임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행 5년이 다가오는 가운데 정부가 제도 개편을 위한 공론화 작업을 시작한다. 5년 가까이 시행 중인 제도를 폐지할 경우 시장 혼란이 가속화 될 수 있기 때문에 손질에 무게를 두고 있지만, 대선 가능성이 변수로 꼽힌다.24일 국토교통부는 오는 26일 산하기관인 국토연구원에서 '임대차 제도개선 관련 토론회'를 연다고 밝혔다. 국토연구원이 주최하고 국토부가 후원하는 토론회로, 정부가 임대차 2법 개편 논의를 본격화한다는 데 의미가 있다.문재인 정부가 도입한 임대차 2법은 전월세 계약을 '2+2년'으로 연장해 최대 4년 거주를 보장하고 임대료 상승률을 5% 이내로 제한하는 내용이 골자다. 윤석열 정부 들어 임대차 2법이 전월세 가격을 단기에 급등시키는 부작용을 불러왔다며 폐지를 추진했으나, 논의를 시작하지 못한 상황에서 탄핵 국면을 맞았다.앞서 국토연은 국토부에 제출한 보고서를 통해 임대료 인상 상한을 5%에서 10% 이내로 올려 신규 계약과 갱신 계약의 가격 격차를 줄이는 방안, 저가주택에 한정해 임대차 2법을 적용하는 방안, 임대차 2법을 그대로 두되 임대인-임차인이 계약 때 계약갱신요구권과 상한 요율 적용 여부를 협상하는 방안 등을 제시했다.박진백 부연구위원은 "부동산 가격 하락기에는 임차인이 가격을 선택할 수 있는 권한이 생기니 신규 계약을 선호하고, 상승기에는 갱신 계약을 택하게 되면서 시장 변동성을 키우는 문제가 있다"며 "임차인을 안정적으로 보호하는 데 방점을 찍으면서도 임대인 재산권 침해를 줄여 균형점을 찾아야 한다"고 강조했다.

서울 지역을 중심으로 월세가 크게 오르는 모습이다. 전세사기 및 대출 제한 등으로 인해 ‘전세의 월세화’가 가속화되는 모양새다. 학교나 직장 근처에서 자취하는 대학생들과 회사원들의 시름은 점점 더 깊어지고 있다.부동산 정보 플랫폼 다방이 1학기 개강을 앞두고 자사 플랫폼에 등록된 서울 주요 10개 대학 인근 원룸의 월세와 관리비를 분석한 결과, 지난 1월 서울 주요 대학 인근 보증금 1000만원 기준 원룸(전용면적 33㎡ 이하)의 평균 월세는 60만9000원, 평균 관리비는 7만8000원으로 조사됐다. 지난해 1월 조사 때의 평균 월세는 57만4000원, 평균 관리비는 7만2000원이었던 것과 비교하면 1년 새 월세와 관리비가 각각 6.1%, 8.1% 오른 셈이다.지난해 8월 조사 때는 평균 월세 60만원, 평균 관리비 7만9000원이었다. 월세가 꾸준히 오르고 있는 것으로 관측된다. 대학가별로 보면 성균관대 인근 지역의 평균 월세가 작년 1월 47만원에서 올해 1월 62만5000원으로 33% 올라 가장 큰 폭의 상승률을 나타냈다. 이어 중앙대 인근 지역이 48만원에서 52만7000원으로 9.8% 뛰었으며 연세대 인근은 60만원에서 64만3000원으로 7.2%, 한국외국어대 인근은 59만원에서 63만1000원으로 6.9%, 고려대 인근은 57만원에서 60만4000원으로 6% 올랐다.서울 주요 대학 인근 원룸 평균 월세 60만9000원절대적인 액수 면에선 이화여대 인근 원룸의 월세가 가장 비쌌다. 지난 1월 기준 이화여대 인근 원룸의 평균 월세는 74만1000원으로, 작년 1월(71만원) 대비 4.4% 상승했다. 이어 ▲연세대(64만3000원) ▲서강대(64만2000원) ▲한국외대(63만1000원) ▲성균관대(62만5000원) ▲경희대(62만2000원) 순으로 월세가 높았다.이화여대 인근은 관리비도 가장 비싼 것으로 조사됐다. ▲이화여대 인근 원룸 관리비는 10만5000원으로 작년 동월(9만원) 대비 16.7% 상승했다. 같은 기간 ▲고려대 인근 지역(7만원→8만원) 관리비는 14.3%의 상승했고 경희대와 한국외대 인근 지역은 나란히 7만원에서 7만8000원으로 11.4% 올랐다. ▲연세대(7만원→7만6000원)는 8.6% ▲서울대(8만원→8만5000원)는 6.3% ▲중앙대(8만원→8만4000원)는 5% ▲한양대(7만원→7만3000원)는 4.3%의 상승률을 각각 나타냈다. 서강대 인근의 평균 관리비는 작년과 같은 6만원으로 나타났으며 조사 대상 지역 중 유일하게 성균관대 인근 지역만 평균 관리비가 6만원에서 5만9000원으로 1.7% 하락했다.장준혁 다방 마케팅실장은 “서울 주요 대학가 원룸의 평균 월세는 지난 8월 60만원을 넘긴 이후 지속해서 상승하는 모습”이라며 “월세 강세 기조가 이어지며 대학가에도 영향을 미치는 것으로 보인다”고 말했다.대학생 김민수(25·가명)씨는 “개강 시기에 맞춰 원룸을 구하고 있는데 작년과 비교해 월세가 올라 부담이 커졌다”며 “최근 경기침체로 아르바이트 자리도 많이 없어서 비싼 월세를 감당할 수 있을지 걱정이 크다”고 밝혔다.월세에 대한 부담은 직장인들도 마찬가지다. 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 전국 오피스텔 월세는 전월 대비 0.15% 상승했다. 2023년 6월 이후 18개월째 오름세다. 서울 오피스텔 월세도 지난해 11월에 비해 0.12% 오르며 작년 1월 상승 전환한 후 12개월 연속 상승했다. 서울 월세 상승률은 지난해 11월(0.09%)보다 확대됐다.오피스텔 공급 부족 역시 월세 상승 요인이다. 부동산114에 따르면 지난해 전국 오피스텔 입주물량은 3만2214실로, 2021년(7만7018실)의 절반 이하에 불과했다. 또 올해도 3만실, 2026년 이후 1만실 이내에 그칠 것으로 예상되는 상황이다.아파트 월세 가격 역시 오름세가 가파른 것으로 나타났다. 특히 지난해 임대 계약을 맺은 서울 아파트 월세 세입자 10명 중 4명가량은 월 100만원 이상의 고액 월세를 내는 것으로 조사됐다. 높아진 전셋값 부담…월세 전환 가속화국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 지난해 서울에서 이뤄진 아파트 전월세 계약 24만1192건 중 월세 계약은 10만1210건으로 집계됐다. 이 중 월세가 100만원 이상인 비율은 3만9532건으로 전체 월세 계약의 39.1%를 차지했다. 전월세 상한제 등 임대차 2법이 시행된 2020년엔 100만원이 넘는 월세 계약 비율이 29.3%였는데 불과 5년 만에 10%포인트 가까이 증가한 것이다.아울러 지난해 서울 아파트 임대차 거래 중 44.0%가 월세 계약 비중이었던 것으로 나타났다. 최근 부동산R114가 2023~2024년 서울 아파트 전·월세 실거래 데이터를 분석한 결과, 2024년 4분기 임대차 계약 중 전세 비중은 56.0%(3만112건), 월세 비중은 44.0%(2만3657건)로 집계됐다. 이는 직전 분기 대비 월세 비중이 3.3%포인트 증가한 수치다.부동산R114는 전방위 대출 규제를 비롯해 2022년부터 지속된 전세사기 여파, 2023년 5월부터 꾸준히 상승한 전셋값이 월세 비중 증가의 주요 원인이라고 분석했다.서울 아파트 월세 거래의 계약 유형별 비중을 보면, 갱신계약 비중이 2023년 3분기 이후 증가세를 보였다. 특히 2024년 4분기 갱신계약 비중은 31.6%로 최근 2년 내 최대치를 기록했다. 지난 2년간 전·월세 거래가 가장 많았던 송파구 ‘헬리오시티’ 전용 84㎡의 경우, 평균 전세보증금이 2023년 1분기 8억1000만원에서 2024년 4분기 10억원으로 약 23% 상승했다. 반면, 동일 면적·단지의 월세(갱신계약)는 보증금 변동이 거의 없었지만, 월세가 126만원에서 178만원으로 40% 증가한 것으로 나타났다.그럼에도 월세 갱신계약 비중이 증가하는 이유는 높아진 전셋값 부담으로 신규 전세·월세 계약을 체결하기보다 계약갱신청구권을 활용해 기존 월세 계약을 연장하는 수요가 늘어난 영향이 크다는 게 부동산R114의 설명이다. 김지연 부동산R114 책임연구원은 “전세가격이 오르면 전세보증금 마련이 어려워지는 만큼, 수요는 순수 전세보다 반전세나 월세로 이동할 수밖에 없다”며 “이 같은 ‘전세의 월세화’ 현상은 당분간 지속될 가능성이 크다”고 전망했다.

최근 몇 년간 아파트값이 급등한 여파로 지난해 서울 아파트 9억원 초과 거래 비중이 역대 처음으로 전체 거래량의 절반을 넘어섰다. 아파트값 상승과 인기지역 아파트를 선호하는 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 영향을 미친 것으로 보인다. 26일 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 서울 아파트 매매 거래를 분석한 결과 지난해 거래된 5만6800여건 가운데 실거래가격이 9억원을 초과한 경우가 전체의 53.8%를 차지했다.이는 정부가 실거래가 신고를 의무화한 2006년 이후 처음이다. 서울 아파트 금액대별 거래 비중은 2018년만 해도 전체 계약의 83.4%가 9억원 이하 거래였고 9억원 초과는 16.6%에 불과했다.당시는 1주택자 양도소득세 비과세 혜택을 못 받는 고가 아파트의 기준이 9억원으로, 거래 10건 중 6건 이상(60.9%)이 6억원 이하에 팔렸다.이후 저금리 장기화와 2020년 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행의 부작용으로 전셋값과 아파트값이 동반 상승해 2020년에는 9억원 초과 계약 비중이 31.6%로 증가했고, 2021년에는 44.3%로 늘었다.그러다 2022년 기준금리 인상 여파로 거래 절벽이 심화하고 아파트값도 급락하며 9억원 초과 거래 비중이 38.8%로 줄었으나, 2023년 매매 시장이 회복세를 보이며 9억원 초과 거래 비중이 다시 46.5%로 높아졌고 지난해는 절반을 넘었다.정부가 2023년에 특례보금자리론, 2024년부터는 신생아 특례대출로 9억원 이하 주택 구입에 저리의 자금을 지원하고 있지만 9억원 초과 거래는 계속해서 증가 추세를 보인 것이다.지난해 9억원 초과 거래 비중이 과반을 차지한 것은 아파트값 상승세가 지속되고, '똘똘한 한 채' 선호 현상으로 고가주택이 많은 서울 강남권과 마용성(마포·용산·성동구) 등 인기지역의 거래가 증가한 영향이 크다.KB국민은행 통계에 따르면 지난 2018년 말 8억4502만원이던 서울 아파트 중위 매매가격은 지난해 말 기준 9억8333만원으로 9억원을 넘었고, 같은 기간 평균 매매가는 8억1595만원에서 12억7274만원으로 상승했다.이에 따라 2018년 전체 거래량의 60.9%에 달하던 6억원 이하 거래 비중은 2023년에는 26%로 줄고, 지난해는 역대 최저 수준인 20.7%로 감소했다.반면 50억원을 넘는 초고가 아파트 거래 비중은 늘어나는 추세다.2018년에 34건으로 전체 거래량의 0.04%에 불과했던 50억원 초과 아파트는 지난 2023년 전체 계약의 0.45%인 160건으로 늘었고, 지난해는 0.72%인 408건에 달했다.2020년까지 1건도 없던 100억원 이상 초고가 아파트 계약도 2023년 6건에서 지난해는 23건으로 증가했다.

정부의 주택 대출 규제 강화로 전세값이 고공행진하고 있지만, 매매가와 전세가의 차액으로 부동산을 소유하는 '갭투자'는 줄고 '똘똘한 한 채'를 보유하려는 움직임이 확인된다.지난달 28일 KB국민은행에 따르면 지난 11월 전국 아파트 매매가격 대비 전세가격(전세가율)은 67.7%로, 지난 2022년 12월 67.3%를 기록한 이후 23개월만에 최고치를 기록했다.전세가율이 높아진 것은 높아진 대출 진입장벽과 고금리로 매매가격이 줄고, 그 사이 전세가격이 상승한 결과다. 지난 9월부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계를 실시하면서 집값 상승을 억제하고 있다. 대출총량이 감소한 데 따라 주택 구매 수요가 줄면서 매매가격이 하락하고 거래량까지 떨어지고 있는 것으로 분석된다.반면 전세가격은 지속해서 상승 추세를 보인다. 2020년 7월 시행된 '임대차2법'(계약갱신청구권·전월세상한제)이 올해 4년차에 접어들면서 전세계약들이 올해 7월 끝났기 때문이다. 일반적 계약인 전세 2년에 계약갱신권 2년을 더한 4년이 만료되면서 임대인들이 4년의 상승분을 일시 반영했다.아파트 매매가격과 전세가격의 차이가 좁혀지만 부동산 투자자들은 '갭투자' 방식을 선호한다. 다만 전문가들은 대출규제로 인해 매수문턱을 넘기 어려운 상황이고, 여기에 HUG(주택도시보증공사)가 전세보증 가입 요건을 기존 공시가격 126%에서 112%로 강화하게 되면 임차인 모집에도 어려움을 겪을 것으로 보고 있다.KB국민은행 관계자는 "전세가율이 상승하면 전세를 끼고 아파트를 매입하는 갭투자가 늘어날 수 있지만, 대출규제와 경기침체로 당장은 갭투자 수요가 상승하지 않을 것으로 예상된다"며 "공격적인 투자보다는 '똘똘한 한 채'를 보유하려는 움직임이 대세를 이룰 것으로 보인다"고 말했다.갭투자 선호도가 내려가면서 서울 외 거주자의 서울 아파트 매입 비중도 줄고 있다.한국부동산원에 따르면 지난 10월까지 서울 거주자 외 외지인의 서울 아파트 매입 비중이 전체의 22.7%로, 지난해 24.6%에 비해 약 2% 포인트가량 감소한 수준이다.

2023년 9월 전국 아파트 월별 거래량은 3만4023건을 기록한 이후 거래량이 지속해서 감소했다. 2024년 1월 2만7781건(2월 12일 계약일 집계 기준)을 기록하며 지난해 12월 기록했던 2만4116건에 비해 반등에 성공했다. 하지만 한번 주춤해진 주택 구입 심리는 아파트 매매 가격 하락과 맞물리며 시장이 좀처럼 되살아나지 못하고 있다. 계절적 성수기인 봄 이사철을 앞두고 관망하는 수요자들은 향후 집값 흐름에 궁금증이 가득한 상황이다.아파트 매매 및 임대차 가격과 거래량의 추이 외에도 공급(분양·입주)과 수익형 부동산 등 각종 통계를 분석해 2024년 내 집 마련 방법과 투자 적기를 살펴봤다. 거래·가격·심리·경매 지표 등 날개 꺾인 주택시장아파트 매매거래는 2023년 4분기를 기점으로 다시 주춤해졌다. 2023년 37만9707건으로 2022년 25만8589건보다 개선됐지만, 2006년 이후 매년 55만 건을 기록했던 것보다 저조한 주택 거래가 이어지고 있다. 최근 물가 둔화 흐름이 읽히고 있지만 2024년 상반기에 기준금리 인하에 대한 기대는 제한적인 상황이다. 경기회복 속도도 미미해 당분간 낮은 조달 금리로 인해 주택 구매 수요가 큰 폭으로 늘어나기는 어려울 것이다. 아파트 매매가의 하향 움직임도 뚜렷하다. 한국부동산원의 ‘전국 주간 아파트 가격 동향’을 보면 지난해 일시적으로나마 집값 회복을 주도했던 서울 아파트 매매가격 변동률이 지난해 11월 말 0% 보합으로 돌아섰고, 2024년 2월 5일 –0.24%(누계 기준) 하락 추이를 이어가고 있다. 경제 저성장과 고금리 문제 외에도 2023년 2·3분기 일시적 회복세를 탔던 집값을 두고 거래자 간 가격 차이가 발생하며 주택 시장엔 관망과 눈치 보기가 극심하다. 한편 주택담보대출 원리금 상환에 어려움을 겪어 경매로 나오는 아파트의 증가세도 뚜렷하다. 법원경매정보에 따르면 전국 아파트 경매 진행 건수는 2023년 10월 3088건을 돌파한 후 같은 해 11월 3338건을 나타냈다. 지난해 3월 2693건으로 2000건을 돌파한 지 7개월 만이다. 경매 건수가 3000여 건을 넘어선 것은 2020년 11월(4020건) 이후 약 3년 만이다. 유찰된 매물이 쌓이고 고금리 부담을 버티지 못한 아파트가 경매로 넘어오고 있는 것으로 분석된다. 특히 지난해 11월 3338건의 물건 중 주인을 찾은 매각 건수는 1136건으로 평균 매각률(낙찰률)이 34%에 그쳤다. 그나마 주택시장을 지탱하고 있는 힘은 아파트 분양(청약)시장이다. 전국 아파트 1순위 청약경쟁률은 2023년 1월 0.3 대 1까지 낮아졌으나 2024년 1월 현재 8.4대 1로 높아졌다.실제 지난 1월 분양한 서울 서초구 잠원동 ‘메이플자이’의 1순위 청약경쟁률이 442.32대 1을 기록했다. 지난해 10월 공급한 경기도 화성시 장지동 ‘동탄레이크파크자연앤e편한세상(민영)’도 376.99대 1을 기록했다. 2023년 초 투기과열지구 등 규제지역 해제와 함께 무력화된 민간 분양가상한제와 물가 상승으로 유발된 고분양가 이슈는 부담이지만 주변시세 대비 차익이 기대되고 택지지구의 생활 편익을 누릴 수 있는 사업지엔 여전히 많은 청약자가 몰리고 있다.다만 고금리 장기화와 특례보금자리론(일반형) 중단(2023년 9월) 등 주택담보대출 문턱이 높아지며 분양시장을 제외한 전반적인 매수 심리는 여전히 위축됐다. 한국은행의 주택가격전망CSI지수를 살펴보면 2023년 9월 110을 정점으로 기세가 꺾였다. 지난해 11월에 102를, 12월 93을 기록해 하락했다. 관련 수치가 100보다 높으면 주택가격전망 등 관련 시장을 긍정적으로 보는 사람이 많다는 의미지만, 관련 수치가 다시 내려앉고 있다는 점을 주목해야 한다. 해당 수치는 2022년 11월 61로 최저점을 기록하다 2023년 6월 100으로 극적 반등한 바 있다. 하지만 지난해 4분기 들어 주택거래량이 적어지고 가격상승 흐름에 제동이 걸리며 주택시장을 바라보는 가격 전망과 소비심리가 냉각기에 들어섰다.부동산 시장 경기불확실성이 농후한 상황은 큰 목돈이 들어가는 자산 매입의 선택, 즉 주택구입을 더욱 신중하게 만든다. 집단적 기대치가 담긴 주택가격 전망이 고점을 찍은 후 관련 수치가 낮아진다는 것은 집값 상승에 대한 심리적 기대가 떨어진다는 것과 일맥상통한다. 한번 멈춘 심리적 동력을 재가동하기 위해서 많은 에너지가 필요한 상황이다. 2024년 주요 변수…금리·경제·정부 정책이같이 냉각된 주택구입 심리가 나아지려면 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 추진력(momentum)이 필요하다. 2024년 주택시장의 방향전환(pivot)을 가져올 주요 변수들은 기준금리·경제 상황(경기)·정부 정책 등이다. 첫 번째, 물가 안정과 연동된 기준금리 인하 시점이 향후 집값 움직임의 변수다. 목돈이 들어가는 부동산 구입은 주택담보대출 등 차주의 이자 부담을 낮춰 줄 여신환경이 중요하다. 기준금리가 하향돼야 대출 부담이 낮아지고, 수요자들도 부동산 구매를 고려할 수 있게 된다. 미국 디스인플레이션 속도가 느린 상황이라 국내 기준금리 인하는 2024년 상반기보다 하반기가 될 확률이 높아 보인다. 그렇다면 상반기까지 집값 하향 조정 및 평년보다 저조한 주택거래는 지속될 수 있다.두 번째 수요자 심리의 변화 요인인 경제 회복 확인이 필요하다. 2023년 1%의 경제성장률에서 2024년 2%대 경기전망이 나오고 있지만 경기회복 속도가 매우 빠르다고 보기 어렵다. 적극적으로 집을 사려는 구매력도 제한적일 수 있다. 부동산 투자 심리의 빠른 회복에 한계가 있고 실수요자 위주로만 시장 유입을 기대한다면 2024년 상반기 내 부동산 시장의 가격 반등은 쉽지 않을 전망이다.세 번째 대출정책과 다주택자 등 부동산 시장에 대한 정책 기조도 중요하다. 2024년 5월 다주택자 양도세 중과 유예의 재시행 여부나 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 실시, DSR 규제를 전세대출까지 확대할 것인지 등 향후 관련 정부 정책이 부동산 시장흐름에 변수가 될 수 있다.실제 다주택자의 거래 부담을 낮춰줬던 양도소득세 중과 유예 종료가 현실화하고 있다. 보유기간 2년 이상인 조정대상 지역 내 주택을 2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일까지 양도하면 기본세율을 적용하던 양도소득세 다주택자 중과 유예기간이 2024년 5월 종료될 예정이다. 최근 대출 정책도 9억원 이하 적격대출을 민간으로 돌리고 6억원 이하 보금자리론 정책대출로 기조를 변경하는 등 차주 상환능력을 강화하는 분위기다. 여신축소가 부동산시장 자금 유입을 제한할 것인지 두고봐야 할 것이다. 내 집 마련 하반기가 적기다무주택자는 2024년 하반기 기준금리 등 여신 이자 부담이 낮아지는 금리인하 시점을 노리는 것이 좋을 것이다. 대출 이자 부담이 일부 낮아지고 집값과 거래량이 회복세를 보이는 타이밍이 될 것이기 때문이다. 특히 자본 여력이 풍부한 현금 보유자라면 급할 게 없다. 2024년 주택시장의 저점을 충분히 확인하고 구입 결정을 해도 무방하다.다만 청약통장을 활용해 아파트 분양을 노린다면 적정 시기를 고민하지 말아야 한다. 서울 등 수도권 중심의 분양가상한제 주택의 분양이나 원하는 입지에 입주자 모집공고가 게재(공급)될 때마다 꾸준히 청약하는 것이 좋다.특히 저출생 문제를 해결하기 위해 신혼부부 등에게 청약제도가 유리하게 바뀌고 있는 점을 적극 활용해야 한다. 일례로 민간 일반공급 가점제 청약 시 본인뿐만 아니라 배우자의 청약통장 가입 기간을 합산(배우자 가입 기간의 50%, 최대 3점)해 미혼보다 신혼가구가 분양 당첨에 유리하게 청약제도가 개선됐다. 2024년 주택시장은 호황을 기대하기 어렵다. 지역별로 큰 폭의 시세차익을 바라는 것은 한계가 있다. 다만 최근 서울 강남권 등의 주택가격이 2023년 초 정도로 다시 후퇴하거나 조정된 상태라 고점 대비 낙폭이 큰 급매물을 살펴볼 필요가 있다. 서울 강남권 외에도 한강변 신축 급매물, 경·공매 물건 등 가치 대비 낮은 가격에 구입할 수 있는 가격만족도 높은 상품 등에 관심을 가져야 한다.수도권 중 경기·인천 일대는 GTX(광역급행철도) 노선 주변이나 노후계획도시정비특별법 시행에 따라 1기 신도시 정비사업이 본격화되는 역세권 시범 사업지를 눈여겨봐도 좋다.아파트 신규 분양시장은 서울 도심이나 경기권 택지개발지구 중 분양가상한제 적용으로 고분양가 위험을 피해 가격 만족도가 좋은 곳을 수시로 살펴봐야 한다. 간혹 불법 청약 이슈로 취소 후 재공급 되며 몇 년 전 분양가로 선보이는 무순위 청약 물량은 저렴한 내 집 마련의 방법론으로 현명할 것이다. 현명한 내 집 마련 전략으로 유망 사업지 선별 청약 꼽혀현명한 내 집 마련으로 꼽히는 아파트 분양시장 접근은 유망한 사업지에 대한 선별 청약이 중요하다. 지난해 말 기준 청약통장 가입자는 2703만8994명으로 이중 즉시 청약이 가능한 1순위는 1821만9527명이다. 2022년 말 2789만4228명과 비교하면 1년 만에 85만5234명이 청약통장을 해지한 것으로 분석된다. 하지만 여전히 전 국민의 절반 정도가 분양을 통한 내 집 마련을 기대하며 청약통장을 보유하는 상황이다. 지난해 전국에서 18만1571세대의 아파트가 분양됐다. 경기 위축과 고금리 문제 외에도 PF대출 난조로 공급자 금융환경이 좋지 못했다. 2022년보다 나아지긴 했으나 주택시장의 거래량은 여전히 평년에 미치지 못하고 지난해 3분기 이후부터 가격마저 하락해 아파트 분양은 저조한 공급 실적을 나타냈다.올해 초 집계한 전국 분양 예정 아파트 규모는 총 259개 단지, 23만7022세대다. 경기 및 건설사 사정에 따라 공급 일정이 유동적이나 만약 계획대로 공급된다면 지난해보다 30.5%가량 청약 물량이 늘어날 것이다. 이중 수도권은 14만542세대, 지방이 9만6480세대로 수도권이 지방보다 4만4062세대가량 공급량이 많을 것으로 보인다. 미분양 주택(2023년 12월 집계 기준) 6만2489세대 중 5만2458세대가 지방에 집중되면서 공급과잉 우려가 덜하고 청약 대기 수요가 잔존한 수도권 중심으로 공급하는 건설사가 많다. 실제 지난해 아파트 총 청약자 중 과반이상이 수도권에 청약통장을 사용했다. 미분양 적체와 함께 수요 대비 공급 희소성이 상대적으로 낮은 지방보다 차익기대와 청약 대기수요가 풍부한 수도권에 청약통장 사용 쏠림이 컸다.2024년 분양 예정 아파트 수치를 지역별로 살펴보면 경기도가 가장 많은 공급에 나설 것으로 보인다. 8만1514세대로 올해 전체 아파트 분양 물량의 34.4%를 차지한다. 그 뒤를 서울(3만5957세대), 인천(2만3071세대), 대전(1만5616세대), 대구(1만2519세대), 부산(1만1686세대), 광주(1만1521세대), 경북(8915세대) 등이 뒤따르고 있다. 반기별 공급량은 상반기가 12만4691세대, 하반기 11만2331세대로 상반기 물량이 좀 더 많은 편이다. 청약 대기 수요의 관심이 집중되고 있는 지역은 서울시 분양 예정 사업지다. 2023년 순위 내 청약경쟁률이 무려 57.3대 1을 기록하며 27만1562명의 청약자가 쏠렸던 서울지역 분양시장에서 37개 사업장이 분양을 준비하고 있다.주요 사업장은 다음과 같다. 서울 강남권 재건축 단지 중 단지 규모가 가장 큰 곳은 서초구 잠원동 ‘신반포메이플자이’로 3307세대 규모로 일반분양을 앞두고 있다. 서초구 방배동 ’디에이치방배‘는 3080세대 규모로 8월경 분양한다. 삼성물산 브랜드를 탑재한 강남구 도곡동 ’래미안레벤투스’(308세대)와 서초구 방배동 ‘래미안원페를라’(1,097세대), 서초구 반포동 ‘래미안원펜타스’(641세대), ‘래미안트리니원’(2091세대) 등도 강남 요지 분양물량으로 주목받고 있다.여의도 인근 알짜 입지에 분양가상한제 적용으로 가격 만족도가 상당할 것으로 기대되는 사전청약 사업지 동작구 노량진동 ‘동작 수방사’는 9월경 556세대를 분양한다. 마포구 공덕동 ‘마포자이힐스테이트’(1,101세대)와 강남구 청담동 ‘청담르엘’(1,261세대), 송파구 신천동 ‘잠실르엘’(1,865세대) 등은 한강변에 입지로 관심이 높다.특히 3월은 혼인·출산에 유리하게 아파트 청약제도가 개선된다. 과거엔 같은 날에 발표되는 청약(공공·민간, 일반·특별공급)에 부부 2인 각각 신청해 당첨될 경우 둘 다 무효 처리됐으나, 앞으론 중복 당첨 시 선(先) 신청은 유효 처리해 같은 단지에 부부 개별 청약 신청이 가능해진다. 여기에 민간의 일반공급 가점제 청약 시 본인뿐만 아니라 배우자의 청약통장 가입기간을 합산(배우자 가입기간의 50%, 최대 3점)해 미혼보다 신혼가구가 분양 당첨에 유리하게 개선된다. 연내 청약통장을 통해 내 집 마련에 나서는 청약 대기자라면 지역별 공급량·분양가· 분양시기 등을 잘 살피고 바뀌는 청약제도에 맞춰 준비하는 것이 좋다. 임차인이 주목할 만한 지역 따로 있어2024년 아파트 입주 물량 규모는 주택 시장의 거래 및 가격 흐름에 많은 영향을 미친다. 공급 과잉지는 지역 내 대기 유효수요보다 많은 주택이 공급되면서 매물적체에 따른 집값 하락, 전·월세 가격 하향을 불러온다. 그 반대의 경우 매물 희소성이 부각되며 가격 상승을 이끌기도 한다. 특히 입주 물량은 전·월세 등 임대차 미치는 영향이 크다.주택 임대료 상승은 수도권 중심으로 올해 지속될 가능성이 높다. 특히 서울은 아파트 입주 물량이 2024년 1만호대에 그친다. 수요에 비해 공급이 부족해 전셋값 오름세가 이어질 전망이다. 경기·인천 전세시장은 매매 수요의 임대차 전환 영향으로 약간 상승하거나 보합 정도 유지될 것으로 보인다. 지방권역은 미분양 적체 외에도 비교적 풍부한 입주 물량으로 전셋값 불안 요인은 상대적으로 덜할 것으로 예상된다.2024년엔 전국 465개 사업지에서 30만6816가구의 아파트(임대아파트 제외, 민간과 공공 아파트 집계)가 입주할 예정이다. 2023년 32만1174가구에 비해 4.5%인 1만4358가구가 줄어들지만 지난해와 큰 차이는 없다. 2024년 권역별 규모는 수도권이 14만937가구, 지방이 16만5879가구다.우선 가장 많은 물량의 아파트가 입주할 곳은 경기도다. 10만3497세대가 공급된다. 그 뒤를 인천(2만5864가구), 경상북도(2만2960가구), 충청남도(2만1504가구)가 따르며 한해 각 2만 가구 이상 입주민을 맞을 예정이다. 경상남도(1만8978가구), 부산(1만4236가구), 서울(1만1576가구), 전라남도(1만30가구)는 각 1만 가구대를 공급한다. 강원도(9845가구), 충청북도(9506가구), 전라북도(9325가구) 등은 아파트 입주 물량이 각 1만호에 미치지 못하고 있다.전년에 비해 아파트 공급이 많이 줄어드는 곳은 서울시다. 고금리 및 경기위축·거래관망으로 최근 집값이 다시 하락하고 있지만 매매시장과 달리 전·월세 시장의 가격 상승이 예상된다. 그 이유는 2024년 서울 아파트 입주 물량 감소에 주목하는 이들이 많다. 2024년엔 지난해 대비 62%인 1만8894가구가 감소하며 임차 시장의 가격 불안 진원지로 꼽힌다. 그나마 강동구(3927가구)와 송파구(1994가구), 강북구(1045가구) 등이 입주 가뭄을 일부 해소할 단비 같은 공급을 준비하고 있다. 2024년 입주 물량 감소가 지역 내 공급적체 및 과잉 공급 등 시장 불균형을 해소할 계기가 될 지역이 있다. 2023년 4만2806가구가 입주한 인천시는 2024년 39.6% 감소한 2만5864가구가 준공될 예정이다. 부산광역시(2023년 2만4888가구 → 2024년 1만4236가구)와 대구광역시(2023년 3만3621가구 → 2024년 2만3403가구) 또한 전년 대비 각 1만여 가구씩 감소하며 지역 내 미분양 해소와 매물 적체 우려를 줄일 것으로 기대된다.한편 2024년 전국 반기별 입주 예정 물량은 상반기 15만9871가구, 하반기 14만6945가구로, 상반기가 8.7% 더 많다. 단지 규모별 공급 비율은 501~1000세대 이하 규모가 35.97%로 가장 많다. 이어 1500세대 초과 규모가 22.51%로 뒤를 이어 대단지도 상당량 공급될 예정이다. 그밖에 1001~1500세대 이하 19.95%, 301~500세대 이하 14.46%, 300세대 이하 7.11% 순으로 공급된다.특히 서울에선 9월 입주하는 1265가구 규모의 송파구 문정동 ‘힐스테이트e편한세상문정’ 이 가장 큰 규모다. 경기도는 광명시 광명동에서 12월 3344가구가 공급되는 ‘트리우스광명’이 단지규모가 가장 크다. 인천에선 계양1구역을 재개발한 ‘힐스테이트자이계양’이 2371가구로 3월에 대단지의 위용을 뽐내게 된다. 입주 지연에 따른 지체상금 부담과 택지공급·건축 기간의 장기화 등 비탄력적 공급 특성으로 아파트 입주 시기는 변동성이 낮은 편이다. 2024년 지역별 공급량 차이가 임대차 시장의 가격 움직임에 영향을 줄 수 있는 만큼 임차를 원하는 수요자는 2024년 지역별 아파트 입주량 추이를 잘 살펴봐야 한다. 오피스텔, 당분간 L자형 침체 이어져 수익형 부동산의 대장주 오피스텔 거래 시장은 힘을 못 쓰고 있다. 국토교통부의 2023년 전국 오피스텔 거래량을 집계한 결과 2만7059건을 기록했다. 2021년 6만3010건에 달했던 수치가 2022년 4만3558건으로 하락하며 2년 연속 거래가 감소하고 있다. 2022년엔 전년 대비 31%, 2023년엔 무려 37%나 급감했다. 특히 2023년 오피스텔 시장은 아파트 거래 시장과 다른 흐름을 보였다. 아파트 매매시장은 2023년 1.3대책과 특례보금자리론 출시 영향 등으로 2월부터 10월까지 매월 3만여 건 이상 거래 실적을 나타내는 등 일시적으로 거래 반등을 보였다. 이에 반해 오피스텔 매매는 매달 2000여 건 안팎의 거래에 그치며 반등의 기미 없이 L자형의 저조한 모습을 이어갔다. 지난해부터 아파트와 오피스텔의 거래 패턴이 디커플링(decupling) 되는 모습이 확연하다.본래 오피스텔은 주거전용이 가능하고 소액 투자 및 월세 수익 가능해 집값 급등기엔 아파트를 대체할 자산상품으로 꼽혔다. 몇 년 사이 거래패턴은 대부분 아파트와 궤를 같이하는 형태였다. 하지만 전국적으로 1만 명을 넘어선 전세 사기 이슈에 일부 오피스텔 임대차가 악용되자 상황이 달라졌다. 역전세 및 고금리, 집값 하락 등의 타격에 직격탄을 맞으면서 오피스텔 투자수요 회복이 좀처럼 쉽지 않은 상황이다.한편 지난 1월 10일 국토교통부가 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’을 발표하면서 신축 오피스텔에 적용되는 건축 입지규제(세대수·방설치 제안·발코니 설치 등) 완화나 건설자금 지원(기금융자 확대 등)에 대한 기대감이 늘고 있다. 2024년 1월~2025년 12월 준공된 소형 신축 오피스텔(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원, 지방 3억원 이하)을 최초 구입할 경우 해당 오피스텔부터 세제 산정 시 주택 수에서 제외해 다주택 중과 부담에서 벗어날 수 있다는 점은 역세권 신축 수요에 대한 정책 기대감을 높일 전망이다.하지만 기존 구축 소형 오피스텔은 향후 2년간(2024년 1월~2025년 12월) 구입시 임대등록(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 매입임대)을 해야 세제 혜택(세제 산정 시 주택 수 제외)을 받을 수 있는 상황이라 단기 거래 회복은 다소 제한적이다. 2023년 오피스텔 지역별 거래량을 전년(2022년)과 비교해 보면 오피스텔 매매 급감을 체감할 수 있다. 인천은 2022년 4549건에서 2023년 2277건으로 50%나 거래가 줄었다. 같은 기간 경기(-44%), 서울(-42%)은 40% 이상씩 거래가 감소했다. 강원(-39%), 대구(-33%), 부산(-32%), 충북(-27%), 경북(-23%), 전북(-23%) 등에서도 불황의 터널에서 쉽게 빠져나오지 못하는 모습이다. 다만 전남은 2022년 374건에서 2023년 518건으로 39% 거래가 증가했고 울산도 471건에서 511건으로 8% 매매가 늘었다. 2023년 거래된 오피스텔 매매시장의 전용면적별 거래 비중은 전용면적 60㎡ 이하 거래가 84.81%로 압도적이다. 신혼부부 및 도심 1~2인 가구 대상의 주거수요가 집중된 영향이다. 그 뒤를 60㎡~85㎡가 12.67%, 85㎡ 초과가 2.52%를 기록해 전체 비중 중 약 15% 점유에 그쳤다.2023년 오피스텔 매매 가격대별 거래 비중은 6억원 미만이 97.2%를 차지했다. 이 중 1억원~2억원 미만이 38.04%, 2억원~6억원 미만이 32.09% 비중을 보였다. 다만 2022년 대비 2023년은 1억원 미만 가격대 거래가 22.25%(2022년)에서 27.14%(2023년)로 4.89%포인트(p) 거래비중이 늘어났다. 비교적 저가의 급매물 거래비중이 늘었다. 6억원 초과 고가 오피스텔 거래도 1.54%(2022년)에서 2.73%(2023년)로 1.19%p 증가했다. 불황기 그들만의 리그가 가능한 고가 오피스텔이나 가성비가 좋은 저가 매물 위주로 매수자 관심을 이끈 것이다. 당분간 오피스텔 매매시장은 평년보다 저조한 거래가 예상된다. 다만 호황기 1~2인 가구가 늘어나면서 장기적으론 집값 호황기 또는 임대차 시장 가격이 불안해지면 오피스텔이 준주택으로 다시 선호되는 국면전환이 언제든 생성될 수 있다. 오피스텔 시장의 가격 흐름을 예의주시할 필요가 있다. 함영진 부장대우는_부동산써브 부동산연구실장을 거쳐 부동산 114 리서치센터장을 역임한 부동산 콘텐츠 분석과 데이터 마이닝 분야 전문가다. 서울시 주택시장 전문가 자문위원, 서울시 지방세 세수추계 자문위원 등을 거쳐 오는 6월까지 한국자산관리공사 발전자문위원회 위원으로 활동한다. 부동산 정보 서비스 기업 직방의 빅데이터랩장을 역임한 후 현재 우리은행 자산관리컨설팅센터에서 부동산리서치 부장대우를 맡고 있다.

지금 막 전세로 임대차 계약을 하려는 세입자에게 “이 집에서 나갈 때는 보증금을 어떻게 돌려받을 수 있습니까?”라고 묻는다면 아마 세입자는 이렇게 말할 것이다. “집주인이 돌려주겠죠.” 그럼 집주인에게 물어보자. “당신은 이 돈을 고스란히 은행이 맡겨뒀다가 세입자가 나갈 때 돌려줄 것인가요?” 이 질문에 당장 “예”라고 대답할 집주인은 드물지 않을까? 아마 집주인들의 대답은 이럴 것이다. “세입자에게 돌려줄 보증금은 다음 세입자에게 받은 돈으로 돌려주면 되죠.”그렇다면 첫 세입자에게 받은 전세보증금은 어디로 갔을까? 집주인이 다른데 투자했을 수도 있고, 생활비로 썼을 수도 있다. 중요한 건 그 돈이 이미 집주인 수중에 있지 않다는 점이다. 전세금 반환 문제, 빌라에서 오피스텔·아파트로 확산이럴 때 전세가격이 계속 상승하면 문제가 없지만 하락하게 되면 지금처럼 반환에 문제가 발생한다. 집주인이 기존 세입자의 보증금만큼 전세금을 내고 들어올 새 세입자를 구하지 못한다면, 대출을 받든지 다른 방식으로 돌려줄 돈을 마련해야 한다. 지금처럼 금리가 높고 대출이 어렵다면, 그리고 전세가격이 더 떨어진다면 전세보증금 반환문제는 어느 개인의 문제가 아니라 사회문제가 돼버릴 것이다.이미 사회문제가 돼버린 전세사기는 아직까지 빌라(다가구 및 다세대주택)나 일부 오피스텔에서 나타나고 있다. 특히 이러한 건축물들은 대부분 임대소득을 목적으로 지어지고 거래되기에 통상 월세로 세입자를 구한다. 그런데 전세로 물건이 나왔다는 것 자체가 일반적이지 않다. 즉 소유주 또는 건축주가 잔금납부 등을 위해 급하게 목돈이 필요한 경우가 대부분이다. 게다가 아파트처럼 시세가 알려지는 등 시장에 가격정보가 풍부하지 않기에 전세보증금을 과다하게 부여하는 경우가 많다. 이 같은 특성은 곧 전세사기로 이어진다. 빌라, 오피스텔과 비교하면 아파트는 전세사기가 드문 편이다. 다만 전세가격이 지금처럼 하락하면 아파트 세입자들 역시 다수가 보증금을 계약만기에 제대로 돌려받지 못하는 ‘역전세’를 피하기 어려울 전망이다. 올해 초 중앙일보가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 올해 전세만기가 도래하는 서울 아파트 13만 2017건을 전수 조사한 결과에 의하면, 역전세난을 겪을 수 있는 경우가 이중 28.6%인 3만 7774가구에 이른다고 한다. 만약 전세가격이 지금보다 10% 더 하락한다면 역전세난 아파트는 전체의 39.6%인 5만 2251가구까지 늘 것으로 전망하고 있다.빌라의 경우 역전세나 전세사기 징후가 이미 1~2년부터 있었다. 그럼에도 불구하고 정부는 딱히 대책을 마련하지 못했다. 문제는 사전에 예방해야지 이미 터지고 난 이후에는 손 쓸 방법이 별로 없다. 피해자 구제책부터 역전세 대응책까지, 할 일 태산그런 의미에서 앞으로 야기될 역전세의 대책마련을 위한 타이밍은 오히려 지금이다. 여론에서 거론되고 있는 내용을 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 전세보증금을 집주인이 마음대로 사용하지 못하도록 에스크로(대금예치) 계정을 활용하자는 것이다. 일부에서는 이 에스크로 계정에서 지급되는 이자를 세입자가 받아야 한다는 의견도 있다. 이상적인 방안이기는 하지만 과연 이렇게 하면 자기집을 전세로 내놓을 사람이 있을지 모르겠다. 대신 전세금 중 최우선 변제금과 같이 세입자에게 최후의 보루가 될 만한 금액을 에스크로 계정에 예치시키는 방안은 한번 검토해 볼 만하다.둘째, 전세보증금 반환보증 가입을 의무화하는 것이다. 세입자가 부담할 것이냐, 임대인이 부담할 것이냐의 논란은 있지만 충분히 합의가 가능한 사항이다. 임대인이 국세 등의 세금납부를 성실히 하고 주택에 선순위 저당권이 없을 경우 보증료를 할인해 주는 인센티브를 부여한다면, 반환보증 가입은 좀 더 활성화 될 것으로 예상된다. 아울러 전세가격이 집값의 70%를 상회하거나, 집주인의 대출이 적정 수준 이상이라면, 보증서 발급을 제한하는 조치도 필요하다. 보증을 통해서 사전에 위험한 전세물건을 거르는 효과를 거둘 수 있는 방법이다. 셋째는 좀 극단적인 처방인데, 전세가격을 예를 들면 ‘매매가격의 50%’ 같은 방식으로 상한을 두자는 의견도 나온다. 위에서 제시한 전세보증금 반환보증으로 일부 유도할 수 있는 효과인데, 이걸 상한제로 규제하는 것이 적절한지는 의문이다. 이 역시 전세매물이 사라지는 역효과를 낳을 가능성이 크다. 임차인들은 매월 월차임을 지급하는 월세보다 목돈을 맡겼다가 되돌려 받는 전세계약방식을 선호한다. 그동안은 전세자금 100%를 저리의 대출로 해결할 수 있었기에 더더욱 그러했다. 지난 정부가 전세대출 확대를 줄기차게 추진해 왔던 이유 역시 전세가 임차인들이 가장 선호하는 주거지원 정책이었기 때문이다. 지금에 와서 전세대출 한도를 조정하자는 제안도 거론되고 있는데 그렇게 되면 빌라나 다세대 주택, 오피스텔만 한도가 줄어들 가능성이 크다.이미 2013년부터 임대차계약에서 월세비중이 전세비중을 초월하기 시작했다. 지역별로 속도의 차이는 있지만, 전세가 서서히 줄어들고 있었던 것이다. 작금의 전세사기와 역전세 사태를 겪으면서 높아진 전세보증금을 지킬 수 있는 다양한 제도적 보완조치의 필요성이 제기되고 있다. 그렇지만 전세보증금을 보호하는데 많은 비용이 초래된다면 결국 전세는 지금보다 빠른 속도로 사라지고 보증부 월세나 순수월세가 그 자리를 대체할 가능성이 크다. 우리는 부동산 상승기에 만들어진 제도나 정책이 하락기에 세입자나 경제적 약자에게 더 무용지물이 되는 현상을 목격하고 있다. 이제 전세의 운명은 시험대에 올라 있다.

서울 영등포구 여의도 옛 MBC 부지에 들어서는 ‘브라이튼 여의도’ 아파트가 오는 4월 분양 시장에 나온다. 당초 계획했던 일반분양이 아닌 단기 민간임대 후 분양전환하는 방식으로 공급하면서 부동산업계의 이목이 쏠리고 있다.29일 부동산업계에 따르면 여의도MBC부지복합개발PFV는 오는 4월 브라이튼 여의도 아파트를 4년 단기 민간임대주택으로 공급할 계획이다. 여의도MBC부지개발PFV에는 신영, GS건설, NH투자증권이 구성원으로 참여하고 있다.브라이튼 여의도 아파트는 서울 영등포구 여의도동 31번지에 들어선다. 단지는 지하 6층~지상 최고 49층, 아파트 2개동, 오피스텔 1개동, 오피스 1개동으로 이뤄진다. 이번에 새로 공급하는 아파트는 지하 6층~최고 49층, 2개동, 전용면적 84~132㎡ 총 454가구 규모다. 아파트 전용면적별 가구 수는 ▲84㎡ 91가구 ▲101㎡ 91가구 ▲113㎡ 181가구 ▲132㎡ 91가구 등이다. 단지는 4년 단기 민간임대주택으로 공급되며, 입주는 9월 예정이다.부동산업계에서는 신영이 브라이튼 여의도 아파트를 당초 3.3㎡당 약 1억1000만원에 분양하기 위한 계획을 세웠다가 4년 임대 후 분양으로 선회한 이유로 분양 경기 침체를 꼽고 있다. 개발업계 관계자는 “신영 내부적으로 여의도에 18년 만에 공급하는 새 아파트라는 특수성이 있기 때문에 브라이튼 여의도의 분양가를 3.3㎡당 1억원 이상으로 책정하려고 했다고 알고 있다”면서도 “최근 금리가 단기간에 치솟고 서울 곳곳에서도 미분양 우려가 나오는 상황이라 4년 동안 임대사업을 한 뒤에 시장 상황이 좋아지면 분양하는 방안을 고안해 낸 것”이라고 평가했다.2019년 신영은 오피스텔 849실과 아파트 454가구를 함께 분양하려고 했다. 하지만 정부가 분양가상한제를 적용하면서 아파트는 분양가 제한을 받지 않는 후분양 방식으로 선회하고 오피스텔만 공급했다. 오피스텔 849실은 지난 2019년 7월 분양을 완료했다. 오피스텔 분양가는 3.3㎡당 평균 4305만원을 기록했다. 전용 59㎡ 기준 7억3000만~8억6000만원 수준이었다.부동산업계에 따르면 브라이튼 여의도 아파트의 임대보증금은 3.3㎡당 약 5500만원 수준으로, 전용면적 113㎡의 경우 약 17억원의 보증금과 일정 가격의 월세를 받으면서 현금유동성을 확보할 것으로 예상된다.건설업계 관계자는 “4년 동안 단기 임대주택을 공급해 예상 분양가 절반 수준의 보증금과 월세 수익을 얻은 뒤, 분양 시장이 다시 살아나면 3.3㎡당 1억1000만원 이상의 분양가격을 책정할 수도 있을 것”이라며 “노후아파트 단지가 몰려 있는 여의도 지역 특성 상 새 아파트라는 희귀성이 있기 때문에 사업성은 충분하다고 본다”고 분석했다.본회의 심사를 앞두고 있는 종합부동산세법 일부개정법률안(종부세 개정안) 적용 여부도 브라이튼 여의도 아파트 사업성에 영향을 미치는 요소 중 하나다. 현재 민간주택 임대사업자가 임대사업을 하는 동안 종합부동산세 중과 부담을 모두 감당해야 한다. 하지만 3주택 이상 보유한 공공주택사업자에 대한 종부세를 중과 누진세율인 0.5~5%가 아닌 기본 누진세율인 0.5~2.7%로 적용하는 개정안이 통과되면 종부세 부담이 크게 줄어든다.금융업계 관계자는 “민간임대주택사업자가 종부세 완화 혜택을 받을 수 있는 종부세 개정안이 이르면 이달 안에 본회의 심사를 받을 것”이라며 “브라이튼 여의도 아파트 역시 값비싼 부지에 400가구가 넘는 규모이기 때문에 이번 개정안이 적용되면 종부세 부담이 크게 줄어들면서 사업성이 더 커질 수 있다”고 내다봤다.여의도MBC부지복합개발PFV의 한 참여사는 “부동산 시장 상황을 살펴봤을 때 브라이튼 여의도 아파트 수요자들이 4년 동안 먼저 임대주택으로 살아보고 나서 추후에 구매를 결정할 수 있도록 하는 것이 더 적정하다고 봤다”며 “아직 임차인 우선매수권 제공 여부와 분양가격에 대해서는 결정된 것이 없다”고 설명했다.

아파트 대체재로 각광을 받았던 수익형부동산이 천덕꾸러기로 전락하고 있다. 금리가 빠르게 오르고 주택 시장이 침체기에 들면서 고급 오피스텔 등은 거래가 뚝 끊기고 ‘마이너스 프리미엄’(마피·분양가보다 낮은 가격)이 붙은 매물도 시장에 쏟아지고 있다. 전셋값도 내려가는 데다 대출 조건도 아파트보다 까다로워 잔금 납부를 앞둔 수익형부동산 수분양자들은 자금 조달에 어려움을 겪는 모습이다.부동산업계에 따르면 오는 6월 입주를 앞두고 있는 서울 서초구 교대역 인근 ‘엘루크 반포’ 오피스텔은 현재 부동산 포털에 ‘마피’가 붙은 매물들이 나오고 있다. 엘루크 반포는 분양가 대비 마이너스 8000만원에서 ‘무피’(프리미엄 없음)까지 급매물이 쏟아지는 상황이다.경기 고양시 대화동에 분양한 ‘킨텍스 꿈에그린’ 오피스텔도 전용 84㎡ 기준 호가가 6억3000만~7억원대로 형성됐다. 지난 2021년만 해도 9억9000만원까지 실거래가격이 올라갔지만, 지난해 5월 8억8000만원으로 내려간 뒤 낙폭이 커지고 있다.판교에서 세자릿수 청약 경쟁률을 보이며 프리미엄이 1억원 가량이 붙었던 성남 수정구 고등동 ‘판교밸리자이’ 오피스텔 역시 마피 매물이 시장에 나왔다. 2단지 전용 84㎡ 분양권은 분양가보다 1억4000만원이 낮은 6억8400만원에 매물이 올라왔다. 3단지 동일 면적 분양권도 1억원이 저렴한 매물이 9억6200만원에 나와 있다.지난 2020년에서 2021년 아파트값이 급등하면서 아파트 시장은 ‘로또 청약’ 열풍이 불었다. 이에 아파트보다 청약 조건이나 분양가 상한제 등 규제가 상대적으로 덜했던 오피스텔 시장으로 투자 수요가 몰렸다. 당시 수도권에서 주택담보대출을 받으려면 주택담보대출비율(LTV)이 40% 수준이었지만, 오피스텔은 최대 70%의 LTV가 적용돼 반사이익을 누렸다. 청약 통장이 없어도 신청할 수 있고 100% 추첨제로 진행하기 때문에 청약 가점이 낮은 수요자들에게 인기몰이를 했다. 규제지역의 100실 이상 오피스텔을 제외하고 분양권 전매가 가능하다는 점도 투자자들의 관심을 집중시켰다.특히 ‘아파텔’이라고 불리는 전용 85㎡ 안팎의 주거용 오피스텔은 지난해 초까지만 하더라도 아파트 대체재로 각광을 받았다.실제 부동산R114에 따르면 전국 오피스텔 분양가는 2020년 3.3㎡당 1166만원, 2021년 1296만원, 2022년 1573만원으로 오름세를 보였다. 특히 서울은 2020년 3.3㎡당 2077만원에서 2021년 3007만원으로 오른 뒤 지난해에도 4173만원으로 껑충 뛰었다.금리 인상에 대출 규제 강화까지…오피스텔 시장 급랭하지만 대출 규제 강화와 고금리의 직격탄을 맞으면서 오피스텔 시장 상황이 뒤바뀌었다. 지난해부터 오피스텔 등 비주택 담보대출을 받을 때 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%로 제한돼 대출한도가 줄어들었다. 실제 상환 기간과는 별개로 만기를 8년으로 고정해서 계산하기 때문에 대출 한도가 최장 40년에 이르는 아파트보다 훨씬 낮게 나오는 것이다.정부가 올해 내놓은 연 3~4%대 금리로 대출해주는 특례보금자리론에도 오피스텔 등 비주택의 경우 지원 대상에서 제외됐다. 2020~2021년에 분양을 받아 올해 입주를 앞두고 잔금을 납부해야 하는 오피스텔 수분양자들은 시름이 깊어지는 모습이다. 대전에서 2020년 오피스텔을 분양받은 A씨는 “당시 집값이 급등하면서 월세, 전세를 전전하다가 전용 84㎡ 주거용 오피스텔을 분양받았다”며 “고금리에 대출도 안 나오고 특례보금자리론도 받을 수 없어 마피 매물이 수두룩한데도 오피스텔 거래는 거의 이뤄지지 않는 상황”이라고 말했다.다른 오피스텔 수분양자 B씨도 “오피스텔은 주로 아파트에 입주할 능력이 되지 못하는 신혼부부나 사회초년생, 저소득층 서민이 선택하는 경우가 많다”며 “특례보금자리론 대상에서도 제외돼서 잔금 마련도 어렵고, 일반대출을 받자니 소득이 적어 DSR 때문에 대출도 안나와 벼랑 끝에 내몰려 있다”고 토로했다.오피스텔 소유자들은 전입신고를 해 주거용으로 사용할 경우 세법에서는 주택으로 보는 반면, 대출을 받을 때만 비주택으로 보는 것은 역차별이라고 지적한다. 오피스텔은 아파트와 달리 주택법이 아닌 건축법을 적용하기 때문에 주거용으로 오피스텔을 사용하면 보유세와 양도소득세를 산정할 때 주택으로 들어간다. 취득세를 낼 때도 무주택자 기준 아파트는 1.1~3.5%의 세율을 적용하지만, 오피스텔은 용도에 관계없이 4.6%의 더 높은 세율을 부과한다.부동산업계에서는 수익형부동산 시장은 금리와 직결되기 때문에 고금리 상황에서는 아파트에 비해 수요가 빠르게 줄어들고 거래 역시 감소 추세를 이어갈 것으로 보고 있다.건설사 관계자는 “수익형부동산은 금리가 오르면 수익이 떨어질 수밖에 없는 구조”라며 “금리가 올라가면서 아파트보다 주거용 오피스텔의 매매 가격 하락이 더 빠르고 가파르게 이어지는 상황”이라고 분석했다.최근 2년 동안 주거용 오피스텔을 분양받거나 프리미엄을 주고 분양권을 매입한 경우 현금 유동성이 많지 않으면 잔금을 마련하지 못해 계약금을 날리는 사례가 늘어날 것이라는 전망도 나온다.부동산개발업계 관계자는 “투자의 모든 책임은 투자자에게 있듯이, 다양한 규제가 많은 아파트 대신 아파텔이라는 주거용 오피스텔을 매입할 때는 틈새상품으로 가격 상승을 기대하는 것과 동시에 고금리 등 시장 상황이 나빠질 것까지 감안해 투자에 나서야 한다”고 조언했다. 아울러 “향후 금리가 안정을 찾으면 아파트부터 거래가 살아난 뒤에 수익형부동산 거래도 점차 이뤄질 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

# 1. 개포동 소재 아파트 집주인 A씨는 최근 전세 계약이 만료돼 전세금을 돌려줘야 했으나, 전셋값이 하락해 곤혹을 치렀다. 신규 세입자와 기존에 크게 못 미치는 금액으로 전세 계약을 하는 바람에 A씨는 기존 세입자에게 전세금을 돌려주기 위해 신규세입자의 전세 보증금에 대출까지 받아야 했다. # 2. 잠실동 소재 아파트 세입자 B씨는 전세기간 만료일이 다가오자 더 저렴한 전세로 옮기고자 집을 빼려고 했다. 하지만 집주인에게 전세자금대출 이자분을 입금해 줄테니 “좀 더 살아 달라”는 제안을 받았다. 콧대 높던 강남 집주인들이 ‘역전세난’에 좌불안석이다. 고금리 여파로 전세 수요가 급감한 가운데 입주 물량 증가 등의 영향으로 강남권의 전셋값이 크게 하락하고 있어서다. 떨어지는 전셋값이 전국 집값의 바로미터로 여겨지는 강남권의 집값 하락도 자극할 것이란 전망이 제기된다. 한국부동산원에 따르면 2월 첫째 주 강남권 11개 구의 전셋값은 전주보다 1.11% 하락했다. 강북권 14개 구 하락폭(-0.77%)보다 30%가량 더 떨어진 것이다. 이 중 강남구는 입주 물량의 영향이 있는 개포·대치·일원·압구정동 위주로 평균보다 하락폭이 큰 1.39%나 내렸다.전세가격지수도 하락세다. KB부동산 월간시계열 아파트 전세가격지수에 따르면 1월 강남 11개 구의 전세가격지수는 89.2로 2020년 12월(89.7) 이후 처음으로 80대로 떨어졌다. 신축 아파트 전셋값이 떨어지자 구축 아파트에도 영향을 미치는 모양새다. 강남구 ‘개포동 래미안블레스티지’ 전용면적 85㎡(34평형)는 2020년 11월 16억원에 전세계약을 맺었으나, 이달 7일 재계약 때는 10억5000만원에 체결됐다. 불과 2년 만에 전세 보증금이 5억5000만원이나 낮아졌다. 이 아파트 전용면적 59㎡(25평형) 매물은 5억8000만원에 전세 계약을 체결했다. 같은 면적이 지난 2021년 9월 11억5000만원에 거래된 것과 비교해 1년4개월 만에 전셋값이 반토막이 났다. 개포동뿐 아니라 서초구의 랜드마크로 꼽히는 반포자이 전용면적 84㎡도 최근 12억3000만원에 전세 계약이 체결돼 지난해 최고가에 비해 10억여 원이 하락했다. 9000여 가구가 넘는 매머드 단지인 송파구 가락동 헬리오시티 전용면적 84㎡ 전세는 지난해 최고가 15억8000만원에서 최근 7억1400만원에 거래됐다. 고금리 여파 거래절벽에 입주 물량 폭탄으로 역전세 심화 강남권은 학군 수요 등의 영향으로 일반적으로 전셋값이 더 많이 오르는 경향을 보여 왔다. 하지만 최근 들어 고금리 부담에 월세 선호 현상이 느는 등 전세수요가 크게 위축됐다. 수요가 부족한 상황에서 신축 아파트의 대규모 공급까지 더해지며 역전세난을 더 심화시키고 있는 것으로 분석된다. 실제로 이달 28일 입주 예정인 개포동 ‘개포자이 프레지던스’는 전세물건이 1373건에 달하고 있다. 전체 3375가구의 3분의 1이상이 전세로 나온 것이다. 개포동 인근 공인 중개사 사무소 관계자는 “개포자이 프레지던스 등으로 인해 입주 물량은 늘어났는데 역전세난 때문에 전세 가격이 많이 떨어졌다”며 “본인 집이 안 빠져서 이사 오려던 사람들이 못 오게 되고, 전세대출 금리가 높아지는 등 여러 가지 복합적인 영향이 작용한 것 같다”고 말했다. 부동산 업계에서는 2020년 7월부터 시행된 임대차2법(전월세상한제·계약갱신청구권제)도 영향을 준 것으로 보고 있다. 집주인이 계약기간 4년 동안 못 받을 전셋값을 더 올린 게 부메랑이 돼, 전세계약이 만료된 물건이 쏟아지면서 역전세난이 더 심화하고 있다는 분석이다. 실제 전세 매물은 더 쌓여가고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 강남구 전세 매물은 2월 14일 기준 8600여건으로 1년 전 5000여건에 비해 70% 이상 증가한 상태다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “임대차 3법이 통과된 이후에 단기간 전세가격 상승폭이 상당히 컸었다”며 “2020년 7월부터 한 2년여 사이에 서울 중심권역을 포함해서 30% 이상 급등했고 신축들은 더 많이 올랐다”고 전했다. 이어 “전세보증금을 못 돌려주는 임대인들이 최근 들어 늘어나는 상황이고, 특히 입주 물량이 몰리는 지역들이 좀 더 심하다”고 설명했다. 강남에서는 올해 줄줄이 신축 단지의 입주가 예정돼 있어 한동안 전세가가 낮은 상태를 유지할 것이란 전망이 나온다. 개포프레지던스자이를 시작으로 5월 강남구 ‘대치푸르지오써밋’ 489가구, 6월 서초구 ‘르엘 신반포 파크애비뉴’ 339가구, 8월 서초구 ‘래미안 반포 원베일리’ 2990가구, 11월 개포동 디에이치퍼스티어아이파크에서 6702가구가 각각 입주를 앞두고 있다. 문제는 올해 서울 아파트 입주 물량의 40% 가량이 강남·서초구에 집중돼 강남권 집값 하락을 더 자극할 것이라는 전망이다. 전세 가격이 하락하게 되면 부동산 가격을 하락시키는 요인으로 작용할 수 있어서다. 김인만 부동산 연구소장은 “작년과 올해의 경우 금리 상승 여파로 입주 물량이 없는 지역들도 전세 가격이 많이 떨어졌는데 강남 같이 입주 물량이 많은 곳은 더 떨어지는 이중고에 빠지게 될 것”이라며 “이런 상황이 지속되면 강남도 더 빠질 수 있다”고 말했다.

말도 많고 탈도 많은 부동산 시장. 그 가운데 언제나 화제의 중심에 있는 인물이 있다. 국내에서 가장 팬이 많은 대표 부동산 전문가지만, MBC ‘PD수첩’에 단골손님으로 등장하며 “부동산 투기를 조장한다”는 여론의 집중포화를 받는 ‘빠숑’ 김학렬 스마트튜브 소장이다. 최근 주택경기가 본격 하락세에 들어선 뒤, 김 소장은 한 온라인 커뮤니티에서 일명 ‘영끌(영혼까지 끌어다 대출 받아 주택을 장만했다는 뜻) 5적’에 꼽히기도 했다.가 만난 김학렬 소장은 “‘영끌 5적’으로 뽑힌 기분이 어떠시냐”는 질문에 너털웃음을 지었다. 이 같은 비난에 이미 익숙하다는 김 소장은 향후 부동산 시장에 대해 데이터 전문가로서 20년 넘게 쌓아 온 노하우와 경험을 바탕으로 한 자신만의 분석을 담담히 풀어냈다. 대체로 “2020년~2021년 동안 부동산이 비정상적인 폭등을 했고 지금은 정상을 되찾아가는 과정이므로 실수요자는 장기적인 관점에서 감당 가능한 수준의 주택을 마련하는 것이 옳다”는 게 그의 입장이다. Q: 최근 ‘영끌 5적’ 중 한 사람으로 꼽혔다. 억울한 점이 있을 것 같은데?A: 시장 전문가로서 유명해진 지가 10년이 넘었다. 매년 PD수첩에 비자발적으로 출연하고 있다. 과거 2018년 1월 마지막 주에도 나갔었는데 PD수첩에서 온라인 댓글 중 “대한민국 투기 적폐세력의 수괴”라고 한 걸 내보냈다. 저는 알려진 전문가이니 얼굴이나 목소리도 나가는 게 상관없는데 모자이크를 해서 왜 그렇게 범죄자처럼 나가야 하는지 모르겠다.그에 비하면 최근의 ‘영끌 5적’은 애칭에 불과하다. 5적에서 1등으로 뽑힌 사람이 삼성물산 출신의 요즘 가장 잘나가는 100만 유튜버 부읽남(부동산 읽어주는 남자, 정태익 더하이에듀 대표)이고 2등이 이상우 애널리스트, 3등이 나였다. 그래서 우스갯소리로 영끌 5적에 못 들어간 선배들에게 좀 열심히 하셔야 되는 거 아니냐고 놀리기도 한다. 영끌 5적이라는 설문도 블라인드라는 직장인 커뮤니티에서 몇백 명 선택으로 결정된 것이어서 그냥 해프닝으로 생각하고 “부동산 시장에서 이 5명이 가장 유명한가보다”라고 생각했다. 아직 영향력 있는 사람으로 생갹해 주는 게 감사하다. Q: 요즘 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 분양 결과를 두고 말이 많다. 전문가로서 어떻게 보고 있나? A: 전 직장이 한국갤럽조사연구소였다. 2002년부터 그곳 연구원 생활을 하며 매년 적게는 50건, 많게는 100건씩 개발 프로젝트에 대해 특정 입지에서 특정 아파트를 분양할 때 분양이 잘되는지 분석하는 일을 했다. 분양가를 얼마나 받을 수 있을지, 그리고 분양을 했을 때 초기계약률이 몇 퍼센트가 되고 얼마나 분양할 수 있는지도 여기 포함된다. 그래서 이쪽에 대해서는 스스로 정말 잘 안다고 할 수 있다. 하지만 내 생각과 시장 반응은 다르다. 시장의 기준은 2020년이나 2021년이기 때문에 이번 분양 결과로 따지면 시장에선 현재 완전히 폭락기에 접어들었다고 볼 수 있다. 왜냐면 서울은 2021년에는 미분양이 단 한 채도 없었다. 내가 봤을 때는 말도 안 되는 공급가격에 나온 단지들인 데도 다 분양이 됐다. 반면 그 전 시기, 그러니까 2017년 이전으로 거슬러 올라가보면 서울에는 어떤 시기에도 미분양이 늘 있었다. 그리고 초기계약률이 낮았다. 서울 같은 입지는 대기수요가 많아서 싸게 분양할 이유가 전혀 없었기 때문이다. 그래서 분양가상한제를 적용하더라도 비싸게 분양을 해서 미분양이 늘 나왔다. 초기계약률은 낮았다가 준공되기 전까지 추가로 분양이 계속되며 ‘완판(완전판매)’이 되는 구조였다. 결국 둔촌주공도 지금 그 정도 분양률이면 일반적인 수준으로 볼 수 있다.특히 건설사나 조합 입장에서는 분양이 굉장히 잘 된 것이다. 몇 년 동안 분양가가 올랐기 때문에 둔촌주공은 받을 수 있는 최대 금액을 받았다. 계약률이 100%가 안 나오더라도 일단 지금 받은 계약금으로 건설비나 대출받은 금액 일부를 상환하면 되고 입주까지 2년이 채 안 남아서 중도금도 순차적으로 빨리 받을 수 있다. Q: 실수요자 입장에선 이렇게 아파트를 분양받거나 매수할 때 집값이 더 떨어지지는 않을까 우려가 될 텐데?A: 실수요자에겐 항상 두 가지 걱정이 있다. 시세가 올라갈 때는 나만 소유하지 못할까봐 겁을 내고 시세가 하락할 때는 여기서 더 빠질까봐 걱정을 한다. 이 걱정에서 벗어나는 가장 좋은 방법은 그냥 사는 거다. 물론 여기서 가격이 더 빠질 수는 있다. 그런데 국토교통부에서 매년 실시한 주거실태조사를 보면 아파트를 자가 목적으로 샀을 때 거주하는 기간이 평균 10.7년이다. 결국 11년 정도 살고 집을 판다는 건데 그럼 당장 1년 동안 등락이 무슨 소용이 있나.이에 대해 항상 반문이 나오니 사례로 자주 등장하는 은마아파트 시세 변화를 보겠다. 은마가 2007년 제일 고점일 때 14억원까지 갔다가 2012년 저점에서 8억원까지 내려갔다. 그러니 폭락을 주장하는 사람들은 은마아파트 같은 강남 주택도 떨어지지 않느냐고 얘기할 수 있다. 그러나 결과를 말하자면 현 시점 은마 시세는 27억원이다. 사실 14억원에 샀든 8억원에 샀든 은마아파트는 학군이 좋은 입지에 재건축이 가능한 상품이라 구축 자체로서도 시세가 오르고 땅값이 오른다. 게다가 삼성동 개발로 일자리도 느는 등 호재가 많기 때문에 장기적으로 금액의 차이일 뿐 돈을 버는 것은 마찬가지다. 무주택자들은 자꾸 저점을 잡으려고 하는데 저점은 아무리 고수여도 맞추지 못한다. 그냥 앞으로 전망이 좋은 상품이라고 하면 적정한 시기에 본인 경제력을 충분히 활용해서 가장 좋은 주택을 사는 것이 방법이다. 말도 안 되는 대출을 받으라는 게 아니라 감당할 수 있는 레버리지를 활용해서 제일 좋은 상품을 사면 그게 가장 합리적인 방법이라고 생각한다.Q: 20년 넘는 기간 동안 하락기를 경험해봤을 것 같다. 지금 부동산 하락이 예전 하락기와 다른 점이 있다고 보나?A: 과거와 똑같은 형태로 가지는 않을 것 같다. 1997년 국제통화기금(IMF) 외환위기는 말 그대로 우리 잘못이 아니기 때문에 집값이 그냥 빠졌다가 확 올라가는 식이었다. 오히려 지금 시기는 2007년 리먼브라더스 사태가 온 다음과 비교할 수 있는데 그때와 지금도 상당히 다르다. 그때는 정말 거품이었고 ‘묻지마 투기’를 하는 투자자들이 “한도 끝도 없이 오른다”는 생각에 인천 재개발 빌라 같은 물건을 사들여서 망한 경우가 많았다. 당시 주변에 전문가처럼 활동하던 사람들이 하나도 안 남았다. 지금은 젊은 층이 부동산 시장에 진입해서 연구를 많이 했고 매수를 하더라도 한 채에 그치는 수준이다. 한 채는 실거주를 하거나 감당이 안 되면 팔면 되기 때문에 정말 ‘영끌’해서 망하는 사례는 거의 없다. 결국 2009년도 전후와 다른 양상으로 전개될 것이다. 지금 문제는 2020년도와 2021년도 사이 1~2년 동안 너무 많이 올랐다는 점이다. 선진국은 상승 그래프가 올라가다 어느 순간 완만해지는데 우리는 이미 높아진 가격에서도 또 올라갔다. 특히 2021년은 어김없이 전국이 다 오르는 말도 안 되는 시장이었다. 지금까지는 이렇게 다 오르는 시장이 없었다. 2007년도에 서울 경기도가 고점을 찍는 사이 대구 같은 지방은 미분양이 쌓였다. 그런데 2021년에는 모든 지역에서 가격이 올랐고 그 과정에서 고평가됐던 부동산이 있었다. 지금은 그런 것들이 조정되는 어쩔 수 없는 과정이라고 본다.현재 분양시장을 보면 가장 중요한 미분양 원인은 비싸기 때문이다. 둔촌주공을 예로 들면 둔촌주공 다음 주에 분양했던 ‘강동 헤리티지 자이’는 한 번에 ‘완판’됐다. 둔촌주공보다 4억원 저렴하니 바로 다 팔렸다. 지금 같이 어려운 시기에도 싸면 다 팔린다. 공공택지라서 분양가상한제가 적용된 세종시도 시세보다 절반 가격에 분양하니 미분양이 하나도 없다. 지금 문제가 되는 지방 미분양은 땅값이 오르니 원가가 같이 올라서 5억원 정도 해야 적절한 분양가가 7억원에 나오니 문제가 생긴 셈이다. 이런 곳은 결국 시장이 수용할 수 있는 가격대까지 내려올 것이다. Q: 그렇다면 실수요자들은 어떻게 대응을 해야 할까?A: 지금 하락장이라고 하는데도 반포 래미안 퍼스티지나 반포자이 같은 지역 내 인기 아파트대형 타입은 거래가 거의 일어나지 않으면서도 신고가를 갱신하고 있다. 동시에 같은 단지 중소형 타입은 전고점 대비 낮게 거래돼 한 지역에서도 하락거래와 상승거래가 동시에 존재하고 있다. 물론 2021년에 너무 많이 올랐기 때문에 가격이 떨어지고는 있지만, 이 중에서도 상급 입지로 가기 위해 싸게 급매로 내놓은 것들이 거래되면서 하락하는 지역과 투자수요가 많이 진입해서 투자자들이 물건을 막 던지는 지역을 분리해서 봐야 한다. 그중 급매물만이 가격조정을 일으키는 지역에서 급매물이 나오면 잡아야 한다. 작년과 올해 가장 많이 조정됐던 지역이 대구와 세종인데, 대구 대장 지역인 수성구 같은 곳은 그 동안 가고 싶어도 비싸서 못 갔던 수요자들이 실거주 목적으로 사기에는 좋은 타이밍일 수 있다. 즉 지금은 좋은 입지, 좋은 상품으로 갈아타기 좋은 시기라고 볼 수 있고 무주택자들은 지금 청약 경쟁률이 낮아 분양 아파트도 골라 갈 수 있는 시기다. Q: 투자자들에게는 재미있는 시장이 아닐 것 같다. A: 지금 투자자 입장에서 아파트 투자는 재미가 없다. 세금도 높고 갭투자를 한다고 하더라도 소액이 아니라 지금처럼 몇억 단위가 들어가는 시기에는 투자 매력이 없다. 오히려 무주택자들이 들어가야 하는 시기다. 하지만 20년 동안 시장을 지켜본 결과 1주택이나 무주택자들이 먼저 움직이는 경우가 없었다. 그들은 항상 상승기 중후반 이후에 들어온다. 따라서 정부에서 시장을 활성화시키려면 투자자들이 거래에 나서도록 해야 하는데 현재까지 규제가 많이 완화됐다고 하더라도 1주택자에 대해 완화된 것이지 다주택자에 대한 규제는 100개 중 10개 풀린 것에 불과하다. 그러므로 한동안은 이 상태가 유지될 것으로 본다.Q: 투기를 부추긴다는 점에서 규제완화를 비판하는 의견도 많다.A: 어느 당이 정권을 잡든 정부가 원하는 것은 ‘시장 안정화’다. 정부로써는 시세가 너무 오르거나 빠지면 안되고, 거래가 정상적으로 유지돼 취득세, 보유세, 양도소득세 등을 적정한 수준으로 걷는 것이 제일 좋다. 그런데 지금처럼 거래가 안 되면 국세인 양도세나 지방세인 취득세 양쪽에서 들어올 돈이 없다. 또 미분양이 계속되면 건설사가 부도 나면서 아파트 신축 현장에 연관된 협력업체들은 물론 건설업과 연계된 전자, 전기, 인테리어 인력들이 모두 어려운 상황에 빠진다. 전문가 입장에서 말을 하면 미분양이 나지 않도록 하는 정책은 특정 기업체를 밀어주기 위해서라기보다 지역 경기, 더 나아가서는 대한민국 경제 전체를 위해서 꼭 필요하다.다주택자에 대해서도 욕하는 여론이 존재하지만 다주택자가 없다면 전월세는 누가 공급할 것인가. 공공이 공급하는 임대는 전체의 10% 정도뿐이고 90%를 민간이 공급하고 있다. 선진국 어느 나라든 임대시장이 있고 자가시장이 있으며 양쪽을 다 키워야 한다. 정부에선 어떤 경우에서든 다주택자들을 비난하면 안 되고 제도권으로 끌어들여 소득을 적정한 수준으로 회수하고 공유하기 위해 노력해야 한다.