가락시영아파트를 재건축한 거대단지 ‘헬리오시티’가 주택시장에서 시세와 상징성을 두루 인정받으며 인근 재건축 사업이 급물살을 타고 있다. 30일 ‘이코노미스트’ 취재에 따르면 서울 송파구 가락동 소재 ‘가락프라자아파트’가 9월 시공사 선정을 앞두고 있다. 지난 20일 조합사무실에서 열린 현장설명회는 대우건설, GS건설, 포스코이앤씨, 현대엔지니어링, 한화 건설부문, 쌍용건설 등(2022년 국토교통부 종합시공능력평가 순위 기준) 6개 유력 건설사가 참여해 성황리에 마무리됐다. 가락프라자아파트는 사업방식을 '조합방식'에서 '시공사 공동시행방식'으로 변경하고 이르면 오는 9월 중 재건축 사업을 함께 추진할 시공사를 선정할 계획이다. 현재 유력한 수주 경쟁후보는 GS건설과 현대엔지니어링으로 알려져 있다. 가락프라자아파트는 총 11개동 672가구 규모에 용적률은 약 180% 수준이다. 중층 재건축사업을 추진하고 있으나 제3종일반주거지역에 위치하고 전용면적 84㎡에서 156㎡ 타입 중대형으로 구성돼 사업성이 양호한 것으로 평가 받는다. 향후 분양가와 사업완료 이후 시세를 가늠할 수 있는 인근 주택가격도 지난 상승기동안 가파르게 올랐다. ‘강남3구(강남·서초·송파)’에 속했다는 강점이 있는 데다, 2018년 말 입주한 신축 아파트 헬리오시티가 화제를 모으며 지역 주택시세를 견인했기 때문이다.본격적인 부동산 급등기에 입주를 시작한 헬리오시티는 총 9510가구 대단지 규모와 그에 걸맞게 조성된 대형 커뮤니티 시설로 주목 받았다. 전국 집값이 절정에 닿았던 2021년에 들어서며 헬리오시티 전용면적 84㎡는 20억원을 돌파하며 이름값을 입증하기도 했다. 부동산 경기가 꺾이며 헬리오시티 시세도 일부 조정됐으나 지난 6월과 이달에도 20억원 대 실거래가 나왔다. 한국부동산원 부동산테크에 따르면 지난 27일 기준 헬리오시티 3.3㎡(공급면적) 당 시세는 5778만원이다. 이는 송파구 핵심지역 잠실동, 신천동 소재 ‘준신축’ 단지인 레이크팰리스(3.3㎡ 당 5848만원), 파크리오(3.3㎡ 당 5823만원)에 근접한 수준이다. 이처럼 인근 새 아파트 시세가 급등한 데다 현 정부가 재건축을 비롯한 도시정비사업 규제를 완화하기 시작하면서 가락동 소재 재건축사업은 속도를 내고 있다. 서울시 정비사업정보몽땅에 따르면 현재 송파구 가락동 내 총 10곳에서 도시정비사업이 추진되고 있다. 이중 가락시영재건축과 2개 지역주택조합을 제외한 7곳에서 재건축, 리모델링, 가로주택정비사업 등 다양한 유형의 정비사업이 진행 중이다.가락프라자를 필두로 정비구역지정과 조합설립을 마친 삼환가락아파트, 가락극동아파트, 가락미륭아파트와 문정동 가락1차현대아파트도 곧 시공사 선정에 돌입할지 주목된다. 가락쌍용 1차와 2차는 이미 리모델링 시공사를 정한 바 있다. 송파구 소재 한 부동산 관계자는 “가락동은 오랫동안 가락시장 이미지가 있었으나 헬리오시티 입주 이후 주거지로 주목 받으며 주택뿐 아니라 전반적인 부동산 시세가 많이 오른 지역”이라면서 “일대 재건축과 리모델링이 활발하게 추진되고 있어 앞으로도 꾸준히 성장할 것”이라고 설명했다.

공사비 급등에 따라 재건축, 재개발 등 도시정비사업 진행에도 문제가 생기고 있다. 일부 정비사업 조합원들은 공사비 인상을 요구하는 시공사를 교체해 사업성을 지켜야 한다고 주장하고 있다. 그러나 주택 소비자들이 선호하는 주거 브랜드를 보유한 대형 건설사들은 손실을 피하고 수익성을 유지하기 위해 계약 해제도 불사하고 있다. 지난해 강동구 둔촌주공아파트 재건축(올림픽파크 포레온)을 둘러싸고 조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설) 간 분쟁으로 촉발된 공사비 갈등은 전국의 여러 정비사업 조합으로 번지는 모양새다.너무 오른 공사비, 강남 노른자 땅도 사업 중단최근 대치선경3차아파트가 포함된 가로주택사업이 사업을 중단하며 조합해산 절차에 돌입했다. 조합은 시공사인 현대건설과 공사비 협상에 실패하면서 현대건설과도 계약 해제 절차를 밟고 있는 것으로 알려졌다. 대치선경3차아파트는 총 54가구 규모의 일명 ‘나홀로 아파트’지만, 지하철 3호선 대치역 초역세권에 위치해 자체 리모델링을 추진할 정도로 뛰어난 입지를 갖췄기 때문에 사업성이 있을 것으로 평가됐다. 이 아파트가 리모델링 대신 인근상가와 함께 가로주택정비사업을 추진하면서 2021년 12월 현대건설이 자사 하이앤드 브랜드인 ‘디에이치’(THE H)를 걸고 시공권을 수주한 배경도 여기 있다.그러나 대치선경3차 가로주택정비사업은 사업규모가 작은 탓에 급격히 오른 공사비를 감당할 정도의 수익성을 담보하기 어려웠던 것으로 알려졌다. 한 건설업계 관계자는 “공사 규모 자체가 작다보니 3.3㎡ 당 공사비 단가가 커질 수밖에 없었던 것으로 보인다”면서 “공사비 문제로 이처럼 규모가 작은 현장부터 건설사가 철수하려고 하는 경우가 많아질 것”이라고 전망했다.사업 중단까지 가지 않더라도 시공사 교체를 통해 공사비 문제를 해소하려는 조합도 늘고 있다. 둔촌주공 재건축 조합 역시 교체된 전 조합장이 승인한 공사비 증액을 거부하며 시공사 교체 가능성을 열어두기도 했다.1군 브랜드냐 공사비냐…선택의 기로 문제는 조합의 기대만큼 대신 시공하겠다고 나설 건설사를 구하기가 어렵다는 점이다. 공사비 갈등 당시 공정률이 절반에 달했던 둔촌주공 사태와 마찬가지로 입주를 앞두고 삼성물산과 공사비 증액 협상을 이어가고 있는 ‘래미안 원베일리’처럼 이미 공사가 상당 부분 진행된 상태에선 사실상 시공사 교체가 불가능하다.아직 착공 전인 정비사업의 경우 몇 년 전만 해도 강남권을 중심으로 시공사를 교체하는 사례가 종종 나왔다. 공사비가 현재 수준보다 낮고 부동산 경기가 호황일 당시에는 건설사들이 앞 다퉈 주요 정비사업을 수주하려 애썼기 때문이다. 서초구 신반포15차 재건축 조합은 2019년 12월 임시총회에서 설계 변경 문제로 공사비 인상을 요구한 대우건설과 계약해지 안건을 의결했다. 그리고 이듬해 삼성물산을 새 시공사로 선정했다. 인근 반포3주구 역시 유사한 문제로 시공사를 HDC현대산업개발에서 삼성물산으로 교체한 바 있다. 하지만 이제 상황은 달라졌다. 지난해부터 이 같은 현상은 움츠러드는 추세다. 대형건설사들이 사업성을 철저하게 평가하고 출혈경쟁을 피하고 있기 때문이다. 경기도 성남시 산성구역 재개발 조합은 시공사업단(대우건설·GS건설·SK에코플랜트)의 공사비 인상 요구를 거부하며 새 시공사를 뽑기 위해 현장설명회를 열었지만, 기존 시공사업단 외에 중견건설사만 행사에 참여하면서 시공사 교체에 난항을 겪고 있다. 조합 측은 기존 시공사업단 수준의 1군 건설사 참여를 원했었기 때문이다. 산성구역 재개발은 지하철 8호선이 인접한 역세권 입지에 총 3487가구를 조성하는 사업 규모를 자랑한다. 결국 일부 조합은 중견건설사로 시공사를 교체하기도 한다. 경기도 양주시 소재 한 지역주택조합은 현대건설에서 쌍용건설로 시공사를 변경하면서 ‘양주 힐스테이트 센트럴포레’에서 ‘쌍용 더 플래티넘 양주’로 단지명을 바꿨다. 한 대형건설사 관계자는 “지금처럼 원가가 높아진 상황에서 기존 건설사가 부족하다고 생각했던 공사비로 다른 1군 건설사가 시공을 하겠다고 나서기는 더 어렵다”면서 “있다고 하더라도 인테리어 자재 등을 더 싼 것으로 바꾸려는 업체이거나, 수익을 포기하고서라도 사업을 따내고 싶은 중견, 중소 건설사일 것”이라고 설명했다. 이 관계자는 “이 때문에 결국 브랜드가 입주 후 집값에 반영된다는 점을 누구보다 잘 아는 조합원들이 공사비를 덜 내고 싶다고 해서 1군 건설사를 포기하기는 쉽지 않을 것”이라고 전망했다.

KCC건설이 지난해 7월 시공권을 따낸 서울 동대문구 소재 ‘이문동 삼익아파트’ 리모델링 사업이 안전진단을 통과하며 본격적으로 속도를 붙이게 됐다.이문동 삼익아파트 리모델링 주택조합은 지난 6일 동대문구청으로부터 안전진단 결과 ‘B등급’을 통보 받았다고 21일 밝혔다. 리모델링 사업은 안전진단 C등급부터 가능하며 B등급은 증축이 가능한 등급으로 분류된다.이에 조합과 시공사인 KCC건설은 1997년 지어진 기존 353가구를 52가구를 늘려 405가구 새 아파트로 조성하는 작업에 박차를 가하게 됐다. 리모델링 사업을 통해 늘어난 52가구는 일반분양될 예정이다.KCC건설은 이문동 삼익아파트를 비롯해 리모델링 시공권을 다수 확보하며 해당 시장에서 입지를 다지고 있다. KCC건설은 2021년 3월 경기도 용인시 수지구에 위치한 ‘수지한국아파트’ 수주로 처음 리모델링 시장에 진출했다. 수지한국아파트 리모델링 역시 증축형 리모델링을 추진 중이며 현재 건축심의를 준비하고 있다. 지난해 12월에는 경상남도 창원시 성산구 일대 ‘피오르빌 아파트’ 리모델링 시공권도 KCC건설이 수주하게 됐다. 피오르빌 아파트는 리모델링 사업을 통해 지하 4층~지상 20층 총 1760가구 규모 대단지로 재탄생할 계획이다. 여기에 KCC건설만의 특화설계로 단지 최고층 옥탑에 ‘하이클래스 랜드스케이프’가 조성되며 조경에는 ‘헤리티지9’ 설계가 적용된다.

코오롱글로벌이 도시정비사업으로 1조 클럽에 이름을 올리면서 창사 이래 최대 실적을 달성했다. 코오롱글로벌은 올 한 해 동안 도시정비사업에서 총 13건을 수주하면서 1조4004억원의 실적을 기록했다고 26일 밝혔다. 사업별로는 ▶재개발 2건(3610억원) ▶리모델링 1건(3779억원) ▶소규모재건축 2건(1557억원) ▶가로주택정비사업 8건(5057억원)이다. 도시정비사업에서 브랜드 경쟁이 치열해지면서 경쟁사들이 하이엔드 브랜드를 내세우는 가운데 코오롱글로벌은 ‘하늘채’ 단일 브랜드로만 승부해 이룬 성과다. 특히 서울 수주 실적이 가장 돋보인다. 코오롱글로벌은 지난해 서울 강북구에서 번동 1~5구역을, 올해 번동 6구역까지 총 6개 사업장을 연계로 수주했다. 코오롱글로벌은 서울 내 1300가구 이상의 브랜드타운을 확보하고 브랜드 입지를 견고히 다졌다. 최근 번동 7~9구역도 모아타운으로 지정되면서 조합 설립을 추진하는 등 사업에 속도를 내고 있다. 타운화 전략에 박차를 가하는 코오롱글로벌의 추가 수주 가능성도 커지고 있다. 코오롱글로벌의 1조 클럽 입성에 결정적인 호재로 작용한 것은 단군 이래 최대 리모델링 사업으로 꼽히는 ‘창원 성원토월그랜드타운’이다. 코오롱글로벌은 올해 대형사들만의 리그라 꼽히는 리모델링 사업에서도 수주 실적을 올리는 성과를 거뒀다. 코오롱글로벌은 내년에도 지역주택조합과 공동개발을 통해 고수익을 유지하면서 도시정비사업을 확대해 안정적인 포트폴리오를 구축한다는 방침이다. 코오롱글로벌 관계자는 ”비슷한 도급순위 건설사들이 올해 도시정비사업에서 1조 아래 실적을 거둔 데 반해 당사는 올해 대형 사업장 수주로 수주금액이 크게 늘었다“며 “서울을 비롯한 수도권 지속 수주로 브랜드 노출을 확대하는 동시에 지방 핵심 지역에서 수익성 높은 사업지를 발굴하고 공공·신탁·리츠 등 수주 방식을 다각화하면서 안정성도 챙길 것”이라고 말했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

최근 준공 후 상당기간이 경과한 아파트 단지들의 리모델링 사업이 주목을 받고 있습니다. 재건축 사업의 경우 안전진단 통과가 쉽지 않고 사업 진행에 상당히 오랜 시간이 소요되기 때문에 상대적으로 빠르게 진행이 가능한 리모델링 사업이 최근 들어 대안으로 떠올랐는데요. 특히 용적률 등을 고려할 때 재건축 사업을 추진하기에는 충분한 수익성이 나오지 않는 1기 신도시 단지에서 많은 관심을 보이고 있습니다. ‘리모델링’이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 대수선 또는, 각 세대의 주거전용면적 증축·세대수를 증가시키는 증축 중 어느 하나에 해당하는 행위를 말합니다(주택법 제2조 25호). 리모델링 사업은 주택단지 전체를 대상으로 할 수도 있고 일부의 동만을 대상으로 진행할 수도 있는데 본 글에서는 주택단지 전체를 대상으로 리모델링 사업을 하는 것을 전제로 이야기하겠습니다. 먼저 리모델링 조합을 설립하기 위해서는 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권 각 3분의 2 이상의 결의 및 각 동 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의를 증명하는 서류를 첨부하여 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 합니다(주택법 제11조 제3항). 그리고 이렇게 조합이 설립된 이후 실제로 공동주택을 리모델링하려면 리모델링 설계의 개요, 공사비, 조합원의 비용분담 명세가 적혀 있는 결의서에 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50퍼센트 이상 동의를 받아 시장·군수·구청장의 허가를 추가로 받아야 합니다(주택법 제66조 제1항, 주택법 시행령 제75조 및 별표 4). 즉 조합을 설립할 때와 실제로 리모델링 사업 진행 허가를 받기 위한 법적 기준이 다릅니다. 그런데 모든 사업이 그렇듯이 리모델링 사업에도 동의하지 않는 사람들이 있기 마련인데요. 이들이 소수라면 그들로 인해 사업을 진행하지 않을 수는 없으니, 현행 주택법은 일정한 조건을 충족한 경우 리모델링에 동의하지 않는 구분소유자에 대해 매도청구를 할 수 있는 권한을 리모델링 주택조합에 부여하고 있습니다. 이처럼 사업 추진에 동의하지 않아 현금청산 대상인 자들의 부동산에 대해 재건축과 리모델링 사업은 매도청구의 방식으로, 공익성이 있다고 여겨지는 재개발 사업은 수용 방식으로 취득하게 돼 있습니다. ​ 특히 리모델링에 대해 주택법 제22조 제2항은 “제66조 제2항에 따른 리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보한 경우 리모델링 결의를 한 리모델링 주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다”고 명시하고 있습니다. 따라서 리모델링 허가 신청을 위해 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50퍼센트 이상의 동의를 받은 리모델링 주택조합이 리모델링 사업에 동의하지 않는 구분소유자를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있도록 한 것이죠. 이는 앞서 조합 설립 시 필요한 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상보다 상향된 비율임을 유의해야 합니다. 그런데 앞서 본 것처럼 리모델링 주택조합 설립 시에도 결의가 필요하고 조합 설립 후 리모델링 행위 허가를 받기 위해서도 각각 ‘결의’가 필요한데요. 위 주택법 제22조 제2항을 보면 매도청구권 행사의 상대방인 “리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자”에서 말하는 ‘리모델링 결의’가 대체 무엇을 의미하는지 명확하게 규정되어 있지 않습니다. 이에 매도청구권을 행사하기 위해서는 리모델링 주택조합 설립 인가만 받으면 되는 것인지 아니면 리모델링 행위 허가까지 받아야 하는 것인지 그 해석을 두고 의견이 나뉩니다. 실제로 일부 하급심 판결은 리모델링 주택조합 설립을 위한 결의만 거쳤어도 적법하게 매도청구권을 행사할 수 있다고 보기도 했으나, 조합설립을 위한 결의만으로는 부족하며 리모델링 행위 허가를 위한 결의를 거쳐야만 매도청구권을 행사할 수 있다고 판단한 사례도 있습니다. 리모델링 주택조합 설립 인가 결의가 있으면 매도청구권을 행사할 수 있다고 보는 입장에서는 매도청구권 행사의 주체가 리모델링 주택조합인 이상 조합설립인가 후에는 그 권리를 행사할 수 있고 주택조합 설립에 동의하지 않은 자는 리모델링 사업 추진에 동의하지 않았다고 볼 수 있다는 것을 이유로 내세웁니다. 반면 리모델링 행위 허가를 받은 이후에야 매도청구를 행사할 수 있다고 보는 측에서는 리모델링 주택조합 설립 인가 후 행위 허가를 받기까지 짧지 않은 시간이 소요되므로 그 과정에서 총공사비와 조합원의 비용 분담 내역 등 리모델링 사업의 구체적인 시행 내용이 변경될 수 있다는 점을 고려해야 한다고 주장합니다. 리모델링 주택조합 설립 인가를 신청할 때만이 아니라 행위 허가를 신청할 때에도 공동주택의 구분소유자들로 하여금 결의서에 나와 있는 정보들을 토대로 소요되는 비용을 부담하면서 리모델링 사업에 함께 참여할 것인지, 아니면 자신의 부동산을 매도하고 리모델링 사업에 참여하지 않을 것인지를 선택할 수 있도록 해야 한다는 것이죠. 어느 정도 리모델링 사업의 내용이 구체화 된 시점, 즉 리모델링 행위 허가 이후에 리모델링 주택조합이 매도청구권을 행사할 수 있다고 하는 것이 타당해 보이지만 2022년 6월 기준으로 리모델링 주택조합의 매도청구권 행사가 언제부터 가능한지에 대한 구체적인 대법원의 판단은 아직 나오지 않았습니다. 실무상 혼란을 방지하기 위해서는 입법을 통한 보완이나 대법원의 명확한 법령 해석이 필요한 부분인데, 현재 대법원에서 관련 쟁점을 심리 중이라고 하니 그 결론에 따라 리모델링 주택조합의 매도청구권 행사 가능 시점이 정리될 것으로 보입니다. 따라서 리모델링 사업을 추진하는 조합으로서는 판결의 내용을 잘 살펴보고 매도청구권을 행사해야 합니다. ※필자는 법무법인 테오 대표 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 소속 변호사로 일했다. 임상영 변호사

국내 정비사업에서 건설사들이 조합과 공사비를 두고 이견을 보이면서 끝내 시공 계약을 해지하는 사례가 줄을 잇고 있다. 최근에는 정비 시장에서 선두를 다투는 대형건설사들도 원자재 가격 상승으로 인한 공사비 갈등에 조합으로부터 시공 계약 해지 통보를 받고 있다. 7일 건설업계에 따르면 삼성물산·GS건설은 지난달 30일 성남 분당 매화마을2단지 리모델링 조합으로부터 우선협상대상자 지위 해지 내용을 담은 공문을 받았다. 매화2단지 조합은 3.3㎡당 630만원의 공사비를 제안했지만 삼성물산·GS건설은 3.3㎡당 720만원의 공사비를 제시하며 이견을 보였다. 이후 조합과 삼성물산·GS건설은 여러 차례 협상에 나섰지만 간극을 좁히지 못하면서 합의에 이르지 못했다. 매화2단지는 경기 성남시 분당구 장미로 139 일원 17개동, 1185가구 규모 아파트다. 단지는 수평증축 방식의 리모델링을 통해 지하 3층~지상 21층, 1345가구 규모의 대단지로 재탄생할 예정이다. HDC현대산업개발도 경기 안양 뉴타운맨션 삼호아파트 재건축 시공 계약 해지 위기에 놓였다. 뉴타운삼호 조합은 오는 21일 조합원 총회를 열고 HDC현대산업개발 공사도급계약 임의해지 안건을 상정할 예정이다. 앞서 HDC현대산업개발은 경기 광명1구역 재개발, 광주 운암주공3단지 재건축, 부산 서금사A구역 재개발, 대전 도안아이파크시티2차 등에서도 시공 계약이 파기됐다. 아이에스동서 역시 지난 4월 대전 중구 용두동2구역 재개발조합으로부터 시공 계약 해지 통보를 받았다. 지난 5월에도 경남 창원 용원동 지역주택조합에서 아이에스동서에 공사 계약 해지를 통보했다. 정비업계 관계자는 "재건축, 재개발 시장에서 조합의 시공 계약 해지 통보를 받는 일은 중소형 건설사뿐 아니라 대형 건설사들도 피하지 못하고 있다"며 "원자재 가격이 급등해 공사비 증액은 불가피한 상황이지만 조합과 충분한 협상 과정을 통해 적정선을 찾아야 사업 지연이나 시공 계약 해지를 막을 수 있을 것"이라고 말했다. 그는 이어 "시공 계약 해지 사업장이 줄줄이 나오면서 새로운 시공사로 선정되기 위해 건설업계가 분주하게 움직이는 모습"이라고 덧붙였다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

현대건설이 경기도 수원시 영통구의 신명동보아파트 리모델링 사업을 수주하며 지난해 세운 도시정비 누적 수주금액 최대 기록을 1년 만에 갈아치웠다. 또한 업계 최초로 도시정비 누적 수주금액 5조원 돌파를 눈앞에 두고 있다. 현대건설은 수원 신명동보아파트 리모델링주택조합의 시공사 선정을 위한 임시총회에서 최종 시공사로 선정됐다고 밝혔다. 지난 21일 안산 고잔연립3구역 재건축 사업을 수주한 데 이어 또 한 차례 수주에 성공했다. 신명동보아파트 리모델링 사업은 3052억원 규모로 기존 지하 1층, 지상 20층의 공동주택 8개 동, 836가구를 수평·별동 증축 리모델링을 통해 125가구 늘어난 지하 3층, 지상 21층의 아파트 961가구로 건설하는 사업이다. 현대건설은 단지명을 '힐스테이트 루미테르'로 제안했다. 이로써 현대건설은 올해 도시정비 누적 수주 금액을 4조8251억원으로 늘렸다. 이는 지난해 자신들이 세운 사상 최대 실적인 4조7383억원의 기록을 1년 만에 경신한 것이다. 리모델링 사업의 수주만도 누적 1조7408억원에 달한다. 현대건설은 올해 도시정비 누적 수주금액 5조원의 선을 돌파할 것으로 전망된다. 오는 31일 시공사 선정이 예정된 잠원 갤럭시1차아파트 리모델링 사업도 우선협상대상자로서 단독으로 입찰에 참여해 수주 가능성이 높게 점쳐지기 때문이다. 이 사업의 규모는 1850억원으로 현대건설이 시공사로 선정되면 올해 도시정비 누적 수주액 5조101억원을 달성하면서 업계 최초로 5조원의 선을 넘기게 된다. 김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr

취임 4개월이 지난 오세훈 서울시장의 부동산 정책이 속도를 내고 있다. 1000가구 넘는 재건축 단지 사업을 승인하는가 하면 사상 최초로 공공 주도 정비사업에 조합원으로 참여하는 등 지지부진했던 도심 주택 공급에 시동을 거는 모습이다. ━ 정부·의회 견제 피해 노후 단지 공략 공급물량 확보 오 시장 취임 후 서울시는 강남 3구(강남·송파·잠실)에서 총 2건의 건축심의를 통과시킨 바 있다. 하지만 이들 단지는 200여 가구 소규모 단지로 파급력이 낮았다. 하지만 지난 12일 서울시는 4건의 건축계획안을 통과시켰다. 잠실 미성·크로바 아파트 재건축 단지가 1850가구로 단지 규모가 가장 크다. 이어 방배 신동아 재건축(857가구), 은평구 신사동 19-100번지 주상복합(아파트 262가구, 오피스텔 50실), 광진구 상록타워아파트 리모델링(229가구) 순으로 물량이 많다. 서울 도심에 3200여 가구의 신축 아파트가 공급되는 이번 결정으로 오 시장이 주택공급 활성화 신호탄을 쐈다는 것이 부동산 시장의 평가다. 가장 주목을 끄는 단지는 잠실 미성·크로바 아파트다. 이곳은 2019년 상반기 이주를 마쳤고, 그 해 연말 설계안이 제출된 후 약 1년 8개월간 서울시 건축심의 단계에 묶여있었다. 그동안 서울시는 시공사(롯데건설)가 제안한 스카이브리지 등 특화설계안이 주변과 위화감을 조성한다는 이유로 반려해왔다. 하지만 이번 승인으로 오 시장 취임 후 처음으로 1000가구 이상 재건축 단지 사업이 진행될 예정이다. 서울시의 전향적인 태도 전환은 오 시장의 고육지책이다. 오 시장은 당선 후 토지거래허가구역 확대 등 정부의 시장 안정화 정책에 동조하는 모습을 보였다. 동시에 재건축 안전진단 기준 완화를 정부에 요구했다. 하지만 국토부 등 정부는 부동산 시장 불안정과 서울 집값 상승을 이유로 사실상 불가하다는 입장을 밝혔다. 서울시의회도 재개발·재건축 관련 사업을 놓고 시의회 예산 심의를 받아야 한다며 재건축 규제 완화에 신중한 입장을 취하고 있다. 이렇듯 정부와 시의회가 부딪히자 정부의 안전진단 규제 영향권에서 벗어난 노후 단지를 대상으로 사업을 승인하는 쪽으로 방향을 튼 것으로 보인다. 최근에는 서울시가 사상 최초로 정비사업지에 조합원 자격으로 참여하는 결정을 내리기도 했다. 서울시는 마포태영아파트 리모델링 사업에 조합원으로 참여한다. 1999년 준공된 마포태영아파트는 총 1992가구다. 이 가운데 568가구가 서울시 소유 임대아파트다. 이 물량을 활용해 법인으로 주택조합원 자격을 갖추겠다는 계획이다. 그간 서울주택도시공사(SH)를 내세워 공공 주도 정비사업을 사업시행자로 참여하는 것에서 벗어나 일반 소유주들처럼 조합원 자격으로 참여해 사업에 대한 완성도와 파급력을 높이겠다는 뜻으로 풀이된다. ━ 김현아 낙마로 손발 돼줄 SH 사장 공석 부담 커져 서울시의 ‘조합원 참여’는 신축 임대아파트 물량을 늘리겠다는 의도로 해석된다. 사업성이 좋을 경우 적은 추가분담금 부담으로 주거 환경이 개선된 임대 가구 수를 확보할 수 있다. 지난 10일 통과된 잠실 미성·크로바에 장기전세주택 196가구, 방배 신동아 아파트에는 110가구의 임대주택을 공급하며 전세·임대 주택을 확보하는 것의 연장선상이라 할 수 있다. 부동산 정책 추진에 다시 시동을 걸었지만, 장애물은 도처에 깔렸다. 서울 주택공급의 핵심적인 역할을 맡고 있는 서울주택도시공사(SH) 사장에 김현아 전 의원을 임명하려다 논란 끝에 자진 사퇴로 끝맺은 사건이 대표적이다. 오 시장의 부동산 공약을 구체화할 산하기관의 수장이 없는 상황이다. 서울시는 이른 시일 안에 재공모에 나선다는 계획이지만 통상 인사 임명까지 3개월 정도 걸린다는 점에서 늦으면 연말까지 SH 사장직은 공석일 가능성이 있다. 당분간 주택 정책의 손발이 돼 줄 인물이 없다는 것은 임기가 내년 6월까지인 오 시장 입장에서는 답답한 노릇이다. 아울러 내년 대선과 지방선거를 앞둔 상황에서 정책 방향이 다른 정부와 서울시의회의 찬성을 끌어내기도 쉽지 않다는 평가다. 노후 단지 재건축 등 서울시 권한으로 추진할 수 있는 것부터 먼저 손을 대리라는 것이 시장의 관측이다. 오 시장은 올해 하반기 중 서울 부동산 가격 안정을 위한 공급대책을 마련하겠다는 구상을 밝힌 바 있다. 대책이 발표되면 오 시장의 주택공급 계획의 윤곽이 드러날 것으로 보인다. 허인회 기자 heo.inhoe@joongang.co.kr

반도건설이 올해 주택사업뿐만 아니라 신사업을 비롯한 사업 다각화에 속도를 내고 있다. 공공택지 공급 감소에 대처하기 위해 공공 및 민간공사, 정비사업, 개발사업 수주 등 사업 다각화로 새로운 미래 먹거리를 확보하며 체질 개선을 이뤄나가고 있다. 올해 상반기 주택사업뿐만 아니라 민간 및 공공공사 수주, 정비사업(재건축·재개발), 지역주택조합 수주 등에서 좋은 성과를 거두며 두각을 나타내고 있다. 반도건설은 올해 초‘ESG 경영’도입을 선포하며 지속 가능한 성장 모델을 구축하고 다양한 영역으로 사업을 다각화하면서 안정적인 재무구조를 유지해나갈 방침이라고 12일 밝혔다. 반도건설 관계자는 “지난 50여년 간 주택사업뿐 아니라 건축, 토목, 조경, 전기 등 다양한 공공 및 민간사업을 진행하면서 쌓아온 노하우와 기술력을 바탕으로 사업 수주에 박차를 가하고 있다”며 “올해 ESG 경영 도입 후 친환경·신재생 에너지 사업을 비롯해 협력사와 함께 저탄소 공법 및 설계 등 신기술개발에도 적극 투자할 방침”이라고 말했다. ━ 상반기 서울·평택·청주·창원 등 연이은 분양 흥행…3000여가구 공급 올해 상반기 반도건설은 주택사업, 지식산업센터, 오피스텔, 브랜드 상가, 지역주택사업 등 잇달아 흥행에 성공하며 양호한 분양 성적을 냈다. 반도건설이 지난 7월 청주지역에 첫 선을 보인‘오창 반도유보라 퍼스티지’는 청약접수 결과 전체 142가구(특별공급 제외) 모집에 총 4712명이 신청해 평균 33.18대 1, 최고 112.5대 1의 청약경쟁률로 1순위를 마감했다. 같은 달 평택 고덕국제신도시에 선보인 주거형 오피스텔‘고덕신도시 유보라 더 크레스트’도 2개 블록 전 타입 청약마감, 평균 34.72대1, 최고 65.90대 1의(9-1-1블록 전용 84㎡A타입) 높은 청약경쟁률을 기록했다. 오피스텔과 함께 선보인 브랜드 상가 ‘파피에르 ’는 카림라시드에 이어 세계적인 팝아티스트 크랙&칼과 디자인 협업으로 젊고 트렌디한 디자인을 접목해 호평을 받았다. 6월 서울 신길 역세권에 공급한 도시형생활주택 ‘여의도 리미티오148’역시 평균 11대 1, 최고 16.8대 1의 청약경쟁률을 기록하며 전 타입 청약 마감했다. 지난 3월 선보인 창원 가포지구‘마창대교 반도유보라 아이비파크’는 분양 4개월 만에 90%가 넘는 계약률을 달성했고, 4월 서울 영등포구 영등포6가 일원에 공급한 지식산업센터 ‘영등포 반도 아이비밸리’도 더블역세권 입지로 인기를 얻으며 계약 마감을 앞두고 있다. ━ 도시정비, 공공·민간공사, 도급공사, 해외사업 등 다양한 영역에서 수주 이어가 반도건설은 50년간의 경험과 기술력으로‘반도유보라’만의 상품력, 안정적인 신용도를 바탕으로 도시정비사업 부문에서 활발하게 사업영역을 확장하고 있다. 올해 1월‘마산 반월지구 재건축 사업(1954가구)’에 3개사 컨소시엄으로 참여해 시공사로 선정됐고 3개월 뒤에는 908억 규모의 부산 광안 지역주택조합 사업(525가구)을 단독 수주했다. 반도건설은 공공 및 민간 공사 부문에서도 사업영역을 꾸준히 확장하고 있다. 지난 1월 거제시 옥포동 공동주택사업 민간도급공사 수주를 비롯해 5월에는‘세종시 삼성생명 부지 신축공사’,‘아주대학교 종합실험동 건립 공사’, 인천 8부두 곡물창고 리모델링 사업인‘상상플랫폼 개발사업’ 등 민간공사를 연이어 수주하며 하반기 사업에 청신호를 밝혔다. 미국 LA 한인타운 중심에 들어설 지하1층~지상 8층, 총 252세대의 주상복합건물‘The BORA3170’ 공사도 원활히 진행 중이며 내년 하반기 준공을 앞두고 있다. 반도건설은 LA지역에서 추가 사업을 위해 양질의 토지 매입을 면밀히 검토하고 있으며 추후 해외개발사업에도 적극적으로 나설 계획이다. ━ 하반기 거제·대구·내포신도시·신경주·부산서 ‘반도 유보라’ 3400여가구 공급 예정 반도건설은 올해 하반기 6개 단지 총 3400여가구를 분양할 예정이다. 먼저 이달 민간 도급사업으로 경남 거제시에 처음으로 ‘반도유보라’ 아파트를 선보인다. ‘거제 반도유보라’는 거제시 옥포동 일원에 지하 2층~지상 20층, 4개동 전용면적 84·109㎡ 총 292가구로 구성했다. 오는 11월에는 대구와 충남 내포신도시에서 분양을 앞두고 있다. 대구 중구 남산동 대한적십자병원 부지에 147가구 규모의 주상복합을 짓는다. 지하 5층~지상 29층의 2개동으로 아파트 전용면적 84㎡ 147세대와 상업시설로 구성되며, 대구 지하철 1·2호선 반월당역 출구 앞 역세권에 위치해 각종 쇼핑시설과 병원, 학교를 도보로 이용할 수 있다. 충남 홍성군 내포신도시 RC-2블록에는 지하 3층~지상 25층, 12개동, 전용면적 84㎡형 955가구와 단지 내 브랜드 상가(약 200실) 등 지역 내 랜드마크 주상복합 아파트를 공급한다. 오는 12월에는 경북 경주시 신경주 역세권 B-4블록, B-5블록에 전용면적 74·84㎡형 총 1494가구를 분양할 예정이다. 부산광역시 수영구 광안동 일원에도 지하 3층~지상 29층 7개동, 전용면적 59~84㎡, 525가구와 근린생활시설을 선보일 계획이다. 반도건설 관계자는 “철저한 사전 시장조사와 사업지 분석을 통해 사업지 특성에 맞는 ‘유보라’의 특화설계와 첨단시스템 등이 접목된 상품을 선보일 계획”이라며 “수도권 신도시에서 호평받은 ‘반도유보라’의 상품력과 외관특화를 바탕으로 고객이 살기 좋은 아파트로 지속 발전시켜 나가겠다”라고 말했다. 박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr

요즘 아파트 리모델링과 관련해 논란이 뜨겁다. 핵심은 수직 증축 허용 여부다. 수직 증축이란 리모델링 공사를 통해 아파트 층수를 높이는 것으로 늘어난 층수에 지어진 아파트는 일반에 분양할 수 있기 때문에 기존 집주인의 공사비 부담이 줄어든다. 리모델링 수익성과 직결된 게 바로 수직 증축이다.지난 4·27 재·보선의 격전지 가운데 한 곳이던 성남시 분당에서 리모델링 수직 증축을 요구하는 목소리가 높아지자 한나라당과 민주당은 이를 허용하는 법을 발의했다. 개정안에는 전용면적 대비 40~50% 확대, 구조적으로 안전에 이상이 없으면 수직·수평 증축과 별동 증축 허용 등이 포함됐다. 이에 따라 리모델링 추진이 속도를 내는 것 아니냐는 기대감이 일었다.서울·수도권 1만8577가구 리모델링 추진부동산114에 따르면 현재 서울·수도권에서 리모델링 사업을 추진 중인 아파트는 32개 단지, 1만8577가구에 이른다. 서울은 강남구·강동구·광진구 등에 물량이 집중돼 있고, 경기도에서는 분당과 평촌이 리모델링에 적극적이다. 대다수 단지가 시공사를 선정했고 일부 단지는 이미 조합 설립인가까지 받았다. 그런데 최근 주무부처인 국토해양부가 수직 증축 불허 방침을 밝히면서 그동안 리모델링 수직 증축을 요구해온 수도권 1기 신도시 입주자들의 반발이 확산하는 등 파장이 일고 있다.국토부는 지난 2월부터 5개월간 건축, 시공, 구조, 법률 등 각계 전문가로 구성된 리모델링 태스크포스(TF) 회의를 거친 결과 아파트의 수직 증축과 가구수 증가는 바람직하지 않다는 결론을 내렸다고 최근 밝혔다. 그동안 1기 신도시 리모델링 연합회, 리모델링 단체, 건설사 등은 수직 증축을 허용하고 이를 통해 증가하는 가구수의 10% 이상을 일반분양할 수 있도록 해줄 것을 요구해 왔다. 그러나 국토부 관계자는 “지난 5개월간 10여 차례에 걸쳐 각계 전문가들이 참석한 TF를 운영했지만 수직 증축을 허용할 경우 아파트의 구조 안전을 담보할 수 없다고 판단했다”고 말했다. 또 다른 국토부 관계자는 “현재 수직 증축을 추진하는 아파트는 건설 당시 증축을 고려하지 않은 채 설계됐고, 철근과 철근 사이 접합부에 대한 안전성도 담보할 수 없다”며 “현재 우리나라에는 제대로 된 콘크리트 강도 추정식조차 없어 기존 구조물의 성능을 파악하는 데는 한계가 있다”고 말했다. 이에 대해 한 건물 구조 전문가는 “1기 신도시의 경우 1980년대 말 주택 200만 호 건설을 목표로 단기에 건설돼 당시 건자재 파동과 더불어 부실공사 논란이 있었던 것이 사실”이라며 “수직 증축 허용 이후 안전사고가 발생하면 모든 귀책사유가 정부에 있기 때문에 허용해주기 어려웠을 것”이라고 설명했다.정부는 또 현재 강남권에서 진행하고 있는 리모델링은 골조만 일부 남겨놓고 구조물의 80~90%를 철거해 사실상 재건축이나 다름없으며, 리모델링의 근본 취지인 자원 재활용 효과도 거의 기대할 수 없다고 판단했다. 그러나 건설업계와 리모델링 추진단지 주민들의 얘기는 다르다. 안양평촌 목련2단지 주석찬 리모델링주택조합 고문은 “안전은 오히려 주민이 가장 걱정하는 부분이며 안전한 게 확실하기 때문에 수직 증축 요구를 하는 것”이라고 주장했다. 그는 또 “국토해양부가 구조 안전성 문제를 들어 수직 증축을 허용하지 않는다고 하는데 토지주택연구원의 ‘공동주택 세대증축을 위한 구조 안전성 확보 및 법제개편 방안’에 따르면 5개 층 증축도 가능한 것으로 돼 있다”고 덧붙였다.1기 신도시 리모델링연합회 이형욱 회장은 “정밀진단을 시행해 구조 안전성 문제에 대한 사실 여부를 확인해야 한다”며 “그때도 안전에 이상이 있다는 조사 결과가 나오면 더는 요구하지 않겠다”고 강조했다. 그는 “일반분양을 10%만 허용해도 공사비가 30~40% 절감된다”며 “이럴 경우 집주인 입장에선 약간의 추가비용만 부담하면 리모델링 공사를 할 수 있다”고 덧붙였다. S건설 관계자는 “베란다 앞뒤로만 주택형이 늘어나는 현행 리모델링의 기형적인 구조를 해결하기 위해서는 수직 증축이 필수”라며 “구조 보강을 하면 안전에 문제가 없는데 정부가 지나치게 보수적으로 접근하고 있다”고 말했다.물론 수직 증축이 허용되지 않는다고 해서 리모델링 공사를 할 수 없는 건 아니다. 최근 리모델링 공사를 마치고 쌍용예가 클래식으로 탈바꿈한 옛 서울 도곡동 동신아파트가 대표적이다. 쌍용건설은 1978년 지어진 지하 1층~지상 12층의 5개 동 384가구인 복도식 아파트를 지하 3층~지상 12, 13층의 계단식 아파트로 리모델링하는 공사를 31개월에 걸쳐 마무리했다.이 아파트 4개 동은 기존 층수를 유지하고 한 개 동은 1층을 필로티(빈 공간)로 만들어 한 개 층을 올려 13층이 됐다. 앞뒤와 옆 증축을 통해 집 크기가 공급면적 기준으로 57~179㎡에서 84~233㎡로 27~54㎡ 커졌다. 침실과 욕실이 하나씩 더 생기고 안방 드레스룸 등이 추가됐다. 지하에 주차장이 2개 층 만들어지면서 주차대수가 181대에서 414대로 배 이상 늘었다. 지상 주차장이 있던 자리에는 정원과 산책로가 어우러진 입주민들의 휴식공간이 들어섰다. 리모델링 비용은 3.3㎡당(공급면적 기준) 평균 320만원 들었다. 재건축에 비해 20%가량 적은 비용이다. 주민들과 인근 부동산중개업소들은 리모델링 수익성이 괜찮은 것으로 보고 있다. 집값이 많이 올라 비용을 제외하고도 2억원가량 남는 것으로 평가되기 때문이다.“수직 증축해야 채산성 있다” 주장하지만 이는 입지 좋은 서울 강남권의 일부 단지 사례일 뿐이고 대부분의 수도권 아파트는 경우 수직 증축 없이는 리모델링 채산성이 안 나온다는 분석이 많다. 부동산 114 김규정 본부장은 “리모델링 수직 증축을 기대했던 일부 주민이 실망 매물을 내놓을 것”이라고 말했다. 그러나 정부의 불허 방침에도 수직 증축 논란은 끝난 게 아니다. 수직 증축은 정치권의 공약사항이기 때문이다. 한나라당 백성운 의원(경기 고양 일산 동구)은 “국회에서 리모델링 법안을 논의 중인데 국토부가 불가 입장을 밝힌 것은 무책임하고 부당하다”며 “리모델링 수직 증축 문제는 구조 안전성에 문제가 없는 한 허용해야 한다”고 말했다. 그는 “리모델링 법안은 반드시 연내에 통과할 것”이라고 강조했다.결국 관건은 다시 정치 일정이 될 것으로 보인다. 내년 총선과 대선을 앞둔 시점에서 신도시 주민들의 집단적 반발을 감안할 때 법안 논의가 급물살을 탈 가능성이 있기 때문이다.