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Asset Management | 주택 양도소득세 절세 전략 - 보일러·발코니 설치 증빙 챙겨라

Asset Management | 주택 양도소득세 절세 전략 - 보일러·발코니 설치 증빙 챙겨라

자본적 지출 항목은 비용 처리 … 일시적 2주택자는 양도세 비과세



2014년 세법 개정으로 다주택자에 대한 중과세 제도가 폐지됐다. 하지만 여전히 양도세 부담이 남아 있다. 양도소득세는 법이 복잡하고 사례가 다양하다. 잘 모르는 사람에게는 어려울 수 있다. 이는 다르게 말하면 아는 만큼 절세의 방법도 많다는 것을 뜻한다.

1가구가 보유하고 있는 하나의 주택은 양도가액이 9억원을 초과하지 않고 2년 이상 보유하면 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 문제는 2주택자가 되는 경우다. 이런 경우에도 요건을 잘 갖춰서 양도하면 소득세 비과세를 적용 받을 수 있다. 새롭게 주택을 취득하면서 일시적으로 2주택자가 된 경우다. 이 때는 두 가지를 주의해야 한다. 먼저 기존주택 취득 후 1년이 지난 후에 새로운 주택을 취득해야 한다. 또 새로운 주택 취득 후 기존 주택을 3년 이내에 양도해야 한다.

부모와 함께 살면서 봉양하거나 혼인으로 일시적 2주택이 된 경우에도 비과세 적용이 가능하다. 부모와 함께 살기 시작한 날이나 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 비과세를 적용 받는다. 또 1주택 보유자가 상속주택(피상속인의 보유기간이 가장 긴 주택)을 소유해 2주택자가 됐을 때는 기한에 관계없이 기존의 1주택을 양도할 때 비과세를 적용한다.

그 외에도 문화재주택이나 농어촌주택을 취득한 경우 2주택이라도 비과세 적용을 받기도 한다. 가끔 비과세 요건을 아슬아슬하게 넘겨 양도소득세를 납부하는 경우가 발생한다. 양도 순서와 양도 기한을 꼼꼼하게 따져 절세할 수 있는 방법을 찾는 것이 중요하다.

양도소득세는 자산가치가 상승한 경우 양도 차익에 부과하는 세금이다. 양도 차익이 클수록 세금이 많아지는 것은 당연하다. 취득가액이나 필요 경비가 많으면 양도 차익은 줄어들어 양도소득세의 부담도 덜 수 있다. 장기간 주택을 보유하면 각종 비용이 발생한다. 이렇게 발생하는 비용 중 일부는 양도소득세의 필요경비가 돼 양도 차익을 줄여준다. 주택을 보유하면서 지출한 비용 항목은 자본적 지출과 수익 지출로 나뉜다. 그중에서 자본적 지출은 필요 경비로 인정되고 수익적 지출은 필요 경비로 인정되지 않는다.

자본적 지출이란 주택의 가치를 증가시키기 위해 사용된 비용을 말한다. 수익적 지출은 단순한 보수를 위한 비용이다. 예를 들어 보일러 교체나 발코니 설치 등에 들어간 비용은 자본적 지출에 해당한다. 하지만 도배비용은 수익적 지출에 해당한다. 물론 양도소득세를 신고할 때 자본적 지출에 해당하는 비용을 증빙할 만한 서류를 갖추고 있어야 인정을 받을 수 있다. 자본적 지출에 해당하는 비용을 지출할 때는 세금계산서, 견적서, 통장이체사본 등과 관련 증빙을 잘 챙겨둬야 한다.

주택을 양도할 때 양도 시기를 조정하는 것만으로도 절세 효과를 누릴 수 있다. 예를 들어 1세대 2주택자가 주택과 보유하고 있는 토지를 양도하려고 한다. 주택은 구입 때보다 가격이 떨어졌고, 토지에서는 양도 차익이 발생한 상황이다. 주택을 양도할 때는 손해를 보면서 팔려고 하는 사람은 없다. 하지만 어쩔 수 없이 손해를 보더라도 주택을 팔아야 하는 경우에는 같은 연도에 토지를 양도하는 것이 유리하다.

같은 연도에 양도한 부동산의 차익과 차손은 서로 합산해 양도소득세가 계산되기 때문이다. 토지의 이익을 주택의 손해가 상쇄시켜 절세 효과가 나타나는 것이다. 토지와 함께 주택에서도 이익이 발생한 경우에는 어떨까? 이때는 해를 넘겨서 따로 양도하는 것이 좋다. 양도소득세는 누진세율을 적용하도록 돼 있는 양도소득을 합하면 세율이 높은 구간이 적용돼 세금 부담이 커질 수 있다.



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