조8000억원에 그쳤던 대출규모는 2020년 4조9000억원, 2021년 8조1000억 원, 2022년 6조2000억원으로 폭증했다.‘전세 사기’ 여파에 비아파트 시장은 역전세 심화할 듯부동산 전문가들은 역전세 현상이 빌라‧연립주택‧오피스텔 등에서 더 심화될 것으로 예상했다. 다만 서울 등 수도권 아파트의 경우 수요가 꾸준하고 매매가격이 크게 하락하지 않는 한 역전세 영향은 크지 않을 것이라고 분석했다.윤지해 부동산114 리서치팀 수석연구원은 “올해 재계약 물량 대부분이 가격 고점이었던 2년 전 체결된 계약이기 때문에 전세 감액 갱신 물량이 증가한 것”이라며 “여전히 전셋값이 전고점 이하 수준에 머물러 있는 단지들도 상당수인 만큼 연말까지 보증금을 낮춘 재계약이 이어지면서 감액 갱신 비중은 40% 후반대를 유지할 전망”이라고 분석했다.심형석 우대빵부동산 연구소장은 “올해 금리가 잠깐 안정세를 찾고 대출 규제도 완화되면서 전세 수요가 늘어났고, 전세 사기가 사회적 이슈로 떠오르면서 빌라‧연립주택 등 비아파트 기피 현상이 생겨 아파트로 전세 수요가 더 몰렸다”며 “2021년 하반기 전세가격까지 회복은 못했지만, 서울의 경우 강남권 대규모 입주 단지를 제외하면 입주 물량이 거의 없고, 강북권도 한남뉴타운 등 대단지 주민들이 이주를 앞두고 있기 때문에 꾸준한 전세 수요가 예상돼 큰 문제는 없을 것”이라고 평가했다.서진형 공정경제포럼 공동대표는 “빌라‧오피스텔 등에서 전세 사기 사건이 발생하면서 고가 전세를 선호하는 현상이 강해졌는데 주로 고가 전세는 아파트에서 이뤄진다”며 “저가 전세 시장인 비아파트는 앞으로 역전세가 이어지면서 전세‧매매가격 하락이 예상되지만, 아파트 시장은 탄탄한 수요가 이어지면서 역전세 현상이 어느정도 해소된 것이라고 볼 수 있다”고 설명했다.하지만 아직도 금리 인상 기조가 여전하고 팔레스타인-이스라엘 전쟁 등 외부 변수가 발생할 경우 역전세와 맞물리면서 매매가격이 하락할 수 있다는 의견도 나왔다.송승현 도시와 경제 대표는 “저금리 상황에서는 전세가격이 올라 매매가격을 밀어올리는 모습을 보이는데 2008년 금융위기 때는 전세가격만 오르고 매매가격은 오르지 않았다”면서도 “아직 전세가격이 2021년 고점에는 한참 미치지 못하고 있고 전세대출 금리도 높아졌기 때문에 매매가격과 전세가격이 동시에 횡보할 가능성이 커졌다”고 전망했다.부동산업계 관계자는 “수도권을 중심으로 10월부터 전세 실거래가격이 떨어지고, 전세보증금 하락분만큼 월세를 세입자에게 돌려주는 역월세 거래가 늘고 있다”며 “정부에서 특례보금자리론 등 대출 기준을 강화하고, 전세대출 금리도 올랐기 때문에 앞으로도 역전세 현상은 계속되고, 매매 시장도 일정 기간 하락하는 움직임을 보일 것”이라고 내다봤다.

다른 국내 건설사가 그렇듯, DL이앤씨 역시 주택경기 침체라는 터널을 지나고 있다. 2021년 주택시장 호황과 함께 정점을 찍었던 지난해 연간 실적은 매출 7조4968억원, 영업이익 4963억원으로 전년 대비 소폭 감소했다. 지난해 전 세계적인 금리인상과 이로 인해 불거진 국내 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위기의 흐름이 대형 건설사까지 옮아갔기 때문이다. ‘마케팅 대가’로 알려진 마창민 사장은 2020년 건설업계에 발을 디딘 뒤 2021년 대표이사에 취임한 이후 첫 ‘건설 불경기’라는 위기를 타개해야 하는 상황에 직면했다. 미국에서 학업을 마치고 존슨앤존슨 코리아 마케팅 디렉터, LG전자 MC(모바일) 글로벌마케팅전략팀 상무, LG전자 MC 북미영업FD담당 전무 등 소비재 마케팅 리더로 오랫동안 일해 온 그는 업황의 급등락이 심한 건설업 특유의 환경에서도 자기 역량을 펼치고 있다. 특히 ICT(정보통신기술) 업계에서 마케팅과 디지털 관련 역량을 오랫동안 다진 마 사장의 노하우는 디지털 전환(DT)이 한창인 건설업계에서 신규 수주와 수익성 확보에 기여하고 있다. 이런 마 사장 체제 하의 DL이앤씨는 국내외 토목 및 EPC(설계·조달·시공), 복합개발 분야에서 수주 성과를 내고 있다. 지난 5월에는 자체 개발한 ‘BIM(빌딩정보모델링) 터널설계 패키지’를 활용해 합리적인 비용으로 진행 가능한 독창적인 설계안을 선보이며 ‘남해 서면-여수 신덕 국도건설공사’를 수주하기도 했다. 같은 달 DL이앤씨-메리츠증권 컨소시엄은 사업비 6조3000억원, 강남 코엑스 1.4배 부지규모의 ‘백현 마이스(MICE) 도시개발사업’ 우선협상대상자로 선정됐다. DL이앤씨 컨소시엄은 백현 마이스 단지를 로봇, 자율주행, UAM 등 미래기술 산업의 테스트베드로 조성하기 위해 단지 내외부를 하나로 연결한 유기적인 설계를 제안하고 세계 최고 수준의 운영사와 빅테크, 스타트업 기업을 유치했다.올 하반기와 내년부터는 하이앤드 주택 브랜드 ‘아크로(ACRO)’를 기반으로 한남뉴타운 5구역 등 상징성 있는 서울 핵심지역 정비사업 시공권 확보가 유력하다. 지난달 DL이앤씨는 ‘아크로 해운대’ 단지명과 고급 리조트를 연상시키는 특화 설계를 제안하며 공사비 5401억원 규모의 부산광역시 해운대구 소재 ‘중동5구역 재개발사업’을 수주한 바 있다.

부동산 전문가가 난립하는 요즘, 주택정책의 목표와 현실을 두루 이해하고 이야기하는 전문가는 많지 않다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 이 같은 측면에서 통합적이고 합리적인 시각을 갖춘 몇 안 되는 전문가에 속한다. 그가 ‘서울시 주택시장 전문가 자문위원’을 비롯해 지자체 건축·경관 위원직을 다수 맡고 있는 데는 이 같은 역량이 작용했다.지난 7월부터 개정된 서울시 조례가 시행되면서 도시정비시장은 전환점을 맞이하게 됐다. 이은형 연구위원이 이번에 시행된 조례를 통한 서울시의 정책목표와 조례 시행에 따른 시장영향에 대해 분석했다.Q. 지난달 개정 조례 시행으로 인해 조합방식 정비사업도 조합설립인가 이후 시공사 선정이 가능해졌다. 서울시가 기대하는 이번 조례 시행의 효과는 무엇일까?A. 지금 서울시는 시공사 선정시점을 더 앞당김으로써, 재건축·재개발 사업의 전반적인 속도를 빠르게 하려한다. 오세훈 서울시장의 역점 사업인 ‘신속통합기획’ 역시 핵심 내용은 사업기간 단축이다. 또 다른 신통기획의 강점은 공공이 사업진행 초기부터 가이드라인을 제시함으로써 서울시 여건에 적합한 최종적인 결과물을 빠르게 만들어낼 수 있다는 것이다.이번 조례는 사업기간을 줄이는 또 다른 방법으로서 시공사 선정시점을 앞당겼다고 보면 된다. 종전 조례 하에서 조합이 도시정비사업을 하려면, 사업시행계획 인가까지 관공서에서 필요한 인허가를 다 받은 뒤 시공사 선정을 하라는 식이었다. 이 인허가를 받는 데까지 기간이 오래 걸리고 전반적인 사업 기간이 더욱 길어진다. 이 과정에서 내부 갈등이 발생하면 사업은 더 늘어지고 그만큼 조합원 분담금이 불어나는 구조다.정비사업에서 전문가는 조합이 아닌 시공사다. 국내 시공사들은 설계와 시공에서 모든 역할을 주도적으로 담당할 수 있다. 조합 입장에서는 사업 진행 과정에서 비용부담이 발생할 수밖에 없는 데 시공사가 빨리 선정되면 자금조달을 통해 부족한 비용을 충당하게 된다. 무엇보다 재건축, 재개발 사업으로 인한 최종 성과물의 가치를 높이는 방법은 브랜드 아파트를 내놓는 것이다. 따라서 어떤 건설사를 시공사로 선정하는 지가 현재 조합들에겐 중요한 문제다. 이 문제가 빠르게 해결되면 조합 내부에서도 사업 추진을 위한 동력이 생긴다.Q. 그렇다면 서울 내 주요 정비사업 중 가장 수혜를 볼만한 곳은 어디라고 생각하는가? A. 원칙적으로는 지금 사업시행인가를 받지 못한 상태에서 조합이 만들어졌거나 만들려는 곳이 모두 해당된다. 그리고 신속통합기획에 참여하면 정비구역 지정 등 사업초기 과정이 기존보다 대폭 빨라진다. 그러면 이번 조례 시행이 신속통합기획 참여 유인 요인이 될 수 있다.하지만 현실적으로 정비사업 수혜를 볼만한 곳은 경제력을 갖춘 곳이면서 사업비 충당도 가능한 곳이 될 가능성이 높다. 코로나19 확산 이후 공사비가 높아진 상태에서 부동산 경기는 침체에 들어섰다. 이에 미분양 가능성이 없으면서 높은 공급가격에 분양이 가능하고, 높은 분담금도 어느 정도 부담할 수 있는 조합만이 사업을 신속하게 추진할 수 있지 않을까 생각한다. 수혜지역으로는 재건축의 경우 압구정, 여의도 등이, 재개발은 한남뉴타운이 될 것 같다. Q. 오세훈 시장이 전 임기시절 전략정비구역으로 지정했던 지역에 대한 지구단위계획이 속속 나오고 있다. 이번 조례 시행과 서울시의 도시계획이 어떤 시너지를 낼 것으로 보는가?A. 서울시장 임기는 도시를 재정비하거나 도시의 미래상을 새롭게 세우기엔 너무 짧다. 때문에 현재 서울시가 내놓고 있는 도시계획은 오 시장 전 임기 당시 플랜과 연장선상에 있다고 본다. 과거 계획을 바탕으로 보면 과거 오 시장의 ‘한강 르네상스’는 서울시 전 지역에 대해 층고제한을 풀고 스카이라인을 바꾸려 한 목적에서 나온 플랜이 아니었다. 실제 개념은 도보 접근성이 높고 개발할 만한 곳 일부를 거점지역으로 정해 대중이 모일 수 있도록 개발하자는 것이다. 당시 규제완화는 이 거점지역 일대 아파트에 한해 토지를 기부채납 받고 그 반대급부로 재건축 시 단지 고급화를 위해 층수 제한을 풀어준다는 취지였다. 기부채납 부지는 기존 한강공원과 연계해 대중이 이용할 만한 여건을 갖춘 장소로 개발할 계획이었다. 현재 서울시는 수변 개념을 한강 중심에서 지류까지 확대할 방침이다. 주거지에서 인접한 하천을 한강보다 더 자주 방문하는 서울시민도 많다. 이에 동네 하천을 비슷한 방식으로 부흥시키겠다는 얘기다. 다만 이번에도 재건축을 한다고 해서 용적률, 층수규제를 모두 풀어준다는 의미는 아니다. Q. 이번 조례 시행에 따라 주택 소비자와 공급자에게 각각 어떤 영향이 미칠까?A. 주택공급은 호황기에 갑자기 늘고 불황기에 갑자기 감소하는 형태가 매번 반복될 수밖에 없는 구조다. 당장 부동산 경기침체로 주택공급이 급감해 문제가 되리란 우려가 많다. 그렇지만 실수요자들을 위해 주택은 시간을 두고 꾸준히 지어 공급하는 게 맞다. 그런 맥락에서는 이번 조치가 맞는 방향이다. 시 의도대로 재건축, 재개발 사업기간을 당기면 불황기에도 이른 시기에 분양을 하는 곳이 생길 가능성이 크다. 건설사 입장에선 서울시 핵심 재건축, 재개발 사업을 빨리 확보할 수 있다는 측면에서 장점이 있다. 사업 초기에는 자사 자본이 크게 묶이지 않고 공사비도 착공 시 물가상승률 등을 적용하도록 하는 규정이 계약서에 명시되므로 리스크가 크지 않다. 특히 특정 지역에서 첫 사업 수주를 한 시공사는 일명 ‘선점 우위 효과(First Mover Advantage)’에 따라 주변 다른 정비사업 수주전에서 유리한 고지를 점하게 된다. 이런 측면에서 이번 조례 시행 후 건설사 간 경쟁이 치열해질 것으로 보인다. Q. 재건축, 재개발 사업 촉진으로 부동산 시장이 과열될 것을 우려하는 의견도 있다. A. 단순히 주택가격 상승을 우려해 노후·낙후지역 재정비를 막는다면, 그것이 누적되면서 향후 문제가 될 수 있다. 지금 개발하면 가격이 오르는데, 미래에 개발하면 가격이 오르지 않는다는 보장이 있을까? 집값 때문에 개발을 눌러버리면 지금처럼 노후 아파트는 쌓여있는데 새 아파트는 공급이 안돼 집값이 오르는 상황이 될 수 있다. 더구나 주거지역은 집값만이 아니라 거주민의 정주환경이란 맥락에서 접근할 필요성이 크다. 또 이 같은 특성은 공공성과도 연관된다. 다만 일부 재개발 지역의 젠트리피케이션 위험은 고려해야 할 부분이다. 박원순 전 시장 임기동안 도시재생은 지나치게 개발을 배제한 한편, 젠트리피케이션을 방지한다는 취지에서는 서민 정책과 부합하는 측면이 있었다. 원래 도시재생은 재건축, 재개발을 포괄하는 개념이다. 너무 개발만능 또는 개발배제 등 한쪽으로 정책방향이 기울면 좋지 못하다. 시기적으로 꾸준히 필요한 곳에 주택이 공급될 수 있도록 도시재생이 원래 개념을 찾을 수 있기를 바란다.

주택시장은 불황기에 접어들었지만 대형건설사들은 서울에 위치한 대형 주택사업을 중심으로 힘을 쏟는 모습이다. 수주전에 본격 참여하기 전부터 새로운 주택서비스 론칭 또는 브랜드 리뉴얼을 계획하고, 주택 마케팅 인력을 확대하는 등 전열을 다지고 있다.부동산업계에 따르면 지난 1일 열린 서울 영등포구 여의도동 한양아파트 재건축 현장설명회에 건설사 10곳의 관계자가 참여했다. 삼성물산, 현대건설, 대우건설, GS건설, DL이앤씨, 포스코이앤씨, 롯데건설, 호반건설, HDC현대산업개발, 효성중공업 등 1군 건설사 관계자 20여명이 참석해 시공사 선정을 앞두고 있는 공작아파트 재건축 사업에 대한 높은 관심도를 보였다.‘여의도 1호’ 재건축 한양APT, 1군 건설사 관심 집중여의도 한양아파트는 여의도 재건축 단지 가운데 정비사업 진행 속도가 가장 빨라 ‘여의도 1호 재건축’이라고 불린다. 한양아파트 시공권을 획득할 경우 여의도 지역의 다른 재건축 단지 15곳 사업장에서 우위를 점할 수 있다는 건설업계의 평가를 받고 있다.한양아파트 재건축사업은 영등포구 여의도동 42번지 일대 면적 3만4879㎡를 부지에 지하 5층~지상 56층, 5개동, 공동주택 956가구와 근린생활시설을 건립하는 프로젝트다. 오는 9월 20일 시공사 선정 입찰 마감을 앞두고 있다.한양아파트는 주거, 사무실, 상업시설을 결합한 국제금융특화단지로 거듭날 전망이다. 서울시는 지난 1월 제3종 일반주거지역이었던 한양아파트를 일반상업지역으로 용도를 상향해 1000가구 규모의 복합단지로 지을 수 있도록 허용했다. 이로 인해 용적률은 기존 300%에서 600%로 높아진 대신, 금융 중심지를 지원하는 공공기여를 40% 안팎으로 확정했다.한양아파트 재건축사업 수주전에 가장 적극적인 움직임을 보이는 건설사는 현대건설과 포스코이앤씨다. 현대건설과 포스코이앤씨는 각사의 프리미엄 주거브랜드 ‘디에이치’와 ‘오티에르’를 내걸고 재건축 시공사로 선정되기 위해 활발한 움직임을 보이고 있다.여의도 ‘공작아파트’도 주요 건설사들의 격전지 가운데 한 곳으로 꼽힌다. 현장설명회 전부터 이미 단지 곳곳에 삼성물산, DL이앤씨 등 대형건설사들의 현수막이 줄줄이 걸려있을 정도로 수주 경쟁이 뜨거웠다. 지난 4일 열린 공작아파트 재건축 현장설명회에는 삼성물산, 현대건설, 대우건설, DL이앤씨, 포스코이앤씨, 롯데건설, SK에코플랜트, 호반건설, HDC현대산업개발, 금호건설, 효성중공업, 화성산업 등 12개사가 참석했다.공작아파트 재건축사업은 서울 영등포구 여의도동 21-2번지 일대 면적 1만6929㎡ 부지에 지하 5층~지상 49층, 3개동, 공동주택 570가구와 부대복리시설 등을 새로 짓는 프로젝트다. 시공사 선정 입찰 마감일은 오는 9월 21일이다.건설사 관계자는 “여의도는 금융중심지역인데도 불구하고 고가 노후 단지들이 즐비해 재건축 수요가 큰 데다 서울시에서도 고층개발을 허용했기 때문에 수주 경쟁이 치열한 것”이라며 “한양아파트, 공작아파트 등 재건축 사업 속도가 빠른 곳은 ‘여의도 1호’라는 상징성도 있어서 건설사들이 관심을 더 갖고 있다”고 설명했다. 주택 마케팅 활활…브랜드 리뉴얼 준비도이처럼 건설사들은 대형 정비사업 수주전에서 유리한 고지를 차지하기 위해 새로운 주택서비스를 론칭하고 브랜드 리뉴얼을 준비하는 등 전열을 정비하고 있다.삼성물산 건설부문은 오는 9월 다양한 서비스를 하나의 생태계로 통합한 새로운 주거생활 플랫폼을 선보일 예정이다. 최근 디지털 트렌드를 반영해 한층 업그레이드된 홈IoT(사물인터넷) 기술을 적용하고 홈스타일링, 입주민 문화·취미 생활, 커뮤니티 활동까지 다양한 주거 서비스를 제공하는 홈(Home) 플랫폼을 완성하는 것이다.현대건설도 지난 4월 ‘라이프스타일 리더(Lifestyle Leader), 힐스테이트’를 콘셉트로 주거 브랜드 공식 홈페이지를 전면 개편했다. 새 홈페이지를 통해 힐스테이트가 추구하는 ‘고객 편의를 최우선으로’라는 브랜드 가치를 널리 알리기 위해서다. GS건설도 자회사인 ‘하임랩(HEIMLAB)’을 통한 리모델링 서비스를 지난 6월 론칭했다. 하임랩은 데이터에 기반한 주거 진단 서비스 및 주택 기능과 주거환경을 향상시키는 전문적인 서비스를 제공하는 회사로, GS건설이 지난해 설립한 자회사다. 하입랩은 욕실 리모델링 시공 상품을 먼저 선보이고 향후 리모델링 서비스 적용범위를 점차 확대 적용해 나갈 예정이다.대우건설도 올해 1월 자사 커뮤니티 시설인 ‘그리너리 라운지’와 ‘그리너리 스튜디오’의 국문·영문 상표권을 특허청에 출원하며 입주 서비스의 브랜드화를 준비하고 있다.건설업계에서는 서울을 비롯한 수도권 핵심 정비사업지를 중심으로 건설사들의 주택 마케팅이 집중될 것으로 보고 있다. 특히 대형건설사들은 자사 주택 브랜드 인지도 조사, 주택 브랜드 소비자 선호도 조사 등 브랜드 영향력을 키울 수 있는 마케팅을 확대하면서 수주전에서 경쟁력을 높일 것으로 예상된다. 대형건설사 관계자는 “1군 최상위권 건설사들이 각축전을 벌였던 한남뉴타운과 과천 재건축 시공사 선정은 올해 하반기 내 마무리될 가능성이 커지고 있다”며 “압구정, 여의도, 목동을 대상으로 건설사들이 대대적인 홍보전에 들어갈 것”이라고 설명했다.

올해 3월 개정된 ‘서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례’ 제77조(시공자 등의 선정기준)가 지난 7월 시행되면서 서울 도시정비사업 시장이 꿈틀거리고 있다. 해당 조례 시행에 따라 신탁방식 정비사업 외에는 사업시행인가 이후로 정해졌던 서울 재건축, 재개발사업도 시공사 선정 시기를 조합설립인가 이후로 앞당길 수 있게 됐기 때문이다. 오세훈 서울시장의 야심작인 ‘신속통합기획’을 통해 정비구역 지정 및 정비계획 수립 또는 변경 과정에 소요되는 기간이 대폭 줄면서 새롭게 시행된 조례와도 시너지를 내고 있다.이에 따라 그동안 각종 규제 등으로 사업진행이 늦어졌던 일부 재건축, 재개발 ‘대어’들이 이르면 올해 하반기부터 시공사 선정에 나서며 사업추진에 박차를 가할 전망이다. 유명 건설사들 또한 지난해 하반기 부동산 업계를 덮친 금리인상 여파에도 불구하고 ‘보장된 미래 먹거리’인 대형 정비사업을 포기하지 않고 앞 다퉈 수주경쟁에 참전할 것으로 예상된다.정비업계 전문가인 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “지금까지 톱티어(Top-tier)급 1군 건설사들이 선별수주를 해왔던 데는 경기가 침체된 상황에서 리스크 관리 차원도 있었겠지만 이번 조례안 시행에 따라 압구정, 성수, 목동 등 핵심 정비사업의 시공권 입찰을 기다리며 출혈경쟁을 피했던 부분이 크다”면서 “이르면 올 연말 한남뉴타운에서 시작된 수주전이 내년부터 타 지역에서도 진행되며 본격화할 것”이라고 전망했다. 한남·성수에서 압구정으로…옮아가는 열기아직 사업시행인가를 받지 못한 모든 서울시 소재 도시정비사업이 이번 조례 개정에 따른 수혜를 입게 된다. 시장에서 특히 주목하고 있는 지역은 서울 한강변 중심이라는 검증된 입지를 품고 있음에도 사업이 비교적 초기단계에 머물러 있는 압구정, 여의도, 성수다. 2009년 오세훈 시장의 전 임기 당시 한강변 전략정비구역으로 지정됐던 이들 지역 내 재건축, 재개발 사업은 이후 금융위기에 따른 주택경기 침체, 층수규제 등 문제로 10년 가까이 지연됐다.여의도 내 많은 재건축 단지들이 신탁방식으로 사업을 진행하고 있는 데엔 이 같은 배경이 작용하고 있는 것으로 알려졌다. 대부분의 부동산 소유주들 연령대가 높은 상황에서 시공사 선정을 비롯한 각종 절차를 앞당길 수 있는 신탁방식을 선호하는 분위기가 조성됐다는 얘기다. 지난 1일 KB부동산신탁이 시공사를 대상으로 개최한 여의도 한양아파트 현장설명회에는 10개 업체가 참석해 서울 핵심지역 정비사업 시공권 수주에 대한 건설사들의 관심도를 짐작케 했다. 이에 따라 연내 조합설립을 바라보고 있는 여의도 대교아파트를 비롯해 압구정 특별계획구역, 성수전략정비구역 등 주요 조합방식 정비사업 역시 멀지 않은 기간 내 시공사 선정이 가능할 전망이다. 압구정 2~5구역 조합은 지난달 신속통합기획안이 확정됨에 따라 설계사 선정 등 정비계획 입안 절차를 받고 있다. 이미 건축심의 단계였던 성수 1~4지구는 바뀐 서울시 규제에 따라 층수 상향을 위한 건축계획안 제출을 계획 중이다. 자금 수혈 받은 조합, 사업에 박차 가하나이들 정비사업의 본격적인 시공사 선정 시기는 내년으로 예상된다. 한 정비사업 관계자는 “시공사 선정을 위해 서울시가 엄격하게 검토하는 것으로 유명한 입찰도서 등 관련 서류를 준비하는 데만 두어 달이 걸리는 게 일반적”이라며 “압구정, 여의도 조합들이 시공사 선정을 내년 중으로 계획하고 있는 것은 맞다”고 설명했다. 김제경 소장은 “각 조합이 각종 인허가를 위한 사업비 조달 측면에서 시공사 선정을 앞당겨준 이번 조례 시행을 반기는 것은 맞다”면서도 “아무리 빨라도 일부 정비사업이 올해 10월이나 11월 시공사 선정을 진행할 수 있고 통상 연말에는 시공권 입찰을 진행하지 않기 때문에 대부분 조합은 일정을 내년으로 계획할 것”이라고 분석했다. 올해 하반기 시공사 선정 이벤트가 가능한 핵심지 정비사업은 이미 사업이 상당부분 진행된 한남뉴타운 재개발구역들이다. 사업시행인가를 마친 한남뉴타운 2구역과 3구역이 최근 몇 년 새 시공사 선정을 마친 상태에서 아직 사업시행인가를 받지 않은 4구역과 5구역은 시공사 선정을 앞당길 수 있게 된 것이다. 한남뉴타운은 성수전략정비구역과 함께 향후 강북 한강변 부동산을 이끌 대장주로 불린다. 이중 한남4구역과 5구역은 향후 신분당선 서북부연장선 정차역(가칭 동빙고역)과 인접해 있고 사업 규모 대비 조합원 수가 적어 사업성이 높다는 점에서 더욱 주목받고 있다. 지난달 24일 서울시 교통영향평가를 통과한 한남4구역은 인근 한남3구역을 수주한 현대건설과 삼성물산, GS건설, 포스코이앤씨 등 1군 건설사들의 관심을 받고 있는 것으로 알려졌다. 한 건설사 관계자는 “이번 변경 조례 시행으로 조합은 시공사로부터 조기에 자금조달을 받을 수 있고 건설사 입장에선 상징성 있는 핵심지역 정비사업을 조기에 선점할 수 있는 기회를 얻게 된 것은 사실”이라면서 “다만 경쟁이 이제 막을 올리는 시점에서 격화되며 정비시장이 혼탁해지고 있는 것은 아닐지 우려된다”고 강조했다.

“현 시스템에선 조합을 일부 주민들이 마음대로 주무를 수밖에 없다. 타지에 거주하는 조합원 입장에선 카르텔이 생길 수밖에 없다고 본다.”한 서울시 내 재개발 조합원의 말이다. 현재 재건축, 재개발 등 도시정비사업에 대해 적용되는 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법)은 2003년 7월 강남 재건축 단지를 중심으로 서울 부동산이 본격적인 상승기에 접어들 무렵 시행됐다. 당시 도정법은 ‘부동산 안정화’를 위해 마련된 만큼, 규제를 강화하는 내용을 띄게 됐다. 엄격한 안전진단 통과, 조합임원 요건 등을 담은 조항들은 투기수요 유입과 난개발을 방지하고 정비구역 내 주민들의 결정권을 보호하기 위한 의도에서 포함됐다. 그러나 시행 20년을 맞은 현재 도정법은 100번이 넘는 개정에도 불구하고 ‘시대착오적’이라는 지적이 나오고 있다. 투기수요 유입과 난개발을 방지하는 등 좋은 취지로 내놓은 정책들이 실제로는 정비사업에 도움이 되지 않는 방식으로 작용하고 있다는 것이다. 소방차 출입 힘든 재개발, 소수가 사업독점애초 규제에 방점을 찍었던 도정법은 다른 국내 법규가 그렇듯 금지사항 이외에 모든 것을 허용하는 네거티브가 아닌, 정해진 요건을 갖춰야 하는 포지티브 형식을 띠고 있었다. 때문에 연이은 개정을 통해 이 같은 요건이 계속 증가하는 구조다. 2019년 시행된 도정법 제41조 개정안이 대표적이다. 현재까지 재건축, 재개발 사업에 적용되고 있는 제41조에 따르면, 3년 내 기간 동안 1년 이상 구역 내 거주해야 조합장으로 선출될 수 있다. 조합장으로 선출된 뒤에도 자격을 유지하기 위해서 관리처분계획 인가를 받을 때까지 구역 내 거주해야 한다. 이 같은 내용은 주로 재건축보다 재개발 구역에서 문제가 되고 있다. 재개발 요건을 채운 구역 대부분은 위기 시 소방차 진입도 어려운 좁은 길에 빈집이 많을 정도로 주거환경이 열악하다. 때문에 재개발 구역에 실거주하는 조합원은 소수에 불과한 것으로 알려졌다. 재건축에 비해 재개발 구역 조합장 중 유독 ‘지역 토박이’가 많은 이유다.정비사업이 일부 투자자들의 ‘손 바뀜’ 대상이 되기보다 원주민들의 주거환경을 개선하는 방안으로 진행되길 바라는 취지지만, 각종 부작용을 유발하고 있다는 비판이 나온다. 사업 초기부터 지역에 영향력을 행사하는 인사가 조합장이 되기 쉽고 조합장의 측근이 이사와 대의원 자리를 차지해 ‘거수기’ 역할을 하게 되는 사례가 많은 탓이다. 조합장과 측근들이 조합을 장기간 운영해오다가, 사업이 진행될수록 부동산 거래로 인해 유입된 새로운 조합원들이 조합운영방식을 문제 삼으면서 일명 ‘비상대책위원회(비대위)’가 생기고 내부 갈등이 커지는 원인이 되고 있다. 정치화된 부동산 정책, 현실화 필요한 부동산 전문가는 “타지에 사는 조합원 대부분은 투기꾼이든 실거주 수요이든 자기 생활을 하는 데 바빠 조합 일에 관심을 두기 힘들다”면서 “구역 내에 살지 않더라도 조합 이사로 나가 선출될 수는 있지만 회의에 참석하는 등의 수고에 비하면 소액의 거마비 정도 외에 따로 책정된 보수가 없어 참여가 저조한 상황”이라고 설명했다. 이 전문가는 “조합장 요건을 완화하면 더 우수한 조건을 갖춘 후보 중에 리더를 뽑을 수 있을 뿐 아니라 지역 내 카르텔을 견제할 수 있는 방법이 될 것”이라고 진단했다. 조합 집행부 문제와 관련해 이처럼 조합장이 될 수 있는 요건은 까다로운 데 비해 조합 내부에서 권한이 큰 대의원들은 별 규제 없이 자리를 유지할 수 있다는 것도 문제로 지적된다. 도정법 제46조에 따르면 대의원은 조합원의 10분의 1 이상으로 100명 이상 인원도 구성할 수 있게 돼 있다. 대의원 3분의 2 요구가 있을 시 조합장은 총회를 소집할 수도 있다. 대의원회는 도정법 및 지자체 조례 등에 따라 정비업체 계약 해제, 선관위 구성 권한 등을 행사하기도 한다.그러나 도정법 상 대의원 임기는 조합 정관에서 정하도록 하고 있다. 조합장과 이사, 감사 등 임원 임기는 “3년 이하의 범위에서 정관으로 정한다”고 명시하는 것과 대비되는 상황이다. 때문에 조합 정관에 따라 대의원에게 임기가 없는 경우도 있다. 한남뉴타운 3구역은 최근 조합에서 임기가 없는 대의원회에 임기를 도입하려는 시도를 하면서 일부 대의원과 조합원들이 조합장과 갈등을 빚기도 했다. 지난해 12월 시행된 도정법 개정안에 대해서도 일각에선 ‘시공사만 좋은 법’이라는 비판이 나온다. 이번 개정안 시행으로 인해 정비사업 조합이 시공사로부터 이주비, 이사비 등 시공과 직접적으로 관련 없는 특혜를 받을 수 없게 됐기 때문이다. 조합임원 등의 선임·선정 및 계약 체결 시 행위제한을 다루고 있는 도정법 제132조에서 이번에 신설된 2항은 건설업자가 시공자 선정 시 시공과 관련 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제안하지 못하도록 하고 있으며 여기엔 이주비뿐 아니라 재건축부담금 대납 등도 포함된다.한 정비업계 관계자는 “도정법 자체가 정치적으로 만들어진 데다 부동산 정책이 정치의 영역에 속해서 생기는 문제”라면서 “정비사업 역시 ‘사업’이므로 조합원 전체가 이익을 볼 수 있는 방향으로 정책이 바뀌어야 갈등이 덜 생기고 주택공급도 원활히 이뤄질 것”이라고 강조했다.

지난 5월 20일 한남2재정비촉진구역(한남뉴타운 2구역)에서 세 번째 조합장이 탄생했다. 2021년 말 해당 재개발사업의 첫 리더였던 김성조 조합장이 해임 총회를 통해 물러난 지 불과 1년 반 만이다. 김 전 조합장의 남은 임기를 보궐선거를 통해 채웠던 이명화 조합장 또한 연임에 실패했기 때문이다. 일부 조합원들은 두 조합장들의 불통과 독단적인 업무처리 방식에 문제를 제기해왔다. 지난달 3일엔 조합원 102명이 이사회 회의록 허위 게시 혐의 등으로 이 조합장을 형사고소하기도 했다. 그럼에도 정기총회에서 조합장 선거를 예정대로 진행됐고, 결국 이 조합장은 세 명의 후보 중 2위를 차지해 상근이사로 재직 중인 홍경태 후보에게 자리를 내줬다. 2일 ‘이코노미스트’ 취재에 따르면 최근 이처럼 조합 집행부와 반대 조합원들 간 갈등으로 인해 조합장이 교체되는 사례가 일상화하고 있다. 과거에는 소유주들의 무관심이나 빠른 사업진행을 위한 의지로 어려웠던 일이 정보 공유, 부동산 경기 침체로 인해 빈번해지고 있는 것이다. 때문에 정비시장에서 ‘제왕적 조합장’이 득세했던 시대가 점차 저물고 있다는 분석이 나온다. 설계·감정평가 둘러싼 갈등, 조합장 교체로 조합 내부 갈등과 이에 따른 조합장 교체 현상은 주로 설계문제와 감정평가 결과 등을 두고 발생한다. 설계는 새로 탄생하는 단지의 품질을 결정하고 공급 가구 수, 완공 후 시세 등을 결정한다는 점에서 조합원들이 예민할 수밖에 없는 분야다. 특히 서울에선 사업시행계획 인가 뒤 시공사 선정 절차가 시작되면서 조합원 간 비상대책위원회가 설립되는 등 갈등이 표출되곤 한다. 통상 관리처분과 함께 정비사업의 ‘빅 이벤트’로 꼽히는 시공사 선정을 앞두고 조합원들이 설계와 조합운영의 투명성에 관심을 갖기 때문이다. 조합장 등 집행부가 특정 시공사나 업체에 특혜를 제공한다는 의혹 역시 이때 확산되는 경우가 많다. 감정평가에 대해선 주로 재개발 조합원들이 민감하게 반응한다. 대지지분은 물론 다세대·연립이나 다가구·단독주택, 상가부터 건물, 도로지분까지 각자가 보유한 부동산 종류가 매우 다양해 종전자산평가 직후 공정성에 불만을 표출하는 조합원들이 다수 발생할 수 있는 구조이기 때문이다. 한남2구역 갈등 역시 2021년 사업시행계획 인가 이후 시공사 선정을 앞둔 상태에서 당시 설계가 논란이 되며 처음 불거졌다. 통풍, 채광에 불리한 동 배치부터 설계업체 선정 과정 역시 공정하지 않다는 지적이 나오는 등 각종 의혹이 제기됐기 때문이다. 비슷한 사례로는 성수전략정비구역 제4지구가 있다. 지난 2월 일부 조합원이 결성한 ‘고급화·정상화 추진위원회’는 설계업체 선정 및 기존 설계상 타입 구성 문제로 이흥수 조합장 해임총회를 열어 안건을 가결시킨 바 있다. 2021년 한남3구역에서도 조합원 분양신청에 앞선 종전자산평가 결과를 둘러싸고 구역 내 아파트, 연립, 다가구 소유 조합원들이 일제히 조합에 대한 항의를 이어가기도 했다. 2019년 1군 건설사 3곳의 치열한 수주전으로 유명세를 탔던 한남3구역은 공사비만 2조원, 총 사업비 7조원 규모 ‘메가 재개발 사업’으로 조합원 수가 3880명인 만큼 이해관계 역시 복잡해 현재까지 갈등이 빈번하게 불거지고 있다.이미 세 번 연임하며 존재감을 과시했던 이수우 당시 조합장은 선거관리의 불공정성을 지적하며 선관위를 해산하는 등 강수를 두었으나 결국 11월 열린 조합장 선거에서 조창원 현 조합장에게 자리를 내줬다. 온라인 통한 집단행동, 여론 형성에 효과적한 부동산 전문가는 “예전에는 정비사업 조합원들이 생활에 바쁘고 정보를 찾아보기가 어려워 조합 일에 관여를 못했지만, 요즘은 모든 정보가 온라인을 통해 공유돼 조합원들이 조합 업무에 불만을 갖고 행동에 나서는 사례가 많아지고 있다”면서 “임원진이 옛날 방식으로 조합을 운영했다간 해임에 직면하기 쉽다”고 설명했다.현재 도시및주거환경정비법 및 시도조례에 따라 각 지자체는 조합별 용역업체선정 결과, 총회 의사록, 회계감사보고서 등을 온라인을 비롯한 방식으로 공개토록하고 있다. 서울시 소재 각 조합과 추진위는 정비사업 관리 플랫폼인 ‘정비사업 정보몽땅(옛 클린업시스템)’에 예산, 회계 장부도 올려야 한다. 해당 자료들은 조합원이면 누구나 접속해 확인할 수 있다.최근 조합원 등 소유주들은 이 같은 자료를 바탕으로 조합과 추진위의 업무진행과정을 확인할 수 있을 뿐 아니라 포털 카페 및 밴드, 오픈 카카오톡 등을 통해 의견을 나누고 결집하고 있다. 결국 조합 집행부를 교체하기 위해서는 ‘집단화’가 필요하다는 점에서 이 같은 모바일 채널의 역할이 크다. 동시에 자리를 지키려는 기존 조합장들의 반발도 만만치 않다. 조합장 자리에서 갖가지 공격을 받기 때문에 해임을 당하거나 연임에 실패하는 것 자체가 개인에게 불명예가 될 수 있기 때문이다. 성수4지구에선 해임된 조합장이 업무를 이어가며 물러나지 않아 조합원들이 법원에 직무정지 가처분 신청을 하기도 했다. 연봉과 성공보수 등 공식적 수입뿐 아니라 ‘비공식적 소득’과 권력도 조합장 자리를 얻기 위한 경쟁의 유인이 된다. 한 정비업계 관계자는 “조합 설립은 물론 추진위도 생기지 않은 추진준비위 단계부터 위원장에게 다수 업체가 접근해온다”며 “한번 그 자리를 맛본 뒤 놓기가 쉽겠나”라고 말했다. 기존 조합 집행부는 통상 ‘속도론’을 내걸어 빠른 사업진행을 원하는 조합원들의 마음을 움직이려 한다. 그러나 최근 공사비가 3.3㎡당 700만원 선으로 급등한 한편, 부동산 경기가 꺾이며 분양시장이 침체에 들어서자 손도론도 힘을 못 쓰는 분위기다. 오히려 시장이 정상화할 때까지 속도 조절을 하자는 주장이 힘이 실리고 있기 때문이다. 특히 집행부 교체 시도가 잦은 서울에서 조합장 해임이 더욱 앞당겨질 분위기다. 서울시가 오는 7월부터 사업시행계획 인가가 아닌 조합설립 인가를 받은 정비사업에서 시공사를 선정할 수 있도록 조례를 변경했기 때문이다. 이에 각 조합은 시공사로부터 자금을 미리 수혈 받고 사업속도를 높일 수 있게 된 반면, 정비사업 초기단계부터 조합원들의 관심도가 높아지며 ‘조기 갈등’을 예고하고 있다.

가처분 신청 승소로 곧 관리처분인가의 고비를 넘게 된 한남3재정비촉진구역(한남뉴타운 3구역)이 다음 단계인 층수 상향을 위한 설계변경 작업에 박차를 가할 전망이다.31일 ‘이코노미스트’ 취재에 따르면 지난 26일 서울행정법원이 한남3구역 상가 조합원 11인이 제기한 ‘총회결의 효력정지 가처분 신청’에 대해 올해 2월 일부 인용했던 판결을 뒤집고 취소 결정을 내렸다. 이에 오는 6월 관리처분 인가를 받을 것으로 예상되는 한남3구역 조합이 본격적으로 중대 설계변경 절차에 들어갈지 주목된다. 조창원 한남3구역 조합장은 “중대 (설계)변경은 항상 우리 조합원들의 염원”이라며 “현재 합동사무실을 운영하면서 조합 소속 엔지니어들과 현대건설, 설계업체, 도시계획업체가 관련 사항을 협의 중”이라고 밝혔다. 조 조합장은 “아직 관리처분 인가가 나지 않았기 때문에 서울시와 구체적으로 협의할 단계는 아니나 관리처분 인가 이후 재정비촉진계획 변경을 위한 업무를 진행할 것”이라고 설명했다. 현재 한남3구역을 비롯한 한남뉴타운 지역은 남산 경관보호를 위해 90m 고도제한에 묶여 있다. 때문에 기존 지형의 고도가 높은 구역일수록 이에 반비례해 층수가 낮아질 수밖에 없다. 한남3구역 사업시행계획에 따르면 해당 구역은 현재로선 최고 22층으로 재개발 될 예정이다. 한남3구역 건폐율(대지면적에서 건물이 차지한 면적의 비율)은 약 42%에 이른다. 조합 차원에서 서울시와 협의를 준비하는 한편, 일부 조합원들은 층수 상향을 통한 설계변경을 위한 집단행동까지 불사할 계획이다. 지금처럼 층수가 낮은 상태에서 용적률에 맞춰 건폐율이 높은 아파트를 설계하면 동 간격이 좁아 쾌적하지 못한 주거지가 되기 때문이다. 층수가 높아지면 동 배치를 통해 한강조망 가구가 늘면서 사업성 또한 좋아질 수 있다. 한 한남3구역 조합원은 “한남2구역 시공권을 수주한 대우건설도 높이 118m 설계변경을 공약으로 내세웠듯, 한남3구역도 설계변경이 필요하다고 본다”면서 “서울시가 압구정, 여의도 등 같은 한강변 재건축 단지의 층수규제를 완화했으므로 한남뉴타운 역시 박원순 전 시장 이전 기준인 120m로 고도제한을 완화해야 한다”고 주장했다.이 같은 고도제한 완화 및 설계변경 가능성에 대해 전문가 의견은 엇갈린다. 한 도시정비업계 관계자는 “고도제한 문제는 그때그때 기준이 달라 가능성이 없다고 보기는 어렵다”면서 “다만 재정비촉진계획 변경은 말 그대로 ‘촉진’을 위해 건축심의 과정과 달리 도시재정비위원회를 통해 신속하게 진행되는 측면이 있는데 기존 90m였던 높이를 120m로 높이는 변경은 경미한 변경에 속하지 않아 시일이 걸릴 것”이라고 분석했다.반면 한 부동산 전문가는 “1990년대 김영삼 정부 당시 남산의 경관을 해친다는 이유로 남산 중턱에 있던 외인 아파트를 폭파해 철거해버린 뒤로 서울시 도시계획에서 남산 경관을 위한 규제는 매우 엄격하게 적용돼 왔다”고 강조했다. 이 전문가는 “여의도, 압구정, 성수 등 오세훈 서울시장 전 임기 당시 전략정비구역으로 지정됐던 지역은 평지이고 시민들 접근성이 높아 유동인구 증가를 통한 한강변 활성화 가능성이 높다”며 “반면 한남뉴타운은 언덕이 많은 주거지에 불과해 오 시장의 도시계획 상 층수 완화 대상이 아닐 것”이라고 전망했다.