정부가 5개 분야에 28조원 규모 사업이 포함된 청년 정책을 시행한다. 한덕수 대통령 권한대행 국무총리는 2일 서울 마포구 상암동 중소기업DMC타워에서 15차 청년정책조정위원회를 주재하고 해당 내용이 포함된 안건 등을 심의·의결했다.정부는 1차 청년정책 기본계획(2021∼2025년)을 수립해 추진 하고 있다. 올해 추진할 청년 정책 시행 계획에는 5개 분야에 걸쳐 339개 과제가 포함된다. 투입되는 재정 규모는 28조원 수준이다. 정부는 일자리 분야에서 민간 협업을 통해 다양한 유형의 일자리를 기존 4만8000개에서 5만8000개로 확대한다는 계획이다. 청년창업기업의 지방자치단체 수의계약 허용 금액은 종전 2000만원에서 5000만원으로 상향조정한다.주거 분야에서는 공공분양주택과 공적 임대 등 11만7000호의 주택을 청년들에게 공급한다. ‘청년주택드림대출’을 신설해 분양가의 80%까지 지원하기로 했다. 최저금리는 2%, 최장 40년까지 대출을 받을 수 있다. 교육 분야에서는 올해부터 이공계 석·박사 5만여명을 대상으로 연구생활장려금 신설을 추진한다. 대학생의 국가장학금 수혜 대상을 50만명 추가하기로 했다. 생활·복지 분야에서는 ‘청년도약계좌’에 대한 정부 기여금을 기존 월 최대 2만4000원에서 3만3000원으로 확대한다. ‘장병내일준비적금’에 연계한 매칭 지원금은 월 40만원에서 55만원으로 늘린다.

지방 미분양 주택 문제를 해소하기 위해 한국토지주택공사(LH)가 3000가구를 매입 하기로 했다. 이른바 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양을 LH가 떠안는다는 뜻이다. 정부는 19일 ‘지역 건설경기 보완방안’을 통해 이같이 밝혔다. 지난해 12월 말 기준 준공 후 미분양은 2만1480가구, 2014년 1월(2만566가구) 이후 가장 많은 수준이다. 건축이 완료됐는데도 팔리지 않은 악성 미분양 물량은 지방 건설경기 침체의 주된 요인으로 지목된다. 문제는 이런 주택의 80%가 지방에 몰려있다는 것이다. 준공 후 미분양 주택 물량이 5만가구 수준이었던 2008∼2010년, LH는 지방 건설 경기 침체를 해소하기 위해 해당 물량 강룬데 7058가구를 매입했다. 당시에는 미분양 주택의 대부분을 분양가의 70% 이하에 매입했다. 이번에도 분양가보다 낮은 수준으로 지방 미분양을 매입한다 게 국토부 계획다. LH가 매입한 주택은 ‘든든전세주택’으로 활용할 방침이다. 든든전세주택은 세입자가 시세의 90% 수준 전세금으로 최소 6년간 임대받아 살다가 분양받을지 선택할 수 있는 공공임대주택 유형이다. LH의 지방 미분양 매입 때는 기존에 편성된 기축 매입임대주택 확보 예산 3000억원가량을 활용하기 때문에 추가로 투입되는 예산은 없다고 국토부는 설명했다.국토부 관계자는 “1·10 대책 등을 통해 1가구 1주택 특례, 주택 수 제외 등 지방 미분양 매입에 세제 혜택을 부여했으나, 추가 세제 혜택을 준다고 해서 효과가 있을지 의문"이라며 "LH가 직접 매입하는 편이 낫겠다는 정책적 판단 했다”고 설명했다.이와 함께 정부는 현재 비아파트에만 허용하는 ‘매입형 등록임대’를 지방 준공 후 미분양 아파트(85㎡ 이하)에 허용하는 방안도 추진한다. 또 지방 준공 후 미분양 주택을 구입하면 디딤돌대출 때 이자를 낮춰주는 우대금리 정책을 신설한다.지방 주택 거래 활성화를 위한 유동성 확대도 지원한다. 정부는 지방 건설경기 상황 등을 보아가며 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)의 적용 범위와 비율을 4∼5월쯤 결정하기로 했다.현재 시행 중인 2단계 스트레스 DSR은 은행권 주담대·신용대출 및 2금융권 주담대에 수도권 1.2%포인트, 비수도권 0.75%포인트의 스트레스 금리를 적용하고 있는데, 이런 방식으로 차등을 둘 수 있다는 뜻이다.공사비 등 건설사의 자금 부담 완화를 위해해 공사비 산정 때 활용하는 표준품셈 개정 시기를 올 연말에서 상반기로 앞당기고 채권시장안정펀드, 회사채·기업어음(CP) 매입 등을 통해 자금조달에 어려움을 겪는 건설사에는 최대 5조원 규모의 유동성을 지급한다. 정책금융기관은 중소·중견 등 건설사 대상으로 8조원 수준의 자금(대출 4조원·보증 4조원)을 공급한다는 방침이다.

정부가 비아파트와 관련한 규제 완화에 나서고 있다. 이달 초 도시형 생활주택 면적 확대를 허용한 데 이어 지난 25일에는 오피스텔 바닥 난방을 설치할 수 있는 면적 기준도 넓히기로 한 것이다. 도심에서 용지 확보 등의 어려움을 겪는 아파트와 공급과는 달리 오피스텔이나 도시형 생활주택은 상대적으로 수월하게 지을 수 있기 때문에 이런 비아파트 건설을 통해 주택 공급 효과를 확대하려는 정책으로 풀이된다.국토부는 최근 도시형 생활주택의 면적 제한을 완화하는 내용을 담은 주택법 개정안을 입법 예고했다. 도시형 생활주택은 도시에서 전용면적 85㎡ 이하 규모에 해당하는 공동주택을 300가구 미만으로 공급하는 유형이다. 아파트보다 단지 규모가 작고 규제가 적은데다 인허가와 분양 절차가 간단해 비교적 빠르게 공급할 수 있다는 장점이 있다. 소형주택·단지형 연립주택·단지형 다세대주택 등 세 가지 유형 가운데 소형주택은 가구별 주거 전용면적을 60㎡ 이하로 제한했는데, 정부가 이 면적 제한을 풀기로 한 것이다.국토부는 ‘소형주택’ 유형 이름을 ‘아파트형 주택’으로 바꾸고, 전용면적이 60㎡를 초과하고 85㎡ 이하인 경우 5층 이상 고층 건축을 허용하기로 했다. 사실상 아파트처럼 지을 수 있도록 허용하겠다는 뜻이다.국토부는 “주택시장에서 주거 전용면적이 60㎡를 초과하는 중소형 평형에 대한 수요가 많아 시장 수요에 부응하기 위해 기존 소형주택을 ‘아파트형 주택’으로 변경한다”고 설명했다. 다만 이에 따른 주차 문제를 해결하기 위해 전용면적 60㎡ 초과 아파트형 주택은 일반 공동주택과 똑같이 가구당 1대 이상의 주차 대수를 확보하도록 했다.국토부는 오피스텔의 바닥 난방 면적 제한도 폐지하기로 했다. ‘오피스텔 건축 기준’ 개정안을 마련해 26일부터 12월 16일까지 행정예고 한다고 25일 밝혔다. 정부는 그동안 오피스텔이 주거 용도로 쓰이는 것을 막기 위해 주거 부분 비중을 제한하고 발코니·욕실 설치를 금지하는 등 규제를 뒀지만, 대부분 해제했다. 마지막 남은 규제가 전용면적 120㎡를 초과할 경우 바닥 난방 설치를 못 하게 하는 내용이었는데, 이것까지 풀기로 한 것이다.이밖에 ‘생활형숙박시설(생숙) 합법사용 지원방안’의 후속 조치로, 지원방안 발표 이전에 건축허가를 받은 생숙을 오피스텔로 용도 변경할 때 적용하던 일부 규제(전용 출입구 설치, 안목치수 적용)도 면제할 예정이다. 생숙은 보유자가 직접 거주할 수 없는 주택 형태인데, 이를 오피스텔로 전환할 경우 직접 거주도 가능해져 사실상 주택 공급 효과가 있다.정부가 비아파트 규제 완화에 나서는 것은 내년부터 수도권을 중심으로 준공 감소가 본격화하면서 주택 공급량이 급감할 수 있다는 위기감에서 비롯된 것이라는 해석이 나온다. 올해 들어 아파트 가격이 급등세를 보이자, 정부는 가산금리 정책과 대출 조이기 등으로 집값 상승세를 눌러왔다. 그런데 아파트 공급이 줄어들면 다시 부동산 가격을 밀어 올릴 수 있어 비아파트의 아파트 화를 통해 공급 확대를 꾀하고 있다는 것이다. 한국건설산업연구원의 ‘현 정부의 주택공급 확대 정책 평가와 제언’ 보고서를 통해 지난해 수도권 아파트 착공 물량이 10만 가구에 그쳐 준공 물량 감소세가 내년 이후에도 지속될 가능성이 크다고 설명했다. 비아파트는 2016년부터 공급 감소세가 이어지면서 수도권의 전체 주택공급량이 내년부터는 예년 평균치(5만6000가구)를 밑돌 것으로 예상했다.다만 비아파트 규제 완화를 통한 공급 정책이 주택 공급 효과로 이어질지는 미지수라는 의견이 나온다. 아파트 선호 현상 원인은 여러 가지가 있지만, 가격 상승을 기대하는 투자의 목적도 있는데, 비아파트의 경우 투자에 따른 이익을 확신하기 어렵기 때문이다. 부동산 업계 관계자는 “일반 오피스텔도 지역이나 위치, 분양가 등에 따라 선호도가 천차만별인데, 최근 부동산 시장이 얼어붙은 가운데 오피스텔로 투자가 몰리기는 쉽지 않을 것”이라며 “바닥 난방이 들어오는 국민평형이라고 해서 특별히 인기가 많을 것이라는 보장은 없다”고 말했다.

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 20% 이상으로 끌어올리기 위해 세제 혜택을 부여한다. 부동산 PF 사업의 자기자본비율은 현행 3~5% 수준이다. 다만 대출 문턱을 높여 당근과 채찍을 동시에 적용한다는 방침이다. 정부는 금융위원회(금융위)를 중심으로 협의를 거쳐 내년에 구체적인 기준을 마련한다.14일 정부는 경제관계장관회의를 열고 이런 내용을 담은 '부동산 PF 제도 개선 방안'을 발표했다. 토지주가 토지·건물을 부동산투자회사(REITs·리츠)에 현물 출자하면 부동산이 매각돼 이익을 실현할 때까지 양도소득세 납부 시점을 늦추는 내용이 담겨있다. 정부는 이를 통해 자기자본비율 상향을 유도한다는 구상이다.현재 기업·개인은 보유 토지를 리츠에 출자하는 시점에 법인세·양도소득세를 내야 해 현물 출자할 유인이 떨어진다. 이에 따라 정부는 조세특례제한법을 개정해 부동산을 매각해 수익이 나는 시점으로 과세를 이연하도록 조치할 방침이다.김승범 국토교통부(국토부) 부동산투자제도과장은 "유휴 토지 현물 출자가 활성화되면 자기자본비율이 높아지고, 사업비 절감과 분양가 인하 효과가 기대된다"고 했다. 국토부는 수도권 주요 지자체의 3305㎡(약 100평) 이상 주거·상업 지역의 나대지 7000만㎡를 현물 출자 대상으로 보고 있다.정부는 토지주가 참여하는 PF 중 선도 사업 후보지를 공모해 도시 규제 제약이 없는 화이트존(입지 규제 최소 구역)으로 지정하는 특혜도 부여한다. 자기자본비율을 높이는 사업장에도 용적률 특례를 적용하고 공공기여 부담도 완화한다. 은행·보험사를 대상으로는 장기임대주택사업에 투자할 수 있도록 자회사 소유도 허용한다. 미국의 '업리츠(UP-REITs)' 방식을 도입하는 셈이다.정부가 이를 추진하는 이유는 '부동산 PF 위기'가 고질적으로 반복되는 원인으로 선진국보다 시행사의 자기자본비율이 낮다는 점이 꼽혀서다. 부동산 PF는 부동산 개발 프로젝트에서 발생하는 미래 수익을 담보로 자금을 조달하는 금융기법이다. 지난해 말을 기준으로 230조원 규모다.국내 PF 사업은 대부분 자기자본비율이 3∼5% 수준이다. 총사업비의 20∼40%를 차지하는 토지 매입 단계에서부터 연 10%대 고금리 대출을 받는다. 3억원만 들고 100억원짜리 사업을 시작하는 셈이다. 미국·일본에서는 부동산 디벨로퍼가 금융사·연기금 등 지분 투자자를 유치해 자기자본 30∼40%를 갖고 토지를 매입한다. 이후 건설 단계에서 PF 대출을 받는다.이러다 보니 금융기관은 사업성을 제대로 평가하기보다 공사를 기한 안에 마치겠다는 건설사·신탁사의 보증(책임 준공 확약)을 믿고 자금을 내준다. 시공사가 리스크를 짊어지는 구조다. 이런 구조에서 금리가 오르거나 경기가 위축되면 PF 사업성은 급격히 악화한다. 규모가 큰 사업은 기간이 1년만 지연돼도 이자가 몇백억원씩 쌓인다. 리스크가 '시행사→건설사→금융사'로 확산할 위험이 큰 셈이다.정부는 과세 이연과 동시에 대출 문턱은 높일 방침이다. 금융권이 PF 대출 때 쌓아야 하는 자본금과 대손충당금 비율을 자기자본비율에 따라 차등화하는 방식으로다. 시행사가 투입한 자기자본비율이 20%보다 낮으면 금융사가 대출을 실행할 때 산정하는 위험가중치를 높게 잡는 형태를 논의 중이다. 이에 따라 자기자본비율이 20% 이상으로 높은 사업장은 인센티브를 받지만, 낮은 사업장은 대출이 어려워진다.PF 대출 때 이뤄지는 사업성 평가도 강화될 것으로 보인다. 정부는 현재 의무가 아닌 전문평가기관의 사업성 평가를 의무화하고, 평가 기준과 절차를 마련한다는 구상이다. 민간에서 사업성을 정확하게 평가하도록, 전문평가기관 인증 제도도 도입한다. 정부는 범부처 태스크포스(TF)를 꾸려 책임 준공 개선 방안과 PF 수수료 개선 방안을 함께 마련하기로 했다.

수도권 요충지의 역대급 분양 경쟁률 기록 소식은 그들만의 리그라는 인식이 늘어나고 있다. 높아진 분양가에 올해만 18만명 넘는 가입자가 청약통장을 해지했고, 향후 더욱 늘어날 것이라는 분석이 나온다.한국부동산원 청약홈에 22일 따르면 지난 9월말 기준 전국 청약통장 가입자 수는 2679만4240명으로, 1월 대비 18만5134명이 줄었다. 지난해 같은 시기와 비교하면 약 45만4118명이 줄어든 수치다.특히 1순위 청약통장 가입자의 감소세는 더욱 가팔랐다. 1월 기준 1순위 가입자 수는 1792만3205명이었으나, 9월말에는 1789만9748명으로 2만3457명이 감소했다. 2순위 가입자 역시 1만5336명 줄어들었다.주택청약종합저축 가입자 하락과는 반대로 서울을 비롯한 선호지역의 청약 경쟁률은 역대 최고 수준을 기록 중이다. 서울 강남구 '디에이치 대치 에델루이'는 이달 1순위에서 37가구 모집에 3만7946명이 몰리며 평균 1025.5대 1의 경쟁률을 기록했다. 이는 서울에서 분양된 단지 중 역대 최고 경쟁률이다.또 2월 후분양을 진행한 서울 메이플자이(신반포4지구)는 1순위 청약에서 평균 442.32대1의 경쟁률을 기록하면서 완판하는 등 흥행가도를 달리고 있다.서울 및 수도권에서 흥행과는 반대로, 비수도권에서는 미분양 물량들이 산재해 있는 상황이다. 지난 몇 년간 이어진 부동산 상승기에 가격이 많이 올랐고, 옥석가리기가 이어지고 있는 현재에도 가격이 내려가지 않을 뿐더러 향후 가치상승을 기대하는 수요자가 없기 때문이다. 박지민 월용청약연구소 대표는 "강남권과 같은 인기 지역에서는 청약 수요가 여전히 높지만, 지방이나 일부 수도권 지역에서는 분양가가 시세와 비슷하거나 더 비싸 청약의 가성비가 떨어졌다"며 "청약통장의 무용론이 확산하고 있으며, 인구 감소로 청약 수요 자체가 줄어들면서 가입자도 감소하는 추세"라고 전했다.주택청약 가입자 감소를 막기 위해 최근 정부는 혜택 강화에 나섰다.지난 6월 청약통장 납입 인정 한도를 10만원에서 25만원으로 인상하고, 기존의 입주자저축(청약예·부금, 저축) 통장을 주택청약종합저축으로 전환하도록 허용했다.또 9월 주택청약종합저축 금리를 기존 2.0~2.8%에서 2.3~3.1%로 인상했다. 내년 1월부터는 연 소득 7000만원 이하의 무주택 세대주와 배우자에 대해 연 300만 한도의 저축액의 40%까지 소득공제를 받을 수 있도록 혜택을 확대할 계획이다.

올해 부동산 시장을 강타한 키워드 가운데 하나는 이른바 ‘줍줍’이라고 불린 무순위 청약이다. 미분양 해소를 위해 자격 요건을 없앴던 무순위 청약에 최근 수십만명이 넘는 신청자가 몰리면서 과열되자, 정부는 제도 개편에 나서기로 했다. 무순위 청약은 부정 청약 등 이유로 계약이 해지된 물량을 다른 실수요자에게 공급하는 절차다. 추첨제로 진행해 무주택기간이 짧거나 부양가족이 적은 실수요자들도 도전할 수 있어 경쟁이 치열하다. 국회 국토교통위원회 소속 이연희 더불어민주당 의원이 한국부동산원으로부터 받은 무순위 잔여세대 청약 경쟁률 현황 자료에 따르면 2020년 1월부터 올해 8월까지 공급된 무순위 청약 경쟁률 1위는 올해 7월 청약을 진행한 경기 화성시 ‘동탄역 롯데캐슬’이었다.과열된 무순위 청약…기존 취지 변질돼동탄역 롯데캐슬 청약에는 1가구 모집에 294만4780명이 몰렸다. 사상 최고 경쟁률이다. 이어 지난해 6월 분양한 서울 동작구 ‘흑석 자이’가 82만9801대 1로 2위를 차지했다. 지난 5월 세종 어진동에 분양한 ‘세종 린 스트라우스’의 경쟁률은 43만7995대 1로 3위에 올랐다.그 뒤를 이어 ▲올해 2월 서울 강남구 개포동 디에이치 퍼스티어 아이파크(33만7818대 1) ▲올해 4월 경기 하남시 감일 푸르지오 마크베르(28만8750대 1) ▲올해 4월 세종 어진동 세종 한신더휴 리저브2(24만7718대 1) ▲올해 6월 경기 성남시 중원구 e편한세상 금빛 그랑메종 3차(19만8007대 1) ▲올해 7월 성남시 수정구 판교밸리자이 1단지(15만4688대 1) ▲올해 7월 인천 연수구 송도국제도시 F20-1블록 더샵 송도프라임뷰(11만1157대 1) ▲올해 1월 경기 고양시 덕양구 덕은동 DMC 한강자이 더헤리티지(10만6100대 1) 등의 순이었다. 최근 5년간 경쟁률 상위 10위 중 흑석 자이를 제외하면 모두 올해 청약을 진행한 물건이다. 무순위 청약이 올해 들어 더욱 과열 양상을 보이는 것은 집 값 급등과 청약 자격 완화와 관련이 있다는 평가다. 무순위 청약에 나온 물건은 수년 전 분양가로 살 수 있어 당첨만 되면 많은 시세 차익을 볼 수 있다. 여기에 정부가 청약 자격 기준을 완화하면서 많은 사람이 한꺼번에 몰렸다는 해석이다. 주택가격이 급등했던 2021년, 무순위 청약이 과열 양상을 보이자 정부는 같은해 5월에 ‘해당 지역에 거주하는 무주택자’로 청약 자격을 제한했었다. 그러나 2022년 하반기부터 금리 인상과 미분양 물량으로 시장이 얼어붙고 지난해 2월 서울 강동구 둔촌주공 재건축 아파트 일반분양에서 미분양이 대거 나오자 정부는 제한을 풀었다. 거주하는 지역과 보유한 주택 수에 관계 없이 누구나 청약할 수 있도록 요건을 완화한 것이다. 여기에 올해 들어 공사비가 상승하고 서울 아파트 가격이 오르자 상대적으로 훨씬 저렴한 가격에 분양하는 무순위 청약에 이목이 집중된 것으로 풀이된다. 무순위 청약에 수십만명이 몰리면서 유주택자나 해당 지역 비거주자 대신 실수요 무주택자에게 기회를 주는 방식의 제도 개편이 필요하다는 지적이 나온다. 이연희 의원은 “무순위 청약이 실수요자들의 내 집 마련 목적보다는 ‘로또 분양’ 또는 일확천금의 기회를 노리기 위한 투기성 목적으로 변질되는 것을 방지하기 위한 제도 개선이 필요하다”고 말했다정부도 제도 개편에 나서기로 했다. 박상우 국토교통부 장관은 지난 10월 7일 정부세종청사에서 열린 국회 국토교통위원회의 국토부 국정감사에 출석해 “무주택자인지 여부, 거주지 여부, 청약 과열 지역인지 등을 종합적으로 고려한 대안을 몇 가지 세워 놓고 검토 중”이라고 말했다. 일각에서는 정부의 청약제도가 너무 자주 바뀌는 것이 문제라는 지적도 나오고 있다. 시장상황에 따라 제도를 변경하는 것도 필요하지만, 변화가 너무 잦아 오히려 시장에 혼란을 일으키고 있다는 것이다. 청약제도는 1978년 제정된 ‘주택공급에 관한 규칙’에서 시작됐다. 국토부 자료에 따르면 주택공급에 관한 규칙은 올해 입법예고까지 포함해 지난 1978년 제정된 이후 50년도 채 되지 않는 시간 동안 170차례나 바뀌었다. 1년에 3번꼴로 개정된 셈이다.올해에도 세 차례 개편됐다. 지난 3월 혼인과 출산 가구에 더 큰 혜택을 주는 방향으로 제도를 손질한 데에 이어 지난 6월에는 신규 출산 가구에 특별공급 ‘추가 청약 1회’를 허용하는 방안을 내놨다. 오는 12월부터는 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 5억원 이하인 수도권 빌라 1채를 보유한 사람도 청약 시 무주택자로 인정받게 될 전망이다. 어려운 청약제도…“전면 개편해야”개정안은 청약 때 무주택으로 간주하는 비(非)아파트 범위를 확대하는 내용을 담고 있다. 침체한 비아파트 시장을 활성화하기 위한 조치다. 국토부는 법제 심사를 거쳐 올해 안에 개정안을 시행한다는 계획이다.지금은 수도권에서 전용면적 60㎡ 이하, 공시가격이 1억6000만원 이하인 아파트·비아파트가 청약 때 무주택으로 인정받는다. 지방에서는 전용면적 60㎡ 이하, 공시가격 1억원 이하인 아파트·비아파트를 보유해도 무주택으로 인정 받는다. 앞으로는 무주택으로 인정하는 아파트 기준은 그대로 두고 비아파트 기준을 수도권 85㎡ 이하, 공시가격 5억원 이하로 확대한다. 지방 기준은 85㎡ 이하, 공시가격 3억원 이하로 완화된다. 비아파트에는 빌라로 통칭하는 다세대, 다가구, 연립주택, 단독주택, 도시형생활주택 등이 포함된다. 수도권에서 시세 7억∼8억원대 빌라 1채만 소유하고 있다면 무주택으로 인정받으며 1순위 청약이 가능해지는 것이다.이처럼 청약제도가 자주 바뀌는 탓에 청약자가 알아야 할 내용이 더 많아졌다. 국토교통부가 지난 5월 발간한 ‘주택청약 FAQ’를 보면 총 241페이지에 거쳐 480개의 방대한 양의 질의응답이 담겨있다. 부동산 업계 관계자는 “일반 국민이 이를 모두 숙지한다는 것은 사실상 불가능하다”고 말했다. 이런 상황 때문에 주택 청약제도를 전면 개편해야한다는 목소리가 나오고 있다. 잦은 제도 변경으로 청약제도가 까다로워지면서 누구나 부적격 청약자가 될 수 있어 단순하게 개편할 필요가 있다는 것이다. 부동산 업계 관계자는 “복잡해진 청약제도 때문에 일반 국민들이 피해를 보고 있다”며 “너무나 까다로운 제도 때문에 유료컨설팅까지 나오는 상황이다. 청약제도를 국민들이 쉽게 이해할수 있도록 전면 개편해야한다”고 말했다.

최근 서울‧수도권 일부 지역을 중심으로 집값 상승세가 이어지면서 부동산 시장 불안에 대한 우려가 커지자 정부가 도심 아파트 공급 확대 등을 골자로 하는 대응 방안을 내놨다.국토교통부와 기획재정부는 8일 최상목 경제부총리 주재로 열린 부동산관계장관회의를 통해 재건축·재개발 사업 속도를 높이는 등의 대안을 담은 '국민주거 안정을 위한 주택공급 확대방안'을 발표했다.‘주택공급 확대 방안’의 핵심 과제로는 아파트 공급 확대를 위해 정비사업 속도를 높이고 부담을 경감하는 대응책이 제시됐다. 특례법을 제정해 사업 기간을 단축하고 공공지원을 통해 불확실성을 해소하겠다는 것이다. 용적률‧세제‧금융‧보증 지원을 통해 사업성을 강화하고 재건축 부담금 폐지를 추진하겠다는 세부 내용도 나왔다. 이밖에 노후계획도시 정비를 본격적으로 추진할 방침이다.빌라 등 비아파트 시장도 활성화하겠다는 계획이다. 향후 2년간 공공신축매입 11만 호 이상을 공급한다. 서울에서는 제한을 두지 않고 신축 주택을 매입할 예정이다. 5만호 분양 전환형 신축매입을 공급하고 사업자와 임대인‧실수요자‧임차인 등에게 세제‧청약 등 맞춤 지원도 예고했다. 기축 임대주택 1만6000호도 추가로 공급한다.정부가 이런 대응책을 마련한 건 서울 강남‧용산 등 선호 지역 아파트를 중심으로 집값 상승세가 확산하고 있기 때문이다. 정부는 올해 초부터 서울과 수도권 아파트 거래량이 증가하고 집값이 오를 것이란 전망이 힘을 얻고 있다고 진단했다. 실제 한국은행에 따르면 서울 주택가격전망은 지난 3월 96수준이었지만 4월에는 104, 7월에는 119로 올랐다. 주택가격전망 지수는 100을 기준으로 이보다 높으면 집값이 상승할 것으로 보는 의견이 많다는 뜻이다.집값 상승 원인으로는 아파트 인허가와 착공이 예년보다 적은 수준인 점이 지목됐다. 주택공급 확대방안에 따르면 올해 상반기 ‘서울’ 기준 아파트 인허가 건수는 과거 상반기 평균 건수의 82% 수준인 것으로 나타났다. 비아파트의 경우 10% 수준에 불과했다. 이는 전국 기준(아파트 92%, 비아파트 82%)에 한참 못 미치는 수준이다. 착공은 아파트의 경우 84%, 비아파트는 14% 수준이었다. 준공 역시 서울 아파트는 전국 장기 평균의 92%, 비아파트의 경우 26% 수준을 기록했다. 이런 지표를 보면 서울 도심에서 주택 공급이 제대로 이뤄지지 않는 게 집값 상승으로 연결된다고 해석될 수 있는 셈이다. 사업성 높이고 용적률 완화…주택 수↑정부는 주택공급 확대 방안으로 사업 과정에서 순차적으로 수립하는 단계별 계획을 통합 처리할 수 있도록 허용하겠다고 밝혔다. 정비사업 기간을 단축하겠다는 것이다. 기본 계획 수립 이후 정비구역 지정‧정비계획 수립으로 넘어가는 단계를 하나로 통합한다는 뜻이다. 이밖에 사업시행 인가와 관리처분 인가도 묶을 방침이다.재건축 조합 설립 과정에서도 조합 설립을 위한 동의 요건을 현행 75%에서 70%로 완화하는 방안도 밝혔다. 지자체가 사업 추진 주체에게 토지 등 소유자 정보를 제공할 수 있는 근거를 마련하고 총회 시 전자 의결 방식을 허용하기로 했다. 또 통합 심의와 인허가 의제대상을 확대하고 사업시행기간 조정 등은 인가 없이 신고로 처리하기로 할 방침이다. 관리 처분인가 완료 전 대출보증 협의를 진행해 착공 속도를 높이고 이주 완료 전 철거 심의를 통해 기간을 단축할 예정이다. 인허가 법정 처리 기한 관리를 강화하고 지자체의 합동조정회의를 신설해 협의가 지연되면 국토부가 직접 조정에 나선다는 계획이다. 이밖에 업무 지연 등을 방지하기 위해 지자체와 국토부에 지원센터도 설치한다.정부는 또 사업 지연을 막기 위해 지자체 중심 관리 체계 구축하겠다고 밝혔다. 임원 해임총회 개최 시 지자체에 신고하도록 하고 해임 시 지자체는 조합 정상화 방안(전문조합관리인 선임 등)을 지원한다는 것이다. 조합 요청에 따라 사업관리, 주요 업무 대행, 조합 운영 컨설팅 등을 제공하는 공공관리인(지자체 선임)도 도입한다. 일정 규모 이상 사업장에 공사비 갈등과 같은 분쟁이 생기면 이를 조율할 수 있는 전문가 파견도 의무화할 예정이다. 공사비 검증을 위해 ‘공사비검증 지원단‘을 부동산원에 신설하고, 전문인력을 2배 이상 확대할 계획도 내놨다.주택 공급 사업이 조기에 진행될 수 있도록 세제와 금융 지원도 충분히 공급할 예정이다. 정부는 초기 사업비 일부를 기금에서 융자받을 수 있도록 50억원이내에서 지원하는 방안을 마련하기로 했다. 또 정비 사업 대출보증 규모를 현 10조~15조원 수준에서 20조원까지 확대하기로 했다.만약 본 사업을 추진하는 과정에서 공사비 인상 등으로 추가 대출 보증이 필요해지면 총사업비의 60%이내에서 추가 보증을 실시하기로 했다. 이는 기존 사업비의 60%를 보증받은 사업자가 증가한 사업비의 60%만큼을 추가로 보증 받을 수 있다는 뜻이다. 주택연금 제도를 개선해 연금 한도를 50%에서 70%까지 늘려주는 방안도 고려하고 있다. 재건축 사업의 사업자와 1주택 원조합원에 대해서는 취득세를 감면하고 규제지역 외 지역에 한해 분양가 12억원 이하인 주택은 지자체가 조례로 최대 40% 범위에서 감면할 수 있게 하겠다는 방침이다.정비사업의 가장 중요한 문제로 거론되는 용적률도 완화할 방침이다. 역세권 정비사업의 경우 현재 3종 주거지역은 360%까지 용적률을 허용하는데 이를 390%까지 허용한다는 것이다. 일반 정비사업도 용적률을 300%에서 330%까지 완화한다. 사업성을 높이기 위해 임대주택 비율을 차등 완화해 임대주택 용적률을 현행 25%에서 15%까지 완화할 수 있도록 하고 임대주택 인수 가격도 현행 대비 1.4배로 상향할 예정이다.

주택청약통장 월 납입 인정 금액이 최대 10만원에서 25만원으로 확대 조정된다. 국토교통부는 13일 ‘민생토론회 후속 규제개선 조치’ 32개 과제를 발표하며 이렇게 밝혔다.월 납입 인정금액제도는 청약통장 가입자가 많은 돈을 저축해도 상한을 지정해 일정 부분만 인정했던 것을 말한다. 청약통장 가입자는 매달 최소 2만원에서 최대 50만원을 자유롭게 저축할 수 있는데, 50만원을 저축하더라도 공공분양주택 당첨자 선정 때는 월 납입액을 10만원까지만 인정한다. 1년에 120만원, 10년이면 최대 1200만원을 인정한다.그런데 이번 규제 개선 조치가 시행되면 인정금액 상한이 월 25만원으로 올라간다. 매월 25만원을 청약통장에 저축하면 연말 소득공제를 300만원 한도까지 받을 수 있게 된다. 정부는 올해부터 청약저축 소득공제를 받을 수 있는 연간 납부 한도를 240만원에서 300만원으로 늘렸다. 무주택 가구주이고, 총급여가 7000만원 이하이면 청약통장 연간 납입액의 40%(최대 120만원)를 연말정산 때 소득공제를 받을 수 있다.청약 가입자 주는데, 대출 등 기금 사용은 확대정부가 이런 정책을 내놓은 것은 주택도시기금에 적립된 저축액이 급격히 줄고 있기 때문으로 풀이된다. 주택도시기금은 서민들의 주택구입이나 전세자금 대출, 임대주택 공급에 활용한다. 주로 청약통장 저축액이 재원의 밑바탕이 되는데 최근 이 기금이 빠르게 소진되고 있다. 주택도시기금의 여유자금은 2022년 초 49조원에 달했는데 올해 3월 말 기준 13조9000억원으로 쪼그라들었다.청약저축 가입자가 줄면서 유입 자금이 넉넉지 않은데, 부동산 신생아 특례대출, 주택공급 확대를 위한 정책 대출 등 기금에서 빠져나가는 돈이 늘면서 곳간이 바닥을 드러낼 위기에 처한 셈이다. 국토부에서도 이런 속도라면 여유자금이 더 줄어들 수 있다고 우려하는 것으로 알려졌다.월 납입액 인정금액이 상향 조정되고 매달 10만원씩 저축하던 청약통장 가입자 일부가 저축액을 25만원으로 늘리면 기금 사정도 나아질 것으로 기대된다. 또 시중은행이 관리하는 청약부금·예금을 주택도시기금이 관리하는 주택청약종합저축으로 전환하는 것도 기금에는 도움이 될 전망이다.정부는 2015년 9월 이후 신규 가입이 중단된 청약부금·청약예금·청약저축을 주택청약종합저축으로 전환하는 것도 허용하기로 했다. 청약부금은 85㎡ 이하 민영주택, 청약예금은 민영주택, 청약저축은 공공주택에 청약할 수 있는 상품이다. 민간·공공 구분 없이 모든 주택 유형에 청약할 수 있는 주택청약종합저축으로 청약통장이 일원화면서 세 통장의 신규 가입은 중단됐지만, 기존 가입자가 남아있고 이 재원은 시중은행이 관리한다.지난 4월 기준 청약부금 계좌는 14만6768개, 청약예금은 90만3579개, 청약저축은 34만9055개로 집계됐다. 국토부는 청약부금·예금·저축 가입자가 통장을 해지하고 주택청약저축통장에 재가입하면 기존 납입 실적을 인정하기로 했다. 진현환 국토부 1차관은 “제도개선이 적기에 이뤄질 수 있도록 하위법령들은 즉시 개정 작업에 착수하고 법률 개정 필요 사항에 대해서도 국회와 긴밀히 협력해 나갈 계획”이라고 밝혔다.하지만 공공주택 청약을 기대하고 꾸준히 저축했던 납입자들이 이를 해지하고 주택청약종합저축으로 전환할지는 미지수다. 민영주택에만 청약할 수 있는 청약예금을 10년 이상 납부한 사람이라도 주택청약종합저축으로 전환해 공공주택 청약을 넣으면 신규 납입분부터 1회차로 인정받기 때문이다. 주택종합청약통장에 가입한 10년 미만 가입자와의 경쟁에서 밀릴 가능성이 크다는 평가다.부동산 업계 관계자는 “최근 분양가가 치솟으면서 예전처럼 청약에 당첨돼 아파트를 분양받아도 많은 돈을 벌지 못하는 구조다. 그래서 청약 자체에 대한 인기가 식은 측면이 있다”며 “저축, 소득공제 등을 고려해 월 납입금을 늘리는 사람도 있겠지만 주택도시기금을 채우는 데 한계가 있을 것”이라고 말했다.

정부가 사회 문제로 떠오른 층간소음 갈등을 해결하기 위해 소음 기준에 미달하는 신축 아파트는 준공 승인을 해주지 않기로 했다. 층간소음 기준을 충족할 때까지 보완 시공을 의무화해서 기준을 통과해야만 준공을 허가할 방침이다. 건설업계에서는 건설원가가 오르면서 분양가 상승과 함께 입주 지연 현상이 늘어날 것이라는 우려가 나오고 있다.국토교통부는 지난 11일 정부서울청사에서 이 같은 내용을 담은 ‘공동주택 층간소음 해소 방안’을 발표했다. 이번 방안은 정부가 지난해 층간소음 보완 조치를 권고하는 내용이 담긴 ‘층간소음 사후 확인제’를 의무화한 것이다. 기존 층간소음 사후 확인제는 공동주택을 지을 때 소음 기준에 미달하더라도 이를 보완하는 조치를 권고하는 정도에 그치기 때문에 보완 시공을 하지 않아도 강제할 수 없다는 한계가 있었다. 정부는 앞으로 건설사가 소음 기준을 충족할 때까지 보완시공을 하도록 의무화하고 기준을 충족하는 경우에만 준공을 승인할 계획이다. 시공 중간단계에서 층간소음을 측정해 품질관리를 강화하고 검사 세대 수도 기존 2%에서 5%로 확대할 방침이다.장기 입주지연 등 입주자 피해가 예상되는 예외적인 경우에만 보완시공을 손해배상으로 대체할 수 있도록 허용한다. 손해배상시 검사결과를 공개해 임차인과 장래매수인 등의 피해를 예방할 계획이다.기존 주택에는 현재 진행 중인 바닥방음 보강지원(방음 매트, 바닥방음 보강공사)을 강화한다.현재 지원하는 융자사업과 함께 2025년 예산안에 재정보조 예산 반영을 추진한다. 융자사업도 지원금액과 이율을 합리적으로 개선하는 방안을 관계부처와 협의 중이다.한국토지주택공사(LH) 공공주택은 바닥구조 1등급 수준으로 전면 시행할 방침이다. 바닥 두께를 기존보다 4cm 상향(21cm→25cm)하면서 2025년부터 모든 공공주택에 현행대비 4배 강화(49dB→37dB이하)한 ‘층간소음 기준 1등급 수준’을 적용할 예정이다.내년 시범단지부터 1등급 수준을 선제적으로 적용하고 시험시설 건립 등 기술검증을 거쳐 민간에 확산될 수 있도록 지원할 계획이다.“층간소음 두께‧성능 의무화는 우리나라 유일…분양가 상승 이어질 것”건설사들은 이번 층간소음 해소 방안에 대해 고강도 대책이라고 평가했다. 현재 바닥충격음 성능기준을 의무화하는 나라는 전 세계에서 우리나라가 유일하다. 중량충격음 기준이 있는 나라는 일본과 우리나라 2곳 뿐인데 일본이 60데시벨(dB)을 권장하는 데 그치는 반면, 우리나라는 50dB을 의무화하고 있다. 평가 방법도 일본에서는 성능기준 또는 슬래브 두께 중 선택할 수 있도록 했지만, 우리나라는 슬래브 두께와 성능기준을 모두 만족시켜야 한다.건설사 관계자는 “올해 착공 물량이 40% 이상 줄어들어 공급 부족 현상이 심각한 수준인데 이번 층간소음 대책까지 더해지면서 공급이 더욱 어려워질 것”이라며 “인건비와 공사비도 이미 많이 올라서 사업성 확보가 어려운 상황에서 전 세계에서 유례가 없는 층간소음 기준까지 맞추려면 공사비를 추가로 올려 분양가가 높아질 수밖에 없다”고 비판했다.주택업계 관계자는 “주택법 개정사항이라 국회 의결을 받아야 하는데 구체적인 시행 시기가 불명확한 상태에서 정책만 먼저 발표해서 혼란이 크다”며 “기업들이 품질관리를 할 수 있는 기준인 건설표준 시방서 또는 표준 설계도면도 없는 상태에서 층간소음을 잡겠다고 하는 것은 과한 처사”라고 꼬집었다.이에 대해 국토부에서는 새로운 기준을 강화하는 게 아니라 이미 권고했던 현행 기준을 잘 지키도록 하는 방안이기 때문에 큰 부담이 없을 것이라는 입장이다. 국토부 관계자는 “지난해 발표했던 층간소음 사후확인제에서 강제하지 않았던 권고 기준을 이번 대책으로 의무화한 것”이라며 “이미 기준을 잘 준수하고 있는 건설사들은 큰 문제 없이 준공 승인을 받을 수 있다”고 말했다.또 국토부 관계자는 공사비 증가에 대한 우려에 대해서는 “바닥 두께를 강화하면서 공사비용이 추가로 들어가는 부분을 고려해 높이 제한을 완화하는 인센티브를 주는 주택법 개정안이 현재 법사위에 계류돼있다”며 “이 개정안이 통과하면 추가 공사비 부담을 해소할 수 있을 것”이라고 답했다.그는 “정부에서 표준 바닥 구조를 제시하면 층간 소음 저감 성능이 낮더라도 건설사들이 면죄부처럼 표준 바닥 구조를 적용했다고 주장하는 부작용을 고려한 조치”라며 “표준 바닥 구조 시방서를 제시할 계획은 현재까지는 없다”고 설명했다. 이어 “법안 적용 시기나 적용 대상은 건설업계에서 우려하는 현실적인 부분을 충분히 감안해 신중하게 결정할 것”이라고 덧붙였다.

사업비만 2조원대에 달하는 전라남도 광주 중앙공원 1지구(광주 중앙1지구) 민간공원 특례사업이 시행 사업자 주주 간 지분 싸움뿐만 아니라 분양 방식을 두고도 논란이 이어지고 있다. 시행 사업자인 특수목적법인(SPC) 빛고을중앙공원개발(빛고을중앙)은 부동산 정책 규제 강화에 따라 기존 선분양에서 후분양으로 전환했다. 하지만 최근 고금리에 금융비용이 치솟자 다시 선분양으로 키를 돌리고 있다. 이를 두고 일각에서는 공동시행자인 광주시가 민간 사업자 요청에 따라 분양 방식 전환을 허가해주는 것은 특혜라는 지적이다.분양가 규제 여파에 선분양→후분양, 다시 선분양으로부동산개발업계에 따르면 빛고을중앙은 광주시에 중앙1지구 민간공원 특례사업을 후분양 방식에서 선분양으로 전환하는 내용을 담은 분양계획서 변경안을 검토 중이다. 선분양과 후분양은 장단점이 분명하다. 선분양은 토지 확보 후 착공과 동시에 분양이 가능해 자금조달이 수월하고 금융비용 부담이 적다. 하지만 착공 시점 부동산 시장을 기준으로 분양가를 책정하기 때문에 공사 과정에서 건축비‧자재비‧인건비 등이 오를 경우 인상분을 반영하기 어렵다는 단점이 있다. 반대로 후분양은 완공 시점에 가까워졌을 때 분양을 진행해 공사비 상승분을 반영하기 용이하다. 다만 전체에서 60~80% 공정이 진행된 상태에서 분양하는 구조여서 공사에 필요한 자금을 사업자가 조달해야 한다는 단점이 있다.앞서 빛고을중앙은 2018년 9월 3.3㎡당 평균 분양가 2000만원대 선분양 구조로 사업제안서를 제출했고, 2020년 6월 광주시로부터 실시계획인가를 받았다. 하지만 주택도시보증공사(HUG)가 2019년 7월 중앙공원 1지구 사업지에 해당하는 광주 서구를 ‘고분양가 관리지역’으로 선정하면서 사업 변경이 필요했다. 당시 HUG는 분양가 상승이 전체 주택 시장에 미치는 영향력이 큰 지역이나 분양가‧매매가 상승이 지속돼 고분양가 사업장 발생 우려가 있는 지역을 추렸다. 사실상 고분양가 통제 조치를 취한 셈이다.이 때문에 빛고을중앙은 2020년 11월부터 2021년 2월까지 3.3㎡당 평균 분양가 1900만원대‧후분양과 1600만원대‧선분양을 두고 주주 사이에 갈등이 생기기 시작했다. 건설업계에 따르면 우빈산업 측은 분양수익 극대화를 위해 3.3㎡당 평균 분양가를 1900만원대로 후분양해야 한다고 주장한 반면, 한양 측은 HUG 규제에 맞게 분양가를 1600만원대로 낮추고 선분양을 통해 자금 융통을 원활히 해야 한다는 입장을 보였다. 광주시는 2021년 8월 3.3㎡당 평균 분양가 1800만원대로 후분양하는 내용을 담은 개발계획안을 승인했다. 이후 2022년 광주 부동산 시장이 조정기에 접어들면서 정부는 같은 해 9월 광주 전역을 고분양가 관리지역에서 해제했다.부동산금융업계 관계자는 “현재 국내 주택법상 30가구 이상을 분양하려면 HUG의 분양 보증을 반드시 받아야 해 사실상 분양가를 통제받고 있다”며 “부동산 시장이 완공 시점에 더 좋아질 것이라고 가정하면 공사 초기 HUG 심사가 필요없는 후분양을 택하고, 반대로 부동산 시장이 침체될 것이라고 판단하면 선분양을 통해 분양 수익은 적더라도 금융 비용을 줄이는 방법을 고민한다”고 설명했다.건설업계 관계자도 “최근 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전 단계에 필요한 브릿지론 금리는 2008년 금융위기 시절인 연 20%를 넘어 연 30% 이상으로 치솟을 정도로 금융비용이 크게 늘고 있다”며 “2조원대 사업장이면 후분양으로 진행하는 동안 부담해야 할 이자 비용이 상당할 것으로 예상되는 데다 빛고을중앙 입장에서는 HUG 고분양가 관리지역에서도 해제됐기 때문에 다시 선분양으로 바꾸고 싶을 것”이라고 평가했다.광주 분양률 70% 상회…중앙1지구 입지 특성도 우수 부동산업계에서는 광주 중앙1지구 사업지의 입지적 특성과 분양 시장 분위기를 감안하면 사업성은 우수하다고 평가한다. 광주시에서 추진되는 10개 민간공원 특례사업 중 최대 규모인 중앙공원 1지구는 광주 도심 한복판에 위치하고 있는 노른자 땅이다. 또 광주에서 가장 큰 자연호수인 풍암호를 끼고 있는 데다 롯데건설의 주택 브랜드인 ‘롯데캐슬 시그니처’ 대단지도 조성된다.현재 전라남도 광주는 약 70% 이상의 분양률을 보이며 분양 시장이 나쁘지 않은 분위기다. 이런 가운데 빛고을중앙이 다시 선분양으로 사업을 추진하면서 공동시행자이자 인허가권을 쥐고 있는 광주시에 건설업계 이목이 집중되고 있다. 광주시와 빛고을중앙 사업자간 협약서에는 사업 여건에 따라 분양방식 변경 내용이 담긴 것으로 알려졌다. 이 때문에 공동 시행자인 광주시가 민간 사업자 요청에 따라 분양 방식 등을 전환할 수 있도록 허용하는 것은 특혜라는 비판이 상존한다.앞서 강기정 광주시장은 지난 8월 14일 시청 기자실에서 “당시 광주가 고분양가 관리지역으로 묶여 후분양으로 정해졌는데 다시 특별한 이유도 없이 선분양으로 돌리는 것은 맞지 않다”며 “현재까지 사업자측의 요청이 들어온 것은 없는데 만약 요청이 있으면 여러 조건을 따져보긴 할 것”이라고 강조했다.이에 대해 광주시 관계자는 “아직까지 빛고을중앙이 사업계획변경안 또는 새로운 개발계획안을 제출한 것은 없었다”며 “선분양 전환 관련 서류가 들어오면 면밀히 검토 후 승인 여부를 결정할 계획”이라고 선을 그었다.