물류센터 vs 대기업, 투자자산이 리츠 수익률 가른다

NH올원리츠의 투자자산 성남 분당스퀘어, 올해 초 공실률 0%
미래에셋글로벌리츠는 미국 아마존 장기 임차 물류센터에 투자

SK리츠와 디앤디플랫폼리츠의 청약 흥행이 엇갈렸다. SK리츠가 역대 최고 기록을 세울 동안 디앤디플랫폼리츠 경쟁률은 상대적으로 부진했다.

2일 금융투자업계에 따르면, SK리츠 지난달 30일부터 전날까지 3일간 실시한 청약에 19조2556억원의 돈이 모였다. 청약 경쟁률은 552대1이다. 종전 최고 기록인 2019년 NH프라임리츠의 증거금 7조7499억원, 경쟁률 317.62대1을 웃도는 수치다.

반면 SK리츠에 앞서 청약(8월 5~9일)이 진행된 디앤디플랫폼리츠의 경쟁률은 36.43대1, 증거금은 1조5939억원에 그쳤다. SK리츠와 비교하면 상대적으로 투자자들의 외면을 받은 셈이다. 상장 후 주가 흐름도 부진하다. 상장 첫날(8월 27일) 주가는 5290원으로 시초가 대비 1.86% 하락했다.

두 리츠의 청약 흥행 희비를 가른 건 투자자산이다. 디앤디플랫폼리츠는 세미콜론 문래(옛 영시티)와 백암 파스토(FASSTO) 물류센터, 일본 아마존의 오다와라 물류센터 등을 자산으로 확보했다. 이와 달리 SK리츠는 SK그룹이라는 우량 임차인을 확보했다. SK그룹 본사 사옥인 서린빌딩과 SK에너지 주유소 116곳이 주요 자산이다.

한국리츠협회 관계자는 “디앤디플랫폼리츠는 물류센터를 자산으로 편입했지만, SK리츠는 투자자산 명단에 SK그룹을 올렸다”며 “투자자들이 대기업 세입자라는 안전성에 돈이 몰렸다”고 말했다. SK리츠는 리츠업계 최초로 분기 배당을 실시도 투자자들을 끌어당겼다. 국내 공모 리츠 대다수가 반기 배당을 하기 때문이다. 투자자 입장에선 배당 기간이 짧은 분기 배당을 더 선호할 수밖에 없다. SK리츠는 향후 3년간 연 5.45% 배당한다는 계획이다.

한국거래소에 따르면 1일 기준 국내 증시에 상장된 14개 공모 리츠의 연초 이후 수익률은 19.63%다. 같은 기간 코스피 상승률(8.92%)의 2배가 넘는다. 수익률이 높은 만큼 시장에선 향후 상장예정인 리츠에 주목하고 있다.

신한서부티엔디리츠, 호텔 업황 악화 리스크 고려해야

4분기 상장 예정인 NH올원리츠는 성남 분당스퀘어·이천 도지물류센터 등이 주요 투자자산이다. 성남 분당스퀘어는 분당 서현역과 연결돼 강남·수원·광교를 잇는 중간 거점 상권으로 임차 수요를 노릴 수 있다. 성남 분당스퀘어는 올해 초 공실률은 0%다. 이천 도지물류센터는 전 세계적으로 코로나 19 유행 이후 전자상거래 활성화에 따른 물류 배송량 증가에 물류센터 자산가치가 상승한 점이 호재다.

지난해 상장을 준비했던 신한서부티엔디리츠도 올해 다시 한번 상장을 노린다. 서부티엔디가 운용하는 신한서부티엔디리츠는 인천 연수구에 위치한 쇼핑몰 스퀘어원과 서울 용산구의 그랜드머큐어 호텔을 담을 예정이다. 국내 최초로 호텔을 담은 상장 리츠가 탄생하는 셈이다.

신한서부티엔디리츠는 당초 자산으로 담으려 했던 이비스 호텔의 업황이 신종 코로나바이러스 감염증(코로나 19) 여파로 악화하자 그랜드머큐어 호텔로 방향을 돌렸다. 그랜드머큐어 호텔은 기존 호텔보다 코로나 19 확산에 따른 피해가 덜하다는 판단에서다. 그러나 호텔을 자산으로 삼는다는 점은 투자 위험 요소이기도 하다. 지난해 7월 상장한 이지스밸류리츠는 제주 그랜드 조선호텔을 편입하려 했지만, 호텔 업황 악화에 서울 중구 사무용 빌딩인 태평로빌딩을 자산으로 증시에 입성했다.

미래에셋자산운용이 운영하는 미래에셋글로벌리츠에도 관심이 쏠린다. 해당 리츠는 미국 텍사스주의 아마존 물류센터와 플로리다·인디애나폴리스주의 페덱스 물류센터 등을 기초 자산으로 한다. 박준태 미래에셋자산운용 리츠운용본부 본부장은 “아마존, 페덱스 등 우량 임차인이 장기 임차한 자산에 투자해 경기변동에 따른 위험을 최소화했다”며 “부동산 시장 투명성과 유동성이 높은 미국 등 선진국 투자로 국내 물류센터 자산보다 수익률이 0.2~0.5% 이상 높을 것”이라고 설명했다.

투자 전 주의해야 할 점도 있다. 한국리츠협회 관계자는 “공모 리츠는 투자자산의 종류에 따라 수익률이 달라질 수 있다”며 “투자자는 자신이 투자하려는 리츠가 편입하고 있는 자산이 무엇인지 투자 전 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 말했다.

강필수 기자 kang.pilsoo@joongang.co.kr

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지