지방을 중심으로 미분양이 누적되면서 중견·중소 건설사들이 극심한 유동성 압박에 내몰리고 있다. 최근 몇 년간 ▲공사비 급등 ▲프로젝트파이낸싱(PF) 경색 ▲자금 조달 부담이 누적된 상황에서 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 물량이 좀처럼 해소되지 않자, 중소형 건설사들의 도산 위험은 현실화하고 있다. 반면 일부 중견사는 공공공사 확대와 수익성 중심의 선별 수주 전략을 통해 실적 반등에 성공하며 산업 내 '양극화'가 뚜렷해지고 있다.악성 미분양 3만호 육박…12년 9개월 만에 최대치국토교통부가 발표한 주택통계에 따르면 10월 말 기준 전국 미분양 주택은 전월 대비 3.5% 증가한 6만9069호로 집계됐다. 미분양 주택은 올해 중순까지 감소세를 보였지만, 8월 말 기준 전월 대비 7.0% 증가한 6만6613호를 기록한 뒤 ▲9월 6만6762호 ▲10월 6만9069호로 석 달 연속 증가했다.올해 건설 시장의 가장 큰 부담은 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양이다. 준공 후 미분양 주택은 2만8080호로 지난 2013년 1월(2만8248호) 이후 12년 9개월 만에 최대치를 기록했다.특히 지방 비중이 84.5%에 달해 지역 건설사의 부담이 집중되고 있다. 대구·경남·경북·전남 등은 특정 지역 단지의 분양률이 장기간 20~30%대에 머무르는 등 미분양 구조가 굳어지면서 분양시장 침체가 이어지고 있다. 여기에 PF 시장의 경색도 지속되고 있다. 금융권의 건설·부동산 익스포저(위험 노출액) 관리 강화로 브릿지론(연계자금)과 본 PF 모두 심사 문턱이 높아졌고, 기존 사업장의 연체율까지 상승하며 중소·중견사들의 자금흐름이 막히는 악순환이 이어지고 있다. 원자재 가격 상승과 인건비 증가가 계속되면서 공사비 부담도 커졌다. 지방 분양가 규제 여파로 원가 반영이 충분하지 않은 사업장에서는 수익성 확보가 불가능한 구조가 이어지고 있다. 이 같은 조건이 겹치면서 업계에는 '줄도산' 우려가 현실화하는 모습이다. 건설산업지식정보시스템에 따르면 지난 11월 기준 폐업 신고를 한 종합건설사는 585곳으로 전년 동기(548곳) 대비 6.7% 증가했다. 이는 2005년 해당 통계 집계 이래 최고 수준이다. 글로벌 금융위기 이후 처음으로 보증 사고 규모가 1조원을 넘어섰고, 외부감사 대상 건설사 중 절반 가까이가 영업이익으로 이자 비용조차 감당하지 못하는 이자보상배율 1 미만의 ‘한계기업’으로 분류될 만큼 상황은 악화하고 있다. 업계 한 관계자는 “대형사는 PF 구조조정과 금융 리스크 관리가 가능하지만, 중견 이하 건설사는 미분양이 누적되면 버틸 여력이 거의 없다”며 “지방 중심으로 도산 위험이 급격히 커지고 있다”고 말했다.그러나 모든 중견사가 위기에 빠진 것은 아니다. 중견 건설사 10곳의 올해 총 영업이익은 1325억원으로 전년(116억원) 대비 10배 이상 급증하며 확연한 회복세를 나타냈다. 지난해 영업 적자를 냈던 ▲동부건설 ▲금호건설 ▲동원개발 ▲코오롱글로벌 등이 일제히 흑자 전환했다. 일부 기업은 ▲고원가 사업장 정리 ▲원가율 관리 강화 ▲비주택·산업시설 중심의 신규 수주 확대 등을 통해 수익 구조를 정상화하는 데 성공했다. 리스크 적은 공공사업·선별 수주 전략에 집중중견사는 공통으로 '선별 수주'와 '공공사업 확대' 전략에 무게를 두고 있다. 주택사업에서는 수도권·광역시 등 수요가 뒷받침되는 지역 위주로만 참여하고, 지방 중소 단지 사업은 참여를 최소화해 리스크를 줄이고 있다. 동시에 사회기반시설(SOC)·산업단지·물류센터 등 공공 및 비주택 물량을 늘려 안정적 매출 기반을 확보하는 구조로 전환하고 있다. 동부건설은 사업리스크가 큰 민간사업보다 공공공사 비중을 확대하며 3분기 기준 영업이익 흑자 전환에 성공했다. 동부건설은 올 3분기 영업이익 6억7394만원을 기록해, 지난해 같은 기간 영업손실(-218억원)에서 벗어났다. 두산건설 역시 뚜렷한 수익성 개선 흐름을 보였다. 올해 3분기 영업이익은 446억7909만원으로 전년보다 30%가량 늘었다. 회사가 ‘원가율 개선’을 핵심 목표로 삼고, 수익성이 확인된 사업만 골라 참여한 전략이 효과를 낸 결과다.회사 측은 공공공사 비중을 늘린 것이 실적 안정에 큰 역할을 했다고 설명한다. 원가 상승 리스크를 감당할 수 있는 관급 사업은 경쟁력을 갖춘 분야로 판단해 적극적으로 수주했고, 민간 부문에서는 무리한 물량 확대 대신 수도권 재개발·재건축 등 수요가 뚜렷한 시장 위주로 사업을 좁혔다.사업 포트폴리오도 조정했다. 지난해 87%를 넘겼던 주택·건축 비중을 82%대로 낮추는 대신 토목 비중을 17%까지 끌어올리며 구조를 재정비했다.업계 한 관계자는 “수익성이 검증된 지역만 골라 들어가는 전략이 중견사들의 실적 회복에 주효했다”며 “대형사와의 경쟁보다는 자신들의 강점이 있는 틈새시장을 공략하는 방식으로 방향을 잡고 있다”고 설명했다.하지만 전문가들은 향후 건설업계 내 양극화가 더 심화할 것으로 전망한다. 지방 미분양 해소 속도가 더디고 PF 시장 정상화가 지연되는 상황에서 자금력이 취약한 중소 건설사는 도산 위험이 커지지만 재무 안정성과 사업 선별 능력을 갖춘 중견사는 오히려 공공·비주택 부문 확대를 통해 시장 점유율을 높일 수 있다고 분석한다. 특히 정부가 SOC 확대 기조를 유지할 때 공공 물량은 중견사에서 중요한 완충지대 역할을 할 것으로 보인다.다만 주택경기 회복 여부가 근본적인 변곡점이 될 것이란 지적도 나온다. 지방 미분양이 정상화되지 않는다면, 건설 시장의 구조적 부담이 중장기적으로 이어질 가능성이 높기 때문이다. 나이스신용평가는 “건설업 대내외의 불리한 산업 환경 아래서 최근 3개년간 이어진 착공 감소 영향이 누적되며 구조적인 침체 국면에 머무르고 있다”며 “부동산 양극화로 지방 사업 비중 높은 건설사의 신용 위험 상승이 예상된다”고 진단했다. 한 업계 관계자는 “중견사들의 실적 반등은 리스크 관리와 선별 수주 결과이지, 시장 자체가 좋아졌다는 신호는 아니다”라며 “주택시장 회복 없이는 건설업 전반의 체질 개선이 쉽지 않다”고 말했다.

최근 건설 산업은 ▲고금리 장기화 ▲분양 시장 침체 ▲자재비 상승 등 복합적인 부담이 지속되며 전반적으로 어려운 경영 환경에 놓여 있다. 그럼에도 업계는 사람과 자연이 조화를 이루는 공간을 만들고, 지속 가능한 미래와 새로운 라이프스타일을 제시하기 위해 다양한 변화를 모색하고 있다. ▲친환경 자재 개발 ▲탄소 저감 공법 ▲스마트 건설 기술 등 여러 분야에서 혁신을 이어가며 지속 가능한 건설 생태계를 만들어가기 위한 노력을 꾸준히 이어가고 있다.는 올해 친환경 건설 및 기술 개발을 선도한 우수 기업을 선정해 지난 11월 26일 서울 중구 순화동 KG타워 하모니홀에서 ‘2025 친환경건설산업대상’ 시상식을 개최했다.올해로 17회를 맞은 친환경건설산업대상은 친환경 건설과 에너지 절감 기술 발전에 이바지한 기업들을 격려하기 위해 마련된 행사다. 심사는 최찬환 서울시립대 건축학부 명예교수가 위원장을 맡았으며, 김강수 고려대 건축학과 명예교수, 김정태 경희대 건축공학과 명예교수가 함께 참여했다. 심사위원단은 올해 총 6개 기업을 수상작으로 선정했다.최찬환 심사위원장은 “아파트, 주상복합, 오피스텔 등 주요 건축물뿐 아니라 친환경 자재 전반을 대상으로 기술 적용 수준과 활용 방안, 친환경 코드 구현 및 효과 등을 종합적으로 평가했다”고 말했다. 이어 “친환경건설산업의 발전은 결국 우리 삶의 질 향상으로 이어진다”며 “지속 가능한 성장을 위한 친환경 기술은 ‘규모와 속도’ 중심의 과거를 돌아보고, 앞으로는 ‘질과 조화’를 추구하기 위한 노력”이라고 강조했다.국토교통부 장관상은 현대건설의 ‘힐스테이트 구미더퍼스트’가 수상했다. 특화 설계와 첨단 홈 시스템이 높은 평가를 받았다. 기후에너지환경부 장관상은 우수한 에너지 절감 기술력을 선보인 대우건설의 ‘부산시민공원 푸르지오’가 차지했다.이어 ▲주거혁신 부문 대상에는 DL이앤씨의 ‘e편한세상 번영로 리더스포레’, ▲주거디자인 부문 대상은 GS건설의 ‘도룡자이 라피크’, ▲조경 부문 대상은 HDC현대산업개발의 ‘잠실래미안아이파크’, ▲기업이전 부문 대상은 에이스이엔지코리아가 각각 선정됐다. 국토부 장관상, 현대건설 ‘힐스테이트 구미더퍼스트’ 2025년 친환경건설산업대상 국토교통부장관상을 받은 현대건설의 ‘힐스테이트 구미더퍼스트’는 힐스테이트의 브랜드 프리미엄과 우수한 상품설계가 적용된 점이 주목받았다. 차별화된 상품성과 함께 첨단 홈 시스템도 브랜드 평판지수를 높이는 데 기여했다. 실제 힐스테이트 브랜드는 ▲2023 부동산R114 한국리서치 베스트 아파트 브랜드 1위 ▲한국표준협회 2023 프리미엄 브랜드지수 공동주택 부문 1위 및 ▲스마트홈서비스 부문 1위 ▲2023 대한민국 브랜드스타 공동주택 부문 1위 등 다수의 수상 기록을 보유하고 있다. 특히 기업평판연구소가 발표한 아파트 브랜드평판 조사에서는 2019년 4월부터 2024년 5월까지 62개월 연속 아파트 브랜드평판지수 1위를 기록하며 업계 대표 브랜드로서 가치를 공고히 하고 있다.힐스테이트 구미더퍼스트는 현대건설이 경북 구미에 처음으로 선보이는 힐스테이트 브랜드 아파트인 만큼 최신 상품 설계를 도입했다. 특히, 지역 내에서는 기존에 볼 수 없었던 현대건설의 ‘H 시리즈’ 등 특화 설계가 적용돼 입주민의 주거 만족도를 극대화할 예정이다. 전 세대를 남향 위주로 배치해 채광과 통풍이 우수하며, 일조권과 세대 간 사생활 보호를 위해 넓은 동 간 거리를 확보했다. 주차장은 100% 지하로 배치하고, 지상에는 다양한 특화 조경을 적용한 공원형 아파트로 조성될 계획이다. 세대 내부에는 모든 가구에 드레스룸을 구성하고, 일부 타입에는 팬트리, 알파룸 등 넉넉한 수납공간도 마련했다. 84㎡A 타입에는 ‘H 다이닝 누크’ 설계로 구미 최초 현대건설에서 선보이는 주방 특화 설계를 만나 볼 수 있다. 아울러 ▲피트니스 ▲스크린골프 ▲골프연습장 ▲GX룸 ▲작은도서관(북카페) ▲1인 독서실 등의 다양한 커뮤니티 시설을 통해 입주민의 건강, 여가와 휴식 등을 도울 예정이다. 여기에 구미에서 처음으로 선보이는 ▲H 프라이빗 스위밍풀(근린생활시설 내) ▲H 아이숲 ▲H 오토존 ▲H 위드펫 등 입주민의 품격을 높여줄 힐스테이트만의 고품격 공간도 함께 조성된다. 현대건설 관계자는 “힐스테이트 구미더퍼스트는 대한민국 주택시장을 이끄는 대표 브랜드인 힐스테이트 프리미엄과 차별화된 상품성, 철저한 사후관리 등을 모두 누릴 수 있다"고 말했다.환경부 장관상, 대우건설 ‘부산시민공원 푸르지오’ 기후에너지환경부 장관상은 대우건설의 ‘부산시민공원 푸르지오’이 수상했다. 우수한 에너지절감 기술력을 높이 평가 받았다. 이에 더해 고급화된 대형 커뮤니티시설을 갖추었을 뿐만 아니라 부산 대표 명품 공원인 ‘부산시민공원’ 인근에 있어 입주민들에게 풍요로운 여가 및 휴식을 제공할 것으로 보인다. 빠른 교통망과 편리한 인프라 시설까지 갖췄고, 인근에 대규모 개발 호재가 많아 미래 발전 기대감으로 관심이 높은 단지다. 지하 7층~지상 35층, 2개 동, 전용면적 84㎡ 총 468호실 규모의 주거형 오피스텔 및 근린생활시설로 조성되는 부산시민공원 푸르지오는 단지 내에 약 1500㎡ 거대 규모의 커뮤니티가 조성된다. 단지 내 스위밍 풀을 비롯해 ▲골프연습장 ▲피트니스&GX클럽 ▲사우나(건식)이 함께 조성되어 다채로운 건강 관리도 가능하다. 여기에 단지 인근으로는 축구장 면적의 65배(47만1518㎡) 규모인 부산시민공원이 자리 잡고 있어 도보로 언제든 편하게 우리 집 정원처럼 에코라이프를 즐길 수 있다. 특히 부산시민공원은 향후 공원 내에는 ▲자연 숲 길 ▲향기의 숲 ▲미로정원 등 다양한 테마도 조성 예정으로 더욱 풍요로운 여가 및 휴식 생활도 즐길 수 있다.또한 ‘부전역 복합환승센터’도 개발 예정으로 향후 ▲교통 여건 확충 ▲주변 인프라 개선 ▲인구 유입 ▲지역경제 활성화가 기대되며 ‘범천동 철도차량정비장’ 이전 사업도 계획에 있어 노후화된 도심이 더욱 쾌적해지고 지역 가치가 상승할 것으로 전망된다. 주거혁신 부문, DL이앤씨 'e편한세상 번영로 리더스포레'주거디자인 부문, GS건설 '도룡자이 라피크' 주거혁신 부문 대상에는 DL이앤씨의 ‘e편한세상 번영로 리더스포레’가 차지했다. e편한세상 번영로 리더스포레는 지하 5층~지상 37층, 2개 동 규모로, 아파트 전용면적 84㎡ 192가구와 오피스텔 전용면적 83㎡ 62호실 등 총 254가구로 구성된다. DL이앤씨가 시공을 맡아 자사의 특화 주거 플랫폼인 ‘C2 하우스’ 설계를 적용했으며, 공간 효율성과 마감 품질, 실용성을 높인 것이 특징이다. e편한세상 번영로 리더스포레는 우수한 입지 여건도 갖추고 있다. 우선 도보 거리에 울산도시철도 트램 2호선 야음사거리역(가칭)이 들어설 예정이다. 여기에 선암호수공원이 가까워 일부 세대는 탁 트인 호수 조망을 누릴 수 있으며, 홈플러스와 다양한 상업시설, 의료시설 등 편의시설이 가까워 높은 생활 편의성을 제공한다. 여기에 울산 지역에 집중되고 있는 대형 개발 호재들도 단지의 미래 가치를 높이는 요소다. 특히 2030년까지 약 13조원의 민간투자가 이뤄지는 이차전지 특화단지 지정과 약 2조원 규모의 현대자동차 전기차 전용공장 건설 등이 본격화되면서 양질의 고소득 일자리 유입이 기대된다. 이 밖에도 ▲약 39조원의 생산효과가 예상되는 동해안권 발전사업 ▲SK와 미국 아마존 웹 서비스(AWS)가 공동 개발하는 7조원 규모의 인공지능(AI)데이터센터 구축사업 ▲울산~양산~부산 구간의 광역철도 등 대형 교통사업들이 진행되고 있어 주거지로서의 잠재 가치도 뚜렷하다. 주거디자인 부문 대상은 GS건설의 ‘도룡자이 라피크’가 수상했다. 도룡자이 라피크는 지역 수요 선호도 높은 전용 84~175㎡ 중·대형 위주로 공급된다. 단지는 동간 간섭을 최소화했고 남향 위주 배치로 채광과 통풍이 우수하다. 타입에 따라 ▲4~5베이 ▲파우더룸 ▲현관 창고 ▲팬트리 ▲드레스룸 ▲알파룸 등의 평면 설계를 통해 공간 활용도를 높였다. 또한 입주민 전용 커뮤니티센터 ‘클럽 자이안’에는 ▲피트니스클럽 ▲실내 골프연습장 ▲사우나 ▲독서실 ▲주민카페와 북카페 ▲게스트하우스 ▲세대 창고 등이 마련될 예정이다. 더불어 커뮤니티 시설 옥상(지상 3층)에는 루프탑 수경시설과 자쿠지&카바나, 샤워 시설 등 호텔·리조트형 휴게공간이 조성되어 한층 차별화된 라이프스타일을 제공한다. 단지 지상은 중앙광장을 중심으로 어린이 놀이터를 비롯한 다양한 조경과 휴식 공간이 어우러져 주거 쾌적성이 높을 것으로 보인다. 여기에 더해 호텔식 편의 서비스도 예정돼 있다. ▲택배·퀵 접수 ▲세탁물 처리 ▲출장 세차·정비 ▲정리 수납·가사 지원 등이 제공된다. 또한 생활 편의를 돕는 서비스를 비롯해 ▲우산·캠핑용품 등 공유 물품 대여 ▲카페·스낵바 운영 ▲개인 PT·골프 레슨 예약 연계까지 다양한 편의 서비스가 예정돼 입주민들은 한층 우수한 주거 여건을 누릴 수 있을 것으로 예상된다. 조경 부문, HDC현대 '잠실래미안아이파크'기업이전 부문, 에이스이엔지코리아 조경 부문 대상은 HDC현대산업개발의 ‘잠실래미안아이파크’가 차지했다. 고급스러운 외관 및 조경 시설을 필두로 남향 중심의 단지 배치를 통해 채광과 통풍 효율을 극대화했고 생활공간 내부는 다채로운 평면 구성을 통해 수요자들의 선택 폭을 넓혔다. HDC현대산업개발, 삼성물산 컨소시엄이 서울 송파구 신천동 20-4번지 일원에 선보이는 잠실 래미안아이파크는 잠실 진주아파트 주택재건축 정비사업을 통해 공급하는 단지다. 지하 4층~지상 최고 35층 23개동 총 2678가구 규모의 대단지다. 수요자들이 라이프스타일에 따라 선택할 수 있도록 소형부터 중대형까지 다채로운 평면으로 이뤄진 것이 특징이다. 잠실 래미안아이파크는 송파구 일대의 인프라를 모두 누릴 수 있는 입지 환경이 강점으로 꼽힌다. 단지 인근에 지하철 8호선 몽촌토성역을 비롯해 잠실역(2·8호선), 한성백제역(9호선) 등이 위치한 트리플 역세권 입지를 갖추고 있다. 서울의 대표적인 도시공원 중 하나인 올림픽공원이 인접해 있고 석촌호수, 한강공원 등이 가까워 쾌적한 주거 환경이 구현된다는 점도 가치를 더하는 요소다.아울러, 잠실종합운동장 일대 대지면적 약 35만여㎡ 부지에 ▲전시·컨벤션 ▲스포츠 다목적 시설 ▲호텔, 문화·상업시설 등 복합 시설을 조성하는 잠실 스포츠·MICE 복합개발 사업도 추진 중인 만큼, 일대 부동산 시장에도 긍정적인 영향을 미칠 전망이다. 기업이전 부문 대상은 에이스이엔지코리아가 선정됐다. 에이스이엔지코리아는 기업·기관·공장·중량물·매장·병원 등 각종 비즈니스 분야 이사를 전문 수행하는 기업이다. 기업이전 정보 제공부터 이전 및 설치 입주 청소까지 한 번에 해결하는 ‘원스톱무빙서비스’를 제공하고 있다. 국내는 물론, 글로벌 이사도 진행한다. 특히 에이스이엔지코리아는 중량물(도비)과 전기설비 이전 분야에서 국내 유일 자체 실행이 가능한 독보적 기업이다. 대부분 하청으로 처리하는 여타 기업과 차별화된다. 또한 최신 항온 항습 무진동 특수차량, 특수 도비장비 및 첨단 전장 제어 기술과 풍부한 노하우로 해외 공장 이전 등 난도가 높은 이전 서비스도 성공적으로 수행해 명성을 얻고 있다. 에이스이엔지코리아는 차별화된 노하우와 서비스로 ▲KT&G 공장 시설 이전 ▲질병관리청 물품 및 보안문서 이전 ▲연세대학교 실험실 장비 이전 ▲모나미 제품 생산설비 이전 ▲HJ중공업 사옥 층별 재배치 ▲쌍용연구소 및 사옥 이전 ▲한수원 창고 장비 이전 ▲화력발전소 탱크 교체 ▲한국은행 본점 신사옥 금고 설치 ▲평택 험프리기지 이전 ▲동서식품 장비 설치 ▲샤넬 매장 및 올리브영 이전 등 난도 높은 기업 이전 프로젝트를 성공적으로 수행했다.원주연 에이스이엔지코리아 대표는 “에이스이엔지코리아는 혁신성장형 벤처기업답게 해마다 혁신을 통해 가속 성장 중이고, 대한민국 10대 기업을 비롯해 주요 정부 부처들도 신뢰를 보내주고 있다”며 “더욱 무거운 책임감으로 서비스의 품격을 높여 대한민국 대표 비즈니스 이사 기업으로 자리매김하겠다”고 포부를 밝혔다.

더불어민주당이 23일 재건축 초과이익환수제(재초환)의 완화·폐지 가능성을 시사하며 10·15 부동산 대책으로 요동치고 있는 민심 달래기에 나섰다. 국회 국토교통위원회 여당 간사이자 당 정책위원회 산하 주택시장 안정화 태스크포스(TF) 위원인 복기왕 의원은 이날 오전 YTN라디오에서 재초환에 대해 “대폭 완화라든지 혹은 폐지를 통해 주택시장이 안정화될 수 있다라고만 한다면 얼마든지 결정할 수 있는 것 아니겠는가”라고 말했다.문진석 원내운영수석부대표도 이날 국정감사 관련 브리핑에서 “민주당·정부가 논의한 바는 없다”면서도 “국토위 차원에서 유예기간을 훨씬 늘리거나 폐지하는 두가지 안을 검토하고 있다”고 설명했다.재초환은 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 1인당 평균 8000만 원을 넘으면 초과 금액의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 도입됐다가 시장 침체로 유예됐고, 문재인 정부 시절인 2018년 다시 시행됐다. 그러나 제도 부활 이후 실제로 부담금이 부과된 사례는 없다. 윤석열 정부에서도 폐지를 추진했지만, 지방자치단체가 부과 권한을 갖고 있어 현실적으로 집행이 어려웠다. 재초환은 중앙정부가 기준을 마련하지만, 부담금 부과와 징수 권한은 각 지방자치단체장에게 부여된다.지난해 말 기준으로 재초환 부담금이 예상되는 전국 단지는 58곳에 달한다. 1인당 평균 부담금은 약 1억300만원으로 추산된다. 지역별로는 서울이 29곳으로 가장 많다. 대부분 재건축이 완료되거나 완료 직전 단계인 단지가 대상이다.시장에서는 민간 정비사업 활성화를 위해서는 재초환 제도의 폐지나 대폭 완화가 필요하다는 의견이 계속 제기되고 있다. 정부는 9·7 부동산 대책에서 재개발·재건축 등 정비사업도 속도를 높이는 방안 등을 발표했으나 당시 재초환 제도 문제는 빠졌다.민주당은 지난 대선 당시 재초환에 대해서는 현행 유지를 공약했다. 이는 재건축·재개발에 따라 발생하는 막대한 이익이 개인에게 전부 돌아가는 것은 맞지 않으며 일부 환수해야 한다는 지지자들의 입장 등에 따른 것이다.그런데도 민주당에서 상임위 차원에서 재초환 폐지 문제까지 논의하고 있다고 공개적으로 밝힌 것은 10·15 부동산 대책 이후 악화한 부동산 민심을 달래기 위한 차원으로 풀이된다.10·15 부동산 대책은 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역으로 묶는 내용이다. 이렇게 되면 규제지역에서 정비사업을 추진하던 단지는 조합원 지위 양도 제한, 전매 제한 등이 적용되기 때문에 사업 추진에 부정적 영향을 미친다는 우려가 나오고 있다.보유세 등 세제를 통한 수요 억제 정책 강화에는 거리를 뒀다. 복 의원은 “민주당 내에서 어느 한 정책으로 정리가 된 것은 없고 현재 상태에서 세제로 부동산을 잡을 수 있는지에 대한 의구심을 갖고 있다”며 “세제라는 덫에 걸리지 말고 안정적이고 확실한 공급 대책을 국민에게 선보임으로써 부동산을 안정시키는 것이 가장 첫 번째 과제”라고 했다.

올해 9월 7일 신정부의 첫 번째 주택공급 정책에 이어 지난 10월 15일에는 주택시장 안정화 대책이 발표됐다. 정부의 부동산 정책 추진 의지가 주택 수요자들의 불안을 해소할 수 있을 것이라는 기대감이 있지만, 공공 위주의 공급 정책과 대출 및 거래 규제를 통해 서울을 포함한 수도권 주요 지역의 주택가격이 안정될 수 있을지에 대한 우려도 제기되고 있다.또한 지난 9월 15일 발표된 노동안전 종합대책은 ▲과징금 부과 ▲영업정지 ▲대출 제한 등 건설산업 전반에 중대한 영향을 미칠 수 있는 방안들을 포함하고 있으며, 사망사고가 잇따르고 있는 건설사들의 공정 관리와 하도급 구조 전반에 근본적인 변화를 요구하고 있다.전국적으로 주택공급이 위축되고 건설사들의 사업 및 재무적 부담이 장기화되는 상황에서 정부의 주택공급 정책과 안전사고 대책으로 향후 주택시장 수급과 건설사들의 사업 여건에 상당한 변화가 예상된다.수도권 신규 공공주택 공급, 대출·거래 규제로 수요 억제 지난 9월 7일 발표된 주택공급 확대 방안(이하 9·7 대책)은 ▲수도권 주택공급 확대 및 조기화 ▲도심 내 주택공급 확대 ▲민간 주택공급 여건 개선 등 공급 정책에 중점을 두고 있으며, ▲부동산 시장 거래질서 확립 ▲주택시장 수요관리 내실화 등 수요 억제 방안도 포함하고 있다.최근 수도권 주택착공 물량이 정부가 계획한 적정 공급 수준인 연간 25만호에 크게 미치지 못함에 따라 한국토지주택공사(LH)의 직접 시행을 통해 공공성을 강화하는 방식으로 2026~2030년에 걸쳐 총 135만호, 연간 27만호의 신규 주택을 수도권에 공급할 예정이다.주택 수요 측면에서는 지난 6월 27일 가계부채 관리 강화방안을 통해 수도권 규제지역(조정대상지역, 투기과열지구) 내 주택구입 목적의 주택담보대출 최대한도를 6억원으로 제한하고 주택담보인정비율(LTV) 50%를 적용한 데 이어 9·7 대책에서는 규제지역 내 주택담보대출 LTV 상한을 40%로 강화하고 주택매매·임대사업자의 주택담보대출을 전면 금지했다. 10·15 주택시장 안정화 대책(이하 10·15 대책)에서는 규제지역과 토지거래허가구역을 기존 서울 강남, 용산 등에서 서울 전역과 경기도 12개 지역으로 확대 지정하고 고가주택에 대한 주택담보대출 한도 제한을 강화함으로써 현금이 풍부한 실수요자 이외의 신규 주택 구입을 사실상 차단했다. 향후에는 보유세 인상을 비롯한 부동산 세제 합리화 방안도 검토할 계획이다.정부 정책, 서울·수도권 주요 지역 주택가격 안정 한계9·7 대책과 10·15 대책은 서울을 중심으로 지속되는 주택가격 불안과 최근 수도권 주택공급 감소에 대한 정부의 고민이 반영된 결과로 풀이된다. 대출 및 거래 규제 등으로 일부 지역에 집중된 수요를 최대한 억제하는 한편, 신속한 공급 확대를 통해 주택가격 안정을 도모하겠다는 정책적 의지가 엿보인다.서울 및 수도권 주요 지역의 집값 상승은 ▲핵심지 신축 주택에 대한 수요 집중 ▲신규 주택공급 감소 ▲분양가 상승에 대한 불안 심리에서 비롯한 것으로 보인다. 실제로 신정부 출범 직후인 6월 27일, 강도 높은 대출 규제로 서울 주택가격 상승세가 둔화되고 거래량이 감소했다. 그러나 최근 주요 지역의 주택가격이 다시 상승세를 보이자 정부는 9·7 대책, 10·15 대책을 잇따라 발표한 데 이어 필요할 경우 추가적인 정책 제시의 가능성도 시사했다.신정부의 주택공급 방안인 9·7 대책의 핵심은 LH의 직접 시행 방식 도입이다. 기존에는 LH가 공공택지를 민간에 매각하고 민간이 주택을 공급하는 구조였다면, 앞으로는 LH가 직접 시행해 공급 속도를 높이고 물량을 확대하겠다는 것이다.이를 통해 개발이익을 공공이 환수하고, 민간이 설계·시공에 참여하는 도급형 민간참여사업 방식으로 공공주택의 품질도 개선할 계획이다.정부의 계획대로 LH의 직접 시행을 통해 수도권 주택공급 물량이 적정 수준 이상으로 확대된다면 수요자들의 공급 부족 우려를 일정 수준 해소할 수 있다는 점에서 긍정적이다.그러나 주택 수요는 서울 및 수도권 주요 지역에 집중된 반면, 정부의 공급 예정 지역은 수도권 외곽 비중이 크기 때문에 수도권 내 지역별 수급 불균형이 불가피한 상황이다. 수도권 외곽 위주의 공공택지 개발을 고려할 때 서울 및 서울 인근 수도권 주요 지역의 주택공급 효과는 크지 않을 것으로 예상된다.실제 LH가 주로 공급을 계획하고 있는 수도권 외곽 지역에 서는 2024년부터 미분양이 증가하고 있다. 2023년까지 수도권 지역은 전반적으로 우호적인 분양 여건이 유지되었으나, 건설사들이 분양경기가 침체된 지방 시장의 신규 분양을 축소하고 수도권 지역에 주력하면서 ▲경기도 평택 ▲이천 ▲양주 ▲김포 ▲인천광역시 서구 등은 과거 대비 미분양이 확대됐다.LH는 공공택지 매각을 통한 현금 확보가 사실상 중단된 가운데 향후 직접 시행을 통한 공공주택 공급이 본격화된 이후 수도권 외곽 지역의 미분양이 누적되거나 사업비 투입 등으로 인해 재정부담이 확대될 경우 당초 목표한 수준의 주택공급과 원활한 사업 진행에 차질이 발생할 수 있다.신규 주택부지가 제한적인 서울의 경우 재건축, 재개발 등 정비사업 이외에는 대규모 주택공급 방안이 사실상 전무한 상황이다. 정부 대책에 ▲정비사업의 임대물량 축소 ▲용적률 완화 ▲역세권 대규모 복합개발 등 정비사업의 사업성을 개선할 수 있는 규제 완화 및 사업 활성화 방안이 충분하게 반영되지 않아 수도권 주요 지역의 주택 수급 개선에는 한계가 있을 것으로 전망한다. 10·15 대책 이후 규제지역의 재건축 조합원 지위 양도와 이주비, 중도금 대출 시 추가 주택 구입이 제한되는 점도 정비사업 추진에 부담이 될 수 있다.수요 측면에서는 10·15 대책을 통해 최근 서울 한강벨트를 중심으로 과열된 주택경기가 일정 수준 진정되는 효과를 기대할 수 있다. 그러나 글로벌 금리 인하와 유동성 증가가 본격화되는 상황에서 공급 부족과 분양가 상승에 대한 주택 구매자들의 불안을 해소하지 못하는 이상 대출 및 거래 제한 정책만으로 집값 상승의 진원지인 서울 주요 지역의 주택가격이 안정될 수 있을지에 대해서는 의문이다.지방은 경기 부진, 서울은 정비사업 지연이 주요 원인현재 주택가격 불안의 뇌관이 되고 있는 신규 주택공급의 경우 2023년부터 전국적으로 착공이 크게 감소했다. 주택 건설 기간인 3년 정도의 시차를 두고 준공 물량도 2026년부터 크게 축소될 전망이다. 2023~2024년 평균 연간 주택 착공 물량은 전국 27만5000호, 수도권 14만5000호로 각각 과거 10년 평균 대비 55% 수준에 머물고 있다. 다만, 주택공급 감소의 원인은 지역별로 상이하다. 지방과 수도권 외곽은 ▲수요 부진 ▲주택가격 하락 ▲프로젝트 파이낸싱(Project Financing·이하 PF) 부실화 등으로 신규 주택공급이 위축됐다. 반면, 서울을 포함한 수도권 주요 지역은 주택가격 강세에도 공사비 급등으로 인해 정비사업이 원활하게 진행되지 못하고 있어서다.PF 사업 기반의 신규 주택공급 비중이 큰 지방 주택시장은 주택 수요가 회복되지 못하면서 시장 침체가 장기화되고 있다. 2020~2021년 90% 내외를 기록한 지방 주택시장의 초기분양률(분양 개시 이후 3개월간의 분양률)은 2025년 2분기 50% 수준으로 급락했다. 대구 이외에도 경북·경남·부산 등 동남권을 중심으로 준공 후 미분양 물량이 증가하는 등 개선의 조짐이 보이지 않고 있다.인구 감소, 지역 내 거점 산업의 부재 등으로 신규 주택 수요가 축소된 가운데 2022년 상반기까지의 대규모 주택공급과 정부의 세제 규제 등으로 투기 수요도 위축됐다. 기존 주택의 가격 하락과 과거 대비 크게 상승한 공사비로 인해 PF 대출을 통해 용지를 확보한 신규 주택 사업이 정상적으로 진행되지 못하면서 2023년부터는 다수의 주택 공급이 지연 또는 중단됐다.서울 주택 분양시장은 여전히 풍부한 수요와 신규 현장의 우수한 분양률을 유지하고 있다. 그러나 공사원가 상승과 조합의 분담금 부담 등이 주요 주택공급 수단인 재건축, 재개발의 사업성 저하 요인으로 작용하면서 신규 주택공급을 제한하고 있다. 코로나19 이후 철근, 시멘트 등 건자재 가격 인상에 이어 인건비 부담이 가중된 결과 서울 신규 재건축 현장의 계약면적 기준 평당 공사비는 2021년 400만~500만원 수준에서 2025년 상반기 1000만원 내외로 2배 이상 상승했다. 건설사들, 지방 미분양·매출채권 부담 등 리스크 지속 수주 및 착공 물량의 회복세가 가시화되지 않는다면 올해 하반기와 내년에도 건설경기 침체는 지속될 전망이다. 2022년 하반기부터 주택공급이 크게 감소하고 PF 리스크가 부각되면서, 건설사들도 상당한 어려움에 직면하고 있다. 정부의 주택공급 확대 기조가 건설사들의 신규 수주 물량 확보에 일부 기여하겠지만 ▲지방 미분양 ▲공사비 상승 ▲매출채권 회수 지연 ▲PF우발채무 등 복합적인 리스크가 여전히 건설사들의 경영 여건을 압박하고 있다. 더욱이 최근에는 안전사고에 대한 정부의 강도 높은 대응으로 건설사들의 사업 및 재무적 불확실성이 커지고 있다.9·7 대책에 따른 LH 시행 중심의 주택공급 정책으로 기존에 공공주택 사업 비중이 큰 중견 건설사들의 수혜가 일정 부분 예상된다. 시공 마진은 상대적으로 미약하지만, 안정적인공사 물량을 확보할 수 있고 미분양 위험이 제한적인 점은 긍정적이다. 그러나 시공능력순위 10위 이내 대형 건설사들의 경우 투입 원가 대비 적정 수준의 수익성 확보가 쉽지 않아 실질적인 참여 유인이 크지 않다.수도권 주요 지역의 우호적인 분양 여건과 공급 확대 가능성에도 불구하고 건설사들은 지방 및 수도권 외곽 주택시장의 미분양 리스크에 노출돼 있다. 대부분의 건설사들은 수주잔고 및 진행 현장, PF우발채무 규모 등에서 여전히 지방 및 수도권 외곽 시장의 비중이 큰 상황이다. 대형 건설사들도 2022년 하반기 이후 분양한 다수 지방 현장에서 부진한 분양 실적을 기록하면서 매출채권 규모가 크게 증가했으며, PF보증을 제공한 주택사업의 지연으로 PF우발채무 리스크가 현실화되는 사례도 발생하고 있다.시공능력순위 50위 내 건설사(건설 이외 사업 비중이 큰 삼성물산, 한화 제외)들의 공사미수금, 미청구공사를 포함한 매출채권은 2020년 말 약 25조원에서 2024년 말 약 46조원으로 87% 증가했다. 준공 임박 물량의 집중, 공사비 상승 등의 영향도 있지만, 근본적으로는 분양경기 부진과 미분양 현장의 증가로 인한 공사대금 회수 차질이 주요 원인이다.정부가 LH를 통해 지방 미분양 주택 매입을 확대하는 움직임을 보이고 있지만, 건설사들의 지방 미분양 규모와 정부의 사업 진행 속도를 고려할 때, 단기간 내 리스크 해소는 어려울 전망이다.대형 건설사들은 건설경기 부진과 공사원가 부담, 안전사고 리스크에 대응해 점차 보수적인 수주 기조로 전환하고 있다. 수주 확대를 통한 외형 성장보다는 적정 수익성 확보와 리스크 관리에 주력하는 모습이다.주택 분양가 상승에도 공사원가를 비롯한 제반 비용 부담으로 인해 건설사들의 수익성은 크게 저하됐다. 실제 시공능력순위 50위 내 건설사들의 합산 영업이익률은 2021년 7.1%에서 2024년 1.8%로 하락했다.최근 가덕도 신공항, GTX-B 현장에서 대형 건설사들이 사업 참여를 포기한 사례는 이러한 흐름을 단적으로 보여주고 있다. 공사 마진이 크지 않고 공정 난이도가 높아 상대적으로 사고 발생 위험이 큰 대형 토목공사의 경우 건설사들의 입찰 참여가 감소하고 있다.주택 현장에서도 공격적인 수주 전략보다는 적정 마진을 확보할 수 있는 공사 위주로 선별적인 수주에 나서고 있다. 일부 대형 건설사들은 국내 주택, 토목 등의 시공사업 비중을 축소하는 대신 국내외 개발사업, 에너지사업 등으로의 다각화를 모색하고 있다.건설현장의 잇따른 안전사고와 정부의 강력한 대응은 건설산업 전반에 중대한 부담으로 작용하고 있다. 특히 주택시장에서는 안전사고 규제가 추가적인 공사비 상승과 공급 위축으로 이어질 가능성이 커지면서 시장의 불확실성이 더욱 확대되고 있다.안전사고 규제 강화로 건설산업 공사원가 추가 상승 전망출범 이후 중대재해 예방을 강조하고 있는 신정부는 각종 규제 방안을 통해 이를 구체화하고 있다. 9월 15일 발표된 노동안전 종합대책은 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 최하위 수준인 중대재해의 구조적, 근본적 원인 해결을 목적으로 다양한 정책적 추진 과제를 포함하고 있다. ▲연간 3명 이상의 사망사고 발생시 영업이익의 최대 5%, 최소 30억원의 과징금 부과 ▲영업정지 및 등록말소 사유 및 처분 강화 ▲공공입찰 참가 제한 ▲금융권 대출 및 투자 규제 등을 주요 내용으로 하고 있다. 2022년 중대재해처벌법 시행과 일부 건설사들의 대형 붕괴사고 발생 이후 건설사들도 중대재해 예방 조치와 관련한 비용 투입을 확대하고 있다. 그러나 옥외 작업과 하도급 업체에 대한 의존도가 크고 대규모 장비와 인원이 투입되는 공정 특성상 안전사고 위험이 여전히 상존하고 있으며, 폭염, 폭설 등 이상 기후로 인한 영향도 증가하는 추세이다.지역별 미분양 주택 수와 건설공사비 지수 안전사고를 포함한 중대재해의 경우 과거에는 사고로 인한 추가 공사비 투입, 손해배상보다는 주로 건설사의 평판위험, 브랜드 가치 하락 등 정성적인 측면에서 영향을 미쳤다. 향후에는 ▲과징금 부과 ▲영업정지 ▲금융권 대출 제한 등 사업 및 재무적으로 과거 대비 직접적인 영향이 불가피한 상황으로 전개되고 있다. 특히 안전사고는 사전적으로 발생 가능성을 예측하기 어렵고 실제 발생 시에는 단기간 내에 건설사들의 사업 및 재무적 안정성이 크게 훼손될 수 있기 때문에 산업 전반의 불확실성으로 작용할 전망이다.주택시장 측면에서는 안전사고에 대한 규제 강화가 건설원가 및 분양가격 인상과 주택공급 감소로 나타날 수 있다는 점에 주목하고 있다. 과거 대비 건설사들의 공정기간이 점차 장기화되는 추세이며, 안전사고 예방과 관련한 직접적인 비용 투입 이외에도 안전사고 방지와 충분한 공기 확보 과정에서 공사기간이 추가적으로 증가할 수 있다.산업 특성상 건설 공사기간의 증가는 추가적인 공사원가 상승으로 이어질 전망이며, 이는 건설사들의 도급금액과 주택 수분양자들의 분양가격에 전가될 가능성이 크다.지역별 수급 불균형 해소가 주택시장 안정의 필수요건건설산업을 분석하고 건설사 신용도를 판단하는 입장에서 ▲지방 및 수도권 외곽의 미분양 ▲PF우발채무 ▲공사원가 부담 등 건설사들이 직면한 리스크 요인들이 당분간 신용도를 제약할 것으로 보인다. 신규 착공 물량 감소에 따른 매출 위축이 본격화되는 가운데, 지방 준공 후 미분양 현장의 공사미수금 회수 지연, PF우발채무 현실화 등 비경상적인 손실 가능성이 내재하고 있으며, 안전사고 대응 부담에 대해서도 크게 우려하고 있다.지방 미분양이 장기화되고 ▲주택공급 감소 ▲공사비 상승 ▲안전사고 및 유동성 대응 부담이 가중됨에 따라 중견·중소 건설사를 중심으로 건설산업 전반의 구조조정도 지속될 전망이다. 2025년 들어서도 ▲신동아건설(2024년 시공능력순위 58위) ▲대저건설(103위) ▲삼부토건(71위) ▲삼정기업(114위) ▲벽산엔지니어링(180위) ▲영무토건(111위) 등 10개 이상의 중견·중소 건설사들이 기업회생을 신청했다. 또한 9월에는 대형 시행사인 DS네트웍스가 기업회생을 진행하기로 했다.서울을 비롯한 수도권 주요 지역의 주택가격 상승과 공급감소는 점차 해결하기 어려운 과제가 되고 있다. 주택가격 상승으로 인한 주택 수요자들의 불안 심리가 확산되고 있으며, 직접적인 주택 공급자인 건설사는 공사비 상승, 안전사고 리스크 등으로 인해 보수적인 사업 기조로 전환하고 있다. 또한 수도권에 대규모 공공주택 공급을 예고한 LH의 경우 시행 사업의 진행 상황에 따라서는 재정 부담 확대 가능성이 내재하고 있다. 주택시장을 넘어 가계부채, 기준금리 결정에까지 막대한 영향을 미치고 있는 서울의 주택가격 불안은 단순한 공급 부족 문제가 아닌 수도권 내 지역별 수급 불균형에 근본적인 원인이 있다. 정부는 보유세를 비롯한 세제 개편까지 검토할 계획이나 대출 및 거래 규제, 부동산 세금 인상 등을 통한 수요 억제책만으로 서울 및 수도권 주요 지역 주택시장의 구조적인 수급 개선을 기대하기는 어려울 것으로 보인다.따라서 지금은 주택 수요 분산과 더불어 재건축, 재개발 사업의 사업성 확보와 원활한 진행을 뒷받침할 수 있는 정책적·제도적 개선이 절실한 시점이다. 주택 수요자가 체감할 수 있는 실질적인 공급 확대와 건설사들이 리스크를 감내할 수 있는 사업 환경 조성을 통한 주택시장과 건설산업의 회복에 대해서도 고민이 필요할 것이다. 필자는 한국신용평가 기업평가본부의 산업 1실장이다. 고려대학교 경영학과를 졸업했다. 공인회계사 출신으로 안진회계법인을 거쳐 2006년 한국신용평가 입사 이후 조선, 자동차 등 다양한 산업의 신용평가 업무를 수행했다. 2021년부터는 산업 1실장으로 건설, 정유, 민자발전, 부동산개발, 시멘트 및 레미콘 등의 산업을 담당하고 있다.

내수 침체의 돌파구로 금리 인하 시점을 고심하던 한국은행이 10월에도 기준금리를 동결할 가능성이 커졌다. 서울 아파트를 중심으로 집값 상승세가 좀처럼 꺾이지 않고 있어서다. 여기에 대외 불확실성까지 겹치면서 ‘인하’로 방향을 트는 한은의 발목을 붙잡고 있다.10월 금통위, ‘동결 vs 인하’ 갈림길에 선 한은금융권에 따르면 한국은행 금융통화위원회(금통위)는 오는 10월 23일 통화정책방향 회의를 열고 기준금리 조정 여부를 논의한다. 한은은 지난해 10월 긴축을 마무리한 뒤 올해 5월까지 네 차례에 걸쳐 기준금리를 총 1.0%포인트 인하했다. 이후 7월과 8월에는 금리를 동결해 현재 기준금리는 연 2.50% 수준을 유지하고 있다.금통위를 앞두고 한은의 고민은 깊어지고 있다. 내수 진작을 위해선 금리 인하가 시급하다. 한은이 전망한 올해 경제성장률 전망치는 0.9%로, 건설 투자 부진과 소비 회복 지연이 맞물리며 경기 모멘텀이 약화된 상황이다.통화 정책 완화의 필요성도 분명하다. 기준금리를 내리면 시중금리가 연쇄적으로 하락해 가계와 기업의 이자 부담이 줄고, 소비와 투자가 늘어나는 선순환이 형성된다. 가계는 대출 이자 부담 완화로 여유 자금을 소비로 돌릴 수 있고, 기업은 차입 비용이 낮아져 설비투자와 고용 확대에 나설 수 있다. 이는 생산과 고용을 늘려 성장률을 끌어올리는 방식으로 작동한다.대외 환경은 한은의 인하 여력을 높이고 있다. 미국 연방준비제도(Fed)가 올해 들어 처음으로 금리를 인하한 데 이어, 추가 인하 가능성까지 시사했기 때문이다. Fed는 9월 회의에서 금리를 0.25%포인트 내리며 현재 기준금리를 4.00~4.25%로 낮췄다. 다만 미국이 금리를 내리지 않는 상황에서 한국이 선제적으로 인하에 나설 경우 원화 약세가 심화돼 외화 유출과 외환시장 불안으로 이어질 수 있어, 한은의 정책 판단이 더욱 신중해질 전망이다.부동산·환율이 발목…10월 금리 인하 ‘먼 길’10월 금통위에서 기준금리 인하는 쉽지 않을 전망이다. 좀처럼 잡히지 않는 부동산 가격이 금리 인하의 발목을 잡고 있다. 금리를 낮출 경우 부동산 시장 과열과 가계부채 급증으로 이어질 수 있다는 우려가 여전하다.가장 큰 걸림돌은 서울 아파트값 상승세다. 한국부동산원에 따르면 9월 다섯째 주(9월 29일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.27% 상승했다. 직전 주 상승률 0.19%보다 0.08%포인트 높아지며 4주 연속 오름세를 이어갔다.윤지해 부동산114 수석연구원은 “국내 시세 조사기관 3사(부동산114·KB국민은행·한국부동산원) 모두에서 서울 지역 위주로 주간 아파트값 상승폭이 커지는 분위기”라며 “기관들의 조사 시점은 각각 다르지만 가장 최근 서울지역 조사값을 기준으로 보면 한국부동산원이 0.27%, KB국민은행이 0.34%, 부동산R114가 0.29% 등 모두 비슷한 주간 변동 추세로 오름폭을 키우는 중”이라고 평가했다. 집값뿐 아니라 대외 여건도 금리 인하에 제동을 걸고 있다. 중국 등 주요국의 대미 관세 협상 불확실성이 확대되고 원·달러 환율이 1400원안팎을 오가며 고공행진을 이어가는 점도 부담이다. 금리 인하로 미국과의 금리차가 벌어질 경우 외국인 자금 유출 압력이 커지고, 원화 약세가 심화될 수 있어서다. 전문가들 “한은 기준금리 인하 11월로 지연”전문가들 또한 한국은행이 10월에는 금리를 동결하고, 11월 금리 인하에 나설 것으로 전망하고 있다. 최지욱 한국투자증권 연구원은 “6·27 대책 직후 크게 둔화했던 서울시 송파구·마포구·성동구·광진구 등 한강 벨트 지역 가격이 9월 셋째 주부터 본격 반등하기 시작하며 서울 및 수도권 전체 아파트 매매가격 상승 폭이 커지고 있다”며 “이에 당사는 10월 기준금리 인하 가능성을 낮췄다”고 했다.이어 최 연구원은 “결국 6·27 대책은 과거 2017∼2020년의 굵직한 대책들에 비해 효과가 작은 것으로 판단한다”면서 “이번 10월 금통위는 소수의견 없는 만장일치 동결과 3개월 내 인하 포워드가이던스(통화정책 사전예고) 수가 8월 5인에서 10월에는 3~5인으로 소폭 감소할 것”이라고 했다. 김지나 유진투자증권 연구원은 “소비자동향조사에서 확인된 주택시장 기대심리는 여전히 높다”며 “만성적으로 장기평균(100)을 상회할 뿐 아니라 6.27 대책 후 7월 심리는 급락했지만, 8~9 월은 이내 상승 추세로 돌아서며 현재와 같은 상태라면 향후 주택가격이 더 오를 수 있음을 시사했다”고 했다. 이어 김 연구원은 “중앙은행에서 중시하는 지표에서 불안한 모습이 확인됐다면 굳이 위험 부담을 지고 인하를 빨리, 많이 할 이유는 없다”며 “연내 인하 시기는 11월로 이연될 것으로 전망하며, 부동산 진정이 선행되지 못한다면 내년 통화정책 기조에서 추가 1번 인하도 장담하기 어려울 수 있다”고 내다봤다.

올 한해 전국 아파트 분양 물량이 최대 23만∼24만가구에 그치면서 작년 수준에도 미달할 전망이다. 특히 집값 상승으로 불안한 서울의 분양 가뭄이 지속되며 공급 부족 우려가 커지고 있다.5일 부동산R114 조사에 따르면 올해 1월부터 9월까지 민간 아파트 분양물량(임대 포함)은 총 14만8836가구로 집계됐다.이는 주택시장이 달아올랐던 2021년 연간 분양물량 37만7000가구의 40%에도 못 미치는 것이고, 분양 시장이 위축됐던 지난해 24만4000가구보다도 10만가구 가까이 적은 것이다.건설업계가 여전히 프로젝트 파이낸싱(PF)에 어려움을 겪고 있는 데다 지방 주택시장 침체로 미분양이 적체되며 신규 분양을 중단하거나 연기한 곳이 많은 것이 원인으로 보인다.국토교통부 집계에 따르면 지난 8월 기준 전국 아파트 미분양 물량은 6만6613가구로, 전월(6만2244가구) 대비 7.0% 늘었고, 이 가운데 악성 미분양으로 꼽히는 준공 후 미분양도 2만7584가구로 1.9% 증가했다.서울을 제외하고는 청약 열기도 작년만 못했다.올해 9월까지 전국에서 분양된 아파트의 청약경쟁률은 평균 7.75대 1로, 지난해 평균 경쟁률(12.37대 1)보다 낮았다. 이에 비해 서울의 청약 경쟁률은 평균 133.45대 1로 작년(104.23대 1)보다 높다.건설업계는 일단 이번 추석 연휴 이후 신규 분양이 본격화할 것으로 예상한다. 부동산R114 조사 결과 이달 분양 예정 아파트는 서울 서초구 신동아 1·2차를 재건축하는 '아크로드서초'(1161가구)를 비롯해 총 57개 단지 5만1000가구로 집계됐다.그러나 추석을 비롯한 연휴가 길어진 상황에서 이 물량이 모두 분양될 가능성은 작다. 여기에 11월과 12월에 분양 대기 중인 물량을 합해도 4분기 분양 물량은 9만가구를 밑돌아 올해 연간 물량도 작년 수준(24만4000가구)에 못 미칠 전망이다.전국 아파트 분양물량은 2017년 이후 줄곧 30만∼37만가구 선을 유지했으나 고금리와 PF 문제가 본격화한 2023년에 20만7000여가구로 급감한 뒤 올해까지 3년 연속 25만가구에 미달하는 것이다.특히 올해 9월까지 분양물량이 1만가구에 그친 서울은 4분기 대기 중인 물량을 포함해도 연간 분양물량이 2만가구 남짓에 그칠 것으로 조사됐다. 정비사업 지연과 공사비 갈등 등이 원인으로, 향후 공급 부족과 집값 불안 우려도 커지고 있다.윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "서울과 지방 주택시장의 양극화가 심화하면서 서울은 공급 부족 우려가, 지방은 미분양 우려가 지속되고 있다"며 "지방의 주택경기를 살리고 서울은 유일한 공급처인 정비사업을 활성화할 수 있는 현실적인 대책이 필요하다"고 말했다.

지방 부동산 경기 침체가 이어지면서 지난달 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 주택이 다시 증가세로 돌아섰다. 수도권은 분양 물량이 늘었지만 지방 주택시장은 장기 침체에서 벗어나지 못하는 모습이다.국토교통부가 29일 발표한 7월 주택통계에 따르면 지난 7월 전국의 준공 후 미분양 주택은 2만7057가구로 전월 대비 341가구(1.3%) 늘었다.준공 후 미분양은 2023년 8월부터 올 5월까지 22개월 연속 증가하다 6월 처음으로 감소했으나 한 달 만에 다시 증가로 돌아섰다.준공 후 미분양의 83.5%(2만2589가구)는 지방 소재 주택으로 집계됐다.대구가 3707가구로 가장 많았고 이어 경남(3468가구), 경북(3235가구), 부산(2567가구), 경기(2255가구) 등 순이었다.다만 일반 미분양은 전월보다 2.3%(1490가구) 줄어든 6만2244가구로 6개월 연속 감소세를 이어갔다. 수도권이 1만3283가구로 4.7%(656가구), 지방은 4만8961가구로 1.7%(834가구) 각각 줄었다.공동주택 분양은 수도권(1만1939가구)이 작년 대비 71.2%, 지방(1만813가구)은 80.0% 각각 늘어 전국적으로는 전국 75.3% 증가한 2만2752가구로 집계됐다.광주광역시, 대전, 울산, 세종, 경북은 지난달 분양 실적이 전무했다.준공은 전국 2만5561가구로 작년보다 12.0% 감소했다.수도권(1만5115가구)은 46.5% 늘었지만 지방(1만446가구)은 44.2% 줄었다.

정부가 전 금융권 가계대출 규모를 제한하면서 은행의 하반기 실적이 악화될 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 시중 은행의 상당수는 주택담보대출‧전세자금대출처럼 개인 이용자를 대상으로 가계대출 상품을 운용하는데, 그 비중이 전체 대출의 50%에 육박한다. 여기서 나오는 이자 수익이 은행 곳간을 채우는 데 큰 역할을 한다. 그런데 가계 대출 규모가 축소되면, 은행의 수익도 함께 줄어들 수 있다는 뜻이다. 정부는 올해 하반기 전 금융권의 가계대출 총량 목표를 당초 계획의 50% 수준으로 감축하기로 했다. 디딤돌과 보금자리론 등 정책대출도 연간 공급 계획보다 25% 줄인다. 정부의 계획대로라면 연간 가계대출 증가 규모가 당초 예상치보다 최대 20조원가량 줄어들 수 있다. 신진창 금융위원회 금융정책국장은 지난 6월 27일 열린 간담회에서 “현재 금융권 가계대출 규모는 1800조원 정도”라며 “총량 목표를 50% 수준으로 줄이면 연간 기준으로 20조원이 줄어들 것으로 보인다”고 말했다.여기에 7월부터 시행된 3단계 스트레스 총부채상환비율(DSR) 정책으로 개인이 받을 수 있는 대출 규모가 축소되면서 은행의 가계대출 상품은 직격탄을 맞을 것으로 전망된다. 이 제도는 DSR 산정 시 일정 수준의 스트레스(가산) 금리를 부과하는 것이 핵심이다. 금리가 오르면 변동금리로 은행에 돈을 빌린 사람의 상환 부담이 커지는 것을 고려해 처음 대출을 진행할 때부터 미리 대출 한도를 축소하는 것이다. 7월 1일부터 DSR 3단계가 시행되면서 수도권 기준 스트레스 금리 1.50%포인트가 적용됐다. 연 소득 5000만원인 직장인이 변동형·30년 만기로 주담대를 받을 때 대출한도가 기존 3억원에서 2억9000만원으로 1000만원 줄어든다. 은행은 대출이 줄면서 이자 수익이 함께 감소하는 것을 지켜봐야 하는 처지가 됐다. 문제는 은행들이 실적 감소를 피하기 위한 방법이 마땅치 않다는 것이다. 기업을 대상으로 한 대출을 늘리는 것이 가장 합리적인 대안으로 거론되는데 이마저도 쉽지 않은 것으로 보인다. 지방 A 은행의 한 영업 담당자는 “기업을 대상으로 대출 영업을 해보면 경기가 얼어붙고 정부 정책이 어떻게 나올지 모르는 상황에서 대출을 받아 투자하기보다 일단 기다려보자고 말씀하는 사장님들이 많다”고 말했다. 또한 “사업자 가운데서도 아무한테나 대출을 해줄 수 없으므로 실적이 좋고 신용도가 높은 회사를 상대로 영업하는 일이 많다”며 “이런 회사들은 재정 건전성이 나쁘지 않아 굳이 당장 대출을 받지 않아도 되기 때문에 (기업 대출을 확대하기가) 쉽지 않다”고 말했다. 이런 상황은 케이뱅크나 카카오뱅크 같은 인터넷은행에 더 큰 충격을 줄 것으로 예상된다. 2024년 카카오뱅크의 사업보고서를 보면 운용 자금 60조3577억원 가운데 대출금이 42조1568억원을 기록했다. 이중 가계 대출금은 40조7384억원으로 전체 대출금의 96%에 달한다. 가계대출 실적이 기업 전체 실적과 직결된 셈이다. 케이뱅크도 비슷한 처지다. 15조4954억원의 전체 대출액 가운데 14조4412억원이 가계대출로 그 비중이 93%를 넘는다. 가계대출 비중이 43.5%인 신한은행이나 48.6%인 KB국민은행 등 국내 주요 은행들과 비교하면 얼마나 심각한 상황을 맞을 수 있는지 짐작할 수 있다. 정부는 규제 지역 담보인정비율(LTV) 강화, 전세·정책 대출 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 등 추가 규제도 예고하고 있다. 7월 3일 금융위원회는 정부서울청사에서 기획재정부·국토교통부·국세청·금융감독원 등과 ‘가계부채 점검회의’를 하고 부동산 관련 불법·탈법·이상 거래 대응 강화 방안을 발표했다.이날 금감원은 사업자 대출금을 주택 구입에 활용하면 대출금을 즉각 회수하고 최대 5년간 신규 대출을 제한하기로 했다. 국토부는 서울시 등 지방자치단체 및 한국부동산원과 합동으로 자금조달계획서, 실거래 자료 등을 통해 허위, 업·다운 계약을 집중 점검한다.권대영 금융위 사무처장은 “그간 상환능력을 초과하는 과도한 빚을 레버리지로 삼아 주택을 구입하는 행태 등으로 주택시장의 과열과 침체가 지속 반복됐다”며 “갚을 수 있는 만큼 빌리고, 처음부터 나눠 갚는다는 일관된 원칙을 시장에 확고하게 안착시키겠다”고 했다. 대출 줄어들까 우려하는 은행 ‘예대마진’ 키우나 상황이 이렇자 업계에서는 은행들이 예금 금리보다 대출금리를 더 천천히 내리는 방식으로 수익을 보전하려 할 수 있다고 우려한다. 정부의 가계부채 관리 강화 기조가 명확해지면서 금융사들이 대출을 줄여야 한다는 명분을 방패 삼아 예대마진 차이를 키울 수 있게 됐다는 것이다. 한국은행에 따르면 5월 예금은행 예대금리차(신규취급액 기준)는 1.54%포인트(p)로 전월 대비 0.06%포인트 늘었다. 3월에는 1.52%p, 4월에는 1.48%포인트 수준이었는데, 줄어드는 듯했던 금리 차이가 5월 들어 다시 커진 셈이다. 한 금융권 관계자는 “대출 규제가 강화된 지금 같은 상황에 은행이 대출 금리를 내리며 가계 대출을 확대하기는 쉽지 않다”며 “대부분의 은행들이 실적 개선에 어려움을 겪을 수 있다”고 말했다. 한편 은행연합회 공시에 따르면 5월 기준 ▲KB국민 ▲신한 ▲하나 ▲우리 ▲NH농협은행 등 5대 은행이 신규로 취급한 가계대출(정책서민금융 상품 제외)의 평균 예대금리차는 1.34%포인트로 나타났다. 신한은행이 1.45%포인트로 가장 높았고 하나은행(1.39%포인트), 국민은행(1.38%포인트), 우리은행(1.25%포인트), NH농협은행(1.21%포인트)이 뒤를 이었다.

정부의 초강력 대출 규제에도 올 하반기 주택 매매가격 상승 전망이 우세한 것으로 나타났다.부동산 빅데이터 전문업체 부동산R114는 지난달 17일부터 지난 1일까지 전국 961명을 대상으로 하반기 주택시장 전망 설문조사를 한 결과, 49%가 주택 매매가격 상승을 전망했다고 7일 밝혔다.이는 직전 조사 때와 비교해 17%포인트 늘어난 것이며, 2021년 하반기 상승 전망이 62%를 기록한 이후 4년 만에 가장 높은 수치다.반면 하락을 점친 응답자 비중은 직전 조사보다 12%포인트 줄어든 13%로 나타났다.상승 전망과 마찬가지로 하락 전망도 4년 만에 최저치를 기록했다.매매가격 상승을 전망한 응답자들은 '핵심 지역의 아파트 가격 상승'(32.0%)을 가장 큰 이유로 손꼽았다.새 정부가 들어서고 서울의 고가 아파트와 한강벨트 지역을 중심으로 거래량 증가와 함께 신고가 경신 사례가 나타나는 등 주택 매수 심리 개선세가 감지된다는 이유에서다. '기준 금리 추가 인하 가능성'(13.6%)'과 '정부의 주요 규제 개선 전망'(9.8%), '급매물 위주로 실수요층 유입'(9.5%), '서울 등 주요 도심의 공급부족 심화'(9.1%) 등도 주원인으로 지목됐다.반면 매맷값 하락을 전망한 응답자 10명 중 3명은 '대출 규제로 인한 매수세 약화'(34.1%)로 인해 하락이 불가피할 것으로 내다봤다.지난해 하반기부터 본격화된 대출 규제 강화 조치에 더해 새 정부의 6·27 대책 발표, 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 등으로 주택담보대출 승인을 받기 쉽지 않은 환경이라는 것이다.뒤이어 '경기 침체 가능성'(25.2%), '대출 금리 부담 영향'(7.3%), '가격 부담에 따른 수요 감소'(7.3%), 이자 및 세금 부담으로 인한 매도물량 증가(7.3%) 등의 순으로 나타났다.한편 전셋값에 대해서도 상승을 전망한 응답자가 더 많았다.전셋값 상승을 전망한 응답자는 458명(47.7%)이며 이 중 145명(31.7%)은 매수심리 위축으로 전세수요가 증가할 것으로 내다봤다.최근 전세의 월세화가 빠르게 진행되는 가운데 18.8%는 '임대인의 월세 선호로 인한 전세 물건 공급 부족'으로 전세가가 오른다고 예상했으며 이 외에 '서울 등 주요 인기 지역의 입주 물량 부족'(18.6%), '월세 오름세에 따른 전세가 상승 압력'(12.4%), '청약을 위한 일시적 전세 거주 증가'(12.0%) 등이 원인으로 지목됐다.하반기 부동산 시장의 핵심 변수로는 국내외 경기 회복 속도 등 대외 경제여건(18.4%)가 1순위로 지목됐다. 이어 '대출, 세금 등 부동산 규제 환경 변화 여부'(16.5%)'와 '한국은행 기준금리 동결 및 인하 여부'(14.7%)가 각각 2, 3순위를 차지했다.부동산R114는 매년 두차례 주택시장 전망 조사를 실시하며 설문조사의 표본 오차는 95% 신뢰수준에 ±3.16%포인트다.

이재명 정부가 주택공급 확대를 핵심 기조로 내세운 가운데, 지방의 미분양 주택이 빠르게 늘고 있다. 특히 준공 후에도 팔리지 않는 '악성 미분양' 물량이 급증하면서, 획일적인 공급 중심 정책보다는 지역 수요를 고려한 맞춤형 대응이 필요하다는 지적이 나오고 있다. 20일 국토교통부가 발표한 4월 주택통계에 따르면 전국 미분양 주택은 6만7793가구로 집계됐다. 이 중 지방 미분양 물량이 5만1888가구로 전체의 76.5%를 차지하고 있다.특히 악성 미분양으로 불리는 준공후 미분양 물량이 지방을 중심으로 증가하고 있다. 4월 말 기준 전국 준공 후 미분양 주택은 2만6422가구로 전월 대비 5.2% 증가했다. 악성 미분양 물량이 2만6000가구를 넘긴 것은 2013년 8월(2만6453가구) 이후 처음으로 11년8개월 만의 최대다.준공 후 미분양 주택의 82.9%는 지방(2만1897가구)에 쌓여 있다. 지방에서 다 짓고도 팔리지 않은 주택은 전월 대비 6.6%나 증가한 것으로 나타났다.정부는 침체된 지역 건설경기를 보완하기 위해 다양한 정책을 내놓고 있다. 지난 2월에는 '지역 건설경기 보완방안'을 발표하고 한국토지주택공사(LH)의 지방 미분양 아파트 직접 매입과 기업구조조정(CR) 리츠 출시 지원 등의 대안을 내놨다. 또 전날 발표한 추가경정예산(추경)에 주택도시보증공사(HUG)가 지방의 준공 전 미분양 아파트를 환매조건부 매입하는 '미분양 안심환매' 사업을 포함시켰다.특히 새 정부가 출범하면서 이재명 정부의 주거·부동산 정책에 관심이 쏠리고 있다. 업계에서는 아직 구체적인 정책이 나오진 않았지만, 집값 안정을 위해 주택공급 확대 중심의 주거 정책이 나올 것으로 전망한다.이런 상황에서 지방 주택공급을 통한 경기 부양책은 신중해야 한다는 목소리가 나오고 있다.한국은행은 18일 발간한 '주택시장 양극화와 경제적 영향' 보고서에서 서울과 지방간 집값 차이가 주요국보다 크게 확대됐다고 지적하면서 "비수도권은 공급 과잉으로 주택 가격에 구조적 하방압력으로 작용했다"고 평가했다.한은은 이어 "비수도권 주택건설을 통해 건설투자를 견인하는 부양책에는 보다 신중해야 한다"며 "지역별로 차별화된 거시건전성 관리가 요구된다"고 제언했다.대한건설정책연구원 고하희 부연구위원도 최근 발표한 '새 정부 주거·부동산 정책 관련 주요 공약 분석 및 시사점'에서 "새 정부의 주거·부동산 정책은 전반적으로 '공급 확대' 및 '국토 균형 발전'에 초점을 두고 있지만, 지방 주택시장이 직면한 구조적 문제에 대한 세부적인 대응 방안은 상대적으로 부족하다"고 밝혔다.이어 "지방은 수요 기반이 약화된 지역이 많아 획일적인 공급 중심의 정책 기조를 그대로 적용할 경우, 지역 특성과 괴리된 정책으로 인해 공실 증가, 슬럼화, 지역 공동화 등의 부작용이 발생할 가능성이 높다"며 "지역별 수요 수준, 인구 구조, 시장 여건 등을 고려한 '지역 맞춤형 정책'이 필요하다"고 강조했다.