최근 정부가 10월 15일 발표한 부동산 규제 대책으로 서울 강남권과 경기 과천, 분당 등 수도권 핵심 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 아파트 시장에 강력한 규제가 적용되고 있다.

이에 따라 해당 지역의 역세권 오피스텔이나 재개발이 추진 중인 연립·다세대, 단독·다가구 주택 등 상대적으로 규제에서 자유로운 상품들이 새로운 투자처로 부상하고 있다. 아파트의 경우 주택담보대출비율(LTV) 상한이 40%로 제한되고 실거주 의무가 부과돼 수요층이 크게 줄어든 반면, 오피스텔 등 비아파트 상품은 LTV가 70%로 유지되고 실거주 의무가 적용되지 않아 전국 투자자들의 관심을 받고 있다.

부동산 전문가들은 이번 10·15 대책이 아파트 시장에는 강한 규제로 작용한 반면, 오피스텔은 토지거래허가구역 내에 위치하더라도 아파트가 아니기 때문에 허가 대상에서 제외된다는 점에 주목하고 있다. 특히 오피스텔은 전세가와 매매가의 차이가 크지 않아 대출 제한의 영향이 상대적으로 적은 편으로, 역세권을 중심으로 가격 상승 가능성이 있다는 분석이 나온다.

부동산 플랫폼 직방이 12월 15일 발표한 자료에 따르면 서울 아파트 거래량은 대책 이전 1만4038건에서 대책 이후 5367건으로 약 62% 감소했다. 이는 대출 규제 강화와 토지거래허가구역 확대, 규제지역 지정 등으로 투자 목적의 매수가 줄어들며 실수요 중심 거래만 남은 영향으로 풀이된다.

반면 오피스텔 매매 시장은 상반된 흐름을 보이고 있다. 같은 기간 오피스텔 거래량은 1001건에서 1322건으로 약 32% 증가했다. 규제의 초점이 아파트에 맞춰지면서 상대적으로 규제에서 벗어난 오피스텔로 수요의 관심이 이동하고 있다는 분석이다.

가격 변화도 함께 나타나고 있다. 한국부동산원 자료에 따르면 서울 오피스텔 가격은 올해 2분기 0.00% 보합세를 기록한 뒤 3분기에는 0.11% 상승세로 전환했다. 지난달 15일에는 서울 양천구 현대하이페리온 오피스텔 전용 102.36㎡가 신고가인 21억9000만 원에 거래되기도 했다.

오피스텔 임대 수익률도 회복세를 보이고 있다. 올해 3분기 기준 전국 오피스텔 임대수익률은 4.76%로, 2021년 4.47%를 기록한 이후 4년 연속 상승했다. 시장 유동성 증가와 아파트 규제 강화가 맞물리면서 오피스텔을 바라보는 투자자들의 시선 변화가 각종 통계 지표로 확인되고 있다.

여기에 오피스텔 공급 감소 현상도 뚜렷하다. 고금리 기조와 건설 경기 침체로 오피스텔 분양 물량은 2022년 2만7926실에서 2023년 6605실로 급감했다. 이에 따라 내년 입주 물량 역시 크게 줄어들 전망이다. 내년 전국 오피스텔 입주 물량은 1만1762실로, 2010년 이후 16년 만에 최저치를 기록했다. 이는 공급이 가장 많았던 2019년 11만549실의 약 10.6% 수준에 불과하다.

최근 3년간 전국에서 분양된 오피스텔 물량이 총 2만8795실에 그친 점을 고려하면, 오피스텔 공급 위축 현상은 단기간 내 해소되기 어렵다는 것이 전문가들의 공통된 의견이다. 이에 따라 늘어난 수요와 감소한 공급이 맞물리며 2026년 오피스텔 시장이 회복 국면에 들어설 것이라는 전망도 나온다.

이러한 시장 환경 속에서 지하철 4호선 과천정보타운역(예정) 도보 1분 거리에 위치한 ‘과천 렉서’ 오피스텔이 샘플하우스를 열고 분양을 시작했다. 과천시는 토지거래허가구역으로 지정된 지역이지만, 과천 렉서는 비아파트 상품으로 토지거래허가 대상에서 제외돼 상대적으로 투자 여건이 유리한 단지로 평가된다.

과천 렉서는 전용면적 22㎡부터 49㎡까지 총 136세대 규모로 공급되며, 직주근접을 선호하는 1~3인 가구를 주요 수요층으로 설정했다. 일부 세대에는 복층 구조가 적용돼 높은 천장고와 실용적인 공간 활용이 가능하며, 일부 호실에 한해 풀퍼니시드 옵션을 무상으로 제공하는 등 혜택도 마련됐다.

입지적 측면에서도 과천 렉서는 높은 평가를 받고 있다. 과천 지식정보타운의 중심부에 위치해 있으며, 지하철 4호선 과천정보타운역 바로 앞 초역세권 입지를 갖췄다. 또한 넷마블 신사옥 ‘G-TOWN’ 개발 부지 맞은편에 자리해 직주근접 수요가 풍부할 것으로 예상된다. 여기에 2027년 개통 예정인 과천정보타운역과 GTX-C 과천역 개발 계획 등 교통 호재도 예정돼 있다.

과천 렉서의 입지 경쟁력은 단지 내 상업시설 가치에도 영향을 미치고 있다. 과천지식정보타운 상권의 중심 역할이 기대되는 과천 렉서 상업시설은 인근 주거단지 8400여 세대와 과천지식정보타운 내 약 2만7000여 명의 근무자를 배후수요로 확보하고 있다. 생활 동선과 출퇴근 동선이 교차하는 위치에 자리해 유동 인구 유입이 자연스럽다는 평가다.

특히 과천지식정보타운 내에서도 대로변 코너 입지를 확보해 주변 아파트와 기업 사옥을 오가는 직장인과 거주민이 반드시 지나치는 스트리트 상권을 형성할 것으로 전망된다. 여기에 과천정보타운역 개통이 더해질 경우 역세권 상권으로서의 집객력도 강화될 것으로 보인다.

한편 ‘과천 렉서’는 세대 내부를 직접 확인할 수 있는 샘플하우스를 운영 중이다. 샘플하우스는 과천시 과천대로 111 일원 현장 10층과 14층에 마련돼 있으며, 전화 예약을 통해 관람할 수 있다. 예약 후 방문 시 사은품을 제공 중이다.

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