서울 전세의 양극화가 심화하고 있다. 아파트는 전세 가격이 치솟으며 6억 이상 매물이 50%를 넘은 반면 다가구‧빌라는 절반가량이 지난해보다 전세가가 하락하는 모습을 보이고 있다.부동산 정보제공 업체 경제만랩이 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 분석한 결과를 보면 올해 1~4월 서울의 전용면적 84㎡ 아파트 전세 거래량은 총 1만4488건. 이 가운데 전세가격이 6억원 미만인 거래량은 7088건으로 전체의 48.9%로 집계됐다. 이른바 국민 평형으로 불리는 30평대 아파트 전세 매물의 절반 이상이 6억원을 웃돌았다는 뜻이다.6억원 이상 전세 비중이 50%를 넘은 것은 국토교통부가 관련 통계를 작성하기 시작한 2011년(1~4월 기준) 이후 처음이다. 2011년 기준 서울의 전용면적 84㎡ 규모 아파트의 전세 가격을 보면 6억원 미만 비중은 99.2%였다. 2015년(92.7%)까지도 90%를 웃돌았는데 2021년 임대차 3법이 본격 시행된 이후 54.8%까지 낮아졌다. 그러다 올해 1~4월 기준 48.9%를 나타낸 것이다.계약갱신청구권 행사로 2년간 눌려왔던 전세 가격이 급히 오른 것도 영향을 미친 것으로 풀이된다. 계약갱신청구권이란 임대차 3법 중 하나로 세입자가 임대차 기간 1회에 한해 집주인에게 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리다. 전세 가격을 종전보다 5% 이상 올릴 수 없다. 시세가 급격히 오르더라도 임차인은 큰 부담 없이 2년간 전세 계약을 연장할 수 있지만, 임대인 입장에선 시세만큼 반영하지 못한다는 특징이 있다. 그런데 계약갱신청구권 제도가 시행된 지 4년이 지나면서 2년마다 보증금을 시세만큼 올리지 못한 집주인들이 높은 가격에 매물을 내놓기 시작한 것이다. 여기에 중저가 단지를 중심으로 수요가 늘면서 전세 가격이 오른 것도 영향을 미쳤다.금액별로 살펴보면, 6억원 이상~9억원 미만 전세 거래량은 5712건으로 전체의 39.4%를 차지했다. 9억원 이상~15억원 미만 거래는 1520건으로 10.5%, 15억원 이상'은 168건으로 1.2% 수준이었다. 같은 기간 서울 전용면적 59㎡ 아파트 전세 거래량은 1만1400건가운데 6억원 이상~9억원 미만 거래는 20.4%(2321건), 9억원 이상은 3.04%(351건)으로 집계됐다.강서·구로·중랑 등 빌라 역전세↑연립·다세대 주택 상황은 정반대다. 전세 계약 10건 중 4건 이상에서 전세 가격이 하락하는 ‘역전세’ 현상이 벌어지고 있다. 전세보증금이 이전 계약보다 평균 1000만원 가까이 내린 것으로 조사됐다.부동산 정보 플랫폼 ‘다방’은 올해 1~5월 기준 서울 소재 연립·다세대 주택 전세 거래 4만2546건과 2022년 1~5월 동일 주소지 전세 거래 9653건을 분석한 결과 46%(4437건)에서 역전세 현상이 나타났다고 전했다. 전세 시세 차액은 평균 979만 원으로 2년 전과 비교해 4% 떨어졌다. 연립·다세대 주택의 역전세 거래 비중은 1년 전과 비교했을 때 그 차이가 더 큰 것으로 나타났다. 지난해 조사한 역전세 주택 비중은 34.7%, 전세 시세 차액은 평균 2859만원이었다.특히 강서구, 구로구, 중랑구, 금천구 등에서 이런 현상이 많이 발견됐다. 강서구 평균 전세 보증금은 2022년 1~5월 2억337만원이었는데 올해 같은 기간에는 1억8097만원으로 2240만원 하락했다. 구로구는 1억8989만원에서 1억7148만원으로 1841만원, 중랑구는 2억3545만원에서 2억1734만원으로 1812만원 내렸다.강서구의 경우 올해 체결된 전세 거래의 74%가 이전보다 보증금을 내린 것으로 확인됐다. 구로구는 66%, 금천·도봉구 64%, 양천·중랑구 60%, 은평구 56%, 영등포구 55%, 성북구 50% 순이었다.연립‧다세대 주택 역전세 현상이 늘고 있는 것은 그만큼 전세 수요가 아파트로 옮겨가고 있기 때문으로 풀이된다. 깡통주택‧전세 사기 보증금을 돌려주지 않고 도망하는 집주인들이 문제가 되면서 나타난 현상으로 해석된다. 아파트의 경우 상대적으로 집값에 비해 전세 보증금 비중이 적어 매매가가 하락해도 보증금을 떼일 우려가 크지 않다. 이 때문에 보증금에 대한 안정성을 원하는 수요자들이 빌라 대신 아파트로 몰리면서 아파트 전세 가격은 오르고 빌라는 하락하는 현상이 벌어지는 것이다.쏠림 현상 심화로 우려가 커지자 정부도 대책 마련에 나섰다. 공시가격과 함께 주택도시보증공사(HUG)가 인정하는 감정평가액을 빌라 전세보증금 반환보증의 집값 산정 기준으로 삼기로 했다.국토교통부는 이런 내용이 담긴 ‘민생토론회 후속 규제개선 조치’를 13일 발표했다. 깡통전세 문제가 커지면서 HUG는 빌라 전세보증금이 공시가격의 126% 이하일 때만 보증보험에 가입할 수 있도록 했는데, 가입 요건이 강화되고 공시가격마저 하락하는 현상이 겹치면서 보증보험 가입이 더 어려워졌다. 이 때문에 전세 수요자들이 더 아파트로 몰리기도 했다.이런 지적이 이어지자, 정부는 임대인이 공시가격과 HUG 인정 감정가 중 하나를 선택해 집값을 산정받을 수 있도록 한 것이다. 임대인은 HUG의 예비 감정 결과를 토대로 임대인이 비용을 부담하는 본 감정 여부를 결정하면 된다. 김헌정 국토부 주택정책관은 “전당포 주인(HUG)이 물건을 감정하는 게 맞는데, 지금까지는 물건을 가져오는 사람(임대인)에게 감정 절차를 맡겨둔 것”이라며 “이를 정상화하겠다”고 말했다.

전세보증금을 제때 받지 못해 발생한 전세보증사고 규모가 올해 들어 4월까지 2조원에 육박한 것으로 나타났다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1∼4월 전세보증금 반환 보증보험 사고액은 1조962억원을 기록했다. 사고 건수는 8786건이다.월별 사고 규모를 보면 1월 2927억원, 2월 6489억원, 3월 4938억원, 4월 4708억원 등을 기록했다. 올해 1∼4월 보증사고는 작년 같은 기간(1조830억원)보다 76%(8232억원) 증가했다. 전세사기, 역전세난이 지금도 계속되고 있는 것으로 풀이된다. 이런 추세대로라면 올해 연간 사고액은 역대 최고치였던 작년 규모(4조3347억원)를 뛰어넘을 것으로 예상된다. 세입자에게 전세금 반환을 요청받은 HUG가 올해 1∼4월 내어준 돈(대위변제액)은 1조2655억원이다.지난해 같은 기간 대위변제액 8124억원보다 규모가 55.8% 증가했다. 전세 보증보험은 집주인이 세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 않을 때 HUG가 자체 자금으로 먼저 세입자에게 반환한 뒤 2∼3년에 걸쳐 구상권 청구와 경매를 통해 회수하는 상품이다.특히 보증사고 규모가 커지면서 HUG의 집주인에 대한 대위변제액 회수율은 10%대에 머물렀다. 2019년만 해도 58%였던 전세 보증보험 대위변제액 연간 회수율(당해연도 회수금/대위변제 금액)은 2022년 말 24%, 지난해 말 14.3%로 낮아졌다. 작년 한 해 동안 HUG가 집주인 대신 세입자에게 3조5544억원을 내어줬는데, 이 중 5088억만 회수할 수 있었다는 것을 의미한다. 올해 1분기 대위변제액 회수율은 17.2%다. 전세금 8842억원을 대신 돌려주고 1521억원을 회수한 상횡이다. 지난해 60% 후반대까지 떨어졌던 서울 빌라의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 올해 들어 다시 조금씩 높아지는 상황이다. 시세가 전세가보다 더 떨어진 영향이다. 올해 4월 서울지역 연립·다세대(빌라)의 전세가율은 평균 72.0%로, 올해 1월(70.4%)부터 4개월 연속 높아졌다. 전국에서 빌라 전세가율이 가장 높은 곳은 전남 광양으로 104%를 기록했다. 서울에서 빌라 전세가율이 가장 높은 곳은 강서구(80.2%)였고, 구로구(79.0%), 관악구(77.8%), 중구(76.8%)도 높은 편이다.

한국토지주택공사(LH)의 매입임대주택 사업을 두고 ‘세금 낭비’라고 지적한 경제정의실천시민연합(경실련)과 ‘불가피한 결과’라고 주장하는 LH 측이 맞서고 있다. 경실련은 LH의 반박에 3일 재반박문을 올리며 “LH는 매입임대주택을 사들이지 말고 직접 지어 주택을 공급하라”고 했다. 경실련은 “LH가 강제수용권, 용도변경권, 독점개발권 등 3대 특권을 가지고 있는데 이는 무주택 서민에게 공공주택을 공급하기 위함”이라며 “그런데도 LH는 강제수용권을 통해 확보한 공공택지 대부분을 민간 건설사에 팔아버리고 그 돈으로 도심에서 비싼 가격으로 매입임대주택을 사들이고 있다”고 지적했다. 또 “도심의 매입임대주택 가격은 전세사기 주택업자들이 부풀려놓은 매매가와 전세가로 인해 한껏 높아져 있는 상황”이라며 “이런 상태에서 매입임대 주택을 사들이는 것은 공공자금을 부동산 가격을 끌어올리는데 악용하는 것이나 같다”고 했다. 매입임대주택 사업이란 LH가 기존주택을 사들여 시세보다 저렴한 수준으로 임대하는 사업을 말한다. 저소득층이나 신혼부부, 청년 등이 주로 수혜 대상이다. 공공기관이 운영하는 임대주택이어서 전세사기나 깡통전세 문제를 걱정할 필요가 없고 보증금이 저렴해 경제적 부담을 덜 수 있다는 장점이 있다. 문제는 이 사업을 위해 LH가 도심에서 주택을 매입해야 하는데 매입 가격이 적정한 수준이냐는 것이다. 경실련은 “LH가 사들인 주택 1호당 매입 가격이 2021년 2억5000만원, 2022년 2억9000만원, 2023년 3억1000만원 수준으로 상승했다”며 “이는 LH의 주택 매입 방식이 민간 건축 주택을 사전에 약정을 맺고 준공 후 사들이는 ‘약정 매입’에 치중된 탓”이라고 전했다. 경실련이 2021∼2023년까지 지난 3년 간 연도별 LH 임대주택 매입 실태를 분석한 결과를 보면 LH가 임대주택을 매입한 금액은 10조8000억원, 전체 매입 호수는 3만9000호였다. 이 중 약정 매입 방식으로 주택을 구입하는 데 쓴 돈은 8조 7000억원 수준이었다. 경실련 관계자는 “LH가 상대적으로 저렴하게 살 수 있는 ‘기존주택 매입’ 방식이 아니라 시세대로 집을 사야 하는 약정 매입 방식에 치중을 두면서 비용이 늘었다”며 “매입임대 주택을 건설원가 이하로 매입하도록 가격 기준을 강화해야 한다”고 말했다. 이런 논란이 처음은 아니다. 지난해 LH는 매입임대제도를 통해 미분양이 발생한 강북구 수유동 소재 ‘칸타빌 수유팰리스(수유 칸타빌)’를 고가 매입했다는 논란이 일면서 지적을 받기도 했다. 당시 원희룡 국토부 장관은 SNS를 통해 “세금이 아닌 내 돈이었다면 과연 지금 이 가격에 샀을까? 이해할 수 없다”며 “결국 국민 혈세로 건설사 이익을 보장해 주고 도덕적 해이를 부추기는 꼴”이라고 지적하기도 했다. LH "시세 이하로는 서울 시내 집 못 구해"LH는 반발하고 나섰다. 도심에 저렴한 임대주택을 공급하기 위해서는 매입임대주택 사업이 꼭 필요하다는 것이다. 서울시의 경우 사실상 아파트 신규 공급이 중단된 상황에서 임대 아파트를 공급하기는 불가능한데, 다가구주택이나 빌라 등을 사들이지 않으면 신규 임대주택 공급할 수 없다는 것이다. LH 관계자는 본지와의 통화에서 “시세대로 사는 것에 문제가 있다는 지적이 있지만, 시세보다 싼 가격에 사려고 하면 파는 이가 없어 어쩔 수 없다”고 말했다. 이른바 ‘땅장사’를 한다는 주장에 대해서는 LH가 공공임대주택 공급 규모를 결정할 수 없다고도 했다. LH 관계자는 “정부(국토부)에서 연간 공공임대주택 공급 계획을 세우는데 이에 따른 것”이라며 “매입임대주택 규모나 공공임대주택 수를 LH가 조정할 수 있는 것이 아니다”라고 전했다. 한편, LH는 매입임대사업 주택 매입가격 기준을 ‘원가 이하’에서 다시 ‘감정가’ 수준으로 현실화하기로 했다. ‘수유 칸타빌’ 사태 이후 원가 이하로 주택을 매입하려 했지만, 이 가격에 주택을 파는 사람이 없어 해당 사업이 난항을 겪었기 때문이다. 지난해 LH의 매입임대사업 실적은 1만 가구 수준으로 연간 목표치인 3만 5000가구의 30% 수준에도 미치지 못한 것으로 집계됐다.

부동산 침체에 최근 ‘전세사기’ 여파까지 덮치면서 경매시장에서도 빌라의 인기가 떨어지고 있다. 서울 소재 물건조차 유찰이 거듭되며 최저입찰가가 감정가의 10~20% 선으로 낮아지는 경우도 부지기수다. 그러나 일부 재개발 정비구역에 속한 빌라는 개발 기대감에 따라 응찰자가 다수 모이며 매각되는 사례도 나온다. 11일 법원경매 전문기업 지지옥션 통계에 따르면, 지난 5월 서울 빌라 경매 총 888건 중 76건만 매각돼 낙찰률이 8.6%로 나타났다. 이는 지지옥션이 해당 통계를 집계한 이래 최저치다. 경매시장에서 연립, 다세대 등 빌라는 낙찰률과 낙찰가율이 모두 낮은 주택유형에 속한다. 매매가 대비 전세가의 비율(전세가율)이 높아 그만큼 매수인이 감당해야 할 위험은 크지만, 시세차익을 기대하기가 어려워 투자가치는 낮은 탓이다. 빌라 낙찰가가 임차 보증금보다 낮은 물건을 인수하면 보증금을 매수인이 책임져야 하거나 명도에 어려움을 겪을 가능성이 크다. 특히 선순위 임차인이 있는 경매 물건은 보증금을 책임져야 한다는 이유로 유찰을 거듭하는 사례가 많다. 관악구 소재 한 다세대 주택은 지난달 23일 감정가의 21%에 불과한 약 4500만원에 최저입찰가가 정해져 경매가 진행됐지만 유찰됐다. 총 8회 경매가 거듭돼도 응찰자가 없었다는 뜻이다. 해당 물건의 선순위 임차 보증금은 1억8000만원으로 시세가 약 2억원에 불과하다는 점을 감안할 때, 최저입찰가에 낙찰 받아도 손해이기 때문이다. 최근 주택시장 침체로 시세가 낮아지면서 경매시장에서 비슷한 사례는 더욱 늘고 있다. 빌라촌이 대규모로 형성된 강서구 화곡동에 이 같은 물건이 많다. 한 물건은 18번째 열린 경매에서 나타난 낙찰자가 대금을 납부하지 않아 현재는 최저입찰가가 2%까지 떨어진 상태다. 반면 다수가 응찰한 물건 일부는 개발호재를 기대할 수 있는 사례로 나타났다. 지난달 23일 입찰이 진행된 은평구 소재 한 다세대 주택은 응찰자 6명이 경쟁한 끝에 유찰 없이 낙찰가율 116%를 기록하며 매각됐다. 이 주택은 소규모 정비사업인 가로주택사업(모아타운)에 포함돼 있으며 맞은편에 대조1구역 재개발사업(힐스테이트 메디알레 대조)이 공급을 앞두고 있다.같은 날 용산 소재 다세대는 10억원이 넘는 다소 고가의 감정가로 두 차례 유찰이 됐으나 세 번째 경매에서 5명 간 경쟁 끝에 매수인을 찾았다. 해당 주택은 임차 보증금이 7000만원으로 시세 대비 낮은 데다, 용산국제업무지구 인근 정비구역 지정을 추진 중인 지역에 위치해 응찰자들의 관심을 모은 것으로 알려졌다. 한 경매 전문가는 “보유 주택 수 문제 등을 이유로 주변에 빌라에 대한 투자자들의 선호가 뚝 떨어졌다”면서 “현재 응찰자 1명이 매수에 나서는 물건 상당수는 세입자가 자신의 보증금을 상계처리하려는 목적으로 매수하는 사례로 본다”고 분석했다. 그러나 이 전문가는 “재개발 지분을 확보하는 차원에서 저렴한 가격에 낙찰 받는 경우는 투자가치가 있다고 보며, 최근 주택도시보증공사가 경매 후 배당금 외에 보증금을 포기한다는 내용의 확약서를 제출한 물건은 위치가 좋은 경우 경쟁이 붙기도 한다”고 전했다.

한국의 고유한 주거문화인 전세제도가 악성임대인의 투기 확대를 위한 먹잇감으로 활용되고 있다. 최근 인천 지역의 자치구 중 한 곳인 미추홀구에서만 전세사기 피해 주택이 무려 약 2700가구에 달하고, 경매에 들어간 주택도 약 1000가구에 이를 것으로 예상된다. 미추홀구 전세사기 피해대책위원회가 밝힌 피해 예상금액은 약 3543억원이다. 인천 미추홀구 일대에서 약 2700가구의 전세 피해를 입힌 주범인 ‘건축왕’으로 불리는 건축업자를 비롯해 공인중개사, 중개보조원 등은 사기와 공인중개사법위반 혐의로 현재 재판에 넘겨졌다. 이들 일당의 주요 타겟은 2030세대, 신혼부부 등 주로 자본금이 적은 사회초년생이 대다수를 차지했다. 월세 한 푼이라도 아껴보고자 평생 모은 자금을 전세보증금으로 마련한 청년들이다.지난 2월에는 건축왕 일당에게 전세금을 돌려받지 못할 위기에 처해 대책과 제도 개선을 요구했던 한 청년이 극단적 선택을 하는 안타까운 일이 발생했다. 전세사기 피해자들은 전세사기가 현행 법과 제도의 미비로 인해 발생한 사회적 재난이라고 지적한다. 피해 임차인의 무지함에서 비롯한 것이라는 사회적인 인식에서 벗어나야 한다는 목소리를 내고 있다.‘건물 수백채 가진 부호’라며 안심시켜지난해 겨울은 30대 A씨에게 유난히도 춥고 길었다. 인천에서 대학 생활을 하기 위해 대구에서 인천 미추홀구 숭의동으로 올라온 A씨는 대학을 졸업하자마자 취업전선에 뛰어들었다. 타지에서 홀로 생활하는 것을 걱정하시는 부모님께 돈도 많이 벌고 잘 지내고 있다며 큰 소리를 치고는 3평 남짓한 좁고 어두운 고시텔에서 몸을 뉘었던 속 깊은 딸이다. 23살에 인천에 위치한 회사에 첫 취업한 뒤 약 6년간 차곡차곡 모은 4800만원으로 A씨는 고시텔을 탈출하기로 마음먹었다.인근 부동산중개업소에서 소개한 거실과 작은방 1개, 큰방 1개가 있는 투룸 빌라에 마음이 갔다. 천장에 누수 흔적이 있어 걱정하는 A씨에게 집주인과 부동산중개업자는 관리사무소를 통해 곧 깨끗이 수리를 해주겠다며 보증금 4800만원에 이렇게 넓고 깨끗한 집은 못 구한다고 계약을 부추겼다. 약 7000만원의 근저당이 잡혀있는 점이 맘에 걸렸던 A씨에게 집 주인은 건물 수백여채를 가진 부호인데다 부동산중개업소에서도 2억원까지 공제를 해준다며 안심시켰다.2019년 12월 덜컥 전세계약서에 사인을 한 A씨는 난생 처음 스스로 마련한 전셋집이라는 생각에 들뜬 마음을 감출 길이 없었다. 하지만 이 행복은 오래가지 않았다. 겨울이 지나 여름 장마철이 되자 빌라 맨 위층이었던 A씨 집은 비가 내리면 창틀과 벽지로 물이 스며들어 흘러내리다 못해 뚝뚝 떨어졌다. 집주인을 대신해 집을 관리한다는 부동산중개인과 관리사무소는 서로 누수 피해와 수리에 대한 책임을 떠넘겼고, 어느덧 2년이 흘러갔다. 집주인의 대행업무를 맡는 부동산중개인에게 보증금을 1억원 이상으로 올리겠다는 말을 들은 A씨는 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 전달했다.하지만 누수가 심한 집이라 다음 세입자를 구하기 어려운 상황에 처하자 부동산중개인은 5500만원에 재계약을 하면 이번엔 제대로 수리를 해주겠다며 A씨를 달랬다. 재계약을 한지 정확히 2개월 뒤 A씨의 전셋집이 경매로 넘어갔으니 배당 요구권을 행사하라는 청천벽력 같은 문서가 날아왔다. “놀라서 부동산중개인을 찾아가니 공제증서를 보여주며 경매에 넘어가더라도 보증금에서 최우선 변제금을 제외한 차액은 부동산에서 직접 책임지겠다며 끝까지 안심시켰어요. 집주인이 재력이 상당한데 여행을 가는 바람에 자금 흐름이 꼬여 대출 이자가 밀려서 경매로 넘어간 것이라며 한두 달 안에 이자를 다 갚으면 다시 경매가 취소될 것이라고 했죠.”하지만 한달 뒤인 지난해 4월부터 부동산중개인은 연락이 두절됐고, 해당 부동산중개업소도 문을 닫았다. A씨는 회사에 연차를 쓰고 수일 동안 법무사, 변호사를 만나 자문을 구했지만 소송을 걸더라도 집주인이나 부동산중개소에서 파산신청을 해버리면 그만이기 때문에 현실적으로 최우선 변제금 2700만원이라도 받는 게 최선이라는 답변이 돌아왔다. 5500만원의 보증금을 돌려받고 올해 여름 남자친구와 결혼식을 올리려던 A씨의 행복한 꿈은 기약 없이 미뤄졌다. 부모님께 걱정을 끼치고 싶지 않아 홀로 속앓이를 하던 A씨는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못한 채로 친구 집을 전전하며 하루하루를 버티고 있다.같은 인천 미추홀구 숭의동의 한 오피스텔에 전세로 거주하는 40대 B씨도 봄이 왔지만 아직 봄을 느끼지 못하고 있다. B씨는 2020년 1월 거실, 방 3개, 화장실 2개를 갖춘 오피스텔에 보증금 7200만원에 전세 계약을 체결하고 한달 뒤 입주를 마쳤다. 이 오피스텔은 근저당 1억4000만원이 잡혀있었지만 B씨의 전세보증금과 합쳐도 2억1200만원에 그쳐 주변 시세보다 훨씬 낮은 편이라는 부동산중개인의 설득에 계약을 체결한 것이다.“부동산중개인은 오피스텔 주인이 성실한 임대사업자이기 때문에 2015년 오피스텔 준공 이래로 여태껏 한번도 전세계약으로 문제가 발생한 일이 없으며 부동산에서 공제증서도 발행해주니까 걱정 말라고 했습니다.”2022년 2월 전세 계약 만기일이 다가오는데 새학기를 맞아 전세 매물이 생각보다 많지 않다고 판단한 B씨는 일단 전세 계약을 다시 연장했다. 부동산중개인의 보증금 증액 요구에 360만원의 보증금을 더 내고 2년 동안 전세로 거주하기로 결정했다. 하지만 임대인이 대출 이자를 수개월째 납부하지 않아 지난해 7월 B씨의 오피스텔이 경매로 넘어간다는 서류를 받았다. 집주인은 연락이 닿지 않았고 부동산중개업소에서는 조금만 기다리라는 답변만 되풀이한 뒤 연락이 끊겼다. 임대인이 임대사업자로서 의무적으로 가입해야 하는 임대보증금 반환 보증보험에도 가입하지 않았다는 사실도 이때 알게 됐다. 경매 넘어간 피해 주택만 1000채 가까워 이 같은 사례는 셀 수 없다. 인천 미추홀구 전세사기 피해대책위원회에 따르면 세입자의 보증금을 가로채 ‘건축왕’이라고 불리는 60대 건축업자와 공인중개사, 중개보조원, 시공사 관계자들이 조직적으로 전세 사기를 공모해 피해를 입은 주택은 2700여가구에 달한다. 3월 기준 경매에 넘어간 주택만 996가구에 이를 것으로 예상되고 있다.이 건축왕이 소유한 주택에서 전세 사기를 당한 피해자 가운데 한 명이 지난 2월 28일 스스로 목숨을 끊는 안타까운 사건이 발생했다. 30대 C씨는 인천 미추홀구 깡통전세 피해시민대책위원회에서 적극적으로 피해를 알리고 대책 지원을 요청했던 피해자로 알려져 안타까움을 더했다. C씨는 근저당을 설정한 집에 2021년 10월 보증금 7000만원의 전세계약을 맺었다. 하지만 최근 건축왕 전세사기 사건이 수면위로 떠오르면서 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 불안감에 은행을 찾았지만 대출 연장 거절을 받았다. 7000만원에 전셋집을 계약했기 때문에 6500만원 이하의 소액임차인 기준을 충족하지 못해 단 500만원 차이로 최우선변제금도 받을 수 없던 상황이었다. C씨는 ‘전세사기 피해 대책위에서 위로를 얻었지만 더는 못 버티겠다며 더 좋은 대책이 나왔으면 좋겠다’는 내용을 담은 유서를 남겼다. ‘건축왕’ 일당, 2009년부터 활동해건축왕 일행의 전세 사기 행각에 대해 검찰과 경찰도 수사에 나섰다. 인천지검 형사5부는 3월 인천 미추홀구 전세사기 사건 수사 결과 건축왕을 비롯해 공인중개사 2명과 중개보조원 1명 등을 사기, 부동산실명법, 공인중개사법 위반 혐의로 구속 기소했다. 이들은 지난해 1∼7월 인천시 미추홀구 일대 아파트와 빌라 등 공동주택 34∼55가구의 전세 보증금 25억∼65억원을 세입자들로부터 받아 가로챈 혐의를 받고 있다. 건축왕은 2009년부터 공인중개사나 중개보조원의 명의를 빌려 토지를 매입한 뒤 자신이 운영하는 종합건설업체를 통해 소규모 주택‧오피스텔을 지어 전세보증금과 주택담보 대출을 받아 다시 주택을 신축하는 방식으로 주택을 2700여가구까지 늘려나갔다.전세사기 피해자들은 정부에서 마련한 긴급 지원 대책만으로는 현재 피해 상황을 타개하기엔 역부족이라고 입을 모았다. 안상미 인천 미추홀구 전세사기 피해대책위원회 위원장은 “인천시가 마련한 긴급 주거주택은 238가구로 피해 임차인이 3000여명이 넘어서는 상황에서 턱없이 부족하다”며 “전세사기 피해자를 위해 저금리 대출을 제공하고 대출 기간을 연장해주겠다는 대책도 올해 5월부터 시행하는 데다 근본적으로 사기 피해를 해결하는 것이 아니라 대출 기한연장이나 이자를 낮춰주는 미봉책일 뿐”이고 지적했다. “경매 넘어가도 세입자에게 우선매수권 없어”안 위원장은 현재 공공주택과 달리 임대사업자가 보유한 주택이 경매에 넘어갔을 때 세입자에게는 우선매수권도 주어지지 않고 있다고 비판했다. 전세 임차인이 임대인에게 사기를 당해 경매로 넘어간 집이지만 입찰에 참여할 경우 경매에 참여하는 다른 사람들과 동일하게 경쟁해야 한다. 안 위원장은 “눈물을 머금고 경매로 넘어간 집이라도 낙찰받고 싶어하는 세입자들이 있는데 우선매수권이 없어 눈앞에서 다른 경매 참여자들이 집을 낙찰 받는 것을 봐야 한다”며 “보증금을 날린 상태에서 높은 가격을 써서 경쟁자들을 이기고 낙찰에 성공하기는 매우 어려운 상황”이라고 말했다. 임대인이 범죄 혐의가 있을 경우 경찰 혹은 검찰 수사 결과가 나올 때까지라도 경매 절차를 유예해주는 등 전세사기 피해 임차인 보호 대책이 더 촘촘하게 이뤄졌으면 한다는 바람이다.전세사기를 벌인 임대인이 피해 임차인에게 주택도시보증공사(HUG)가 제공하는 안심전세대출을 통해 보증금을 돌려받으라고 회유하는 것도 문제다. 임차인에게 기존 보증금보다 더 높은 전세가로 HUG의 안심전세대출을 활용해 근저당 말소 조건으로 추가 대출을 받아 계약을 체결하는 방식이다. 이 과정에서 HUG가 자동으로 보증보험에 들기 때문에 집주인이 세금을 체납해 경매에 넘어가더라도 HUG에서 전세입자에게 대신 보증금을 변제해줘야 한다.안 위원장은 “전세사기범들이 전세보증금 반환에 대한 책임을 HUG로 떠넘기는 편법을 활용하라는 제안을 전세사기 피해자들에게 권장하고 있다”면서 “피해자는 안심전세대출을 신청할 경우 사기 공모 혐의를 받을 수 있기 때문에 이러지도 저러지도 못하고 발만 동동 구르고 있다”고 설명했다. 그는 이어 “HUG도 결국 국민들이 낸 세금으로 운영하는 정부 기관이므로 피해는 다시 국민에게 돌아오는 것”이라고 강조했다.

#. 전세로 살고 있는 A씨는 최근 전세 계약 만기 3개월을 앞두고 집주인에게 역(逆)월세 제안을 받았다. 단지 내 전세 거래 가격이 1억5000만원 이상 하락한 상황인데, 집주인이 보증금을 더 내줄 돈은 없으니 대신 그 차익만큼 대출 이자를 내주겠다고 제안한 것이다.12일 아파트 실거래가 조회 서비스 호갱노노에 따르면 최근 3개월간 전국에서 발생한 아파트 역전세 사례는 2만7928건으로 나타났다. 3개월 내 역전세 최다 발생 지역은 경기도(1만 526건)였다. 뒤를 이어 서울(5139건), 인천(2345건), 부산(1628건), 대구(1337건) 순이었다.역전세란 주택 가격이 급락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주기 어려워진 것을 뜻한다.이러다보니 임대 시장에서는 내려간 만큼의 보증금을 돌려주기 어려운 집주인들이 오히려 세입자한테 이자분 만큼의 돈을 매달 주는 '역월세'까지도 나타나는 형편이다.세입자들은 더 싼 전세집을 찾아 이사를 할지, 역월세를 하더라도 기존 집에 머무를지 셈법이 복잡해지고 있다.인터넷 부동산 커뮤니티에서도 역월세에 대한 의견이 분분하다. 한 커뮤니티에서는 “깡통전세이냐 아니냐가 중요하다” “집값이 전세값보다 떨어지면 위험할 것” “이자 외에 보증보험료 등도 집주인에게 요구해야 한다” 등의 의견이 올라왔다.한 부동산 커뮤니티 누리꾼은 “보증금 차액을 돌려주지 못하는 임대인은 대부분 자금 사정이 나쁜 한계 임대인일 가능성이 높다고 생각한다”며 “그런 임대인은 시간을 미룬다고 해결될 가능성이 낮다”고 지적했다.역전세, 역월세 계약에 필요한 계약서 양식도 공유되고 있다.이 같은 전세가격 하락세가 당분간 이어질 것이라는 전망도 나온다. 올해와 내년 아파트 공급 물량이 크게 늘어나기 때문이다.한국부동산원과 부동산R114에 따르면 올해 입주할 공동주택 입주물량은 44만3000가구로 전년도(33만7천44가구)보다 31.4% 증가할 예정이다. 2024년에는 35만3000가구가 입주해 올해보다 20.3% 줄어들 전망이다.2년간 입주할 공동주택 물량은 총 79만6000가구로 직전 2년치(63만3천가구) 입주물량에 비해 26% 늘어나는 셈이다.2년치 입주물량이 가장 많은 곳은 경기도로 25만8000가구가 예정돼 있다. 이어 인천(8만676가구), 대구(6만4천가구), 서울(6만2000가구), 충남(5만659가구), 부산(4만596가구) 등이다.서울에서는 올해 3만3천가구, 내년 2만9천가구가 입주할 예정이다.

90년대를 풍미한 뒤 은퇴한 여배우 심은하가 지난해에 이어 또다시 ‘복귀설’에 휩싸인 가운데, 그의 거주지인 일명 ‘버티고개힐즈’가 이목을 끈다.버티고개힐즈는 서울 중구 신당동 버티고개역 인근에 위치한 주거단지다. 심은하 뿐 아니라 공유, 공효진, 김태희 등 국내 유명 톱스타들이 이곳의 주택을 대거 매입하면서 ‘한국판 베버리힐즈’가 연상된다는 이유로 붙여진 이름이다. 과거 강남이 투자와 실거주 측면에서 스타들이 가장 애정하는 지역이었다면, 이제는 신당동 버티고개를 비롯한 약수, 옥수 등 서울 남산 이남의 강북지역이 새로운 ‘스타픽’ 주거지로 자리매김한 지 오래라는 분석이 나온다. 심은하 외 한가인·연정훈 부부, 공효진도 ‘이웃사촌’ 부동산업계에 따르면 심은하는 남편 지상욱 전 국회의원과 서울 중구 신당동 남산포레스트하우스 빌라형 아파트 전용 219.89㎡에 전세로 임차 중인 것으로 알려졌다. 심은하 부부가 체결한 전세가격은 약 17억원으로 전해진다. 지난 2021년 4월 동일면적의 4층 매물이 28억에 팔렸다. 전세는 2018년 기준 17억~18억원 사이에 거래됐다. 심은하가 거주지로 선정한 버티고개힐즈 속 고급빌라들은 비슷한 듯 저마다 다른 외관을 지닌 게 특징이다. 보안을 위한 CCTV가 집집마다 곳곳에 설치돼 있고, 주차공간도 1대 이상으로 넉넉한 편이다. 건물 특색을 살려 한 집만 소규모 리모델링을 한 주택과 관리사무소를 갖춘 5층 이하의 빌라형 아파트도 눈에 띈다. 심은하와 이웃사촌인 배우 한가인은 서울 중구 신당동 고급빌라인 ‘목멱재’ 한 호실을 보유하고 있다. 부동산업계에 따르면 한가인은 2014년 12월 전용면적 156.08㎡ 규모의 한 호실을 사들여 살고 있다. 배우 공유도 한가인과 같은 건물인 목멱재 전용 156.08㎡를 19억8000만원에 매입했다. 이후 4년 3개월 간 거주하다가 지난 2020년 5월 21억3800만원에 매각했다. 목멱재는 2010년 준공된 고급빌라로 9가구만이 거주하고 있다.배우 공효진도 서울 중구 신당동 남산현대빌라의 한 호실을 매입해 거주하고 있다. 공효진이 매입한 호실은 전용면적 147.87㎡로, 2016년 7월 매입한 가격은 약 12억원이다. 현재 남산현대빌라 4층 전용 150.41㎡는 매매가 36억원에 매물이 나와있다. 전세가격 매물 시세도 전용 150.41㎡ 4층 기준 15억원으로, 공효진의 약 10년 전 매입가보다 전세가격이 더 오른 상황이다. 인근 공인중개업소 관계자는 “가수 태연의 어머니도 버티고개힐즈에 속한 신당동 주택에 거주하고 있고, 나경원 전 국회의원도 신당동에서 살다가 몇 년 전 이사를 간 것으로 알고 있다”며 “버티고개역 근처 신당동은 한적한 고급주택가인 데다 보안에 신경을 쓰는 유명인사나 국회의원들이 선호하는 동네”라고 말했다.공기 쾌적하고 사생활 보호 철저…인기 요인 심은하를 비롯한 유명 스타들이 버티고개힐즈를 선호하는 이유는 무엇일까. 이곳은 스타들이 선호하는 요소들을 골고루 갖춘 지역이라는 평가를 받는다. 지대가 높고 남산과 가까워 공기가 쾌적하고, 유동인구가 적다 보니 조용하고 사생활 보호가 철저하다는 점이 인기 요인으로 꼽힌다. 버티고개역 인근 공인중개사 A씨는 “주택 고급빌라가 많이 위치한 언덕 부근은 아무래도 오가는 사람도 적고, 연예인들이 주변 시선에 크게 부담을 갖지 않고 거주하기에 좋아 인기를 끄는 것 같다”고 전했다. 지대가 높아 경치도 좋다. 실제 버티고개 언덕 위를 올라 고급빌라단지 쪽으로 향하니, 서울 동쪽 풍경이 한 눈에 내려다 보였다. 마치 언덕이 공간을 반으로 가로지르듯 좌측은 고급빌라, 우측은 재개발단지로 나뉜 모습을 확인할 수 있었다. 남산 산책로를 통해 인근 호텔과 골프장 등을 걸어서 갈 수 있다는 점도 매력적이다. 부동산 투자업계 관계자는 “강남권을 중심으로 자리잡은 연예인과 재력가들이 강남쪽 투자나 희소가치가 낮아지면서 남산 이남쪽 지역에 대한 관심이 커졌다”면서 “투자 목적이나 증여 목적으로 관심을 가지고 있는 중년 자산가들과 세컨하우스로 이용하려는 영리치들의 고급주택이나 빌라 문의도 이어지고 있다”고 말했다.한편 이번에 흘러나온 심은하 복귀설도 결국 허위인 것으로 밝혀졌다. 심은하는 1993년 MBC 탤런트 22기 공채 탤런트로 데뷔해 당대 최고 인기를 누린 톱스타다. 드라마 '마지막 승부', 'M', '청춘의 덫', 영화 '미술관 옆 동물원', '텔미썸딩' 등 여러 작품을 통해 사랑을 받았다. 안방극장과 영화계를 넘나들며 주가가 치솟던 그는 2001년 연예계 은퇴를 선언하며 돌연 팬들 곁을 떠났다. 2005년 지상욱 전 의원과 결혼한 뒤 내조에 전념했고 이후에도 언론과 팬들의 관심은 계속됐지만 별다른 근황이 드러난 바 없어 아직까지 신비주의 스타로 불리고 있다.

무자본 갭투자 방식으로 주택을 무더기로 사들인 뒤 보증금을 떼먹는 속칭 ‘빌라왕’들의 전세사기를 막기 위해 정부가 칼을 빼들었다. 전문가들은 이번 대책이 긍정적 효과를 낼 것이라면서도 점점 더 치밀해지는 전세사기를 막기 위해서는 추가적으로 정보공개 범위를 더 확대할 필요가 있다고 분석했다.우선 오는 올해 5월부터 전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 전세금 반환 보증보험에 가입할 수 있게 된다. 집값이 3억원이라면 지금은 전세금이 3억원이어도 보증보험에 가입할 수 있지만, 앞으로는 2억7000만원 이하여야 가입이 허용된다는 뜻이다.국토교통부는 2일 관계부처 합동으로 이 같은 내용의 '전세사기 예방 및 피해지원 방안'을 발표했다.핵심은 전세사기에 악용된 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환 보증보험을 뜯어고치는 것이다. 우선 보증보험 가입 대상을 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율) 100%에서 90%로 낮춘다.무자본 갭투자 근절…전세사기 피해자 지원 강화 보증보험에 가입할 수 있는 연립·다세대주택의 전세가율은 2013년 70%, 2014년 80%에서 2017년 2월부터 100%까지 높아졌다. 그러자 보증보험에 가입되니 안심하라며 세입자와 높은 가격에 전세 계약을 맺은 뒤 보증금을 빼돌리는 일이 잇따랐다. 보증보험을 악용한 전세 사기다. 전세가율을 90%로 낮춘다면 3억원짜리 집에 3억원 전세를 들이는 '동시진행' 수법으로 빌라 수천 채를 매집하는 전세사기꾼이 활개치기 어렵게 된다는 게 정부 판단이다.주택 1139채를 보유하다 사망한 '빌라왕' 김모 씨 소유 주택들의 전세가율은 평균 98%다. 전세가율 90% 기준을 적용한다면 김씨 소유 주택 대부분은 보증보험에 가입할 수 없다. 국토교통부는 전세사기 예방책 중 하나인 '안심전세 애플리케이션' 서비스도 개시한다. 안심전세 앱에서는 ▶주인의 과거 보증사고 이력 ▶HUG 보증가입 금지 여부 ▶악성임대인(HUG 집중관리다주택채무자) 등록 여부 ▶임대인의 체납이력을 보여준다.그간 임차인은 적정한 전셋값이나 사고 이력이 있는 임대인인지 여부 등에 대한 정보를 얻기가 어려워 전세사기 범죄에 노출돼 왔다. 특히 신축빌라나 나홀로아파트와 같이 시세정보가 없는 주택의 경우 공인중개사나 분양대행업자가 시세 부풀리기를 통해 과도한 전세보증금을 요구해도 임차인이 대응할 수 있는 수단은 제한적이었다.전세 사기 피해자에 대한 지원도 강화된다. 피해자가 전세보증금을 건지기 위해 어쩔 수 없이 거주 주택을 낙찰받는 경우에는 '무주택자'인 것으로 간주한다. 경매로 낙찰받은 집을 보유한 기간은 유주택 기간에서 빼 청약 당첨에 불이익이 없도록 한다. 정부는 공시가격 3억원 이하(지방 1억5000만원)·전용 85㎡ 이하 주택을 낙찰받는 경우 오는 5월부터 무주택자로 간주하기로 했다.오는 5월에는 기존 전세대출을 저리 대출로 대환할 수 있는 상품도 내놓는다. 보증금을 반환받지 못해 전세대출 계약이 자동으로 연장이 될 경우, 고금리에 따른 대출 부담이 상당히 커지기 때문이다. 이 역시 가구당 2억4000만원까지 연 1∼2%대 금리로 갈아탈 수 있도록 한다. 다만 전세보증금이 3억원 이하인 경우에만 대출 지원을 받을 수 있다. 연소득 7000만원, 순자산은 5억600만원 이하여야 한다는 소득 기준도 있다.또한 피해 복구를 위한 원스톱 법률서비스도 지원한다. 국토부와 법무부 합동 '법률지원 TF'를 통해 체계적인 법률지원 서비스를 제공해 보증금 반환 절차를 단축한다는 구상이다.전세사기 가담 중개사·감정평가사 '원스트라이크 아웃'등록임대사업자가 보증보험 가입 의무를 지키고 있는지는 더 꼼꼼하게 관리하기로 했다. 법 개정으로 2021년 8월부터 모든 임대사업자의 보증보험 가입이 의무화됐지만, 말로만 의무 가입 대상자라며 세입자를 안심시킨 뒤 가입하지 않은 사례가 다수 확인됐기 때문이다.정부는 임차인이 거주하고 있는 주택의 경우, 임대인이 보증보험에 가입해야만 민간임대주택으로 등록해줘 세제 혜택을 받을 수 있도록 할 계획이다. 또 공실인 주택의 경우 임대주택 등록 이후 가입을 허용하되, 이후 보증 미가입시 임차인에게 이를 통보하고 계약해지와 위약금 지급을 하도록 제도를 개선한다. 이를 위해선 법 개정이 필요하다.보증보험 가입 심사 때는 공시가격과 실거래가가 없는 경우에만 감정평가 가격을 적용하기로 했다. 전세가율 산정 때 감정가를 가장 먼저 적용한다는 점을 악용해, 일부 감정평가사들이 임대인과 짜고 시세를 부풀렸다는 지적에 따른 것이다.특별단속 연장과 기획조사를 통해 전세 사기 가담자를 추적하고 전세 사기에 가담한 공인중개사와 감정평가사 처벌 강화도 추진하기로 했다.현재 공인중개사는 직무위반으로 징역형을 선고받은 경우에만 자격이 취소된다. 앞으로는 집행유예를 받아도 취소되도록 '원스트라이크 아웃' 제도를 도입한다.이와 함께 공인중개사들에게 더 많은 권한과 책임을 준다. 앞으로 중개사들은 임대인의 세금, 이자 체납 등 신용정보와 주택의 선순위 권리관계, 전입세대 열람을 할 수 있게 된다. 전세가율과 전세보증 상품에 대해선 임차인에게 의무적으로 안내해야 한다.일부 중개보조원들이 전세 사기에 적극 가담한 사례도 드러난 만큼, 지금까지는 제한없이 채용하던 중개보조원 수를 중개사 1인당 최대 3인까지만 두도록 하는 방안도 추진한다. 감정평가사는 지금은 집행유예를 포함한 금고형을 2회 받아야 자격이 취소되지만, 법을 고쳐 금고형을 1회만 받아도 자격이 취소되도록 한다.‘나쁜 임대인 명단공개’ 국회 통과될까전문가들은 이번 2.2대책이 전세사기에 대한 단속과 처벌 등 사후적 조치 외에도 전세사기 예방과 사전적 모니터링 및 피해자 구제 등과 관련된 제도 개선이 긍정적이라고 평가했다. 다만 일부 제도개선은 다가올 봄 이사철 이후에 법이 개선될 예정이거나, 수도권과 지방 또는 주택상품 유형간 시행시기에 차이가 있고, 나쁜 임대인 명단공개 등은 국회 입법 개정이 불투명한 여지가 있다는 점이 아쉬운 부분으로 지적됐다. 함영진 직방 랩장은 “비아파트 전세 시세와, 주택 전세가율, 전세보증금반환사고 지역 통계 외에도 임차인의 정보 교섭력을 높일 수 있도록 역전세 지역, 임차권등기명령 지역 등에 대한 추가적 정보 제공과 시장 모니터링이 필요해 보인다”고 말했다. 함 랩장은 “공인중개사의 주택 임대차 범용 계약서 강화나 특약 내용의 추가 확대도 필요해 보인다”며 “임차 중인 주택의 경우 임대인 변경 시 임차인에게 계약내용에 대한 안내 고지 의무화, 계약체결 시점에 선순위 임대차정보 제공, 임대인 국세완납증명 확인 등 정보공개를 더 확대할 필요가 있다”고 제안했다.

“매수 문의는 많이 오는데 문의가 거래로 이어지는 경우가 없습니다. 다들 가격이 더 떨어지면 사겠다고 해요.” 서울 양천구 목동 소재 S공인중개사무소 관계자의 말이다.16일 취재 결과 최근 정부의 규제완화 정책이 이어지고 있음에도 불구하고 주택 보유자와 수요자 간 ‘가격 미스매치’로 인해 부동산 거래가 활성화되지 않고 있는 것으로 나타났다. 일선 부동산 관계자들에 따르면 주택 수요자들은 대세 하락기에 접어들었다는 기대감에 현재 가격이 더 떨어지기를 기대하고 있는 상황다. 그러나 주택 소유주들은 “집을 헐값에 내놓지 않겠다”는 생각에 수요자들 기대만큼 집값을 크게 낮추지 않아 매매 거래가 성사되지 않는 분위기가 지속되고 있다.지난 5일 정부의 안전진단 규제완화 정책이 시행되면서 6개 단지가 무더기로 양천구로부터 재건축 확정 통지를 받았던 목동 역시 마찬가지다. 목동은 서울 내 대표적인 학군지라 투자수요 외에 실거주 수요 역시 풍부한 편이다. 목동아파트 상가에 자리한 A공인중개사무소 관계자는 “여전히 토지거래허가구역으로 지정된 상태라 투자수요는 진입이 어렵지만 목동으로 진입하려는 젊은 실수요자들이 있어 문의는 꾸준한 편”이라면서도 “금리도 높고 집주인들이 매수인들 눈높이까지 집값을 낮추려고 하지 않아 거래가 성사되기 어렵다”고 설명했다.잘나가던 신축도 시세보다 싸야 거래, 전세가 동반하락 실제로 16일 기준 ‘서울 부동산 정보광장’ 통계를 보면, 올해 1월 서울 아파트 거래는 80건에 그쳤다. 부동산 거래신고기간이 30일인 점을 감안하면 이달 거래량이 더 높아질 수는 있지만 현재로선 지난해 같은 기간 1090건에 비하면 10%도 안 되는 수치다.지난해 11월과 12월 수치를 전년 동월과 비교해도 1년 만에 나타난 거래 급감 현상이 확연하다. 지난해 11월과 12월 서울 아파트 거래량은 각각 731건, 698건이었다. 2021년 11월에 1360건, 12월 1125건을 기록했던 점을 감안하면 반토막난 셈이다. 영등포에선 시세보다 저렴한 매물이 드물게 거래되고 있다. 신길뉴타운 소재 신길센트럴아이파크 전용면적 59㎡타입은 이달 9억원에 손바뀜이 됐다. 해당 타입은 2020년 이후 한 번도 10억원 아래로 거래된 적이 없었다. 한국부동산원, KB부동산 시세 역시 여전히 10억원을 웃돌고 있다. 지난 몇 년간 교통이 편리하고 새 아파트가 밀집해 신길뉴타운 내 아파트 실거래가가 가파르게 올랐던 점을 감안하면 급격한 변화다.특히 이 같은 신축 주택은 그동안 급등했던 전세가 역시 빠른 속도로 하락하며 집값에 영향을 주고 있다. 2020년 7억원 대까지 올랐던 신길뉴타운 59㎡타입 전세의 최근 시세는 5억원대로 떨어진 상태다. 신길동 소재 H공인중개사무소 대표는 “경기가 침체된 상황에서도 매수 문의가 아예 없는 것은 아니라 매도 의사가 있는 집주인들에게 일단 ‘싸면 팔린다’고 말해준다”고 설명했다. 그는 “요즘 전세가가 떨어져 보증금 반환 문제가 있는 집주인들 매물이 더 저렴하게 나오지 않을까 한다”고 예상했다.

내년에도 전국 아파트값은 약 5% 하락할 것이라는 전망이 나왔다. 주택산업연구원(주산연)은 2023년에도 고금리, 경기 위축, 부동산 세제 정상화 지연 등으로 아파트값이 하락세를 보일 것이라고 예상했다. 주산연이 12일 발표한 2023년 주택시장 전망과 정책방향에 따르면 내년 전국 주택가격은 3.5% 하락하고 아파트값은 5.0% 하락할 것으로 전망했다. 주산연은 수도권 아파트는 4.5%, 서울 아파트는 4.0% 떨어질 것이라고 예상했다. 이는 경제변수와 주택수급지수를 고려한 예측모형으로 내년도 주택가격을 전망한 결과다. 주산연은 실거래가 기준으로 아파트가격을 전망했을 때 내년 전국 아파트 매매가격은 8.5%, 수도권 아파트 매매가격은 13.0% 각각 하락할 것이라고 내다봤다. 한 두 건의 실거래가가 전체 단지의 집값을 대표하지는 못하지만 가격변화 움직임을 가장 잘 포착한다는 점에서 체감도와 유의성이 크다고 설명했다. 서종대 주택산업연구원 대표는 “고금리와 경기위축, 부동산세제 정상화 지연 등으로 내년에도 집값 하락세가 이어질 것”이라면서도 “한국과 미국의 기준금리 인상이 정점을 지나고 완화된 공시가격과 주택세제를 시행하는 내년 4월 이후부터 하락폭이 둔화하기 시작해서 기준금리가 하향 전환할 가능성이 큰 4분기 중에는 수도권 인기지역부터 보합세 또는 강보합세로 돌아설 가능성이 크다”고 전망했다. ━ 내년 하반기 거래량 회복 후 매매값 강·보합 전환 예상 내년 하반기부터는 집값 급락세가 꺾이고 매수심리가 되살아나면서 거래량도 올해보다 39% 증가한 75만가구 수준으로 회복할 것이라는 전망도 내놨다. 지난해 말부터 인천‧대구‧세종에서 시작한 집값 하락세가 올해 6월 이후 전국적인 급락세로 확산하면서 거래절벽현상이 나타나고 있다. 올해 주택 매매거래량은 작년의 절반수준인 54만가구 수준으로 조사가 시작된 2006년 이후 최소거래량을 기록할 것으로 보인다. 주산연은 매매거래가 전월세로 전환하면서 내년에도 전월세 거래는 늘어나고 기준금리 하향전환시점까지는 월세 가격상승세도 이어질 것으로 내다봤다. 올해 10월까지 전세가격은 1.7% 하락한 반면, 월세가격은 1.4% 상승했다. 내년에도 전셋값은 4.0% 하락, 월셋값은 1.3% 상승할 것으로 봤다. 고금리와 집값 하락 전망 등에 따라 매매수요가 전월세로 옮겨가면서 올해 9월말까지 매매거래는 지난해 대비 49% 감소했다. 반면 전월세거래는 26.3% 증가했다. 주산연은 내년에도 이런 추세가 이어질 것이라고 설명했다. 고금리와 전세대출 어려움 등에 따른 월세선호 현상이 나타나면서 올해 9월에는 주택임대차중 월세비중이 사상 최초로 50%를 초과하기도 했다. 주산연은 고금리와 집값 급락, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 중단으로 내년 상반기 건설업체 부도가 급증하고, 하반기부터 제2금융권 부실로 이어질 가능성도 언급했다. 서종대 대표는 “고금리와 집값 급락으로 주택시장 침체가 이어지면서 현재 부동산 PF를 거의 중단한 상태로 브릿지론과 ABCP(자산담보부 어음)로 지원한 자금의 대환이 막히면서 건설업체의 자금난이 커지고 있다”며 “이러한 상황이 계속되면 내년 상반기에 보유현금이 부족한 건설업체부터 부도가 속출하고 하반기부터는 이들 업체에 자금을 지원한 2금융권의 부실로 이어지면서 우리 경제에 2차 충격이 가해질 가능성도 있다”고 분석했다. 서 대표는 “외환위기와 금융위기를 돌아보면 1~2년동안 단기간에 집값이 폭락해서 주변시세가 분양가보다 낮아지면 미분양과 계약해지요구가 급증하고 준공 후까지 미분양과 입주거부가 늘어나서 자금력이 약한 건설업체는 어음 등을 막지 못해 부도에 이르렀다”며 “1997년 외환위기 때는 주택담보대출과 건설사업에 PF 조달방식이 거의 없었고, 2008년 금융위기 때는 주담대 LTV가 평균 38%수준으로 낮았고 PF 조달비율도 높지 않았다”고 설명했다. 이어 “최근에는 단기간 금리가 급상승하고 평균 50%에 육박하는 높은 주택담보대출비율(LTV), 높은 PF 조달비율로 외환위기나 금융 위기 때 보다 리스크가 훨씬 더 큰 상황”이라고 강조했다. 내년 상반기 건설사 부도, 2금융권 부실전이 가능성 커져 주산연은 위기확산을 막기 위해서는 건설사업 금융경색 완화, 보유토지 대체사용방안 강구, 미분양·미입주 주택 해소방안이 필요하다고 조언했다. 서종대 대표는 “지난달부터 금융위원회 주도로 PF 신용보강 등을 위해 다양한 대책을 추진 중이지만 지원규모면에서 한계가 있고 앞으로 급증할 미분양과 계약해지, 미입주에 대처하기에는 턱없이 부족하다”며 “적극적인 PF 금융 지원방안과 아울러, 건설업체 보유토지에 분양주택 대신 임대주택을 건설할 수 있도록 임대주택 표준건축비 현실화와 분양전환가격기준 개선을 신속히 추진하고, 미분양 적체문제 완화를 위해 아파트 등록임대사업 복원, 비정상적인 주택보유 및 거래과세 정상화를 조속히 추진해야 한다”고 주장했다. 특히 건설업체 보유토지에 공공자금을 지원하는 분양전환용 임대주택을 건설하도록 정책을 보강해주면 업계의 자금난에 도움이 되고 안정적인 주택공급에도 기여할 수 있다고 밝혔다. 현재 주택가격이 급락하면서 분양 전망이 나빠져 토지를 확보해둔 건설업체들이 진퇴양난에 처해있는데 임대수요는 급증하고 있다고 분석했다. 서 대표는 임대아파트 표준건축비를 분양아파트의 80% 수준으로 상향해야 민간사업자가 사업성을 확보할 수 있도록 도와야 한다고 조언했다. 그는 “현재 임대아파트 임대료와 분환전환가격 산정의 기준이 되는 임대아파트 표준건축비가 분양아파트의 50% 수준에 불과해 사업성을 확보하기 어렵고 분양전환가격 관련분쟁도 끊이지 않아 민간사업자가 임대아파트 건설을 기피하고 있는 상황”이라며 “표준건축비를 현실화하고 분양전환가격 기준을 개선하는 등 관련제도를 조속히 보완해야 한다”고 말했다. 이밖에도 서 대표는 미분양‧미입주 주택 해소를 위해 50조원이 넘는 국민주택기금 여유자금 등을 활용해 젊은 무주택자를 위한 자금지원체제를 보완(2~3년 단기저리 기금대출 후 장기고정금리 전환)해야 한다고 제언했다. 노후자금 등 여유자금을 가진 사람들이 미분양주택을 사서 임대 할 수 있도록 아파트 등록임대사업을 복원하고 주택 거래와 보유관련 세제도 하루 빨리 정상화시켜야 한다는 의견도 제시했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr