건설 경기에 한파가 불어닥친 가운데, 전국 집값마저 하락세에 돌입한 모습이다. 전문가들은 탄핵 정국 등 정치적 불확실성과 대출 규제로 하락세가 당분간 계속 이어질 것으로 전망한다.지난해 12월 기준 전국 집값이 반년 만에 하락세로 돌아섰다. 최근 한국부동산원이 발표한 ‘2024년 12월 전국 주택가격동향조사’에 따르면 전국 주택(아파트·연립주택·단독주택 포함) 매매가격지수는 전월 대비 0.07% 떨어졌다.지난해 6월 0.04% 오르며 상승 전환한 이후 6개월간 이어진 상승세가 꺾인 것이다. 서울은 0.08% 오르며 상승세를 지속했지만 상승폭은 전월(0.20%)보다 줄었다. 수도권은 보합(0.00%)을 나타냈고 지방은 전월(-0.09%)보다 낙폭을 키우며 0.14% 하락했다.하락세에 돌입한 전국 집값부동산원 측은 “서울과 수도권 내 주거 여건이 양호한 단지를 중심으로 국지적인 상승세가 관측되나 계절적 비수기에 대출 규제 영향으로 시장 관망 추이가 확대되고 있다”고 밝혔다.주택 유형별로 보면 아파트는 서울에서 0.09% 상승했으나 수도권(-0.02%), 지방(-0.21%)에서 떨어지는 모습을 보였다. 이에 따라 전국 아파트값이 0.11% 내리며 하락 전환했다. 연립주택도 마찬가지로 서울(0.08%)에서는 올랐지만 수도권(-0.01%)과 지방(-0.13%)에서 내리며 전국 가격이 0.04% 하락했다. 단독주택은 서울(0.18%)과 수도권(0.15%), 지방(0.06%)에서 모두 오르며 전국적으로도 0.08% 상승했다.전국 주택의 전세가격은 0.01% 오르며 상승세를 이어갔으나 전월(0.09%)보다는 상승폭이 줄어든 것으로 집계됐다. 주택 전세가격은 지난해 8월 0.22%→ 9월 0.19%→ 10월 0.16%→ 11월 0.09% 등으로 매월 상승폭이 축소되고 있다. 서울(0.15%→0.02%)과 수도권(0.19%→0.03%) 모두 전월 대비 상승폭이 축소된 가운데 지방(0.01%→-0.01%)은 하락 전환했다.서울은 선호 단지 위주로 전셋값 상승이 지속되고 있지만, 일부 지역이 입주 물량 영향과 하락 대출 이자 부담 등으로 하락하며 전체적으로는 상승폭이 줄었다. 서울 서초구(0.20%)와 강남구(0.15%)는 오름세가 지속됐으나 대규모 입주 영향으로 강동구가 0.21% 내린 것이 대표적이다. 강동구의 하락세는 1만2000여 세대 규모의 ‘올림픽파크포레온’ 입주 영향으로 풀이된다. 신규 입주물량이 대규모로 쏟아지면서 매매가격에 영향을 준 것이다. 수도권에서 경기는 0.06% 오르고 인천은 0.08% 내려 상반된 흐름을 나타냈다. 대구의 경우 공급 과다로 0.29% 하락했다. 주택 유형별로 보면 아파트 전셋값은 전국(0.02%), 서울(0.03%), 수도권(0.05%)에서 모두 상승했으나 지방에선 보합(0.00%)을 나타냈다. 연립주택은 서울(0.02%)을 제외하고는 수도권(-0.01%)과 지방(-0.09%), 전국(-0.03%)에서 모두 내렸다. 단독주택 전셋값은 전국적으로 0.1% 내린 가운데 서울(0.06%)과 수도권(0.04%)에서 상승세를 기록했다.전국 주택의 월세가격지수는 0.10% 상승했다. 전월 대비로는 상승폭이 0.02%포인트 감소했다. 서울(0.18%→0.10%)과 수도권(0.21%→0.15%) 모두 상승했으나 상승폭은 줄어든 반면 지방(0.03%→0.05%)은 상승폭이 확대됐다.부동산원 관계자는 “서울은 학군지 등 주거 여건이 양호한 선호단지와 중소형 규모 위주로 월세 수요가 지속되고 있다”고 밝혔다. 특히 아파트 월세가 서울과 수도권에서 각각 0.12%, 0.17% 오르며 다른 주택 유형에 비해 높은 상승률을 나타냈다. 연립주택 월세는 서울과 수도권에서 나란히 0.11% 올랐으나 지방에서는 보합(0.00%)을 기록했다.최근에는 서울 집값마저 하락세를 보이고 있다. 지난 1월 21일 한국부동산원에 따르면 1월 둘째 주(1월 13일 기준) 서울 아파트값은 보합(0.00%)을 기록했다. 1월 2일 기준 40주 연속 상승세가 꺾이고 보합 전환한 이후 3주 연속 보합세다. 특히 서울 외곽지역으로 꼽히는 동북권(-0.02%)과 서남권(-0.01%)은 전주 보합에서 하락전환했다. 각 자치구별로 동북권에서는 ▲도봉·중랑구 -0.04% ▲노원구 -0.03% ▲강북·동대문·성북구 -0.02% 순으로 하락했다. 서남권은 ▲구로구 –0.04% ▲동작구 –0.03% ▲관악·금천구 –0.02% 등이 하락세를 보였다.철옹성 서울마저 집값 하락2025년 1월 주택사업경기전망지수 역시 하락한 것으로 나타났다. 주택산업연구원이 주택사업자를 대상으로 주택사업경기전망지수를 조사한 결과 1월의 경우, 전월대비 14.1p 하락한 61.6으로 나타났다. 강원과 충북을 제외한 모든 지역이 하락했는데 그 중 대구가 40.3p(88.4 → 48.1)로 가장 큰 하락폭을 보였다. 수도권은 12.5p 하락한 65.9로 전망됐다. 서울이 16.3p로 수도권에서 가장 큰 하락폭을 보이며 76.7을 나타냈고, 경기는 12.5p (77.5 → 65.0), 인천은 8.5p(64.7 → 56.2) 하락했다.정부의 강력한 대출 규제와 더불어 최근 탄핵 정국에 따른 정치적 불확실성 확대로 부동산 시장의 불안정성이 커지면서 사업자들이 전망하는 사업경기가 부정적으로 나타난 것으로 해석된다. 한국부동산원 주간동향조사 기준 서울 아파트 매매 가격은 지난해 3월 이후 9개월여 만에 상승세를 멈추고 수도권 아파트 가격은 하락 전환됐다 국토교통부 기준 매매거래량 또한 4개월 연속 감소하면서 매수심리 위축이 지속되고 있는 상황이다.다만 올해 하반기부터는 주택가격이 반등할 것이란 희망적인 전망도 나온다. 주택산업연구원은 ‘2025년 주택시장 전망과 정책방향’ 기자간담회에서 전국 주택 가격은 0.5% 하락하고, 지방은 1.4% 떨어질 것으로 전망했다. 다만 수도권은 0.8%, 서울은 1.7% 오를 것으로 내다봤다. 올해 전세가격의 경우 ▲전국 1.2% ▲수도권 1.9% ▲서울 1.7% ▲지방 0.1% 상승할 것으로 예측했다.주산연은 “현 정부의 균형재정 고수에 따른 긴축기조와 수출경쟁력 약화, 건설경기 침체 등으로 상반기 중 경기침체는 가속화될 전망”이라며 “비정상적인 주담대 고금리와 대출규제도 상반기까지는 지속될 가능성이 크다”고 설명했다. 다만 “30대 주택시장 진입인구 급증과 금리 하향 조정 가능성, 주담대와 PF 정상화 등으로 중반기 이후부터는 주택시장도 다시 해빙무드로 돌아설 가능성이 크다”고 덧붙였다.

올해 부동산 시장을 설명하는 키워드로 부동산 업계에서는 ‘양극화’, ‘상저하고’, ‘월세시대’ 등을 꼽는다. 올해 부동산 시장은 지역별 양극화가 더욱 심해질 전망이다. 선호도가 높은 지역과 그렇지 않은 지역 간의 온도 차이는 뚜렷하게 나타날 것이며, 동일한 지역 내에서 아파트와 비아파트의 격차도 커질 것으로 보인다.지난해 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구) 등으로 대표되는 선호 지역들의 아파트 가격은 서울 외곽 지역의 아파트 가격에 비해 높은 상승세를 보였다. 아울러 다주택 규제가 지속되는 상황속에서 최근에는 1주택 중심의 투자를 하는 경향들이 강해져서 ‘똘똘한 한 채’를 선호하는 트렌드 역시 더 강해져 극과 극의 주택시장 분위기가 형성될 것으로 전망되는 상황이다.전문가들은 올해 상반기까지 주택 가격은 약세가 이어지겠지만, 하반기부터는 반등 가능성을 점치고 있다.주택산업연구원(이하 주산연)은 ‘2025년 주택시장 전망과 정책방향’ 기자간담회에서 전국 주택 가격은 0.5% 하락하고, 지역은 1.4% 떨어질 것으로 전망했다. 다만 수도권은 0.8%, 서울은 1.7% 오를 것으로 내다봤다.올해 전세가격의 경우 전국 1.2%, 수도권 1.9%, 서울 1.7%, 지방 0.1% 상승할 것으로 예측했다. 공급은 줄어들 전망이다. 대출규제, PF 경색 등으로 주택인허가와 착공, 분양 및 준공 등이 모두 예년 평균보다 30% 내외 감소할 것으로 보인다. 탄핵절차 진행 역시 집값 하락요인에 큰 영향을 주지 않을 것이라는 분석이다. 노무현 대통령 때는 영향이 거의 없었고 박근혜 대통령 때는 2~3달 상승폭이 줄어들다 곧 회복됐다.주산연 관계자는 “주택가격 순환변동모형 변동률 추세선으로 볼 때도 작년 초 가격변동선이 가장 낮은 골을 지나서 상승국면으로 진입하다가 잠시 조정된 후에 재상승하고 있어서 앞으로 6개월을 전후해 반등국면으로 재전환할 가능성이 크다”고 말했다. 이어 “30대 주택시장 진입인구 급증과 금리하향 조정 가능성, 주담대와 PF 정상화 등으로 중반기 이후부터는 주택시장도 다시 해빙 분위기로 돌아설 가능성이 크다”고 분석했다.대출 규제와 전세사기 여파로 월세 시장이 달아오르고 있다. 월세는 상대적으로 보증금 부담이 적어 대출 등의 영향에서 자유롭고, 전세사기 우려도 덜 수 있기 때문이다. 지난해 서울과 경기지역 빌라(연립·다세대) 임대 시장의 월세 비중 역시 처음으로 50%를 넘어섰다. 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 연립·다세대 전월세 거래를 분석한 결과 지난해 서울에서 거래된 전월세 12만7111건의 거래 가운데 월세 거래는 6만8116건으로 전체의 53.6%에 달했다.이는 국토부가 실거래가시스템에 관련 통계를 공개하기 시작한 2011년 이후 가장 높은 것이며, 전세사기 피해가 본격화하기 전인 2020년의 29.5%에 비해 24%포인트 이상 급증한 것이다.이에 따라 월세 가격도 계속해서 상승세다. 한국부동산원에 따르면 서울지역 연립·다세대 월세통합 가격지수는 지난해 10월 기준으로 102.0을 기록하며 2021년 6월 기준(100)일 이후 가장 높았다. 경기도의 월세가격 지수는 지난해 10월 기준 101.9로 2022년 11월(102.0) 이후 가장 높은 것으로 나타났다.이처럼 빌라 시장의 전세 기피 현상이 확산하면서 한동안 국내 시장을 떠났던 외국계 사모펀드와 부동산 회사들의 국내 주거용 임대시장 진출이 최근 들어 확산하고 있다. 미국계 투자은행 모건스탠리를 비롯해 다양한 글로벌 기업들이 국내 주거용 건물을 매입해 임대 시장에 진출하려는 움직임을 보인다는 게 부동산 업계의 설명이다. 국토교통부는 최장 20년간 임대를 놓는 기업형 장기 임대 도입을 서두르며 제도적 지원에 나선 상태다.이런 상황에서 부동산 앱을 이용하는 사람 10명 중 6명은 올해 월세가 오른다고 전망하는 것으로 나타났다. 부동산 정보 플랫폼 다방이 이용자 1598명을 대상으로 ‘2025 전월세 시장 전망’에 대해 설문한 결과 월세 상승을 예측한 응답자가 전체의 59%(935명)로 가장 많았다고 밝혔다. 월세 보합을 예상하는 응답자는 34%(550명), 하락 전망은 7%(113명)로 집계됐다. 월세 상승을 전망하는 이유로는 '월세 수요 증가'가 37%로 가장 많았다. 이어 '금리 인상'(24%)과 '경기 침체'(20%)가 뒤를 이었다.특히 올해는 아파트 입주 물량이 줄어들 것으로 예상돼 월세 수요가 더 증가할 것이란 전망도 나온다. 직방 조사에 따르면 오는 2월 전국 아파트 입주물량은 총 2만1404가구로 전월(3만3723가구) 대비 37% 적은 물량이 공급된다. 권역별로는 수도권 물량 감소폭이 크다. 수도권 입주물량은 7250가구로 전월(1만 3980가구) 대비 절반 수준에 그칠 것으로 보인다. 경기침체 우려와 탄핵정국 여파로 시장 분위기가 가라앉으면서 입주전망은 밝지 않다. 주택산업연구원에 따르면 1월 기준 전국 아파트 입주전망지수(68.4포인트)는 2년 만에 최저치를 나타냈다. 대출규제가 이어지고 매수심리 위축으로 시장 불확실성이 높아지며 입주시장에도 영향을 미쳤다는 분석이다.

추워진 날씨 속에 부동산 시장도 얼어붙었다. 올해 정부의 대출 규제와 줄어든 매수심리로 수도권은 물론 서울 아파트 시장도 하락세 전환을 눈앞에 두고 있기 때문이다. 특히 변동성이 심한 시기에 주목받는 '노도강(노원·도봉·강북)' 지역을 중심으로 하락세가 관측되면서 향후 서울 부동산 시장의 관망세가 확산되고 있다.26일 한국부동산원이 발표한 이번달 넷째주(12월23일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 전국 아파트 매매가는 0.03% 하락했고, 전세가는 보합으로 확인됐다. 전국 아파트 매매가는 5주 연속 하락한 것으로 집계됐다.서울은 0.01% 상승하면서 40주 연속 상승세를 기록했다. 자치구별로 보면 △서초구 0.06% △송파구 0.04% △강남구 0.03% △용산구 0.03% △마포구 0.03% 등으로 확인됐다.다만 하락으로 전환된 곳도 다수 확인된다. 중랑구(-0.03%), 성북구(-0.01%), 강북구(-0.01%), 노원구(-0.02%), 관악구(-0.01%) 등이 전주까지 상승 혹은 보합이었으나 이주 들어 하락으로 전환됐다.네이버페이부동산에 따르면 노원구 상계주공아파트 10단지의 76B㎡ 매물은 부동산 시장이 호황이던 지난 2022년 4월 8억4800만원에 거래됐으나 이달 5억6000만원의 실거래가 확인되면서 3억원 가까이 하락했다. 기간을 좁혀봐도 하락 매물을 확인할 수 있다. 강동구 강일리버파크 1단지 전용 84㎡ 매물도 지난 10월 29일 9억3000만원에 거래됐지만, 약 2달만인 지난 20일 8억원의 실거래가 기록되면서 한달새 1억원이 넘게 빠졌다.한국부동사원 관계자는 "국지적으로 일부 재건축 단지 등에서 신고가 경신 사례가 포착된다"면서도 "대출규제 및 계절적 비수기로 거래가 위축되며 관망세를 보이는 단지도 혼재하는 가운데, 지난주와 유사한 상승세 유지됐다"고 설명했다.

전국 아파트 매매가격이 5주째 하락세를 이어가고 있다. 신축과 재건축단지를 제외하고는 대출규제 영향으로 매수심리가 회복되지 못하고 있기 때문으로 분석된다.19일 한국부동산원이 발표한 12월 셋째주 전국 주간 아파트가격 동향에서 전국 매매가격은 –0.03%를 기록해 지난주와 같은 하락세를 보였다. 수도권은 보합했지만 서울은(0.02%→0.01%)은 지난주보다도 상승폭이 더 줄었고, 지방(-0.05%→-0.05%)은 하락폭이 유지됐다.서울 지역구별로 살펴보면 서초구(0.06%), 강남구(0.04%), 송파구(0.04%) 등이 상승세를 유지했다. 또 이촌동과 한남동이 주요단지로 있는 용산구(0.04%)도 매수세가 유입되면서 상승폭을 지켜냈다.반면 경기와 인천 지역은 혼조세를 보이고 있다. 인천의 하락폭은 –0.05%에서 –0.09% 대폭 커졌다. 대출규제 영향이 지속되는 상황에서 매수자들의 눈길이 서울 등 우량지역으로 향하면서 매수심리가 위축된 영향이다. 송도신도시가 위치한 연수구와 남동구는 각각 -0.11%, 계양구는 -0.12% 하락했다.경기권에서는 성남 수정구(-0.13%)와 이천시(-0.08%) 등을 위주로 하락했으나, 안양 만안구(0.11%)와 과천시(0.09%)가 상승하면서 경기 전체가 보합에서 상승 전환했다.시도별로는 부산(0.04%), 울산(0.04%), 광주(0.03%), 경기(0.02%) 등은 상승했고, 충남(0.00%) 등은 보합, 대구(-0.11%), 제주(-0.03%), 전남(-0.03%), 전북(-0.03%), 인천(-0.03%) 등은 하락했다.

지난 12월 3일 비상계엄 사태와 이어진 탄핵 정국의 후폭풍으로 부동산시장 침체 우려도 커지고 있는 모습이다. 이미 대출 규제로 거래가 급감하면서 서울 아파트 월간 거래량은 급격히 줄어들고, 매수 심리가 위축된 상태다. 이런 상황속에서 정치적 불확실성으로 한국 경제 전반이 충격을 받게 되면 주택시장이 하락 기조에 접어들 수 있다는 전망이 나온다.서울부동산정보광장에 따르면 지난 10월 서울 아파트 거래량(계약일 기준)은 3725건으로 9월(3126건)에 이에 두 달 연속 3000건대에 머물렀다. 서울 아파트 거래량은 7월 9206건까지 늘었으나 8월 6490건으로 줄어들기 시작했다. 대출 규제가 본격화한 9월에는 거래량이 반토막 났다. 올 하반기 들어 서울 아파트값 상승세가 두드러지며 강남권을 비롯한 일부 지역에서 신고가 거래가 속출하는 등 가격 상승 피로감이 커진 가운데 대출 규제가 강화되자 매수 심리가 위축된 영향으로 풀이된다.한국부동산원에 따르면 12월 2일 기준 전국 아파트값은 0.02% 내려 3주 연속 하락했다. 서울 아파트값은 0.04% 올라 37주 연속 상승세를 지속했지만, 지난 9월 대출 규제 시행 이후 오름 폭은 계속해서 둔화하는 추세다. 1만2000여 가구의 입주가 시작된 ‘올림픽파크포레온’이 있는 서울 강동구(-0.02%)는 8개월여 만에 아파트값이 하락했다. 수도권 아파트값은 0.01% 오르는데 그쳤다.전문가들은 정치 불안이 경제로 옮겨오면서 거래가 더 줄어들 수 있다고 입을 모은다. 탄핵을 놓고 여야의 극한 대치가 장기화활 경우 내수 경제에 영향을 주면서 부동산 시장이 상당히 어려워질 것이라는 것이다. 특히 정부 정책 동력이 떨어지면서 주택 공급 여건도 나빠질 가능성이 크다. 앞서 윤석열 정부는 임기 내 주택 270만가구를 공급하겠다는 목표를 내놓은바 있다. 재건축·재개발 규제 완화를 통한 도심 주택 공급 확대를 특히 적극적으로 추진하며 올해 1·10 대책, 8·8 대책을 발표했다. 정부는 인허가 기준으로 올해 54만가구 공급을 목표로 하고 있으나, 1∼10월 누적 인허가 물량은 24만4777가구로 작년 같은 기간보다 19% 감소했다. 연간 목표 물량의 45%만 채운 상황이라 목표치를 달성하려면 연말까지 30만가구 인허가가 이뤄져야 한다. 공공이 공급 확대를 견인한다는 차원에서 국토부는 올해 공공주택 인허가 목표치를 지난해(7만7000가구)의 2배에 가까운 14만가구로 잡았다. 14만 가구에 대해선 대부분 인허가 승인 신청이 들어왔다. 국토부는 주택 공급 확대를 계속해서 추진하겠다는 계획이지만, 민간 공급 위축이 풀리지 않는 상황에서 정국 불안으로 공공이 받쳐온 공급 동력마저 떨어질 수 있다는 게 문제다. 당장 지난달 발표한 서울 서초구 그린벨트 해제 등을 통한 5만가구 공급 계획은 차질을 빚을 가능성이 거론된다.1기 신도시 재건축은 윤석열 대통령이 대선 공약으로, 윤 대통령 임기 마지막 해인 ‘2027년 착공’이라는 공격적인 목표를 잡아 추진해왔다. 진현환 국토부 1차관은 지난 6일 1기 신도시인 평촌을 방문해 “선도지구가 후속 절차에 즉시 착수할 수 있도록 행정·금융 등 다각적 지원을 하겠다”고 밝혔지만 추진 일정이 다소 밀릴 수 있다는 관측이 나온다.부동산 대책을 뒷받침할 주요 법안의 국회 통과도 기약할 수 없게 됐다. 건설업계에선 재건축 초과이익 환수제가 폐지되고 각종 규제 완화 법안이 통과되지 않으면 사업성 확보가 어렵다는 목소리가 높다. 여기에 환율이 불안해지면서 공사비가 추가로 오를 수 있다는 우려가 나오는 상황이다.

대출 규제 등의 여파로 서울 아파트 시장의 매수세가 주춤해진 가운데 일부 재건축 단지와 신축 단지에서 신고가 거래가 나오면서 매매가격 상승 폭이 다소 커졌다.한국부동산원이 17일 발표한 '10월 둘째 주(14일 기준) 주간 아파트가격 동향'에 따르면 이번 주 서울 아파트값은 전주 대비 0.11% 오르며 30주째 상승세를 이어갔다.가격 급등에 대한 피로감과 대출 규제의 영향으로 전반적으로 매수심리가 위축되고 관망세가 이어지고 있지만, 일부 재건축 추진 단지와 신축 단지에서 신고가 거래가 발생하면서 상승 폭이 소폭 확대됐다고 부동산원은 설명했다.국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 내년 재건축 조합 설립을 앞둔 서울 영등포구 여의도동 삼부아파트는 지난 1일 전용면적 175㎡가 43억5000만원에 거래되면서 기존 최고가 기록을 갈아치웠고, 같은 동 시범아파트는 지난 7일 전용 156㎡가 35억2000만원에 거래되면서 신고가를 기록했다. 강남구의 대표적 재건축 단지인 대치동 은마아파트는 지난 4일 전용면적 84㎡가 29억4800만원에 팔리면서 신고가를 찍었다.서울 아파트값 상승률을 구별로 보면 강남구가 개포·압구정동의 재건축 추진 단지 위주로 0.27% 오르며 가장 큰 폭의 상승률을 기록했고, 용산구(0.19%), 서초구(0.18%), 마포구(0.18%), 성동구(0.16%), 광진구(0.15%) 등이 뒤를 이었다.인천(0.02%→0.06%)과 경기(0.04%→0.06%) 역시 상승 폭이 전주에 비해 다소 커지면서 수도권 전체 상승률은 지난주 0.06%에서 이번 주 0.07%로 높아졌다.경기 지역에서는 성남 수정구(0.20%)와 중원구(0.18%), 하남(0.17%) 등의 상승 폭이 컸던 반면 광주(-0.15%), 고양 일산서구(-0.09%) 등은 하락했다.수도권과 달리 지방 아파트값은 0.03% 내리며 지난주(-0.02%)에 비해 하락 폭을 키웠다. 대구(-0.11%), 부산(-0.07%), 제주(-0.04%), 경북(-0.03%), 광주(-0.03%) 순으로 하락 폭이 컸다.반면 전북(0.05%)은 11주 연속 상승세를 이어갔고, 울산(0.00%), 충남(0.00%) 등은 보합을 나타냈다.전세시장에서는 수도권의 상승 폭이 다소 커지고, 보합과 하락을 거듭했던 지방이 상승 전환했다. 이번 주 전국 기준 전셋값은 0.05% 오른 가운데 경기(0.08%→0.11%)와 인천(0.20%→0.26%)의 상승 폭이 커지면서 수도권 상승 폭이 0.10%에서 0.12%로 확대됐다.전셋값이 74주째 상승한 서울의 경우 0.10%의 상승 폭을 유지했다.부동산원은 “선호 단지의 매물 부족 현상이 지속되고 있으나, 일부 단지에서 상승 피로감으로 하락 거래가 발생하는 등 혼조세를 보이고 있다”고 밝혔다.

작년 한 해 가계대출 증가세는 주택담보대출이 주도했다. 대출규제 완화로 차주별 대출한도가 크게 확대된 영향이다. 향후 주택시장은 불확실성이 잔존해 있으며, 금융권 가계대출은 당분간 낮은 증가세를 이어갈 것으로 전망된다.14일 한국은행이 발표한 ‘2024년 3월 통화신용정책보고서’에 따르면 2023년 중 금융권 가계대출은 11조5000억원 증가했다. 2022년 중 6조6000억원 감소에서, 2023년에는 증가세로 전환했다. 특히 지난해 가계대출은 주택담보대출이 꾸준히 늘어나면서 증가세를 주도했다. 지난해 주택담보대출은 약 46조4000억원 확대됐다. 유영철 한국은행 금융시장국 시장총괄팀 과장은 “주택 거래량은 회복이 덜 됐는데 주택담보대출은 많이 늘어났다”고 설명했다. 이는 대출규제 완화로 차주별 대출한도가 크게 확대된 영향이다. 게다가 주택담보대출이 신용대출에 비해 대출한도 및 금리 측면에서 유리해지면서 주택구입시 주택담보대출을 통한 자금조달이 확대됐다. 특히 지난해 가계대출 증가에 있어 정책금융 대출이 높은 비중을 차지했다. 정책금융 상품을 통한 가계대출은 낮은 금리수준, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 적용 배제 등의 이점을 바탕으로 꾸준히 증가한 것이다.다만 올해 정책금융 상품 공급 규모는 지난해보다 다소 줄어들 것으로 보인다. 정책금융기관은 2024년 주택금융공사 보금자리론과 주택도시기금 디딤돌대출의 공급규모를 2023년 59조5000억원에 비해 줄어든 40조원 내외로 관리할 방침이다. 지난해 전세대출과 신용대출은 가계대출 증가세를 붙잡았다. 전세대출은 전세가격 하락으로 신규 대출수요가 줄어들고 역전세 등으로 만기도래한 대출도 일부 상환되면서 감소했다. 신용대출은 높은 금리수준, DSR 규제 등의 영향으로 기존 대출 상환이 이어지고 신규 대출 수요도 위축되면서 감소세를 지속했다.유 과장은 “전세대출 수요는 역전세 상황이 점차 완화되면서 다소 확대될 가능성이 있다”면서 “신용대출은 여전히 높은 금리수준 등을 감안할 때 크게 확대될 가능성이 제한적”이라고 설명했다.한국은행은 금융권 가계대출이 당분간 낮은 증가세를 이어가, 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율도 완만하게나마 하락 추세를 보일 것이라고 전망했다. 다만 향후 주택시장의 전개 양상 등 가계대출 흐름에 대한 불확실성이 매우 높은 것으로 평가했다. 향후 주택시장 여건에 대해 한국은행은 여전히 높은 주택가격 수준, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 우려 등은 주택 매수심리 회복을 더디게 하는 요인이라고 분석했다. 금융여건 완화 기대, 일부 지역 개발 호재, 수도권 입주물량 축소 등은 주택시장 회복의 상방 요인으로 꼽았다.

재건축사업의 발목을 잡았던 재건축 초과이익 환수제의 규제 강도가 17년 만에 완화됐다. 부담금 면제 기준이 8000만원으로 높아졌고, 부과 구간도 5000만원으로 상향됐다. 하지만 분양가 상한제 단지에 적용되는 실거주 의무 폐지 법안이 국회에 계류되면서 청약 당첨 후 입주를 앞둔 4만여 가구 주민들의 머릿속은 여전히 복잡한 모습이다.20년 보유 1주택자 부담금 70%까지 감면지난해 11월 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회에서 우여곡절 끝에 통과한 재건축 초과이익 환수법은 부담금의 부과 기준을 완화하고, 1주택 장기보유자의 부담금을 감경해주는 것이 골자다.재건축 초과이익 환수제는 재건축사업을 통해 집값이 오르면 시세차익에서 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 이익의 최대 50%까지 부담금으로 책정하는 제도다. 이 제도는 재건축 사업을 가로막는 대표적인 규제로 꼽혀왔다. 이번 개정안을 살펴보면 부담금 면제 기준을 현행 3000만원에서 8000만원으로 올리고, 부과 구간은 현행 2000만원에서 5000만원으로 상향시킨다. 또 실수요자 부담 경감을 위해 주택을 20년 이상 장기 보유한 1주택자의 부담금을 최대 70%까지 줄여준다. 15년 이상은 60%, 10년 이상은 50% 감면해준다.규제 강도가 약해진 만큼 전국 재건축 부담금 부과 단지는 111곳에서 67곳으로 44곳 줄어들 전망이다. 평균 부과 금액도 전국 아파트는 8800만원에서 4800만원으로 줄어들고 서울 아파트는 2억1300만원에서 1억4500만원으로 감소할 것으로 추산된다. 인천·경기는 7700만원에서 3200만원으로 줄고, 지방은 2400만원에서 640만원으로 감소할 것으로 분석된다.하지만 분양가 상한제를 적용하는 단지에 2~5년 이상 의무 거주 제도를 폐지하는 법안은 연내 처리가 어려워진 상황이다. 국회 등에 따르면 지난해 12월 6일 국토위가 개최한 법안심사소위에서는 분양가 상한제 아파트에 대한 실거주 의무 폐지를 골자로 한 ‘주택법 개정안’은 안건에 오르지 못했다. 여야 간 이견을 좁히지 못했기 때문이다.실거주 의무 제도는 지난 2021년 2월 문재인 정부 시절 도입됐다. 수도권 분양가 상한제 적용 아파트를 실수요자 위주로 공급할 수 있도록 입주 가능일로부터 2~5년 동안 거주하는 것을 의무화하는 제도다. 분양가 상한제로 주변 아파트 대비 시세 차익이 발생할 수 있어 투기 수요를 막고 실수요자들에게 혜택이 돌아갈 수 있게 하기 위함이다.정부 여당은 올해 1월 초 부동산 시장이 침체되면서 위축된 매수심리를 살리기 위해 수도권 분양가 상한제 아파트의 실거주 의무를 폐기하겠다고 발표했다. 하지만 실거주 의무 폐지는 주택법 개정안이기 때문에 야당의 협조가 필수적인데 여야 간 합의점을 찾지 못하는 상황이다. 실거주 의무 폐지법 두고 여야 갈등 첨예야당은 분양가 상한제 적용 단지 시세 차익을 목표로 청약에 당첨되면 입주 시점에 전세 보증금으로 잔금을 치르는 ‘갭투자’가 성행할 수 있어 개정안을 반대하고 있다. 또 실거주 의무 때문에 청약 신청을 포기한 예비 청약자들이 있을 수도 있는데 제도 폐기 시 형평성에 어긋난다는 주장이다. 이에 여당은 실거주 의무 폐지가 어려우면 제도는 유지하되 처음에는 전세를 놓을 수 있게 한 뒤 매도 전까지 실거주 의무를 이행할 수 있도록 완화하는 주택법 개정안을 제안했지만 야당은 반대 입장을 고수하는 것으로 알려졌다.국토교통부에 따르면 2021년 2월 이후 입주자 모집 승인을 신청해 실거주 의무가 적용되는 아파트는 전국 66개 단지, 4만3786가구다. 2025년부터 입주가 이뤄지는 주요 단지로는 1월 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’(1만2032가구), 3월 서울 성북구 장위동 ‘장위자이레디언트’(2840가구), 8월 서울 강북구 미아동 ‘북서울 자이 폴라리스’(1045가구) 등이 대표적이다.앞서 전매제한 규제는 지난 4월 정부 시행령 개정으로 완화됐지만 실거주 의무가 여전히 발목을 잡고 있어 자금 조달 여력이 크지 않은 입주 예정자들의 머릿속은 복잡해지고 있다. 수분양자가 전매제한 기간이 끝나고 입주 전에 아파트를 팔았는데 실거주 의무 기간을 채우지 않으면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금에 처하기 때문이다. 국토부 실거래가 시스템에 따르면 둔촌주공아파트를 1만2000여가구 규모로 새로 짓는 올림픽파크포레온의 입주권 거래는 10월 이후 5건에 그쳤다. 올해 2분기와 3분기에는 각각 39건, 17건이 거래됐지만 4분기에는 한 자릿수로 줄어들었다. 한 올림픽파크포레온 입주 예정자는 “전매제한 기간은 입주자 모집공고일 기준으로 8년이었는데 올해 규제 완화로 갑자기 1년이 됐다”면서도 “정부가 폐지한다고 했던 2년 실거주 의무는 여전히 남아있는 데다 기존 집을 처분해 자금을 마련하려 해도 매수자가 나타나지 않아 현금 유동성이 크지 않은 입주민들 사이에서는 불안감이 커지고 있다”고 말했다.부동산 전문가들은 정부가 조급한 정책 발표로 부동산 시장에 혼란을 줬다고 평가했다. 실수요자들을 위해 부동산 정책을 유연한 방향으로 수립해야 한다는 목소리가 나온다.서진형 경인여대 행정학과 교수는 “정부가 실거주 의무 폐지 관련 법을 먼저 개정하고 전매제한 폐지를 추진했어야 한다”며 “야당 협조는 못 구하고 국민들만 혼란에 빠졌다”고 지적했다.함영진 직방 빅데이터랩장은 “실수요자들을 투기적 관점으로 바라보는 것보다 잔금이 부족해서 실제 입주를 못하는 사람들을 위해 전향적 입장에서 완화하는 방향으로 고민해봐야 한다”고 제언했다.

지난 수년간 각종 설문에서 ‘직장인의 꿈’ 최상위권에는 ‘건물주’가 빠지지 않았다. 금융위기와 코로나19 감염증 확산을 거치며 제로금리로 풀린 유동성이 부동산에 몰리며 상업·업무용 건물 가격과 수익률이 치솟았기 때문이다. 일부 연예인이 소규모 빌딩 투자로 시세차익을 봤다는 뉴스가 쏟아지며 직장인들 사이에서 꼬마빌딩 투자 강의가 유행하기도 했다. 그러나 불과 최근 몇 달 사이 이 같은 열풍은 주춤한 상태다. 이미 건물 시세가 크게 오른 상태에서 금리가 가파르게 오르며 투자 수익률은 바닥을 치고 있다. 물가상승과 경기불황까지 겹치며 일부 상인들이 고통을 호소하고 있지만 건물주들은 임대료도, 건물가격도 쉽사리 내리기 힘든 분위기다. 결국 호가는 높지만 거래는 성사되지 않는 정체 상태가 현재진행형이다. ‘에셋파킹’이라더니…몇 달 새 거래량 급감수익형 부동산은 임대료를 받아 불로소득을 올릴 수 있다는 점, 그리고 대출규제를 피해 비교적 소액으로도 투자가 가능하다는 점에서 저금리 시대에 투자자들의 주목을 받았다. 게다가 꼬마빌딩을 비롯한 서울 소재 건물은 구분 상가 또는 오피스등과 달리 토지 투자로서의 가치를 인정받으며 일명 ‘에셋파킹(Asset Parking)’ 대상으로 부상했다. 안정자산으로 평가 받는 서울 토지에 자산(asset)을 주차(parking)하듯 장기 보유해야 한다는 의미였다. 이에 따라 수도권 소재 건물과 함께 신축이나 리모델링을 통해 근린상가 등으로 개발이 가능한 단독·다가구주택 등의 시세도 동반상승했다. 강남권은 물론 ‘MZ세대’ 상권으로 떠오른 성수동과 연남동, 망원동 같은 지역에서 이 같은 현상이 두드러졌다. 벨류맵 거래내역에 따르면 2016년 약 20억원에 거래됐던 한 단독주택은 근린상가 건물로 개조되며 2021년 6월 두배 가격에 매각됐다. 인근 한 다가구 주택 역시 2016년 2월 23억9000만원에 매매된 뒤 근린상가 건물로 신축된 이후인 2021년 6월 46억5000만원에 거래됐다. 걸그룹 시스타 출신 소유가 2016년 매입한 주택을 증축해 약 16억원의 시세차익을 올렸다는 사실이 화제가 되기도 했다. 그러나 지난해 하반기 금리인상이 본격화한 뒤 이 같은 건물 거래는 급감했다. ‘이코노미스트’가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 지난해 상반기 200~300건을 유지하던 서울시 소재 건물 거래량은 7월 들어 194건, 8월 186건, 9월 128건으로 점점 줄었다. 그러다 올해 1월에는 51건(2월 23일 기준)으로 전년 동월 224건 대비 4분의 1 수준에 그쳤다. 단독·다가구주택 거래량 역시 지난해 7월 386건을 기록한 뒤 8월 319건, 9월 280건, 10월 165건으로 지속 감소하다 급기야 올해 1월 95건(2월 23일 기준)으로 100건을 밑돌았다. 지난해 6월 이후 거래취소도 집중적으로 발생했다. 50억원이 넘는 강남구, 서초구 소재 주택이나 100억원 대 건물도 마찬가지다. 강남 소재 한 빌딩 중개사무소 관계자는 “금리가 오르면서 매수심리가 많이 꺾인 것은 사실”이라며 “강남 건물의 경우 투자수익률은 워낙 낮은 수준이지만 건물주들이 토지가치를 생각해 호가를 낮추지 않는 분위기”라고 설명했다.부동산 가치는 불변? 금리인상 브레이크에 ‘기대감’실제로 한국부동산원이 발표한 ‘2022년 4분기 상업용부동산 임대동향조사’를 보면 서울 업무·상업용 부동산의 투자수익률은 모든 유형에서 떨어졌다. 오피스 투자수익률은 전기 대비 -0.65%, 중대형 상가는 -0.47% 변동률을 보이며 하락했다. 한국부동산원은 “고금리, 고물가에 따른 임대수익 감소와 부동산 경기 침체에 따른 거래시장 위축으로 순수익, 자산가치 모두 전년 대비 상승폭이 감소하여 투자수익률도 오피스 및 상가 모든 유형에서 전년대비 하락했다”고 분석했다. 그럼에도 일각에선 조 바이든 대통령의 재선을 앞두고 미국 연방준비위원회(Fed)가 금리인상 속도를 낮출 것이란 전망이 나오면서 부동산 반등 가능성을 점치기도 한다. 특히 대출금리에 민감한 수익형 부동산, 그중에서도 투자자들 사이에서 선호도가 높은 빌딩 시장이 다시 살아날 수 있다는 기대가 크다. 무엇보다 건물시세를 떠받치는 토지가격이 쉽게 꺾이지 않고 있다. 한국부동산원 통계에 따르면 서울 지가변동률은 지난해 11월부터 0.09% 하락하며 토지가격이 하락 전환했으나 강남구와 서초구 땅값은 상승폭이 줄었을 뿐 연말까지 오름세를 이어갔다. 코로나19로 인한 격리가 풀리며 상가와 오피스 수요가 늘고 있는 상황 역시 청신호로 읽힌다. 수익형 부동산의 인기가 떨어졌지만 사무실이나 사옥용 빌딩을 찾는 기업 수요는 여전히 있고 관광객이 다시 유입되면서 번화가 상가 공실 역시 점차 감소할 것이라는 예상이다. 한 부동산 개발업 관계자는 “법인과 장기 임대계약이 돼있거나 임차 수요가 확실한 건물은 지금 같은 시기에 매수해 장기 보유하는 것도 현명한 투자법”이라면서 “강남이나 서울 역세권 부동산 가치는 결국 우상향하지 않겠나”라고 전망했다.

고금리에 부동산경기 ‘빙하기’가 이어지자 싱가포르투자청(GIC)이 서울 오피스 투자에 ‘브레이크’를 걸었다. 작년만 해도 GIC는 ‘금리인상에 위축된 국내 기관투자자들’과 ‘원화 약세’라는 호재를 만나서 서울 오피스 투자에 적극적이었다. 하지만 거래가 안 되고 매물이 계속 쌓이자 GIC도 가격 추가하락을 우려해 보수적으로 돌아섰다는 분석이다. ‘여의도 신금투·IFC 눈독’ GIC, 국내 부동산투자 전면 ‘보류’6일 금융투자업계에 따르면 최근 싱가포르 국부펀드 GIC는 국내 부동산 투자를 전면적으로 보류한 상태다. 작년에 마스턴투자운용 등 다수 운용사들로부터 티마크그랜드호텔, 용산더프라임 등 여러 오피스 매물에 대한 투자 제안을 받아 긍정적으로 검토했지만, 돌연 철회한 것. GIC는 싱가포르가 해외에 투자한 자산을 관리하기 위해 1981년 설립한 100% 정부 소유 운용사다. 정확한 운용자산 규모는 싱가포르 정부가 공개하지 않고 있다. 다만 미국 리서치회사 SWF 인스티튜트에 따르면 GIC 자산운용 규모는 지난 2021년 기준 6900억달러(약 863조원), 글로벌 SWF에 따르면 7440억달러(약 931조원)다. 특히 GIC는 해외 투자자 중에서도 국내 오피스를 가장 많이 보유한 곳으로 알려져 있다. 사모펀드에 수익자로 참여했거나, 빌딩 지분 중 일부만 투자했을 경우 등기에 나오지 않아서 정확하게 몇 개를 갖고 있는지 집계하긴 어렵다. 다만 GIC가 투자한 것으로 알려진 국내 빌딩은 서울 중구 서울파이낸스센터(SFC), 콘코디언빌딩, 더익스체인지서울, 프리미어플레이스, 국가평생교육진흥원빌딩, 강남구 강남파이낸스센터(GFC), 덕흥빌딩, 논현동 두산타워, 여의도 신한금융투자, 성수동 아크로 서울포레스트 프라임 오피스인 디타워(D-tower) 등이다.특히 작년에는 서울 오피스시장에서 GIC의 공격적 행보가 두드러졌다. 급격한 금리인상으로 국내 기관투자자들이 위축된데다 싱가포르화 대비 원화 약세로 ‘환차익’이 예상됐기 때문이다. GIC가 작년에 투자한 주요 국내 오피스로는 여의도 신한금융투자 사옥이 있다. 이지스자산운용이 부동산 펀드를 조성했으며 GIC가 에쿼티 투자자로 참여했다. 또한 GIC는 미래에셋자산운용이 여의도 국제금융센터(IFC) 인수를 위해 조성하는 부동산펀드에도 투자할 계획이었다. 그러나 고금리 지속으로 부동산시장 ‘냉각기’가 이어지자 GIC도 보수적으로 돌아선 것으로 분석된다. 하나대체투자자산운용의 ‘하나대체투자티마크그랜드종류형부동산투자신탁1호’(운용기간 작년 10월 1일~작년 12월 31일) 자산운용보고서에는 이같은 내용이 들어 있다. 티마크그랜드 인수 MOU 해지…고금리에 ‘신중론’ 돌아선 듯해당 펀드의 기본전략은 서울 중구 회현동 소재 576실 규모 ‘티마크그랜드호텔’을 매입해서 마크호텔에 20년간 임대해 발생한 수익을 수익자에게 제공하는 것이다. 펀드는 2회에 걸쳐 작년 8월 31일까지 담보대출(1380억원)의 만기를 연장했다. 하지만 추가 연장이 더 이상 불가능해져 작년 9월 1일부로 기한이익상실(EOD) 상태에 돌입했다. 이에 펀드는 작년 12월 말까지 호텔을 매각해서 담보대출을 상환할 계획이었다. 펀드는 작년 9월 6일부터 스토킹호스 방식으로 티마크그랜드호텔 공개매각 절차를 진행했다. 스토킹호스란 기업이나 자산을 매각하기 전 인수자를 내정한 다음 경쟁입찰로 더 좋은 조건을 제시할 다른 인수자를 찾는 방식이다.작년 10월 6일 마스턴투자운용이 우선매수권자로 선정됐고, 같은 달 12일 입찰을 거쳐 KT&G가 차순위협상자로 선정됐다. 2개 기관 모두 호텔을 오피스로 용도변경해서 개발할 계획으로 참여했다. 펀드는 작년 12월 말까지 매각을 완료하는 조건으로 협상을 진행했다. 그러나 마스턴투자운용의 잠재투자자 측에서 국내 부동산 투자를 전면적으로 보류해 매수가 불가능하게 됐다. 이 잠재투자자는 GIC로 전해졌다. 이에 작년 11월 11일 양해각서(MOU)가 해지됐다. 마스턴투자운용은 매도자 측과 MOU 체결 후 이행보증금을 지불했지만, 이행보증금이 ‘환불 가능(Refundable)’한 조건이라서 전액 반환 받았다.펀드는 차순위협상자인 KT&G에 우선협상자 지위를 부여해서 협상에 착수했지만 작년 12월 5일 KT&G도 우선협상자 지위를 스스로 포기했다. 서울시 용산구에 있는 ‘용산 더프라임’ 빌딩도 작년에 신한알파리츠가 우선협상자를 선정하고 최종 협상을 진행했지만 자금 조달에 실패하면서 거래가 무산됐다. 이 건물도 GIC가 투자 제안을 받았던 매물로 전해졌다.업계에서는 고금리로 국내 부동산 매수심리가 쉽게 풀리지 않자 GIC가 좀 더 ‘신중한 태도’로 돌아섰다고 분석했다. 현재 미국 10년물 국채 금리는 3.543% 수준인데, 심리적 마지노선인 3% 선으로 내려와야 전반적인 투자 심리가 회복될 것이라는 의견이다. 금융투자업계 관계자는 “작년만 해도 GIC가 국내 오피스빌딩 매물을 여럿 검토했는데 갑자기 한국에서 진행 중인 부동산 인수 검토를 중단했다”며 “현재 오피스시장은 매도자들이 가격을 10% 조정해도 매수자들이 15% 인하를 요구해 거래가 성사되지 않는 분위기”라고 말했다.이어 “작년에는 매수 기회라고 생각했던 GIC도 가격 추가 하락을 우려해 신중론으로 돌아선 것으로 보인다”며 “미국 10년물 국채 금리가 3% 선으로 내려온다면 전반적 투자심리가 다시 회복될 것”이라고 덧붙였다.