[이코노미스트 김기론 기자] 서울 집값 상승세가 이어지면서 매도인이 계약금을 두 배로 돌려주고 계약을 파기하는 이른바 ‘배액배상’ 사례가 잇따르고 있다. 특히 중도금을 받지 않는 조건으로 매매계약을 체결한 뒤, 단기간에 시세가 급등하면 배액배상을 감수하고서라도 더 높은 가격에 다시 매도하려는 움직임이 늘고 있다는 분석이다.

부동산 업계에 따르면 최근 서울 주요 지역에서는 매매계약 시 계약금 10%와 잔금 90%로 중도금을 두지 않거나, 중도금 지급 시점을 잔금 직전으로 미루는 사례가 확산하고 있다. 중도금은 법적으로 필수 항목은 아니지만, 지급되는 순간 민법상 ‘이행의 착수’로 간주돼 매도인의 일방적 계약 해제가 불가능해진다. 반대로 계약금만 지급된 상태에서는 매도인이 계약금의 배액을 반환하면 계약을 해제할 수 있다.

집값이 가파르게 오르는 국면에서는 이 같은 구조가 매도인에게 유리하게 작용한다. 실제로 단기간에 수억원씩 시세가 오를 경우, 계약금의 두 배를 돌려주더라도 얻을 수 있는 시세차익이 더 크다고 판단해 계약을 파기하는 사례가 적지 않다는 것이다. 지난해 서울과 수도권 일부 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 배액배상 사례가 늘었다는 분석도 나온다. 허가 절차에 수주가 소요되는 사이 집값이 상승해 계약 체결 당시 가격이 빠르게 ‘저가’가 되는 경우가 발생했기 때문이다.

현장에서는 매도인이 중도금 날짜를 의도적으로 늦추거나, 아예 계좌를 알려주지 않는 사례도 나타나고 있다. 계약금을 섣불리 받았다가 향후 배액배상 부담이 생길 수 있다는 점을 의식한 행동이다. 한 공인중개사는 “허가 기간 동안 집값이 크게 오를 수 있어 매도인들이 극도로 신중해졌다”며 “매수자 입장에서는 답답할 수밖에 없는 상황”이라고 전했다.

전문가들은 매수자가 계약 안정성을 확보하기 위한 방어 전략을 적극적으로 검토해야 한다고 조언한다. 계약금 일부를 중도금으로 나눠 기재해 이행의 착수 요건을 조기에 충족시키거나, 중도금 납부기일을 앞당기는 방식이 대표적이다. 계약금 자체를 20~30%로 높여 배액배상 부담을 키우는 방법도 거론된다. 다만 특약 문구와 지급 방식에 따라 법적 해석이 달라질 수 있어 계약서 작성 단계에서 각별한 주의가 필요하다는 지적이다.

부동산 전문 변호사들은 “매도자 우위 시장에서는 가격 협상만큼이나 계약 구조가 중요해졌다”며 “매수자는 계약 파기 가능성을 최소화할 수 있도록 중도금 설정이나 특약 조항을 통해 법적 안전장치를 마련해야 한다”고 강조했다.

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