국내 상장기업의 평균 주가순자산비율(PBR)은 지난해 말 기준 1.05. 회사의 장부상 재산을 모두 판 가격과 주식 가치가 거의 동일한 셈이다. 통상 자산의 실제 가치가 장부가치보다 크고, 비즈니스를 통해 수익을 창출하고 성장하는 것이 기업의 존재 이유라면 이 비율은 언뜻 납득하기 어렵다. 선진국 상장기업의 평균 PBR이 3.10, 신흥국 평균도 1.61임을 감안하면 분명 기이한 비율이다. 물론 낮은 PBR 주식은 저평가 되었으므로 향후 주가상승의 기회가 존재한다고 볼 수도 있다. 하지만 PBR이 지속적으로 낮게 유지된다면 이는 저평가가 아닌 실제 가치가 그 정도밖에 되지 않는다는 방증이다. 올해 자본시장의 최대 화두는 밸류업이다. 저평가된 한국 기업의 가치를 끌어올리자는 것이다. 금융당국은 기업가치 제고 가이드라인을 발표하고 기업들에게 밸류업 공시를 독려하고 있다. 최근에는 코리아 밸류업 지수를 만들고 지수를 추종하는 상장지수펀드(ETF)도 판매하기 시작했다. 정치권에서도 금융투자소득세 폐지를 통해 주식시장을 떠받치려 한다. 하지만 시장 반응은 영 신통치 않다. 밸류업 지수에 포함된 기업들 중 주가 하락기업은 상승기업보다 많다. 금융투자소득세(금투세) 폐지 발표 효과도 1일 천하였다.그렇다면 진정으로 기업의 가치를 증진시킬 수 있는 방법은 무엇일까? 해답은 의외로 간단하다. 글로벌 스탠다드를 따라가면 된다. 이를 통해 자본시장 선진국 대열에 진입하면 된다. 이를 위한 몇 가지 제언을 해 본다. “당국 규제 일관되고 예측 가능해야”가장 중요한 것은 금융당국의 규제에 대한 예측 가능성 확보이다. 금융산업은 규제산업이다. 크든 작든 규제는 존재할 수밖에 없다. 다만 규제는 방향이 일관되고 예측 가능해야 한다. 금융주의 PBR이 유독 다른 산업에 비해, 다른 국가에 비해 현저히 낮은 현상에 대해 해외투자자들은 당연시 여긴다. 예컨대 지난해 금융지주사들은 당기순이익의 10% 이상을 상생금융이라는 명목으로 사용했다. 어느 날 갑자기 예측 불가능한 비용이 발생한 것이다. 상생금융 비용 산정 방식이나 지원 분야도 수익 비용 대응이나 인과관계가 불명확하다. 또한 한국은 아직도 공매도를 금지하고 있다. 시장이 폭락하는 경우 과도한 추가 하락을 피하기 위해 공매도 금지는 필요하다. 현재 주식시장이 위기상황인가? 공매도 금지 조치는 몇 차례 연기되었다. 공매도 금지기간이 만료되어 재개되리라는 시장참여자의 예측은 보기 좋게 빗나갔다. 대부분의 국가에서 시행하고 있는 금투세도 마찬가지이다. 유예기간을 계속 연장하더니 결국 폐지 수순을 밟고 있다. 예측 가능성 제로의 자본시장이다. 기업지배구조도 개선되어야 한다. 번번이 제기되는 이슈이지만 공허한 메아리일 뿐이다. 총수 중심의 기업집단 지배구조는 한국기업의 아킬레스건이다. 이는 개발성장 시대에나 통하는 과거 모형이다. 기업집단 소속 대부분의 기업들은 현금흐름권과 지배권 간에 현격한 괴리를 보이고 있다. 낮은 지분율의 총수 일가가 순환 출자구조를 통해 지배권을 행사하고 있다. 현금흐름권이 아닌 지배권 중심의 의사결정이 이루어지다 보니 일반주주는 피해를 본다. 일감몰아주기, 터널링, 내부거래 등 지배주주의 사적이익 발생 행위를 차단해야 한다. 모회사의 자회사 지분율도 상향시켜야 한다. 지주사의 자회사나 손자회사 지분율을 높였지만 대부분의 모회사가 자회사의 지분율을 100% 보유하는 글로벌 기업과 비교하면 아직 갈 길이 멀다. 총수 일가의 독단적 경영을 견제하기 위해서는 사외이사가 중심이 되는 이사회가 제 역할을 해야 한다. 하지만 많은 경우 사외이사는 형식적 절차의 정당성을 갖추기 위한 도관 역할만을 담당한다. 특히 일부 사외이사는 총수를 위한 용비어천가에 여념이 없다. 사외이사가 독립성을 담보하기 위한 선출이나 평가 방식의 개선이 필요하다. 이사의 주주 충실의무는 책임 강화 차원에서 반드시 개정되어야 할 상법 조항이다. 수익·성장 중심 산업구조 재편 필요기업의 가치 제고는 결국 본질가치를 상승시켜야 지속성이 담보될 수 있다. 단기적인 이익 증가나 현시적인 핑크빛 계획은 공염불일 뿐이다. 수익성과 성장성을 향상시킬 수 있는 방향으로 산업구조가 재편되어야 한다. 인공지능·로봇·바이오의약 등 4차 산업혁명의 주요 기술을 활용하는 산업에 집중해야 한다. 이를 위해서는 모험자본시장의 활성화가 필요하다. 프라이빗에쿼티(PE)나 벤처캐피털(VC) 뿐 아니라 사모사채 시장 확대를 위한 방안을 고민해야 한다. 인수합병(M&A)나 세컨더리 마켓의 활성화를 통해 기업공개(IPO) 이외에도 자본을 조달할 수 있는 대안 채널을 제공하는 제도 개선도 모색해야 한다. 이와 함께 주식시장 상장을 보다 쉽게 하는 동시에 일정 조건 미달 시 퇴출도 자연스럽게 이루어질 수 있도록 상장제도에 대한 전면적인 개편도 필요하다.한국 증시는 선진국도 신흥국도 아닌 애매한 위치에 있다. 대표적 지수산출기관인 파이낸셜타임스스톡익스체인지(FTSE)에서는 선진국에 포함되어 있지만 모건스탠리캐피털인터내셔널(MSCI)에서는 여전히 신흥국으로 분류되어 있다. 어정쩡한 상태에 있는 국가는 한국과 폴란드 단 2개국 뿐이다. 신흥국 지수보다 선진국 지수를 추종하는 글로벌 투자자금 규모가 압도적으로 크고 FTSE보다 MSCI 선진국 지수 추종 자금이 훨씬 많다는 측면에서 MSCI 선진국 지수 편입은 반드시 이루어야 할 과업이다. 지난 30년간 MSCI 신흥국지수는 선진국지수보다 변동성은 60% 높았고 주가수익비율(PER)은 30% 낮았다. 자금 유출 가능성이 낮다는 점과 PER가 PBR의 한 구성 요소라는 점을 감안할 때, 선진국 지수 편입 시 한국 증시의 저평가 문제는 상당히 해소될 전망이다. MSCI 선진국 지수 편입의 조건이 바로 글로벌 스탠다드의 준수 여부이다. 역외환율시장을 포함한 시장접근성 측면에서 보완을 해야겠지만 무엇보다도 금융당국의 규제 예측가능성 제고와 기업지배구조 개선이 선결되어야 한다. 경제, 사회, 문화 측면에서 이미 선진국에 진입한 한국, 글로벌 스탠다드의 정착을 통해 자본시장도 선진국이 되기를 기대해 본다. 이준서 한국증권학회장은 고려대 경영학과에서 학사, 시러큐스대학에서 재무전공 경영학박사를 취득했다. 현재 동국대학교 경영학과 재무전공 교수로 재직 중이다. 동국대 부임 이전에는 ICU(현 KAIST) IT 경영학부 교수로 재직했다. 주요 연구 분야는 펀드, 기업지배구조, 사모자본시장 등이다. 이 회장은 금융위원회 비상임 증선위원, 국민연금 투자정책전문위원 등을 역임했다.

한국거래소는 코스피 200과 위클리옵션에 투자하는 파생전략지수인 ‘KRX Bloomberg 코스피 200 다이나믹 위클리 커버드콜 지수’를 21일 발표할 예정이다. 특히, 이번에는 블룸버그의 선진방법론을 이용해 시장 상황 변화에 대응할 수 있는 커버드콜 전략지수를 공동 개발했다.해당 지수는 코스피 200에 투자하면서 옵션 내재변동성을 활용한 지표에 따라 시장 상황을 예측해 콜옵션 매도 여부를 결정하는 커버드콜 전략을 추구하는 지수다. 기초자산 상승시 수익이 제한되는 기존 커버드콜 전략과 달리 시장상황에 따라 콜옵션 매도여부를 결정함으로써 옵션 프리미엄 수취와 함께 코스피 200 상승에 따른 이익에 참여 가능하다. 횡보가 예상되는 경우 콜옵션을 매도하고 변동성이 높고 상승이 예상되는 경우 콜옵션을 매도하지 않는 전략을 취한다. 2019년 9월 이후 해당 지수의 누적 수익률은 33.2%로, 코스피 200 위클리 커버드콜 지수 대비 14.9%p(포인트) 초과수익을 기록 중이다. 거래소 관계자는 “주가 상승기에 높은 수익률을 보이며 장기적으로 성과가 우수한 것으로 나타났다”고 설명했다.

최근 국내 자영업자대출 연체율이 취약차주를 중심으로 급등했다는 한국은행의 분석이 나왔다. 한은은 정부가 새출발기금 등을 통한 채무재조정을 적극 추진할 필요가 있다고 조언했다.26일 한국은행이 발표한 ‘2024년 상반기 금융안정보고서’에 따르면 올해 1분기 말 가계대출은 1767조원으로 전년 동기 대비 1.6% 증가해 예년에 비해 낮은 증가율을 보였다. 자영업자대출은 1055조9000억원으로 전년 동기 대비 2.1% 증가했다. 자영업자대출은 2022년 하반기 이후 증가세가 둔화했다. 자영업자대출은 개인사업자대출(702조7000억원)과 가계대출(353조2000억원)로 구성된다. 다만 자영업자대출 연체율은 올해 1분기 말 1.52%로, 2022년 2분기 말 0.50%보다 1.02%p 상승했다. 특히 상환능력이 부족한 자영업자 취약차주의 연체율이 빠르게 상승했다. 올해 1분기 말 자영업자 취약차주 수 비중 또한 12.7%로 가계(6.4%)의 두 배에 가까웠다.지난 2021년 3분기부터 지난해 말까지 금리 상승기동안 개인사업자대출 연체율은 과거 상승기에 비해 속도가 가팔랐다. 이는 대출금리 상승폭이 상대적으로 컸고 서비스업 경기가 과거와 달리 2022년 하반기 이후 위축된 영향으로 풀이된다. 또한 개인사업자의 경우 주된 담보대출 대상이 상업용부동산인 점을 감안하면, 상업용부동산 시장 부진도 연체율 상승세에 영향을 미쳤을 것으로 보인다.한은은 가계·자영업자 모두 최근의 연체율 상승세는 평균 연체액보다, 연체차주 수 증가에 기인했다고 진단했다. 신규연체 진입차주가 늘어났고, 이들이 연체상태를 상당기간 지속하고 있다는 것이다. 자영업자 연체차주 수 비중은 2022년 2분기 말 1.57%에서 2024년 1분기 말 4.20%로 늘었다.이에 따라 한은은 취약차주를 중심으로 적극적인 채무재조정이 필요하다고 강조했다.한은 관계자는 “당분간 자영업자를 중심으로 연체율 상승압력이 지속될 것으로 보인다”면서 “금융당국은 채무상환능력이 크게 떨어졌거나 회생가능성이 없는 자영업자에 대해서는 새출발기금 등을 통한 채무재조정을 적극적으로 추진할 필요가 있다”고 말했다. 이어 “이밖에도 가계 및 자영업자 차주의 재무건전성 변화가 금융기관에 미치는 영향에 대한 모니터링 또한 강화해야 할 것”이라고 덧붙였다.

“리츠 시장은 현재 바닥을 치고 회복 국면으로 접어들었다고 볼 수 있습니다. 현재 부동산 관점에서 리츠의 밸류에이션을 보면 여전히 고점 대비 30%가량 빠졌습니다. 즉 지금이 ‘저점 매수’의 적기라고 볼 수 있죠.” 4월 4일 ‘이코노미스트’와 만난 박준우 이지스자산운용 대체증권투자파트 투자2팀 팀장은 현 리츠 시장에 대한 진단과 향후 상장지수펀드(ETF) 투자법에 대해 이같이 말했다.부동산 간접투자 상품인 리츠는 투자자들에게 자금을 모아 부동산 관련 증권에 투자한 뒤 그 수익을 투자자들에게 돌려주는 상품이다. 금리 전망이 변화하는 시점에 리츠는 타 자산군 대비 가장 빠른 상승 혹은 하락을 보인다. 금리 전망이 하향되는 변곡점에 리츠 주가는 가장 크게 반등한다. 그간 고금리 상황에서 리츠의 장점인 높은 배당수익률은 투자 매력을 잃으면서 배당주로서 역할이 줄었다. 게다가 미국 오피스 공실률, 중국 부동산 디폴트 리스크를 비롯해 주요 2개국인 G2발(發) 경제 우려로 입지는 더욱 좁아졌다. “국내나 글로벌 시장으로 봐도 금리 상승기는 끝났다고 볼 수 있습니다. 금리가 언제 하락할 것이냐를 보고 있는데, 미국 연방준비제도(Fed·연준)에서는 올해 3번 정도 금리 인하가 될 것이라고 예측하고 있습니다. 금리 하락을 예측하는 현재 시점에서는 리츠의 수익률이 본격적으로 상승할 것으로 보고 있죠.”금리 정점 인식이 강해졌고 국내 상업용 부동산의 담보대출 금리와 회사채 금리가 하락세라는 점에서 지금이 리츠 투자에 가장 적합한 시점이란 것이다. 금리 인상은 이제 끝…“리츠의 시간 다가왔다”“현재 상장된 리츠마다 배당 시점이 다르고 다양하기 때문에 월배당을 받을 수 있는 구조로 포트폴리오를 짤 수도 있습니다. 한국 리츠의 평균 배당수익률은 7.4%로 글로벌 리츠 중 가장 높은데, 이는 고금리에 따른 리스크가 반영된 것입니다. 리츠의 가중 평균 금리는 2023년 기준 전년 대비 0.1%포인트(p) 상승하며 가장 큰 타격을 입었으나 올해부터 0.04%p 내외로 상승하며 임대료 인상과 비용 절감으로 충분히 감내 가능한 수준까지 올라왔어요. 즉, 리츠의 배당컷 리스크는 점차 해소 중이라고 볼 수 있죠.”다만 부동산 경기 침체 장기화에 따른 리스크에 대해선 리츠에 편입된 부동산 가치는 일정 수준 밑으로 떨어지기 어렵다고 말한다. 리츠 주가가 어느 정도 떨어지더라도 리츠 자체 경쟁력이나 상품성에는 변함이 없기 때문에 시장 상황이 개선되면 반등 가능하다는 논리다.“상업용 부동산과 상장되어 있는 리츠는 움직임 사이클이 좀 다릅니다. 상업용 부동산은 하락기가 완만하고 좀 길어요. 반면 상장리츠 같은 경우는 경기 침체나 금리가 올라간다 했을 때 굉장히 빠르게 반응하면서 하락 폭도 굉장히 큽니다. 실제 과거 패턴을 봐도, 실물 부동산 가격이 내렸을 때 상장리츠는 올랐고요. 실물 부동산 가격으로만 보고 리츠 투자를 판단해선 안 된다고 보는 이유죠.”또 리츠 가격이 추가로 빠질 가능성은 높지 않다는 의견이다. 현재 리츠 가격이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 극도로 높았던 지난해 말 당시의 최저점에 근접해서다. 서울 주요 오피스 빌딩 공실률이 2%대로 안정적인 수준을 유지하고 있는 것도 가격을 지지하는 요인이다. 대외 변수와 관계없이 오피스 빌딩 수요가 안정적인 상황을 보여준다. 공실률이 이처럼 낮게 유지될 경우 배당이 중단되거나 감액될 가능성은 극히 낮다.특히 주가 반등 시기엔 ‘운용의 묘’를 발휘할 수 있는 액티브 ETF에 주목하라는 조언도 나온다. 액티브 ETF는 기초지수를 그대로 따라가는 패시브 ETF와 달리 펀드매니저가 투자 종목과 비중을 조정한다. 패시브 ETF가 비교지수를 90% 이상 추종한다면 액티브 ETF는 70%까지 지수를 추종하고 나머지는 담당 펀드 매니저 재량으로 운용하는 방식이다. 투자자 입장에서 수수료(총보수)는 비싸지만 지금처럼 변동성이 심한 시장에 비교적 빠르게 대응할 수 있다는 점이 장점으로 꼽힌다.무엇보다 리츠 투자는 향후 2~3년을 내다보고 투자해야한다고 조언한다. “최근 리츠의 부진한 주가에 대해서도 본격적인 시장 개화 속에서 찾아온 성장통이라고 볼 수 있습니다. 최악의 시나리오를 선 반영하는 주식의 특성상 최근 리츠는 바닥을 잡아가고 있습니다. 먼저 상업용 부동산 시장의 펀더멘털(기초체력)은 2~3년 뒤부터 개선이 예상된다는 점에서 이 기간 저평가된 리츠 시장도 점차 살아날 것으로 보고 있습니다.”

우리나라 투자자는 공격적이다. 이러한 특징은 장기적인 투자 수익률에 부정적으로 작용할 가능성이 높다. 한국 개인 투자자들의 레버리지와 인버스 사랑은 외신도 주목할 정도다. 레버리지 또는 인버스 상장지수펀드(ETF)는 사고파는 시기를 정확히 맞추지 못하면 손실을 볼 가능성이 높다. 개인의 자산 형성을 방해하는 요소가 된다.거래 대금 기준으로 레버리지와 인버스 ETF가 차지하는 비중은 10% 내외로 높다. 상장 ETF 숫자 기준으로도 미국의 2배가 넘는다. 블룸버그의 보도에 따르면 한국의 개인 투자자들은 테슬라 1.5배 레버리지 ETF인 TSLL을 35% 보유하고 있다. 주식뿐만 아니라 미국의 장기 채권 3배 레버리지 ETF인 TMF를 27%나 가지고 있다. 2023년에 미국 상장 레버리지 및 인버스 ETF를 23억 달러 매수했다. 이는 지난 2022년 대비 3배 가까이 증가한 것이다. 코로나 과정을 거치면서 급증한 신용융자잔고 움직임도 배경이 유사하다.우리나라 투자자는 스마트하다. 시장의 변화에 능동적으로 대응한다. 올 들어 일본과 인도의 주가가 급등했다는 뉴스가 언론을 장식하고 있다. 하지만 한국의 개인들은 이미 2023년부터 일본과 인도 주식 투자를 늘려왔다. 2022년에는 일본 주식을 2400만 달러(약 327억원) 순매도했으나, 2023년에는 6억3000만 달러(약 8593억원)를 순매수하며 역대 최고치를 경신했다. 2024년이 3분의 1도 지나지 않았는데, 이미 일본 주식 순매수 금액은 3억 달러에 육박한다. 인도는 직접 투자가 어렵기 때문에 ETF 자금 유출입 현황을 통해 우리나라 투자자의 인도 증시에 대한 관심을 파악해볼 수 있다. 한국 증시에 상장된 인도 ETF의 순자산 총액은 6000억원을 돌파했다. 2023년 4월에 운용을 시작한 미래에셋자산운용의 상품은 1년도 되지 않아 규모가 2000억원을 넘겼다. 일본·인도가 좋다는 이야기가 널리 알려지기 전부터 국내 투자자들이 선제적으로 두 나라의 주식 시장에 진입했다는 의미다. 일본과 인도 얼마나 올랐나 두 나라의 주가 상승률에 대해 알아볼 때 반드시 염두에 둘 점이 있다. 미디어에서 주로 사용하는 수익률은 일본과 인도의 현지 통화인 엔과 루피 기준이다. 우리에게 실제로 중요한 것은 원화로 환산한 수치다. 원달러와 엔달러, 루피달러 환율이 매우 중요한 이유다. 터키 주식 시장(MSCI 기준)이 환율 효과도 원화 수익률을 악화시킨 대표적인 경우다. 리라로는 2014~2023년에 연평균 23% 상승했지만, 원으로 바꾸면 -3%로 변한다. 같은 기간 리라의 가치가 90% 이상 절하됐기 때문이다. 현지 통화로 돈을 벌어도 원화로는 손실이 날 수 있다는 사실은 꼭 유념해야 한다 세계 증시는 코로나 위기를 거치면서 변동성이 커졌다. 2020년의 회복에 이은 2021년의 강세, 2022년의 부진을 거쳐 2023년부터 재차 반등하고 있다. 지난 4년 동안 강세장과 약세장을 모두 겪었다. 같은 기간 연방준비제도(Fed·연준)는 완화 이후 긴축이라는 통화 정책의 한 사이클을 마무리했다. 2020년부터 현재까지의 지역별 주가 수익률을 비교할 가치가 있는 이유다. 2020년부터 세계 주식 시장은 달러 기준으로 39% 올랐다. 같은 기간 코스피는 10%, 스탠더드앤드푸어스(S&P) 500은 62% 상승했다. 중국의 CSI 300은 15% 하락해 가장 부진했다. 일본과 인도는 모두 상승했는데, 전체 시장 대비 우월한 수익률을 기록한 국가는 인도였다. 일본은 24% 오르는데 그친 반면, 인도는 51% 급등했다. 우리 증시가 주요 지역 중 중국 다음으로 부진했다는 사실과 비교하면 두 나라 모두 양호한 성과를 냈다.전대미문의 전염병 위기를 겪었던 2020년에는 39% 올랐던 코스피가 가장 강건한 시장이었다. 중국이 36%로 2번째로 셌다. 일본, 미국이 뒤를 이었고 인도가 마지막이었다. 유동성이 폭발적으로 늘었던 기간에는 변동성이 크고 경기에 민감한 지역의 상대수익률이 좋았다. 언택트(Untact·비대면)가 하나의 테마로 자리잡으면서 본격적인 상승기에 진입한 2021년에는 혁신을 위한 토양이 잘 갖춰져 있는 미국과 인도가 1·2위를 차지했다. 동북아 3국인 한국·중국·일본은 오히려 하락했는데, 다른 지역에 비해 경직된 사회 구조가 반영됐다고 생각한다. 연준의 긴축이 본격적으로 시작된 2022년에는 시장이 하락했다. 인도의 내림폭이 가장 작았고, 한국이 최악의 성과를 기록했다. 주가 오름세가 재개된 2023년에는 중국을 제외한 나머지 국가는 플러스 수익률을 냈는데, 전체적으로 성과는 유사했다. 2021년부터 미국과 인도가 특히 우월한 상승률을 기록했다. 언택트에 이은 인공지능(AI) 기대감을 현실화 시킬 수 있는 국가로 자금이 몰렸다고 이해할 수 있다.일본은 2023년 이후 수익률이 양호하다. 일본은 주요 국가들이 돈줄을 죄는 상황에서 완화적인 정책을 썼다. 또 2012년 말에 아베가 집권한 이후 추진된 아베노믹스의 주식 시장 가치 증대 방안이 긍정적인 기여를 했다. AI와 관련된 반도체 소재·부품·장비 업종에서 최고 수준의 기업이 일본 증시에 다수 포진하고 있는 것도 주가가 올라가는데 큰 역할을 했다. 인도 증시 강세 요인필자는 9년 가까이 유럽계 증권사에서 한국과 일본의 기업을 분석하는 애널리스트로 일했다. 인도의 명문대학을 나온 애널리스트 동료가 있었다. 관련도가 높은 업종을 담당했기에 같이 이야기할 일이 많았다. 고정 관념에 얽매이지 않는 참신한 생각을 들으면서 놀랐던 일이 왕왕 있었다. 인도의 교육이 창의적인 사고를 고양하는 측면이 많다고 생각했다. ‘더이코노믹타임스’는 10억 달러 이상의 기업에서 최고경영자로 일하고 있는 21명의 자국인을 조명했다. 마이크로소프트, 알파벳, 어도비, IBM, 마이크론, 스타벅스, 허니웰 등 굴지의 미국 기업뿐만 아니라 샤넬, 노바티스 같은 유럽 회사도 포함돼 있다. 중국을 제치고 세계 1위 인구 대국이 된 인도는 출산율도 높다. 2020년 기준으로 가임 여성 1명당 2명이 넘는다. 중위 연령이 28세에 불과한 젊음이라는 특징을 갖고 있으면서 늘어나기까지 하는 인도의 인구 구조는 경제와 주식 시장에 이점을 제공한다. 경제활동참가율까지 낮기 때문에 향후 10년 동안 9700만명이 새롭게 노동 인구로 편입될 것으로 예상된다. 인구학적 이점은 경제 성장을 뒷받침하고 내수 및 기업 투자를 촉진한다. 인도 증시를 장기적인 관점에서 긍정적으로 전망하는 전문가들은 인구 구조의 장점을 가장 중시하기도 한다.모디가 총리로 취임한 이후 정부 개입을 줄이고 시장 경제를 지지하는 정책을 추진한 것도 인도 증시의 강세에 기여했다. 인도 정부는 사업 편의성 향상, 외국인 투자 유치, 자본 시장 발전 촉진을 목표로 다양한 구조 개혁에 나섰다. 상품서비스세(GST), 지급불능 및 파산법(IBC), 외국인직접투자(FDI) 규제 완화 등의 조치가 투자자 신뢰를 강화해 주식시장 오름세에 도움이 됐다. 상품서비스세 개혁은 역사상 가장 큰 조세 개혁으로 평가되고 있다. 법안이 통과된 2016년 8월 3일에 인도 재무부 장관은 GST법 시행으로 1~2%포인트(p)의 추가적인 경제 성장이 기대된다고 발표했다. 활발한 스타트업 생태계와 증가하는 IT 업종 비중을 특징으로 하는 인도의 기업 부문은 증시 강세의 또 다른 원동력이었다. 전자상거래 플랫폼 및 핀테크 등의 디지털 서비스 확산으로 인도증권거래소에 상장된 IT 관련 혁신 기업은 완연한 성장세를 보였다. 빠르게 확장되는 인도의 디지털 경제와 함께 가려는 국내외 투자자가 증시에 유입되고 있다. 인도 정부는 이에 부응해 금융 제도 개선 및 교육에 중점을 두고 투자자 기반을 확장하고 주식 시장 참여를 늘렸다. 디지털 결제 촉진 등은 증시에 대한 접근성을 확대해 더 많은 개인 투자자가 펀드, ETF 및 개별 주식을 매수해 증시에 진입할 수 있도록 장려했다. 주식 시장의 강세를 유도했던 다양한 정책은 인도 기업의 실적에 우호적인 영향을 미쳤다. 2020년부터 2023년까지 인도 기업의 주당순이익은 연평균 15% 증가했다. 이는 S&P 500의 16%에 이어 두 번째로 높았다. 같은 기간 우리나라와 중국은 각각 3%, 5% 감소했고, 일본은 9% 늘었다. 세계 증시의 연평균 주당순이익 증가율은 13%였다. 같은 기간 시장 대비 우수한 이익 성장률을 보여준 국가가 미국과 인도였던 셈이다. 일본 증시 상승 이유2023년 이후 나타난 일본 주식 시장의 강세를 정책 효과로만 설명하고, 이것이 최근의 일이라는 주장은 오해에 가깝다. 2012년 12월에 집권한 아베 총리는 대담한 통화정책, 기동적 재정정책 그리고 거시적 구조개혁이라는 세 개의 축으로 구성된 아베노믹스를 밀어붙였다. 거시적 구조개혁에 주주권 강화를 통한 증시 리레이팅이라는 목표가 포함됐다. 엔화 가치가 절반으로 떨어지는 것을 용인한 제로 금리와 확장적 재정 정책이 10년 동안 추구한 주주 가치 제고 노력과 맞물리면서 주가가 올랐다고 보는 것이 합리적이다.일본 정부는 경제 성장을 촉진하고 주식 시장의 경쟁력을 강화하기 위해 다양한 정책을 시행해왔다. 기업지배구조 개혁, 규제완화, 외국인 투자 유치 노력 등은 시장 투명성, 효율성 및 증시 신뢰도를 높이는 데 기여했다. 경기 회복과 인플레이션 탈피를 위한 일본은행의 완화적 통화 정책과 ETF 매입은 시장 심리에 긍정적인 영향을 미쳤다. 일본의 산업 구조는 한국과 공통점이 많다. 세계에서 이 두 나라를 제외하면, 중후장대부터 첨단제조까지 모두 가능한 나라가 없다. 미국은 중후장대가, 중국은 첨단이 약하다. 자동차, 반도체 및 이차전지를 모두 생산할 수 있는 나라도 현재로서는 한국과 일본뿐이다. 여기에 일본은 준기축통화국으로 안정성이 높기 때문에 주식 시장의 기반이 더욱 견고하다. 국내외 투자자들 입장에서 동북아 증시 중 유일하게 선진국으로 편입돼 있다는 점도 편안함을 준다. 일본의 상품 및 서비스 수지는 2022년부터 적자로 전환됐다. 수출 증가율은 제한적인 반면 높아진 에너지 가격으로 수입이 급증했기 때문이다. 정부 부채도 막대하다. 그럼에도 불구하고 일본 금융 시장은 평온하다. 외생 변수에 흔들리지 않는 일본의 경제 시스템을 뒷받침하는 것은 막대한 소득수지 흑자다. 잘 나갈 때 해외의 우량 자산을 지속적으로 매입해 둔 덕분이다. 일본의 순대외투자자산은 5000조원에 육박한다.일본 증시는 2011년의 동일본 대지진 등의 자연재해, 잃어버린 30년으로 대표되는 경기 침체와 같은 도전에 직면해 회복력과 적응성을 보여줬다. 느리지만 안정적이고 예측 가능한 제도와 인프라는 시장 효율성·투명성 및 신뢰를 향상시켜왔다. 포트폴리오의 장기적인 가치와 낮은 변동성을 추구하는 투자자들의 일본 증시에 대한 관심이 확대된 이유다. 미-중 무역분쟁 수혜는 공통점미국과 중국 사이의 갈등이 고조되면서 일본과 인도의 주식 시장이 중국의 대안으로 간주됐다. 인도는 국경 분쟁 등의 역사적 긴장으로 중국과 항상 불편한 관계였지만, 미국의 요구를 무비판적으로 따르지도 않았다. 전쟁에 대한 제재로 중국을 제외한 다른 국가로의 원유 수출이 어려워졌을 때 러시아의 숨통을 틔워준 나라가 인도다. 2023년 인도의 러시아산 원유 수입 규모는 하루에 190만 배럴로 중국의 230만 배럴에 육박했다.미국과 중국 간 무역 분쟁과 지정학적 긴장으로 인한 불확실성은 시장 변동성을 초래해 세계 증시에 대한 투자 심리에 영향을 미쳤다. 내수 비중이 높긴 하지만, 일본과 인도 모두 무역의 변화와 공급망 문제에 따른 물가 상승에 민감할 수 밖에 없다. 미-중 갈등으로 인해 기업들이 중국에서 벗어나 제조 기지를 다각화하려고 하고 있어 공급망 변화가 촉발됐다. 이러한 추세는 일본과 인도에 기회로 작용했다. 미국이 중국의 AI 관련 반도체 개발을 막기 위해 규제에 나서면서, 중국은 구형 반도체에서 먼저 독립하기 위해 노력하고 있다. 블룸버그에 의하면 일본이 그 수혜를 보고 있으며 전력 반도체 등의 수요가 특히 많은 것으로 알려져 있다. 도쿄 일렉트론은 중국이 필요한 반도체의 20% 정도만 자급자족하기 때문에 중국의 관련 장비 투자는 지속될 것이라고 예상했다. 일본 반도체 장비 회사의 매출에서 중국의 비중은 절반을 넘어섰다. 1년 사이에 두 배 가까이 뛴 셈이다.인도는 미국과 중국의 경쟁에 따른 생산 기지 다변화 관점에서 수혜를 받을 수 있다는 의견이 많다. 애플의 위탁 생산 업체인 홍하이과기집단(FOXCONN)은 인도 내 아이폰 공장 인력을 1만7000만 명에서 7만 명으로 늘리겠다는 계획을 발표하기도 했다. 중국에서 고용 인원이 20만 명에 이른다는 점을 감안하면 3분의 1이 넘는 수치다. 인도 정부는 중국에서 인도로 넘어오는 생산 기업에 대해 보조금을 지급하고 세금을 깎아주기로 하며, 미-중 갈등을 이용하고 있다. 전통적으로 제3세계를 이끄는 역할을 원하는 인도의 외교 정책을 고려하면 이른 미래에 미국과의 급격한 관계 개선을 추구할 가능성은 낮다. 인도는 쿼드(Quad·미국·일본·호주·인도의 안보 협의채)에는 참여하고 있지만 미국과 자유무역협정(FTA)은 체결하지 않고 있다. 한국, 아세안 7개국, 일본 및 호주와는 FTA를 체결하고 있다는 사실과 대비된다. 중국을 군사적으로 견제하기 위해 가까운 관계를 유지했던 러시아에 대해서도 우호적인 태도를 유지하고 있다. 그러나 장기적으로 인도가 제조업 성장에 따른 도시화율 상승을 목표로 한다면 생산 기지로의 역할이 확대될 확률은 있다. 다양한 지역의 주식에 투자하는 것은 위험을 낮추는 일이다. 지역 배분을 통해 각국의 고유한 정치·경제 및 통화 위험을 줄일 수 있다. 지리적 분산 투자 관점에서 일본과 인도에 적절한 비중을 가져가는 것은 충분히 권할만하다. 모건스탠리캐피탈인터내셔널(MSCI) 기준으로 전체 주식 시장에서 일본과 인도는 각각 약 5.6%와 1.8% 비중을 차지하고 있다. 그 외 미국 63%, 중국 2.6%, 한국 1.3% 수준이다.미국에 비해 정보의 비대칭성이 큰 일본이나 인도의 개별 주식에 직접 투자하기 보다는 ETF를 편입해서 전체 증시에 대한 노출을 가져가는 것이 바람직하다고 생각한다. 일본·인도 주식 투자 전략과 주의사항전체 증시에서 차지하는 비중 이상으로 업종과 종목까지 확장해 적극적으로 일본이나 인도 주식을 사려는 투자자라면, 현지 통화 가치 변화까지 감안한 원화 기준 수익률을 필수적으로 고려해야 한다. 데이터가 확인되는 1979년 이후 인도의 센섹스(SENSEX)는 600배나 올랐다. 연평균 15%의 수익률로 S&P 500의 9%, 나스닥의 11%에 비해 월등히 높다. 그런데 달러로 보면 다르다. 58배 상승했고, 연평균 9% 오르는 데 그쳤다. 신흥국 증시의 변동성이 선진국에 비해 더 크다는 점을 감안하면 S&P 500 수준의 성과로는 인도 증시를 구조적인 관점에서 비중을 늘리기엔 충분하지 않다. 달러당 루피 환율이 같은 기간 8에서 83까지 절하됐기 때문이다. 리먼 브라더스 파산 전에는 엔과 일본 증시의 상관 관계가 명확하지 않았다. 1985년 플라자 합의 이후 통화 가치가 절상되던 기간에는 오히려 니케이 지수가 폭등하며 세계 최대의 주식 시장으로 등극하기도 했다. 2013년부터 본격적으로 시행된 아베노믹스를 거치면서 엔화 가치와 일본 증시가 반대로 움직이기 시작했다. 2010년 이후 니케이는 엔화 기준으로 260% 올랐다. 달러로는 120%에 불과하다. 2023~2024년 달러 수익률은 엔 대비 -19%p다일반적으로 국내총생산(GDP)이 늘고 통화 가치가 세지면 주식 수익률이 빠르게 개선된다. 2008년 전까지 엔과 유로가 안전 통화로 간주되고, 유럽과 일본 증시가 미국 대비 성과가 좋았던 이유다. 엔과 마르크와는 다르게, 위안과 루피는 미국과의 경제 규모 격차 추이와 무관하게 움직였다. 구조적 상품 수지 적자에 시달리는 인도의 통화 가치 하락은 자연스럽다. 코로나 여파로 유가가 크게 하락했던 2020년에도 인도의 상품 수지는 954억 달러 적자를 기록했다. 2020년을 제외하면 경상 수지도 매년 적자였다. 수출 주도인 중국은 다르다. 과거 10년 동안 매년 경상 수지 흑자를 냈다. 서비스 수지는 적자지만, 상품 수지 흑자가 막대하다. 외환보유고까지 감안하면, 수출 경쟁력을 유지하기 위해 중국 정부가 인위적으로 위안화 가치를 약하게 유지한다는 미국의 의심을 충분히 이해할만하다. GDP와 국방비 비중 기준으로 미국과의 격차가 다시 벌어지기 시작한 중국이 그나마 받아들일 수 있는 미국의 요구는 금융 개방이다. 금융 시장을 열면 플라자 합의 이후에 엔이 강세를 보이면서 외국인이 몰려든 일본의 모습을 중국에서 기대할 수 있다고 생각한다. 인도 증시 투자를 고려한다면 지속적으로 절하되는 루피 가치뿐만 아니라 직접 투자를 어렵게 만드는 제약도 고려해야 한다. 수수료가 비싼 펀드나 미국에 상장된 ETF 또는 주식예탁증서(DR)로 부족하다고 느끼는 투자자들이 직접 투자를 원함에도 불구하고, 개인의 직접 투자는 중국보다도 어렵다. 외국인은 FPI(Foreign Portfolio Investment)를 취득해야 하며, 3년마다 등록비를 납부해 자격을 유지해야 한다. FPI는 우선 인도 증권거래위원회(Securities and Ex-change Board of India·SEBI)에 10종류 내외의 서류를 내서 승인을 받아야 한다. 이후 영구 계좌 번호(Permanent Account Number·PAN)를 발급받은 뒤, 현지 세무 대리인을 지정해 등록해야 얻을 수 있다. 이 과정을 거치겠다고 굳은 다짐을 해도, 저효율로 악명 높은 인도의 공공 서비스라는 또 다른 난관을 이겨내야 한다. 개별 주식 투자는 거의 불가능하다는 의미다. 인도에는 지역 배분 차원에서 수동적(Passive)으로 투자하는 것이 적절하다. 인도 경제 및 기업에 대해 시간을 들여 연구해 돈을 벌겠다는 것은 노력 대비 효과가 낮다. 한상희 연구원은_한화투자증권 글로벌리서치팀 팀장이다. 서울대학교 기계항공공학부를 졸업했다. 2004년 동원증권에 입사해 구조화채권 팀에서 일을 시작했다. 2007년 CFA 자격을 취득하며 애널리스트가 됐다. 2010년부터 2018년까지 도이치뱅크에서 헬스케어, 아시아 산업재 및 유틸리티 등을 담당했다. 한국투자신탁운용에서 해외주식에 눈을 떠 한화투자증권까지 이어졌다. STEPS(한화투자증권), KBS, 연합뉴스경제TV, 삼프로TV 등을 통해 다양한 투자자에게 투자 원칙을 알리고 있다.

“이 일대는 역세권이라 전부터 빌라, 원룸 전세 수요가 많았는데 지난해 말부터 문의가 많이 줄었다. 신혼부부는 역에서 멀고 비싸더라도 아파트로 가려하고 싱글 직장인들은 전세보다 월세를 찾는다.”영등포구 소재 H공인중개사무소 대표의 얘기다. 강남권을 비롯한 일부 주거선호지역 아파트 전세는 반등하고 있는 반면 빌라(다세대), 오피스텔 등 비(非)아파트 전세는 여전히 답보 상태다. 같은 시도 내에서도 주거선호지역과 비선호지역 간 전세가격변동률 편차가 심화하고 있다.이에 따라 올가을 이사철 주택 임대차 시장에 ‘보증금 디폴트(채무불이행)’ 위험이 커질 수 있다는 전망이 나온다. 정부가 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 완화할 계획을 밝히면서 일부 집주인들의 숨통이 트이는 모양새지만, 통상 전세가율이 높고 다주택 소유주가 많은 다세대나 연립주택은 이 같은 규제완화 혜택을 보지 못할 가능성이 크기 때문이다. 전세값 하락에 신규계약 늘어부동산R114가 올해 상반기 서울 소재 주택의 전월세 거래를 분석한 결과, 지난해 대비 신규계약 비중은 높아진 반면, 갱신계약 비중은 낮아진 것으로 나타났다. 이는 지난해 하반기 금리인상과 연이어 불거진 전세사기 사건의 영향으로 전세가격이 하락한 여파로 풀이된다. 올해 상반기 서울 아파트 전월세는 12만8821건 거래됐고 이 가운데 56.9%가 신규계약이었다. 지난해 같은 기간 아파트 전월세 신규계약은 47.0%로 1년 만에 10%p 가까이 높아졌다. 아파트보다 역전세 위험이 큰 다세대·연립의 신규계약 비중은 아파트보다 높았다. 올해 상반기 다세대·연립 전월세 거래량 5만9224건 중 신규계약이 61.2%로 60%를 넘겼는데 이는 지난해 54.2%보다 7%p 높아진 수치다. 반면 갱신계약 비중은 낮아졌는데 그중 계약갱신청구권을 사용한 전월세 계약은 33.1%로 지난해 상반기 65.3% 대비 절반 가까이 떨어졌다. 계약갱신청구권은 임대차계약 2년이 종료된 뒤 임차인이 1회에 한해 2년간 계약을 연장할 수 있는 권리다. 다만 전세가가 하락하면서 임차인 보호를 위해 도입된 계약갱신청구권의 효용이 당장은 사라진 상태다. 지난 2분기 서울 아파트 갱신계약 중 감액갱신 비중은 45.3%로 40.2%를 기록한 상승갱신 비중을 앞질렀다. 이렇게 감액갱신을 통해 집주인이 임차인에게 돌려준 보증금은 1억1969만원이다. 한국부동산원이 발표한 ‘2023년 5월 전국주택가격동향조사’를 보면 주택종합전세가격지수 변동률은 2022년 6월부터 올해 5월까지 12개월 연속 마이너스를 기록했다. 위험도 높은 빌라, 정부지원도 빗겨가나 다만 전세가 하락폭은 지난해 말에서 올해 초 저점을 찍은 후 줄고 있다. 최근의 전세가 회복현상은 상당부분 서울 내 주거선호지역 아파트에 국한된 모양새다. 상대적으로 보증금이 비싼 아파트는 지난해 금리인상 이후 급락했으나 여전한 수요에 힘입어 몇 달 새 빠르게 반등하고 있다. 한국부동산원 주간아파트 가격동향을 보면 6월 들어 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 용산구, 양천구와 영등포구, 동작구 등 교통인프라나 학군을 갖춘 서울 일부 지역 아파트 전세가격 변동률은 일제히 상승으로 돌아섰으며 상승폭도 높아지고 있다. 서울 동작구 흑석동 소재 초역세권 신축 아파트인 아크로리버하임 전용면적 84㎡ 타입 전세가는 지난해 2월 25억4000만원에 신고가를 기록한 뒤 올해 상반기 17억~18억원 대 거래가 나오는 등 급락했다. 지난달부터는 다시 22억원7000만원, 22억5000만원 계약이 등장하며 2021년 수준을 회복하고 있다. 이에 비해 다세대·연립 시장은 회복이 더디다. 같은 흑석동 소재 U빌라는 지난해 5월 지하층 전용면적 55㎡타입이 보증금 3억5000만원 전세에 거래됐으나 지난 5월 이보다 넓은 전용면적 59㎡타입 2층이 보증금 2억5000만원, 월세 35만원 반전세로 신규 거래됐다. 지하층 선호도가 매우 낮다는 점을 고려하면 가격이 떨어진 셈이다. 직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템에 집계된 수도권 다세대·연립 거래를 분석한 결과, 전용면적 3.3㎡ 당 평균 전세값이 2년 전보다 낮아진 것으로 나타났다. 결국 수요자가 감소한 상황에서 집주인이 어렵게 새 임차인을 찾아도 신규계약 보증금으로 기존 임차인 보증금 전액을 돌려주기 어렵다는 뜻이다. 정부는 본격적인 이사철을 앞두고 역전세난 방지책을 내놨지만 지원 대상은 한정적일 것으로 예상된다. 정부는 이달 말부터 전세반환 목적으로 주택담보대출을 받으려는 개인 임대인에게 1년간 한시적으로 DSR 40% 규제를 풀고 이보다 대출 한도가 높아질 수 있는 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용하겠다고 밝혔다. 문제는 전세가율이 높은 빌라 임대인은 전세보증금만으로 이미 LTV(담보인정비율) 한도를 채우는 등 주택담보대출을 받을 수 없는 경우가 대다수라는 점이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “국내에서 다세대주택은 아파트 대체재로 여겨진 지가 오래돼 주택공급이 지속적으로 부족하고 아파트 가격이 오를 대로 올랐을 때 동반상승할 여지가 있는 정도”라면서 “현재로선 부동산 경기가 침체된 데다 전세사기 여파로 다세대 인기가 떨어져 향후 몇 년간 시세 상승은 어렵다고 본다”고 분석했다. 이 연구원은 “지난 부동산 상승기에는 빌라와 오피스텔까지 매매와 전월세 가격이 함께 올라 일명 ‘갭투자’가 몰린 것”이라며 “자세한 DSR 완화 계획은 곧 금융위원회에서 밝히겠지만 이 같은 일부 갭투자자가 보유한 주택들은 수혜 대상이 아닐 가능성이 높다”고 설명했다.

지금 막 전세로 임대차 계약을 하려는 세입자에게 “이 집에서 나갈 때는 보증금을 어떻게 돌려받을 수 있습니까?”라고 묻는다면 아마 세입자는 이렇게 말할 것이다. “집주인이 돌려주겠죠.” 그럼 집주인에게 물어보자. “당신은 이 돈을 고스란히 은행이 맡겨뒀다가 세입자가 나갈 때 돌려줄 것인가요?” 이 질문에 당장 “예”라고 대답할 집주인은 드물지 않을까? 아마 집주인들의 대답은 이럴 것이다. “세입자에게 돌려줄 보증금은 다음 세입자에게 받은 돈으로 돌려주면 되죠.”그렇다면 첫 세입자에게 받은 전세보증금은 어디로 갔을까? 집주인이 다른데 투자했을 수도 있고, 생활비로 썼을 수도 있다. 중요한 건 그 돈이 이미 집주인 수중에 있지 않다는 점이다. 전세금 반환 문제, 빌라에서 오피스텔·아파트로 확산이럴 때 전세가격이 계속 상승하면 문제가 없지만 하락하게 되면 지금처럼 반환에 문제가 발생한다. 집주인이 기존 세입자의 보증금만큼 전세금을 내고 들어올 새 세입자를 구하지 못한다면, 대출을 받든지 다른 방식으로 돌려줄 돈을 마련해야 한다. 지금처럼 금리가 높고 대출이 어렵다면, 그리고 전세가격이 더 떨어진다면 전세보증금 반환문제는 어느 개인의 문제가 아니라 사회문제가 돼버릴 것이다.이미 사회문제가 돼버린 전세사기는 아직까지 빌라(다가구 및 다세대주택)나 일부 오피스텔에서 나타나고 있다. 특히 이러한 건축물들은 대부분 임대소득을 목적으로 지어지고 거래되기에 통상 월세로 세입자를 구한다. 그런데 전세로 물건이 나왔다는 것 자체가 일반적이지 않다. 즉 소유주 또는 건축주가 잔금납부 등을 위해 급하게 목돈이 필요한 경우가 대부분이다. 게다가 아파트처럼 시세가 알려지는 등 시장에 가격정보가 풍부하지 않기에 전세보증금을 과다하게 부여하는 경우가 많다. 이 같은 특성은 곧 전세사기로 이어진다. 빌라, 오피스텔과 비교하면 아파트는 전세사기가 드문 편이다. 다만 전세가격이 지금처럼 하락하면 아파트 세입자들 역시 다수가 보증금을 계약만기에 제대로 돌려받지 못하는 ‘역전세’를 피하기 어려울 전망이다. 올해 초 중앙일보가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 올해 전세만기가 도래하는 서울 아파트 13만 2017건을 전수 조사한 결과에 의하면, 역전세난을 겪을 수 있는 경우가 이중 28.6%인 3만 7774가구에 이른다고 한다. 만약 전세가격이 지금보다 10% 더 하락한다면 역전세난 아파트는 전체의 39.6%인 5만 2251가구까지 늘 것으로 전망하고 있다.빌라의 경우 역전세나 전세사기 징후가 이미 1~2년부터 있었다. 그럼에도 불구하고 정부는 딱히 대책을 마련하지 못했다. 문제는 사전에 예방해야지 이미 터지고 난 이후에는 손 쓸 방법이 별로 없다. 피해자 구제책부터 역전세 대응책까지, 할 일 태산그런 의미에서 앞으로 야기될 역전세의 대책마련을 위한 타이밍은 오히려 지금이다. 여론에서 거론되고 있는 내용을 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 전세보증금을 집주인이 마음대로 사용하지 못하도록 에스크로(대금예치) 계정을 활용하자는 것이다. 일부에서는 이 에스크로 계정에서 지급되는 이자를 세입자가 받아야 한다는 의견도 있다. 이상적인 방안이기는 하지만 과연 이렇게 하면 자기집을 전세로 내놓을 사람이 있을지 모르겠다. 대신 전세금 중 최우선 변제금과 같이 세입자에게 최후의 보루가 될 만한 금액을 에스크로 계정에 예치시키는 방안은 한번 검토해 볼 만하다.둘째, 전세보증금 반환보증 가입을 의무화하는 것이다. 세입자가 부담할 것이냐, 임대인이 부담할 것이냐의 논란은 있지만 충분히 합의가 가능한 사항이다. 임대인이 국세 등의 세금납부를 성실히 하고 주택에 선순위 저당권이 없을 경우 보증료를 할인해 주는 인센티브를 부여한다면, 반환보증 가입은 좀 더 활성화 될 것으로 예상된다. 아울러 전세가격이 집값의 70%를 상회하거나, 집주인의 대출이 적정 수준 이상이라면, 보증서 발급을 제한하는 조치도 필요하다. 보증을 통해서 사전에 위험한 전세물건을 거르는 효과를 거둘 수 있는 방법이다. 셋째는 좀 극단적인 처방인데, 전세가격을 예를 들면 ‘매매가격의 50%’ 같은 방식으로 상한을 두자는 의견도 나온다. 위에서 제시한 전세보증금 반환보증으로 일부 유도할 수 있는 효과인데, 이걸 상한제로 규제하는 것이 적절한지는 의문이다. 이 역시 전세매물이 사라지는 역효과를 낳을 가능성이 크다. 임차인들은 매월 월차임을 지급하는 월세보다 목돈을 맡겼다가 되돌려 받는 전세계약방식을 선호한다. 그동안은 전세자금 100%를 저리의 대출로 해결할 수 있었기에 더더욱 그러했다. 지난 정부가 전세대출 확대를 줄기차게 추진해 왔던 이유 역시 전세가 임차인들이 가장 선호하는 주거지원 정책이었기 때문이다. 지금에 와서 전세대출 한도를 조정하자는 제안도 거론되고 있는데 그렇게 되면 빌라나 다세대 주택, 오피스텔만 한도가 줄어들 가능성이 크다.이미 2013년부터 임대차계약에서 월세비중이 전세비중을 초월하기 시작했다. 지역별로 속도의 차이는 있지만, 전세가 서서히 줄어들고 있었던 것이다. 작금의 전세사기와 역전세 사태를 겪으면서 높아진 전세보증금을 지킬 수 있는 다양한 제도적 보완조치의 필요성이 제기되고 있다. 그렇지만 전세보증금을 보호하는데 많은 비용이 초래된다면 결국 전세는 지금보다 빠른 속도로 사라지고 보증부 월세나 순수월세가 그 자리를 대체할 가능성이 크다. 우리는 부동산 상승기에 만들어진 제도나 정책이 하락기에 세입자나 경제적 약자에게 더 무용지물이 되는 현상을 목격하고 있다. 이제 전세의 운명은 시험대에 올라 있다.

국내 주택경기가 급격히 침체기에 들어선 지 1년여가 되어가는 한편, 해외 프로젝트가 늘면서 대형 건설사 내 주택사업과 토목·플랜트사업 조직의 상황이 급격히 뒤바뀌고 있다. 건설사들은 지난 주택 상승기를 맞아 몇년간 잘 나가던 주택사업은 현장을 줄여가는 반면 해외수주 및 신사업에 관심을 쏟고 있기 때문이다. 이 같은 상황은 내부 인력 구성에도 점차 영향을 주고 있는 모양새다. 10일 ‘이코노미스트’ 취재에 따르면 지난해부터 국내 주요 건설사에서 분양, 마케팅 등 주택사업 관련 인력들이 점차 이탈하고 있다. 일부 시공사는 인력 충원에 나서고 있지만 전체적인 구성원 감소추세가 이어지고 있다. 전반적으로 주택 분양현장 및 건설현장이 줄면서 현장소장급부터 사원급의 자리와 업무는 줄고 있다. 본사차원에서 엄격한 비용관리가 실시되고 있어 재건축, 재개발 등 정비사업 수주가 사실상 중단된 건설사도 여럿이다. 이미 수주한 정비사업도 조합과 공사비 협상 문제로 난항을 겪고 있는 곳이 많은 탓이다. 대신 일부 직원들이 선호도가 낮은 지방 아파트 미분양 현장으로 투입되며 내부 불만이 쌓이고 있다. 한 건설사 직원은 “업황 자체가 안 좋고 경기가 불황이라 당장 퇴사하는 직원은 많지 않지만 주택사업조직 내부 분위기는 별로인 상황”이라며 “언제까지 미분양이 계속될지 알 수 없고 자재비도 오르고 있어 구성원들이 보는 주택사업 전망은 밝지 않다”고 말했다. 반면 해외에서 대형 프로젝트가 본격 착공을 시작하면서 토목 및 플랜트 인력은 증가 흐름을 보이고 있다. 주택사업으로 성장한 중흥건설에 인수되며 한때 해외사업이 위축될 수 있다는 우려를 낳았던 대우건설 역시 마찬가지다. 중흥 인수 이후 임직원 임금을 꾸준히 인상해온 대우건설은 해외사업 강화를 위해 관련 인력을 꾸준히 흡수할 계획이다.대우건설 사업보고서 등 정기공시 자료에 따르면 지난해 6월 말 기준 토목사업본부 근로자(기간제 포함)는 총 1017명, 플랜트사업본부 근로자는 938명이었으나 같은 해 12월 말에는 토목과 플랜트사업본부 근로자가 각각 1126명, 973명으로 소폭 증가했다. 2분기를 기점으로 국내 건설사들의 EPC(설계·조달·시공) 수주가 늘며 관련 인력 수요는 더욱 증가할 전망이다. 지난 4월 라마단 기간이 끝난 후 중동 및 아시아 지역에서 공사 발주가 본격화하고 있기 때문이다. 이미 사우디에서 네옴시티 프로젝트와 관련된 총 연장 26.5㎞ 규모의 ‘더 라인 철도공사 터널’ 입찰공고가 떴다. 정부차원에서 원자력 생태계 복원에 힘쓰면서 SMR(소형모듈원자로) 등 ‘K-원전’ 수출에도 박차를 가할 전망이다.이에 따라 건설업계에선 타 사업부로 발령 났던 토목·플랜트 인력이 다시 원래 조직으로 복귀하는 한편, 신규 채용 역시 증가할 것으로 예상하고 있다. 이민재 NH투자증권 연구원은 “5월부터 본격적으로 해외수주 기대감이 조성될 전망”이라면서 “반면 3, 4월 양호한 부동산 관련 지표는 5월부터 미분양을 중심으로 다소 악화될 가능성이 높다”고 분석했다.

#. 서울 외곽 지역에 거주 중인 60대 A씨는 최근 집 근처 코스트코 매장을 방문했다가 아파트 분양 홍보를 하는 모습을 보게 됐다. 당시 매장 앞에는 몇몇 홍보직원들이 입간판과 부스를 보고 관심을 보이는 코스트코 회원들을 대상으로 인근 경기도 지역에서 공급을 앞둔 아파트 단지에 대한 설명을 하고 있었다.A씨는 “오랫동안 코스트코 회원이었지만 매장 앞에서 분양 홍보를 하는 것은 처음 봤다”면서 “아파트를 분양한다는 지역은 한때 인기가 많아 시세가 엄청 오르던 곳인데 요즘엔 마트 앞에서 광고를 할 정도로 미분양이 우려되는 모양”이라고 말했다. 일부 분양 성공에 ‘저가매수’ 기대감 커져25일 ‘이코노미스트’ 취재에 따르면 올해 서울을 비롯한 수도권 일부지역에서 ‘완판’(분양계약 마감) 단지가 연이어 나오면서 부동산 반등론이 힘을 얻고 있는 한편, 여전히 미분양을 우려할 정도로 분양권 시세가 하락 중인 지역이 많은 것으로 나타났다. 입지나 특성에 따라 양극화가 심화되고 있는 것이다.서울에선 전격적인 규제완화를 계기로 지난해 말 강동구 둔촌주공아파트 재건축(올림픽파크 포레온)부터 성북구 ‘장위자이 레디언트’, 중랑구 ‘리버센 SK뷰 롯데캐슬’, 영등포구 ‘영등포자이 디그니티’가 단기간 내 분양완료에 성공했다. 경기도에선 ‘동탄신도시 금강펜테리움 6차 센트럴파크’가 인근 용인 남사읍 ‘반도체 특화단지 조성’ 호재에 힘입어 평균 9.3대1 경쟁률로 1순위 마감에 성공했다. 수도권과 인접한 충청남도 아산시에서도 ‘e편한세상 탕정 퍼스트드림’이 최근 계약완료됐다. 수도권을 중심으로 분양흥행이 이어지면서 일각에선 “부동산 경기가 바닥을 쳤다”, “현재 하락한 가격으로는 상승 여력이 있다”는 전망도 나온다. 때문에 일부 투자자들은 대구광역시를 비롯해 ‘마이너스 프리미엄’이 붙은 지방 분양권에 주목하기도 했다. 마이너스 프리미엄, 일명 ‘마피’란 분양권 시세가 떨어져 최초 공급가격보다 낮은 가격이 형성된 현상, 즉 분양권 웃돈이 마이너스에 진입한 현상을 뜻한다. 부동산 거래 플랫폼 직방에 따르면 올해 1분기 전국 분양권 거래 중 이 같은 마이너스 프리미엄 거래는 34%로 집계됐다. 이는 부동산 시장이 본격적인 하락기로 접어들기 전인 지난해 동기보다 10%p 오른 수준으로 오히려 마피 거래 비중이 높아진 것이다. 금융위기 이후 부동산 하락기와 상승기를 겪으며 이처럼 저렴한 분양권을 사들이면 추후 시세 상승에 따른 차익이 더욱 커질 수 있다는 기대감이 일종의 학습효과로서 부동산 투자자들 사이에 존재하고 있기 때문이다.‘마피’ 분양권, 섣불리 사들였다가 손해 위험그러나 단지 저렴하다는 이유로 섣불리 청약이나 분양권 투자에 나서기는 위험하다는 분석도 나온다. ‘대세 상승기’였던 지난 2020년부터 2021년까지와 달리 현재는 지역별, 상품별로 시세 변화의 격차가 커지고 있는 시기에 접어들었다는 설명이다. 마이너스 웃돈이 붙었던 일부 지방 아파트 분양권은 마이너스 폭이 커지고 있어 시세 차익을 노리던 투자자들이 오히려 손해를 보고 있다. 한 부동산 투자자는 “지방 분양권 가격이 떨어졌다고 손을 댔다가 난감한 상황에 놓인 투자자들이 많다”면서 “금리가 오르면서 중도금, 잔금 부담이 커져 아파트 입주가 다가올수록 분양권 거래가 더 어려워질 것”이라고 설명했다.수도권에선 투자수요가 급격히 냉각된 경기도와 인천은 물론 실수요가 풍부한 서울에서도 입지, 공급가격에 따라 분양 결과는 엇갈리고 있다. 평균 198대1 경쟁률을 기록했던 영등포자이 디그니티는 5호선 초역세권 입지에 시세보다 소폭 저렴한 분양가로 흥행할 수 있었다. 이에 비해 분양가상한제가 적용되지 않아 비싸게 나왔다는 평이 나온 ‘더샵 송파 루미스트’는 일반공급 물량이 29가구에 불과한 데도 분양이 완료되지 않은 상태다. 김학렬 스마트튜브 소장은 “최근 부동산 경기 침체에도 불구하고 분양이 흥행한 곳을 보면 주변 아파트 시세보다 분양가가 저렴하다는 점을 확인할 수 있다”면서 “지금은 지역이나 상품 특성에 따라 시장이 개별적으로 움직이는 시기”라고 강조했다. 김 소장은 “투자 시엔 주변 시세나 수요를 정확히 파악하는 등 각별한 주의가 필요하다”고 덧붙였다.

지난해 하반기 시작된 전국 주택시장 침체 이후 강남권과 용산구 일부 초고가 주택에 한해 집중적으로 발생했던 신고가 기록이 점차 서울 다른 지역으로 확산되는 모양새다. 22일 업계에 따르면 최근 서울 아파트 거래량이 자치구마다 전반적으로 증가했을 뿐 아니라 거래 사례 면면을 뜯어보면 곳곳에서 이전 최고가를 경신한 단지가 나오고 있다. 신고가를 쓰는 곳은 주거 선호도가 높은 새 아파트부터 투자수요가 집중되는 재건축 아파트까지 다양하다. 가격대 역시 중저가부터 20억원 이상 초고가까지 폭 넓게 분포돼 있다. 이 같은 현상은 지금 시점에서 과감하게 주택 매매를 결정하는 주체가 일부 부유층만은 아니라는 사실을 보여주고 있다. 일부 집주인들이 호가를 유지하는 가운데 서울 아파트에 대한 대기수요는 여전하기 때문이다. 토지거래허가구역에서 2억원↑, ‘학군의 상징’ 목동 인기 여전 3월 28일 양천구 소재 ‘목동신시가지5단지(목동5단지)’ 전용면적 122㎡가 24억1000만원에 손바뀜 됐다. 2020년 6월 22억원을 기록한 이후 무려 3년이 가까워지는 시점에 기존 최고가를 경신했다. 해당 타입은 목동5단지 내에서도 총 60가구로 가구 수가 적다. 2021년 4월 14개에 달하는 목동신시가지 단지들이 압구정과 여의도 아파트지구, 성수전략정비구역과 함께 토지거래허가구역으로 지정된 이후 해당 타입 외에도 목동신시가지 아파트 대부분이 ‘거래 가뭄’을 겪었다. 그러던 것이 최근 타입별로 한두 건씩 거래가 살아나며 신고가까지 나타나고 있는 것이다. 목동은 재건축 호재로 인한 투자수요와 함께 학군에 따른 실거주 수요가 공존하는 지역이다. 우수한 학군을 찾는 서남권 실수요가 목동에 집중되기 때문이다. 토지거래허가제가 적용돼 매수인의 실거주가 필요한 상황에서도 신고가 거래가 일어난 데는 이 같은 배경이 작용한 것으로 풀이된다. 특히 전용면적 122㎡는 방이 4개인 대형 타입인데 학군지인 목동에선 방이 많은 대형 평형이 자녀가 2명 이상인 실수요층에게 인기가 많다. 전용면적 122㎡와 마찬가지로 방 4개, 화장실 2개 구조인 전용면적 115㎡ 타입도 지난 2월 23억4000만원에 거래됐다. 소형 타입 인기도 늘고 있다. 상대적으로 가격이 저렴한 데다 가구마다 자녀 수 역시 줄고 있기 때문이다. 지난 2월 상승거래가가 발생한 목동신시가지아파트 대부분이 중소형에 속했다. 목동에서 교통, 생활인프라가 가장 우수한 목동7단지 전용면적 66㎡는 16억7500만원에 매매돼 지난해 최고가 19억2500만원보다 낮은 실거래가를 보였지만 13억원~14억원 대였던 직전 거래보다는 반등한 모습을 보였다. 이밖에 목동4단지 47㎡는 11억2000만원, 12단지 71㎡ 또한 13억3000만원에 상승거래됐다. 전국 매수문의 지속, 심리 안 꺾였나목동 A공인중개사무소 관계자는 “목동 주변 지역에 거주하는 젊은 부부들이 자녀 학령기를 앞두고 목동 진입을 노리고 있지만 아직 가격이 비싸 거래가 눈에 띄게 늘지는 못하는 상태”라면서 “그럼에도 집주인들이 호가를 쉽사리 낮추지 않아 가끔 거래되는 가격은 여전히 높은 수준을 유지하고 있다”고 설명했다.목동뿐 아니라 서울 다른 지역에서도 비슷한 현상이 발생하고 있다. 마포구에선 지난달 ‘염리삼성래미안’ 전용면적 114㎡가 18억원 신고가를 기록했다. 염리동은 공덕동, 아현동과 인접한 일명 ‘직주근접’ 지역으로 유명하다. 구로구 ‘대장아파트’로 통하는 ‘신도림 e편한세상 4차’ 161㎡은 지난달 28일 21억7500만원으로 최고가를 경신했다. 기존 최고가는 2021년 5월 20억 5000만원이었다. 한때 서울에서도 저렴한 가격으로 ‘영끌족’부터 ‘갭투자자’들의 주요 타깃이었던 노원구와 강서구 주택거래도 기지개를 켜고 있다. 노원구 공릉동 소재 ‘화랑해링턴플레이스’(옛 공릉동 효성아파트) 126㎡는 최근 7억9000만원으로 최고가에 거래됐다. 이보다 저렴한 인근 태릉태강아파트 전용면적 49㎡는 서울 부동산이 폭등하던 2021년 당시보다 가격은 떨어졌지만 올해 들어 거래가 부쩍 살아나고 있다. 강서구 화곡동에 위치한 강서힐스테이트 152㎡은 17억8000만원, 염창동 현대1차 84㎡ C타입은 7억2800만원으로 신고가를 썼다. 현대1차아파트에선 같은 면적 D타입 역시 지난달 7억7500만원에 거래됐는데 이는 2020년 실거래된 최고가 7억9700만원과 비슷한 수준이다. 일각에선 수도권 실수요뿐 아니라 전국 투자자들의 주택수요가 집중되는 덕분에 서울 아파트가 시장 하락기에도 건재함을 유지하고 있는 것으로 보고 있다. 수도권과 비슷하게 전국구 투자가 모이는 부산광역시, 세종시에서도 최근 부동산 반등 기미가 보이고 있다. 부산에선 해운대 아이파크와 마린시티 자이 등 해운대 해안가 유명 단지들이 상승거래를 이어가고 있다. 한 부동산 업계 관계자는 “상승기와 비교하면 거래는 줄었지만 주택이나 건물 등 서울 아파트에 대한 지방 투자자들의 관심이나 문의는 지속되고 있다”면서 “2세에게 증여하는 것까지 생각하고 장기투자 관점에서 초기 재건축을 매수하거나 갭투자를 하려는 사례가 여전히 있다”고 풀이했다. 이 관계자는 “지방 투자자들은 자금 여력이 충분한 경우 강남 재건축을 특히 선호하지만 현금이 부족하면 다른 지역 아파트도 적극 매수하는 편”이라고 덧붙였다.