최근 외곽은 물론 서울 도심에서도 빈상가를 자주 목격하게 된다. 1층 대로변 상가조차 임대 전단지가 붙어있는 경우를 본다. 지난 7월 국세청이 발표한 자영업 폐업통계에 의하면 2023년 자영업 폐업 건수는 98만6487건으로, 관련 통계가 수집된 2006년 이후 최고치를 기록했다. 이들 중 절반 가까이(48.9%)가 수익 악화를 주요 폐업 이유로 꼽았다. 팬데믹 이후 고금리와 높은 물가가 자영업자들의 생존을 위협한 결과로 해석된다. 팬데믹과 온라인 쇼핑 등의 영향으로 전 세계의 상업용 시장이 위축되는 것을 감안하면 불가피한 현상이라고도 볼 수 있지만 OECD 국가 중에서 자영업비율이 높은 우리나라는 그냥 방관만 하고 있기에는 가계경제와 도시공간에 미치는 영향이 너무 크다. 우리나라 자영업자의 비중은 계속 감소하고 있지만 아직도 563만명에 이른다. 2024년 2분기 기준, 전체근로자중 자영업자 비중은 19.7% 수준이다.경기도 신도시 중 오래된 상가들은 임대료 대비 관리비의 비중이 45~60%에 이르고 있다. 인건비와 공공요금 등이 오르면서 관리비는 계속 증가추세에 있지만 임대료는 수요부족으로 제자리걸음을 하다보니 나타나는 현상이다. 그나마 임차인이 들어와 관리비라도 납부하고 있다면 다행이지만, 장기공실 상가들은 관리비 체납 때문에 공매나 경매로 넘기기조차 어려운 경우가 있다.문제는 상가의 공실이 늘고, 이런 건물이 장기간 방치되면서 대규모 상업시설들이 도시의 흉물로 자리매김하게 하는 것이다. 이렇게 되면 상가 건물 안에서 정상적으로 영업을 하는 상인들도 이곳을 떠날 수 밖에 없는 악순환이 시작된다. 다른 나라, 다른 도시들도 상황은 비슷 팬데믹은 전 세계 도시의 상업용 공간에 중대한 변화를 초래했다. 특히 팬데믹 초기에는 공실률 상승과 상권 침체를 일시적인 현상으로 여기는 시각이 강했지만, 시간이 지나면서 이는 구조적 변화로 평가되고 있다. 미국 대도시의 경우에는 팬데믹 동안 많은 기업들이 원격 근무를 도입했는데, 원격 근무는 팬데믹 이후에도 지속되고 있다. 결국 사무용 공간의 수요가 감소하면서 미국 대도시의 오피스 건물 공실률이 2024년 기준 13.8%에 도달한 바 있다​. 이는 단순히 경기가 회복되면 해결될 문제라기보다는, 원격 및 하이브리드 근무가 뉴노멀이 됨에 따라 장기적으로 상업용 부동산 수요에 영향을 미치는 구조적 변화로 볼 수 있다. 상업공간도 마찬가지이다. 전통적인 오프라인 쇼핑에서 온라인 쇼핑으로의 전환이 가속화하면서, 리테일 공간의 공실률 역시 증가하고 있다. 이 역시 전 세계 주요 도시에서 나타난 공통적인 현상으로, 영국의 경우 리테일 상가의 공실률이 14%(2023년), 파리는 약 10%(2022년)로 이전에 비해 두 배 이상 증가한 수치이다.한국도 상황은 비슷하다. 서울의 중대형 상가 공실률은 2024년 2분기 기준 13.8%로 전분기보다 상승했다. 한국부동산원의 2분기 상업용 부동산 임대동향 조사에 따르면 우리가 흔히 볼 수 있는 집합상가의 공실율도 10.2%로 계속 증가하고 있다. 이 역시 일시적인 위기가 아닌 구조적인 변화라고들 평가하고 있다. 도시 계획가들이나 지역정치인들은 이제 기존의 상업용 공간을 재편성해야 하는 상황에 놓여 있으며, 지역 상권을 다시 활성화 시키려는데 온통 관심을 쏟고 있다.리테일 상권 회복을 위한 주요국의 시도와 효과세금감면 및 규제완화 빈 상가 문제를 해결하기 위해 여러 국가와 도시에서는 다양한 정책을 시도하고 있다. 영국은 비즈니스 레이트(Business Rates) 제도를 통해 공실 상태의 상업용 건물에 대해 첫 3개월 간 세금 면제를 제공하고, 그 이후에는 공실세를 부과해 소유주가 상가를 장기간 방치하지 않도록 하고 있다. 미국은 공실 상가가 새로운 용도로 변경하고자 할 때 규제를 완화해주고 있다.재생 프로젝트 및 도시 재개발을 통한 용도 전환, 하이브리드 공간 창출 공실 상가와 주변 지역을 대상으로 도시 재생 프로젝트를 시행해 지역상권을 살리려는 경우도 있다. 우리나라의 재래시장 활성화 정책과 유사한데 공공시설(주차장 등)에 투자하고, 창업자들에게 재정적 지원을 하면서 빈 공간을 새로운 용도로 계속 채워나가는 것이다. 미국 샌프란시스코나 시카고에서는 공실 상가를 활용해 공공 공간, 녹지와의 연계를 통해 상업 지역을 문화 및 커뮤니티 공간으로 전환하면서 상권 회복을 시도하고 있다. 워싱턴 D.C.는 공실 상가를 공공 주택으로 전환하거나 비영리 단체의 사무실 공간으로 제공하는 프로그램을 시행하기도 하는데 용도를 전환하는 이런 패턴은 다른 국가, 도시에서도 공통된 현상이다. 복합개발을 통해 상가와 주거 공간을 결합하면서 유동인구를 다시 증가시키려는 것이다.디지털 및 물류 허브로 전환 아마존과 같은 대형 전자상거래 기업들은 공실 상가를 물류센터로 전환하기도 한다. 상업 지구 내 상가들이 온라인 쇼핑의 물류 허브 역할을 하면서 새로운 용도로 활용되는 사례이다. 빈 상가에 팝업 스토어나 임시 상점을 유치하면서 공간의 임대기간을 유연화, 세분화하는 시도도 있다. 공간의 용도를 임시 또는 단기로 전환함으로써 용도변경을 시도하는 것인데 경직된 용도지역제도에 숨통을 틔워주면서도 무분별한 난개발은 방지할 수 있다는 장점이 있다. 한국에서도 빈 상가 문제를 해결하기 위해 노력하고 있지만 역부족이다. 분양방식으로 판매된 대형 상가들은 다양한 개인소유자들로 구성돼 있어 협력하기 어려운 구조적인 문제도 있다. 그러나 이대로 있을 수는 없다. 부동산 시장의 위기는 주택보다 상업용 부동산이 더 심각하다. 이러다가 도시의 상가는 사라지고 텅빈 빌딩만 남을지도 모른다.

4·10 총선에서 야당이 압승을 거둠에 따라 윤석열 정부가 공약한 핵심 민생·경제 정책들이 대거 좌초 위기에 처했다. 증권가에선 정부가 주도해 온 기업 밸류업 프로그램 추진 동력이 약화될 것으로 전망했다. 특히 시행이 한시적으로 미뤄졌던 ‘금융투자소비세’(금투세)의 경우, 여당인 국민의힘은 그동안 선거 공약으로 ’폐지’를 약속했지만 이번 선거 결과 따라 실현 가능성이 불투명해졌다는 분석이다.지난 10일 실시된 22대 총선은 더불어민주당과 더불어민주연합이 175석(오전 7시 기준)으로 압도적 과반을 차지하며 종료됐다. 범 야권으로 분류되는 조국혁신당도 11석을 얻어 사실상 범 야권이 재적의원 3분의 2에 가까운 190석 이상을 차지했다.이에 증권가에서는 금투세 폐지가 사실상 물 건너갔다고 보는 시각도 관측된다. 금투세는 주식‧채권‧펀드 등 금융투자로 얻은 일정 금액 이상의 소득에 세금을 매기는 게 골자로, 지난 문재인 정부 시절 마련됐다. 이후 파급력을 고려해 2025년까지 유예하기로 결정됐으나, 윤석열 정부는 완전 폐지를 공언해왔다.이웅찬 하이투자증권 연구원은 “야당이 선거에서 크게 승리했고 이미 제정된 법안을 고치는 것은 현실적으로 쉽지 않다”며 “금투세 폐지는 부자 감세가 될 수 있다는 논란을 피해가기 어렵다. 금투세 유예가 연장될 가능성은 크지 않다”고 말했다.기업 밸류업 정책도 제동이 불가피할 전망이다. 금융당국이 제시한 밸류업 프로그램의 기조는 기업의 자발적 참여에 방점을 찍고 있으나, 향후 법인세 감면 등 세제 인센티브를 확대해 밸류업 강화를 유도한다는 방침이다. 그러나 이 역시 국회 합의가 전제돼야 하기 때문에 사실상 통과가 어려워졌다는 평가를 받는다.김영환·김재은 NH투자증권 연구원은 “정부가 총선 후 입법을 전제로 추진하던 정책에 대해서는 수정·재검토가 불가피할 전망”이라며 “향후 정부 정책에 대해서는 야권을 설득할 수 있는 교집합에 초점을 맞출 필요가 있다”고 제언했다. 그러면서 정부의 기업 밸류업 프로그램과 관련, 자사주 소각 시 이를 비용으로 처리해 법인세를 줄여주거나 기업의 전기 대비 배당 증가분에 대해 세액을 공제하는 등의 세제 지원에 대한 기대감 약화는 불가피할 것으로 전망했다.이밖에 규제완화에 방점이 찍혀있던 현 정부의 부동산 정책 상당수도 급제동이 걸릴 것으로 보인다. 공시가격 현실화, 분양가 상한제 실거주 의무 완전 폐지, 재건축 안전진단 규제 완화, 재건축 초과이익 부담금 폐지 등은 모두 법 개정이 필요한 사안이다. 하지만 야당은 줄곧 부정적 입장을 피력해왔다. 부동산 시장 관련 여야 간 입장차가 첨예한 터라, 22대 국회에서도 공전이 불가피할 것이란 전망이 나오는 이유다. 박소연 신영증권 연구원은 “금투세 폐지는 소득세법 개정이 필요한 사항인데 여당의 총선 패배로 난관에 봉착했다”며 “금투세는 주식, 채권, 펀드, 파생상품 등 금융상품의 수익 합계가 5000만원 이상일 경우 20%, 3억원을 초과할 경우 25% 세율을 적용한다는 것이나 2025년까지 유예였다”고 말했다. 이어 “주식 양도세 대상인 대주주 요건이 작년 10억원에서 50억원으로 상향됐지만 연말 매물출회 가능성을 경계해야 할 것으로 보인다”며 “대신 더불어민주당은 ISA 계좌 납입한도를 현재보다 상향하고 납입금액을 전액 비과세해 세제 혜택을 주자는 입장이기 때문에 자산별·상품별 득실이 엇갈릴 가능성이 있다”라고 덧붙였다.

내년 주택 매매 가격은 1.5% 떨어지고 하반기에는 수도권 인기지역 위주로 상승 전환하면서 서울은 1% 오를 것이라는 전망이 나왔다. 내년 상반기 미국 기준금리 인하에 따라 대출금리가 내려가고 공급부족의 영향으로 반등할 가능성이 크다는 의견이다.주택산업연구원(주산연)은 22일 대한상공회의소에서 ‘2024년 주택시장 전망과 정책방향’ 기자간담회를 개최했다.주산연은 집값이 하락세를 이어가겠지만 낙폭은 올해보다 줄어들 것이라고 내다봤다. 하반기에는 일자리 수요가 탄탄한 수도권 인기지역부터 상승세로 돌아설 가능성이 크고 공급부족 등으로 전월세 가격도 상승폭이 커질 것으로 전망했다. 서종대 주산연 대표는 “고금리와 프로젝트파이낸싱(PF) 자금조달의 어려움, 부동산 세제 완전 정상화 지연 등으로 내년에도 집값 하락세가 나타날 것”이라면서도 “내년 상반기 미국이 기준금리 인하에 나설 가능성이 커지면서 대출금리 하향조정과 경기회복이 예상된다”고 분석했다.서 대표는 “내년 말까지 3년 동안 착공 누적 기준으로 75만가구의 공급 부족과 가구 분화 적체 영향으로 내년 중반기부터 수도권 인기지역을 중심으로 상승세가 시작되고 지방광역시도 하반기부터 오름세가 강해질 것”이라며 “매매와 전월세 거래량 역시 올해보다 20% 이상 증가할 것”이라고 설명했다.주산연은 경제성장률과 주택수급지수 및 금리변화 등을 고려한 주택가격전망모형으로 내년도 주택가격을 전망한 결과 전국 집값은 1.5% 하락하고, 수도권은 0.3%, 지방은 3.0% 하락할 것으로 조사됐다. 서울은 1.0% 상승할 것으로 전망했다.서종대 대표는 “현재 매매거래 감소와 함께 전세 수요가 아파트로 이동하고 있지만 아파트 입주물량이 내년에도 감소할 것으로 보인다”며 “공급부족이 내년 전세가격 상승을 견인하면서 다시 매매가격 상승으로 전이될 것”이라고 내다봤다.주산연은 지난해와 올해 주택거래량은 정상기의 절반 수준에 불과했다고 평가했다. 주택시장이 과열이나 침체되지 않은 정상기에는 주택 매매거래량이 재고주택의 4~5% 수준을 기록했다. 하지만 올해 주택거래량은 53만건을 기록할 것으로 예상되며 이는 전체 주택재고의 2.7%에 그치는 물량이다."내년까지 3년간 착공 75만가구 부족…매매‧전세가 상승할 것"서 대표는 “주택매매거래량은 2006년 조사 착수 이래 작년에 최저 수준을 찍고 올해 소폭 회복됐다”면서도 “내년에는 주택가격 하방압력이 완화되고 일부지역에서는 상승 전환하면서 거래 회복으로 주택재고 대비 거래율이 올해 2.7%에서 내년에 3.2%로 늘어난 65만가구 수준일 것”이라고 설명했다. 그는 “하지만 2017~2021년 5년 평균 거래량이 98만가구였던 것과 비교하면 여전히 낮은 수준”이라고 덧붙였다.주산연은 주택공급물량도 지난해부터 올해까지 2년 동안 택지준비와 인허가 및 착공물량이 급감했기 때문에 내년에도 프로젝트 금융여건은 단기간에 개선되기 어려울 것이라고 예상했다. 인허가와 착공, 분양 및 준공물량은 올해 수준에서 크게 벗어나지 못할 것이라는 분석이다. 내년 인허가는 30만가구, 착공은 25만가구, 분양은 25만가구, 준공은 30만가구 안팎의 물량이 나올 것으로 전망했다.서 대표는 내년 주택정책에 대해서 공급적정화에 초점을 맞춰야 한다고 지적했다. 내년 하반기부터 주택거래가 회복될 경우 최근 3년간 누적된 75만가구 수준의 공급부족과 가구분화 대기자 적체로 내후년부터 주택시장 과열이 반복될 가능성도 있다는 이유에서다.서 대표는 “주택공급이 적정하게 이뤄지도록 택지공급 확대와 인허가 등 규제완화 및 실수요자 금융과 프로젝트 금융 활성화 등을 병행해야 한다”며 “인허가 사전심의 내실화 및 통합심의 의무화를 정착시키고, 기한 내에 인허가 처리 및 인허가 기관의 과다한 기부채납 요구를 금지하도록 해야 한다”고 조언했다.서 대표는 ▲주택시장 규제지역 전면해제 ▲지자체의 임의적인 분양가 규제금지 ▲복잡한 청약제도 및 가점제 단순화 ▲의무거주기간 폐지 ▲임대아파트 표준건축비 현실화 등의 정책이 필요하다고 설명했다. 주택금융 부문에서는 독신자·생애최초·신혼부부·다자녀가구 등에 대한 지원을 강화하고, 노인계층에 대한 지원을 신설하는 등 수요자 금융 지원을 강화해야 한다고 제안했다. 그는 “프로젝트금융과 관련한 PF 불안을 최소화해야하며 보증관행도 개선해야 한다”며 “주택세제 부문에서는 취득세, 종부세, 재산세, 양도세 등 비정상적인 세제를 문재인 정부 이전 수준으로 정상화해야 한다”고 강조했다.

부동산 전문가가 난립하는 요즘, 주택정책의 목표와 현실을 두루 이해하고 이야기하는 전문가는 많지 않다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 이 같은 측면에서 통합적이고 합리적인 시각을 갖춘 몇 안 되는 전문가에 속한다. 그가 ‘서울시 주택시장 전문가 자문위원’을 비롯해 지자체 건축·경관 위원직을 다수 맡고 있는 데는 이 같은 역량이 작용했다.지난 7월부터 개정된 서울시 조례가 시행되면서 도시정비시장은 전환점을 맞이하게 됐다. 이은형 연구위원이 이번에 시행된 조례를 통한 서울시의 정책목표와 조례 시행에 따른 시장영향에 대해 분석했다.Q. 지난달 개정 조례 시행으로 인해 조합방식 정비사업도 조합설립인가 이후 시공사 선정이 가능해졌다. 서울시가 기대하는 이번 조례 시행의 효과는 무엇일까?A. 지금 서울시는 시공사 선정시점을 더 앞당김으로써, 재건축·재개발 사업의 전반적인 속도를 빠르게 하려한다. 오세훈 서울시장의 역점 사업인 ‘신속통합기획’ 역시 핵심 내용은 사업기간 단축이다. 또 다른 신통기획의 강점은 공공이 사업진행 초기부터 가이드라인을 제시함으로써 서울시 여건에 적합한 최종적인 결과물을 빠르게 만들어낼 수 있다는 것이다.이번 조례는 사업기간을 줄이는 또 다른 방법으로서 시공사 선정시점을 앞당겼다고 보면 된다. 종전 조례 하에서 조합이 도시정비사업을 하려면, 사업시행계획 인가까지 관공서에서 필요한 인허가를 다 받은 뒤 시공사 선정을 하라는 식이었다. 이 인허가를 받는 데까지 기간이 오래 걸리고 전반적인 사업 기간이 더욱 길어진다. 이 과정에서 내부 갈등이 발생하면 사업은 더 늘어지고 그만큼 조합원 분담금이 불어나는 구조다.정비사업에서 전문가는 조합이 아닌 시공사다. 국내 시공사들은 설계와 시공에서 모든 역할을 주도적으로 담당할 수 있다. 조합 입장에서는 사업 진행 과정에서 비용부담이 발생할 수밖에 없는 데 시공사가 빨리 선정되면 자금조달을 통해 부족한 비용을 충당하게 된다. 무엇보다 재건축, 재개발 사업으로 인한 최종 성과물의 가치를 높이는 방법은 브랜드 아파트를 내놓는 것이다. 따라서 어떤 건설사를 시공사로 선정하는 지가 현재 조합들에겐 중요한 문제다. 이 문제가 빠르게 해결되면 조합 내부에서도 사업 추진을 위한 동력이 생긴다.Q. 그렇다면 서울 내 주요 정비사업 중 가장 수혜를 볼만한 곳은 어디라고 생각하는가? A. 원칙적으로는 지금 사업시행인가를 받지 못한 상태에서 조합이 만들어졌거나 만들려는 곳이 모두 해당된다. 그리고 신속통합기획에 참여하면 정비구역 지정 등 사업초기 과정이 기존보다 대폭 빨라진다. 그러면 이번 조례 시행이 신속통합기획 참여 유인 요인이 될 수 있다.하지만 현실적으로 정비사업 수혜를 볼만한 곳은 경제력을 갖춘 곳이면서 사업비 충당도 가능한 곳이 될 가능성이 높다. 코로나19 확산 이후 공사비가 높아진 상태에서 부동산 경기는 침체에 들어섰다. 이에 미분양 가능성이 없으면서 높은 공급가격에 분양이 가능하고, 높은 분담금도 어느 정도 부담할 수 있는 조합만이 사업을 신속하게 추진할 수 있지 않을까 생각한다. 수혜지역으로는 재건축의 경우 압구정, 여의도 등이, 재개발은 한남뉴타운이 될 것 같다. Q. 오세훈 시장이 전 임기시절 전략정비구역으로 지정했던 지역에 대한 지구단위계획이 속속 나오고 있다. 이번 조례 시행과 서울시의 도시계획이 어떤 시너지를 낼 것으로 보는가?A. 서울시장 임기는 도시를 재정비하거나 도시의 미래상을 새롭게 세우기엔 너무 짧다. 때문에 현재 서울시가 내놓고 있는 도시계획은 오 시장 전 임기 당시 플랜과 연장선상에 있다고 본다. 과거 계획을 바탕으로 보면 과거 오 시장의 ‘한강 르네상스’는 서울시 전 지역에 대해 층고제한을 풀고 스카이라인을 바꾸려 한 목적에서 나온 플랜이 아니었다. 실제 개념은 도보 접근성이 높고 개발할 만한 곳 일부를 거점지역으로 정해 대중이 모일 수 있도록 개발하자는 것이다. 당시 규제완화는 이 거점지역 일대 아파트에 한해 토지를 기부채납 받고 그 반대급부로 재건축 시 단지 고급화를 위해 층수 제한을 풀어준다는 취지였다. 기부채납 부지는 기존 한강공원과 연계해 대중이 이용할 만한 여건을 갖춘 장소로 개발할 계획이었다. 현재 서울시는 수변 개념을 한강 중심에서 지류까지 확대할 방침이다. 주거지에서 인접한 하천을 한강보다 더 자주 방문하는 서울시민도 많다. 이에 동네 하천을 비슷한 방식으로 부흥시키겠다는 얘기다. 다만 이번에도 재건축을 한다고 해서 용적률, 층수규제를 모두 풀어준다는 의미는 아니다. Q. 이번 조례 시행에 따라 주택 소비자와 공급자에게 각각 어떤 영향이 미칠까?A. 주택공급은 호황기에 갑자기 늘고 불황기에 갑자기 감소하는 형태가 매번 반복될 수밖에 없는 구조다. 당장 부동산 경기침체로 주택공급이 급감해 문제가 되리란 우려가 많다. 그렇지만 실수요자들을 위해 주택은 시간을 두고 꾸준히 지어 공급하는 게 맞다. 그런 맥락에서는 이번 조치가 맞는 방향이다. 시 의도대로 재건축, 재개발 사업기간을 당기면 불황기에도 이른 시기에 분양을 하는 곳이 생길 가능성이 크다. 건설사 입장에선 서울시 핵심 재건축, 재개발 사업을 빨리 확보할 수 있다는 측면에서 장점이 있다. 사업 초기에는 자사 자본이 크게 묶이지 않고 공사비도 착공 시 물가상승률 등을 적용하도록 하는 규정이 계약서에 명시되므로 리스크가 크지 않다. 특히 특정 지역에서 첫 사업 수주를 한 시공사는 일명 ‘선점 우위 효과(First Mover Advantage)’에 따라 주변 다른 정비사업 수주전에서 유리한 고지를 점하게 된다. 이런 측면에서 이번 조례 시행 후 건설사 간 경쟁이 치열해질 것으로 보인다. Q. 재건축, 재개발 사업 촉진으로 부동산 시장이 과열될 것을 우려하는 의견도 있다. A. 단순히 주택가격 상승을 우려해 노후·낙후지역 재정비를 막는다면, 그것이 누적되면서 향후 문제가 될 수 있다. 지금 개발하면 가격이 오르는데, 미래에 개발하면 가격이 오르지 않는다는 보장이 있을까? 집값 때문에 개발을 눌러버리면 지금처럼 노후 아파트는 쌓여있는데 새 아파트는 공급이 안돼 집값이 오르는 상황이 될 수 있다. 더구나 주거지역은 집값만이 아니라 거주민의 정주환경이란 맥락에서 접근할 필요성이 크다. 또 이 같은 특성은 공공성과도 연관된다. 다만 일부 재개발 지역의 젠트리피케이션 위험은 고려해야 할 부분이다. 박원순 전 시장 임기동안 도시재생은 지나치게 개발을 배제한 한편, 젠트리피케이션을 방지한다는 취지에서는 서민 정책과 부합하는 측면이 있었다. 원래 도시재생은 재건축, 재개발을 포괄하는 개념이다. 너무 개발만능 또는 개발배제 등 한쪽으로 정책방향이 기울면 좋지 못하다. 시기적으로 꾸준히 필요한 곳에 주택이 공급될 수 있도록 도시재생이 원래 개념을 찾을 수 있기를 바란다.

“이 일대는 역세권이라 전부터 빌라, 원룸 전세 수요가 많았는데 지난해 말부터 문의가 많이 줄었다. 신혼부부는 역에서 멀고 비싸더라도 아파트로 가려하고 싱글 직장인들은 전세보다 월세를 찾는다.”영등포구 소재 H공인중개사무소 대표의 얘기다. 강남권을 비롯한 일부 주거선호지역 아파트 전세는 반등하고 있는 반면 빌라(다세대), 오피스텔 등 비(非)아파트 전세는 여전히 답보 상태다. 같은 시도 내에서도 주거선호지역과 비선호지역 간 전세가격변동률 편차가 심화하고 있다.이에 따라 올가을 이사철 주택 임대차 시장에 ‘보증금 디폴트(채무불이행)’ 위험이 커질 수 있다는 전망이 나온다. 정부가 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 완화할 계획을 밝히면서 일부 집주인들의 숨통이 트이는 모양새지만, 통상 전세가율이 높고 다주택 소유주가 많은 다세대나 연립주택은 이 같은 규제완화 혜택을 보지 못할 가능성이 크기 때문이다. 전세값 하락에 신규계약 늘어부동산R114가 올해 상반기 서울 소재 주택의 전월세 거래를 분석한 결과, 지난해 대비 신규계약 비중은 높아진 반면, 갱신계약 비중은 낮아진 것으로 나타났다. 이는 지난해 하반기 금리인상과 연이어 불거진 전세사기 사건의 영향으로 전세가격이 하락한 여파로 풀이된다. 올해 상반기 서울 아파트 전월세는 12만8821건 거래됐고 이 가운데 56.9%가 신규계약이었다. 지난해 같은 기간 아파트 전월세 신규계약은 47.0%로 1년 만에 10%p 가까이 높아졌다. 아파트보다 역전세 위험이 큰 다세대·연립의 신규계약 비중은 아파트보다 높았다. 올해 상반기 다세대·연립 전월세 거래량 5만9224건 중 신규계약이 61.2%로 60%를 넘겼는데 이는 지난해 54.2%보다 7%p 높아진 수치다. 반면 갱신계약 비중은 낮아졌는데 그중 계약갱신청구권을 사용한 전월세 계약은 33.1%로 지난해 상반기 65.3% 대비 절반 가까이 떨어졌다. 계약갱신청구권은 임대차계약 2년이 종료된 뒤 임차인이 1회에 한해 2년간 계약을 연장할 수 있는 권리다. 다만 전세가가 하락하면서 임차인 보호를 위해 도입된 계약갱신청구권의 효용이 당장은 사라진 상태다. 지난 2분기 서울 아파트 갱신계약 중 감액갱신 비중은 45.3%로 40.2%를 기록한 상승갱신 비중을 앞질렀다. 이렇게 감액갱신을 통해 집주인이 임차인에게 돌려준 보증금은 1억1969만원이다. 한국부동산원이 발표한 ‘2023년 5월 전국주택가격동향조사’를 보면 주택종합전세가격지수 변동률은 2022년 6월부터 올해 5월까지 12개월 연속 마이너스를 기록했다. 위험도 높은 빌라, 정부지원도 빗겨가나 다만 전세가 하락폭은 지난해 말에서 올해 초 저점을 찍은 후 줄고 있다. 최근의 전세가 회복현상은 상당부분 서울 내 주거선호지역 아파트에 국한된 모양새다. 상대적으로 보증금이 비싼 아파트는 지난해 금리인상 이후 급락했으나 여전한 수요에 힘입어 몇 달 새 빠르게 반등하고 있다. 한국부동산원 주간아파트 가격동향을 보면 6월 들어 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 용산구, 양천구와 영등포구, 동작구 등 교통인프라나 학군을 갖춘 서울 일부 지역 아파트 전세가격 변동률은 일제히 상승으로 돌아섰으며 상승폭도 높아지고 있다. 서울 동작구 흑석동 소재 초역세권 신축 아파트인 아크로리버하임 전용면적 84㎡ 타입 전세가는 지난해 2월 25억4000만원에 신고가를 기록한 뒤 올해 상반기 17억~18억원 대 거래가 나오는 등 급락했다. 지난달부터는 다시 22억원7000만원, 22억5000만원 계약이 등장하며 2021년 수준을 회복하고 있다. 이에 비해 다세대·연립 시장은 회복이 더디다. 같은 흑석동 소재 U빌라는 지난해 5월 지하층 전용면적 55㎡타입이 보증금 3억5000만원 전세에 거래됐으나 지난 5월 이보다 넓은 전용면적 59㎡타입 2층이 보증금 2억5000만원, 월세 35만원 반전세로 신규 거래됐다. 지하층 선호도가 매우 낮다는 점을 고려하면 가격이 떨어진 셈이다. 직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템에 집계된 수도권 다세대·연립 거래를 분석한 결과, 전용면적 3.3㎡ 당 평균 전세값이 2년 전보다 낮아진 것으로 나타났다. 결국 수요자가 감소한 상황에서 집주인이 어렵게 새 임차인을 찾아도 신규계약 보증금으로 기존 임차인 보증금 전액을 돌려주기 어렵다는 뜻이다. 정부는 본격적인 이사철을 앞두고 역전세난 방지책을 내놨지만 지원 대상은 한정적일 것으로 예상된다. 정부는 이달 말부터 전세반환 목적으로 주택담보대출을 받으려는 개인 임대인에게 1년간 한시적으로 DSR 40% 규제를 풀고 이보다 대출 한도가 높아질 수 있는 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용하겠다고 밝혔다. 문제는 전세가율이 높은 빌라 임대인은 전세보증금만으로 이미 LTV(담보인정비율) 한도를 채우는 등 주택담보대출을 받을 수 없는 경우가 대다수라는 점이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “국내에서 다세대주택은 아파트 대체재로 여겨진 지가 오래돼 주택공급이 지속적으로 부족하고 아파트 가격이 오를 대로 올랐을 때 동반상승할 여지가 있는 정도”라면서 “현재로선 부동산 경기가 침체된 데다 전세사기 여파로 다세대 인기가 떨어져 향후 몇 년간 시세 상승은 어렵다고 본다”고 분석했다. 이 연구원은 “지난 부동산 상승기에는 빌라와 오피스텔까지 매매와 전월세 가격이 함께 올라 일명 ‘갭투자’가 몰린 것”이라며 “자세한 DSR 완화 계획은 곧 금융위원회에서 밝히겠지만 이 같은 일부 갭투자자가 보유한 주택들은 수혜 대상이 아닐 가능성이 높다”고 설명했다.

현행 농지법이 현실과 괴리가 있다는 점은 이전 원고에도 밝힌 바 있다. 그럼에도 불구하고 헌법에 경자유전의 원칙이 살아 있는 한, 또 농지를 부동산 투기의 대상으로 삼는 투기꾼들을 막을 대안을 마련하지 않는 한 농지규제를 손보기는 현실적으로 쉽지 않다. 얼마 전 농막관련 규제를 강화하는 농림부의 시행령 개정이 강한 저항을 받아 대통령까지 나서 이를 수습했던 경험이 있다. 결국 원점에서 재검토하는 것으로 결론이 났지만 농막의 애매한 기능 역시 경자유전의 원칙이 살아있는 한 편법과 불법사이의 애매한 경계선을 넘나들 가능성이 높다. 그래서 우리는 막연한 농지의 규제완화가 아니라 농지를 어떤 용도로 전환시킬 것인가에 대한 사회적 합의가 필요하다. 농민들이 농사를 그만두고 농지에서 벗어날 방법을 고안하되 이것이 아파트개발이나 부동산 투기의 먹잇감이 되게 해서는 안되기 때문이다. 그럼 도대체 어떤 방식이 좋을까.사각지대 놓인 느린학습자 중심 복지정책 부족우선 전환기적 농지의 역할을 고민해야 한다. 농지에서 농사짓는 일은 지속하되, 농사의 주체와 농사의 방식, 농사의 목적이 조금씩 달라져야 한다. 다시 말해 지금의 농지처럼 도시인들의 먹거리를 제공하는 생산지로서의 역할에서 한 걸음 더 나아가야 한다. 이것을 고민하지 않으면 농지는 그저 지금의 농지 또는 아파트로의 전환이라는 양극단에서 끊임없는 편법과 탈법이 난개발을 초래하는 과오를 반복하게 될 것이기 때문이다. 농지에 적정한 개발을 허용하는 대신 농지가 본연의 기능은 잃지않게 하는 방법, 농지의 공익성을 살릴 수 있는 농지활용방안, 그것이 ‘복지와 농업의 연계’다. 약 1년 전 지역에 있는 농장에 들렀다가 느린 학습자(slow learner, 경계선 지능) 프로그램을 운영하는 농장주를 만난적이 있다. 나는 그곳에서 느린 학습자라는 용어를 처음 들었다. 느린 학습자는 지적장애는 아니지만 평균 지능보다는 낮은, 경계선의 지능을 가진 이들을 말한다. 대부분 주의력이 떨어지고, 적절한 상황 판단이나 대처능력이 부족하다. 또 감정 표현이나 의사소통에 서투른 편이라 초등학교 입학 후부터 학습이나 또래 관계에서 남다른 어려움을 겪게 된다. 학교에서 학습 부진, 저성취로 인해 답답한 아이, 공부 못 하는 아이로 낙인 찍히거나, 또래 사이에서는 사회성이 부족해 눈치 없는 아이로 불리기도 한다. 특히 따돌림을 당하다보니 낮은 자존감, 늘 위축된 모습을 보인다. 그렇지만 이들은 지적장애와 비장애 사이의 애매모호한 경계선에 있기 때문에 정규교육과 장애인 교육 양쪽 모두의 사각지대에 놓여있다. 관련 자료들을 살펴보니 경계선 지능을 가진 사람들은 인구의 12~14% 정도로 추산되며 우리나라도 전국 80만명에 이른다고 한다. 학생들만 추산해보면 평균적으로 한 학급에 3명 정도는 느린 학습자라고 한다. 그런데 이들이 농장에서 농업 관련 수업을 받는 모습을 보게됐다. 수학, 국어 등의 일반학교 공부에서는 다소 뒤처지고 친구들과의 관계가 어려웠던 이들이 농업을 배우면서는 감정조절이 이전보다 능숙해지고 대인관계가 원만해진다고 한다. 농장주는 이런 아이들을 위한 프로그램이 더 많아졌으면 좋겠다고 나에게 이야기 했다. 지난해 인기리에 방송된 ‘이상한 변호사 우영우’를 기억할 것이다. 자폐스펙트럼 장애를 가진 주인공 우영우는 기억력이 좋고, 어려운 재판 때마다 능력을 발휘하지만 발달장애인이라는 이유로 로펌에서 그녀의 직장생활은 순탄치 않아보인다. 문제는 우리사회에 ‘우영우’ 같은 발달장애인 수가 적지 않다는 점이다. 2021년 발달장애인 실태조사 결과에 따르면 지난 9년간(2014년 대비 2021년) 국내에 등록된 전체 장애인은 6.02% 증가했다. 반면 발달장애인은 20만3879명에서 25만5207명으로 25.18% 급증했다. 현재 전체 장애인에서 발달장애인이 차지하는 비중은 9.65%에 달한다. 외국의 사례를 보면 발달장애인은 만 4세 이전에 집중적으로 행동치료 등을 받으면 좋은 예후를 보여 성인이 된 이후 일반인들과 큰 차이없이 살아가는 경우가 많다고 알려졌다. 지체장애인 중심의 국내 장애인 정책과 지원이, 발달장애인으로 확대돼야 하는 것에는 누구나 공감하지만 실제 속도는 느리기만 하다. 특히 현재 성인이 된 발달장애인의 경우 일자리는 고사하고 낮시간에 머물 공간마저 턱없이 부족한 실정이다. 복지정책 실현하는 농지…힐링·학습의 공간 케어팜 네덜란드 소도시 헴스케르크호(Heemskerk)에 있는 치매환자 거주시설 드레이헤르스후버에는 중증치매 노인이 30명 가까이 살고 있다. 침상만 즐비한 국내 요양원과 달리 이곳은 드넓은 농장이다. 치매를 겪는 장애인이 요양시설에서 의자에 묶인 채 삶을 연명하는 것을 보고 만들었다는 농장형 요양공간이다. 복지와 농업을 결합해 사회적 약자를 돌보는 곳인데 네덜란드에서는 이를 ‘케어팜(Care Farm)’이라고 부른다. 네덜란드 전역에는 이런 케어팜이 1250여곳이 있다. 동물을 통해 자폐, 행동장애 아이들의 치유를 돕는 굿랜드케어팜, 약물중독자들의 재활을 돕는 린덴호프오픈가든, 우리나라의 주간보호시설처럼 치매 노인들을 돌보는 에이크후버농장 등 케어팜마다 다양한 형태로 운영되고 있다.느린 학습자의 농장수업에서 본 것과 같이 네덜란드의 치매환자나 장애인 치유공간 같이 국내에서도 농지 규제완화를 이런 케어팜부터 시작해보는 것은 어떨까.(다음 편에 계속)

민법(제99조)에선 부동산을 토지 및 그 정착물로 정의한다. 쉽게 설명하면 이동이 불가능한 재산이 부동산이다. 농지는 토지의 한 유형이다. 그러니 농지는 부동산이다. 그러나 농지는 소유나 처분, 재산권 행사에 있어 일반 토지와 다르다. 농지는 과연 부동산 자산일까농지는 헌법에서 규정한 경자유전의 원칙(농사 짓는 사람만 농지 소유) 때문에 일정한 자격(농지취득자격증명원)을 갖추지 못하면 소유나 매매가 금지돼 있다. 특별한 사유 없이 농사를 중단하거나 쉬면 안 된다. 다른 용도로 사용하는 것 역시 지극히 제한된다. 다른 용도로 사용하려면, 법적 절차를 거쳐 전용허가를 얻어야 하는데 이 절차가 까다롭다. 농업경영에 이용하지 않는 농지는 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 처분해야 한다. 만약 농지처분명령을 이행하지 않을 경우에는 감정가격 또는 개별공시지가 중 더 높은 가액의 25%에 해당하는 이행강제금이 매년 부과된다. 귀농인 중에는 이런 규정을 몰라 이행강제금을 부과 받거나 처분명령을 받고 당황해 하는 경우가 종종 있다. 일반적인 부동산 규제가 경기상황 및 정권에 따라 강화나 완화가 반복된다면, 농지는 시대와 정권을 초월해 재산권 규제가 가장 강한 부동산이다. 농지의 공시지가는 수준이 낮아 보유세 부담은 거의 없지만, 담보대출 등의 재산권 행사를 할 때는 불리하다. 농지가 부동산 자산으로서 역할을 할 때는 오로지 개발사업에 편입돼 대지로 전용될 경우에 한한다. 농지소유가 엄격하지만 부동산 가격 상승을 기대하고 매입하려는 수요가 끊이지 않는 현상도 이 때문이다. 즉 평소에는 부동산 자산으로서 혜택이 가장 낮지만, 개발 ‘한 방’으로 그 동안의 제한을 일시에 보상받는 독특한 자산인 셈이다. 그래서 농지 이용형태는 점점 국민의 식생활 변화보다는 토지보상기준에 좌우된다. 벼농사만 지으면 보상수준이 가장 낮고, 과수나 축사 등으로 이용할수록 보상수준이 높기 때문이다. 농지규제의 불편한 진실 경기도에 사는 A씨는 대대로 농사를 짓는 집안에서 태어났다. 지금도 자신 명의로 약 3000평 규모 농지를 소유하고 있다. A씨가 이 땅에 벼농사를 지었을 때 얻게 되는 연 수익은 약 800만원에서 1000만원이라고 한다. 그것도 직불제(정부 보조금) 수당을 포함한 것이다. 반면 A씨가 동일한 농지를 주말농장으로 전환해 분양을 하면 연간 수익은 최소 9000만원이 넘는다고 한다. 벼농사를 지으려면 농기구도 마련해야 하고, 사람도 써야 한다. 반면 주말농장을 운영하면 매년 분양수익 이외에 모종이나 비료를 판매할 수 있어 부대수익이 생긴다. 현행법 상 농사를 중단할 수가 없고 농지처분도 여의치 않다면, 이렇게라도 농지를 유지해야 하는 게 현실이다. 농가의 65세 이상 고령인구 비율(46.8%)은 전체 고령인구 비율(16.1%)의 3배가 된다. 농가소득이 감소하고 이들이 보유하고 있는 농지(부동산자산)가 현금화되기 어려워지는 탓에 이들의 가처분 소득은 매우 낮다. 이런 점을 보완하고자 농지연금제도가 만들어졌다. 농지소유자 연령이 65세 이상이고 영농경력이 5년 이상인 경우 농지연금을 이용할 수 있다. 농지연금을 수령하면서 농지를 임대해 별도의 수익을 거둘 수도 있다. 다만 기존에 담보대출이 있거나, 불법건축물 등이 있으면 안 된다. 농지를 빌려 대신 농사지을 사람만 있다면 농민에게는 훌륭한 금융상품이다. 그렇지만 농경수요가 감소하면 이 역시 농지를 담보로 한 대출상품, 부채에 불과하다.이런 상황에서도 귀농을 하고 싶은 이들이 있다. 은퇴이후 삶의 기간이 길어지면서 도시를 벗어나 제2의 인생을 꿈꾸는 이들도 있다. 사실 귀농의 목적은 도시에서 누리지 못한 ‘땅의 소비’를 위해서다. 자기 정원을 가꾸고 자기 공간을 꾸리며 흙을 가꾸려는 욕망은 흙으로 돌아가야 하는 인간의 자연스러운 본능이다. 그런데 현실적으로 비교적 저렴한 토지가 농지이고 농지를 소유하려면 농사를 지어야 한다. 그래서 이들의 농경은 농지소유를 위한 불가피한 선택이라 할 수 있다. 지금의 농지규제는 너무 팍팍하다. 농지법 위반 사례는 위장전입만큼이나 정치인과 공직자들이 국정감사 또는 인사청문회에서 지탄받는 단골 소재다. 전직 대통령도 퇴임 후 사저를 지으면서 농지법을 위반했다는 지적을 받았다. 이들만 농지법을 위반했을까. 그렇지 않다. 필자가 농지소유자들을 만나서 듣는 민원 중에는 농지법의 불합리한 규정을 지적하는 의견이 많지만, 이미 조금씩 농지법을 위반한 사례들도 적지 않다. 그런데 실질적인 답을 찾다보면 농민들이 진짜로 원하는 것은 규제완화보다는 이제 그만 농지로부터 탈출하고 싶다는 결론에 이른다. “곧 ○○개발이 이루어지면 다 해결돼.” 그들이 생각하는 탈출방법은 오로지 ‘개발’이었다. 토지의 현금화가 목적인 개발은 최고의 내용으로 채워지지 않고, 최고의 수익을 거두기 위한 수단으로 전락한다. 지역의 역사성이나 공동체에 대한 고민 없이 빡빡한 주상복합이나 오피스텔로만 채워지는 도시개발사업은 토지소유자와 개발사업자가 수익극대화만을 추구한 결과다. 식량안보라는 명분도 퇴색하고 있다. 요즘처럼 인구와 쌀 소비가 줄어들고 농사짓는 시늉만 하는 이들이 늘고 있는데 절대농지면적을 고수하고 농지의 취득과 처분을 계속 규제하는 것이 옳은 일일까? 정부가 농지유지에 다양한 보조금을 지급하고 남는 쌀을 매입해 주는 비용부담을 언제까지 감당할 수 있을까. 누구나 아는 이 불편한 진실, 이제는 변화가 필요하지 않을까. (다음 편에 계속)

부동산 경기 침체 흐름이 지속되고 있음에도 서울 청약시장은 지속적인 열기를 보이는 추세다. 그 원인으로는 여전히 시세보다 저렴한 공급가격이 책정되며 ‘로또 분양’이 이어지고 있기 때문으로 풀이된다. 주택도시보증공사(HUG)가 집계한 결과, 지난 5월 말 기준 서울 민간 아파트 ㎡ 당 분양가는 941만4000원으로 나타났다. 이는 지난해 대비 10.1%, 전월 대비 1.38% 오른 셈이다. 3.3㎡(평) 단위로 환산하면 약 3100만원 수준이다. 자재비와 인건비 상승 등에 따라 전반적인 공사비가 오른 데다 금융 비용 역시 급등했기 때문이다. 그러나 6월29일 기준, 한국부동산원 부동산테크에 따르면 서울시 아파트 평균 시세는 3.3㎡ 당 3292만원으로 이보다 높았다. 서울시 아파트 평균 연식이 22.4년에 달하는 점을 감안하면 공급이 부족한 새 아파트 가격은 이보다 훨씬 높을 것으로 예상된다. 일례로 2015년 사용승인을 받은 마포구 용강동 소재 ‘래미안 마포리버웰’ 3.3㎡ 당 시세는 5503만원(한국부동산원, 6월29일 기준)이지만 입주 20년을 맞은 인근 ‘마포 용강 삼성래미안’ 3.3㎡ 당 시세는 이보다 1000만원 이상 낮은 4352만원에 불과하다. 당첨 즉시 ‘5억원’ 차익, 높아지는 경쟁률‘흑석 리버파크자이’ 무순위 청약 역시 일명 ‘5억원 로또’로 유명세를 타면서 93만 청약자를 모았다. 지난 2월 입주를 시작한 해당 단지 전용면적 59㎡ 타입 시세는 13억원에서 14억원 수준으로 이번 무순위 청약 공급가격인 6억4650만원의 2배에 달한다. 현재 이러한 공급가는 동일 면적 기준, 다른 아파트의 전세시세 수준에 불과하다. 동작구 소재 수방사 부지에서 진행한 사전청약 모집에도 7만2000여명이 몰렸는데 해당 단지 역시 당첨 즉시 5억원 차익이 발생할 것으로 예상된다. 지난해 금리 급등 영향으로 미분양 우려까지 나왔던 ‘올림픽파크 포레온’ 분양권은 전매가 제한돼 거래가 어려우나, 전용면적 84㎡ 입주권 실거래가를 고려할 때 이미 반년 만에 5억원 가량 웃돈이 붙은 것으로 추정된다. 이 같은 저(低) 분양가 현상이 지속돼온 이유로는 관련 규제가 지목된다. 올 초 강남3구와 용산구를 제외한 전 지역에 대한 분양가 상한제가 폐지됐지만, 분양보증을 받아야 주택공급이 가능한 시장 구조 상 HUG의 분양가 심사가 불가피하다. 분양가 심사 당시와 실제 공급 사이에 시차가 발생하며 최근 급등한 공사비를 비롯한 각종 비용이 제대로 공급가격에 반영되지 못하는 탓도 있다. 규제완화 수혜, 젊은 층에 몰린다한 건설사 관계자는 “자재비를 비롯한 각종 물가가 오르고 있어 분양가격이 지금보다 떨어질 가능성은 적다”면서 “부동산 경기가 침체됐다 하더라도 실거주용 주택이라면 지금 분양 받는 것이 손해가 아니다”라고 설명했다. 정부의 규제완화 흐름 또한 분양열기에 한 몫하고 있다. 올 초 강남3구와 용산구를 제외한 전 지역이 규제지역에서 해제되면서 각종 전매제한과 대출 규제를 피해갔기 때문이다. 이로 인해 투기과열지구에 적용됐던 LTV(담보인정비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 한도가 풀리면서 일명 ‘선당후곰’(“일단 당첨된 뒤 고민한다”는 뜻의 신조어)이 가능한 가구가 늘었다. 수많은 ‘청약 포기족(族)’을 낳았던 가점제 물량이 줄고 추첨제 물량이 늘면서 내 집 마련을 꿈꾸는 젊은 수요자들도 청약에 몰리고 있다. 투기과열지구 내에서 가점제로만 공급되던 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트 물량이 정부의 주택공급 최대 60%까지 추첨제 분양이 가능해졌다. 7월11일 일반공급을 시작하는 ‘청량리 롯데캐슬 하이루체’ 역시 전용면적 51㎡와 59㎡ 타입이 일반분양으로 나와 60%가 추첨제다. 신혼부부 등 청년층과 무주택 서민에게 총 50만호를 공급하는 뉴홈 청약에서도 이 같은 현상이 나타난다. 국토교통부에 따르면 뉴홈 2차 사전청약에 신청한 청약자 76.7%가 20~30대였다. 이은형 대한주택건설연구원 연구위원은 “뉴홈 등 공공분양 외에도 분양가 규제로 인해 시세보다 저렴한 단지가 나오면서 청약 열기는 이어질 것”이라며 “올해는 지난해 인상된 금리에 시장 전체가 적응하는 흐름으로 가고 있는 데다 특례보금자리론 등 고정금리 정책금융 상품도 나오면서 주택 수요자들에게 금리가 더 이상 리스크가 아닌 상황”이라고 분석했다.

건축법 및 동법 시행령 상 ‘주택으로 쓰는 층수가 5층 이상인 공동주택’을 나타내는 아파트는 국내에서 명실공이 주거형태 그 이상의 의미를 지닌다. 대한민국 특유의 아파트 선호 현상은 프랑스 지리학자이자 한국학 교수인 발레리 줄레조의 동명 서적 ‘아파트 공화국’으로 표현되며 최근에도 각종 통계에서 극명히 나타나고 있다. 지난해 12월 부동산 거래 플랫폼 ‘직방’이 자사 어플(App) 이용자 1293명을 대상으로 설문조사한 결과 “내년에 주택매입 계획이 있다”는 응답자 중 대다수가 아파트를 매입할 계획인 것으로 나타났다. 주택매입 의사가 있는 응답자 50.5%가 ‘기존 아파트’를 매수할 예정이었으며 ‘신규 아파트 청약’이 23.7%, ‘아파트 분양권·입주권 매수’가 9.9%를 차지했다. ‘연립·빌라 매입’은 9.9%에 그쳤다. 즉 ‘내 집 마련’ 의사가 있는 잠재적 주택 매수자의 약 84%가 아파트를 선호하고 있는 셈이다.2000년대 출발한 브랜드 아파트, 주거시장 장악 산업화와 도시화가 시작된 1960~1970년대 급증하던 도시인구에 주거시설을 공급하기 위해 도입된 아파트는 2000년대 초반 들어 본격적인 고급화의 길로 들어섰다. 1997년 외환위기 이후 침체된 건설, 주택 경기를 살리기 위해 정부가 각종 부동산 규제를 풀었기 때문이다. 2000년 분양가 상한제 폐지와 이어진 발코니 확장 합법화로 인해 국내 주택시장에는 ‘상품성’에 초점을 맞춘 브랜드 아파트가 탄생하기 시작했다. 이 시점부터 아파트는 ‘중산층 거주지의 상징’으로 자리매김했다.‘래미안’, ‘자이’부터 ‘푸르지오’, ‘e편한세상’, ‘아이파크’, ‘롯데캐슬’, ‘힐스테이트’ 등 현재 전국 주택시장을 장악하고 있는 브랜드는 이때부터 생겨났다. 국내 건설사들은 분양가 규제 폐지에 발맞춰 높은 공급가격을 매긴 아파트를 판매하기 위해 고급화 브랜드를 내놓고 광고에 유명 연예인을 출연시키기 시작했다. 발코니 확장 설계와 주민공동시설 또한 적극 선보였다. 발코니 확장으로 인해 같은 전용면적 기준 한 가구의 실사용 면적은 커졌고 지하주차장이 조성되면서 지상공간은 어린이놀이터뿐 아니라 조경, 커뮤니티 시설이 차지하게 됐다. 특히 저층 주택가에 부족한 놀이시설과 녹지, 보안은 신축 브랜드 아파트의 차별점으로 부상했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “온 가족이 단칸방에 사는 가정이 많았던 시절에는 소형 면적에도 방이 따로 있는 주공아파트, 시영아파트가 획기적인 주거형태였지만 여유가 있는 가정은 1990년대까지도 여전히 단독주택을 선호하는 것이 일반적이었다”고 설명했다. 이 연구위원은 “2000년대 규제완화를 거치며 강남 재건축 단지를 중심으로 아파트 상품들이 고급화됐고 편의성 또한 좋아 아파트 선호도가 급격히 높아지는 계기가 됐다”고 덧붙였다.잘 살수록 아파트 거주, 주거계급화 극명2010년대 들어 대형 건설사들은 강남권을 중심으로 한 재건축, 재개발 등 핵심 정비시장 수주를 위해 기존에 자사가 보유한 주거 브랜드보다 한 차원 높은 하이앤드 브랜드를 탄생시켰다. DL이앤씨가 ‘아크로’, 대우건설이 ‘푸르지오 써밋’을 선보인데 이어 현대건설이 ‘디에이치’, 롯데건설이 ‘르엘’을 내놨다. 2016년 입주한 서초구 반포동 소재 ‘아크로 리버파크’가 3.3㎡(공급면적 기준) 당 1억원 신화를 쓰며 아파트는 부의 상징으로 진화했다. 한강조망이 보이는 스카이라운지와 조식서비스 등도 화제가 됐다. ‘도심 속 타운하우스’ 형태로 설계된 용산구 ‘한남더힐’은 아예 분양가 규제를 피하기 위해 임대 후 분양 방식으로 공급됐다. 실제 임대 후 분양 전환된 한남더힐은 지난해뿐 아니라 부동산 경기가 침체된 올해에도 100억원 대 거래가 나와 부유층 대상 하이앤드 아파트로 평가되고 있으며, 유명 연예인은 물론 구광모 LG그룹 회장과 정기선 HD현대 사장 또한 주민으로 알려져 이 같은 평가를 뒷받침하고 있다. 국토교통부가 매년 발표하는 ‘주거실태조사’ 자료에 따르면 등락을 거듭하던 소득분위 9~10분위에 속하는 고소득층의 아파트 거주 비율은 2014년 76.2%를 기록한 뒤 2021년까지 70% 중반 대를 유지하고 있다. 소득 1~4분위 저소득층의 아파트 거주 비율은 고소득층 절반 수준인 30% 대를 기록하고 있다. 각 가구 당 주거면적으로 보면 아파트 거주 여부에 따른 주거 양극화 현상을 더욱 명확히 확인할 수 있다. 국토연구원 조윤지 연구원이 발표한 ‘주거실태조사를 통해 본 최근 10년간 주거양극화 추이’ 보고서에 따르면 비교적 넓은 집에 사는 주거면적 상위 20%가구 중 아파트에 사는 비중은 2008년 53.6%에서 10년이 지난 2018년 63.2%로 높아졌다. 반면 주거면적 하위 20%의 아파트 거주 비율은 2008년 22.9%에서 2018년 15.5%로 낮아졌다. “아파트 주민은 좁은 데 모여 사는 것”이라는 통념을 깬 결과다. 같은 기간 비싼 집에 사는 주택가격 상위 20%의 아파트 거주 비중도 68.3%에서 77.5%로 높아졌다. 그동안 젊은 1인가구가 늘고 집값이 급등하면서 아파트의 상대적인 고급주택화 현상을 더욱 부채질한 것으로 풀이된다. 조 연구원은 “주거면적 상·하위가구 간 격차는 심화된 것으로 나타났는데 이는 오피스텔, 고시원 등 주택 이외의 거처가 증가한 영향”이라고 분석했다.

글로벌비즈니스센터(GBC), 국제교류복합지구 등 개발호재로 뜨거운 서울 강남구 삼성동에 소규모 주택정비사업인 ‘모아타운’이 추진되고 있어 화제다. 16일 관련 업계에 따르면 삼성동 모아타운 추진준비위원회(삼성동 모아타운 준비위)는 지난달 20일 주민들을 대상으로 사업설명회를 개최한 뒤 동의서를 걷어 같은 달 31일 강남구청에 제출했다. 해당 사업은 강남구 삼성동 24번지 일대 약 5만6000㎡에 추진되고 있다. 삼성동 모아타운 준비위에 따르면 사업설명회 이후 구청에 동의서를 제출하기까지 11일 만에 토지 등 소유주의 동의율이 30%를 넘었다. 모아타운 사업은 서울시의 핵심 주택공급 정책으로 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 따라 재개발이 힘든 10만㎡ 미만 소규모 노후 주거지를 대상으로 시행되고 있다. 때문에 모아타운은 노후 건축물 수가 사업시행구역 전체 전축물 수의 50% 이상일 경우 구역 지정이 가능하고, 사업 진행 시 용도지역 상향 및 용적률 완화 등 규제완화 혜택을 볼 수 있다. 일례로 2종 일반주거지역이었던 곳이 3종 일반주거지역으로 용도지역 상향 수혜를 볼 수 있다. 각종 인허가 속도도 빨라 사업기간 역시 절반 이하로 단축된다.모아타운 소유주는 기존 재건축, 재개발구역 소유주와 달리 권리가액 내에서 3채까지 아파트 분양신청이 가능한 것도 강점이다. 권리가액은 기존 부동산 감정평가액에 비례율(개발이익)을 적용한 금액을 뜻한다. 때문에 모아타운 사업은 다가구 주택 등 권리가액이 높은 소유주에게 더욱 유리하다. 이 같은 강점 외에도 삼성동 저층 주거지의 열악한 환경을 개선해야 한다는 지적 역시 나오고 있다. 세련된 업무지구가 차지하고 있는 삼성동 지역 이면에는 주거민들의 불편과 위험이 존재한다. 삼성동 모아타운 구역 내부도로는 4미터 일방통행 도로로 어린이 등하교 시 사고위험이 높다. 한 삼성동 주택가 주민은 “주변 아파트단지들이 죄다 철문으로 잠가 놓아서 주택가 아이들이 뛰어 놀 놀이터 하나 없는 것이 강남구 삼성동 저층주거지의 실상”이라며 “작년 12월 옆 초등학교 교통사망도 결국 제대로 된 통학로 하나 없어서 생긴 것”이라고 주장했다. 이밖에 세대 당 주차대수가 0.68대로 부족하고 홍수, 화재에 취약한 반지하 건축물 비율이 30%를 넘는 상황이다. 공원 및 공동시설이 부족함은 물론 하수도 악취도 발생하고 있다. 이 같은 문제를 해소하고 앞으로 조성될 국제교류복합지구 및 GBC 내 신규 일자리의 주거수요를 충족할 방안으로 삼성동 모아타운 사업이 부상하고 있다. 특히 삼성동 모아타운 사업은 2종 일반주거지역에 속하고 전 구역이 평지로 이뤄지는 등 사업여건이 좋아 앞으로 80% 동의율이 순조롭게 달성될 것으로 기대된다. 지역 부동산 관계자는 “삼성동 전체가 토지거래허가구역으로 지정돼 우수한 입지에도 불구하고 실거주 수요가 아닌 투기수요가 유입되기 어려운 상태”라면서 “지분 쪼개기 등의 문제가 없이 순조롭게 사업이 진행될 것”이라고 설명했다.