오세훈 서울시장의 역점사업인 ‘모아타운’이 난항을 겪고 있다. 정비사업 기간 단축 기대감으로 부동산업계의 이목을 집중시켰지만, 원주민과 외지인 사이 찬반 갈등이 심화되면서 사업이 지연되거나 아예 일부지역 사업은 철회됐다.부동산업계에 따르면 서울 연립·다세대, 단독·다가구 주택이 몰려있는 곳곳에서 모아타운 추진 여부를 두고 주민 간 의견이 갈리면서 잡음이 커지고 있다. 주로 단독‧다가구 주택을 보유한 원주민들은 반대 의견을 고수하고 연립‧다세대 주택 소유자들은 찬성표를 던지며 이견을 좁히지 못하고 있다. 강남3구로 불리는 강남‧송파‧서초구와 송파‧마포‧중랑구 단독‧다가구 주택을 소유한 주민들은 모아타운 추진 반대 연합을 결성하기도 했다. 앞서 ▲강남구 개포2동‧일원동 ▲서초구 반포1동‧방배동 ▲송파구 삼전동 ▲마포구 합정동 ▲광진구 자양4동 ▲중랑구 면목동 등 서울시 모아타운 또는 모아주택 움직임이 있는 지역의 소유주들은 지난 9월 ‘단독·다가구·상가주택 소유주 연합’(소유주 연합)을 이뤄 모아타운 추진 반대 목소리를 키우고 있다.소유주 연합은 모아타운이 원주민들의 의견을 무시하고 외지인과 빌라 건축업자만 배불리는 정비사업이라고 비판했다. 소유주 연합은 “지난해부터 모아타운 추진 지역은 소형 빌라투기 또는 빌라 건축업차의 쪼개기 분양 등 투기판으로 전락했다”며 “모아타운이나 소규모 주택 정비사업을 하려면 해당 주택의 실거주 10년 이상 소유주에게만 아파트 입주권을 부여해야 갭투기로 인한 무분별한 정비사업을 근절할 수 있다”고 주장했다.모아타운 대상지 선정됐던 자양4동, 철회 수순서울 광진구에서는 모아타운 대상지 가운데 첫 번째 ‘철회 사업지’가 나왔다. 광진구 자양4동 토지 등 소유자를 중심으로 모아타운 관리계획 수립 반대 의견이 커지면서 사업 해지 수순을 밟게 된 것이다. 광진구청이 지난 7월 공개한 자양4동 주민설문조사 결과를 보면 전체 토지 면적 기준으로 총 7만1050㎡ 가운데 1만695㎡(15.1%)가 찬성, 3만4234㎡(48.2%)가 반대하는 것으로 조사됐다. 반대 이유로는 ‘현재 상태로 만족한다’는 답변이 1위였고, ‘사업성 부족’과 ‘임대수입이 사라져 생계가 어렵다’가 뒤를 이었다.부동산업계 관계자는 “서울에서 평생 모은 돈으로 단독주택이나 상가주택 한 채를 사서 임대료를 받아 노후를 보내는 장년층들은 모아타운 조성 시 정비사업 기간 집을 따로 구해야 하고 임대수입도 끊겨 반대 의견이 많다”며 “또 집집마다 감정평가를 두고 잡음이 발생할 가능성도 높고, 요즘 인건비와 원자잿값이 올라 공사비 부담도 만만치 않아 사업성이 낮을 것이라는 의견도 모아타운 반대 입장에 힘이 실리는 이유”라고 말했다.그는 “상대적으로 원주민 보다 젊은 빌라 등 주택 소유자들의 찬성 의견이 지배적”이라며 “전세사기 이슈로 빌라 매매‧전세 시장이 하락세를 면치 못하고 있는데 서울시가 사업 절차를 줄여주고 용적률도 상향해 주는 혜택까지 주는데 이를 마다할 이유가 없다는 입장”이라고 덧붙였다. 모아타운 정비사업이 본격화되면서 순항하는 곳도 있다. 지난 8월 모아타운 1호 사업지인 강북구 번동 일대는 구역지정 1년 2개월 만에 관리처분계획과 설계를 확정하고 정비사업에 본격 착수했다. 서울시는 정비계획 수립부터 조합추진위 구성 등 일부 절차가 생략됐고, 사업시행계획 인가까지 1년2개월 정도 소요되면서 총 5~6년 가량 사업 기간이 단축됐다고 강조했다.하지만 부동산업계에서는 강북구 번동처럼 다른 모아타운 사업지가 순항하긴 어렵다고 입을 모았다. 번동 일대는 노후도가 87%로 높은 수준이고 1~5구역 모두 가로주택 정비사업을 추진하던 사업장이라 주민 간 의견 조율이 상대적으로 쉬웠다는 분석이다. “모아타운 1호 강북구 번동, 일반화 어려워”한문도 서울사이버대학교 부동산학과 교수는 “모아타운 1호 사업지인 강북구 번동은 수년 전부터 이미 정비사업 의지가 높았던 곳이었다”며 “모아타운 사업 주민 동의율도 불과 한 달 만에 90% 이상 나왔다”고 설명했다. 모아타운의 공용공간 관리 및 유지 비용을 어떻게 분담할 지에 대한 문제도 남아있다. 개별 소유권이 있는 상태에서 지하 통합주차장 등 공유 시설이 많을 경우 문제가 발생했을 때 비용 부담을 두고 갈등이 생길 가능성이 있다. 또 소규모 주택 정비사업 특성상 세대수가 적으면 기본적으로 들어가는 공사 도급 단가가 높아 시공사를 찾기 어려운 구조라는 지적도 있다.김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “모아타운의 문제점은 규모의 경제에서 벗어났다는 것”이라며 “300~500세대에 그치는 모아주택 4~5개를 모아 2000~3000세대 규모 타운을 만들어도 공사비가 몇 년 새 2~3배 치솟았기 때문에 3.3㎡(평)당 공사비를 높게 제시하더라도 시공사 입장에서 공사에 들어가는 기본 단가가 높아 남는 게 없다고 판단해 입찰에 참여하기 어려울 것”이라고 분석했다. 김제경 소장은 “지분에 따라 달라지겠지만 조합원 1인당 분담금을 최대 5억~6억원까지 부담해야 하는데 80%의 동의를 얻어 사업이 원활하게 이뤄질 수 있을지 의문”이라고 덧붙였다.부동산 전문가들은 모아타운이 기존 소규모주택 정비사업 추진 지역에 혼란만 가중시켰다고 지적했다. 문재인 정권 시절인 2021년 2월 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 방안’을 통해 도입된 자율주택 정비사업, 가로주택 정비사업, 소규모 재건축사업, 소규모 재개발사업의 절차를 줄이고 용적률을 상향해주면서 ‘모아’라는 이름만 붙인 것이라는 비판이다.정비업계 관계자는 “서울시가 모아타운 시범사업지인 번동을 예로 들면서 100곳의 모아타운 대상지를 선정하는 것에만 급급해선 안된다”며 “사공이 많으면 배가 산으로 갈 수 밖에 없는데 소규모 민간 정비사업지들을 모아 대규모 아파트처럼 관리하려고 하면 잡음이 생길 수밖에 없다”고 비판했다. 그는 “투기꾼들은 이미 들어와 있는데 이제와서 투기 우려를 예방하겠다는 것은 ‘사후약방문’”이라며 “불협화음은 예견된 일인데 서울시에서는 ‘주민 갈등 문제가 나타나는 곳은 모아타운 대상지에 선정돼도 제척하겠다’며 부실 제도에 대한 책임을 주민들에게 돌리고 있다”고 꼬집었다.

최근 서울 강남구 ‘노른자 땅’인 청담동 프리마호텔 개발 사업마저 브릿지론 만기 연장이 어려워지면서 사업이 좌초될 위기에 처했다. 선순위 대주단인 새마을금고가 브릿지론 만기 연장에 보수적인 잣대를 들이대면서 PF 사업장의 구조조정이 이어질 것이란 전망이다. 대주단협약으로 정상화가 진행 중인 187개 사업장 곳곳에 새마을금고가 주요 투자자로 참여하고 있어 부동산 PF 부실 문제가 금융권 전반으로 이어질 수 있다는 우려가 고조되고 있다. 2일 금융투자업계에 따르면 서울 강남구 청담동 프리마호텔을 아파트와 오피스텔로 개발하는 ‘르피에드 청담’의 브릿지론이 지난 18일 만기 연장에 실패해 기한이익상실(EOD) 위기에 처했다. 총 4640억원 규모 르피에드청담 브릿지론의 약 39%(1800억원) 자금을 선순위로 지원한 새마을금고가 만기연장에 반대하면서다. 이번 브릿지론에 대주단으로 참여한 금융회사는 새마을금고를 포함해 하나캐피탈·우리금융캐피탈 등 다수 캐피탈사와 NH투자증권·KB증권 등 증권사, 상상인플러스저축은행 등 총 26개에 달한다.해당사안은 조정위원회에 상정되어 최종 EOD 발생여부가 아직 정해지지 않았다. 다음 달 15일까지 채권자 간 협의를 통해 만기 연장 여부를 확정해야 한다. 만약 대주단협약 실패에 따라 후순위로 부동산 PF에 참여한 금융사가 타격을 입는다면 금융회사 전반의 부실 문제로 확산할 것이란 우려도 나온다. 만기 연장 불발 시 브릿지론은 EOD를 선언하고 토지 공매로 자금을 회수한다. 선순위 채권자인 새마을금고는 이를 통해 원금 회수가 가능하지만, 후순위로 참여한 캐피탈사나 저축은행 등은 투자금을 잃을 가능성이 커지기 때문이다. 증권사와 은행 펀드를 통해 약 1300억원의 자금을 보탠 개인 투자자들까지 원금도 돌려받지 못할 수 있어 손실 규모는 더 커질 것으로 보인다. 이에 시장에서는 새마을금고 발(發) 연쇄 파산 우려가 커지고 있다. 부동산 PF 대출 연체율 급등으로 건전성관리에 비상이 걸린 새마을금고가 자금회수 의지가 커 협의가 불발될 가능성도 배제할 수 없는 상황이다. 한문도 전 연세대학교 정경대학교 금융부동산학과 교수는 “마치 2011년 저축은행PF 부도 사태와 같은 양상으로 가고 있어 심히 우려 된다”고 말했다. 한국신용평가(이하 한신평)는 “해당 사업장은 입지적으로 우수한 곳이고 대주단협약 대상이었기에 시장에서는 이번 새마을 금고의 의사결정에 대해 상징성을 부여하고 있는 것으로 보인다”고 평가했다. 한신평은 새마을금고가 앞으로도 금고의 안정성 및 익스포져(위험노출액) 관리를 위해서는 선순위 대주단 지위를 활용해 사업성이 낮은 일부 사업에 대해서는 만기 연장에 반대하고, 정리절차에 돌입할 가능성이 있다고 분석했다. 아직까지는 상당규모 브릿지론이 만기 연장을 통해 부실화가 지연되는 상황이다. 하지만 앞으로 선별적인 만기연장과 재구조화로, 부동산PF 시장의 기조가 변할 경우 미루어 두었던 부실이 빠르게 인식될 가능성이 있다는 지적이다. 다만 새마을금고가 정상 사업장에서까지 무리하게 엑시트(자금 회수)에 나서진 않을 것으로 보고 있다. 새마을금고중앙회는 정상적인 사업장에 만기 연장을 반대할 계획이 없다는 입장이다. 새마을금고 측은 이번 청담 사업장은 올해 이미 두 차례 만기 연장을 한 건으로 청담동이라도 분양이 되지 않으면 사업성이 없다고 생각해 만기 연장을 하지 않는 것이 적절하다고 판단했다. 또한 채무 상환 노력과 사업장 개선 가능성이 보이지 않아 반대한 것이라는 주장이다. 일각에서는 부동산 PF 금융지원, 기준 완화 등에 엄격한 잣대를 대야 한다는 시각도 나온다. 부동산 업계 관계자는 “터질 건 터져야 되는데 나중에 한꺼번에 터지면 충격이 더 크다”고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “우량사업장을 중심으로 지원을 집중해야 한다”며 “ 부실사업장까지 무차별로 지원하면 안된다”고 조언했다.

수도권 아파트 청약경쟁률이 급격히 오르며 연일 화제가 되는 가운데 현재의 추세가 ‘반짝 회복’ 아니냐는 우려도 제기된다. 일각에선 현 상황이 금융위기 이후 경기침체를 우려한 정부의 규제 완화와 시장 참가자들의 ‘사자’ 심리로 집값이 올랐던 2009년을 연상케한다고 말한다. 현 시장 분위기가 새로운 대세 상승기로 진입하는 과정이라기보다 증권가에서 급락하던 가격이 일시적으로 소폭 회복하는 현상을 일컫는 일명 ‘데드 캣 바운스(Dead cat bounce)’에 불과하다는 것이다. 이 주장대로라면 지난해 하반기 기준금리 인상 이후 올해 반등하기 시작한 부동산 시장은 1~2년 내로 본격적인 위기를 맞게 될 가능성이 있다. 실제 일부 전문가들은 부동산 시장에 위기가 온다면 내년부터 표면화될 것으로 전망한다. 인허가 감소 뚜렷, ‘분양 흥행’ 착시효과인가부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과, 지난 8월 수도권 1순위 평균 청약경쟁률은 36.62대 1로 나타났다. 이는 올해 1월 청약경쟁률 0.28대 1 대비 무려 130배 오른 수치다. 아파트 시세도 오름세를 이어가며 분양시장을 뒷받침하고 있다. 한국부동산원이 발표한 ‘주간 아파트 가격 동향’에 따르면 주간 아파트 매매가격은 서울과 수도권 및 세종시 등 일부 지방광역시 주도로 7월 셋째 주부터 한 달 넘게 상승하고 있다. 이에 따라 지난해 주춤했던 부동산시장이 올해 들어 다시 ‘대세 상승’에 접어들었다는 낙관론이 부상하고 있다. 그러나 모든 통계가 긍정적 신호인 것은 아니다. 주택·건설경기 선행지표인 인허가 실적은 감소하고 있다. 지난 8월 31일 국토교통부 발표에 따르면 올해 1월부터 7월까지 전국 주택인허가 실적은 20만7278호로 지난해 같은 기간 29만5855호보다 29.9% 줄었다. 인허가 감소 현상은 지방은 물론 수도권에서도 발견된다. 지방은 인허가 물량이 18만5920호에서 12만8389호로 1년 만에 30.9% 감소했다. 수도권은 지난해 10만9935호에서 올해 7만8889호로 3만호 넘게 줄었다.이처럼 새로 지어질 주택량이 감소세지만 ‘진성 미분양’ 또는 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양(공사 완료 후 미분양) 가구 수는 완만하게 늘고 있다. 국토교통부 ‘미분양주택현황보고’를 보면 지난 7월 전국에 ‘준공 후 미분양’ 주택은 9041호를 기록했다. 6월 9399호보다는 줄었지만 전반적으로 준공 후 미분양 주택은 지난해부터 공급 부족에도 조금씩 늘고 있는 추세다. 상승 VS 하락, 내년이 분수령대다수 전문가는 올해 초 둔촌주공아파트 재건축(올림픽파크 포레온) 청약을 기점으로 시작된 규제 완화 정책이 현재 분양시장을 비롯한 부동산시장 전반이 일부 회복되는 데 영향을 끼쳤다는 데 공감하는 분위기다. 때문에 현재의 반등이 앞으로 지속적인 상승세로 이어질 수 있다는 확신은 부족한 상태다. 한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수는 “전국적으로 중도금 대출 규제가 풀리고 세대주뿐 아니라 세대원들도 1순위 청약이 가능하게 되면서 새 아파트를 선호하는 실수요자는 물론, 분양권 웃돈을 노리는 투자자들까지 청약 신청에 모여들고 있다”면서 “2008년 글로벌 금융위기가 찾아오며 위기설이 확산되던 시장은 2009년 잠시 반등했는 데 당시 분위기와 현재의 모습이 매우 유사하다”고 분석했다. 한 교수는 “그동안 집값이 급격하게 오르면서 PIR(연소득 대비 집값 비율·Price to Income Ratio) 또한 높아졌기 때문에 현재 추세가 계속 이어질 수는 없을 것”이라며 “내년 총선 쯤 젊은 실수요자를 위한 공공분양이 대량 풀리면 민간 아파트시장이 점차적으로 하락세를 탈 가능성이 높다”고 전망했다. 강영훈 부동산스터디 대표는 “부동산 전망은 ‘신의 영역’이므로 단언하기 어렵다”면서도 “현재 강남 등 서울 상급지에서 수십억대 신고가가 나오는 상황에서 이 분위기가 앞으로도 유지되려면 중하급지 거래가 살아나며 상급지로 갈아타려는 수요가 함께 받쳐줘야 한다”고 설명했다. 강 대표는 “일부 중급지에서는 이 같은 신호가 부분적으로 나타나고 있지만 이 분위기가 시장 전반으로 확산될 지는 내년에 알 수 있을 것”이라고 덧붙였다. 주택·건설업계에서는 시장 침체를 예견하며 허리띠를 졸라매고 있다. 분양 흥행이 일부 수도권에 집중되고 있을 뿐 지방에는 미분양 우려가 여전해서다. 이 때문에 분양을 미룬 채 고금리에 시달리는 일부 건설사들은 보유 택지를 내놓고 있다. 부동산업계 관계자는 “IMF와 금융위기를 경험하며 몇 년만 버티면 좋은 시기가 온다는 사실을 알면서도 레버리지를 이용해 땅을 사들인 회사들이 어려움을 이기지 못해 분양 흥행이 불투명한 지방 택지부터 팔려한다”라면서 “정부에서 공공택지 전매를 허가하겠다고 나선 것도 이 같은 분위기 때문”이라고 말했다.

미국 상업용 부동산 시장 침체로 금융위기 재현 가능성이 대두되는 가운데, 국내도 비슷한 위협에서 안심할 수 없다는 분석이 나온다. 특히 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 기간 동안 성장한 물류센터의 경우 공급이 넘치는 상황이다. 국내 상업용 부동산에 투입된 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위험이 터지면 금융 리스크로 번질 가능성도 배제할 수 없을 것으로 보인다. 16일(현지시간) 마켓워치에 따르면 마이클 바 연준 은행감독 부의장은 하원 금융서비스 위원회 청문회에서 “상업용 부동산 위험을 잘 이해하고, 지역 은행과 소형 지방은행들에 의한 위험을 완화해야 한다”고 언급했다.그는 “이런 기관들의 자산이 상업용 부동산 대출에 더 집중되는 경향이 있다”며 “상업용 부동산 위험을 상당히 주의깊게 살펴보고 있다”고 마이클 바 부의장은 강조했다.미국은 상업용 부동산 대출 중 80%가 중소형 은행에 몰려있다. 특히 소형 은행의 경우 상업용 부동산 대출 42%가 우리나라의 부동산 PF대출과 유사한 부동산 개발 대출인 것으로 나타났다. 최근 금융감독원은 부동산PF 중 상업용 브릿지론의 연체가 빠르게 증가하고 있는 것으로 파악하고 있다. 지난달 발족한 은행, 저축은행, 여신금융 및 상호금융업권까지 전체 금융권이 참여하는 부동산PF 대주단협의체가 아파트 사업장을 최우선으로 검토 중인 가운데, 개발업계는 가장 시급한 지식산업센터와 물류센터, 오피스텔 사업장을 우선적으로 검토해야 한다는 의견을 내기도 했다. 업계에서는 우리나라 상업용 부동산도 미국과 같은 형태로 문제가 있는 제2금융기관이 많은 것으로 보고 있다. 특히 저축은행의 경우 자본비율이 낮고 브릿지론 비중이 높은 지방 소형 업체들을 중심으로 위기감이 고조되는 분위기다. 고위험 사업장 비중이 높은 저축은행권이 부실화가 진행될 경우 연쇄적인 타격을 받을 수 있다는 경고도 나온다.한국신용평가에 따르면 저축은행권의 자기자본 대비 부동산금융 부담은 높은 수준이다. 한신평 커버리지 저축은행 9곳의 부동산금융 자산은 지난해 9월 말 기준 총 5조2000억원으로 자기자본 대비 197%에 이른다. 자기자본 대비 브릿지론 비중도 약 110%로 A급 이하 캐피탈사(약 70%) 대비 높다.한 때 인기 많던 물류센터·지식산업센터 애물단지로미국에서 문제가 되고 있는 상업용 부동산은 사업목적으로 사용되는 소득창출 부동산을 의미한다. 사무실과 임대주택, 숙박, 창고와 병원 등 산업용이 포함돼 있다. 국내 상업용 부동산 중에서는 물류센터, 지식산업센터(옛 아파트형 공장) 등의 부실 위험이 꼽히고 있다. 물류센터의 경우 코로나19로 새벽·당일 배송 같은 지역 내 빠른 배송을 내세운 이커머스가 성장하면서 시장이 커졌지만 거리두기 완화로 전자상거래 시장이 위축되면서 인기가 식고 있다. 이에 물류센터 수요는 줄고 있지만 공급은 더 늘어나면서 공실률 위험도 커지고 있다. 임대료는 주춤하고 있는 사이 건설 원자재가격 상승과 금리인상으로 비용부담까지 커지는 추세다. 물류센터 단위가 워낙 큰 탓에 리스크도 크다는 설명이다. CBRE코리아에 따르면 2023년 1분기에는 21개의 신규 A급 물류센터가 약 170만6028㎡의 규모로 공급됐다. 이는 역대 최대 규모이다. 특히 인천 및 남서부 지역을 중심으로 10만㎡ 이상의 대형 자산의 공급이 두드러졌다. 특히 2023년 공급 예정 규모의 약 30%가 이번 분기 수도권 A급 물류 시장에 신규 공급됐으며, 이 중 약 3분의 1에 해당하는 50만㎡의 면적이 공급과 동시에 안정화된 것으로 나타났다. 이를 바탕으로 가정한 1분기 수도권 A급 물류 시장의 공실률은 작년 하반기 대비 7% 포인트(p) 증가한 17% 수준으로 전망된다. CBRE코리아 관계자는 “물류 시장에서는 대규모 공급이 현실화되는 가운데 이커머스 성장세 약화 및 임차인 관망세에 따른 수요 둔화로 인한 시장 리스크가 전반적으로 증가할 것으로 전망된다”며 “이에 따라 물류 시장의 전반적인 임대료 상승폭도 작년대비 제한적으로 관찰되거나, 공실 리스크가 두드러진 지역에서는 오히려 역성장 또한 관찰될 것으로 보인다”고 설명했다. 아파트 대체 투자수요가 몰렸던 지식산업센터 시장도 차갑게 식고 있다. 지식산업센터는 제조업, 지식산업, 정보통신산업을 영위하는 기업과 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 3층 이상의 집합건축물을 말한다. 아파트와 달리 소유해도 주택 수에 포함되지 않아 종합부동산세나 양도소득세 중과 규제에서 벗어나고, 분양권에 전매제한도 없다는 점이 특징이다. 또 최대 80%까지 대출이 나오면서 과거 집값 상승기 때 투자 광풍이 불었다. 하지만 금리부담은 높아지고 PF시장은 경색되고 있는데, 최근 아파트 관련 규제가 대거 완화되는 것과 반대로 지식산업센터 관련 규제는 강화되는 분위기라 애물단지로 전락하고 있다. 분양가보다 저렴한 이른바 ‘마피’ 매물도 등장하고 거래량도 감소세다. 부동산 정보업체 부동산플래닛에 따르면 지난해 1월 서울시내 지식산업센터 매매 거래는 93건이었지만, 지난 3월에는 23건으로 75%나 줄었다. 누적 매매거래 금액 역시 826억2232만원에서 242억9440만원으로 70% 감소했다.한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수는 “브릿지론이 물류 센터, 지식산업센터, 오피스텔 이런 쪽으로 많이 투입이 됐다”며 “자금 조달이 쉽지 않고 특히 물류센터 약 55개 중에 PF가 원활하게 이어지는 곳은 10개밖에 안 되는 등 조만간 PF부실 위험이 터질 가능성이 많다”고 말했다.

대대적인 부동산 규제 완화 등의 영향으로 가격이 크게 빠진 대단지와 소형 저가 아파트를 중심으로 급매물이 소진되고 있다. 얼어붙었던 부동산 시장이 조심스럽게 반등 움직임을 보이고 있지만 주택가격 하락세가 당분간 지속할 것이라는 전망도 제기된다. 17일 한국부동산원에 따르면 ‘1월 서울 아파트 실거래가지수’는 전월 대비 0.81% 상승해 지난해 6월(0.23%) 이후 7개월 만에 상승전환한 것으로 나타났다. ‘노도강’(노원·도봉·강북구) 지역이 있는 동북권이 1.69% 올라 서울 5개 권역 중 가장 큰 상승폭을 보였다. 이어 마포·은평구 등이 있는 서북권이 1.61%, 강남4구가 있는 동남권은 1.61% 상승한 것으로 조사됐다. 반면 종로·용산구 등이 위치한 도심권은 1.34%, 영등포·양천·강서·구로구 등이 있는 서남권은 0.20% 각각 하락했다.서울 아파트 시장은 지난해 금리 인상 등의 여파로 극심한 거래 절벽이 심화했다. 하지만 올해 1월 강남3구와 용산구를 제외한 전역이 규제지역에서 풀리고 각종 규제완화가 시행되면서 급매 거래가 늘기 시작했다.서울부동산정보광장에 따르면 지난 1월 서울 아파트 거래량은 1419건으로 작년 6월(1066건) 이후 처음으로 월 거래량이 1000건을 넘었다. 2월 계약 건은 이달 15일 기준 2166건이 신고되며 이미 2000건을 넘었고, 아직 신고 기간이 남아 더 늘어날 것으로 예상된다.실거래가지수가 소폭 오른 것은 올 들어 직전 거래가 보다 높은 가격에 팔린 상승 거래가 늘어났다는 의미로 해석된다. 실제 서울 아파트 시장은 작년 4분기 대비 오른 가격에 거래된 비중이 과반을 넘어선 것으로 집계됐다. 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 들어 직전 분기 대비 상승한 거래는 52.2%(277건)였다. 하락 거래 42.2%(224건), 가격 변동이 없었던 거래는 5.6%(30건)로 조사됐다.상승 거래 비중은 ▲마포(77.3%) ▲강동(69.8%) ▲강남(65.2%) ▲송파(63.3%) 순으로 높았다. 이들 지역 내 대단지에서 최근 급매물 소진 후 가격이 올라 거래된 것으로 분석됐다. 특히 9~15억원 이하, 6억원 이하 구간에서는 5% 초과해 오른 거래 비중이 30%를 넘어섰다. 가격 하락 폭이 컸던 강동, 송파구 대단지 급매물을 비롯해 보금자리·특례보금자리론 대상이 되는 노원, 도봉구의 소형, 재건축 아파트의 거래가 이어진 영향으로 풀이된다.고금리·미분양 증가 등 영향…추가하락 예상 시장에서는 주택경기가 다시 살아나는 것이 아니냐는 기대감이 나오고 있지만 기관과 전문가들은 아직은 추가하락을 예상하고 있는 분위기다. 나이스신용평가는 주택가격 하락세가 지속되면서, 이로 인해 주택시장이 경착륙할 수 있다고 우려했다. 권신애 나신평 금융평가본부 책임연구원은 지난 16일 열린 온라인 세미나에서 “일각에서 주택경기 바닥론이 제기되지만, 향후 주택가격은 추가 하락이 불가피하다”고 말했다.권 연구원은 “기준금리 추가 인상 가능성이 여전히 존재하는 가운데 상당 기간 높은 수준의 금리가 유지될 것”이라며 “향후에도 주택 구매자의 대출 및 구매 여력 개선이 어려울 것”이라고 설명했다.현재 소득 대비 주택가격 배율(PIR)이 과거 장기 평균보다 매우 높은 만큼 주택가격 하락을 통한 정상화가 진행될 것으로도 예상했다. 나신평에 따르면 과거 PIR은 전국 3∼4배, 서울 8∼9배 수준을 유지했다. 그러나 최근 전국 5∼6배, 서울 13∼14배 수준으로 크게 상승했다또한 전국적으로 미분양 아파트가 빠르게 늘어나고 있는 것도 추가 하락을 예상케 한다. 부동산R114 자료에 따르면 올해 1월 기준 전국 미분양 아파트는 총 7만5359가구로 전년 동월(2만1727가구) 대비 3.5배(5만3632가구) 증가한 것으로 나타났다.권 연구원은 “부동산 개발 사업자들이 정부 지원을 기대하면서 과도한 고분양가를 고수하는 경우 미분양 물량의 지속적인 증가가 주택가격의 하방 압력을 가중해 경착륙 가능성을 키울 수 있다”고 지적했다. 김인만 부동산 연구소 소장은 “그 동안 워낙 빠르게 떨어졌 것과 비교하면 반등을 한 것은 맞지만 이것을 대세 상승으로 보기는 어려울 것 같다”고 해석했다. 이어 “과도한 집값 상승에 대한 피로감이 있는데다, 여전히 금리는 높고 경제 불확실성은 더 커지고 있다”며 “일시적인 조정은 있을 수 있겠지만 하락은 당분간 지속될 것으로 보인다”고 말했다. 한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수는 “대세하락을 막기에는 역부족”이라며 “1·3대책 등의 반짝 효과로 보이고 특례보금자리론이 다 소진되고 나면 수요는 급격하게 줄어들 가능성도 높다”고 말했다.

지난해 분양시장 최대어로 꼽힌 서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)에 이어 올해는 진짜 분양시장 상급지인 ‘강남 분양’이 줄을 이을 예정이다. 고금리, 원자잿값 인상, 미분양 등으로 분양시장이 살얼음판을 걷는 가운데, 정부 규제지역 해제도 빗겨나간 강남지역 단지들이 분양 흥행에 성공할 수 있을지 관심이 높아지고 있다. 24일 분양업계와 시공사 등에 따르면 올해 강남 3구(강남·서초·송파구)를 중심으로 브랜드 단지들이 분양에 나선다. 오는 4~5월께 강남구 대치동 ‘디에이치대치에델루이’를 시작으로 2200여 가구 이상이 일반분양을 앞두고 있다. 대치구마을3지구 재건축 아파트인 디에이치대치에델루이는 현대건설 프리미엄 브랜드인 ‘디에이치’가 붙는 단지다 지하 3층~지상 16층, 282가구 규모로 이 중 79가구가 일반분양 물량이다. 지난해 말 분양하려다 미뤄진 바 있다. 단지 규모는 작지만 먼저 분양을 마친 구마을1지구(대치푸르지오써밋, 489가구)와 2지구(대치르엘, 273가구)를 합하면 약 1000가구의 신축 주거지가 형성될 전망이다. 강남의 대표적인 부촌 중 하나인 청담동에서는 시공사 롯데건설의 하이엔드 브랜드가 적용된 ‘청담 르엘’이 5월~6월께 분양한다. 이 단지는 1980년 지어진 청담삼익아파트를 허물고 최고 35층, 9개 동, 1261가구 규모로 재건축되는 대단지다. 세대 70% 이상이 ‘한강뷰’를 누릴 수 있는 것이 특징이다. 청담동 내에서 한강 조망이 가능한 아파트가 공급되는 건 2014년 준공된 ‘청담래미안로이뷰’ 이후 9년 만에 처음이다. 강남구 도곡동 일대에는 도곡삼호 재건축 아파트인 ‘래미안 레벤투스’가 하반기에 분양할 예정이다. 시공사는 삼성물산으로 지하 3층~지상 18층 4개동, 308가구 규모로 재탄생될 예정이다. 이 단지는 308가구 중 133가구를 일반분양한다. 삼성물산이 시공사로 분양을 앞두고 있는 단지는 또 있다. 올해 하반기쯤 서초구 방배동 ‘래미안 원페를라’는 497가구, 반포동 ‘래미안 원펜타스’는 292가구를 일반분양할 예정이다. 래미안원페를라는 방배6구역을 지하 4층~지상 최고 22층, 16개동, 총 1097가구 새 아파트와 부대복리시설 등을 조성하는 사업이다. 특히 신반포15차를 641가구 규모 아파트로 재건축하는 래미안 원펜타스는 대표적인 후분양 단지로 꼽힌다. 지난 2021년 6월 일반 분양 당시 반포 래미안 원베일리 3.3㎡당 평균 분양가는 5653만원으로 분양가 상한제가 적용됐지만 역대 최고가를 기록했다. 래미안 원펜타스 분양가는 원베일리를 넘어설 것이란 예상도 나온다. ‘택지비’는 감정평가 때 공시지가가 반영되는데, 지난해 서울 지역의 공시지가 상승률은 지난 2021년에 이어 11.5%가량 상승했다.‘가격’이 결국 강남 분양 흥행 여부 좌우 할 듯 특히 공동주택 분양가격 산정에 활용하는 ‘기본형 건축비’가 연초부터 올라 올해 분양가는 더 높아질 전망이다. 분양가 상한제가 적용되는 지역의 분양가는 택지비와 택지가산비, 기본형 건축비, 건축가산비를 합쳐 결정된다. 국토교통부는 최근 분양가 상한제 대상 아파트의 분양가 산정 기준인 기본형 건축비를 1.1% 인상했다. 정기적 조정 시점인 3월과 9월이 아닌데도 인상을 허용한 것인데, 레미콘값이 15% 이상 오른 것이 이유였다. 이 건축비는 고시된 2월 10일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 단지부터 적용되는데, 현재 분양가 상한제 적용 지역은 서울 강남·서초·송파구와 용산구 등 4곳이다. 부동산 빙하기에 가뜩이나 주택구매심리가 악화된 상황에서 고분양가는 소비자에게 부담을 줄 수 밖에 없다.현재 분양 예정인 강남의 단지들은 아직 분양가가 확정되지 않은 상황이다. 건설업계 관계자는 “공시지가 계속 상승하고 있다 보니, 미리 분양가를 받으면 조합에서도 손해라고 생각을 한다”며 “분양가를 책정할 때 가장 최근에 공시된 땅값을 반영한 뒤 용역을 주려고 하기 때문에 지금 사전 준비는 하고 있을 것 같다”고 말했다. 이어 “분양가 상한제가 없는 지역의 조합에서는 적어도 주변시세+α 정도로 맞추는데, 강남 지역은 분양가 상한제가 있다 보니 분양가를 그보다는 조금 낮지 않을까 싶다”고 말했다. 전문가들도 ‘가격’이 올해 강남 분양 단지들의 성적을 좌우할 것이라고 보고 있다. 현재로선 분양침체기에 강남단지도 흥행여부를 장담할 수 없는 상황이다. 건설원가가 높아졌다고는 하지만 고분양가 책정시 흥행참패 요인이 될 수 있다. 김인만 부동산 연구소장은 “가격이 낮으면 분양흥행에 성공한다”며 “가격을 로또 아파트처럼 뚝 떨어뜨리면 흥행 성공 가능성이 있다”고 말했다. 한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수는 “시장 분위기가 좋지 않다 보니 평 단가에 따라 완전히 실패할 수도 있고, 완판이 될 수 있어서 고심이 깊을 것으로 보인다”고 말했다. 이 밖에 송파구에서는 현대엔지니어링과 DL이앤씨가 문정동 ‘힐스테이트e편한세상문정’을 7월께 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 18층, 1265가구 규모로 조성된다. 1265가구 규모로 일반분양은 296가구다. 주변에 장지공원이 위치했고 문정초, 문정중이 가깝다. 위례신도시 상권을 이용할 수 있는 것도 장점이다. 또한 ‘잠실 래미안아이파크’도 하반기 분양을 위해 준비 중이다. 이 단지는 잠실진주 재건측으로 공사 도중 문화재 발굴로 공사가 잠시 중단됐으나 지난해 말 문화재 문제가 풀린 상태다. 잠실 래미안아이파크는 2678가구 규모로 일반분양은 578가구다. 시공사는 삼성물산과 HDC현대산업개발이다.

정부가 부동산 시장의 급격한 침체를 막기 위해 부동산 규제 완화에 팔을 걷어붙였다. 지난해부터 이어진 가파른 금리 인상으로 부동산 매수 심리가 얼어붙으면서 거래가 줄고 매매 가격 하락세가 강해지고 있기 때문이다. 정부가 규제 빗장을 대폭 풀어 급격한 부동산 경기 하락을 막기 위해 애쓰고 있지만, 서울 분양 시장의 가늠자 역할을 하고 있는 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 재건축 아파트는 청약 시장에서 예상보다 낮은 성적표를 받았다.30일 한국부동산원에 따르면 2022년 전국 아파트값은 7%대로 떨어져 2003년 이후 가장 큰 낙폭을 보였다. 지난해 아파트·연립·단독주택 등 전국 주택종합 매매가격은 4.68% 하락했고, 이 중 아파트 가격은 7.56% 내려갔다. 이는 부동산원이 해당 통계 조사를 시작한 지난 2003년 이후 가장 큰 폭으로 내린 것이다. 특히 서울 아파트 값도 7.70% 떨어지면서 역대 최대 하락폭을 나타냈다. 1년 전인 2021년만해도 8.02%의 오름폭을 보였지만, 2022년에는 그간의 상승분을 모두 반납한 것이다.이처럼 온기를 띄던 시장이 급격하게 얼어붙은 가장 큰 이유는 가파른 금리 인상 때문이다. 미국 연방준비제도(Fed)는 2022년 한 해 동안 기준금리를 연 0.25%에서 4.50%까지 무려 4.25%포인트 끌어올렸다. 한국은행도 지난 2022년 4월부터 11월까지 일곱 차례 올린 뒤 올해 1월 13일에도 한 차례 추가 인상하면서 기준금리는 연 3.50%로 상승했다. 2022년 7차례 금리 인상에 아파트값 7% 떨어져빠르게 치솟는 금리에 끌어오르던 부동산 경기가 하락세로 돌아서자 정부는 고심에 빠졌다. 부동산 경기가 급락할 경우 미분양이 늘어 건설업계 자금경색이 커지고 부동산에서 촉발된 위기가 금융권과 가계에까지도 순식간에 번질 수 있기 때문이다.이 가운데 최근 정당계약을 완료한 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공 재건축 아파트는 단군 이래 최대 재건축 단지로써 분양 투심의 바로미터로 여겨지며 부동산업계의 뜨거운 감자로 떠올랐다. 둔촌주공은 지난달 진행된 1순위 청약에서 일반 분양 3695가구 모집에 1만3647명이 신청하며 평균 3.7대 1의 경쟁률로 마감했다. 둔촌주공 재건축아파트는 1만2000여가구에 달하는 대규모 단지로, 일반분양 물량만 4786가구에 달한다. 또 강남4구에 들어가는 서울 강동구 둔촌동이라는 입지를 갖추고 있어 서울 분양 시장의 이목을 사로잡았다.둔촌주공 재건축 아파트가 청약 시장에서 한 자릿수 경쟁률을 기록하면서 부동산 시장의 하방 흐름이 본격화한 것이라는 부동산업계의 분석이 쏟아졌다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 2022년 12월 실시한 청약 결과를 보면 1·2순위 청약에서 3695가구 모집에 2만153명이 지원해 약 5.5대 1의 경쟁률을 기록했다.서울 강남3구·용산 빼고 규제지역 해제…둔촌주공 수혜정부는 2023년 연초부터 서울 강남3구와 용산구만 제외하고 모든 지역을 규제지역에서 해제하는 초강수를 뒀다. 1월 3일 내놓은 1·3대책을 통해 둔촌주공이 자리한 강동지역도 규제지역에서 벗어나면서 투기과열지구·조정대상지역과 민간택지 분양가상한제 적용을 받지 않게 됐다. 특히 분양가 12억원을 초과해 중도금 대출을 받을 수 없었던 둔촌주공 전용면적 84㎡형도 대출이 가능해졌다. 앞서 지난해 11월 중도금 대출 허용 분양가를 기존 9억원 이하에서 12억원 이하로 확대한 데 이어 올해 1월에는 12억원 이하라는 중도금 대출 분양가 상한선을 없앴다. 또 2주택 이상 보유한 가구도 취득세 완화와 주택담보대출도 받을 수 있게 됐고, 전매제한이 8년에서 1년으로 줄고 2년의 실거주 의무도 폐지해 입주하면서 전·월세 임차인을 구할 수 있게 됐다.정부는 연 4%대 고정금리로 최대 5억원(만기 최장 50년) 대출이 가능한 특례자리보금론도 오는 1월 30일 출시할 예정이다. 2023년 1월 30일부터 2024년 1월 30일까지 한시적으로 운영한다. 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하지 않아 대환 또는 내집마련을 고민하고 있던 실수요자들에게 많은 관심을 받고 있다.주택도시보증공사(HUG)를 통해 정부가 둔촌주공 재건축 조합에 7500억원 규모의 사업비 대출을 보증하면서 계약률과 상관없이 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 상환이 가능해졌다. 정당계약 마감일인 1월 17일로부터 이틀 뒤인 19일 만기가 돌아오는 7231억원의 PF 대출을 갚는 데는 급한 불을 끈 상황이다.청약 당첨자를 대상으로 1월 3~17일 이뤄진 정당계약 현장에서도 정부의 1‧3 대책 효과 언급이 끊이지 않았다. 고금리 기조에 대출 이자 부담이 커져 자금 마련에 고민이 많았던 청약 당첨자들은 “정부의 대대적인 규제완화에 힘입어 계약을 체결하게 됐다“고 전했다. 정부가 둔촌주공 재건축 아파트 미분양 축소를 목표로 정책을 쏟아낸 것이라는 목소리가 커지면서 '대마불사 둔촌주공', '둔촌주공 일병 구하기' 등 갖가지 수식어들도 함께 쏟아졌다.건설업계에 따르면 15일 동안 이뤄진 둔촌주공 재건축아파트 일반분양 정당계약에서 전체 계약률은 70% 수준을 기록했다. 특히 일반분양 물량 가운데 가장 면적이 넓고 분양가격도 12억~13억원대인 전용 84㎡형은 계약률이 70%를 넘어선 것으로 파악됐다. 위기 혹은 기회?…변곡점에 선 부동산 시장둔촌주공은 입지나 규모 면에서 높은 관심을 모았고, 정부의 규제 완화의 수혜까지 한몸에 받았다는 점에서 향후 아파트 분양 시장의 가늠자로 여겨지고 있다. 하지만 부동산 전문가 사이에서도 이번 둔촌주공 일반분양 정당계약률을 두고 의견이 분분하다. ‘이 정도 입지를 고려했을 때 실패한 분양’이라는 시각과 ‘침체된 시장 상황에서는 선방한 것’이라는 시각이 갈리고 있다.서진형 공정주택포럼 대표 겸 경인여대 교수는 “둔촌주공 일반분양 계약률이 70%는 시장의 기대에 미치지 못한 수준”이라며 “중도금 대출 규제 완화 등 여러 규제를 다 풀어줬는데도 70%의 계약률이 나온 것은 우려할 만한 상황”이라고 진단했다.반면 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “보통 청약 경쟁률과 계약률은 대체로 비례하는데 70% 정도면 나름대로 선방한 것”이라며 “예비당첨자 계약까지 고려하면 계약률은 더 오를 것”이라고 말했다.함영진 직방 빅데이터랩장은 “초기 분양률 70%는 선방했다고 볼 수 있다”며 “정부가 규제를 풀지 않았을 경우 이 수치보다 더 낮게 나왔을 것”이라고 말했다. 함 랩장은 “예비 당첨자를 대상으로 한 추가 계약 기간이 남아 있다는 점과 조합원 기성분까지 들어오는 것을 고려했을 때 사업 진행에 있어서 큰 리스크는 낮아졌다고 본다”고 덧붙였다.하지만 앞으로 주택 시장에서 양극화는 더 뚜렷하게 나타날 것이라는 데에는 이견이 없다. 집값이 더 떨어질지 모른다는 우려가 크고, 대출금리까지 높다 보니 실수요자들이 선뜻 나서기 어렵기 때문이다. 또한 분양 시장 수요자들이 더 치밀하게 조건을 살필 것이기 때문에 앞으로 입지가 떨어지거나 브랜드 가치가 떨어지는 아파트는 분양률이 더 낮아질 것이라는 우려가 나온다. 입지와 가격에 따라 극심한 청약 양극화가 벌어질 것이라는 분석이다. 분양가가 상대적으로 저렴하고 입지가 좋은 단지는 ‘로또 청약’ 현상이 나오는 반면, 분양가가 비싸고 입지적 장점이 별로 없는 아파트는 미분양이 심화할 가능성이 높다.전문가들은 현재 부동산 시장이 하락세 강화 또는 회복세 전환의 변곡점에 서있다고 입을 모았다. 향후 금리 조정 여부, 정부 추가 규제 완화 정책 등에 따라 부동산 경기가 더욱 가라앉을지 회복세로 접어들지 방향성이 정해질 것이라는 전망이다.조영광 대우건설 빅데이터 연구원은 “현재 6만2000가구를 넘어선 전국 미분양 주택을 해소하기 위해서는 정부가 정책을 통해 소득이 뒷받침되는 맞벌이 중산층들의 주택 구매를 도와야 할 것”이라고 말했다. 조 연구원은 “서울 강동구 고덕동 고덕그라시움도 전용 59㎡의 경우 9억~10억원 선에 거래가 이뤄지고 있고, 서울 송파구 가락동 헬리오시티도 전용 59㎡ 기준 12억~14억원에 거래되는 등 서울 대단지 하락세가 조금씩 멈추고 있는 모습”이라고 전했다.일단 서울은 하방 경직성이 지지를 해주고 있기 때문에 쉬어가는 상황으로 분석된다. 지난해 가장 많이 떨어졌던 경기도 위주로 올해 하반기부터 회복이 나타날 수 있을 것이라는 기대도 나온다. 정부가 내놓을 수 있는 추가 정책으로는 분양권 주택 수 면제, 미분양 주택 취득세 면제, 일시적 양도세 감면, 민간 임대주택사업자 혜택 강화 등이 거론된다. 다만 국회를 거쳐 법을 개정해야 하고 금리 인상 기조를 유지하고 있기 때문에 실행 여부가 불분명하고 시장 상황을 상승세로 반전시키기에는 한계가 있다는 분석이다.이동주 한국주택협회 산업본부장은 “정부가 다양한 부동산 정책을 내놓았지만 대부분 법 개정이 필요한 사안이라 실효성을 거두려면 아직 관문이 남아있다”며 “금리 인상 기조가 계속되고 있기 때문에 부동산 시장 거래를 활성화하기에는 아직까지 녹록치 않은 상황”이라고 판단했다.한국토지주택공사(LH)나 HUG 기금을 통해 공공을 중심으로 한 임대사업을 지원할뿐 아니라 민간 임대사업자들에게도 세제 등 다양한 혜택을 늘려 미분양을 해소하는 데 힘을 실어줘야 한다는 목소리도 있다. 하지만 과감한 민간 임대 활성화 정책은 다주택자들에게 투기적 주택 구입을 부추길 수 있다는 부작용도 상존한다.이 산업본부장은 “공공에서 미분양 문제를 해결하는 데에는 한계가 있기 때문에 다주택자를 위한 여러가지 민간임대 등록제도 완화를 통해 정부가 지원책을 펼쳐 민간 참여를 유도해야 할 것”이라고 조언했다.한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수는 “정부가 민간 주택 매입임대사업자들에게 얼마나 농도가 짙은 혜택을 줄 것인지가 관건”이라며 “이 같은 정책은 시장 급락을 막을 수 있는 카드로 쓸 수 있겠지만 사실상 다주택자 투기를 조장한다는 비판을 받을 수도 있을 것”이라고 덧붙였다.

부동산 시장 안팎의 초미의 관심사였던 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)’ 초기 계약률이 60~70%에 머문 것으로 확인되면서 업계는 사뭇 긴장감이 감도는 분위기다. 일반분양 물량 약 1400채가 미계약 되면서 사실상 ‘실패’에 가까운 성적을 얻었다는 평가가 나온다. 입지적 강점과 최근 정부의 대대적인 규제완화 혜택까지 업은 둔촌주공 분양 성적이 이 정도라면 다른 분양단지들은 상황이 더 어려워질 수 있다는 우려가 제기된다. 18일 둔촌주공 시공사업단인 현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설 등에 따르면 지난 3일부터 17일까지 정당계약을 진행한 결과 계약률이 60~70%로 집계됐다. 일반분양 물량 4768가구 중 약 1400가구가 미계약된 것으로 알려진다. 수요가 많은 전용면적 59㎡와 84㎡는 계약률이 70~80%대를 보였으나, 29~49㎡ 등 소형평수는 50%대의 계약률을 기록한 것으로 전해진다. 최근 부동산 시장 침체로 집값 하락 우려가 커진데다 금리 부담감이 큰 영향이 작용한 것으로 분석된다. 사실상 ‘실패’…무순위 까지 끝내야 겨우 완판 예상이에 따라 모집 정원의 5배수인 예비당첨자 대상 계약(예당)까지 끝내더라도 상당수가 무순위 청약 일명 '줍줍'으로 나올 것이란 전망이다. 둔촌주공 무순위 청약은 3월 초에 예정돼 있다. 국토교통부는 지난 3일 내달 중 주택공급규칙을 개정해 유주택자도 무순위 청약을 허용하고, 무주택자는 거주지역 요건을 폐지하기로 했다. 무순위 청약 관련 규제를 대폭 완화하면서 최종 완판까지도 가능할 것이란 시각도 나온다. 시공사업단 측은 상황을 일단 긍정적으로 보고 있다. 현대건설 관계자는 “둔촌주공 재건축 정당 계약률이 70%에 근접한 것으로 파악된다”며 “예당이 요즘 한 20~30% 경향을 보이니 예당까지 하면 90%에 근접할 것으로 보인다”고 설명했다. 사실상 둔촌주공 재건축은 급한 불은 끈 상황이다. 정부가 주택도시보증공사(HUG)를 통해 둔촌주공 재건축 사업비 7500억원을 조달하기로 해서다. 이에 따라 오는 19일 만기 예정이었던 7231억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 사업비는 일반분양 정당 계약률과 상관없이 만기일에 맞춰 상환이 가능해질 전망이다. 앞서 둔촌주공 조합은 정당 계약률이 77%를 넘어야 이 단지 사업비 일시 상환이 가능하다는 분석이 나왔다. 하지만 업계에서는 이번 정당 계약 결과가 사실상 ‘선방했다’는 평가는 무리라는 지적이다. 앞서 둔촌주공 계약률이 생각보다 저조할 것을 우려한 정부가 자금 수혈 및 대대적인 규제완화에 나섰던 것을 감안하면 이번 계약률이 저조했다는 평가다. 둔촌주공은 지난해 12월 청약 최종 경쟁률이 평균 5.5 대 1에 그치고 최저 당첨 가점도 20점으로 만점(84점)에 비하면 상당히 낮아 미분양이 대거 발생할 수 있다는 우려가 컸다. 이 같은 전망이 확산되자 정부는 또 한 번 규제 손질에 나섰다. 정부는 최근 1·3부동산대책을 통해 서울 강남3구와 용산을 제외한 수도권 전 지역을 부동산 규제지역과 분양가 상한제에서 해제했다. 분양 아파트 전매제한 기간완화와 실거주 의무를 폐지했고, 분양가가 12억원을 초과해도 중도금 대출을 받을 수 있도록 하는 등 분양 규제를 대폭 완화했다. 이에 둔촌주공의 경우 전매제한 8년, 실거주 의무 2년 규제가 적용됐지만 전매제한은 1년으로 줄어들고 실거주 의무도 없어졌다. 기존 보유 주택을 입주 가능일로부터 2년 안에 처분해야 하는 의무도 면제됐다. 무엇보다도 둔촌주공 전용면적 84㎡는 분양가가 12억3600만~13억2040만원에 달해 이전까지 청약당첨자들은 중도금 대출이 불가능했지만, 중도금 대출 분양가 상한선이 폐지되면서 전용면적 84㎡ 청약자들도 대출이 가능해졌다. ‘둔촌주공 일병 구하기’라는 뒷말이 나온 배경이다. 둔촌주공 계약 성적 여파…타 분양시장 “좋지 않을 것” 업계에서는 이번 둔촌 주공 계약 성적으로 다른 분양시장에 미칠 영향을 부정으로 보는 시각이 적지 않다. 한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수는 “이번 둔촌주공 정당계약 성적은 사실상 실패라고 봐야 한다”며 “정부가 계약률이 안 좋을 것을 미리 알고 나선 것은 그 만큼 상황이 안 좋다는 반증 아니겠냐”며 반문했다. 한 교수는 “이번 둔촌주공 계약 미달로 중·장기적으로 다른 현장에는 부정적인 영향이 더 많은 게 사실”이라며 “이 단지가 A급 입지인데다 상징성을 가진 곳인데도 분양이 안 되는데 이 보다 못한 여건의 현장은 더 어려울 수밖에 없다”고 언급했다. 또 다른 부동산 업계 관계자는 “예전에는 분양시장 경쟁이 정말 뜨거워서 프리미엄이 얼마나 붙느냐가 관심이었는데, 지금은 어떻게 하면 ‘완판시킬 수 있을까’로 분위기가 너무 달라졌다”며 “입지도 좋고 정부가 도와준 것이나 다름 없는 둔촌주공도 이정도면 다른 곳에 안 좋은 영향이 크다는 얘기가 꽤 나온다”고 말했다. 한 인터넷 커뮤니티에는 자신이 ‘둔촌주공 59타입, 예비 290번’이라고 소개하며 ‘정당예약기간이 종료되어 잔여세대에 대해 예비당첨자분들을 대상으로 서류검수 및 동호추첨이 진행될 예정이다’는 문자를 받은 사연을 공개했다. 이 네티즌은 “예비 290번인데 연락이 온거 보면 미계약이 심각하긴 한가 보다”라고 전했다. 한편 둔촌주공 계약 결과는 올해 3만2000여 채가 예정된 서울 분양시장에 바로미터로 작용할 것이란 전망이다. 3월 서울 동대문구 이문동 이문아이파크자이(일반분양 1641채), 6월 서울 서초구 방배동 래미안원페를라(일반분양 497채) 등이 청약을 앞두고 있다. 또한 입지나 분양 가격에 따라 청양 흥행여부가 판가름 나고 청약시장 양극화도 예상된다. 둔촌주공과 비슷한 시기에 분양한 강동구 길동 ‘강동 헤리티지 자이’의 경우 지난 10∼12일 진행한 계약에서 일반분양 219채가 계약을 마쳐 ‘완판’에 성공했다. 이 단지 분양가는 둔촌주공보다 4억원가량 낮아 선호도가 높았다는 분석이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “집값이 더 떨어질지 모른다는 걱정에 대출금리까지 높다보니 실수요자들이 계약을 주저한 것으로 보인다”며 “앞으로 입지 가격에 따라 극심한 청약 양극화가 예상된다”고 말했다.

최근 집값 하락세가 심상치 않으면서 억대에 달하는 계약금을 포기하면서까지 분양계약 해지에 나서는 사례가 늘고 있다. 미분양 사업장에서는 시행자가 나서 분양을 포기하는 사례가 나오는 등 분위기가 심상치 않다. 잇단 금리 인상, 미분양 급증에 프로젝트파이낸싱(PF) 자금경색까지 겹치면서 위기가 확산하고 있는 건설업계의 긴장감도 높아지고 있다. 부동산 업계에 따르면 지난해 11월 분양한 인천 송도자이더스타에서 일부 청약자가 계약 해지를 한 것으로 확인됐다. 이들은 1억원(분양가의 10%)에 가까운 계약금 회수를 포기하고 계약 해지를 진행했다. 이는 주변시세보다 높다라는 생각에 수분양자들이 분양권을 갖고 있어야 할 이유가 없어졌기 때문인 것으로 보인다. 송도자이더스타는 분양가가 전용면적 84㎡ 기준 8억1490만~9억5540만원이다. 발코니 확장 등 옵션비를 고려하면 사실상 10억원을 훌쩍 넘는 수준이었다. 하지만 최근 해당 단지 주변 신축아파트들은 무려 3억~4억원이나 더 낮은 가격에 거래되고 있다. 지난 2020년에 입주한 인근 더샵송도마리나베이의 전용면적 84㎡는 지난 11월 6억원대에 거래가 이뤄졌다. 송도SKVIEW의 같은 면적은 지난해 8월 10억5000만원에 거래됐으나 올 11월 5억6500만원에 거래되며 반토막이 났다. 업계에서는 계약 해지 사태가 본 PF 대출금을 갚지 못하는 사태로 이어질 수도 있다고 우려한다. 통상 부동산 PF 대출금은 분양을 통해 들어온 자금으로 상환한다. 토지 매수를 위해 사업 초기에 조달한 브릿지론은 본 PF 대출금으로 전환하고 이후 계약금과 중도금, 잔금을 본 PF 대출금을 갚는 데 쓴다. 김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 “자금을 조달해야 사업이 진행되는 흐름이 있는데, 수분양자가 계약금·중도금·잔금을 치르는 구조로 2년 동안 돈을 낸다. 계약을 안 한다는 얘기는 이들이 납부할 계약금과 중도금이 없다는 얘기”라며 “그러면 시행사 입장에서는 자금 조달에 건설 공사비를 댈 돈이 없는 거다. 그래서 PF에 문제가 생길 수 있다는 거다”라고 설명했다. ━ 시행사·시공사도 미분양 급증에 분양 포기도 반대로 시행자와 시공사가 나서 분양을 포기하는 사례도 나오고 있다. 급격한 금리 인상 등으로 분양 시장이 위축되자, 분양 시장이 다시 살아나는 시점에 분양을 재개하기 위해서다. 미추홀구 도화동 서희 스타힐스 더 도화의 사업 시행사 유성티엔에스와 시공사 서희건설은 분양 계약을 전면 취소하고 계약금 전부와 합의금을 수분양자에게 지급하는 방안을 검토하고 있다. 수분양자 전체의 동의를 얻은 뒤 관할 구청인 인천 미추홀구청을 통해 입주자모집공고의 취소 승인 고시를 받아 수분양자의 청약통장 내 당첨 사실을 삭제하는 방안도 고려 중이다. 서희 스타힐스 더 도화는 올해 7월 분양한 단지로 당시 144가구에 대한 청약 접수를 받았다. 하지만 전체 물량의 70%가 넘는 104가구가 미계약 또는 부적격 당첨 등의 이유로 계약으로 이어지지 않았다. 이후 8월 무순위청약에서도 미분양으로 남아 9월초부터는 선착순 분양을 진행 중이었다. 업계에서는 만약 이 현장의 시행사가 수분양들과 합의를 거쳐 입주자 모집공고를 취소하면 기존 사업권도 함께 소멸돼 이미 투입된 비용은 회수할 수 없어 시행사 타격이 적지 않을 것이라고 예상한다. 사업 시행자가 분양 계약 취소를 검토하는 사례는 전남 광양에서도 발생했다. 광양시 마동저수지 인근 더샵 라크포엠 시행사는 지난 10월 분양 계약을 마친 계약자들에게 문자메시지를 보내 “최근 급격한 금리인상 등 분양 시장 침체로 인한 입주자 모집승인 취소와 분양 연기를 검토 중에 있다”며 “기존에 납부한 계약금은 계약해제 절차에 따라 환불 및 위약금을 지급하겠다”고 밝혔다. 이 단지는 올해 10월 본 청약에서 898가구 모집에 530명이 지원해 분양 과정에서부터 미분양 물량이 상당수 발생했다. 여기에다 다수의 당첨자가 계약까지 하지 않자, 아예 분양을 취소하고 추후 다시 분양에 나서는 방안을 검토한 것이다. 미분양과 계약해지 사례가 늘어난다면 부동산 PF 부실 우려가 커지고, 건설사의 부도가 확산될 가능성이 높다는 분석이다. 과거 외환위기와 금융위기와 당시에도 단기간에 집값이 폭락해 주변시세가 분양가보다 낮아지면서 미분양과 계약해지 요구가 급증했다. 이어 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양과 입주거부가 늘어나 잔금 상환이 막히자 자금력이 약한 건설업체는 어음 등을 막지 못해 부도처리가 됐다. 최근에는 PF 조달 비율이 높은 편이라 리스크도 상당할 것으로 보인다. 한문도 연세대정경대학원 교수(금융부동산학과)는 “일단 분양률이 10%, 20% ,30%, 50%인 현장들은 상황이 심각하다”며 “지금 건설하고 금융시장의 금리가 10%대로 올랐다. 금리 때문에 수익률을 깎아 먹으니 분양이 돼도 남을 수익이 0 수준이다. 시행사나 건설사 입장에서는 부도우려가 커질 수밖에 없다”고 말했다. 주택산업연구원은 최근 '2023년 주택시장 전망'에서 “고금리와 집값 급락으로 주택시장 침체가 가속화되면서 부동산PF가 거의 중단되는 등 건설업체의 자금난이 커지고 있다”며 “이러한 상황이 개선되지 않으면 내년 상반기 중 보유현금이 부족한 건설업체부터 부도가 속출하고, 하반기에는 이들 업체에 자금을 지원한 2금융권의 부실로 전이돼 우리 경제에 2차 충격이 가해질 가능성이 있다”고 밝혔다. 다만 일부 건설사들은 업계의 이 같은 우려에 ‘기우’라는 반응을 나타내기도 한다. 한 대형건설사 관계자는 “현장 분위기는 사실 그 정도는 아니고, 어느 정도 조금씩 팔면은 된다는 그런 시그널도 있다. 실제 무순위 청약을 진행한 곳 중 꽤 많이 계약을 했다”며 “만약에 2000세대가 분양을 한다하면 전부 일반 분양은 아니다. 1500세대 정도는 보통 조합원 물량인데, 어느 정도는 확보가 된 물량이다. 조합원들이 포기하는 사례는 거의 없다”고 말했다. 한편 정부도 PF시장의 자금조달 애로와 ‘돈맥경화’ 지속 상황에 대해 부동산 PF 시장 연착륙 지원에 나설 방침이다. 주택도시보증공사(HUG) 부동산 PF 보증을 5조원 확대하고, 미분양 PF 보증도 5조원 신설한다. 차환 발행 어려움이 지속되면 단기대출을 장기로 전환할 수 있는 사업자 보증도 마련한다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

이달 말부터 윤석열정부의 공공분양 ‘나눔형주택’ 사전청약이 실시되는 와중에, 얼어붙은 분양시장 상황으로 정책 실효성에 우려가 제기되고 있다. 전문가들은 사전청약 대상 지역에 대한 선호는 있겠지만 수요 진작에 기여할 수 있을지는 의문이라고 평가했다. 이번 사전청약은 윤석열 대통령이 지난 10월 발표한 반값 아파트 대선 공약의 일환이다. 정부는 ‘신형’ 공공분양 50만 가구를 비롯해 내년까지 1만여 가구를 사전청약제로 공급할 계획이다. 유형은 ▶시세 70% 이하로 분양받는 나눔형 주택 ▶저렴한 임대료로 일정기간 임대거주 후 분양여부를 선택하는 ‘선택형 주택’ ▶시세 80% 수준으로 분양하는 ‘일반형 주택’ 등 세 가지로 구분된다. 이달 말에는 먼저 나눔형 주택 ▶고덕강일3단지(500가구) ▶고양창릉(1322가구) ▶양정역세권 및 일반형 주택 남양주진접2 등 총 3125가구가 준비된다. 내년 상반기 나눔형주택에는 3기신도시인 ▶남양주왕숙(942가구) ▶마곡 10-1(260가구) 및 택시차고지(210가구)가 공급된다. 선택형에는 남양주진접2 500가구 및 구리갈매역세권 300가구가, 일반형에는 동작구 수방사 263가구 ▶성동구치소 320가구 ▶남양주왕숙 575가구 등 총 3646가구가 공급될 예정이다. 윤 정부표 사전청약제도는 발표 당시만 해도 청년층과 중장년층의 수요 맞춤형 공급모델을 구축했다는 평가를 받았다. 하지만 최근 부동산 시장 한파로 민간분양 아파트의 미분양 우려가 높아져 실효성이 있을지 의문이라는 지적이 나온다. 업계는 서울의 민영 알짜 아파트 경쟁률이 한 자릿수에 그치거나 청약 가점이 20점대로 급락하는 등 청약시장 전반이 빈약한 상황에서 사전청약 성공가능성을 낮게 전망하고 있다. 전문가들 역시 이미 공급이 수요를 넘어선 부동산 시장에서 사전청약이 성공적으로 시장 수요를 이끌 가능성은 불투명하다고 평가했다. 유선종 건국대 교수(부동산학과)는 “이번 사전청약과 관련해 위치, 입주 시기 등 명확히 확정된 부분이 적은 와중에 당첨되면 몇 년 동안 권리 행사를 하지 못하는 등 제약까지 존재하다 보니까 변수가 많은 상황”이라고 말했다. 이어 “주택시장이 옛날처럼 내 집 마련을 하고 싶어서 수요자가 많았던 상황에서는 사전청약이 갖는 의미가 크지만, 요즘같이 공급자들이 훨씬 더 많고 수요자가 거의 사라져버린 상황에서는 실질적으로 이런 불확실성이 짙음에도 청년들이나 신혼부부가 활발히 응할까 하는 의문이 있다”며 “얼마 전 청약을 진행했던 둔촌주공 아파트가 저조한 성적을 거두면서 청약 시장이 더 얼어붙은 점도 영향을 줄 것”이라고 설명했다. 올해 전국 청약경쟁률은 지난 2014년 이후 8년 만에 한자릿수로 내려앉았다. 이달 큰 관심을 받았던 서울 강동구 둔촌주공 재건축 올림픽파크 포레온에선 4786가구 규모의 물량이 나왔지만 고분양가 인식과 84㎡형에서 중도금 대출이 나오지 않는 등의 영향으로 1순위 청약에서 평균 4.7대 1에 그쳤다. 이로 인해 미분양 사태 공포가 더욱 확대됐다는 평가를 받는다. 유 교수는 그러면서 “다만 3기 신도시는 1기나 2기 신도시와 비교했을 때 서울과의 접근성이 더 좋다 보니까 입지에 대한 선호는 있다”며 “그러한 유인이 요즘 같은 시장 상황에서 과연 얼마나 의미가 있을까가 관건”이라고 덧붙였다. 한문도 연세대 정경대학원 교수(금융부동산학과)는 “예정 분양가가 가장 중요하기 때문에 시세의 기준점이 현재 주택 가격 혹은 어느 정도 조정받은 주택 가격일지, 최악의 경우 최고점에 비교될지 여부에 따라 분양 성적은 완전히 바뀔 것”이라며 “여러 제약을 고려했을 때 그나마 성공 가능성이 높은 것은 세 가지 유형 중 나눔형 주택으로 보인다”고 내다봤다. 김서현 기자 ssn3592@edaily.co.kr