2023년 9월 전국 아파트 월별 거래량은 3만4023건을 기록한 이후 거래량이 지속해서 감소했다. 2024년 1월 2만7781건(2월 12일 계약일 집계 기준)을 기록하며 지난해 12월 기록했던 2만4116건에 비해 반등에 성공했다. 하지만 한번 주춤해진 주택 구입 심리는 아파트 매매 가격 하락과 맞물리며 시장이 좀처럼 되살아나지 못하고 있다. 계절적 성수기인 봄 이사철을 앞두고 관망하는 수요자들은 향후 집값 흐름에 궁금증이 가득한 상황이다.아파트 매매 및 임대차 가격과 거래량의 추이 외에도 공급(분양·입주)과 수익형 부동산 등 각종 통계를 분석해 2024년 내 집 마련 방법과 투자 적기를 살펴봤다. 거래·가격·심리·경매 지표 등 날개 꺾인 주택시장아파트 매매거래는 2023년 4분기를 기점으로 다시 주춤해졌다. 2023년 37만9707건으로 2022년 25만8589건보다 개선됐지만, 2006년 이후 매년 55만 건을 기록했던 것보다 저조한 주택 거래가 이어지고 있다. 최근 물가 둔화 흐름이 읽히고 있지만 2024년 상반기에 기준금리 인하에 대한 기대는 제한적인 상황이다. 경기회복 속도도 미미해 당분간 낮은 조달 금리로 인해 주택 구매 수요가 큰 폭으로 늘어나기는 어려울 것이다. 아파트 매매가의 하향 움직임도 뚜렷하다. 한국부동산원의 ‘전국 주간 아파트 가격 동향’을 보면 지난해 일시적으로나마 집값 회복을 주도했던 서울 아파트 매매가격 변동률이 지난해 11월 말 0% 보합으로 돌아섰고, 2024년 2월 5일 –0.24%(누계 기준) 하락 추이를 이어가고 있다. 경제 저성장과 고금리 문제 외에도 2023년 2·3분기 일시적 회복세를 탔던 집값을 두고 거래자 간 가격 차이가 발생하며 주택 시장엔 관망과 눈치 보기가 극심하다. 한편 주택담보대출 원리금 상환에 어려움을 겪어 경매로 나오는 아파트의 증가세도 뚜렷하다. 법원경매정보에 따르면 전국 아파트 경매 진행 건수는 2023년 10월 3088건을 돌파한 후 같은 해 11월 3338건을 나타냈다. 지난해 3월 2693건으로 2000건을 돌파한 지 7개월 만이다. 경매 건수가 3000여 건을 넘어선 것은 2020년 11월(4020건) 이후 약 3년 만이다. 유찰된 매물이 쌓이고 고금리 부담을 버티지 못한 아파트가 경매로 넘어오고 있는 것으로 분석된다. 특히 지난해 11월 3338건의 물건 중 주인을 찾은 매각 건수는 1136건으로 평균 매각률(낙찰률)이 34%에 그쳤다. 그나마 주택시장을 지탱하고 있는 힘은 아파트 분양(청약)시장이다. 전국 아파트 1순위 청약경쟁률은 2023년 1월 0.3 대 1까지 낮아졌으나 2024년 1월 현재 8.4대 1로 높아졌다.실제 지난 1월 분양한 서울 서초구 잠원동 ‘메이플자이’의 1순위 청약경쟁률이 442.32대 1을 기록했다. 지난해 10월 공급한 경기도 화성시 장지동 ‘동탄레이크파크자연앤e편한세상(민영)’도 376.99대 1을 기록했다. 2023년 초 투기과열지구 등 규제지역 해제와 함께 무력화된 민간 분양가상한제와 물가 상승으로 유발된 고분양가 이슈는 부담이지만 주변시세 대비 차익이 기대되고 택지지구의 생활 편익을 누릴 수 있는 사업지엔 여전히 많은 청약자가 몰리고 있다.다만 고금리 장기화와 특례보금자리론(일반형) 중단(2023년 9월) 등 주택담보대출 문턱이 높아지며 분양시장을 제외한 전반적인 매수 심리는 여전히 위축됐다. 한국은행의 주택가격전망CSI지수를 살펴보면 2023년 9월 110을 정점으로 기세가 꺾였다. 지난해 11월에 102를, 12월 93을 기록해 하락했다. 관련 수치가 100보다 높으면 주택가격전망 등 관련 시장을 긍정적으로 보는 사람이 많다는 의미지만, 관련 수치가 다시 내려앉고 있다는 점을 주목해야 한다. 해당 수치는 2022년 11월 61로 최저점을 기록하다 2023년 6월 100으로 극적 반등한 바 있다. 하지만 지난해 4분기 들어 주택거래량이 적어지고 가격상승 흐름에 제동이 걸리며 주택시장을 바라보는 가격 전망과 소비심리가 냉각기에 들어섰다.부동산 시장 경기불확실성이 농후한 상황은 큰 목돈이 들어가는 자산 매입의 선택, 즉 주택구입을 더욱 신중하게 만든다. 집단적 기대치가 담긴 주택가격 전망이 고점을 찍은 후 관련 수치가 낮아진다는 것은 집값 상승에 대한 심리적 기대가 떨어진다는 것과 일맥상통한다. 한번 멈춘 심리적 동력을 재가동하기 위해서 많은 에너지가 필요한 상황이다. 2024년 주요 변수…금리·경제·정부 정책이같이 냉각된 주택구입 심리가 나아지려면 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 추진력(momentum)이 필요하다. 2024년 주택시장의 방향전환(pivot)을 가져올 주요 변수들은 기준금리·경제 상황(경기)·정부 정책 등이다. 첫 번째, 물가 안정과 연동된 기준금리 인하 시점이 향후 집값 움직임의 변수다. 목돈이 들어가는 부동산 구입은 주택담보대출 등 차주의 이자 부담을 낮춰 줄 여신환경이 중요하다. 기준금리가 하향돼야 대출 부담이 낮아지고, 수요자들도 부동산 구매를 고려할 수 있게 된다. 미국 디스인플레이션 속도가 느린 상황이라 국내 기준금리 인하는 2024년 상반기보다 하반기가 될 확률이 높아 보인다. 그렇다면 상반기까지 집값 하향 조정 및 평년보다 저조한 주택거래는 지속될 수 있다.두 번째 수요자 심리의 변화 요인인 경제 회복 확인이 필요하다. 2023년 1%의 경제성장률에서 2024년 2%대 경기전망이 나오고 있지만 경기회복 속도가 매우 빠르다고 보기 어렵다. 적극적으로 집을 사려는 구매력도 제한적일 수 있다. 부동산 투자 심리의 빠른 회복에 한계가 있고 실수요자 위주로만 시장 유입을 기대한다면 2024년 상반기 내 부동산 시장의 가격 반등은 쉽지 않을 전망이다.세 번째 대출정책과 다주택자 등 부동산 시장에 대한 정책 기조도 중요하다. 2024년 5월 다주택자 양도세 중과 유예의 재시행 여부나 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 실시, DSR 규제를 전세대출까지 확대할 것인지 등 향후 관련 정부 정책이 부동산 시장흐름에 변수가 될 수 있다.실제 다주택자의 거래 부담을 낮춰줬던 양도소득세 중과 유예 종료가 현실화하고 있다. 보유기간 2년 이상인 조정대상 지역 내 주택을 2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일까지 양도하면 기본세율을 적용하던 양도소득세 다주택자 중과 유예기간이 2024년 5월 종료될 예정이다. 최근 대출 정책도 9억원 이하 적격대출을 민간으로 돌리고 6억원 이하 보금자리론 정책대출로 기조를 변경하는 등 차주 상환능력을 강화하는 분위기다. 여신축소가 부동산시장 자금 유입을 제한할 것인지 두고봐야 할 것이다. 내 집 마련 하반기가 적기다무주택자는 2024년 하반기 기준금리 등 여신 이자 부담이 낮아지는 금리인하 시점을 노리는 것이 좋을 것이다. 대출 이자 부담이 일부 낮아지고 집값과 거래량이 회복세를 보이는 타이밍이 될 것이기 때문이다. 특히 자본 여력이 풍부한 현금 보유자라면 급할 게 없다. 2024년 주택시장의 저점을 충분히 확인하고 구입 결정을 해도 무방하다.다만 청약통장을 활용해 아파트 분양을 노린다면 적정 시기를 고민하지 말아야 한다. 서울 등 수도권 중심의 분양가상한제 주택의 분양이나 원하는 입지에 입주자 모집공고가 게재(공급)될 때마다 꾸준히 청약하는 것이 좋다.특히 저출생 문제를 해결하기 위해 신혼부부 등에게 청약제도가 유리하게 바뀌고 있는 점을 적극 활용해야 한다. 일례로 민간 일반공급 가점제 청약 시 본인뿐만 아니라 배우자의 청약통장 가입 기간을 합산(배우자 가입 기간의 50%, 최대 3점)해 미혼보다 신혼가구가 분양 당첨에 유리하게 청약제도가 개선됐다. 2024년 주택시장은 호황을 기대하기 어렵다. 지역별로 큰 폭의 시세차익을 바라는 것은 한계가 있다. 다만 최근 서울 강남권 등의 주택가격이 2023년 초 정도로 다시 후퇴하거나 조정된 상태라 고점 대비 낙폭이 큰 급매물을 살펴볼 필요가 있다. 서울 강남권 외에도 한강변 신축 급매물, 경·공매 물건 등 가치 대비 낮은 가격에 구입할 수 있는 가격만족도 높은 상품 등에 관심을 가져야 한다.수도권 중 경기·인천 일대는 GTX(광역급행철도) 노선 주변이나 노후계획도시정비특별법 시행에 따라 1기 신도시 정비사업이 본격화되는 역세권 시범 사업지를 눈여겨봐도 좋다.아파트 신규 분양시장은 서울 도심이나 경기권 택지개발지구 중 분양가상한제 적용으로 고분양가 위험을 피해 가격 만족도가 좋은 곳을 수시로 살펴봐야 한다. 간혹 불법 청약 이슈로 취소 후 재공급 되며 몇 년 전 분양가로 선보이는 무순위 청약 물량은 저렴한 내 집 마련의 방법론으로 현명할 것이다. 현명한 내 집 마련 전략으로 유망 사업지 선별 청약 꼽혀현명한 내 집 마련으로 꼽히는 아파트 분양시장 접근은 유망한 사업지에 대한 선별 청약이 중요하다. 지난해 말 기준 청약통장 가입자는 2703만8994명으로 이중 즉시 청약이 가능한 1순위는 1821만9527명이다. 2022년 말 2789만4228명과 비교하면 1년 만에 85만5234명이 청약통장을 해지한 것으로 분석된다. 하지만 여전히 전 국민의 절반 정도가 분양을 통한 내 집 마련을 기대하며 청약통장을 보유하는 상황이다. 지난해 전국에서 18만1571세대의 아파트가 분양됐다. 경기 위축과 고금리 문제 외에도 PF대출 난조로 공급자 금융환경이 좋지 못했다. 2022년보다 나아지긴 했으나 주택시장의 거래량은 여전히 평년에 미치지 못하고 지난해 3분기 이후부터 가격마저 하락해 아파트 분양은 저조한 공급 실적을 나타냈다.올해 초 집계한 전국 분양 예정 아파트 규모는 총 259개 단지, 23만7022세대다. 경기 및 건설사 사정에 따라 공급 일정이 유동적이나 만약 계획대로 공급된다면 지난해보다 30.5%가량 청약 물량이 늘어날 것이다. 이중 수도권은 14만542세대, 지방이 9만6480세대로 수도권이 지방보다 4만4062세대가량 공급량이 많을 것으로 보인다. 미분양 주택(2023년 12월 집계 기준) 6만2489세대 중 5만2458세대가 지방에 집중되면서 공급과잉 우려가 덜하고 청약 대기 수요가 잔존한 수도권 중심으로 공급하는 건설사가 많다. 실제 지난해 아파트 총 청약자 중 과반이상이 수도권에 청약통장을 사용했다. 미분양 적체와 함께 수요 대비 공급 희소성이 상대적으로 낮은 지방보다 차익기대와 청약 대기수요가 풍부한 수도권에 청약통장 사용 쏠림이 컸다.2024년 분양 예정 아파트 수치를 지역별로 살펴보면 경기도가 가장 많은 공급에 나설 것으로 보인다. 8만1514세대로 올해 전체 아파트 분양 물량의 34.4%를 차지한다. 그 뒤를 서울(3만5957세대), 인천(2만3071세대), 대전(1만5616세대), 대구(1만2519세대), 부산(1만1686세대), 광주(1만1521세대), 경북(8915세대) 등이 뒤따르고 있다. 반기별 공급량은 상반기가 12만4691세대, 하반기 11만2331세대로 상반기 물량이 좀 더 많은 편이다. 청약 대기 수요의 관심이 집중되고 있는 지역은 서울시 분양 예정 사업지다. 2023년 순위 내 청약경쟁률이 무려 57.3대 1을 기록하며 27만1562명의 청약자가 쏠렸던 서울지역 분양시장에서 37개 사업장이 분양을 준비하고 있다.주요 사업장은 다음과 같다. 서울 강남권 재건축 단지 중 단지 규모가 가장 큰 곳은 서초구 잠원동 ‘신반포메이플자이’로 3307세대 규모로 일반분양을 앞두고 있다. 서초구 방배동 ’디에이치방배‘는 3080세대 규모로 8월경 분양한다. 삼성물산 브랜드를 탑재한 강남구 도곡동 ’래미안레벤투스’(308세대)와 서초구 방배동 ‘래미안원페를라’(1,097세대), 서초구 반포동 ‘래미안원펜타스’(641세대), ‘래미안트리니원’(2091세대) 등도 강남 요지 분양물량으로 주목받고 있다.여의도 인근 알짜 입지에 분양가상한제 적용으로 가격 만족도가 상당할 것으로 기대되는 사전청약 사업지 동작구 노량진동 ‘동작 수방사’는 9월경 556세대를 분양한다. 마포구 공덕동 ‘마포자이힐스테이트’(1,101세대)와 강남구 청담동 ‘청담르엘’(1,261세대), 송파구 신천동 ‘잠실르엘’(1,865세대) 등은 한강변에 입지로 관심이 높다.특히 3월은 혼인·출산에 유리하게 아파트 청약제도가 개선된다. 과거엔 같은 날에 발표되는 청약(공공·민간, 일반·특별공급)에 부부 2인 각각 신청해 당첨될 경우 둘 다 무효 처리됐으나, 앞으론 중복 당첨 시 선(先) 신청은 유효 처리해 같은 단지에 부부 개별 청약 신청이 가능해진다. 여기에 민간의 일반공급 가점제 청약 시 본인뿐만 아니라 배우자의 청약통장 가입기간을 합산(배우자 가입기간의 50%, 최대 3점)해 미혼보다 신혼가구가 분양 당첨에 유리하게 개선된다. 연내 청약통장을 통해 내 집 마련에 나서는 청약 대기자라면 지역별 공급량·분양가· 분양시기 등을 잘 살피고 바뀌는 청약제도에 맞춰 준비하는 것이 좋다. 임차인이 주목할 만한 지역 따로 있어2024년 아파트 입주 물량 규모는 주택 시장의 거래 및 가격 흐름에 많은 영향을 미친다. 공급 과잉지는 지역 내 대기 유효수요보다 많은 주택이 공급되면서 매물적체에 따른 집값 하락, 전·월세 가격 하향을 불러온다. 그 반대의 경우 매물 희소성이 부각되며 가격 상승을 이끌기도 한다. 특히 입주 물량은 전·월세 등 임대차 미치는 영향이 크다.주택 임대료 상승은 수도권 중심으로 올해 지속될 가능성이 높다. 특히 서울은 아파트 입주 물량이 2024년 1만호대에 그친다. 수요에 비해 공급이 부족해 전셋값 오름세가 이어질 전망이다. 경기·인천 전세시장은 매매 수요의 임대차 전환 영향으로 약간 상승하거나 보합 정도 유지될 것으로 보인다. 지방권역은 미분양 적체 외에도 비교적 풍부한 입주 물량으로 전셋값 불안 요인은 상대적으로 덜할 것으로 예상된다.2024년엔 전국 465개 사업지에서 30만6816가구의 아파트(임대아파트 제외, 민간과 공공 아파트 집계)가 입주할 예정이다. 2023년 32만1174가구에 비해 4.5%인 1만4358가구가 줄어들지만 지난해와 큰 차이는 없다. 2024년 권역별 규모는 수도권이 14만937가구, 지방이 16만5879가구다.우선 가장 많은 물량의 아파트가 입주할 곳은 경기도다. 10만3497세대가 공급된다. 그 뒤를 인천(2만5864가구), 경상북도(2만2960가구), 충청남도(2만1504가구)가 따르며 한해 각 2만 가구 이상 입주민을 맞을 예정이다. 경상남도(1만8978가구), 부산(1만4236가구), 서울(1만1576가구), 전라남도(1만30가구)는 각 1만 가구대를 공급한다. 강원도(9845가구), 충청북도(9506가구), 전라북도(9325가구) 등은 아파트 입주 물량이 각 1만호에 미치지 못하고 있다.전년에 비해 아파트 공급이 많이 줄어드는 곳은 서울시다. 고금리 및 경기위축·거래관망으로 최근 집값이 다시 하락하고 있지만 매매시장과 달리 전·월세 시장의 가격 상승이 예상된다. 그 이유는 2024년 서울 아파트 입주 물량 감소에 주목하는 이들이 많다. 2024년엔 지난해 대비 62%인 1만8894가구가 감소하며 임차 시장의 가격 불안 진원지로 꼽힌다. 그나마 강동구(3927가구)와 송파구(1994가구), 강북구(1045가구) 등이 입주 가뭄을 일부 해소할 단비 같은 공급을 준비하고 있다. 2024년 입주 물량 감소가 지역 내 공급적체 및 과잉 공급 등 시장 불균형을 해소할 계기가 될 지역이 있다. 2023년 4만2806가구가 입주한 인천시는 2024년 39.6% 감소한 2만5864가구가 준공될 예정이다. 부산광역시(2023년 2만4888가구 → 2024년 1만4236가구)와 대구광역시(2023년 3만3621가구 → 2024년 2만3403가구) 또한 전년 대비 각 1만여 가구씩 감소하며 지역 내 미분양 해소와 매물 적체 우려를 줄일 것으로 기대된다.한편 2024년 전국 반기별 입주 예정 물량은 상반기 15만9871가구, 하반기 14만6945가구로, 상반기가 8.7% 더 많다. 단지 규모별 공급 비율은 501~1000세대 이하 규모가 35.97%로 가장 많다. 이어 1500세대 초과 규모가 22.51%로 뒤를 이어 대단지도 상당량 공급될 예정이다. 그밖에 1001~1500세대 이하 19.95%, 301~500세대 이하 14.46%, 300세대 이하 7.11% 순으로 공급된다.특히 서울에선 9월 입주하는 1265가구 규모의 송파구 문정동 ‘힐스테이트e편한세상문정’ 이 가장 큰 규모다. 경기도는 광명시 광명동에서 12월 3344가구가 공급되는 ‘트리우스광명’이 단지규모가 가장 크다. 인천에선 계양1구역을 재개발한 ‘힐스테이트자이계양’이 2371가구로 3월에 대단지의 위용을 뽐내게 된다. 입주 지연에 따른 지체상금 부담과 택지공급·건축 기간의 장기화 등 비탄력적 공급 특성으로 아파트 입주 시기는 변동성이 낮은 편이다. 2024년 지역별 공급량 차이가 임대차 시장의 가격 움직임에 영향을 줄 수 있는 만큼 임차를 원하는 수요자는 2024년 지역별 아파트 입주량 추이를 잘 살펴봐야 한다. 오피스텔, 당분간 L자형 침체 이어져 수익형 부동산의 대장주 오피스텔 거래 시장은 힘을 못 쓰고 있다. 국토교통부의 2023년 전국 오피스텔 거래량을 집계한 결과 2만7059건을 기록했다. 2021년 6만3010건에 달했던 수치가 2022년 4만3558건으로 하락하며 2년 연속 거래가 감소하고 있다. 2022년엔 전년 대비 31%, 2023년엔 무려 37%나 급감했다. 특히 2023년 오피스텔 시장은 아파트 거래 시장과 다른 흐름을 보였다. 아파트 매매시장은 2023년 1.3대책과 특례보금자리론 출시 영향 등으로 2월부터 10월까지 매월 3만여 건 이상 거래 실적을 나타내는 등 일시적으로 거래 반등을 보였다. 이에 반해 오피스텔 매매는 매달 2000여 건 안팎의 거래에 그치며 반등의 기미 없이 L자형의 저조한 모습을 이어갔다. 지난해부터 아파트와 오피스텔의 거래 패턴이 디커플링(decupling) 되는 모습이 확연하다.본래 오피스텔은 주거전용이 가능하고 소액 투자 및 월세 수익 가능해 집값 급등기엔 아파트를 대체할 자산상품으로 꼽혔다. 몇 년 사이 거래패턴은 대부분 아파트와 궤를 같이하는 형태였다. 하지만 전국적으로 1만 명을 넘어선 전세 사기 이슈에 일부 오피스텔 임대차가 악용되자 상황이 달라졌다. 역전세 및 고금리, 집값 하락 등의 타격에 직격탄을 맞으면서 오피스텔 투자수요 회복이 좀처럼 쉽지 않은 상황이다.한편 지난 1월 10일 국토교통부가 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’을 발표하면서 신축 오피스텔에 적용되는 건축 입지규제(세대수·방설치 제안·발코니 설치 등) 완화나 건설자금 지원(기금융자 확대 등)에 대한 기대감이 늘고 있다. 2024년 1월~2025년 12월 준공된 소형 신축 오피스텔(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원, 지방 3억원 이하)을 최초 구입할 경우 해당 오피스텔부터 세제 산정 시 주택 수에서 제외해 다주택 중과 부담에서 벗어날 수 있다는 점은 역세권 신축 수요에 대한 정책 기대감을 높일 전망이다.하지만 기존 구축 소형 오피스텔은 향후 2년간(2024년 1월~2025년 12월) 구입시 임대등록(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 매입임대)을 해야 세제 혜택(세제 산정 시 주택 수 제외)을 받을 수 있는 상황이라 단기 거래 회복은 다소 제한적이다. 2023년 오피스텔 지역별 거래량을 전년(2022년)과 비교해 보면 오피스텔 매매 급감을 체감할 수 있다. 인천은 2022년 4549건에서 2023년 2277건으로 50%나 거래가 줄었다. 같은 기간 경기(-44%), 서울(-42%)은 40% 이상씩 거래가 감소했다. 강원(-39%), 대구(-33%), 부산(-32%), 충북(-27%), 경북(-23%), 전북(-23%) 등에서도 불황의 터널에서 쉽게 빠져나오지 못하는 모습이다. 다만 전남은 2022년 374건에서 2023년 518건으로 39% 거래가 증가했고 울산도 471건에서 511건으로 8% 매매가 늘었다. 2023년 거래된 오피스텔 매매시장의 전용면적별 거래 비중은 전용면적 60㎡ 이하 거래가 84.81%로 압도적이다. 신혼부부 및 도심 1~2인 가구 대상의 주거수요가 집중된 영향이다. 그 뒤를 60㎡~85㎡가 12.67%, 85㎡ 초과가 2.52%를 기록해 전체 비중 중 약 15% 점유에 그쳤다.2023년 오피스텔 매매 가격대별 거래 비중은 6억원 미만이 97.2%를 차지했다. 이 중 1억원~2억원 미만이 38.04%, 2억원~6억원 미만이 32.09% 비중을 보였다. 다만 2022년 대비 2023년은 1억원 미만 가격대 거래가 22.25%(2022년)에서 27.14%(2023년)로 4.89%포인트(p) 거래비중이 늘어났다. 비교적 저가의 급매물 거래비중이 늘었다. 6억원 초과 고가 오피스텔 거래도 1.54%(2022년)에서 2.73%(2023년)로 1.19%p 증가했다. 불황기 그들만의 리그가 가능한 고가 오피스텔이나 가성비가 좋은 저가 매물 위주로 매수자 관심을 이끈 것이다. 당분간 오피스텔 매매시장은 평년보다 저조한 거래가 예상된다. 다만 호황기 1~2인 가구가 늘어나면서 장기적으론 집값 호황기 또는 임대차 시장 가격이 불안해지면 오피스텔이 준주택으로 다시 선호되는 국면전환이 언제든 생성될 수 있다. 오피스텔 시장의 가격 흐름을 예의주시할 필요가 있다. 함영진 부장대우는_부동산써브 부동산연구실장을 거쳐 부동산 114 리서치센터장을 역임한 부동산 콘텐츠 분석과 데이터 마이닝 분야 전문가다. 서울시 주택시장 전문가 자문위원, 서울시 지방세 세수추계 자문위원 등을 거쳐 오는 6월까지 한국자산관리공사 발전자문위원회 위원으로 활동한다. 부동산 정보 서비스 기업 직방의 빅데이터랩장을 역임한 후 현재 우리은행 자산관리컨설팅센터에서 부동산리서치 부장대우를 맡고 있다.

정부의 주택 구매 규제 완화로 세종시 집값이 올해 4월부터 꾸준한 오름세를 보이고 있다. 세종 부동산 시장의 수요 지수가 높아지면서 세종에 공급하는 신규 주거단지에 대한 수요자들의 관심이 집중되고 있다.13일 KB부동산 주간 시계열 자료에 따르면 세종시 주간 매매가 변동률은 지난 6월 둘째 주(0.10%) 이후로 13주 연속 오름세를 보고 있다. 특히 5월부터 8월까지 3개월간 매매가 변동률은 수도권을 제외한 지역 중 세종시가 1.11%로 가장 많은 오름폭을 보였다.국토연구원이 지난 9월 발표한 8월 부동산시장 소비자심리지수 자료에 따르면 전국 주택시장 소비심리 지수는 109.4를 기록했다. 수요층이 많은 수도권과 광역시, 특별자치시 위주로 높게 나왔으며, 이 중 세종시가 119.6으로 지난 4월(107.1) 이후 5개월 연속 전국에서 가장 높은 수치를 기록했다. 세종시 부동산 시장의 수요 심리가 높아지면서 신규 주거단지에 대한 관심도 높아지고 있다. 특히 연일 높아지는 분양가에 지금 집값이 가장 저렴하다는 인식이 팽배해지면서 수요자들 사이에서 신규 주거단지를 선점하려는 움직임이 보이고 있다. 세종시에서는 블록형 단독주택 ‘라포르테 세종’이 새 입주자를 맞을 준비를 하고 있다. 세종시 해밀동에 위치한 블록형 단독주택 ‘라포르테 세종’은 지하 1층~지상 최고 3층, 총 127가구 규모다. 타입별로는 테라스형 54가구 (▲T1타입 18가구 ▲T2타입 18가구 ▲T3타입 18가구), 단독형 73가구로 구성했다. 타입별 컨디션에 따른 특화설계를 적용한 해당 단지는 수요자들의 니즈에 따른 다양한 선택이 가능하다.기존 단독주택이나 블록형 단지에서 흔히 볼 수 없었던 ‘차 없는 지상 공간’이 적용됐다. 모든 세대의 주차장을 지하화하면서 상부 공간에 풍부한 녹지공간을 확보해 입주민들을 위한 공용공간으로 활용할 예정이다. 세대별 전용 창고를 제공해 넉넉한 수납공간을 갖췄으며 테라스 공간과 정원 또한 전 세대가 보유할 수 있도록 설계해 자연친화적인 주거환경을 자랑한다. 아파트 버금가는 커뮤니티 시설도 눈여겨볼 만하다. 피트니스, 실내골프연습장 등의 다양한 구성을 통해 입주민들의 주거 생활의 활기를 불어넣을 전망이다. 다양한 주민쉼터 공간과 산책로 등을 통해 쾌적한 주거환경을 선사한다.이 단지는 KTX 오송역에서 행복도시로 진입하는 주요 관문에 자리 잡고 있다. 세종 행정중심복합도시 내부를 순환하는 한누리대로 이용이 수월하며 BRT 정류장이 인근에 위치해 있어 주변 중심지 이동이 용이하다. 내부순환도로와 외곽순환도로를 이용해 타 지역 이동도 편리해 사통팔달의 교통망을 구축하고 있다.특히 도보 이동이 가능한 복합화 캠퍼스가 단지 남서쪽에 자리잡고 있다. 복합화 캠퍼스에는 유치원과 초등학교·중학교·고등학교가 모여 있기 때문에 자녀를 둔 수요자들의 관심이 기대된다. 남측으로는 근린생활시설이 위치하고 있다.현재 완공된 해당 단지는 새 입주자 맞이 특별 혜택을 진행 중이다. 입주 후 2년간 거주한 뒤 매매의사를 결정하는 파격 혜택을 제공해 입주자들의 부담을 최소화했다. 즉시 입주가 가능하며 도심 속 자연환경을 즐길 수 있는 전원생활을 꿈꾸는 수요자들에게 관심을 받고 있다. 샘플하우스는 ‘라포르테 세종’이 위치한 세종특별시에 마련돼 있다.

2023년은 고금리에 적응하는 한 해가 될 것으로 보인다. 올해 금리가 크게 하락하거나 인위적으로 낮아질 가능성은 희박하다. 부동산 시장은 올해도 침체기를 겪을 전망이다. 다만 작년부터 크게 하락한 2차전지 관련주는 올해 성장세가 기대되면서 현 주가를 저가매수 기회로 삼을 만 하다. ‘뉴노멀’ 금리는 3.5~4.0% 수준앞으로 국내외 금리는 상당기간 3.5~4.0% 사이에 머물러 있을 것이다. 2001년부터 2022년까지 20년 넘는 기간 동안 우리나라 3년물 국채수익률 평균은 3.7% 였다. 작년 말 해당 수치가 3.7%로 20년 평균치와 같다. 미국도 마찬가지다. 지난 20년간 미국 10년물 국채 수익률 평균도 지금과 비슷한 3.4%였다. 국내외 금리 수준이 장기 평균과 비슷하다는 건 금리가 균형점에 도달했다는 의미가 된다. 그런데도 금리가 높다고 생각하는 건 지난 10년간 금리가 너무 낮았기 때문이다. 또 2022년에 금리가 가장 낮은 곳에서 갑자기 올라오다 보니 아직은 금리에 대해 적응하지 못하고 있는 것이다. 올해 금리가 크게 하락하거나 인위적으로 낮아지는 일은 없을 것이다. 2022년에 중앙은행들은 금리를 올리느라 곤욕을 치렀다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 가장 심해서 ‘무능’과 ‘판단 미스’라는 수식어를 달고 다닐 정도였다. 이렇게 어렵게 금리를 인상했는데, 특별한 상황 변화가 없는 상태에서 금리를 내리긴 힘들다. 작년에 금리가 올라 고통을 받는 와중에도 사람들이 기대하는 게 하나 있었다. 시간이 지나면 금리를 인하할 거고, 그러면 다시 저금리 상황이 될 거란 기대였다. 그래서 작년 12월 연방공개시장위원회(FOMC)에서 연준이 당분간 높은 금리를 유지하겠다고 얘기하자 주가가 요동을 쳤다. 당분간 현재 금리가 유지된다는 건 다시 저금리 세상이 될 거란 기대가 현실이 되지 못한다는 의미다. 이제는 금리가 다시 낮아지기를 기대하기보다 높아진 금리에 적응하는 게 필요하다. 국내외 부동산시장 침체 지속할 것고금리에 가장 큰 타격을 받을 곳은 부동산 시장이다. 국제통화기금(IMF)이 아시아태평양지역 선진국을 중심으로 주택가격이 크게 하락할 수 있다고 경고했다. 그 중 특히 뉴질랜드와 우리나라가 문제라고 지적했다. 뉴질랜드는 2022년 11월 기준으로 주택가격이 전년 같은 기간에 비해 36% 하락했다. 공격적인 금리인상이 뉴질랜드의 주택시장을 냉각시키고 있는 요인이다. 팬데믹 당시 0.25%까지 떨어졌던 뉴질랜드 정책금리가 작년에는 3.5%p 인상을 거쳐 4.25%가 됐다. 우리나라도 각종 주택 관련 지표가 악화되고 있다. 주택거래가 잘 되지 않는 상태에서 가격 하락이 커지고 있는데, 2022년 12월 한 달간 전국 주택가격이 3% 떨어졌다. 정부가 주택가격 하락과 거래 절벽을 막기 위해 가격안정대책을 내놓았지만 효과를 보지 못했다. 대책 발표 이후 처음 나온 작년 12월 넷째주 서울 아파트 매매가가 이전 주보다 0.74% 떨어져 통계작성 이후 최대 하락을 기록했다.주택시장 한파는 부동산시장 소비심리지수를 통해서도 확인된다. 국토연구원이 발표한 '부동산시장 소비자 심리조사'에 따르면 2022년 11월 서울 주택 매매시장 소비심리지수는 79.1로 10월(83.3)보다 4.2포인트 하락했다. 관련 통계 집계가 시작된 2011 년 7월 이후 가장 낮은 수치다. 국내 주택경기 침체 리스크는 시간이 갈수록 더 커질 것이다. 2023년에 한두 차례 추가 정책금리 인상이 예상되고 있어서다. 최근 하락에도 불구하고 팬데믹 이전보다 가격이 높아 주택시장 소비심리가 회복되지 못하고 있다. 지방을 중심으로 증가하기 시작한 미분양물량 역시 주택가격 하락폭을 확대시키는 위험요인이 될 가능성이 높다.2차전지의 미래는 양호작년 말 급락한 테슬라 주가는 올해 반등할 수 있을까. 테슬라 주가 하락 여파로 2022년 12월 한 달간 국내 2차전지 기업들의 주가도 20% 넘게 떨어졌다. 테슬라 주가가 하락한 건 세 가지 요인의 영향이 컸다. 그동안 테슬라는 ‘호랑이 없는 굴에 여우’같은 상태였다. 홀로 전기차 시장의 성장을 향유하던 과거와 달리 현대차, 폭스바겐, 도요타 등 핵심 경쟁자들이 전기차 시장에 본격적으로 뛰어들고 있다. 영업상황도 좋지 않다. 판매 부진으로 생산이 수요보다 2만대 이상 많은 상태가 되자 중국 공장이 춘절 가동 중단을 예년보다 길게 가질 예정이라고 발표했다. 그동안 주가 상승도 부담이 되고 있다. 코로나 발생 전 테슬라 주가는 15달러 부근에 머물고 있었다. 2021년 11월에 410달러까지 상승했으니, 2년만에 27배 오른 셈이 된다. 테슬라의 성장성에 대한 기대가 주가를 끌어올리는 역할을 했지만, 작년에 금리 상승으로 성장성 둔화에 대한 우려가 제기되자 주가가 급락했다. 트위터 인수를 둘러싼 각종 논란도 주가 하락을 부추겼다. 테슬라 주가가 올해 추가 하락할 가능성은 낮다. 이미 주가가 고점에서 72%나 내려왔기 때문이다. 테슬라 이전에 넷플릭스가 비슷한 하락을 경험했다. 2021년 11월 700달러였던 넷플릭스 주가가 성장성에 대한 의문이 제기되면서 작년 5월에 160달러까지 70% 가까이 하락했다. 이후 넷플릭스는 지금까지 50% 넘게 반등하고 있다. 성장에 대한 기대가 과거보다 낮아졌지만 주가 또한 하락해 더 이상 주가가 하락하는 일은 없을 것이다. 테슬라 주가가 안정되면 국내 2차전지 기업의 주가 하락도 진정될 것이다. 이번 테슬라의 주가 하락은 테슬라라는 회사의 주가 하락이지 전기차 시장의 위축을 의미하지 않는다. 앞으로 전기차 시장에 더 많은 경쟁자가 들어올 거고, 그러면 2차전지의 수요가 증가할 가능성이 높다. 모든 산업은 성장 와중에 항상 기복을 겪었다. 좋을 때에는 세상이 전부 바뀔 것처럼 올라갔다가, 나쁠 때에는 산업이 사라질 것처럼 주가가 하락했다. 이번 2차전지 하락도 그 과정의 하나라고 보는 게 맞다. 2차전지의 미래를 좋게 보는 사람은 지금을 매수 기회로 삼아도 좋다.※필자는 경제 및 주식시장 전문 칼럼니스트로, 오랜 기간 증권사 리서치센터에서 해당 분석 업무를 담당했다. 자본시장이 모두에게 유익한 곳이 될 수 있도록 여러 활동을 하고 있다. 등 주식분석 기본서를 썼다.

미국이 금리인상 속도 조절에 나섰다는 평가가 나왔지만 고금리 부담에 부동산 침체 분위기는 쉽사리 나아지지 않을 전망이다. 매수심리는 꽁꽁 얼어붙었고, 전국 주택가격 하락폭은 글로벌 금융위기 수준보다 커지고 있다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)는 지난 14일(현지시간) 빅스텝을 단행했다. 앞서 4차례 자이언트 스텝(기준금리 0.75%포인트 인상)을 밟았던 만큼 인상폭을 좁혀 속도 조절에 들어갔다는 평가가 나왔다. 연준은 이날 올해 마지막으로 열린 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의 뒤 기준금리를 4.25∼4.50%로 올린다고 밝혔다. 현재 금리인 3.75∼4.00%보다 0.50%포인트 인상했다. 속도를 늦추긴 했지만, 연준은 내년에도 당분간 금리 인상 기조를 이어갈 전망이다. FOMC 위원 19명이 각자 생각하는 적절한 금리 수준을 취합한 지표인 점도표(dot plot)는 내년 말에는 금리가 5.00~5.25%(중간값 5.1%)로 나타냈다. 이 전망대로라면 내년에도 0.75%포인트를 인상해야 하는 것이다. 제롬 파월 연준 의장은 내년 금리 인하 가능성에 대해 “현재 우리는 인플레이션을 점차 우리 목표인 2%로 되돌리기 위해 충분히 긴축적인 정책 기조를 유지하는 데 집중하고 있지 금리 인하가 아니다”라며 “당분간 긴축 기조를 유지해야 할 것”이라고 밝혔다. 한국에서도 인플레이션 압력이 정점을 지났다는 평가가 나오면서 내년 1월 13일 통화정책방향회의에서 한국은행(한은) 금융통화위원회(금통위)가 기준금리를 0.25%포인트만 올릴 것이라는 관측이다. 다만 한은이 앞서 제시한 최종금리(3.5%)를 유지할 경우 양국의 금리역전 폭이 22년 만에 최대로 벌어질 수 있어 추가 인상폭을 지켜봐야 할 필요가 있다는 분석이다. 한국의 현재 기준금리는 3.25%로 미국보다 0.50∼0.75%포인트 낮았지만, 연준의 이번 인상으로 금리차가 최대 1.25%포인트로 커졌다. ━ 부동산 시장, 최종 기준금리 언제·어느 정도까지 올라갈지 ‘관건’ 금리 인상 기조가 내년까지 이어질 가능성이 큰 만큼 주택 매수심리 회복이 쉽지 않아 보인다. 고금리 이자 부담에 부동산 시장 침체 우려가 커지며 올해 부동산 시장에서는 수요자들의 관망세가 이어지고 있다. 부동산시장 소비심리지수는 올해 6월 100.2에서 7월 93.6으로 떨어진 이후 11월 79.5까지 내려앉으며 하강국면을 이어가고 있다. 주택시장(매매·전세) 소비심리지수는 같은 기간 100.6, 93.6에 이어 78.8로 떨어졌다. 소비심리지수가 100 아래로 떨어지면 가격 하락이나 거래 감소 응답이 많다는 뜻이다. 아파트 거래에서도 기존 시세보다 수억원을 낮춘 '급급매' 매물 위주로만 거래되는 양상이 계속되고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 10월 서울 아파트 거래량(계약일 기준)은 총 559건으로 올해 6월(1068건)과 비교해도 절반 수준에 그쳤다. 11월 거래량도 648건에 불과해 1000건을 밑돌 것으로 예상된다. 집값 하락폭이 커지며 금융위기 수준을 넘어서는 분위기다. 한국부동산원 11월 전국주택가격동향조사에 따르면 전국 주택종합(아파트·연립·단독주택 등) 가격은 전월 대비 1.37% 하락했다. 0.77% 내린 10월보다 큰 폭으로 떨어졌고, 금융위기 당시인 2008년 12월(0.78%)을 뛰어넘은 수치다. 부동산원이 2003년 12월 관련 통계를 작성하기 시작한 이래 최대 낙폭이기도 하다. 서울(-0.81%→-1.34%), 수도권(-1.02%→-1.77%)과 지방(-0.55%→-1.01%), 5대 광역시(-0.88%→-1.53%) 모두 낙폭이 1%대로 확대됐다. 고금리 부담과 집값 하락 우려 등의 여파로 미분양 주택도 늘고 있다. 국토교통부가 발표한 '10월 주택 통계'에 따르면, 10월 말 기준 전국의 미분양 주택은 총 4만7217가구로 집계됐다. 이는 전월(4만1604가구) 대비 13.5%(5613가구) 증가한 수치로, 2019년 12월(4만7797가구) 이후 최대치다. 전문가들은 고금리 추세가 길어지면서 부동산 시장에 들이닥친 한파가 건설업계까지 본격화할 것으로 보고 있다. 최근 미분양 사태와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 경색으로 건설업계의 자금난이 확대되고 있다. 임병철 부동산114 수석연구원은 “한은과 미 연준이 금리 인상 속도 조절에 나서고 있지만 고금리에 따른 이자 부담은 여전한 상황이다”며 “금리 인상 기조가 내년까지 이어질 가능성이 큰 만큼 주택 매수심리 회복이 쉽지 않아 보인다”고 말했다. 이어 “한은이 속도 조절에 나서더라도 최종 기준 금리가 어느 정도 수준까지 오를지, 또 고금리 기조가 언제까지 이어질지가 중요해 보인다”고 설명했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

세계 경제의 중심 미국이 흔들린다. 2022년 4월부터 고(高) 인플레이션을 잡기 위한 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 기준금리 인상 질주가 이어지자 시장에선 경기 침체를 우려하는 목소리가 커지고 있다. 2022년 시장에서는 제롬 파월 연준 의장의 파격적인 기준금리 인상 기조가 일시적일 것으로 판단하는 분위기였다. 하지만 예상 외로 물가 상승세가 지속되자 지금은 해를 넘어 2023년까지 금리 인상이 예고되고 있다. 결국 당분간 치솟는 물가를 잡기 위한 긴축정책이 이어진다는 얘기다. 전세계 경제의 열쇠를 잡고 있는 미국의 휘청거림이 언제까지 지속될지, 이를 타개하기 위한 미국의 대책이 무엇인지 전세계 눈과 귀가 쏠릴 수밖에 없는 상황이다. ━ “미국 경제 2023년에도 쉽지 않아” 어두운 전망 세계적인 경제기관들은 2023년 미국 경제 전망에 대해 ‘여전히 쉽지 않다’고 보는 분위기다. 국제통화기금(IMF)은 인플레이션에 따른 실질소득 감소와 금리 인상에 따른 주택·건설 투자 감소 등이 일어나 2023년 미국 경제성장률(실질 GDP 성장률)이 1.0%에 그칠 것으로 전망했다. 국제 신용평가사 피치(Fitch)도 미국 경제성장률 전망치를 2022년 6월 1.5%에서 10월 0.5%로 낮췄다. 피치는 “미국 경제가 2023년 봄부터 1990년대와 비슷한 완만한 경기 침체로 끌려갈 것”이라고 설명했다. 미국의 2022년 3분기 국내총생산(GDP) 성장률은 2.6%를 기록하며 시장 전망치(2.2~2.4%)보다 상회했다. 일각에서는 GDP 성장률의 상승을 두고 연준의 긴축정책 속 경기가 조금씩 살아나고 있는 징조라는 낙관 전망도 나왔다. 하지만 세부적인 수치를 뜯어보면 실망스럽다는 것이 시장의 시각이다. 한국은행 뉴욕사무소가 2022년 11월 펴낸 미국 경제동향 보고서에 따르면 3분기 개인소비 성장률은 전 분기 대비 0.6%포인트 하락했다. 민간투자 항목은 전 분기 -14.1% 대비 3분기 -8.5%로 신장했지만 여전히 마이너스다. 특히 주택구입 항목 성장률은 3분기 -26.4%를 기록했다. 2022년 3분기 수출은 14.4%로 전 분기 13.8% 대비 0.6%포인트 성장했다. 반면 수입이 전 분기 2.2%에서 3분기 -6.9%로 2020년 2분기 이후 처음으로 감소하며 순수출(GDP 성장 기여도 비율)이 전 분기 1.16%포인트에서 2.77%포인트로 상승했다. 내수시장 소비가 여전히 부진했고 변동성이 큰 순수출이 GDP 성장을 이끌었다는 점에서 아직도 성장 동력이 약하다는 판단이다. 특히 미국의 2022년 10월 중 소비자신뢰지수는 102.5를 기록, 전월 대비 5.3%포인트 하락했다. 보고서는 ‘인플레이션 압력과 금리 인상에 따른 경기 둔화 우려로 미국 가계의 소비심리가 악화됐다’고 설명했다. 이에 시장 참가자들의 향후 전망은 여전히 어두운 편이다. 세계적인 투자은행(IB) 모건스탠리는 “향후 통화긴축 효과가 누적되면 성장세를 잠재 수준 이하로 낮출 것으로 예상된다는 점에서 2022년 3분기가 성장률 정점이 될 것”이라고 예상했다. 네덜란드 금융회사 ING은행은 “변동성이 큰 순수출 증가로 3분기 GDP가 예상치를 상회하는 성장률을 보였는데, 이는 다소 바람직하지 않은 최근의 성장 흐름을 보여주고 있다”며 “연준의 긴축 기조가 지속돼 2023년 경기 침체가 실현될 가능성이 더 커진 것으로 보인다”고 전망했다. 특히 강민주 ING은행 서울지점 수석 이코노미스트는 2023년 미국의 경제성장률을 0.4%로 제시했다. 강 이코노미스트는 “미국은 연준이 금리를 너무 급하게 올리고 있어 지금까지 보였던 견조한 소비세나 주택시장, 투자시장도 부정적인 영향을 받게 될 것”이라고 말했다. 미국의 경제 체제는 철저히 자본주의 시장 경제다. 풍부한 인적·물적 자원을 바탕으로 높은 생산성을 자랑한다. 또 자유무역과 기술혁신이 뒷받침된 기업들의 활발한 투자활동이 미국을 부국으로 만들었다. 특히 낮은 인플레이션과 견실한 금융시장 등은 미국이 현재까지 초강대국 위치를 유지하게 된 강력한 원동력 중 하나로 꼽힌다. 하지만 지금은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 대유행 이후 여러 부문에서 변동성이 커졌고 결국 높은 인플레이션이 미국 내 여러 시장들의 기능에 바이러스를 퍼트린 상황이다. 금융시장 관계자는 “이렇게 높은 물가 상황에서는 파월이 아니더라도 긴축 정책을 펼 수밖에 없었을 것”이라며 “2023년 미국, 그리고 세계 경제의 관건은 연준이 시장 안정 시점을 언제로 보고, 기준금리를 언제까지 올리느냐가 될 것”이라고 밝혔다. 현재의 긴축 정책이 끝나야 시장 유동성이 커지고 시중에 돈이 돌며 경제 성장의 터닝 포인트가 마련될 것이란 분석이다. ━ 인플레이션 잡겠다는 미국 금리 인상 언제까지 그렇다면 연준은 기준금리를 언제까지, 얼마나 올릴까. 연준은 2022년 11월 1~2일(현지시간) 열린 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의에서 기준금리를 종전 3.0~3.25%에서 3.75~4.0%로 0.75%포인트 인상했다. 2022년 9월 미국 소비자물가지수(CPI)가 8.2%에 달하자 4회 연속 ‘자이언트 스텝’을 단행한 것이다. 미국 기준금리가 4%대에 진입한 것은 세계금융위기 직전인 2008년 1월 이후 14년 10개월여 만이다. 2022년 11월 FOMC에서는 향후 연준의 기준금리 인상 기조를 가늠할 수 있는 힌트가 나왔다. 제롬 파월 연준 의장은 FOMC 정례회의 직후 “금리 인상과 관련해 여전히 갈 길이 남아있다”며 “최종 금리 수준은 이전에 예상한 것보다 높을 것”이라고 말했다. 다만 “금리 인상 속도를 늦추는 것이 적절하며 이와 관련해 다음 회의 때 논의할 예정”이라고 밝혔다. 레이얼 브레이너드 연준 부의장도 블룸버그 통신과의 인터뷰에서 “아마도 느린 속도의 금리 인상으로 가는 것이 곧 적절해질 것”이라고 말했다. 시장 전문가들은 이 발언과 관련해 향후 연준이 긴축 정책 속도를 조절할 것으로 보고 있다. 2022년 4월부터 너무 숨가쁘게 달려온 금리 인상으로 전세계 경기가 시름하고 있는 것과 연관 있어 보인다. 특히 2022년 10월 미국의 CPI가 전년 대비 7.7%, 근원 CPI는 6.3%를 기록, 모두 전망치를 하회하면서 ‘긴축 효과가 시작됐다’는 긍정적인 신호가 시장에 퍼졌다. 분명히 CPI는 6월 9% 정점을 찍은 이후 둔화세를 보이고 있다. 이에 전문가들은 2022년 12월 FOMC에서는 기준금리가 기존 0.75%포인트가 아닌 0.50%포인트 오를 것으로 전망하고 있다. 물론, 크리스토퍼 연준 월러 이사는 “다음 개인소비지출(PCE) 인플레이션 보고서와 다음 일자리 보고서를 포함한 더 많은 데이터를 보기 전까진 속단하지 않을 것”이라고 강조하며 당장의 일부 시장 지표만으로 통화 정책을 가져가지는 않을 것임을 시사했다. 다만, 시장에서는 연준이 속도 조절을 시사한 만큼 급격한 금리 인상인 ‘자이언트 스텝’을 더이상 진행하지는 않을 것으로 보고 있다. 이러면 미국의 기준금리 인상 마감 시점은 2023년 1~2월이 아니라 더 연기될 수 있다. 현재 연준과 시장이 예상하는 최종 기준금리 인상치는 4.75~5.25%지만 현재 이보다 높은 전망치가 나오고 있다. 한국은행 뉴욕사무소가 2022년 11월 4일 블룸버그 자료를 바탕으로 자체 조사한 결과에 따르면 주요 국제기관들이 전망하는 연준 최종 기준금리 수위는 5.00~5.25%가 4곳으로 가장 많았고, 4.75~5.00%가 3곳, 4.50~4.75%와 5.25~5.50%가 2곳으로 뒤를 이었다. 5.50~5.75%로 예측한 곳도 1곳 나왔다. 금리 3.75~4.0%에서 2022년 12월 금리가 0.5%포인트 인상된 뒤 2023년 초에도 0.25%포인트씩 2차례 정도 오르면 연준 예상치에 도달한다. 하지만 연준의 속도 조절로 최종 금리 상단이 높아지고 인상 기간도 더 길어질 가능성이 생긴 상황이다. ━ 대외 불확실성 지속 “美에 악영향 줄 수도” 국제기관들이 미국 경기 침체를 예상하는 근거 중 하나는 최소 2023년 상반기에나 연준의 금리 인상이 마감될 가능성이 높기 때문이다. 금리 인상이 2023년 상반기까지 진행된다고 봤을 때 금리 고점의 부담은 당해 하반기에 본격화될 수 있다. 금리 인상이 실물 경제에 미치는 시차가 존재하기 때문이다. 다만 현재 시장에서는 계속된 긴축으로 CPI가 꾸준히 하락해 2023년 하반기에는 3.0%까지 떨어질 수 있다는 긍정적인 전망이 나온다. 블룸버그 컨센서스(2022년 11월)에 따르면 미국 소비자물가 상승률은 2023년 1분기에 5.9%로 낮아지고, 4분기에는 3.0%로 떨어진다고 예상됐다. 그렇지만 2023년 상반기까지 여러 경제지표에 따라 최종 금리 향방도 달라질 수 있어 그 사이 안심은 이르다는 분석이다. 김성택 국제금융센터 글로벌경제부장은 “미국의 물가 오름세가 정점을 통과했다는 인식으로 자산가격 회복과 달러화 강세가 완화될 것으로 보인다”면서도 “하지만 노동시장이 견고하고 서비스 물가가 오를 위험성이 있어 금융시장 변동성은 다시 확대될 수 있다”고 분석했다. 결국 2023년 초, 혹은 상반기까지는 연준의 긴축 정책으로 미국 경제가 당장 반전을 보이기는 어려울 전망이다. 특히 이 시기, 연준의 긴축으로 미국이 아닌 다른 나라들의 대외 불확실성도 고조될 수 밖에 없다. 이 불확실성이 결국 미국 경제와 기업 실적에 역으로 다시 악영향을 줄 수 있다는 전망도 나온다. 김일혁 KB증권 연구원은 “미국 이외 경제권에서는 연준의 고강도 통화긴축을 따라가다가 탈이 날 수 있다”며 “스탠다드앤드푸어스(S&P) 500 편입 기업들의 해외 매출 비중이 약 40%라는 사실은 대외 불확실성이 미국에 영향을 미치는 통로”라고 진단했다. 그는 이어 “해외 매출 비중이 높은 기업부터 실적이 부진해지면 점차 고용도 위축되기 시작할 것”이라며 “2023년 상반기는 경기 침체 우려가 고조되면서 이익 전망 하향 조정세도 본격화될 전망”이라고 부연했다. 김정훈 기자 jhoons@edaily.co.kr

전국 주택 가격 하락 폭이 국제 금융위기 수준으로 커진 가운데, 최근 정부의 잇따른 규제지역 해제도 통하지 않는 분위기다. 금리 인상이 지속되면서 전국의 주택 매매심리가 꽁꽁 얼어붙으며 3개월 연속 하강 국면을 보이고 있다. 16일 국토연구원 부동산시장연구센터가 발표한 지난달 부동산시장 소비자 심리 지수에 따르면 전국의 주택 매매시장 소비심리지수는 83.5로 전월(90.1) 대비 6.6%포인트 하락했다. 이는 국토연구원이 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 3월 이후 가장 낮은 것이다. 국토연구원은 소비심리지수를 토대로 부동산 시장 상황을 상승(115 이상)·보합(95∼115 미만)·하강(95 미만) 3개 국면으로 구분한다. 주택시장 소비심리는 금리 인상에 따른 거래 절벽, 이로 인한 집값 하락으로 전국적으로 지난 8월부터 3개월 연속 하강국면을 맞고 있다. 지난달 수도권 지수는 82.5로 전월 대비 6.5포인트 떨어졌고, 비수도권은 84.6으로 6.6포인트 하락했다. 서울은 83.3으로 전월(91.1)보다 7.8포인트 내렸고, 세종은 전월(83.1)보다 16포인트 떨어진 67.1을 기록하며 전국 최저를 기록했다. 이러한 금리 인상과 거래 침체 등의 여파로 전국 주택 가격 하락 폭은 국제 금융위기 수준으로 커진 것으로 파악된다. 한국부동산원 조사에 따르면 지난달 서울 주택 종합 매매가격은 전월 대비 0.81% 떨어졌다. 이는 리먼브라더스 사태로 글로벌 금융위기가 터진 2008년 12월(-1.39%) 이후 13년 10개월 만에 가장 큰 폭의 하락이다. 전국(-0.77%)과 수도권(-1.02%) 주택 종합 매매가도 전월보다 낙폭이 확대되며 역시 2008년 12월(-0.78%, -1.17%) 이후 최대폭으로 내렸다. 최근 주택시장은 매수심리가 얼어붙으면서 시세보다 가격을 낮춘 ‘급급매물’만 일부 거래되며 가격 지수를 끌어내리고 있다. 특히 아파트는 서울이 이달 1.24% 떨어지면서 하락률이 1%대로 올라섰다. 2008년 12월(-1.73%) 이후 가장 큰 폭의 하락이다. 전국과 수도권 아파트값은 지난달 각각 1.20%, 1.52% 떨어지며 월별 기준으로 부동산원이 2003년 12월 시세 조사를 시작한 이후 역대 최대 하락했다. 한편 정부가 최근 이달까지 세 차례에 걸쳐 규제지역을 풀었지만 지난 9월 말 조정대상지역 등에서 풀린 5대 광역시와 지방은 각각 주택 가격이 0.88%, 0.55% 내리며 전월(-0.64%, -0.35%)에 비해 내림 폭이 확대됐다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

문재인 정부 출범 후 지난 5년간 집값이 급등한 요인을 두고 시선이 엇갈리고 있다. 가장 큰 이유가 '저금리' 때문이었다는 국책 연구기관의 보고서가 나왔는가 하면 ‘공급 부족’이 컸다는 민간 연구소의 통계 자료도 제시됐다. 정부 산하기관인 국토연구원은 지난 24일 '주택가격 변동 영향요인과 기연도 분석' 보고서를 통해 2017년 5월~2021년 5월 사이 주택가격에 미치는 주요 원인에 대한 기여도를 분석한 결과, 금리의 가격상승에 대한 기여도가 가장 높았다고 밝혔다. 연구원은 선행연구를 바탕으로 주택가격 상승에 영향을 미치는 주요 요인을 금리, 국내 실물경기, 주택공급, 가구수 등 5가지로 선정하고 이들 요인이 실제 집값 상승에 미친 영향을 '샤플리 분해' 기법으로 분석했다. 분석 기간은 문재인 정부가 출범한 2017년 5월부터 통계 사용이 가능한 가장 최근 시점인 올해 5월까지로 설정했다. ━ 집값 상승 요인 ‘저금리’ VS '공급부족‘ 설왕설래 국가승인통계인 한국부동산원 지수에 대한 분석 결과 이 기간 집값 상승에 가장 크게 기여한 원인은 '실질 CD 금리'로 46.7%의 비중을 차지했다. 이어 '전월 주택가격'(26.4%), '실질 제조업 생산지수'(24.1%), '전체 주택 준공물량'(2.1%), '세대수'(0.7%)의 순이었다. 민간통계인 KB 지수에 대한 분석 결과도 유사했다. 실질 CD 금리가 49.8%로 가장 컸다. 이어 전월 주택가격(32.9%), 실질 제조업 생산지수(13.5%), 전체 주택 준공물량(2.0%), 세대수(1.8%) 순이었다. 반면 이와 다른 분석을 내놓은 곳도 있다. 앞서 민간 연구기관인 주택산업연구원(주산연)은 지난 14일 '주택시장 전망' 발표회에서 최근 주택가격 상승의 원인을 공급부족으로 지목하면서 정부의 주택 수요·공급 예측 방식이 잘못됐고 주장했다. 주산연은 지난 10년간 주택가격 변동에 영향을 미치는 요인을 분석한 결과 금리 변화나 경제성장률보다도 '수급지수'가 주택가격 변동에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다고 강조했다. 주산연은 내년에 전국 주택수급지수가 89.0으로 수급 불균형이 초래 될 것으로 예측했다. 주택수급지수가 100보다 낮으면 ‘공급 부족’이고 높으면 ‘공급초과’를 의미하고 있는데 서울과 경기 등 수도권에도 내년 공급이 수요에 미치지 못할 것이라는 분석이다. 주산연에 따르면 현 정부 5년 간 전국의 주택수요 증가량은 296만 가구인데 비해 공급은 258만 가구로 38만 가구의 공급부족이 누적됐다. 특히 서울은 수요증가 45만 가구 대비 공급은 31만 가구로 14만 가구의 공급부족이 누적된 상태다. 수도권은 수요증가 108만 가구 대비 공급은 99만 가구로 9만 가구의 공급부족이 누적된 상태인 것으로 나타났다. 특히 올해 전국 아파트 입주물량은 현 정부 출범 이후 최저치를 기록한 것으로 나타났다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 국토교통부 주택건설실적통계 자료를 통해 2017년부터 올해까지 전국 아파트 입주물량을 분석한 결과 올해 모두 31만9165가구가 입주한 것으로 집계됐다. 이는 최근 5년 가운데 가장 낮은 입주량이다. 지난해 아파트 입주물량과 비교해 약 14.5% 감소한 수준이다. 전국 아파트 입주 물량은 2017년 38만9872가구에서 2018년 48만277가구로 늘었다. 하지만 이후 2019년 40만1481가구, 지난해 37만3220가구, 올해 31만9165가구 등 3년 연속 감소했다. 올해 입주한 수도권 아파트 물량은 17만9307가구로 지난해보다 7.3% 줄었다. 5대 광역시(대전·대구·울산·부산·광주)는 올해 5만2784가구, 기타 지방 도시는 8만7074가구가 입주해 지난해보다 각각 22.3%, 22.1% 감소했다. ━ 올해 전국주택 상승률, IMF 직후 폭등 시기 이래 최고 통상적으로 입주 물량 감소는 집값과 전셋값 불안으로 이어진다. 실제 전국주택 올해 상승률이 국제통화기금(IMF) 외환위기 직후 부동산 가격이 폭등했던 시기 이래 가장 많이 오른 것으로 나타났다. KB국민은행 통계에 따르면 올해 전국 주택(아파트·연립·단독주택 포함) 가격은 2021년 12월 말 대비 14.97% 올라 2002년 16.43% 상승 이후 19년 만에 최고 상승폭을 기록했다. 우리나라가 IMF 외환위기를 졸업한 2001년은 줄어든 주택 공급과 저금리로 늘어난 유동성, 규제 완화 등의 영향으로 부동산 가격 상승세가 가팔랐던 시기다. 전국 집값은 2001년 9.87% 오른 뒤 이듬해인 2002년 2배에 육박하는 상승폭(16.43%)을 기록했다. 2002년 당시에는 연초 집값이 월 2%대의 급등세를 보였다면 올해는 5월(0.96%)과 12월(0.50%)을 제외하고 집값이 거의 매달 1%대 이상의 상승률을 기록했다는 점이 특징이다. 정부 공급량을 늘리겠다며 사전청약 물량 등을 늘리고 있지만 공공 사전청약의 경우 입주 시기가 정해져있지 않고, 공공주도라 속도감이 떨어진다는 문제가 지적되고 있다. 또한 정부가 지구 지정을 앞당기는 등 장기적인 공급 물량 확대 대책을 내놓았지만 인허가, 분양, 입주까지는 빨라야 5~6년이 걸린다는 점에서 당장의 주택시장 안정 효과는 제한적일 것이란 분석이다. 이렇듯 최근 몇 년간의 집값 상승을 두고 민관 기관에서는 저금리, 공급 부족 등을 주요 요인으로 꼽았지만, 어느 한 가지 요인을 특정하기 어렵다는 주장도 나온다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 부동산 시장(가격)에 영향을 미치는 주요 변수 5가지에 대해 설명했다. 그는 ▶수요와 공급 요인 ▶정책요인 ▶금융 요인(금리, 유동성) ▶부동산구매심리(부동산소비심리) ▶해외부동산 동조화 현상 등을 들었다. 고 원장은 “그때그때마다 시장에 미치는 영향 요인 또는 변화 요인의 강도는 좀 다를 수 있다”며 “결론적으로는 다섯 가지 요인이 복합적으로 영향을 미친 것이지 한가지 요인이 절대적으로 영향을 미쳤다는 주장은 옳지 않다”고 지적했다. 그는 이어 “가장 근본적인 배경은 수요와 공급의 불일치, 즉 공급부족 때문이다”며 “정부의 수요와 공급을 동시에 억제하는 규제 일변도 정책이 악 영향을 미쳤다”고 주장했다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

한국은행이 26일 금융통화위원회 통화정책 방향 회의에서 장기간 초저금리 시대에 드디어 마침표를 찍었다. 이날 회의에서 기준금리를 0.25%포인트 올린 0.75%로 인상했다. 동결 기조를 유지한 지 15개월여, 2018년 11월 인상 후 2년 9개월여 만이다. 사상 최대 가계부채, 꺾일 기미가 없는 집값 상승세, 커지고 있는 자산시장 거품 등 국내 부작용들이 확산되고 있는데다, 미국 연방준비제도가 연내 테이퍼링에 시동을 걸 조짐이 다가오고 있는 상황을 고려하면 결국 한국은행이 꺼낼 카드는 ‘금리 인상’ 밖에 없었던 것으로 보인다. 이에 따라 후폭풍이 거셀 전망이다. 는 금리 인상이 가계·기업·부동산 등에 미칠 파장에 대해 진단해봤다. ① 가계 유동성 파티 끝, ‘빚투’ 청구서 온다 ② 역대급 ‘불장’ 집값에 ‘소방수’ 될까 ③ 기업 “코로나보다 이자가 더 무섭다” 연이은 ‘집값 고점’ 논란으로 뜨겁게 달아오른 전국 부동산 시장이 기준금리 인상으로 안정될까. 한국은행(한은) 금융통화위원회(이하 금통위)는 26일 통화정책방향회의에서 현재 연 0.5%인 기준금리를 0.75%로 인상하기로 결정했다. 전문가는 금리 인상이 가파른 집값 상승에 하방 압력을 줄 순 있지만, 부동산 시장을 당장 안정시키기엔 제한적일 것이라고 입을 모은다. 시장에선 이미 예상한 수준이라는 반응이다. 빠르면 연내 기준금리 추가 인상도 이뤄질 전망이어서 집값 대출이자 부담은 커질 수 밖에 없을 것으로 보인다. 금융권에선 한국은행이 기준금리를 내년 상반기까지 누적으로 최소 0.50%포인트, 최대 0.75%포인트 인상한 것으로 내다보고 있다. 투자은행 JP모건도 이번 달에 이어 올해 4분기와 내년 3분기까지 금리 인상이 세 차례 추가 단행될 것으로 전망하고 있다. 금통위는 8월에 이어 10월과 11월에도 통화정책 방향 회의가 예정돼 있다. 저물어가는 초저금리는 그동안 ‘영끌’(영혼까지 끌어모음)과 ‘빚투’(빚내서 투자)로 얼룩진 부동산 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다. ━ “인플레이션·물가와 맞물려 집값 상승 부추길 수도” 이론적으로 보면 금리가 올라가면 대출에 따른 원리금 상환 부담이 늘어나게 돼 그만큼 투자심리가 위축되고 투자수요가 줄어 집값이 하락할 수 있다. 국토연구원은 기준금리가 1% 상승할 때 수도권 집값이 연간 0.7%포인트 하락하는 효과가 있다는 연구 결과를 내놓기도 했다. 정부도 금리 인상의 필요성을 인식하고 있다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 “금리가 오르면 주택가격도 조정될 가능성이 크다”고 말했고, 노형욱 국토교통부 장관도 “통화 정책이 추진되면 집값 안정에 상당 부분 기여할 수 있을 것”이라고 강조했다. 이처럼 금리 인상이 문재인 정부의 부동산 대책의 마지막 ‘구원투수’로 떠오르는 모양새다. 하지만 전문가들은 금리 인상이 곧바로 주택시장 안정으로 이어지긴 어렵다고 보고 있다. 심교언 건국대 교수(부동산학)는 “금리 인상이 집값 하락에 영향을 준다는 과거 연구 결과가 있었지만, 최근 부동산 시장은 다른 거시적인 요인들이 복합적으로 작용할 수 있어 (장담하기 어렵다)"고 분석했다. 윤지해 부동산114 수석연구원 역시 “금리 인상은 경제 정상화와 인플레이션 이슈를 같이 생각해야 하는데 물가 상승에 기인한 실물자산 가치 증대가 오히려 집값 상승 요인으로 작용할 수 있다”고 말했다. 국토연구원 설문조사에서도 하반기에 집값이 오를 것이란 예상이 절반을 넘었다. 국토연구원이 일반가구 6680가구와 중개업소 2338개소를 대상으로 실시한 하반기 주택가격전망 설문 조사에서 일반가구는 ‘하반기에도 집값이 다소 상승할 것’이라는 응답자(49.6%)로 가장 많았다. ‘크게 상승할 것’이라는 응답자(3.2%)를 합치면 과반이 전국 집값 상승 가능성에 무게를 둔 셈이다. 반면 집값이 다소 하락할 것이란 응답(7.5%)은 많지 않았다. 이는 부동산 시장의 소비심리지수와 압력기수를 종합한 6월 부동산시장 종합지수(K-REMAP)에도 드러난다. 수도권 기준으로 이 지수는 2015년 10월 이후 가장 높은 수치인 142.1을 기록했다. 이는 거시경제, 주택 공급과 수요, 금융 등의 변수를 합친 ‘압력지수’와 ‘소비심리지수’를 통합했을 때 시장 여건이 앞으로 집값이 오를 가능성이 높은 분위기라는 의미다. 이론적으로 보면 금리가 올라가면 대출 원리금 상환 부담이 늘어나 투자심리가 위축되고 집값이 하락할 수 있다. 하지만 전문가들은 금리 인상이 곧바로 주택시장 안정으로 이어지긴 어렵다고 보고 있다. 코로나19 피해 상황을 고려하면 금리를 급격하게 올리기엔 어려울 것이란 관측도 적지 않다. 집값 하락을 유도하려면 앞으로 금리 인상에 대한 강력하고 확실한 ‘시그널’(신호)이 있어야 할 것이란 목소리가 나오는 이유이기도 하다. ━ “인상 시그널 계속해야 집값 안정 유도할 수 있어” 다만 주택담보대출(주담대) 금리가 연 3~4%일 때 주택 가격에 영향을 미칠 것이라는 조사도 나온다. 국토연구원이 주택담보대출금리 수준을 설문 조사한 결과 일반가구 34.7%가 연 3~4% 수준의 금리면 집값 하락 가능성이 있다고 봤다. 현재 주담대 금리는 연 2% 후반 대에서 3% 초반 대이기 때문에 소폭 오르면 집값에 부담이 된다는 뜻으로 해석된다. 하지만 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 대유행과 경제계 피해 상황을 고려하면 금리를 급격하게 올리기엔 현실적으로 어려울 것이란 관측도 적지 않다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “현재는 코로나19 4차 대유행이 지속되고 있어 금리를 급격하게 올리는 것은 현실적으로 어려울 것으로 본다”고 말했다. 이는 집값 하락을 유도하려면 앞으로 금리 인상에 대한 강력하고 확실한 ‘시그널’(신호)이 있어야 할 것이란 목소리가 나오는 이유이기도 하다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “올해는 금리가 오르더라도 주택시장에 미치는 영향은 미진할 것”이라며 “8월을 시작으로 연내 2~3번 이상 인상 조치로 주택 시장에 지속적으로 확실한 시그널을 준다면 얘기는 달라질 것”이라고 내다봤다. 권대중 명지대 교수(부동산학)도 “장기간 금리를 꾸준히 올린다는 시그널이 있다면 내년 하반기 집값이 하락할 수 있을 것”이라고 전망했다. 이에 대출자들은 변동금리와 고정금리 중 어느 것을 선택해야 할지에 대한 고민이 커질 것으로 예상된다. 한은이 연내 기준금리를 인상한다 하더라도 대출 금리가 곧바로 따라 오를 가능성은 낮다. 이미 시중 은행들이 대출 금리 등에 기준금리 인상 가능성을 반영했기 때문이다. 이에 담보대출자 보다 변동 금리 비중이 높은 신용대출 대출자들이 더 큰 타격을 입게 될 것이란 우려다. 대출 금리가 오르면 고정금리 비중이 높은 담보대출 금리보단 신용대출 금리가 더 많이 오른다. 2005~2008년 금리 인상기엔 주택담보대출 금리가 5.4%에서 7.2%로 평균 33% 오를 때 신용대출 금리는 6.5%에서 8.9%로 37% 올랐다. 지난 6월 신규 가계 대출 가운데 변동금리 비율은 82%로 7년 6개월 만에 가장 높은 수준이었다. 김하늬 기자 kim.honey@joongang.co.kr

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 전세계 대유행하고 지난해 2월 국내에서 코로나19 확진자가 처음 발생하면서 코로나 시대로 접어든지 18개월째다. 코로나19 사태에 따른 급격한 환경 변화로 경제 상황이 악화되거나 국민의 삶의 유형에도 큰 변화를 줬던 지난해에 비해 올해 상반기에는 이러한 변화 환경에 적응해 나가는 분위기다. 부동산도 마찬가지다. 코로나19로 단기간에 무너진 경제 상황에 더해 정부의 ‘폭탄급’ 부동산 규제들로 지난해는 마치 전쟁통과도 같은 상황이었다. 큰 폭의 집값 상승과 함께 ‘로또 청약’이라 불리는 신규 아파트 공급에는 내 집 마련을 하기 위한 청약자들이 대거 몰리면서 부동산 분위기는 격양됐다. 하지만 올해 상반기에는 다소 다른 양상도 나타났다. 집을 마련하고자 하는 수요는 지속되고 있으면서 이와 함께 아파트와 주택을 떠나 상업·업무용 부동산에도 많은 관심이 몰리고 있는 것이다. 장기간 경기 침체와 소비 부진을 겪고 있는 상황에서 설상가상으로 코로나 사태까지 겹친 상황임에도 상업·업무용 부동산에 대한 관심은 남달랐다. ━ 오피스텔 규제하자 비(非)오피스텔로 투자수요 이동 경제만랩이 국토교통부 산하 한국부동산원의 건물용도별 거래량을 살펴본 결과, 지난해 상반기 전국 상업·업무용 부동산 거래량은 15만6031건 수준이었다. 하지만, 올해 상반기에는 18만1335건을 기록, 전년 대비 2만5304건이나 증가한 것으로 나타났다. 지난해 대비 거래 건수가 가장 많이 늘어난 곳은 경기도로 2020년 상반기에는 4만9089건이었지만, 올해 상반기에는 6만743건으로 지난 1년 동안 1만1654건의 큰 폭으로 늘어난 것으로 조사됐다. 이 중에서도 오피스텔과 같은 주거상품이 아닌 비주거 상품에 투자 수요 비중이 늘어났다. 올해 상반기 상업·업무용 부동산 거래량 중에 비(非)오피스텔의 거래량은 10만2048건으로 전년 대비 30.9%이나 증가했고, 한국부동산원이 관련 통계를 작성하기 시작한 2017년 이후 역대 최고치로 확인됐다. 이렇게 비(非)오피스텔 거래량이 급증한 것은 오피스텔에 대한 규제의 영향이 크다. 지난해 연말 정부가 투기과열지구와 조정대상지역을 확대하고, 이들 지역에 새로 공급되는 100실 이상의 오피스텔에 대해 분양권 전매 제한을 강화했다. 게다가 정부는 다주택자에 대한 규제를 강화하면서 지난해 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함시켰다. 오피스텔도 정부의 주택시장 감시대상에 들어간 것이다. 이에 따라 비교적 상대적으로 규제가 적은 오피스·빌딩·상가·숙박시설 등으로 수요가 옮겨간 것이다. 또한, 장기화된 저금리 기조와 3기 신도시의 막대한 토지보상금, 정부가 경기를 부양하기 위해 내놓은 통화량이 증가한 점도 비(非)오피스텔에 대한 관심이 커진 배경 중 하나로 꼽힌다. 이에 더해 비정상적인 집값 상승으로 아파트 투자 진입장벽이 높아졌고, 다주택자를 겨냥한 부동산 대책 등 주택시장이 전방위로 압박 받으면서 비교적 자유로운 투자가 가능한 수익형 부동산이 반사이익을 누리고 있는 것으로 분석된다. ━ 기업수요·소비심리 회복 조짐에 오피스·쇼핑몰 관심 최근 분양시장에도 연일 비주거 상품의 완판 소식이 들리며 뜨거운 시장 분위기를 대변하고 있다. 부동산시장에선 기업·산업 수요를 개발 호재 중 으뜸으로 친다. 기업·산업 수요는 해당 지역에 인구 유입, 경제 활력, 세수 증대, 상권 발달, 주택·빌딩 수요 증가 등을 이끌어 지역 경제에 활력을 불어넣어주기 때문이다. 실제로 지난해 고양 향동지구에 선보인 오피스 DMC 스타비즈 향동지구역은 단기간에 완판됐다. 업체는 증가하고 있는 투자수요를 붙잡기 위해 2차 공급 물량인 DMC 스타비즈 해링턴타워를 연달아 내놓고 있다. 향동지구는 서울 서북쪽 외곽에 위치하고 있지만 우수한 서울 접근성과 인접한 디지털미디어시티 산업단지 덕에 투자 수요가 관심을 나타내고 있는 것으로 보인다. 정부의 계속된 규제에 막힌 투자 수요가 규제를 피한 비주거 상품으로 발걸음을 우회하고 있는 것으로 보인다. 업체들도 투자수요 증가에 맞춰 공급을 늘리고 있는 모습이다. 시화MTV에 복합스트리트쇼핑몰 시화TV 보니타가도 그 한 예로 꼽을 수 있다. 시화MTV는 한국수자원공사와 지방자치단체와 손잡고 시흥시와 안산시 일대 시화호 북측간석지 약 301만평에 첨단·벤처업종 중심의 지식기반 산업에 국내 첫 해양 레포츠를 테마로 한 관광·휴양 기능이 어우러지는 첨단 복합산업단지를 조성하는 사업이다. 이곳에 체험형 엔터테인먼트를 즐길 수 있는 테마형 쇼핑몰을 짓는 것이다. 그동안 코로나 사태로 억눌렸던 소비수요가 올해 들어 분출되고 있는 분위기를 고려해 향후 포스트 코로나 시대를 예상하면 투자수요의 구미를 당길 것으로 보인다. 이러한 분위기 속에서도 돌다리는 두드리고 건너야 한다. 규제를 비껴간 비주거 상품일지라도 모두 투자가치가 높다고 보기엔 위험요소가 크기 때문에 투자 전에 주변 입지와 배후수요, 개발호재 등 향후 상승가치를 면밀히 분석하는 것이 중요하다. 특히 교통망 확충으로 접근성이 크게 개선되는 지역을 중심으로 유의해 살펴보고, 상업시설은 유동인구 외에 이용할만한 유효 수요가 얼마나 되는 지까지도 꼼꼼히 살펴보아야 한다. ※ 필자는 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스 ‘경제만랩’의 리서치 팀장이다. 한양대 신문방송학과 졸업 후, 언론사에서 취재기자로 활동하다가 경제만랩 리서치팀에 합류해 부동산시장의 변화를 분석하고 있다. 오대열 경제만랩 리서치 팀장

코로나19·집값규제 반사효과 톡톡… 희소가치 높은 똘똘한 한 채로 쏠려 지난해 서울권 아파트를 중심으로 주거 상품 가격이 치솟으면서 청약대란·전세대란이 연달아 뉴스를 달궜던 반면에, 올해 1분기에는 신규 공급 물량에 대한 기대감과 장기화된 코로나19 여파로 전체 부동산시장 분위기가 한풀 꺾이는 모양새다.3월 15일 국토연구원이 발표한 2월 부동산시장 소비자심리조사 결과에 따르면 부동산시장(주택+토지) 소비심리지수는 123.4(전달 대비 -1.9포인트)를 나타내며 석 달 연속 감소했다.하지만 이 같은 상황에도 고급 주거상품, 이른바 ‘하이엔드’ 주거상품에 대한 시장의 관심은 식지 않고 있다. 다주택자에 대한 세부담 강화로 ‘똘똘한 한 채’ 경향이 두드러지고 있는데다 코로나19의 여파로 저금리기조가 당분간 이어질 것이라는 예측이 나오면서 풍부한 유동성을 바탕으로 알짜배기 투자처를 찾는 투자자들이 늘어난 영향이 크다.실제로 고급 주거시설의 가격 상승세는 올해도 이어지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 2015년 이후 국내 최고가 아파트 타이틀을 유지하고 있는 한남더힐 아파트는 전용 243.201㎡ 타입이 올해 2월 약 80억원에 거래되며 신고가를 기록했다.이 같은 몸값 상승 사례는 다른 곳에서도 확인되고 있다. 서울 성동구 소재 트리마제는 전용 84·54㎡ 타입이 지난해 10월 약 27억원에 거래되던 것이 같은 해 12월 1억원 오른 28억원에 거래됐다. 지난해 10월 17억7000만원에 매매됐던 서울 마포구 소재 메세나폴리스의 전용 148·98㎡타입은 올해 1월 들어 23억원에 거래를 마쳤다. ━ 경기부침 덜 타는 자산가들의 고급 주거시설 분양 성적도 눈여겨볼 만하다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난해 11월 서울 강남구에서 분양한 도시형생활주택 역삼센트럴 2차 아이파크는 67가구 모집에 1309건의 청약이 접수돼 최고 127.67대 1, 평균 19.54대 1로 청약을 마쳤다. 지난달 서울 강남구에서 분양한 도시형생활주택 원에디션 강남 역시 234가구 모집에 1540건의 청약이 접수돼, 평균 6.58대 1의 경쟁률을 기록했다.업계에서는 정부의 강도 높은 부동산 규제에도 집값 상승세가 지속되면서, ‘똘똘한 한 채’로 수요 쏠림 현상에 더해져 주택시장의 니치(niche 틈새시장) 상품으로 하이엔드 상품에 대한 선호도가 높아지고 있다고 분석한다.이러한 고급 주거시설들은 주거 편의성을 극대화하는 맞춤형 서비스와 입주민 전용 고급 어메니티 시설을 갖추고 있는데다 희소가치도 높은 편이다. 자산가들이 주 수요층인 만큼 시장환경보다 입지나 상품성 등이 분양 흥행을 좌우하는 요소로 작용하는 경우가 많다.또한 원하는 것이라면 추가 비용을 지불하는 등 적극적으로 구매하는 소비 트렌드도 자리를 잡아가고 있다. 코로나19로 집에 머무는 시간이 늘어 고급 주거지를 선호하는 이들도 늘고 있다. 차별화된 공간과 서비스를 원하기 때문이다.높은 가격에도 불구하고 고급화·차별화된 주거지를 선호하는 젊은 부자 이른바 영 앤 리치(Young & Rich)의 부동산시장 참여가 늘고 있는 것 또한 흥행의 한 요인이다. 국세청이 발표한 2020년 국세통계연보에 따르면 2019년 기준 종합부동산세 납세자 중 39세 이하는 총 3만7589명으로, 전년 납세자 수인 2만8775명에서 1만명 가까이 늘었다.하나금융그룹이 발표한 2020 한국의 부자 보고서에 따르면 40대 이하 젊은 부자들이 보유한 부동산 포트폴리오 가운데 투자목적과 상업용 부동산이 전체의 62%를 차지하는 것으로 조사됐다. 이는 50대 부자들과 비교하면 7%포인트 높은 수준이다.젊은 부자들은 정부의 강력한 규제 방침에도 부동산을 매각하기 보단 매입하겠다고 밝혀 눈길을 끌었다. 40대 이하 부자들 중 22%는 향후 부동산을 매입 또는 매입 의사가 있다고 응답했는데, 이는 다른 연령층에 비해 상대적으로 높은 응답률이었다. ━ 품격 높은 생활편의 서비스로 매력 더해 이런 가운데 분양시장에서 이런 수요층을 공략하기 위한 고급 주거상품이 잇따라 선보이고 있다. 특히, 서울 강남, 한남 등지의 고급 주거시설 분양이 활발하다. 최근 분양 중이거나 분양 예정인 상품들은 차별화된 라이프스타일을 위한 보안시설과 발레파킹·컨시어지·하우스키핑·세탁 등 품격 있는 맞춤형 생활편의 서비스를 제공하는 것이 특징이다.디벨로퍼 엠디엠(MDM)은 고급 주거시설 ‘몬트레아 한남’을 한남동에서 선보일 예정이다. 다양한 평면과 하이엔드급 컨시어지 서비스, 고급 어메니티 등이 눈길을 끈다.강남권에도 고급 주거상품 공급이 이어진다. 서울 강남구 삼성동 89-6 번지 일원에는 고려자산개발이 최고급 주거단지를 준비 중이다. 디벨로퍼 더랜드의 경우 지난해 인수한 서울 서초구 반포 쉐라톤 팔래스 호텔 부지를 고급 주거시설과 오피스가 공존하는 주상복합 건물로 개발하기 위한 전략과 계획을 수립 중이다.하이엔드 주거 상품이 각광받고 있지만 주의해야 할 점도 있다. 기본적으로 입지가 잘 받쳐주는 것이 중요하다. 최근 상품 공급이 급증해 진정한 ‘똑똑한 한 채’를 가르는 고소득 수요 창출원이 될 수 있는지를 따져봐야 한다. 국내 대표 업무밀집지역인 GBC(강남 비즈니스 권역)와 서초법조타운, 테헤란로 접근성이 높은 강남, 한남동 역세권과 대로변 입지가 대표적이다.상품에 대한 어메니티 등 서비스 품질도 검증이 필요하다. 향후 컨시어지 서비스를 안전하게 이어갈 수 있는 운영 계획이 있는지도 검토해야 한다. 시공만큼 운영도 중요하기 때문에 믿을 만한 운영사가 관리하는지 확인해야 한다.※ 필자는 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스 ‘경제만랩’의 리서치 팀장이다. 한양대 신문방송학과 졸업 후, 언론사에서 취재기자로 활동하다가 경제만랩 리서치팀에 합류해 부동산시장의 변화를 분석하고 있다.