삼성물산 건설부문이 최근 정비사업에 집중하는 모습이다. 특히 최근 서울 용산구 한남4구역 재개발 사업의 시공사로 최종 선정되면서 향후 주요 정비사업지에서의 수주 경쟁에서도 유리한 입지를 확보했다는 평가를 받고 있다.지난 1월 18일 시공능력평가 1위인 삼성물산이 2위인 현대건설을 누르고 서울 용산구 한남4구역 재개발사업 시공사로 선정됐다. 이에 따라 삼성물산은 한남뉴타운 재개발 사업에 처음으로 진출하는 데 성공했다.당시 서울 용산구 이태원동 이태원교회에서 열린 시공사 선정 임시총회에서 삼성물산이 조합원 1153명 중 675표(58.5%)를 얻어 시공사로 확정됐다. 경쟁사인 현대건설은 335표를 얻는데 그쳤다.한남4구역 수주경쟁에서 승리한 삼성물산한남4구역은 용산구 보광동 일대를 재개발해 총 51개동 2331가구 규모 아파트를 짓는 사업으로, 조합이 제시한 사업비가 1조6000억원에 육박하는 대형 프로젝트다. 한남4구역은 강북 한강변 노른자 땅으로 여겨지는 한남뉴타운 중에서도 입지가 좋은 데다 일반분양 비율이 높아 한남뉴타운 구역 내 사업성이 가장 높은 것으로 평가돼 왔다.삼성물산과 현대건설은 한남4구역 수주전에서 조합원의 수익성 극대화와 공사비 절감, 해외 유명 설계사와의 협업을 통한 한강 조망권 확보, 차별화된 커뮤니티 시설 등을 앞세워 치열한 경쟁을 벌여왔다.삼성물산은 ‘래미안 글로우힐즈 한남’ 브랜드를 제안하며 공사비 1조5695억원(평당 938만 원)을 제시했다. 조합원 1인당 2억 5000만 원의 추가 이익을 보장하고, 물가 상승분 314억 원을 전액 부담하겠다는 조건으로 조합원들에게 높은 지지를 받았다. 또 유엔스튜디오와 협력한 나선형의 원형 주동 설계와 한강 조망을 극대화한 단지 구조 역시 조합원들에게 호평받은 것으로 알려졌다.이번 수주전은 정비사업 ‘최대어’로 손꼽히는 압구정 3구역을 포함한 서울 주요 주택 재개발 사업의 전초전이라는 점에서도 그 의미가 크다. 아울러 서울대 건축학과 선후배이자 양사에서 주택통으로 손꼽히는 오세철 삼성물산 건설부문 대표이사와 이한우 현대건설 대표이사 간 경쟁으로도 해석됐다.압구정 3구역은 5800가구 규모의 50~70층 높이의 대형 마천루 아파트로 재탄생시키는 초대형 사업이다. 업계에서는 압구정 3구역 재개발이 완료되면 기존 최고급 주거단지인 서울 서초구 반포동도 밀리게 될 정도로 파급력이 클 것으로 보고 있다.삼성물산은 최근 강남권 한강변 주요 정비사업 지역인 신반포4차 시공사 입찰을 통해 수주전 참여를 공식화했다. 한남4구역에 이어 신반포4차까지 올해 핵심 도시정비사업에 적극 나서는 모습이다. 신반포4차 재건축 조합에 따르면 지난 5일 시공사 선정을 위한 입찰을 마감한 결과 삼성물산만 응찰했다. 앞서 지난해 말 진행한 시공사 선정을 위한 현장설명회에는 삼성물산을 비롯해 대우건설, 포스코이앤씨, 현대산업개발, 금호건설, 진흥기업 등 6개사 참여했지만 실제 입찰에는 삼성물산만 단독으로 입찰했다. 조합 측은 조만간 재입찰을 위한 공고를 게재할 예정이다. 하지만 삼성물산과의 수의계약이 유력할 것으로 전망된다. 도시 및 주거환경정비법에 따르면 정비사업은 시공사 선정 때 경쟁입찰이 2회 이상 유찰된 경우 수의계약을 체결할 수 있다.1979년 준공된 ‘신반포 4차’는 기존 1402가구를 헐고 지상 최고 49층 12개동, 1828가구로 재건축을 추진하고 있다. 조합이 제시한 총 공사비는 1조310억원, 3.3㎡당 공사비는 950만원으로 한남 4구역에 이어 정비사업 격전지로 주목받고 있다.삼성물산은 지난 1월 31일 마감된 서울 강서구 방화6구역 시공사 선정 수의계약 입찰에도 참여했다. 방화6구역 조합은 오는 22일 조합원을 대상으로 설명회를 열고 다음달 초 시공사 선정 총회를 열 계획이다. 방화6구역 재건축 사업은 서울 강서구 방화동 608의 97일대를 재개발해 지하 3층~지상 16층, 10개 동, 총 557가구를 짓는다. 삼성물산이 방화6구역 시공사로 선정되면 방화뉴타운 사업에 처음 참여하게 된다. ‘제2의 마곡’으로 불리는 방화뉴타운은 방화 2·3·5·6구역에 4300여 가구가 조성되는 사업이다. 2003년 1월 뉴타운 지정 당시 9개 구역으로 나눠 재개발이 추진됐지만 1·4·7·8구역은 사업성 등의 이유로 뉴타운 구역에서 해제됐다.정비사업 왕좌 자리 노린다그렇다면 삼성물산 정비사업에 고삐를 죄는 이유는 무엇일까. 건설업계에서는 그동안 삼성물산의 곳간을 책임진 삼성전자 반도체 공장 관련 발주 물량이 줄어들 것을 대비한 행보로 평가하고 있다.실제로 삼성물산은 올해 반도체 공장 등을 포함한 국내외 하이테크 수주 전망액으로 6조7000억원을 제시했다. 전년도 수주액인 8조2000억원 대비 18% 감소한 수준이다. 하이테크 수주액이 12조2000억원을 기록했던 지난 2023년과 비교하면 무려 45% 급감한 수치다. 아울러 올해 유독 사업성이 높은 재건축·재개발 사업장이 많은 것도 이유 중 하나로 꼽힌다. 삼성물산은 올해 정비사업 수주 목표액을 5조원으로 설정했다. 지난해 목표액 3조4000억원 보다 크게 올렸다.연임에 성공한 오세철 삼성물산 건설부문 대표 입장에서도 그동안 삼성물산이 약하다고 평가받아왔던 정비사업에서 성과를 보여줄 필요가 있는 상황이다. 특히 정부의 전폭적인 지원에 한강변·강남권 등 주요 사업지에서 재건축이 활기를 띠는 상황속에서 삼성물산도 서울 핵심지 수주를 통해 ‘래미안’ 브랜드파워 끌어올리기에 나선 것이란 분석이 나온다.삼성물산 건설부문의 ‘래미안’은 우리나라에서 가장 먼저 상표를 등록한 아파트 브랜드다. 대부분의 건설사가 아파트 브랜드를 짓는데 영어, 프랑스어 등을 사용하지만, 래미안은 한자(來美安)를 사용한 것이 특징이다. 지난 2021년에는 래미안의 새로운 비전을 제시하고 BI(브랜드 정체성)를 리뉴얼했다. 래미안 신규 BI는 기존 BI와 같이 래미안 고유의 3선과 색상은 유지하되, 래미안 한자표기(來美安)를 영문표기(RAEMIAN)로 변경했다. 래미안은 업계 최초로 서비스 브랜드 ‘래미안 헤스티아’를 도입, 입주고객에게 차별화된 서비스를 제공해 왔다. 이런 노력을 통해 래미안은 한국생산성본부가 선정하는 국가고객만족도(NCSI) 조사에서 아파트 부문 27년 연속 1위를 차지하는 등 왕좌의 자리를 굳건히 지키고 있다.

서울 아파트값이 보합세를 멈추고 5주 만에 반등했다. 송파구와 서초구, 용산구, 마포구 등 선호단지와 재건축 호재가 있는 지역 위주로 가격이 상승한 덕분이다. 6일 한국부동산원의 2월 첫째 주(3일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 전국 아파트 매매가격은 0.04% 하락했다. 설 연휴 전(-0.05%)보다 하락폭이 줄었고지만 수도권(-0.03%→-0.02%)과 서울은 낙폭을 줄였다.특히 4주 연속 보합을 유지하던 서울은 0.02% 상승 전환했다. 지역별로는 송파구(0.13%)가 잠실·신천동 선호단지 위주로 크게 올랐다. 이어 서초구(0.06%)가 서초·잠원동 재건축 단지 위주로 상승, 용산구(0.05%)와 마포구(0.05%), 광진구(0.04%), 양천구(0.04%)도 선호 단지 위주로 상승세를 보였다.수도권 중 인천(-0.06%→-0.08%)은 연수구(-0.13%)에서 구도심 지역인 연수·옥련동 위주로, 남동구(-0.12%)는 논현·만수동 위주로 내렸다. 계양구(-0.10%)는 미분양 물량 영향있는 작전·효성동 위주로, 미추홀구(-0.06%)는 입주물량 증가 지역인 학익동, 서구(-0.05%)는 청라·가정동 위주로 떨어졌다.경기(-0.04%→-0.03%)도에서는 화성시(0.08%)가 교통조건이 우수한 청계동 위주로, 과천시(0.06%)는 재건축사업 진행중인 부림·별양동 위주로 상승했다. 반면 광명시(-0.27%)는 입주물량이 예정된 철산·하안동 위주로, 평택시(-0.24%)는 공급물량 증가 영향으로 비전·세교동 위주로, 성남 중원구(-0.18%)는 금광·상대원동 위주로 하락했다.한국부동산원 관계자는 "대출규제 등 영향으로 매수 심리가 위축되고 관망세가 지속되고 있지만 재건축 추진단지 등 선호단지에서 거래가능가격이 상승하면서 서울 전체 상승 전환을 이끌었다"고 분석했다.

정부가 이달 초 서울 시내(서리풀 지구)와 서울 경계로부터 10㎞ 이내 지역인 경기도의 고양 대곡, 의왕 오전·왕곡, 의정부 용현에 신규 택지를 조성해 주택 5만가구를 공급하기로 했습니다. 집값을 잡기 위한 8·8 주택공급 방안의 후속 조치인데요, 12년 만에 서울 서초구 서리풀 지구의 개발제한구역(그린벨트)까지 해제하며 ‘공급 절벽’ 우려로 부동산 가격이 오르는 것을 잡겠다는 강한 의지를 보였습니다. 이번 신규 택지가 눈길을 끄는 것은 그린벨트를 풀었다는 점도 있지만 양질의 주거와 일자리 제공이 가능한 서울과 가까운 곳들이라는 점입니다. 특히 서초 서리풀 지구는 원지동·신원동·내곡동·우면동 일대로 강남 생활권에 자리하고 있고 교통 접근성도 좋아 계획대로 2031년 공급이 시작되면 젊은 세대에 인기가 높을 것으로 보입니다. 이렇게 되면 서울의 몸집은 지금보다 더욱 커질 것입니다. 서울이 수도권과 연계한 ‘메가시티’(인구 1000만의 거대도시)로 성장하고 있는데, 서울 시내의 그린벨트까지 풀며 주택을 공급한다면 지방 인구까지 빨아들일 가능성이 있습니다. 그래서 시민단체에서는 이번 조치가 집값을 잡기보다는 투기를 부추기고, 지방소멸을 가속화할 것이라고 비판했습니다.지방소멸은 심각한 수준입니다. 한국고용정보원이 지난 6월 발간한 ‘지방소멸 2024:광역대도시로 확산하는 소멸위험’ 보고서에 따르면 전국 228개 시군구 중에서 소멸위험지역은 130곳으로 절반(57.0%)을 넘었습니다. 더 충격적인 것은 부산시가 2016년 처음 소멸위험지역 측정한 이후 광역시 중 처음으로 소멸위험지역에 진입했다는 점입니다. 서울 다음으로 큰 제2의 수도인데, 저출산에 교육·결혼·직장 등의 이유로 청년들이 떠나면서 ‘소멸 빨간불’이 켜진 것입니다. 부산이 이 정도면 다른 지방 도시는 더 심각할 것입니다. 보수 정부든, 진보 정부든 ‘지방 살리기’를 위해 각종 대책과 예산을 쏟아부었습니다. 윤석열 정부도 지역 균형발전과 살기 좋은 지방시대를 국정 운영의 핵심 기조로 삼고 ‘지방시대 4대 특구’ 도입, 대규모 투자 유치, 양질의 일자리 창출 등을 추진하고 있습니다. 하지만 ‘백약이 무효’란 듯 지방소멸의 속도가 오히려 빨라지고 있다는 진단입니다. 이런 상황에서 서울 시내 및 수도권에 신규 택지를 조성하겠다는 것은 지방소멸에 기름을 붓는 격으로, 정부의 ‘지방 살리기’는 구호일 뿐이라는 비판입니다. 말과 행동이 달라서야 지방소멸을 막을 수 없습니다. 또 해볼 수 있는 것은 다 해보아야 할 것입니다. 최근 이창용 한국은행 총재가 기회가 될 때마다 수도권 집중 폐해의 해결책으로 상위권 대학 신입생을 지역 비례로 선발하자고 제안하고 있습니다. “대학에서 지방 학생을 80% 뽑으면 수도권 집중을 바꿀 수 있는 하나의 단초가 될 것”이라는 얘기입니다. 통화정책을 책임지는 중앙은행 수장이 웬 생뚱맞은 소리냐고 힐난하는 사람들이 많지만 교육과 주택 문제를 떼어놓을 수 없는 만큼 한은 총재의 오지랖으로 치부하지 말았으면 합니다. 마침 이주호 부총리 겸 교육부 장관이 최근 “충분히 공감한다. 사회적 논의를 시작해야 한다”며 호응했는데요, 논의로만 그치지 않았으면 합니다.

올해 부동산 시장을 강타한 키워드 가운데 하나는 이른바 ‘줍줍’이라고 불린 무순위 청약이다. 미분양 해소를 위해 자격 요건을 없앴던 무순위 청약에 최근 수십만명이 넘는 신청자가 몰리면서 과열되자, 정부는 제도 개편에 나서기로 했다. 무순위 청약은 부정 청약 등 이유로 계약이 해지된 물량을 다른 실수요자에게 공급하는 절차다. 추첨제로 진행해 무주택기간이 짧거나 부양가족이 적은 실수요자들도 도전할 수 있어 경쟁이 치열하다. 국회 국토교통위원회 소속 이연희 더불어민주당 의원이 한국부동산원으로부터 받은 무순위 잔여세대 청약 경쟁률 현황 자료에 따르면 2020년 1월부터 올해 8월까지 공급된 무순위 청약 경쟁률 1위는 올해 7월 청약을 진행한 경기 화성시 ‘동탄역 롯데캐슬’이었다.과열된 무순위 청약…기존 취지 변질돼동탄역 롯데캐슬 청약에는 1가구 모집에 294만4780명이 몰렸다. 사상 최고 경쟁률이다. 이어 지난해 6월 분양한 서울 동작구 ‘흑석 자이’가 82만9801대 1로 2위를 차지했다. 지난 5월 세종 어진동에 분양한 ‘세종 린 스트라우스’의 경쟁률은 43만7995대 1로 3위에 올랐다.그 뒤를 이어 ▲올해 2월 서울 강남구 개포동 디에이치 퍼스티어 아이파크(33만7818대 1) ▲올해 4월 경기 하남시 감일 푸르지오 마크베르(28만8750대 1) ▲올해 4월 세종 어진동 세종 한신더휴 리저브2(24만7718대 1) ▲올해 6월 경기 성남시 중원구 e편한세상 금빛 그랑메종 3차(19만8007대 1) ▲올해 7월 성남시 수정구 판교밸리자이 1단지(15만4688대 1) ▲올해 7월 인천 연수구 송도국제도시 F20-1블록 더샵 송도프라임뷰(11만1157대 1) ▲올해 1월 경기 고양시 덕양구 덕은동 DMC 한강자이 더헤리티지(10만6100대 1) 등의 순이었다. 최근 5년간 경쟁률 상위 10위 중 흑석 자이를 제외하면 모두 올해 청약을 진행한 물건이다. 무순위 청약이 올해 들어 더욱 과열 양상을 보이는 것은 집 값 급등과 청약 자격 완화와 관련이 있다는 평가다. 무순위 청약에 나온 물건은 수년 전 분양가로 살 수 있어 당첨만 되면 많은 시세 차익을 볼 수 있다. 여기에 정부가 청약 자격 기준을 완화하면서 많은 사람이 한꺼번에 몰렸다는 해석이다. 주택가격이 급등했던 2021년, 무순위 청약이 과열 양상을 보이자 정부는 같은해 5월에 ‘해당 지역에 거주하는 무주택자’로 청약 자격을 제한했었다. 그러나 2022년 하반기부터 금리 인상과 미분양 물량으로 시장이 얼어붙고 지난해 2월 서울 강동구 둔촌주공 재건축 아파트 일반분양에서 미분양이 대거 나오자 정부는 제한을 풀었다. 거주하는 지역과 보유한 주택 수에 관계 없이 누구나 청약할 수 있도록 요건을 완화한 것이다. 여기에 올해 들어 공사비가 상승하고 서울 아파트 가격이 오르자 상대적으로 훨씬 저렴한 가격에 분양하는 무순위 청약에 이목이 집중된 것으로 풀이된다. 무순위 청약에 수십만명이 몰리면서 유주택자나 해당 지역 비거주자 대신 실수요 무주택자에게 기회를 주는 방식의 제도 개편이 필요하다는 지적이 나온다. 이연희 의원은 “무순위 청약이 실수요자들의 내 집 마련 목적보다는 ‘로또 분양’ 또는 일확천금의 기회를 노리기 위한 투기성 목적으로 변질되는 것을 방지하기 위한 제도 개선이 필요하다”고 말했다정부도 제도 개편에 나서기로 했다. 박상우 국토교통부 장관은 지난 10월 7일 정부세종청사에서 열린 국회 국토교통위원회의 국토부 국정감사에 출석해 “무주택자인지 여부, 거주지 여부, 청약 과열 지역인지 등을 종합적으로 고려한 대안을 몇 가지 세워 놓고 검토 중”이라고 말했다. 일각에서는 정부의 청약제도가 너무 자주 바뀌는 것이 문제라는 지적도 나오고 있다. 시장상황에 따라 제도를 변경하는 것도 필요하지만, 변화가 너무 잦아 오히려 시장에 혼란을 일으키고 있다는 것이다. 청약제도는 1978년 제정된 ‘주택공급에 관한 규칙’에서 시작됐다. 국토부 자료에 따르면 주택공급에 관한 규칙은 올해 입법예고까지 포함해 지난 1978년 제정된 이후 50년도 채 되지 않는 시간 동안 170차례나 바뀌었다. 1년에 3번꼴로 개정된 셈이다.올해에도 세 차례 개편됐다. 지난 3월 혼인과 출산 가구에 더 큰 혜택을 주는 방향으로 제도를 손질한 데에 이어 지난 6월에는 신규 출산 가구에 특별공급 ‘추가 청약 1회’를 허용하는 방안을 내놨다. 오는 12월부터는 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 5억원 이하인 수도권 빌라 1채를 보유한 사람도 청약 시 무주택자로 인정받게 될 전망이다. 어려운 청약제도…“전면 개편해야”개정안은 청약 때 무주택으로 간주하는 비(非)아파트 범위를 확대하는 내용을 담고 있다. 침체한 비아파트 시장을 활성화하기 위한 조치다. 국토부는 법제 심사를 거쳐 올해 안에 개정안을 시행한다는 계획이다.지금은 수도권에서 전용면적 60㎡ 이하, 공시가격이 1억6000만원 이하인 아파트·비아파트가 청약 때 무주택으로 인정받는다. 지방에서는 전용면적 60㎡ 이하, 공시가격 1억원 이하인 아파트·비아파트를 보유해도 무주택으로 인정 받는다. 앞으로는 무주택으로 인정하는 아파트 기준은 그대로 두고 비아파트 기준을 수도권 85㎡ 이하, 공시가격 5억원 이하로 확대한다. 지방 기준은 85㎡ 이하, 공시가격 3억원 이하로 완화된다. 비아파트에는 빌라로 통칭하는 다세대, 다가구, 연립주택, 단독주택, 도시형생활주택 등이 포함된다. 수도권에서 시세 7억∼8억원대 빌라 1채만 소유하고 있다면 무주택으로 인정받으며 1순위 청약이 가능해지는 것이다.이처럼 청약제도가 자주 바뀌는 탓에 청약자가 알아야 할 내용이 더 많아졌다. 국토교통부가 지난 5월 발간한 ‘주택청약 FAQ’를 보면 총 241페이지에 거쳐 480개의 방대한 양의 질의응답이 담겨있다. 부동산 업계 관계자는 “일반 국민이 이를 모두 숙지한다는 것은 사실상 불가능하다”고 말했다. 이런 상황 때문에 주택 청약제도를 전면 개편해야한다는 목소리가 나오고 있다. 잦은 제도 변경으로 청약제도가 까다로워지면서 누구나 부적격 청약자가 될 수 있어 단순하게 개편할 필요가 있다는 것이다. 부동산 업계 관계자는 “복잡해진 청약제도 때문에 일반 국민들이 피해를 보고 있다”며 “너무나 까다로운 제도 때문에 유료컨설팅까지 나오는 상황이다. 청약제도를 국민들이 쉽게 이해할수 있도록 전면 개편해야한다”고 말했다.

주택담보대출에 대한 규제가 심하게 적용되는 요즘이다. 규제지역인지 아닌 지에 따라 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)·총부채원리금상환비율(DSR)·스트레스 DSR 등 적용되는 기준이 모두 다르다. 매수인의 연봉이나 신용상태 등에 따라서 그 적용도 달라진다. 실질적인 접근을 통해 학습해보며 부동산 매입의 효과성과 효율성을 동시에 발현해보자.주택 경락자금대출 시 알아야 할 필수 4가지LTV·DTI·DSR·스트레스 DSR은 비단 경매 및 공매뿐만 아니라 우리가 주택을 매입할 때 반드시 알아야 할 필수적인 용어이다. 용어의 뜻을 이해하는 것에 그치면 안 되며, 그 활용과 더불어 세무적인 지식까지도 섭렵해야 추후 발생할 이슈에 대한 만반의 준비를 할 수 있다.LTV란 담보인정비율로써 자산의 담보가치에 대한 대출의 비율이다. 예를 들어 아파트 감정가격에 10억원이고 LTV가 70%이면 금융기관으로부터 7억의 주택담보대출을 받을 수 있다. 은행업 감독업무시행세칙 상 하기의 풀이법을 활용하여 이를 계산한다.LTV = (주택담보대출+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금)/담보가치×100DTI란 소득에 비하여 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는가에 대한 척도이다. 주택담보대출을 받는 자의 원리금 상환에 대한 부담도를 측정하여 대출한도를 설정하고 이를 안정적으로 운영하기 위하여 도입된 규제이다. DTI가 낮을수록 빚을 갚을 능력이 탁월하다고 본다. DTI = (주택담보대출의 연간원리금 상환액+기타부채의 연간이자 상환액)/연소득×100LTV와 DTI는 거시건전성 정책 및 통화신용 정책 등과 함께 상호보완의 관계를 지니며 경제를 안정화하는 목적으로 활용된다. 하지만 부동산을 매입하려고 하면 대출에 대한 억제효과를 지닐 수 있음을 확실히 인지하고 접근해야만 한다.DSR이란 차주(돈을 빌리는 사람)의 상환능력(연소득) 대비하여 원리금 상환에 대한 전체 금융 부채의 원리금 상환액을 나타내는 척도다. 쉽게 말해 나의 연봉 대비 내가 가지고 있는 모든 부채를 백분율로 표현한 것이다. DTI보다 더 엄격한 기준을 적용하여 값을 산출한다.예를 들어 연봉이 1억인 경제활동인구가 있다면, 대출이 아예 없다는 가정하에 주택을 매수할 때 ‘DSR 40%’라는 의미는 대출의 원리금 상환액이 연간 4000만원을 초과할 수 없다는 것을 뜻한다. 연봉 1억원이 될 때까지 자동차 대출, 마이너스 통장, 신용카드 할부 등 총대출이 0원인 경제활동인구가 얼마나 있을지 의문이지만, 현행 제도에 적용하면 이와 같다. DSR 40%가 연봉 1억원이었을 때 주택담보대출이 4000만원이 딱 나오는 것이 아니라는 의미이다. 감할 것은 모두 감하고 남은 부분을 대출받을 수 있다는 것이기에 당초 계획한 현금이 모자란 경우가 허다하다.스트레스 DSR 여기에서 우리는 더 나아가 2024년부터 시행된 스트레스 DSR도 알아야 한다. 이는 총부채원리금 상환비율을 산정할 때 일정 수준의 가산금리를 부과한다는 것을 의미한다. 이는 올해부터 시행된 제도로 차주의 대출한도를 감소시키는 것에 목적을 두고 운용이 되고 있다. 대출한도가 단계적(1단계~3단계)으로 축소될 예정이라는 것을 인지하면 된다. 점진적으로 대출이 축소되기에 인플레이션 및 화폐가치의 하락이라는 부분만 보더라도 시간이 흐를수록 집을 장만하기가 더 어려워지는 조건인 것을 알 수 있다.규제에 대한 철학적인 이해가 필요제도가 발달하고 정책이 복잡해지면 주택 매수에 대한 허들이 높아지는 것을 확인할 수 있다. 이 글을 읽는 사회초년생 또는 아이를 키우는 학부모들은 어떻게 집을 마련할 수 있을까?이 문제를 정확히 간파하려면 앞선 네 번째 칼럼에서 언급했던 자본주의에 대한 명확한 이해가 필요하다. 대한민국헌법 제119조 제1항은 ‘대한민국의 경제질서는 개인과 기업의 경제상의 자유와 창의를 존중함을 기본으로 한다’고 했다. 제2항은 ‘국가는 균형있는 국민경제의 성장 및 안정과 적정한 소득의 분배를 유지하고, 시장의 지배와 경제력의 남용을 방지하며, 경제주체간의 조화를 통한 경제의 민주화를 위하여 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다’라고 명시했다.한국 경제는 기본적으로 보이지 않는 손에 의해 자연스럽게 돌아간다. 다만, 제2항에 나와 있듯이 경제의 안정성을 유지하고자 국가가 규제할 수 있을 뿐이다. 우리에게 경락잔금대출을 비롯하여 각종 대출을 일으켜주는 금융권은 어떻게 이러한 자본주의를 활용하고 있는지 생각해보면 어렵지 않게 돌파구를 모색해볼 수 있다.우리가 주택을 잘 낙찰 받았는데 주택경락잔금대출을 원하는 만큼 받을 수 없다는 것은 앞서 말한 대출제한(LTV·DTI·DSR·스트레스 DSR 등) 때문이다. 이를 바꿔 접근하면 각종 규제를 받지 않는 입장으로 대출을 일으키면 되는 것이다. 물론 그 조건은 개인이 처한 상황에 따라 다르게 접근해야 한다. 그러한 상황을 낙찰 전 정확히 진단하고 파악해야만 성공적인 낙찰 그리고 원활한 경락대출에 따른 소유권이전 촉탁등기를 할 수 있다. 투기과열지구에 대한 실전감각까지 겸해야매입하는 부동산 소재지가 투기과열지구에 포함되어 있는가 아닌가에 따라 대출금액 자체가 달라질 수 있기에 조심해야 한다.비규제지구에 있는 주택을 낙찰받았다면 낙찰가의 최대 80%를 쉽게 받을 수 있지만, 더 나은 입지의 주택을 원한다면 다른 시각으로 이를 분석하고 접근해야 한다. 투기과열지구는 강남3구(강남구·서초구·송파구) 및 용산구다. 투기과열지구는 국가의 강력한 규제를 적용받고 있는 곳이기에 개별상황과 개인의 조건에 따라 맞춤 분석을 해야 한다.다른 시각으로 접근하라의 의미는 앞서 이야기한 대한민국 헌법 제119조를 철학적으로 우회하여 활용하라는 의미이다. 아는 사람들은 언제나 각종 규제에 대하여 일정한 우회로를 항상 염두하여 진행한다. 각종 규제를 받지 않는 입장으로 대출을 일으키면 되는 것인데, 대표적으로 ‘매매사업자’가 그것이다.법이 또다시 개정되었기에 개인 또는 법인 할 것 없이 매매사업자는 대출에 있어서 활용도가 높다. 즉 DSR 등 각종 규제에 있어서 자유로울 수 있다. 예를 들어 규제지역(강남3구 및 용산)의 15억원 초과 아파트를 낙찰 받더라도 대출이 아예 안 나올 줄 알았으나 매매사업자를 활용한다면 DSR규제 없이 LTV 30%를 우선 받고 시작할 수 있다. 경매는 자금출처 조사를 하지 않기 때문에 세금측면에 있어서 유리하다. 비규제지역의 경우는 15억원 초과 아파트라 하더라도 LTV 60% 대출이 가능하다. 여기서 조심해야 할 사항은 아무리 매매사업자라고 하더라도 무조건 낙찰가의 80%의 경락잔금대출이 되는 게 아니라는 점이다. 개인의 상황 및 낙찰을 받은 지역에 따라서 적용되는 부분이 각기 다르다. 소액임차보증금 차감이라는 방공제를 적용 을 수 있다는 변수도 고려해야 한다. 또한 대출이 상대적으로 더 용이한만큼 금리 및 세금(취득세·보유세·종합부동산세·양도세·법인이라면 양도세가 아닌 법인세 등) 측면에 있어서도 고려해야 될 부분들이 더 존재한다.세법에 대한 개정이 자주 이뤄지기에 정확한 개별 진단은 세무사에게 요청해야 한다. 그러나 지식이 있어야 물어보는 것도 가능하기에 세법에 대한 시행세칙을 평소에 익히고 보는 습관을 들여야 한다. 선택과 집중을 잘하려면 제대로 배워야 한다. 예를 들자면, 공시지가 1억 미만의 주택일 경우 개인·사업자·법인에 관계없이 취득세는 1%가 적용되는 것으로 바뀌었다는 점이 그러한 부분이다. 여기에서 더 나아가, 우리는 더 나은 입지의 주택을 매입하려고 하기에 다음의 사항을 중점적으로 보아야 한다.취득세는 구분을 개인과 법인으로만 나누어 생각해도 무방하다. 흔히 개인과 사업자를 다르게 인식하는데 취득세에 있어서는 이를 동일하게 보아도 된다. 취득을 했다면 매도를 해야 할 것인데, 매매사업자가 양도소득세의 측면에서도 큰 효용성을 지닌다. 주택을 개인이 매입했을 경우 보유 기간에 따라서 양도시 세금이 달라지는 반면에 매매사업자로 주택을 사고 팔 경우, 재고자산으로 분류된 주택을 양도한다면 보유 기간에 관계없이 일반과세를 적용 받을 수 있다. 매매사업자가 아닌 개인이 기본세율을 적용받으려면 2년 이상 보유해야 하는데 매매사업자는 그럴 필요가 없기에 더 다양한 전략이 가능하다. 또한 비용처리에 있어서도 상대적으로 개인보다 유연하고 다양한 범위를 갖는데, 수익적 지출액과 대출에 대한 이자 그리고 기타 사업용 경비에 대한 비용을 인정받을 수 있는 장점이 있다.한국뿐만 아니라 전 세계 어느 곳에서든 부자는 존재한다. 부자들의 습관과 사고과정을 익히고 실천해야 부자가 된다는 것은 너무나도 당연한 소리이다. 그러한 행동양식 중 하나가 바로 변화하는 시대에 대한 빠른 적응 그리고 국가 정책에 대한 유연한 적용이다. 피땀 흘려 번 자본도 중요한 자산이고, 피땀 흘려 나를 위하여 일하는 객체를 두는 전략에 의한 자본 또한 더욱 중요한 자산이 될 것이다.한정훈 보훈디벨롭 대표는_고려대학교 경영학사, 법행정학사 전공으로 현재 고려대학교 경제인회 상임이사, 대한민국 ROTC 중앙회 부회장(해병대 장교 예비역 대위)을 맡고 있다. 유튜브 '경매의 정석'을 운영하며, 전 세계 사람들이 미국 법원경매에 참여할 수 있는 플랫폼 제작 프로젝트를 진행하고 있다.

서울시가 5일 제8차 도시·건축공동위원회를 열고 그린벨트에서 해제됐던 6개 구역을 재개발하기로 했다. 서울시는 이날 서초구 집단취락지역인 청룡마을 등 6개 구역(10개 마을)에 대한 지구단위계획구역 및 계획 결정(안)을 수정 가결했다고 밝혔다.대상지는 2002년, 2006년 개발제한구역(그린벨트)에서 해제된 6개 구역 10개 마을 집단취락 지역이다. 방배동 일대 '전원마을', 염곡동 일대 '염곡마을', 신원동 일대 '본·청룡·원터마을', 내곡동 일대 '홍씨·능안·안골마을', 우면동 일대 '성·형촌마을'은 전용주거지역으로 유지·관리됐다.이번 지구단위계획은 제1종 전용주거지역에서 제1종 일반주거지역으로 용도지역을 상향했다. 서울시는 기존 건축물과 어우러질 수 있도록 건폐율과 높이 등 마을별 특성을 반영한 건축계획이 수립됐다고 설명했다. 서울시는 “집단취락 마을의 가장 큰 장점인 자연 친화적인 주거지 특성을 반영해 새로운 서울형 전용주거지로의 발전을 위한 건축디자인 가이드라인을 적용할 예정”이라고 전했다.조남준 서울시 도시공간본부장은 “집단취락 마을들은 건축 연한 30년 이상의 노후주택이 점점 늘어나 전용 주거지역 내 좋은 주거지의 가치와 특성에 대한 고민이 필요한 시점”이라고 말했다. 그는 “이번 지구단위계획을 통해 서울형 전용주거지역의 새로운 주거모델을 제안해 주변과 어울리는 조화롭고 안전한 마을을 만들고 마을 가치가 상승하는 지속 가능한 친환경 주거지로 변모할 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

이달 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 1가구에 대한 일반 분양이 진행된다. 조합원 취소분으로, 해당 주택 시세 차익은 20억원에 달할 것이란 예상에 관심이 쏠리고 있다. 10일 한국부동산원 청약홈에 따르면 래미안 원베일리 전용면적 84㎡ 조합원 취소분 1가구 일반공급 1순위 청약이 오는 20일(기타지역 21일), 2순위 청약이 22일(기타지역 동일) 각각 진행된다. 당첨자 발표일은 오는 28일이며 계약일은 다음달 10일부터 12일까지다. 이번에 공급되는 물량은 1층이다. 발코니 확장비 등 필수 옵션 금액을 포함한 공급가격은 19억5638만8000원이다. 잔금 17억6074만9200원은 오는 7월 26일 납부해야 한다.규제지역인 서초구에 공급되는 아파트여서 무주택자 혹은 1주택을 소유한 가구주만 청약할 수 있다. 당첨 시 10년간 재당첨 제한과 전매제한 3년 등의 규제를 받는다. 실거주 의무는 없다.국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 21일 래미안 원베일리 전용 84㎡ 32층이 42억5000만원에 매매됐다. 지난 2월 같은 면적 5층이 40억원에, 지난 3월 11층이 40억4000만원에 각각 거래됐다. 조합원 취소분으로 나온 주택이 1층임을 감안하더라도 당첨 시 20억원에 육박하는 시세 차익이 예상된다. 한편 이번에 나온 조합원 취소분은 결격사유가 있어서 계약이 취소된 물량이 아니다. 조합원이 아예 계약하지 않아 공급이 취소된 물량이어서 무순위 청약이 아닌 일반 분양 형식으로 공급된다.

국내 주유소에서 판매하는 휘발유와 경유 가격이 9주 연속 떨어졌다. 9일 한국석유공사 유가정보시스템 오피넷에 따르면 12월 첫째 주(3∼7일) 전국 주유소 휘발유 판매가는 전주보다 14.7원 내린 리터(L)당 평균 1626.6원을 기록했다.전국 최고가 지역인 서울은 16.3원 하락한 1710.3원, 가격이 가장 낮은 대구는 12.8원 내린 1573.6원으로 집계됐다. 상표별로는 GS칼텍스 주유소가 L당 1633.9원으로 가장 가격이 높았고 알뜰주유소가 1602.8원으로 가장 낮았다.경유 판매 가격은 직전 주보다 21.2원 하락한 1563.8원이다. 주유소 휘발유와 경유 가격 하락은 연말까지 지속될 것으로 예상된다. 국제유가가 국내 가격에 반영되기까지 2~3주가 걸리는데 최근 국제유가 하락하고 있어서다. 현재 국제유가는 비(非) 석유수출국기구(OPEC) 주요 산유국 협의체 OPEC플러스(OPEC+)의 추가 감산 준수 여부에 대한 회의론이 지속되고 있다. 수입 원유가격 기준인 두바이유는 배럴당 77.3달러로 직전 주 대비 5.4달러 떨어졌다. 국제 휘발유 가격은 5.0달러 내린 86.6달러, 자동차용 경유는 5.0달러 하락한 99.3달러였다.이에 대한석유협회 측도 글로벌 경기침체와 중국의 석유 수요 부진으로 국제유가가 내린다고 봤고, 국내 판매 가격도 1~2주 가량 추가 하락할 것이라고 내다봤다.

주택시장이 침체하며 투자수요가 한풀 꺾인 가운데, ‘갈아타기’를 하려는 실수요 이동으로 일부 핵심입지 위주의 상승흐름이 지속되고 있다. 지난 6일 한국부동산원이 발표한 ‘2023년 7월 1주 주간 아파트 가격 동향’에 따르면 이번주 전국 아파트 매매가격은 지난주와 마찬가지로 0.0%를 기록하며 보합을 이어갔다. 서울과 수도권 집값은 전주에 이어 상승을 지속했지만 세종특별자치시를 제외한 지방은 하락세를 벗어나지 못했다. 수도권 아파트 매매가격 변동률은 0.04%로 지난주와 같은 상승폭을 유지한 반면, 같은 기간 지방 5대광역시는 -0.05%에서 -0.06%로 하락폭이 커졌다. 이는 학군과 교통 등 각종 필수 인프라를 갖춘 서울 핵심지역 거주수요가 여전한 반면, 지방에선 투자수요가 급격히 빠지는 동시에 실수요가 이를 받쳐주지 못하고 있기 때문이다.서울에서도 강남과 일명 ‘직주근접’에 유리한 일부 한강변 주거선호 지역에서만 아파트 가격이 오르고 있다. 서울 아파트 매매가격 변동률이 지난주(0.04%)보다 소폭 낮아진 0.03%를 나타낸 것 역시 지역에 따라 상승과 하락 편차가 나타나고 있기 때문이다. 이번주 강남 11개구 아파트 가격은 0.06% 상승했는데 이는 일명 '강남 3구 아파트'가 이끌었다. 강남구는 0.07%, 서초구는 0.12%, 송파구는 0.21% 오르며 11개구 평균보다 높은 상승폭을 보였다. 특히 강남구에선 학군으로 유명한 대치동과 함께 인근 대치동 학원가 이용이 가능하면서 대단지 신축 아파트 입주가 이어지고 있는 개포동 위주로 아파트 값이 올랐다. 서초구에선 반포와 잠원, 송파에서도 잠실, 문정동 대단지 아파트 위주로 상승세를 보였다. 강북 아파트 가격 변동률은 -0.01%를 기록하며 소폭 떨어졌다. 아파트 가구 수가 많은 노원구에선 공릉동과 하계동 구축 아파트 위주로 가격이 0.06% 떨어진 반면, 일명 ‘마용성’이라 불리는 마포구와 용산구, 성동구는 각각 0.08%, 0.03%, 0.04% 상승했다. 한국부동산원은 이에 대해 “정주여건이 양호한 지역 내 주요단지를 중심으로 상승거래가 발생하며 상승세가 유지 중”이라면서도 “일부 지역은 급매물 소진 이후 매수자들이 관망세를 보이며 하락, 보합세를 나타내는 등 혼조세를 지속하고 있다”고 분석했다. 이 같은 핵심 지역에선 중대형 타입의 신고가 역시 꾸준히 등장하고 있다. 지난달 24일 ‘잠실엘스아파트’ 전용면적 119㎡ 타입은 34억5000만원에 거래됐다. 이 타입은 지난 4월 34억원에 신고가 거래가 일어난 지 약 두달 만에 기존 기록을 갈아치웠다. 잠실엘스아파트는 송파구에서 가장 선호지역인 잠실동에서도 종합운동장 옆에 위치해 강남 업무지구, 학군 접근성이 높은 단지로 각광받고 있다.30억원이 넘는 높은 시세에도 거래는 꾸준하다. 올해 3월 31억5000만원에 첫 거래가 일어난 뒤 4월 2건, 5월 1건 거래가 있었고 지난달에도 신고가 거래 외에 17층 매물이 32억8000만원에 새 주인을 찾기도 했다.한 부동산 전문가는 “강남권을 비롯한 핵심지는 갈아타기 수요가 꾸준해 가격이 쉽게 떨어지지 않지만 갈아타는 실수요자들이 매도하는 지역은 집값이 떨어지는 구조”라면서 “서울 실수요는 물론 지방 자산가들도 강남에 집을 사둬야 한다는 인식이 생겨 주택시장이 지속적으로 양극화될 가능성이 높다”고 설명했다.

서울 아파트값이 5주 연속 내린 가운데, 경기·인천 등 수도권도 하락폭을 키우는 모습이다. 30일 한국부동산원 조사에 따르면 이번주 서울 아파트값은 지난주와 마찬가지로 0.03% 하락했다. 서울 아파트값은 서초구(0.02%) 등 일부 초고가 단지에서 거래 신고가 이뤄지고 있지만 매물이 쌓이고 추가 금리 인상 우려도 커지면서 5주 연속 약세를 지속하고 있다. 빅데이터 업체 아실의 통계를 보면 서울 아파트 매물은 6월 말 현재 6만4977건으로 지난달 10일 양도소득세 중과 한시 배제 조치 시행 이후 14.8% 증가했다. 하지만 서울 아파트 거래 신고 건수는 지난 4월 1752건에서 5월은 29일까지 1733건으로 감소한 상태다. 이는 양도소득세 절세 매물이 나오고 있지만 물가 상승, 금리 인상 등 경제 여건 악화로 매수심리가 위축되면서 거래량도 감소한 것으로 풀이된다. 구별로는 최근 급매물이 늘고 있는 노원구와 강북구의 아파트값이 각각 지난주 -0.05%에서 금주 -0.07%로 낙폭이 확대되는 등 강북지역의 하락세가 가파른 상황이다. 동작구는 2주 연속 보합에서 이번주 -0.01%로 하락 전환됐다. 강남구는 4주 연속 보합세고, 용산구도 2주 연속 변동이 없었다. 이날 또 다른 시세 조사기관인 KB국민은행 조사에서는 서울 아파트값이 2020년 5월 11일 이후 약 2년1개월 만에 처음으로 보합 전환됐다. 이런 가운데, 경기도와 수도권의 하락세가 본격화되고 있다. 경기도의 아파트값은 지난주 -0.04%에서 -0.05%로, 인천은 지난주 -0.06%에서 -0.08%로 각각 하락폭이 커졌다. 2030 세대의 '패닉 바잉'(공황구매)이 감소한 데다 양도세 절세 매물까지 겹치면서 수도권 외곽지역을 중심으로 낙폭이 확대되는 것으로 분석된다. 성남 분당구의 아파트값이 1기 신도시 재건축 기대감으로 0.02% 올랐지만 지난주(0.03%)보다 상승폭이 둔화됐다. 구도심 지역인 중원구는 0.06% 하락해 지난주(-0.04%)보다 하락폭이 커지면서 성남시 전체적으로는 상승을 멈추고 이번주에 보합 전환됐다. 용인시와 수원시는 각각 0.13%, 0.12% 떨어져 지난주(각 -0.06%, -0.10%)보다 하락폭이 커졌고 일산신도시가 있는 고양시는 보합을 기록했다. 경기·인천의 하락폭 확대로 수도권 전체 아파트값 변동률 역시 0.05% 하락해 지난주(-0.04%)보다 낙폭이 커졌다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr