다주택자에 대한 양도소득세 중과가 10일부터 본격 시행되면서 부동산 시장에 다시 긴장감이 감돌고 있다. 서울과 경기 일부 조정대상지역에서 주택을 처분할 경우 수억원대 세금 부담이 현실화되자, 시장에서는 매물 잠김 현상이 본격화될 수 있다는 전망도 나온다.

국토교통부와 부동산 업계에 따르면 이날부터 서울 25개 자치구와 경기 12개 지역 등 조정대상지역 내 다주택자에게 강화된 양도세 중과 규정이 적용된다.

현행 양도세 기본세율은 6~45% 수준이지만, 조정대상지역 내 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 추가된다. 여기에 지방소득세까지 더해질 경우 3주택 이상 보유자의 실효세율은 최고 82.5% 수준까지 올라간다.

특히 장기보유특별공제 적용도 제한되면서 실제 세 부담은 크게 늘어날 전망이다.

세무업계 시뮬레이션에 따르면 서울 송파구 잠실엘스를 17억원에 매입해 31억원에 매도하는 경우, 2주택자의 양도세는 기존 약 5억2000만원 수준에서 8억4000만원대로 증가한다. 3주택자는 약 9억8000만원 수준까지 세 부담이 확대된다.

목동신시가지 사례 역시 비슷하다. 서울 양천구 목동신시가지 7단지를 장기 보유 후 매도할 경우 기존 대비 수억원의 추가 세금이 발생하는 것으로 분석된다.

시장에서는 이미 상당수 다주택자가 사전에 보유 자산 재편을 마쳤다는 분석도 나온다. 실제 일부는 아파트를 정리하고 재개발 입주권이나 사업 초기 빌라로 갈아타는 방식으로 자산 구조를 조정한 것으로 알려졌다.

또 다른 흐름은 월세 전환이다. 보유세와 세금 부담이 커질 가능성에 대비해 전세 대신 월세 비중을 높이거나, 현금 흐름을 확보하는 방식으로 대응하는 사례도 늘고 있다는 설명이다.

한 부동산 업계 관계자는 “이미 시장에 남아 있는 다주택자들은 세금 부담을 감수하더라도 장기 보유를 선택한 경우가 많다”며 “지금은 집을 팔기보다 버티기에 들어간 분위기가 강하다”고 말했다.

전문가들은 매물 감소가 거래 위축으로 이어질 가능성을 우려하고 있다. 실제 국토연구원 연구에 따르면 양도세율 인상은 거래량 감소와 함께 가격 상승 압력으로 연결되는 경향이 나타났다.

특히 핵심 입지의 경우 매물이 줄어들면서 가격 방어력이 더 강해질 수 있다는 관측도 나온다. 강남권과 주요 재건축 지역에서는 “세금 내고 팔 바엔 보유하겠다”는 분위기가 적지 않다는 것이다.

다만 향후 추가 세제 개편이나 대출 규제 강화 여부에 따라 시장 분위기가 다시 달라질 가능성도 거론된다. 일부에서는 보유세 부담과 금리 변수까지 겹칠 경우 결국 시장에 다시 매물이 나올 수 있다는 전망도 제기된다.

부동산업계 관계자는 “당분간은 거래 절벽과 매물 잠김이 동시에 나타날 가능성이 크다”며 “결국 시장 흐름은 추가 정책과 금리 방향성에 따라 달라질 것”이라고 내다봤다.

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