지난해 '로또 청약' 열풍으로 유명세를 탄 아파트 단지들이 부동산 플랫폼 검색 상위권을 휩쓴 것으로 나타났다. 올해도 강남권 분양가상한제 단지 분양을 앞두고 있어 이 단지들에 관심이 집중될 것으로 보인다.30일 직방이 운영하는 아파트 종합 정보 플랫폼 호갱노노에 따르면, '2024년 인기 아파트 랭킹' 1위는 총 33만4897명이 방문한 경기 화성시 '동탄역 롯데캐슬'이 차지했다.동탄역 롯데캐슬은 지난해 7월 2017년도 분양가(4억8200만원) 기준으로 무순위 청약이 나와 화제가 된 바 있다.실거주 의무 및 전매제한 등 규제도 받지 않는 데다가 7년 전 분양가여서 10억원 이상 시세차익을 거둘 수 있다는 기대감을 받았다.무순위 청약 당일 서초구 '래미안원펜타스' 1순위 청약까지 겹치며 청약홈 사이트 접속이 지연된 끝에 청약 접수 기간이 하루 연장되는 해프닝도 벌어졌다. 당시 청약 경쟁률은 294만 대 1을 기록했다.이 단지는 호갱노노 실거래가에 따르면 지난해 8월 동일 평형 매물이 16억6000만원에 거래되기도 했다.이외에도 '잠실래미안아이파크'(24만4653명), '래미안원펜타스'(22만5785명), '디에이치퍼스티어아이파크'(22만3723명), '디에이치방배'(20만5166명), '동탄역대방엘리움더시그니처'(20만1120명), '메이플자이'(19만3287명) 등 로또 청약 단지가 상위 10곳 중 7곳에 포진했다.대단지 아파트도 검색 순위 상위권에 자리했다. 총 1만2032가구 입주로 '단군 이래 최대 재건축'으로 불린 서울 강동구 '올림픽파크포레온'(둔촌주공)도 누적 조회수 32만730명으로 2위에 자리했다.올림픽파크포레온 이전 9510가구가 입주한 대단지인 서울 송파구 '헬리오시티'도 28만9179명이 호갱노노를 통해 검색해 3위에 올랐다.올해도 첫 '로또 청약' 단지로 서울 서초구 방배동 '래미안 원페를라'가 2월 분양된다. 분양가상한제가 적용되지만 거주의무기간이 없고, 오는 11월 입주가 가능하다.실제 호갱노노에 따르면 래미안 원페를라는 지난 18일 3만1500명이 검색하며 주간 방문자 수 1위를 기록하는 등 관심을 받고 있다.

올해 부동산 시장을 강타한 키워드 가운데 하나는 이른바 ‘줍줍’이라고 불린 무순위 청약이다. 미분양 해소를 위해 자격 요건을 없앴던 무순위 청약에 최근 수십만명이 넘는 신청자가 몰리면서 과열되자, 정부는 제도 개편에 나서기로 했다. 무순위 청약은 부정 청약 등 이유로 계약이 해지된 물량을 다른 실수요자에게 공급하는 절차다. 추첨제로 진행해 무주택기간이 짧거나 부양가족이 적은 실수요자들도 도전할 수 있어 경쟁이 치열하다. 국회 국토교통위원회 소속 이연희 더불어민주당 의원이 한국부동산원으로부터 받은 무순위 잔여세대 청약 경쟁률 현황 자료에 따르면 2020년 1월부터 올해 8월까지 공급된 무순위 청약 경쟁률 1위는 올해 7월 청약을 진행한 경기 화성시 ‘동탄역 롯데캐슬’이었다.과열된 무순위 청약…기존 취지 변질돼동탄역 롯데캐슬 청약에는 1가구 모집에 294만4780명이 몰렸다. 사상 최고 경쟁률이다. 이어 지난해 6월 분양한 서울 동작구 ‘흑석 자이’가 82만9801대 1로 2위를 차지했다. 지난 5월 세종 어진동에 분양한 ‘세종 린 스트라우스’의 경쟁률은 43만7995대 1로 3위에 올랐다.그 뒤를 이어 ▲올해 2월 서울 강남구 개포동 디에이치 퍼스티어 아이파크(33만7818대 1) ▲올해 4월 경기 하남시 감일 푸르지오 마크베르(28만8750대 1) ▲올해 4월 세종 어진동 세종 한신더휴 리저브2(24만7718대 1) ▲올해 6월 경기 성남시 중원구 e편한세상 금빛 그랑메종 3차(19만8007대 1) ▲올해 7월 성남시 수정구 판교밸리자이 1단지(15만4688대 1) ▲올해 7월 인천 연수구 송도국제도시 F20-1블록 더샵 송도프라임뷰(11만1157대 1) ▲올해 1월 경기 고양시 덕양구 덕은동 DMC 한강자이 더헤리티지(10만6100대 1) 등의 순이었다. 최근 5년간 경쟁률 상위 10위 중 흑석 자이를 제외하면 모두 올해 청약을 진행한 물건이다. 무순위 청약이 올해 들어 더욱 과열 양상을 보이는 것은 집 값 급등과 청약 자격 완화와 관련이 있다는 평가다. 무순위 청약에 나온 물건은 수년 전 분양가로 살 수 있어 당첨만 되면 많은 시세 차익을 볼 수 있다. 여기에 정부가 청약 자격 기준을 완화하면서 많은 사람이 한꺼번에 몰렸다는 해석이다. 주택가격이 급등했던 2021년, 무순위 청약이 과열 양상을 보이자 정부는 같은해 5월에 ‘해당 지역에 거주하는 무주택자’로 청약 자격을 제한했었다. 그러나 2022년 하반기부터 금리 인상과 미분양 물량으로 시장이 얼어붙고 지난해 2월 서울 강동구 둔촌주공 재건축 아파트 일반분양에서 미분양이 대거 나오자 정부는 제한을 풀었다. 거주하는 지역과 보유한 주택 수에 관계 없이 누구나 청약할 수 있도록 요건을 완화한 것이다. 여기에 올해 들어 공사비가 상승하고 서울 아파트 가격이 오르자 상대적으로 훨씬 저렴한 가격에 분양하는 무순위 청약에 이목이 집중된 것으로 풀이된다. 무순위 청약에 수십만명이 몰리면서 유주택자나 해당 지역 비거주자 대신 실수요 무주택자에게 기회를 주는 방식의 제도 개편이 필요하다는 지적이 나온다. 이연희 의원은 “무순위 청약이 실수요자들의 내 집 마련 목적보다는 ‘로또 분양’ 또는 일확천금의 기회를 노리기 위한 투기성 목적으로 변질되는 것을 방지하기 위한 제도 개선이 필요하다”고 말했다정부도 제도 개편에 나서기로 했다. 박상우 국토교통부 장관은 지난 10월 7일 정부세종청사에서 열린 국회 국토교통위원회의 국토부 국정감사에 출석해 “무주택자인지 여부, 거주지 여부, 청약 과열 지역인지 등을 종합적으로 고려한 대안을 몇 가지 세워 놓고 검토 중”이라고 말했다. 일각에서는 정부의 청약제도가 너무 자주 바뀌는 것이 문제라는 지적도 나오고 있다. 시장상황에 따라 제도를 변경하는 것도 필요하지만, 변화가 너무 잦아 오히려 시장에 혼란을 일으키고 있다는 것이다. 청약제도는 1978년 제정된 ‘주택공급에 관한 규칙’에서 시작됐다. 국토부 자료에 따르면 주택공급에 관한 규칙은 올해 입법예고까지 포함해 지난 1978년 제정된 이후 50년도 채 되지 않는 시간 동안 170차례나 바뀌었다. 1년에 3번꼴로 개정된 셈이다.올해에도 세 차례 개편됐다. 지난 3월 혼인과 출산 가구에 더 큰 혜택을 주는 방향으로 제도를 손질한 데에 이어 지난 6월에는 신규 출산 가구에 특별공급 ‘추가 청약 1회’를 허용하는 방안을 내놨다. 오는 12월부터는 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 5억원 이하인 수도권 빌라 1채를 보유한 사람도 청약 시 무주택자로 인정받게 될 전망이다. 어려운 청약제도…“전면 개편해야”개정안은 청약 때 무주택으로 간주하는 비(非)아파트 범위를 확대하는 내용을 담고 있다. 침체한 비아파트 시장을 활성화하기 위한 조치다. 국토부는 법제 심사를 거쳐 올해 안에 개정안을 시행한다는 계획이다.지금은 수도권에서 전용면적 60㎡ 이하, 공시가격이 1억6000만원 이하인 아파트·비아파트가 청약 때 무주택으로 인정받는다. 지방에서는 전용면적 60㎡ 이하, 공시가격 1억원 이하인 아파트·비아파트를 보유해도 무주택으로 인정 받는다. 앞으로는 무주택으로 인정하는 아파트 기준은 그대로 두고 비아파트 기준을 수도권 85㎡ 이하, 공시가격 5억원 이하로 확대한다. 지방 기준은 85㎡ 이하, 공시가격 3억원 이하로 완화된다. 비아파트에는 빌라로 통칭하는 다세대, 다가구, 연립주택, 단독주택, 도시형생활주택 등이 포함된다. 수도권에서 시세 7억∼8억원대 빌라 1채만 소유하고 있다면 무주택으로 인정받으며 1순위 청약이 가능해지는 것이다.이처럼 청약제도가 자주 바뀌는 탓에 청약자가 알아야 할 내용이 더 많아졌다. 국토교통부가 지난 5월 발간한 ‘주택청약 FAQ’를 보면 총 241페이지에 거쳐 480개의 방대한 양의 질의응답이 담겨있다. 부동산 업계 관계자는 “일반 국민이 이를 모두 숙지한다는 것은 사실상 불가능하다”고 말했다. 이런 상황 때문에 주택 청약제도를 전면 개편해야한다는 목소리가 나오고 있다. 잦은 제도 변경으로 청약제도가 까다로워지면서 누구나 부적격 청약자가 될 수 있어 단순하게 개편할 필요가 있다는 것이다. 부동산 업계 관계자는 “복잡해진 청약제도 때문에 일반 국민들이 피해를 보고 있다”며 “너무나 까다로운 제도 때문에 유료컨설팅까지 나오는 상황이다. 청약제도를 국민들이 쉽게 이해할수 있도록 전면 개편해야한다”고 말했다.

수도권 아파트 청약경쟁률이 급격히 오르며 연일 화제가 되는 가운데 현재의 추세가 ‘반짝 회복’ 아니냐는 우려도 제기된다. 일각에선 현 상황이 금융위기 이후 경기침체를 우려한 정부의 규제 완화와 시장 참가자들의 ‘사자’ 심리로 집값이 올랐던 2009년을 연상케한다고 말한다. 현 시장 분위기가 새로운 대세 상승기로 진입하는 과정이라기보다 증권가에서 급락하던 가격이 일시적으로 소폭 회복하는 현상을 일컫는 일명 ‘데드 캣 바운스(Dead cat bounce)’에 불과하다는 것이다. 이 주장대로라면 지난해 하반기 기준금리 인상 이후 올해 반등하기 시작한 부동산 시장은 1~2년 내로 본격적인 위기를 맞게 될 가능성이 있다. 실제 일부 전문가들은 부동산 시장에 위기가 온다면 내년부터 표면화될 것으로 전망한다. 인허가 감소 뚜렷, ‘분양 흥행’ 착시효과인가부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과, 지난 8월 수도권 1순위 평균 청약경쟁률은 36.62대 1로 나타났다. 이는 올해 1월 청약경쟁률 0.28대 1 대비 무려 130배 오른 수치다. 아파트 시세도 오름세를 이어가며 분양시장을 뒷받침하고 있다. 한국부동산원이 발표한 ‘주간 아파트 가격 동향’에 따르면 주간 아파트 매매가격은 서울과 수도권 및 세종시 등 일부 지방광역시 주도로 7월 셋째 주부터 한 달 넘게 상승하고 있다. 이에 따라 지난해 주춤했던 부동산시장이 올해 들어 다시 ‘대세 상승’에 접어들었다는 낙관론이 부상하고 있다. 그러나 모든 통계가 긍정적 신호인 것은 아니다. 주택·건설경기 선행지표인 인허가 실적은 감소하고 있다. 지난 8월 31일 국토교통부 발표에 따르면 올해 1월부터 7월까지 전국 주택인허가 실적은 20만7278호로 지난해 같은 기간 29만5855호보다 29.9% 줄었다. 인허가 감소 현상은 지방은 물론 수도권에서도 발견된다. 지방은 인허가 물량이 18만5920호에서 12만8389호로 1년 만에 30.9% 감소했다. 수도권은 지난해 10만9935호에서 올해 7만8889호로 3만호 넘게 줄었다.이처럼 새로 지어질 주택량이 감소세지만 ‘진성 미분양’ 또는 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양(공사 완료 후 미분양) 가구 수는 완만하게 늘고 있다. 국토교통부 ‘미분양주택현황보고’를 보면 지난 7월 전국에 ‘준공 후 미분양’ 주택은 9041호를 기록했다. 6월 9399호보다는 줄었지만 전반적으로 준공 후 미분양 주택은 지난해부터 공급 부족에도 조금씩 늘고 있는 추세다. 상승 VS 하락, 내년이 분수령대다수 전문가는 올해 초 둔촌주공아파트 재건축(올림픽파크 포레온) 청약을 기점으로 시작된 규제 완화 정책이 현재 분양시장을 비롯한 부동산시장 전반이 일부 회복되는 데 영향을 끼쳤다는 데 공감하는 분위기다. 때문에 현재의 반등이 앞으로 지속적인 상승세로 이어질 수 있다는 확신은 부족한 상태다. 한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수는 “전국적으로 중도금 대출 규제가 풀리고 세대주뿐 아니라 세대원들도 1순위 청약이 가능하게 되면서 새 아파트를 선호하는 실수요자는 물론, 분양권 웃돈을 노리는 투자자들까지 청약 신청에 모여들고 있다”면서 “2008년 글로벌 금융위기가 찾아오며 위기설이 확산되던 시장은 2009년 잠시 반등했는 데 당시 분위기와 현재의 모습이 매우 유사하다”고 분석했다. 한 교수는 “그동안 집값이 급격하게 오르면서 PIR(연소득 대비 집값 비율·Price to Income Ratio) 또한 높아졌기 때문에 현재 추세가 계속 이어질 수는 없을 것”이라며 “내년 총선 쯤 젊은 실수요자를 위한 공공분양이 대량 풀리면 민간 아파트시장이 점차적으로 하락세를 탈 가능성이 높다”고 전망했다. 강영훈 부동산스터디 대표는 “부동산 전망은 ‘신의 영역’이므로 단언하기 어렵다”면서도 “현재 강남 등 서울 상급지에서 수십억대 신고가가 나오는 상황에서 이 분위기가 앞으로도 유지되려면 중하급지 거래가 살아나며 상급지로 갈아타려는 수요가 함께 받쳐줘야 한다”고 설명했다. 강 대표는 “일부 중급지에서는 이 같은 신호가 부분적으로 나타나고 있지만 이 분위기가 시장 전반으로 확산될 지는 내년에 알 수 있을 것”이라고 덧붙였다. 주택·건설업계에서는 시장 침체를 예견하며 허리띠를 졸라매고 있다. 분양 흥행이 일부 수도권에 집중되고 있을 뿐 지방에는 미분양 우려가 여전해서다. 이 때문에 분양을 미룬 채 고금리에 시달리는 일부 건설사들은 보유 택지를 내놓고 있다. 부동산업계 관계자는 “IMF와 금융위기를 경험하며 몇 년만 버티면 좋은 시기가 온다는 사실을 알면서도 레버리지를 이용해 땅을 사들인 회사들이 어려움을 이기지 못해 분양 흥행이 불투명한 지방 택지부터 팔려한다”라면서 “정부에서 공공택지 전매를 허가하겠다고 나선 것도 이 같은 분위기 때문”이라고 말했다.

#. 서울 외곽 지역에 거주 중인 60대 A씨는 최근 집 근처 코스트코 매장을 방문했다가 아파트 분양 홍보를 하는 모습을 보게 됐다. 당시 매장 앞에는 몇몇 홍보직원들이 입간판과 부스를 보고 관심을 보이는 코스트코 회원들을 대상으로 인근 경기도 지역에서 공급을 앞둔 아파트 단지에 대한 설명을 하고 있었다.A씨는 “오랫동안 코스트코 회원이었지만 매장 앞에서 분양 홍보를 하는 것은 처음 봤다”면서 “아파트를 분양한다는 지역은 한때 인기가 많아 시세가 엄청 오르던 곳인데 요즘엔 마트 앞에서 광고를 할 정도로 미분양이 우려되는 모양”이라고 말했다. 일부 분양 성공에 ‘저가매수’ 기대감 커져25일 ‘이코노미스트’ 취재에 따르면 올해 서울을 비롯한 수도권 일부지역에서 ‘완판’(분양계약 마감) 단지가 연이어 나오면서 부동산 반등론이 힘을 얻고 있는 한편, 여전히 미분양을 우려할 정도로 분양권 시세가 하락 중인 지역이 많은 것으로 나타났다. 입지나 특성에 따라 양극화가 심화되고 있는 것이다.서울에선 전격적인 규제완화를 계기로 지난해 말 강동구 둔촌주공아파트 재건축(올림픽파크 포레온)부터 성북구 ‘장위자이 레디언트’, 중랑구 ‘리버센 SK뷰 롯데캐슬’, 영등포구 ‘영등포자이 디그니티’가 단기간 내 분양완료에 성공했다. 경기도에선 ‘동탄신도시 금강펜테리움 6차 센트럴파크’가 인근 용인 남사읍 ‘반도체 특화단지 조성’ 호재에 힘입어 평균 9.3대1 경쟁률로 1순위 마감에 성공했다. 수도권과 인접한 충청남도 아산시에서도 ‘e편한세상 탕정 퍼스트드림’이 최근 계약완료됐다. 수도권을 중심으로 분양흥행이 이어지면서 일각에선 “부동산 경기가 바닥을 쳤다”, “현재 하락한 가격으로는 상승 여력이 있다”는 전망도 나온다. 때문에 일부 투자자들은 대구광역시를 비롯해 ‘마이너스 프리미엄’이 붙은 지방 분양권에 주목하기도 했다. 마이너스 프리미엄, 일명 ‘마피’란 분양권 시세가 떨어져 최초 공급가격보다 낮은 가격이 형성된 현상, 즉 분양권 웃돈이 마이너스에 진입한 현상을 뜻한다. 부동산 거래 플랫폼 직방에 따르면 올해 1분기 전국 분양권 거래 중 이 같은 마이너스 프리미엄 거래는 34%로 집계됐다. 이는 부동산 시장이 본격적인 하락기로 접어들기 전인 지난해 동기보다 10%p 오른 수준으로 오히려 마피 거래 비중이 높아진 것이다. 금융위기 이후 부동산 하락기와 상승기를 겪으며 이처럼 저렴한 분양권을 사들이면 추후 시세 상승에 따른 차익이 더욱 커질 수 있다는 기대감이 일종의 학습효과로서 부동산 투자자들 사이에 존재하고 있기 때문이다.‘마피’ 분양권, 섣불리 사들였다가 손해 위험그러나 단지 저렴하다는 이유로 섣불리 청약이나 분양권 투자에 나서기는 위험하다는 분석도 나온다. ‘대세 상승기’였던 지난 2020년부터 2021년까지와 달리 현재는 지역별, 상품별로 시세 변화의 격차가 커지고 있는 시기에 접어들었다는 설명이다. 마이너스 웃돈이 붙었던 일부 지방 아파트 분양권은 마이너스 폭이 커지고 있어 시세 차익을 노리던 투자자들이 오히려 손해를 보고 있다. 한 부동산 투자자는 “지방 분양권 가격이 떨어졌다고 손을 댔다가 난감한 상황에 놓인 투자자들이 많다”면서 “금리가 오르면서 중도금, 잔금 부담이 커져 아파트 입주가 다가올수록 분양권 거래가 더 어려워질 것”이라고 설명했다.수도권에선 투자수요가 급격히 냉각된 경기도와 인천은 물론 실수요가 풍부한 서울에서도 입지, 공급가격에 따라 분양 결과는 엇갈리고 있다. 평균 198대1 경쟁률을 기록했던 영등포자이 디그니티는 5호선 초역세권 입지에 시세보다 소폭 저렴한 분양가로 흥행할 수 있었다. 이에 비해 분양가상한제가 적용되지 않아 비싸게 나왔다는 평이 나온 ‘더샵 송파 루미스트’는 일반공급 물량이 29가구에 불과한 데도 분양이 완료되지 않은 상태다. 김학렬 스마트튜브 소장은 “최근 부동산 경기 침체에도 불구하고 분양이 흥행한 곳을 보면 주변 아파트 시세보다 분양가가 저렴하다는 점을 확인할 수 있다”면서 “지금은 지역이나 상품 특성에 따라 시장이 개별적으로 움직이는 시기”라고 강조했다. 김 소장은 “투자 시엔 주변 시세나 수요를 정확히 파악하는 등 각별한 주의가 필요하다”고 덧붙였다.

올해 1분기 전국 신규 분양 아파트의 절반 이상이 모집 가구 수를 채우지 못하고 미달된 것으로 나타났다. 특히 서울은 100% 청약 마감에 성공한 반면, 지방은 청약 미달이 속출하는 등 양극화가 심화하고 있다. 16일 연합뉴스와 부동산R114가 한국부동산원 청약홈의 청약 결과를 분석한 결과 전국 1분기 분양단지 34개 곳 가운데 1·2순위 내에 청약이 마감된 곳은 13곳으로 38.2%에 그쳤다. 이에 비해 21개 단지는 2순위에서도 모집가구수를 채우지 못해 단지 수 기준 미달 비율이 61.8%에 달했다.지난해 1분기 총 87개 분양 단지 가운데 21개 단지만 미달(24.1%)된 것과 비교해 미달 단지 비율이 2.5배 이상 증가한 것이다. 직전 분기인 지난해 4분기 미달 비율은 70%(84곳)로 올해 1분기보다 더 높았다. 하지만 분양 단지가 120개로 올해 1분기의 3.5배에 달하는 등 올해 초보다 입지가 떨어지는 곳의 밀어내기식 분양이 많았던 점을 감안하면 분양시장 침체의 골이 여전히 깊다는 분석이다.이 가운데 대구와 경북, 전남, 전북, 제주, 충남 등 6개 지역은 1분기에 각 1개 단지씩 분양됐지만 모두 미달됐다. 수도권 상황도 좋지 않다. 경기도는 1분기에 8개 단지가 분양돼 75%인 6개 단지가 미달됐고, 인천도 5개 단지가 분양돼 1개 단지만 마감돼 미달 비율이 80%에 달했다.이로 인해 올해 전국 아파트 1순위 청약경쟁률은 평균 5.1대 1로 작년 4분기 평균 2.9대 1보다는 올랐지만, 작년 1분기 11.4대 1에 비하면 반토막 난 상황이다. 전문가들은 정부의 대대적인 규제완화 이후 일부 반등 조짐을 보이는 곳도 있지만 여전히 집값이 하락세를 보이고, 경기 침체도 지속되면서 청약을 미루는 수요자들이 많은 것으로 보고 있다. 최근 분양 단지 가운데 일부는 중도금 대출 이자가 시중은행의 담보대출 이자(3∼4%대)보다 높은 6%대에 달하는 등 이자 부담도 청약률 감소에 영향을 주고 있다.반면 서울은 1분기 분양된 3개 단지가 모두 순위 내 마감에 성공해 쏠림 현상이 나타나고 있다. 지난 1분기 서울에서 일반분양 된 아파트는 3개 단지 총 393가구(청약 가구수)로, 총 2만2401명이 신청해 청약 경쟁률이 평균 57대 1에 달했다.연초 강남3구와 용산구를 제외한 전역이 규제지역에서 풀리면서 중소형 주택 청약 추첨제가 60%로 확대되고, 전매제한 기간을 1년으로 단축하기로 하는 등 규제완화 방침의 효과가 즉각 반영됐다. 이는 규제지역 해제 직전인 지난해 4분기 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온(둔촌주공) 등 서울 아파트의 1순위 청약경쟁률이 평균 6.0대 1에 그친 것과 비교해 사뭇 다른 분위기다. GS건설이 지난달 분양한 서울 영등포구 영평동1가 영등포자이디그니티는 98가구 일반분양에 1만9478명이 신청, 평균 경쟁률 198.8대 1에 달했다. 역시 지난달 분양한 서울 은평구 역촌동 센트레빌 아스테리움 시그니처도 214가구 분양에 2430명이 신청해 1순위 경쟁률이 평균 11.4대 1이었다.올해 들어 계약률도 상승해 완판 행진이 이어지고 있다. 지난해 말 분양된 강동구 둔촌 주공 재건축 단지인 올림픽파크 포레온과 성북구 장위 자이 레디언트는 최근 무순위 접수 등을 거치며 100% 계약률 달성에 성공했다. 당초 청약률이 높지 않았으나 규제지역 해제 훈풍과 인근 시세 상승의 영향을 받은 것으로 풀이된다.

서울 강동구 ‘올림픽파크 포레온’(둔촌주공 재건축) 아파트의 무순위 청약이 오는 8일 ‘단 하루’ 시행된다. 정부의 무순위청약 규제완화가 적용되는 첫 단지로 완판 가능성이 높게 점쳐지는 가운데, 소형평수라는 단점을 극복할 수 있을지 관심이 쏠리고 있다. 7일 둔촌주공 조합과 시공사업단에 따르면 이 아파트 전용면적 29㎡ 2가구, 39㎡ 638가구, 49㎡ 259가구 등 899가구에 대해 3월 8일 하루 동안 한국부동산원 청약홈을 통해 무순위 청약을 받는다.앞서 둔촌주공은 지난달까지 4768가구에 대한 일반분양 및 당첨자 계약이 진행됐고, 최종 3869가구가 계약됐다. 정당 당첨자와 예비당첨자까지의 계약률은 81.1%다. 이 가운데 전용 59㎡와 84㎡ 총 2725가구는 지난달 예비당첨자 계약에서 완판됐다. 초소형인 전용 29∼49㎡ 2061가구 가운데 899가구가 미계약돼 무순위 물량으로 나오게 됐다. 소형 평수인 만큼 실거주 목적보다는 임대사업 등 투자 수요가 몰릴 것이라는 분석이 나온다. 둔촌주공은 입지적 장점 등에 힘입어 청약자가 10만명이 몰릴 것이란 예상까지 나왔지만 지난해 12월 일반분양 때 시장 침체로 1순위 청약 경쟁률이 평균 3.7 대 1에 그쳤다. 하지만 올해 초 정부의 규제지역 해제, 전매제한 완화 등 대대적인 규제완화 덕에 계약률 80%선을 이끌며 선방했다. 12억원 초과 중도금 대출이 가능해진 것과 계약 1년 후 전매가 가능한 점이 기대 이상으로 계약률을 끌어올렸다는 평가다.특히 이번 무순위 청약은 지난달 말 정부의 주택공급규칙 개정으로 무주택, 거주요건 등이 모두 폐지된 후 시행되는 첫 단지로 또 다시 수혜가 예상된다. 만 19세 이상이면 거주지, 주택 소유여부, 청약통장과 무관하게 누구나 청약할 수 있다. 국토교통부는 2월 28일 이 같은 내용이 담긴 '주택공급에 관한 규칙' 일부 개정령을 공포했다. 이전까지는 청약자 본인이 해당 주택건설지역에 거주해야 하고 본인과 배우자, 해당 가구 구성원 모두가 무주택자여야 무순위 청약이 가능했다. 하지만 이번 개정안으로 다른 지역에 거주하는 다주택자도 무순위 청약을 할 수 있게 됐다.부동산 업계는 전국적으로 다주택자들의 청약이 가능해지면서 임대사업 등을 고려하는 투자 수요가 이번 무순위 청약에 몰릴 것으로 예상한다. 주택 임대사업자 제도까지 부활할 예정에 있어 소형 아파트임에도 관심이 높아질 것이란 전망이다. 지난해 12월 기획재정부가 발표한 2023년 경제정책방향에 따르면 올해부터 아파트 중 전용면적 85㎡ 이하도 매입해 임대사업자 등록이 가능하다.다만 불안요소도 있다. 이번 무순위청약 물량은 면적 대비 가격 매력이 상대적으로 ᄄᅠᆯ어진다는 평가다. 둔촌주공의 소형면적 분양가로 서울 다른 지역의 전용면적 59㎡도 노려볼 수 있는 수준이다. 둔촌주공 무순위청약 대상의 분양가는 ▲29㎡ 4억9300만~5억2340만원 ▲39㎡ 6억7360만~7억1520만원 ▲49㎡ 8억2970만~8억8100만원이다.이에 비교해 이날 1순위 청약접수를 진행하는 서울 영등포구 영등포자이 디그니티의 전용면적 59㎡의 분양가는 8억5800만~8억6900만원이다. 또한 오는 10일 1순위 접수가 예정된 서울 은평구 센트레빌 아스테리움 시그니처의 전용면적 59㎡의 분양가는 5억4000만~6억5000만원 수준이다. 하지만 둔촌주공 분양 관계자는 자신감을 내비쳤다. 분양 관계자는 “한방에 끝나지 않을까 싶다”며 “관심이 굉장히 높고 현장 분위기가 좋은 것으로 파악돼 긍정적으로 전망된다”고 말했다.

서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온)의 주요 주택형인 전용면적 59㎡·84㎡가 예비입주자 대상 계약에서 드디어 ‘완판’에 성공했다. 14일 시공사업단 등에 따르면 올림픽파크 포레온은 일반분양 물량 4786가구 중 전용 59㎡(25평형) 1488가구와 전용 84㎡(34평형) 1237가구가 예비당첨자 계약에서 이날 오전 100% 계약을 완료했다. 일부 부적격 당첨자가 나온 가구들이 이날 계약을 마무리한 것으로 알려졌다. 시공사업단 관계자는 “전용면적 59㎡·84㎡의 모든 계약 완료가 오늘(14일) 100% 확정이 됐다”며 “나머지 소형 평수는 오는 17일 정도까지 청약 예비당첨자를 받고 그 다음에 무순위청약이 3월 초에 진행될 예정”이라고 말했다. 업계에서는 최근 서울에서 분양한 단지들 대부분 계약금이 총 분양가의 10%였다는 점을 감안하면 20% 계약금을 내건 올림픽파크 포레온의 주력평형의 완판은 주목할 만한 성과라는 평가다. 특히 올림파크 포레온 주력 평형이 완판 될 수 있었던 것은 정부의 대대적인 규제완화 정책이 주효했던 것으로 풀이된다. 앞서 둔촌주공은 지난해 12월 청약 최종 경쟁률이 평균 5.5 대 1에 그치고 최저 당첨 가점도 20점으로 만점(84점)에 비하면 상당히 낮아 미분양이 대거 발생할 수 있다는 우려가 컸다. 이 같은 전망이 확산되자 정부가 규제완화 정책을 또 한 번 내놓았다. 정부는 최근 1·3부동산대책을 통해 서울 강남3구와 용산을 제외한 수도권 전 지역을 부동산 규제지역과 분양가 상한제에서 해제했다. 분양 아파트 전매제한 기간완화와 실거주 의무를 폐지했고, 분양가가 12억원을 초과해도 중도금 대출을 받을 수 있도록 하는 등 분양 규제를 대폭 완화했다.이에 둔촌주공의 경우 전매제한 8년, 실거주 의무 2년 규제가 적용됐지만 전매제한은 1년으로 줄어들고 실거주 의무도 없어졌다. 기존 보유 주택을 입주 가능일로부터 2년 안에 처분해야 하는 의무도 면제됐다. 무엇보다 둔촌주공 전용면적 84㎡는 분양가가 12억3600만~13억2040만원에 달해 이전까지 청약당첨자들은 중도금 대출이 불가능했지만, 중도금 대출 분양가 상한선이 폐지되면서 전용면적 84㎡ 청약자들도 대출이 가능해졌다. 분양업계 관계자는 “1·3부동산대책으로 중도금 대출이 풀리면서 탄력을 받는 등 수요자들의 금융 부담이 줄었다”며 “또 실거주 의무가 해제됐다는 거는 입주할 때 전세를 놔도 된다는 얘기니까 그걸로 잔금 치를 수 있다는 것도 수요자들에게 도움이 됐다”고 설명했다. 다만 29㎡·39㎡·49㎡ 등 소형 평수는 예비입주자 대상 계약에서 계약률이 저조한 것으로 알려졌다. 예비입주자 계약에서도 계약이 되지 않은 물량은 다음 달 무순위 청약 공고를 내고 입주자를 모집한다.29㎡는 일반공급 5가구, 특별공급 5가구 등 총 10가구에 그쳐 물량 자체가 많지 않지만 39㎡는 일반공급 541가구, 특별공급 609가구 등 총 1150가구에 달한다. 49㎡도 일반공급 424가구, 특별공급 477가구 등 총 901가구다.특히 39㎡와 49㎡는 1순위 청약 당시 각각 1.04대 1과 1.55대 1로 저조한 경쟁률을 기록한 뒤 2순위 청약에서도 공급 가구 수 5배 규모의 예비입주자를 다 채우지 못한 채 마감됐다. 한편, 현대건설, HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설이 분양하는 올림픽파크 포레온은 지하 3층~지상 35층, 85개 동, 공동주택 총 1만2032가구 규모로, 이 중 4786가구가 일반분양으로 공급된다. 입주는 2025년 1월 예정이다.

정부가 부동산 시장의 급격한 침체를 막기 위해 부동산 규제 완화에 팔을 걷어붙였다. 지난해부터 이어진 가파른 금리 인상으로 부동산 매수 심리가 얼어붙으면서 거래가 줄고 매매 가격 하락세가 강해지고 있기 때문이다. 정부가 규제 빗장을 대폭 풀어 급격한 부동산 경기 하락을 막기 위해 애쓰고 있지만, 서울 분양 시장의 가늠자 역할을 하고 있는 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 재건축 아파트는 청약 시장에서 예상보다 낮은 성적표를 받았다.30일 한국부동산원에 따르면 2022년 전국 아파트값은 7%대로 떨어져 2003년 이후 가장 큰 낙폭을 보였다. 지난해 아파트·연립·단독주택 등 전국 주택종합 매매가격은 4.68% 하락했고, 이 중 아파트 가격은 7.56% 내려갔다. 이는 부동산원이 해당 통계 조사를 시작한 지난 2003년 이후 가장 큰 폭으로 내린 것이다. 특히 서울 아파트 값도 7.70% 떨어지면서 역대 최대 하락폭을 나타냈다. 1년 전인 2021년만해도 8.02%의 오름폭을 보였지만, 2022년에는 그간의 상승분을 모두 반납한 것이다.이처럼 온기를 띄던 시장이 급격하게 얼어붙은 가장 큰 이유는 가파른 금리 인상 때문이다. 미국 연방준비제도(Fed)는 2022년 한 해 동안 기준금리를 연 0.25%에서 4.50%까지 무려 4.25%포인트 끌어올렸다. 한국은행도 지난 2022년 4월부터 11월까지 일곱 차례 올린 뒤 올해 1월 13일에도 한 차례 추가 인상하면서 기준금리는 연 3.50%로 상승했다. 2022년 7차례 금리 인상에 아파트값 7% 떨어져빠르게 치솟는 금리에 끌어오르던 부동산 경기가 하락세로 돌아서자 정부는 고심에 빠졌다. 부동산 경기가 급락할 경우 미분양이 늘어 건설업계 자금경색이 커지고 부동산에서 촉발된 위기가 금융권과 가계에까지도 순식간에 번질 수 있기 때문이다.이 가운데 최근 정당계약을 완료한 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공 재건축 아파트는 단군 이래 최대 재건축 단지로써 분양 투심의 바로미터로 여겨지며 부동산업계의 뜨거운 감자로 떠올랐다. 둔촌주공은 지난달 진행된 1순위 청약에서 일반 분양 3695가구 모집에 1만3647명이 신청하며 평균 3.7대 1의 경쟁률로 마감했다. 둔촌주공 재건축아파트는 1만2000여가구에 달하는 대규모 단지로, 일반분양 물량만 4786가구에 달한다. 또 강남4구에 들어가는 서울 강동구 둔촌동이라는 입지를 갖추고 있어 서울 분양 시장의 이목을 사로잡았다.둔촌주공 재건축 아파트가 청약 시장에서 한 자릿수 경쟁률을 기록하면서 부동산 시장의 하방 흐름이 본격화한 것이라는 부동산업계의 분석이 쏟아졌다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 2022년 12월 실시한 청약 결과를 보면 1·2순위 청약에서 3695가구 모집에 2만153명이 지원해 약 5.5대 1의 경쟁률을 기록했다.서울 강남3구·용산 빼고 규제지역 해제…둔촌주공 수혜정부는 2023년 연초부터 서울 강남3구와 용산구만 제외하고 모든 지역을 규제지역에서 해제하는 초강수를 뒀다. 1월 3일 내놓은 1·3대책을 통해 둔촌주공이 자리한 강동지역도 규제지역에서 벗어나면서 투기과열지구·조정대상지역과 민간택지 분양가상한제 적용을 받지 않게 됐다. 특히 분양가 12억원을 초과해 중도금 대출을 받을 수 없었던 둔촌주공 전용면적 84㎡형도 대출이 가능해졌다. 앞서 지난해 11월 중도금 대출 허용 분양가를 기존 9억원 이하에서 12억원 이하로 확대한 데 이어 올해 1월에는 12억원 이하라는 중도금 대출 분양가 상한선을 없앴다. 또 2주택 이상 보유한 가구도 취득세 완화와 주택담보대출도 받을 수 있게 됐고, 전매제한이 8년에서 1년으로 줄고 2년의 실거주 의무도 폐지해 입주하면서 전·월세 임차인을 구할 수 있게 됐다.정부는 연 4%대 고정금리로 최대 5억원(만기 최장 50년) 대출이 가능한 특례자리보금론도 오는 1월 30일 출시할 예정이다. 2023년 1월 30일부터 2024년 1월 30일까지 한시적으로 운영한다. 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하지 않아 대환 또는 내집마련을 고민하고 있던 실수요자들에게 많은 관심을 받고 있다.주택도시보증공사(HUG)를 통해 정부가 둔촌주공 재건축 조합에 7500억원 규모의 사업비 대출을 보증하면서 계약률과 상관없이 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 상환이 가능해졌다. 정당계약 마감일인 1월 17일로부터 이틀 뒤인 19일 만기가 돌아오는 7231억원의 PF 대출을 갚는 데는 급한 불을 끈 상황이다.청약 당첨자를 대상으로 1월 3~17일 이뤄진 정당계약 현장에서도 정부의 1‧3 대책 효과 언급이 끊이지 않았다. 고금리 기조에 대출 이자 부담이 커져 자금 마련에 고민이 많았던 청약 당첨자들은 “정부의 대대적인 규제완화에 힘입어 계약을 체결하게 됐다“고 전했다. 정부가 둔촌주공 재건축 아파트 미분양 축소를 목표로 정책을 쏟아낸 것이라는 목소리가 커지면서 '대마불사 둔촌주공', '둔촌주공 일병 구하기' 등 갖가지 수식어들도 함께 쏟아졌다.건설업계에 따르면 15일 동안 이뤄진 둔촌주공 재건축아파트 일반분양 정당계약에서 전체 계약률은 70% 수준을 기록했다. 특히 일반분양 물량 가운데 가장 면적이 넓고 분양가격도 12억~13억원대인 전용 84㎡형은 계약률이 70%를 넘어선 것으로 파악됐다. 위기 혹은 기회?…변곡점에 선 부동산 시장둔촌주공은 입지나 규모 면에서 높은 관심을 모았고, 정부의 규제 완화의 수혜까지 한몸에 받았다는 점에서 향후 아파트 분양 시장의 가늠자로 여겨지고 있다. 하지만 부동산 전문가 사이에서도 이번 둔촌주공 일반분양 정당계약률을 두고 의견이 분분하다. ‘이 정도 입지를 고려했을 때 실패한 분양’이라는 시각과 ‘침체된 시장 상황에서는 선방한 것’이라는 시각이 갈리고 있다.서진형 공정주택포럼 대표 겸 경인여대 교수는 “둔촌주공 일반분양 계약률이 70%는 시장의 기대에 미치지 못한 수준”이라며 “중도금 대출 규제 완화 등 여러 규제를 다 풀어줬는데도 70%의 계약률이 나온 것은 우려할 만한 상황”이라고 진단했다.반면 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “보통 청약 경쟁률과 계약률은 대체로 비례하는데 70% 정도면 나름대로 선방한 것”이라며 “예비당첨자 계약까지 고려하면 계약률은 더 오를 것”이라고 말했다.함영진 직방 빅데이터랩장은 “초기 분양률 70%는 선방했다고 볼 수 있다”며 “정부가 규제를 풀지 않았을 경우 이 수치보다 더 낮게 나왔을 것”이라고 말했다. 함 랩장은 “예비 당첨자를 대상으로 한 추가 계약 기간이 남아 있다는 점과 조합원 기성분까지 들어오는 것을 고려했을 때 사업 진행에 있어서 큰 리스크는 낮아졌다고 본다”고 덧붙였다.하지만 앞으로 주택 시장에서 양극화는 더 뚜렷하게 나타날 것이라는 데에는 이견이 없다. 집값이 더 떨어질지 모른다는 우려가 크고, 대출금리까지 높다 보니 실수요자들이 선뜻 나서기 어렵기 때문이다. 또한 분양 시장 수요자들이 더 치밀하게 조건을 살필 것이기 때문에 앞으로 입지가 떨어지거나 브랜드 가치가 떨어지는 아파트는 분양률이 더 낮아질 것이라는 우려가 나온다. 입지와 가격에 따라 극심한 청약 양극화가 벌어질 것이라는 분석이다. 분양가가 상대적으로 저렴하고 입지가 좋은 단지는 ‘로또 청약’ 현상이 나오는 반면, 분양가가 비싸고 입지적 장점이 별로 없는 아파트는 미분양이 심화할 가능성이 높다.전문가들은 현재 부동산 시장이 하락세 강화 또는 회복세 전환의 변곡점에 서있다고 입을 모았다. 향후 금리 조정 여부, 정부 추가 규제 완화 정책 등에 따라 부동산 경기가 더욱 가라앉을지 회복세로 접어들지 방향성이 정해질 것이라는 전망이다.조영광 대우건설 빅데이터 연구원은 “현재 6만2000가구를 넘어선 전국 미분양 주택을 해소하기 위해서는 정부가 정책을 통해 소득이 뒷받침되는 맞벌이 중산층들의 주택 구매를 도와야 할 것”이라고 말했다. 조 연구원은 “서울 강동구 고덕동 고덕그라시움도 전용 59㎡의 경우 9억~10억원 선에 거래가 이뤄지고 있고, 서울 송파구 가락동 헬리오시티도 전용 59㎡ 기준 12억~14억원에 거래되는 등 서울 대단지 하락세가 조금씩 멈추고 있는 모습”이라고 전했다.일단 서울은 하방 경직성이 지지를 해주고 있기 때문에 쉬어가는 상황으로 분석된다. 지난해 가장 많이 떨어졌던 경기도 위주로 올해 하반기부터 회복이 나타날 수 있을 것이라는 기대도 나온다. 정부가 내놓을 수 있는 추가 정책으로는 분양권 주택 수 면제, 미분양 주택 취득세 면제, 일시적 양도세 감면, 민간 임대주택사업자 혜택 강화 등이 거론된다. 다만 국회를 거쳐 법을 개정해야 하고 금리 인상 기조를 유지하고 있기 때문에 실행 여부가 불분명하고 시장 상황을 상승세로 반전시키기에는 한계가 있다는 분석이다.이동주 한국주택협회 산업본부장은 “정부가 다양한 부동산 정책을 내놓았지만 대부분 법 개정이 필요한 사안이라 실효성을 거두려면 아직 관문이 남아있다”며 “금리 인상 기조가 계속되고 있기 때문에 부동산 시장 거래를 활성화하기에는 아직까지 녹록치 않은 상황”이라고 판단했다.한국토지주택공사(LH)나 HUG 기금을 통해 공공을 중심으로 한 임대사업을 지원할뿐 아니라 민간 임대사업자들에게도 세제 등 다양한 혜택을 늘려 미분양을 해소하는 데 힘을 실어줘야 한다는 목소리도 있다. 하지만 과감한 민간 임대 활성화 정책은 다주택자들에게 투기적 주택 구입을 부추길 수 있다는 부작용도 상존한다.이 산업본부장은 “공공에서 미분양 문제를 해결하는 데에는 한계가 있기 때문에 다주택자를 위한 여러가지 민간임대 등록제도 완화를 통해 정부가 지원책을 펼쳐 민간 참여를 유도해야 할 것”이라고 조언했다.한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수는 “정부가 민간 주택 매입임대사업자들에게 얼마나 농도가 짙은 혜택을 줄 것인지가 관건”이라며 “이 같은 정책은 시장 급락을 막을 수 있는 카드로 쓸 수 있겠지만 사실상 다주택자 투기를 조장한다는 비판을 받을 수도 있을 것”이라고 덧붙였다.

청약 경쟁률이 두자릿수를 보였던 서울 마포구 아현동 ‘마포 더 클래시’의 실제 계약률은 절반에도 미치지 못한 것으로 나타났다. 집값이 하락세에 접어든 데다 고금리로 인한 대출 이자 부담까지 더해지자 청약 당첨자 절반 이상이 계약을 포기한 것으로 분석된다.25일 한국부동산원 청약홈에 따르면 마포 더 클래시는 오는 30일 미계약분 27가구에 대한 무순위 청약을 진행할 예정이다. 앞서 마포 더 클래시는 지난해 12월 1순위 청약에서 총 53가구를 모집해 1028명이 신청하면서 평균 19대 1의 경쟁률을 기록했다. 하지만 올해 들어 청약 당첨자들이 무더기로 계약을 포기하면서 실제 계약한 비율은 49% 수준에 그쳤다.마포 더 클래시는 서울 마포구 아현동 아현2구역에 들어서는 아파트로, 지하 5층~지상 25층, 17개 동, 총 1419가구 규모다. 단지 분양가가 높고 후분양 방식이기 때문에 잔금 납입 기간이 짧아 청약 당첨자들의 계약 포기로 이어진 것으로 분석된다.단지 분양가격은 3.3㎡당 4013만원으로, 강북권 역대 최고가를 찍었다. 전용면적 84㎡ 기준 분양가는 14억1700만원~14억3100만원(최고가 기준)을 기록했다. 서울 강동구 둔촌주공 아파트를 재건축하는 올림픽파크포레온의 3.3㎡당 분양가(3829만원)보다 더 높다.마포 더 클래시는 후분양이기 때문에 60일 내 잔금 납부를 해야 한다. 계약금 20%에 계약일로부터 30일째 되는 날 중도금 20%, 60일째에 잔금 60%를 납입해야 한다. 이달 계약금을 내면 오는 3월 안에 잔금을 모두 마련해야 하는 것이다.마포 더 클래시 무순위청약은 오는 30일 59A 1가구, 84A 13가구, 84B 7가구, 84C 6가구로 구성했다. 서울시에 거주하는 무주택 세대 구성원만 신청할 수 있다. 청약통장 가입 여부와는 무관하고 당첨되더라도 재당첨 제한을 받지 않는다. 다음달 2일 당첨자를 발표하며 입주 예정일은 다음달이다.

올해 서울 분양시장의 최대어 강동구 둔촌주공아파트 재건축 단지(올림픽파크포레온)의 계약 전망에 부동산 시장의 관심이 쏠리고 있다. 내년 1월 시행 예정인 당첨자 계약 때 미계약분 발생시 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장에도 영향을 줄 수 있다는 우려의 목소리가 나오고 있어서다. 분양업계에 따르면 올림픽파크포레온은 2023년 1월 3~17일 청약 당첨자를 대상으로 정당계약을 진행한다. 당첨자 계약 때 계약률이 저조하면 ‘무순위 청약’이 진행될 가능성도 있다. 앞서 올림픽파크포레온은 4786가구의 일반분양 물량이 나와 관심을 받았지만, 1순위 청약에서 평균 4.7대 1 경쟁률에 그치고, 일부 타입은 2순위 청약까지 이어졌다. 올림픽파크 포레온은 약 1만2000가구에 이르는 대단지이고 서울지하철 5·9호선 더블역세권, 준수한 학군 등의 장점으로 10만 청약설까지 제기됐지만 2만153명이 접수하면서 평균 경쟁률은 5.45대 1에 그쳤다. 고금리 기조와 집값 하락 우려에 흥행불패 신화를 갖고 있는 서울 아파트 청약경쟁률이 급감하고 있는 가운데, 둔촌주공도 그 여파를 피해갈 수 없었던 것으로 보인다. 다만 이번 일반분양 규모가 미니신도시급에 준하는 대단지인데다, 금리인상기 자금 조달이 어려운 점 등을 고려하면 나름 선방했다는 시각도 나온다. 일례로 분양가 13억원이 넘어 중도금 대출이 불가능한 전용 84㎡형 등에 자금력을 갖춘 실수요자들이 일명 ‘묻지마 청약’에 나서지 않았을 것이라는 관측이다. 하지만 올림픽파크포레온의 미계약이 나올 가능성을 배제할 수 없는 상황이다. 최근 집값이 하락하면서 분양을 받아도 시세차익을 기대할 수 없다고 예상되면 청약통장을 버리더라도 계약을 하지 않는 상황이 속출하고 있다. 과거 집값 상승기에는 청약에 당첨만 되면 인근 단지의 시세보다 더 낮은 가격에 분양을 받을 수 있어 소위 '로또청약'으로 여겨진 상황이 아제는 더 이상 통하지 않게 돼서다. 게다가 대출 등 자금 공급이 여의치 않은 상황에서 분양가 완납 부담이 커진 점도 발목을 붙잡는다. 특히 이 단지는 분양가상한제 적용으로 2년 실거주 기간을 충족해야 하고 분양권 전매제한 기간이 8년으로 길다는 점도 당첨자에게 적지 않은 부담이 될 수 있다. ━ ‘초기 계약률’ 주시…PF 상환, 조합원 부담금 등에 후폭풍 이제 업계의 최대 관심사는 올림픽파크포레온의 ‘초기 계약률’이다. 계약률이 PF 상환과 조합원당 부담금 등에 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 일각에서는 조합 계획이 성사되기 위해서는 초기 계약률 80%를 넘어야 한다는 관측이다. 초기 계약률 80%는 달성해야 PF 상환은 물론 조합원 분담금 책정도 수월해질 수 있다는 분석이다. 분담금은 조합원 상황에 따라 다르지만, 평균적으로 1억2000만원 수준으로 책정됐다. 초기 계약률이 저조해 PF 상환에 어려움을 겪으면 조합원 분담금은 더 늘어날 가능성이 크다. 앞서 둔촌주공 재건축 사업은 ‘레고랜드 자산유동화기업어음(ABCP)’ 부도 여파로 단기자금 시장이 얼어붙으면서 약 7000억원 규모의 PF 차환 발행이 무산될 뻔했다. 하지만 채권시장안정펀드(채안펀드)를 통해 둔촌주공 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)은 지난 10월 28일 만기를 하루 앞두고 둔촌주공 PF의 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 차환을 마무리했다. 부동산 PF발(發) 자금 경색이 우량 사업장으로 확산하는 것을 차단하기 위해 금융당국이 긴급 대응에 나선 것으로 풀이됐다. 시공단은 KB증권과 한국투자증권 등을 통해 이자를 포함한 기존 사업비 7231억원을 조달했다. 만기는 내년 1월 19일이다. 당초 조합은 내년 2월 분양을 예정했으나, 연 12%에 달하는 고금리 이자부담에 분양일정을 앞당겼다. 정당계약 일정을 17일에 마감하는 것도 만기가 19일인 PF 때문이다. 분양 계약금으로 7231억원의 대출을 상환하기 위해서다. 만약 올림픽파크포레온의 흥행 실패가 부동산 시장에 대한 투자 심리를 급격히 얼어붙게 만들면 부동산 PF 시장 전반에 연쇄적인 충격을 줄 수 있다는 관측도 나온다. 이 때문에 중소형 건설사나 사업장도 어려워질 수 있으며, 부동산 PF에 대한 위험 노출(익스포저) 비중이 높은 중소형 증권사가 구조적 위기에 빠질 수 있다는 분석이다. 다만 업계에서는 올림픽파크포레온의 계약률이 저조할 경우 부동산 PF에 대한 위험을 고려하면서도 섣부른 우려의 시선을 경계하는 분위기다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “둔촌주공이 사실 상당히 입지 여건이 괜찮음에도 불구하고 만약에 무순위 청약까지 간다면 다른 개발 사업의 PF사업은 더 어렵다고 판단하기 때문에 PF사업들이 상당히 이제 부실화되는 데 상당히 시발점이 될 수도 있다고 볼 수 있다”며 “그래도 실수요자들이 청약을 했기 때문에 계약률은 상당히 양호할 것으로 예측한다”고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정부 정책 방향은 민간 정비 사업을 활성화하겠다는 건데, 만약 둔춘주공 계약률이 저조 여파 등으로 6000가구가 재산을 날리는 상황이 되는 것을 그냥 둘 수는 없다”며 “또 다른 지원책을 내든 채권단에 유예를 하든 방법을 낼 수밖에 없을 것이다”고 말했다. 한 대형 건설사 관계자는 “만약 미계약이 꽤 발생한다고 해도 시간을 갖고 무순위 청약도 진행 될 것”이라며 “제도 개편이 추진되고 있는 만큼 서울뿐 아니라 전국에 사는 무주택자에게 ‘줍줍’ 기회가 주어지면 지방에서 사려고 하는 사람들도 많을 것”이라고 전망했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr