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'도정법 개정안' 검색결과

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대우건설이 지난 7월 무궁화신탁 지분 투자를 통해 주주로 참여하며 사업 영역 확대 및 신사업 진출 기반을 위한 교두보를 마련했다고 30일 밝혔다.부동산 신탁업은 금융위원회의 인가 사업으로 부동산 자산의 효율적인 관리와 부동산 투자의 활성화를 도모하는 등의 역할을 하고 있다. 대우건설은 이번 지분 투자가 ‘건설 디벨로퍼’로서의 입지를 강화할 수 있는 계기가 될 것이라고 판단하고 있다. 다양한 부동산개발‧금융 네트워크로 ‘부동산 밸류 체인’ 완성 무궁화신탁은 44조원의 부동산 수탁재산을 보유하고 있다. 시행사와 금융기관 등 다양한 개발 Network를 보유하면서 우량한 개발물건 소싱(Sourcing)이 가능하다는 장점을 갖추고 있다. 종합자산운용사인 현대자산운용, 부동산전문운용사 케이리츠투자운용, 부동산 특화 여신 전문회사인 무궁화캐피탈 등을 계열사‧관계사로 두고 있어 대우건설이 추진하고 있는 다양한 유형의 PFV사업과의 시너지도 기대할 수 있다. 현재 강남과 용인에서 추진하고 있는 데이터센터사업, 북미 부동산 개발사업 분야에서도 협업을 이어가고 있다. 최근 도시정비사업을 중심으로 신탁사가 직접 시행하는 방식의 사업이 활성화될 것으로 보인다. 신탁방식 정비사업이란 전문성을 갖춘 부동산신탁사를 통해 정비사업을 추진하는 방식이다. 지난해 여의도와 목동을 중심으로 사업이 활발히 적용된 데 이어 최근에는 강남권까지 빠르게 확산 중이다. 부동산신탁사가 주도권을 갖고 사업운영부터 자금조달까지 전부 맡는다는 특징이 있다. 신탁방식 정비사업서 수주경쟁력 제고와 사업역량 강화지난 6월 말에는 신탁사가 추진하는 재건축‧재개발사업에 특례를 부여하는 내용이 담긴 도정법 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 향후 신탁시행 재건축 사업의 표준계약서가 마련되는 등 제도적인 뒷받침이 이뤄진다면 신탁방식의 정비사업은 더욱 활성화될 전망이다.무궁화신탁은 올 10월 총 31개동 5050가구에 달하는 인천 부평 청천2구역 재개발사업의 준공을 앞두고 있다. 청천2구역 재개발사업의 준공과 입주를 마치면 무궁화신탁은 신탁방식 재개발사업으로 대단지 아파트를 개발한 업계 유일의 실적을 가진 회사가 된다. 대우건설은 무궁화신탁의 이러한 경험과 자사의 정비사업 노하우와 시공능력이 만나면 서로에게 시너지 효과를 일으킬 것으로 기대하고 있다. 대우건설 관계자는 “이번 신탁사 지분투자를 통해 도시정비 사업과 공공‧민간도급 사업 분야에서 협력하고, 중장기적으로는 새로운 사업영역을 개척해 미래 먹거리를 적극적으로 발굴하겠다”고 말했다.

도심 주택공급을 늘리려는 정부의 노력이 결국 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 개정으로 이어졌다. 특히 주거수요가 집중되는 서울에선 재건축, 재개발 등 도시정비사업이 아니고서는 현실적으로 주택을 공급할 방안이 마땅치 않기 때문이다. 그러나 이로 인한 주택공급 효과를 보기에는 시간이 수년 이상 걸릴 전망이다.6일 관련 업계에 따르면 하반기 들어 정부의 정비사업 활성화 정책이 제도에 본격 반영되고 있다. 핵심은 현재 정비사업 제도의 근간인 도정법 개정이다. 3일 국토교통부는 지난달 30일 도정법 개정안이 국회 본회의를 통과했다고 밝혔다. 개정안의 골자는 용적률 인센티브를 제공하고 인허가 과정을 단순화해 실수요가 많은 지역에 위치한 재건축, 재개발을 촉진하는 것이다.역세권 정비구역에는 용적률을 기존의 120%로 적용하거나 용도지역 상향을 통해 허용 용적률을 대폭 높인다. 완화하는 대신 추가로 확보한 용적률을 공공분양주택인 ‘뉴홈’ 분양에 활용하도록 하는 것이다. 공공재개발 등 공공정비사업에만 적용되던 통합심의 역시 민간정비사업까지 의무화된다. 여기서 통합심의란 사업시행인가 과정에서 각각 진행되던 건축, 교통, 경관 등 복잡한 분야별 영향평가를 통합해 진행하는 방식이다.서울시에서 신속통합기획을 통해 진행하고 있는 제도도 여타 정비사업으로 확대 적용된다. 그동안 주민들은 자체적으로 정비계획(안)을 마련해야 정비구역 지정이 가능했지만 이번 법 개정으로 구역계만 설정한 뒤 정비계획 입안을 요청할 수 있게 됐다. 이러면 정비구역 지정 및 계획수립 과정이 이전보다 신속하게 추진될 전망이다.서울시는 이 같은 제도변화에 발맞춰 재건축을 희망하는 단지에 안전진단 비용을 융자해준다. 지난 3월 서울시 의회에서 가결된 조례 개정안에 대한 ‘재건축 안전진단 비용지원 업무처리기준’이 5일 발표되면서 본격적인 제도 시행이 가능해졌다. 지원은 안전진단 비용의 100% 이내에서 가능하며 1회에 한한다. 지금까지는 각 단지 소유주들이 자체적으로 비용을 걷어야 했다. 서울시는 이밖에도 올해 용적률·높이 등 개발 관련 규제가 엄격하던 아파트지구 제도를 전격 폐지하는 동시에 지구단위계획으로 전환하는 등 기존 도시계획 정책 전반을 손보고 있다.국토부와 서울시는 이 같은 정책 시행에 따라 원활한 주택공급이 가능해질 것을 기대하고 있다. 그러나 이번 법 개정으로도 서울에 부족한 주택공급이 빠른 시일 내에 증가하기는 어려울 전망이다. ‘2023년 하반기 경제정책방향’에 포함된 재건축초과이익환수제법 개정 이외에는 대부분의 지원책이 정비사업 초기단계인 정비구역지정 및 설계 단계에 집중된 상태다. 시장 여건 또한 주택개발에 불리하게 작용하고 있다. 지난해 하반기부터 시작된 금리인상으로 자금조달 비용이 증가했고 최근 물가급등에 따라 공사비 역시 올랐으나, 공급가격을 대폭 올렸을 때 침체된 부동산 시장에서 물량을 흡수하기 어려운 상황이다.이에 대해 최근 발표된 정부의 정비사업 활성화 정책이 당장의 주택공급보다 장기적인 관점에서 제도를 정비하는 데 초점을 맞춘 조치라는 분석이 나온다. 정부는 3기 신도시 등 우수입지에 연내 공공 분양주택 7만6000호 인허가를 추진하고 사전청약을 확대할 계획이다. 우선 경기도 택지개발을 통해 공급문제를 해결한다는 의미다.이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지금은 향후 시장상황이 바뀔 때를 대비해서 관련 제도의 정비·완화·개정 등을 준비하는 시기”라며 “정비사업에 대한 정책방향도 그렇게 받아들이는 것이 적절하다”고 설명했다.

“현 시스템에선 조합을 일부 주민들이 마음대로 주무를 수밖에 없다. 타지에 거주하는 조합원 입장에선 카르텔이 생길 수밖에 없다고 본다.”한 서울시 내 재개발 조합원의 말이다. 현재 재건축, 재개발 등 도시정비사업에 대해 적용되는 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법)은 2003년 7월 강남 재건축 단지를 중심으로 서울 부동산이 본격적인 상승기에 접어들 무렵 시행됐다. 당시 도정법은 ‘부동산 안정화’를 위해 마련된 만큼, 규제를 강화하는 내용을 띄게 됐다. 엄격한 안전진단 통과, 조합임원 요건 등을 담은 조항들은 투기수요 유입과 난개발을 방지하고 정비구역 내 주민들의 결정권을 보호하기 위한 의도에서 포함됐다. 그러나 시행 20년을 맞은 현재 도정법은 100번이 넘는 개정에도 불구하고 ‘시대착오적’이라는 지적이 나오고 있다. 투기수요 유입과 난개발을 방지하는 등 좋은 취지로 내놓은 정책들이 실제로는 정비사업에 도움이 되지 않는 방식으로 작용하고 있다는 것이다. 소방차 출입 힘든 재개발, 소수가 사업독점애초 규제에 방점을 찍었던 도정법은 다른 국내 법규가 그렇듯 금지사항 이외에 모든 것을 허용하는 네거티브가 아닌, 정해진 요건을 갖춰야 하는 포지티브 형식을 띠고 있었다. 때문에 연이은 개정을 통해 이 같은 요건이 계속 증가하는 구조다. 2019년 시행된 도정법 제41조 개정안이 대표적이다. 현재까지 재건축, 재개발 사업에 적용되고 있는 제41조에 따르면, 3년 내 기간 동안 1년 이상 구역 내 거주해야 조합장으로 선출될 수 있다. 조합장으로 선출된 뒤에도 자격을 유지하기 위해서 관리처분계획 인가를 받을 때까지 구역 내 거주해야 한다. 이 같은 내용은 주로 재건축보다 재개발 구역에서 문제가 되고 있다. 재개발 요건을 채운 구역 대부분은 위기 시 소방차 진입도 어려운 좁은 길에 빈집이 많을 정도로 주거환경이 열악하다. 때문에 재개발 구역에 실거주하는 조합원은 소수에 불과한 것으로 알려졌다. 재건축에 비해 재개발 구역 조합장 중 유독 ‘지역 토박이’가 많은 이유다.정비사업이 일부 투자자들의 ‘손 바뀜’ 대상이 되기보다 원주민들의 주거환경을 개선하는 방안으로 진행되길 바라는 취지지만, 각종 부작용을 유발하고 있다는 비판이 나온다. 사업 초기부터 지역에 영향력을 행사하는 인사가 조합장이 되기 쉽고 조합장의 측근이 이사와 대의원 자리를 차지해 ‘거수기’ 역할을 하게 되는 사례가 많은 탓이다. 조합장과 측근들이 조합을 장기간 운영해오다가, 사업이 진행될수록 부동산 거래로 인해 유입된 새로운 조합원들이 조합운영방식을 문제 삼으면서 일명 ‘비상대책위원회(비대위)’가 생기고 내부 갈등이 커지는 원인이 되고 있다. 정치화된 부동산 정책, 현실화 필요한 부동산 전문가는 “타지에 사는 조합원 대부분은 투기꾼이든 실거주 수요이든 자기 생활을 하는 데 바빠 조합 일에 관심을 두기 힘들다”면서 “구역 내에 살지 않더라도 조합 이사로 나가 선출될 수는 있지만 회의에 참석하는 등의 수고에 비하면 소액의 거마비 정도 외에 따로 책정된 보수가 없어 참여가 저조한 상황”이라고 설명했다. 이 전문가는 “조합장 요건을 완화하면 더 우수한 조건을 갖춘 후보 중에 리더를 뽑을 수 있을 뿐 아니라 지역 내 카르텔을 견제할 수 있는 방법이 될 것”이라고 진단했다. 조합 집행부 문제와 관련해 이처럼 조합장이 될 수 있는 요건은 까다로운 데 비해 조합 내부에서 권한이 큰 대의원들은 별 규제 없이 자리를 유지할 수 있다는 것도 문제로 지적된다. 도정법 제46조에 따르면 대의원은 조합원의 10분의 1 이상으로 100명 이상 인원도 구성할 수 있게 돼 있다. 대의원 3분의 2 요구가 있을 시 조합장은 총회를 소집할 수도 있다. 대의원회는 도정법 및 지자체 조례 등에 따라 정비업체 계약 해제, 선관위 구성 권한 등을 행사하기도 한다.그러나 도정법 상 대의원 임기는 조합 정관에서 정하도록 하고 있다. 조합장과 이사, 감사 등 임원 임기는 “3년 이하의 범위에서 정관으로 정한다”고 명시하는 것과 대비되는 상황이다. 때문에 조합 정관에 따라 대의원에게 임기가 없는 경우도 있다. 한남뉴타운 3구역은 최근 조합에서 임기가 없는 대의원회에 임기를 도입하려는 시도를 하면서 일부 대의원과 조합원들이 조합장과 갈등을 빚기도 했다. 지난해 12월 시행된 도정법 개정안에 대해서도 일각에선 ‘시공사만 좋은 법’이라는 비판이 나온다. 이번 개정안 시행으로 인해 정비사업 조합이 시공사로부터 이주비, 이사비 등 시공과 직접적으로 관련 없는 특혜를 받을 수 없게 됐기 때문이다. 조합임원 등의 선임·선정 및 계약 체결 시 행위제한을 다루고 있는 도정법 제132조에서 이번에 신설된 2항은 건설업자가 시공자 선정 시 시공과 관련 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제안하지 못하도록 하고 있으며 여기엔 이주비뿐 아니라 재건축부담금 대납 등도 포함된다.한 정비업계 관계자는 “도정법 자체가 정치적으로 만들어진 데다 부동산 정책이 정치의 영역에 속해서 생기는 문제”라면서 “정비사업 역시 ‘사업’이므로 조합원 전체가 이익을 볼 수 있는 방향으로 정책이 바뀌어야 갈등이 덜 생기고 주택공급도 원활히 이뤄질 것”이라고 강조했다.

올해 말부터 건설사가 재개발·재건축 조합원에게 이사비, 이주비 등을 지원하는 행위가 법으로 금지된다. 15일 국토교통부는 지난 10일 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 132조 2항 신설을 통해 건설사가 조합과 시공계약을 할 때 시공과 관련 없는 사항에 대한 금전 또는 재산 상 이익을 제공하지 못하게 하는 내용을 법제화했다고 밝혔다. ‘재건축초과이익환수제’에 따른 부담금을 지원하는 행위 역시 금지된다. 국토부는 이번 도정법 개정안에 건설사가 조합에 금지된 제안을 할 경우 과태료 1000만원을 내도록 하는 내용도 담았다. 이주비 지원 행위는 기존 국토부 고시 상에도 금지되어있었지만 별도의 처벌이 어려워 관행처럼 도시정비시장에 확산돼있었다. 이에 따라 정비사업 시공사 선정 시 이사비나 이주비, 이주촉진비 등의 명목으로 지원됐던 현금 및 이자지원 행위가 주춤할 전망이다. 국토부는 법 개정을 통해 건설사 간 과잉 경쟁을 막고 정비사업의 투명성을 높일 수 있을 것으로 보고 있다. 국토부는 관계기관과 업계의 의견을 수렴해 신설된 132조 2항에서 ‘대통령령’으로 정할 세부금지행위를 최종적으로 확정할 계획이다. 이번 도정법 개정안은 오는 12월 11일 시행된다. 민보름 기자 brmin@edaily.co.kr

서울시 송파구 방이동에는 대한민국 아파트 역사에 한 획을 그은 단지가 존재한다. 1988년 서울올림픽 참가 선수와 언론인의 숙소로 쓰였던 5540가구 규모의 ‘올림픽선수기자촌아파트(올림픽선수촌)’다. 독특한 동 배치와 세대구조, 친환경적인 단지 구성은 서울에서는 찾아보기 힘들 정도로 특화된 곳이다. 19일 부동산 업계에 따르면 올림픽선수촌아파트는 지난해 정밀안전진단을 조건부(D등급)로 통과한 뒤 공공기관의 적정성 검토를 앞두고 있다. 재건축 사업에 있어 첫 번째 큰 산인 안전진단 절차가 막바지에 이른 셈이다. 올림픽선수촌아파트는 단지 규모나 기존 용적률, 용도지역 등을 고려했을 때 재건축 시 사업성이 높을 것으로 기대된다. 특히 강남 3구에서 보기 드문 ‘숲세권’, ‘공세권’ 등 친환경적인 최신 주거 트렌드에 걸맞은 단지로서 더욱 큰 흥행이 예상된다. ━ 쾌적한 환경에 획기적인 구조, 아이 키우기 좋은 곳 1986년 서울아시안게임 선수촌이었던 아시아선수촌이 그랬던 것처럼, 올림픽선수촌 아파트 역시 국제현상설계를 거친 랜드마크급 단지로 조성됐다. 그리고 국제 공모작답게 같은 시기 지어진 여타 아파트와 달리 ‘닭장’, ‘성냥갑’이라는 오명에서 벗어날 수 있었다. 동 배치 자체가 대회 당시 프레스룸으로 쓰이던 상가건물을 중심으로 선수 숙소였던 2, 3단지가 방사형으로 뻗어있는 동시에 동별 높이도 각자 달라(최저 6층~최고 24층) 중심에서 외부로 갈수록 높아지게 설계됐다. 전용면적 62~163㎡까지 다양한 타입이 17개로 구성됐으며 특히 대형타입 상당수가 아파트로선 획기적인 복층 구조로 나와 마치 전원주택 같은 느낌을 준다. 게다가 단지 내로 흐르는 성내천과 감이천을 중심으로 녹지가 풍부하게 조성됐고 하천변을 따라 산책로와 자전거길도 이용할 수 있다. 서울시 내에서 가장 규모가 큰 올림픽공원이 단지 정문에 있고 단지 뒤편은 습지와 그린벨트가 둘러싸고 있는 환경이다. 단지에 초·중·고가 모두 붙어있는 형태로 세륜초등학교, 오륜초등·중학교는 물론 보성중·고등학교와 창덕여자고등학교까지 부지 내에 있다. 강남 업무지구, 잠실 중심가와는 다소 거리가 있지만, 가족 단위 수요자에게 선호 단지로 꾸준히 인기 있었던 데는 이 같은 환경이 크게 작용했다. 9호선·5호선 더블역세권인 올림픽공원역과 둔촌오륜역이 생기면서 강남 및 여의도, 광화문 등 3대 업무지구 접근성도 높아졌다. ━ 노후화로 불편 심화…재수 끝에 1차 정밀안전진단 통과 이 같은 주거환경에도 노후화로 인한 불편은 어쩔 수 없이 발생하고 있다. 가장 눈에 띄는 것은 주차난이다. 국내 최초로 지하주차장이 생긴 아파트임에도 주차공간은 언제나 부족하다. 총 주차대수는 5540대로 가구당 1대꼴로 준공 당시 기준에선 많은 편이나 가족구성원이 많은 중대형 타입 위주 단지라는 점을 고려하면 현재 기준으로는 턱없이 적다. 이 밖에 누수나 결로, 녹물 등 구축아파트의 전형적인 문제도 발생하고 있다. 올림픽선수촌아파트에선 재건축 연한인 준공 30년을 넘긴 시점부터 재건축을 서둘러 추진했다. 그러나 2019년 정밀안전진단에서 재건축이 불가한 C등급을 받아 사업 추진에 제동이 걸렸다. 구조 안정성에서 B등급(81.91)을 받은 영향이 컸다. 이에 재건축 추진 조직인 올림픽선수촌아파트재건축추진단(올재단)은 송파구에서 지정한 안전진단 업체의 기술적 문제를 지적한 뒤 지난해 정밀안전진단을 재신청했다. 그 결과 정밀안전진단에서 D등급을 받았다. D등급을 받으면 조건부 재건축이 가능한데 국토부 산하 공공기관이 진행하는 적정성 검토(2차 정밀안전진단)에서 D등급 이하를 받아야 재건축이 가능하다. 이 단계를 통과해야 정비구역지정, 조합설립, 시공사 선정 등 재건축을 위한 기본 절차를 진행할 수 있다. 이 때문에 안전진단은 재건축의 첫 관문이라 불리기도 한다. ━ 윤석열 당선으로 사업 속도 가속화 기대 일단 분위기는 좋다. 지난 9일 대통령 선거에서 윤석열 후보의 당선으로 올림픽선수촌 아파트 재건축 사업에도 속도가 붙을 가능성이 높다. 윤석열 당선인은 후보 시절부터 재건축의 정밀안전진단 기준을 완화하겠다는 공약을 내세웠다. 여기에 지난 11일 조수진 등 국민의힘 소속 의원 11명은 '도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안'(도정법 개정안)을 발의했다. 재건축 시 안전진단 검사 기준을 완화는 게 골자다. 2차 정밀안전진단을 앞둔 올림픽선수촌아파트도 윤 당선인의 공약 수혜를 받을 것으로 보인다. 2차 정밀안전진단은 국토부 산하 공공기관인 한국건설기술연구원과 한국국토안전연구원에서 진행하는 만큼 정부 정책 방향에 영향을 많이 받기 때문이다. 올재단 관계자는 “연일 코로나 확산세가 커지면서 2차 정밀안전진단 신청은 현재 중단된 상태”라고 말했다. 그러면서 “오는 6월 2차 정밀안전진단 신청을 계획 중”이며 “윤 후보의 당선으로 인한 안전진단 기준 완화로 사업 속도가 빨라 질 것으로 기대하고 있다”고 설명했다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr,김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr