부동산 시장이 요동치고 있지만 내 집 마련을 꿈꾸거나 자산 증식을 원하는 이들은 시장의 분위기와 상관없이 늘 존재하기 마련입니다. 한 주 간의 부동산 정책부터 중요한 핫이슈까지 복잡한 내용을 이해하기 쉽게 풀어드리겠습니다. 서울 압구정·목동·여의도·성수 지역이 토지거래허가구역으로 1년 더 묶인다. 수도권 아파트 분양권 전매제한이 완화되고, 오피스텔 담보대출 한도도 늘어난다.서울시는 지난 5일 제5차 도시계획위원회를 통해 압구정·목동·여의도·성수 지역을 토지거래허가구역으로 재지정했다. 이들 지역은 지난해 4월 27일부터 토지거래허가구역으로 지정돼 오는 26일 지정 기간이 만료될 예정이었다. 하지만 이번에 다시 토지거래허가구역으로 묶이면서 오는 26일부터 내년 4월 26일까지 1년 더 늘어나게 됐다.토지거래허가제도는 부동산 과열 가능성이 있는 지역을 대상으로, 투기를 막고 건전한 토지거래를 유도하기 위해 사전에 관할지역 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야만 토지를 거래할 수 있는 제도다.토지거래허가구역으로 지정된 지역의 주택은 매입한 뒤 2년 동안 실거주해야 하기 때문에 임대를 놓거나 전세를 끼고 집을 매수하는 갭투자가 불가능하다.서울 13개 단지 분양권 전매 가능…둔촌주공은 1년 간 전매제한분양권 전매제한 기간이 완화되면서 서울 13개 단지의 분양권 전매가 가능해진다. 국토교통부에 따르면 아파트 분양권 전매제한 기간을 완화하는 ‘주택법 시행령 개정안’을 7일부터 시행한다. 이전까지 전매제한 기간은 최대 10년이었다. 이번 개정안으로 수도권은 최대 3년, 비수도권은 최대 1년으로 각각 줄어든다. 수도권은 ▲공공택지·규제지역 3년 ▲과밀억제권역 1년 ▲그 외 지역 6개월 등으로 완화한다. 비수도권은 ▲공공택지·규제지역 1년 ▲광역시 도시 지역 6개월 ▲그 외 지역 전면 폐지 등으로 기간을 단축하거나 규제를 없앴다.이미 분양을 마친 아파트에도 분양권 전매제한 완화를 소급 적용한다. 비규제지역이면서 과밀억제권역인 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공 아파트를 재건축한 올림픽파크포레온의 전매제한 기간은 기존 8년에서 이번 개정안을 통해 1년으로 줄어든다. 서울에 위치한 13개 단지는 분양권 전매제한 규제에서 벗어났다. 지난해 4월 7일 전에 청약 당첨자를 발표한 아파트 가운데 아직 입주를 시작하지 않는 단지들은 분양권을 매도할 수 있다.서울 동대문구는 ▲청량리역 한양수자인 그라시엘 ▲청량리역 롯데캐슬 SKY-L65이 있고, 은평구에는 ▲DMC파인시티자이 ▲DMC SK뷰 아이파크포레 분양권 거래가 가능해진다. 성북구는 ▲길음역 롯데캐슬 트윈골드 ▲해링턴플레이스 안암이, 강동구는 ▲힐스테이트 천호역 젠트리스 ▲강동 밀레니얼 중흥S클래스 등이다. 노원구에서는 ▲노원 롯데캐슬 시그니처 광진구는 ▲롯데캐슬 리버파크 시그니처 강북구는 ▲북서울자이폴라리스가 해당한다. 영등포구는 ▲센트레빌 아스테리움 영등포 구로구는 ▲신영지웰에스테이트 개봉역 등이다.오피스텔 담보대출, 아파트처럼 DSR 산정4월 24일부터 오피스텔 담보 대출을 받을 때 기존보다 한도가 더 늘어난다. 오피스텔 담보대출에서 총부채원리금상환비율(DSR)을 산정하는 방식을 일반 주택담보대출(주담대)을 받는 것처럼 개선할 전망이다.금융위원회는 7일 오피스텔 담보대출의 DSR 산정방식을 합리적으로 개선하는 내용의 은행업감독업무시행세칙 등 5개 업권별 시행세칙 개정안을 사전 예고했다.현재 오피스텔은 주택법상 비주택이기 때문에 주거용으로 사용하더라도 대출 문턱이 아파트에 비해 높았다. DSR 대출만기를 일괄 8년으로 고정하면서 아파트에 비해 대출 규모나 1금융권 대출 여부 등에서 상대적으로 불리했다. 앞으로는 오피스텔 담보대출시 DSR을 산정할 때 주담대처럼 상환방식에 따라 실제 만기를 반영한다. 전액 분할상환 대출은 분할상환 개시 후 실제 원리금상환액을 DSR에 반영한다. 일부 분할상환 대출은 실제 원리금상환액을 반영하면서 거치기간은 주담대와 동일한 1년으로 제한해 반영한다. 만기 일시상환 대출은 현행 기준인 대출만기 8년을 그대로 유지한다. 이번 개정안은 오는 17일까지 사전예고한 뒤 오는 24일 시행할 예정이다.

새 정부가 출범 이후 산적해 있는 부동산 과제를 극복해 나갈 수 있을지 초미의 관심이 쏠리고 있다. 올해 들어 국제 원자재가격 인상 등에 따른 공사비 갈등으로 서울 주택공급이 대폭 줄어든 데다, 금리 인상 등 대내외 불확실성 속에 부동산 양극화 우려마저 나오고 있는 상황이기 때문이다. 실재 원자재 가격 급등에 공사 연기까지 맞물리며 분양 시장엔 찬바람이 불었다. 특히 재건축·재개발 현장에서 분양가 산정을 둘러싼 갈등이 심화됐다. 공급물량 1만2032가구의 분양이 연기된 둔촌주공 재건축 단지가 대표적이다. 이는 올해 서울 전체 공급예정물량의 4분의 1에 달하는 수치다. 표면적인 갈등의 원인은 조합과 시공사업단 간 공사비 증액 문제지만 발단은 분양가 산정에 대한 이견으로 일반 분양을 제때 못한 영향이 컸다. ━ 공사비 증가 등 분양가 갈등…대규모 공급 차질 둔촌주공 재건축을 필두로 동대문구 이문1구역, 경기 광명시 광명2구역 등 대규모 사업장이 분양가 산정 문제 등으로 분양이 늦어지면서 서울 주택시장의 공급 가뭄이 심각해졌다. 이처럼 정비사업 분양 지연 사례가 잇따라 나온 주요 원인으로 분양가상한제가 꼽힌다. 분양가상한제는 새 아파트가 주변 시세보다 높은 가격으로 공급되면서 인근 집값을 끌어올 리는 현상을 막기 위해 만들어진 제도다. 택지비와 기본형 건축비를 토대로 분양가를 산정해 시세의 60~70% 수준의 저렴한 가격에 공급한다. 하지만 이는 주택 공급의 90%가량을 정비사업에 의존하는 서울에서 공급 부족이라는 부작용으로 이어졌다. 일반 분양으로 수익을 올리는 재개발·재건축 등 민간 정비사업 조합에서 낮은 분양가에 반발하며 분양이 연기돼는 사례가 속출한 것이다. 부동산인포에 따르면 올해 초 서울지역 상반기 분양계획 물량은 24개 단지 9734가구였지만 지난 5월 기준 1월부터 분양한 물량을 포함해 상반기 분양계획 물량은 17개 단지 2350가구로 쪼그라들었다. 연초 계획 물량 대비 75.9% 줄어든 수치다. 원자재가격 상승과 더불어 공사비 갈등에 서울 주택공급 감소가 심각해지자 새 정부도 분양가상한제 개선을 부동산 정책을 최우선 과제로 내걸었다. 원희룡 국토교통부 장관은 지난달 23일 정부세종청사에서 가진 취임 첫 기자간담회에서 “분양가상한제는 공급을 촉진하기 위해서 손봐야 할 첫 번째 제도”라며 “부작용을 최소화하고 주택공급을 촉진하는 의미에서 분양가상한제가 경직된 부분을 시장의 움직임에 잘 연동되도록 개선 방안을 6월 내에 발표할 것”이라고 밝혔다. ━ 금리인상·규제 여파…매물 늘지만, 거래절벽 지속 하지만 새 정부의 분양가상한제 완화 카드에도 시장 반응은 시원치 않은 분위기다. 최근 다주택자의 절세 매물이 늘고 있지만, 금리 인상과 집값 하락에 대한 우려 등으로 매수자들의 관망세가 이어지고 있어서다. 대출규제 압박까지 더해지면서 ‘로또분양’ 등 청약열기를 더해가던 서울마저 차갑게 식었다. 분상제를 피한 고분양 단지에 대한 청약수요자들의 외면으로 무순위 청약이 곳곳에서 이어졌다. 실제 올해 강북구에서 1순위 청약을 진행한 미아동 '북서울자이폴라리스'(미아3구역 재개발)와 수유동 '칸타빌수유팰리스'(강북종합시장 재정비)를 비롯해 구로구 개봉동 '신영지웰에스테이트개봉역', 관악구 봉천동 '서울대입구역더하이브센트럴' 등도 계약 포기자가 발생했다. 분양가상한제 완화 신호에 미분양 우려는 더욱 커지고 있다. 정비사업 조합과 건설사 입장에선 분상제 완화로 공사비와 분양가가 오르면 좋을지 모르겠지만 오른 분양가의 부담이 고스란히 청약 대기자들에게 전해지면 미분양이 대거 증가할 수 있기 때문이다. 이미 서울 미분양 물량이 한 달 새 2배 증가한 것으로 나타났다. 국토교통부가 발표한 ‘4월 주택 통계’에 따르면 4월 말 기준 서울의 미분양 물량은 3월 180가구보다 2배 늘어난 360가구로 집계됐다. 통상 미분양 물량이 쌓이는 것은 부동산 시장 하락 신호로 시장에서 받아들여진다. 이에 더해 새 정부 출범 직후 실시된 다주택자에 대한 한시적 양도소득세 중과 유예 조치의 영향으로 서울 아파트 매물은 계속해서 늘고 있다. 지난 6월 1일 보유세 과세 기준 이후에도 집주인들이 매물을 거둬들이지 않고 매물이 늘어나는 모양새다. 하지만 대출 규제와 금리인상 여파 등으로 매수세가 매도세를 받쳐주지 못하면서 거래절벽도 심화되고 있다. 한국부동산원에 따르면 5월 5주(30일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 90.2로 4주 연속 내림세를 나타냈다. 매매수급지수는 기준선인 100을 밑돌면 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많고 100을 넘어서면 그 반대를 의미한다. ━ ‘똘똘한 한 채’ 선호…부동산 양극화 심화 우려도 서울 외곽과 수도권에서도 집값 하락 매물이 나오고 있지만, 시장에선아직 부동산 안정기에 접어들었다는 것은 이르다는 평가다. 오히려 최근 ‘부의 양극화’에 대한 우려의 시선마저 계속 나오고 있다. 서초·강남·용산 등 고가 아파트가 많은 지역과 1기 신도시를 중심으로 가격 상승 흐름이 이어지고 있어서다. 이들 일부 지역에선 세금부담을 피해 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 두드러지며 신고가 매물이 나오기도 했다. 고가아파트와 저가아파트 간 가격 격차는 더욱 벌어졌다. 경제만랩이 KB부동산 주택가격동향을 살펴본 결과 고가아파트가 밀집한 한강 이남의 중형 아파트(전용 85㎡ 초과 102㎡ 이하)의 평균 매매가격은 18억9970만원으로 조사됐다. 상대적으로 중저가 아파트가 많은 한강 이북은 같은 평형대 아파트 매매가격이 11억9893만원이다. 고가아파트와 저가아파트의 가격 격차가 7억원 정도인 셈이다. 이미 대출이 어려운 15억원 초과 고가아파트의 경우 금리인상에 따른 영향이 미미했지만, 중저가 아파트는 실수요자들의 대출 부담이 늘면서 직격탄을 맞은 것으로 풀이된다. 다만 일부 전문가들은 강남 같은 고가 지역도 계속해서 오르기는 힘들 것으로 보기도 한다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “강남 등 고가지역도 계속 오르기는 힘들 것이다. 어느 정도 선에선 상승폭이 좀 둔화될 가능성이 있다”며 “현 정부와 서울시에서도 도심 쪽에 주택 공급 확대를 계속 추진하고 있다”고 말했다. 그러면서 그는 “공급 확대가 계속 이뤄지면 주요 지역들에서는 세금부담 때문에 똘똘한 한 채 선호현상은 더 이어질 수 있다”며 “하지만 다주택자의 경우 외곽 쪽에 있는 것들은 먼저 처분하려 할 것이고, 하방 경직성이 더 강하게 나타날 수 있을 것 같다”고 설명했다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

‘로또 청약’ ‘청약불패’ 등 한동안 뜨거웠던 서울의 청약시장도 숨고르기에 들어가는 모양새다. 3일 한국부동산원 청약홈에 따르면 서울 강북구 미아동 '한화포레나미아'(삼양사거리특별계획3구역 재개발)는 전날 진행된 무순위 청약에서 139가구 모집에 1120명이 신청해 평균 8.1대 1의 경쟁률을 기록했다. 무순위 청약이란 일반분양 당첨자 계약일 이후에 나온 계약 포기자나 청약 당첨 부적격자로 주인을 찾지 못한 가구에 대해 청약을 받아 무작위 추첨으로 당첨자를 뽑는 것을 말한다. 청약통장이 필요 없고 100% 추첨제로 당첨자를 뽑아 '줍줍'이라고도 불린다. 이번과 같이 무순위 청약에서 한 자릿수 경쟁률은 매우 저조한 것이라는 평가다. 아파트 무순위 청약은 통장 가입 여부와 무관하게 신청할 수 있지만, 당첨자가 계약을 포기하면 1순위 청약과 마찬가지로 당첨일로부터 최대 10년간 재당첨이 제한된다. 주택형별로 보면 중형 면적보다 소형 면적에서 경쟁률이 더 높았다. 전용 ▶59㎡A(38.4대 1) ▶53㎡B(35.0대 1) ▶39㎡A(29.0대 1) ▶53㎡A(10.7대 1)는 두 자릿수 경쟁률을 기록했다. 반면 중형 면적인 전용 ▶80㎡A(3.0대 1) ▶84㎡B(3.5대 1) ▶84㎡A(3.8대 1)는 한 자릿수 초반대의 낮은 경쟁률을 나타냈다. 강북구에 있는 이 단지는 분양가상한제가 적용되지 않아 분양가가 높게 책정됐다는 인식이 확산됐다. 전용 84㎡형의 경우 분양 가격이 10억8921만∼11억5003만원에 달한다. 앞서 이 단지는 지난 4월 초에 진행된 1순위 청약에서 328가구 모집에 2374명이 신청해 7.3대 1의 한 자릿수 경쟁률에 그쳤다. 그나마도 청약 당첨자의 58%만 계약했다. ━ 대출 규제 부담…입지적 열세 등 ‘옥석 가리기’ 심화 이 밖에도 서울에서 무순위 청약은 곳곳에서 이어졌다. 올해 강북구에서 1순위 청약을 진행한 미아동 '북서울자이폴라리스'(미아3구역 재개발)와 수유동 '칸타빌수유팰리스'(강북종합시장 재정비)를 비롯해 구로구 개봉동 '신영지웰에스테이트개봉역', 관악구 봉천동 '서울대입구역더하이브센트럴' 등도 계약 포기자가 발생했다. 작년 하반기에 1순위 청약을 진행한 동대문구 장안동 '브이티스타일'과 관악구 신림동 '신림스카이아파트'는 각각 9차, 8차에 걸쳐 무순위 청약 공고를 낸 상황으로, 여전히 완판(완전판매)되지 않았다. 도봉구 창동 쌍문역 역세권에 들어서는 '창동다우아트리체'는 지난달 말 1순위 청약에서 전용 58㎡B가 공급 물량의 5배수를 채우지 못해 기타지역 청약까지 받은 끝에 겨우 순위 내 청약을 마감했다. 이 단지 전용 58㎡B와 58㎡C, 122㎡F는 당첨 최저 가점이 30점대에 불과했다. 이는 비인기 브랜드 주상복합 아파트임에도 분양 가격이 최고 8억원을 웃돌 정도로 분양가가 높게 책정됐기 때문으로 풀이된다. 도봉구 역시 분양가상한제가 적용되지 않는 지역이다. 올해부터 입주자모집공고를 하는 단지는 잔금대출이 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함되면서 대출 규제가 더욱 강화됐고 여기에다 금리마저 계속 인상되고 있어 차주들에게는 부담일 수밖에 없다. 이처럼 서울에서도 입지적 열세, 비인기 브랜드, 소규모 단지이거나 상대적으로 주변 시세와 별반 차이가 없는 고분양가 단지는 청약 시장에서 외면받는 '옥석 가리기'가 심화되고 있다는 분석이 나온다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

분양가상한제 적용 지역에 들어가는 단지와 이에 해당하지 않는 아파트가 청약 시장에서 전혀 다른 성적표를 받아들고 있다. '청약불패'로 인식했던 서울 지역에서도 분양가상한제 미적용 단지에서는 속속 미분양이 나타나고 있다. 10일 부동산업계에 따르면 올해 서울 강북구, 구로구 등에서 분양한 일부 아파트에서 미분양이 발생한 것으로 나타났다. 서울 구로구 일대에 공급한 '신영지웰 에스테이트 개봉역'은 지난 3월 1순위 청약에서 평균 22대1의 경쟁률을 보였지만 당첨자 정당계약에서는 전체의 약 28%가 계약을 체결하지 않아 미분양됐다. 지난 4월 27일 전용 39㎡ 3가구와 59㎡ 25가구 등 총 28가구에 대한 무순위 청약을 진행했다. 올해 1월 서울에서 처음으로 분양한 강북구 미아동 '북서울자이 폴라리스'도 일반분양에서 18가구가 미계약됐다. 1순위 청약에서 295가구 모집에 1만157명이 몰려 평균 34대 1의 경쟁률을 기록했음에도 불구하고 계약이 이뤄지지 않으면서 지난 3월 30일 무순위 청약으로 넘어갔다. 서울 강북구 수유동 '칸타빌 수유팰리스' 역시 지난 1월 전체 216가구 중 198가구가 미분양됐다. 특별공급과 1순위에서 각각 367.1대 1, 34.4대 1의 경쟁률을 기록했지만 미계약되면서 지난달 11일 무순위 청약을 진행했다. 건설업계에서는 정부가 분양가상한제를 적용하지 않는 단지를 중심으로 고분양가라는 인식이 생기면서 미계약으로 이어지고 있는 것이라고 분석한다. 건설사 관계자는 "서울은 '청약불패'라는 수식어가 붙을 정도로 시세 대비 낮은 분양가의 새 아파트에 수요가 몰리면서 청약 시장이 뜨거웠다"며 "올해부터는 분양가상한제 적용 여부에 따라 양극화 현상이 나타나고 있다"고 말했다. 그는 "분양가상한제가 적용되는 단지에 비해 수요자들이 분양가가 비싸다고 느끼는 것"이라고 "대출규제, 금리인상 기조도 미분양에 한몫을 보탠 것 같다"고 덧붙였다. 박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr

서울 구로구 일대에 공급되는 '신영지웰 에스테이트 개봉역'이 무순위 청약을 진행한다. 서울에서 잇단 미계약 속출로 아파트 분양 불패 신화가 깨지는 모양새다. 25일 한국부동산원 청약홈에 따르면 신영지웰 에스테이트 개봉역은 오는 27일 전용 39㎡ 3가구와 59㎡ 25가구 등 총 28가구에 대한 무순위 청약을 진행한다. 무순위 청약이란 일반분양 당첨자 계약일 이후에 나온 계약 포기자나 청약 당첨 부적격자로 주인을 찾지 못한 가구에 대해 청약을 받아 무작위 추첨으로 당첨자를 뽑는 것이다. 이 단지는 지난 3월 진행된 해당 지역 1순위 청약에서 48가구 모집에 1062명이 신청하며 평균 22대 1의 경쟁률을 보였다. 지난 2월 28일 진행된 특별공급에는 53가구에 1408명이 신청, 평균 26.5대1을 나타냈다. 큰 인기를 끌었던 단지였지만 전체의 약 28%에 해당하는 물량이 미계약 물량으로 나왔다. 미계약 물량이 나온 이유는 높은 분양 가격 때문으로 풀이된다. 이 단지가 들어서는 구로구는 투기과열지구지만 분양가상한제를 적용받지 않는 지역으로 상대적으로 분양가격이 높게 책정됐다. 분양가는 전용면적 59㎡를 기준으로 7억8350만∼8억2750만원으로 책정됐다. 청약 당첨자가 계약을 포기하면 당첨일로부터 10년간 재당첨이 제한되는데도 강화된 대출 규제와 금리 인상에 따른 부담까지 더해지면서 실수요자들이 대거 계약을 포기한 것으로 분석된다. 또한 지난해 하반기부터 시작된 3기 신도시 사전청약으로 서울을 비롯한 수도권의 청약 수요가 분산되는 점도 영향을 끼친 것으로 보인다. 김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr