[Real Estate] 부동산 펀드에 봄바람 분다

불확실한 경기, 갈수록 떨어지는 집값, 불안한 주식시장…. 요즘 투자자들은 고민이 많다. 여유자금이 있어도 마땅한 투자처가 없기 때문이다. 경기가 불안정한 상황에서 섣불리 투자에 나섰다가 낭패를 볼까 걱정이 앞서게 마련이다. 이런저런 걱정에 마땅한 투자상품을 찾지 못하고 있다면 부동산 펀드를 비롯한 부동산 간접투자상품에 한번쯤 관심을 가져볼 만하다.

소액으로 거액 부동산에 투자 효과부동산 경기는 착 가라앉았지만 최근 부동산 간접투자는 늘어나고 있다. 금융투자협회에 따르면 국내외 부동산에 투자하는 펀드 설정액은 지난해 말 기준 16조4000억원이었다. 2008년 글로벌 금융위기 이후에도 꾸준히 늘었다. 2008년 9월 8조원대에 불과했지만 꾸준히 늘어 2009년 9월 10조원, 2010년 말엔 14조원으로 늘었다. 3년 새 배로 증가한 것이다.

리츠(REITs)펀드도 늘었다. 리츠 펀드는 소액으로 외국의 상업용 건물에 투자할 수 있다는 장점이 부각되면서 몇 년 전까지 각광받다가 2008년 금융위기 이후 시들해졌다. 부동산 가격 하락으로 수익률이 떨어졌기 때문이다. 그러나 최근 수익률이 점차 회복세를 보이고 있다. 금융정보 제공업체인 에프앤가이드에 따르면 국내에서 판매 중인 17개 리츠 펀드의 3년 평균 수익률은 -20.5%이지만 2년 수익률(42.3%)과 1년 수익률(15.5%)은 양호하다.

부동산 펀드는 투자자의 자금을 모아 국내외 부동산 개발사업, 수익성 부동산, 프로젝트파이낸싱(PF) 등에 투자해 발생하는 운용수익을 배당하는 상품이다. 투자자 입장에서는 1000만원 정도의 소액으로 수십 억원이 넘는 부동산에 간접 투자해 비교적 높은 수익률을 기대할 수 있다는 게 장점으로 꼽힌다.

부동산 펀드는 크게 네 가지로 나눌 수 있다. 부동산개발회사(시행사)에 대한 자금대여를 주된 운용 방법으로 삼는 대출형, 직접 개발에 참여해 분양이나 임대를 통해서 개발 이익을 취하는 직접 개발형이 있다. 경공매형은 경매나 공매를 통해 업무용·상업용 부동산을 저가에 매입한 후 임대하거나 매각해서 임대수익과 시세차익을 노리고, 임대형은 오피스빌딩·상가 등을 매입해서 임대해 수익을 얻는다.

수익률은 대개 연 7% 수준을 기대한다. 지난해 5월 미래에셋맵스자산운용은 서울 여의도공원 대로변 인근 하나증권 빌딩에 투자하는 2000억원짜리 부동산 펀드를 만들었다. 이미 여러 증권사 등이 들어서 100% 입주를 마친 빌딩이다. 이 펀드는 6개월마다 연 6%의 배당금을 지급하고 있다. 앞으로 매각차익까지 계산에 넣으면 수익은 더 늘어날 것으로 보인다.

매달 수익을 얻을 수 있는 상품도 있다. 산은자산운용의 ‘산은건대사랑특별자산 2’(6.83%)와 동양자산운용의 ‘동양강남대기숙사특별자산 1’(6.19%) 등은 연초 이후 수익률이 6%를 넘는다. 지난해 부동산 시장이 얼어붙으며 고전을 면치 못했던 KTB자산운용의 ‘미래터전KTB부동산 2’(9.69%) 등은 올해 분양 사정이 좋아지며 수익률이 높아졌다.

오랜만에 새 리츠 펀드도 나왔다. JP모간자산운용이 최근 출시한 글로벌 리츠펀드는 국내에서 2년 7개월 만에 등장한 리츠 펀드다. JP모간 측은 “미국 본사의 분석을 통해 상업용 부동산의 경기가 바닥을 찍었다는 결과를 얻었다”며 “주택시장은 어렵지만 상업용 부동산은 빈 사무실이 줄고 임대료가 오르는 추세”라고 설명했다.

리츠는 투자자의 돈을 모아 부동산에 투자한 뒤 수익을 돌려주는 부동산투자회사를 의미한다. 주택보다는 오피스빌딩·쇼핑센터·호텔 같은 상업용 부동산이 주요 투자 대상이다. 국내에서 판매되는 리츠 펀드는 해외 증시에 상장돼 있는 리츠에 투자한다. 국내 리츠에는 투자하지 않는다. 글로벌 리츠펀드는 우선 투자자로부터 자금을 모집해 미국·유럽·호주·일본·홍콩 등 해외 주식시장에 상장된 대형 리츠에 넣는다.

임대료가 주요 수입원이다. 리츠 회사들이 자금을 받아 건물을 사서 임대료 중 관리비를 제외한 90% 정도를 배당금으로 돌려주고 임대료가 오르면 리츠의 주가 상승도 기대할 수 있다. 보유한 건물을 높은 가격에 팔아 매매차익이 생기는 경우도 마찬가지다. 임대료와 매매 차익이 모두 장부상 회사 이익으로 잡혀 리츠의 주식 가치를 높이기 때문이다.

경기 따라 수익률 악화 가능성도부동산 펀드 등 간접투자가 늘어난 건 수익형 부동산의 인기가 오른 덕이 크다. 주택시장 침체가 장기화하고 있지만 오피스·오피스텔 등 일부 수익형 부동산에 대한 투자 바람이 불면서 이들 상품에 투자하는 상품도 증가하고 있다. 부동산 간접투자상품 중에는 매달 확실한 수익을 얻는 펀드가 주목을 끈다. 건물을 신축한 뒤 분양하는 펀드는 부동산 경기에 영향을 받아 오히려 손해를 볼 가능성이 있다. 그러나 대학교 기숙사 등에 투자하는 펀드는 경기에 큰 영향을 받지 않고 상대적으로 안정적인 수익을 낼 수 있다. 특히 서울·수도권에서는 수요가 탄탄하기 때문이다.

그렇다고 모든 부동산 펀드가 유망한 건 아니다. 예컨대 대출형은 부동산 개발회사의 개발사업이 원활하게 진행되지 않거나 시공사의 지급보증력이 약화될 경우 수익이 급감할 수 있다. 임대형은 공실, 임대료 감소 등에 따라 펀드 수익률이 낮아질 수 있다. 또 만기 전에 환매가 불가능한 폐쇄형이기 때문에 중장기 관점에서 여유자금으로 투자하는 게 중요하다. 경공매형은 경매나 공매에 따른 다양한 법적 문제의 처리에 필요한 시간과 비용 등이 변수다. 리츠 펀드 등 해외에 투자하는 상품도 미국·유럽의 부동산 경기 변화를 잘 살펴야 한다. 또 국내 운용사가 해외 부동산에 직접 투자하는 상품이라면 이들의 투자 경험과 수익률도 따져봐야 한다.

투자계획을 세울 때는 무엇보다 유동성을 따져봐야 한다. 부동산 펀드는 한번 투자하고 나면 중도에 돈을 찾아 쓸 수 없다고 봐야 한다. 여러 투자자의 자금을 모아 부동산을 구입하기 때문이다. 유엔알컨설팅의 박상언 사장은 “투자자 한 두 명이 환매를 원한다고 해서 해당 부동산을 팔 수는 없기 때문에 자금 계획을 잘 세워야 한다”고 말했다.

투자자끼리 거래를 할 수 있는 공모형 부동산 펀드의 경우도 일반 주식처럼 거래가 활발하지 않아 갑자기 자금이 필요할 때 헐값에 팔아야 하는 상황을 맞을 수 있다. 예컨대 펀드 만기가 많이 남았을 때는 가격이 저평가 되다가 만기가 다가올수록 가격이 올라가는 경우가 많다. 펀드를 청산할 때 해당 부동산의 정확한 시장 가격이 형성되기 때문이다.