[이코노미스트 이승훈 기자] 이재명 정부가 6·27 대출 규제와 9·7공급대책에 이어 출범 4개월 만에 세 번째 부동산 대책을 내놨다. 이번 부동산 대책은 ‘규제지역 확대’와 ‘대출규제 강화’에 방점을 뒀다. 

정부는 기존 규제지역인 강남3구·용산구를 포함한 서울 25개 구 전역과 한강 이남의 경기도 12곳 등 총 27곳을 토지거래허가구역·조정대상지역·투기과열지구 등 ‘삼중 규제지역’으로 묶고 금융규제까지 강화한다. 

수도권·규제지역의 시가 15억원 이하 주택에 대해서는 주택담보대출(주담대) 한도가 기존대로 6억원이 적용되지만 15억원을 초과하면 4억원, 25억원을 초과하면 2억원으로 각각 줄어든다.

그간 대출규제에서 제외돼온 1주택자의 전세대출도 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다. 대출 한도 축소 효과를 내는 스트레스 금리의 하한이 현재 1.5%에서 수도권· 규제지역 주담대에는 3%로 상향 조정되고, 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향 조치를 시행하는 시기도 앞당겨진다.

금융위원회는 15일 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 하고 이런 내용을 담은 부동산시장 안정 대책을 발표했다. 최근 잇단 부동산 대책에도 불구하고 최근 집값이 과열 양상을 지속하자 또다시 강도 높은 수요 억제책을 내놓은 것이다.

이억원 금융위원장은 이날 정부 합동브리핑에서 “수도권 일부 지역을 중심으로 주택시장 과열 신호가 점점 커지고 있다”며 “확고한 주택시장 안정을 위해 대출 수요관리를 더욱 강화해나가고자 한다”고 말했다. 

이번 대책의 핵심은 규제지역과 토지거래허가구역 지정이다. 정부는 10·15 대책에서 기존 규제지역인 강남3구와 용산구 등 4곳의 규제지역을 유지하면서 서울 나머지 21개구와 ▲과천시 ▲광명시 ▲성남시 분당구·수정구·중원구 ▲수원시 영통구·장안구·팔달구 ▲안양시 동안구 ▲용인시 수지구 ▲의왕시 ▲하남시 등 경기지역 12곳을 조정대상지역·투기과열지구으로 지정했다.

정부는 이에 더해 규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 전체를 내년 12월 31일까지 모두 토지거래허가구역으로 지정했다. 서울·경기지역 27곳이 조정·투과지역과 함께 토허구역까지 ‘삼중 규제지역’으로 묶이는 것이다. 토지거래허가구역으로 지정되면 2년 동안 실거주 의무가 부여되고 비주택담보대출의 LTV도 기존 70%에서 40%로 강화된다. 실거주 의무 적용으로 사실상 전세를 낀 매매(갭투자)가 불가능해진다.

이날 규제지역으로 신규 지정된 서울 21개 자치구와 경기도 12개 지역에는 기존 규정에 따라 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다.

우선 무주택자가 규제지역 내 주담대를 받을 경우 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아진다. 전세대출을 보유한 차주는 규제지역 내 3억원이 넘는 아파트를 새로 살 수 없고, 규제지역 내 3억원 초과 아파트를 취득한 사람 역시 전세대출을 받을 수 없게 된다. 또 1억원이 넘는 신용대출을 보유한 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 구입할 수 없다. 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 기존 70%에서 40%로 낮아진다.

15억·25억원 기준으로 주담대 한도 차등 축소 

대출을 활용한 고가주택 구입 수요 및 ‘상급지 갈아타기’를 억제하는 방안도 핵심이다. 수도권·규제지역에 적용되는 주담대의 대출 한도를 주택가격(시가)이 높을수록 줄이는 내용이 새롭게 담겼다.

6·27 대책을 통해 수도권 및 규제지역의 주택 구입 목적 주담대 한도는 일률적으로 6억원이었다. 하지만 앞으로는 주택가격 구간별로 차등 적용해 ▲15억원 이하 주택은 6억원 ▲15억∼25억원 이하는 4억원 ▲25억원 초과 주택은 2억원으로 한도가 바뀐다. 

재건축·재개발 이주비 대출은 주택가격과 상관없이 기존 한도인 6억원을 유지한다.

또한 오는 29일부터는 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우 그 이자 상환액을 DSR 산정 시 포함하게 된다. 그간 전세대출은 서민 주거권 안정을 위해 규제 대상에서 제외돼왔지만, 임대인의 갭투자 수단으로 활용되면서 집값을 자극한다는 지적에 따른 것으로 풀이된다. 

금융위는 우선 1주택자 전세대출에만 DSR을 우선 적용하고, 향후 시행 결과를 토대로 단계적인 확대 방안을 검토하기로 했다.

차주별 대출한도를 산정할 때 금리 변동 위험을 반영하는 ‘스트레스 금리’의 하한은 현행 1.5%에서 3%로 높인다. 이는 향후 금리 인하로 대출 여력이 확대되는 효과를 막기 위한 조치로, 16일부터 즉시 적용된다.

일각에서는 이번 대책이 대출을 통한 고가주택 매수와 상급지 갈아타기 수요를 집중적으로 억제하는 만큼 중저가 아파트 등에 수요가 쏠리는 풍선효과가 나타날 가능성도 거론된다. 현금 여력이 있는 자산가 중심의 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 심화할 수 있다는 지적도 나온다.

전문가들 사이에서는 수요자들이 관망세로 돌아서면서 전반적으로 숨고르기 장세 들어갈 것이란 시각이 나온다. 

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “단기급등지역이나 토허제 지정 대상 지역은 일부 매물이 나오면서 가격이 하락할 것으로 보인다”며 “서울 전역과 수도권 인기지역이 모두 토허제로 지정이 되어 풍선효과는 강하지 않을 것으로 판단된다”고 했다. 

박 위원은 “토허제 지역에서 아파트 취득시 2년간 의무거주를 해야 하므로 갭투자는 불가하다”며 “그동안 ‘단계별 내집 마련 전략’으로 활용했던 무주택자의 상급지 갭투자 후 입주 전략은 불가능해지므로 아파트 매수 금액대를 낮춘 알뜰 소비도 검토할 필요 있다”고 조언했다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “규제지역이 광범위하게 확대된다면(=대출규제 강화) 해당 지역의 매매거래 위축에 따라 가격변동은 줄어든다”며 “만약 규제지역이 신규 지정되어도 풍선효과는 인접지·직근접지에만 일부 제한적으로 발생하므로 도미노처럼 풍선효과가 번져나가서 서울 전역·수도권 전역이 폭등하는 것이 아니냐는 식의 주장은 위험하다”고 분석했다.

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지