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'전세보증보험' 검색결과

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‘무자본 갭 투기’ 방식으로 수도권 일대 빌라 50여 채를 사들인 뒤 전세를 주고 보증금 115억원을 가로챈 일당이 경찰에 붙잡혔다. 울산경찰청 반부패·경제범죄수사대는 사기 혐의 등으로 부동산컨설팅업체 대표이자 총책인 30대 A씨를 구속하고, 범행을 도운 공인중개사 1명과 명의대여자(속칭 '바지 명의자') 모집책, 명의대여자 등 42명을 불구속 입건했다고 10일 밝혔다.A씨 등은 2021년 1월부터 이듬해 6월까지 서울과 인천, 경기 광주시, 하남시 등 수도권 일대 빌라 53채를 사들인 뒤 전세 세입자 53명으로부터 보증금 총 115억원을 받아 가로챈 혐의를 받고 있다. 경찰에 따르면 이들은 부동산컨설팅 업자, 빌라 매매를 위한 바지 명의자 모집책, 명의대여자 등으로 각각 역할을 분담해 조직적으로 피해자들을 속였다. A씨 등은 매매가가 전세 보증금보다 낮아 담보가치가 없는 이른바 ‘깡통주택’을 만든 후 ‘무자본 갭 투기’ 방식으로 범행했다.예를 들면, 빌라를 2억5000만원에 팔려는 집주인과 짜고 매매가격을 20% 올린 3억원으로 책정한 후 미리 섭외한 바지 명의자에게 매도하면서 같은 가격으로 전세 세입자를 구했다. A씨 일당은 전세 세입자로부터 받은 보증금 3억원 가운데 2억5000만원은 원래 집주인에게 주고 남는 5000만원을 서로 나눠 가진 것으로 알려졌다. 바지 명의자들 상당수는 신용불량자나 급전이 필요했던 이들로 매수인 명의를 빌려주는 대가로 100만∼200만원 가량을 받은 것으로 드러났다. 공인중개사는 이 거래가 전세 사기인 것을 알면서도 마치 정상 매매인 것처럼 계약서에 서명해주고 매달 100만원 정도를 챙겼다. 세입자들이 계약 과정에서 안심할 수 있도록 주택도시보증공사(HUG) 전세보증보험에 들도록 안내하기도 했다.이들의 범행은 세입자들이 전세 만기가 됐는데도 2억∼3억원의 보증금을 돌려받을 수 없게 되자, 경찰에 고소하면서 드러났다. 경찰은 관련자들의 계좌 추적 등을 통해 범죄 혐의를 밝혀냈다.경찰 관계자는 “A씨 일당이 HUG 전세보증보험 가입 심사에서 감정평가 가격을 최우선으로 인정한다는 허점을 노려 브로커를 통해 감정평가액을 부풀리는 이른바 ‘업 감정’ 수법도 쓴 것으로 보고 수사를 확대하고 있다”고 말했다.

부동산 플랫폼 '나중사'는 서비스 범위를 서울 전역으로 확대해 제공한다고 밝혔다.집을 구할 때 수많은 매물을 검색하고 비교하는 과정은 여전히 많은 사람에게 큰 부담이다. 오래된 정보, 허위 매물로 인해 시간과 노력을 낭비하거나, 원하는 조건에 맞는 집을 찾지 못해 실망하는 경우도 적지 않았다. 이런 문제를 해결하기 위해 등장한 플랫폼이 바로 ‘나중사’다.나중사는 기존 부동산 플랫폼과 달리 공인중개사가 직접 조건에 맞는 매물을 추천해주는 새로운 방식을 도입했다. 사용자가 원하는 지역, 예산, 면적 등의 조건을 입력하면, 해당 지역의 공인중개사가 시장에 나와 있는 매물을 골라 제안하는 방식이다. 이로써 사용자는 더 이상 검색의 번거로움 없이 자신에게 맞는 매물을 빠르게 확인할 수 있다.특히 기존 플랫폼에서 보이지 않는 숨은 매물까지 제공된다는 점에서 나중사는 차별화된 가치를 인정받고 있다. 과거에는 부동산마다 돌아다니며 발품을 팔아야 확인할 수 있었던 매물을 이제는 공인중개사의 제안을 통해 간편하게 찾아볼 수 있다.또한 나중사는 허위 매물 문제를 해결하기 위해 엄격한 정책을 운영하고 있다. 허위 정보를 올린 중개사에 대해 강력한 제재를 가하며, 기술적 시스템을 통해 신뢰할 수 있는 매물만 사용자에게 제공하도록 관리하고 있다. 이처럼 나중사는 단순히 매물을 보여주는 플랫폼을 넘어, 사용자의 시간과 노력을 절약하면서도 신뢰할 수 있는 매물을 제공하는 혁신적인 부동산 플랫폼으로 자리 잡고 있다. 반려동물과 함께할 수 있는 집을 찾거나 전세보증보험이 가능한 매물을 탐색하는 등 다양한 요구를 충족하며 사용자층도 넓어지고 있다.최근 나중사는 서울 전역으로 서비스를 확대하면서 더 많은 사용자들이 손쉽게 집을 찾을 수 있는 환경을 마련했다. 나중사는 “사용자의 다양한 요구를 빠르게 해결하며 신뢰할 수 있는 부동산 경험을 제공하는 데 최선을 다하겠다”고 밝혔다.

주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금반환보증 가입 조건을 공시가격의 112%로 강화할 경우 기존 전세 계약의 갱신계약시 69%가 전세보증보험 가입이 불가능하다는 분석이 나왔다.부동산 중개업체 집토스가 국토교통부의 전국 연립 다세대 전월세 실거래가와 공동주택가격을 비교분석한 결과, 전세보증 가입 요건이 공시가격의 112%로 강화될 경우 2023년 체결된 빌라 전세 계약의 69%가 동일 조건 갱신 시 전세보증 가입 요건을 충족하지 못하는 것으로 나타났다.이는 주택물건의 권리분석 상 근저당권 및 선순위 담보대출이 없는 물건을 가정한 수치로, 이들이 있는 계약까지 포함하는 전세보증이 불가능한 주택은 더 늘어나게 된다.HUG의 전세보증금 반환보증은 공동주택가격의 140%를 기준으로 주택가격을 산정한 뒤 담보인정비율을 곱해 이보다 낮은 보증금에 한해서만 가입을 승인하고 있다. HUG는 현재 담보인정비율을 80%까지 낮추는 방안을 검토하고 있다.집토스는 공시가격의 112%로 가입 요건이 강화될 경우, 기존 전세금으로 전세보증 가입이 불가능한 빌라 비율이 지역별로 서울 67.6%, 경기 69.6%, 인천 81.6%, 부산 61.8%에 달할 것으로 분석했다. 행정 지역을 좁혀보면 인천 연수구가 91.4%로 가장 높았고, 서울 강서구(90.0%), 경기 광주시(88.7%) 등이 뒤를 이었다.공시가격 112%를 기준으로 전세보증 가입이 불가능한 빌라는 보증금을 기존보다 평균 2870만원 낮춰야 한다. 액수로는 서울이 3529만원으로 가장 높았고, 세종특별자치시가 1247만원으로 가장 낮았다. 진태인 집토스 중개사업팀장은 "빌라 전세 세입자 대부분이 전세보증 가입을 희망하기에 빌라 전세가는 전세보증 가입 가능 금액으로 형성됐다"며 "가입 요건을 갑자기 강화하면 다음 세입자를 구하지 못한 임대인들의 보증사고가 대폭 늘어날 우려가 있다"고 전했다.

전세사기 문제가 터진 이후 ‘공인중개사 불신론’이 고개를 들고 있다. 대부분의 사람이 공인중개사를 통해 전월세 또는 주택 매매 거래를 진행하는데, 일부 공인중개사가 전세사기에 직‧간접으로 가담한 혐의가 드러났기 때문이다. 지난 2일 2000억원이 넘는 규모의 전세사기를 벌인 혐의를 받는 부동산컨설팅업체 대표 A씨와 그 일당에 대해 1심 선고가 내려졌다. 법원은 사기 혐의로 A씨에게 징역 15년을 선고했다. 이들은 2020년 11월부터 2023년 9월까지 수도권 일대에서 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 오피스텔과 빌라 928채를 사들인 뒤 전세 보증금 2434억원을 가로챈 혐의로 기소됐다. 주목할 점은 이 전세사기에 공인중개사가 개입됐다는 것이다. 전세사기 일당과 피해자의 계약 과정에서 과다한 수수료를 챙기는 등 공인중개사법 위반 혐의로 기소된 공인중개사 7명에게는 각각 290만~1200만원의 벌금형이 선고됐다. 검찰은 전세보증금 일부가 공인중개사 리베이트 등에 쓰인 것으로 판단했다.공인중개사의 위법 문제는 이번이 처음은 아니다. 경기도는 지난 5월 수원의 한 전세사기 가담이 의심되는 공인중개업소 28곳을 조사해 공인중개사와 중개보조원 47명을 공인중개사법 등 위반 혐의로 검찰에 송치했다. 이들은 공인중개사법에서 금지하는 중개보수 초과 수수, 중개대상물 허위 설명, 공인중개사 자격 대여 등의 불법행위를 저지른 것으로 파악됐다. 주요 사례를 보면 공인중개사와 중개보조원들이 임대인에게 법정 중개보수보다 높은 수수료를 받아 나눠 갖거나, 근저당을 실제보다 낮춰 설명한 뒤 거래를 성사시킨 것으로 알려졌다. 또 건물 취득가보다 비싸게 임대차 보증금을 책정하고 임차인을 속인 뒤 무자본 갭투자를 동시 진행하는 방식 등 세입자를 속인 혐의를 받고 있다.서울 강서구 화곡동에 사는 40대 A씨는 “최근 이사를 앞두고 집을 알아보고 있는데 앞으로 (공인중개사를) 어떻게 믿고 부동산 거래를 해야 할지 걱정”이라고 했다. 자금 사정이 팍팍해 빌라나 오피스텔 위주로 전세를 알아봤다는 그는 “시세가 정확하지 않아 공인중개사 말을 믿거나 주변 주택 가격을 보고 짐작해야 하는데 차라리 무리해서라도 아파트에 들어가야 할지 고민”이라고 말했다.전세사기와 공인중개사에 대한 불신이 커지면서 비아파트를 중심으로 한 주택시장에서는 전세 기피 현상이 발생하고 있다. 부동산원에 따르면 올해 3월부터 5월까지 전국 오피스텔의 월별 전월세 전환율은 3개월 연속 6.11%를 기록했다. 관련 통계를 집계한 2018년 1월 이후 가장 높은 수치다. 40㎡ 이하 오피스텔의 경우 지난 5월 기준 전월세 전환율은 6.21%를 기록하며 평균을 웃돌았다. 40㎡ 초과 60㎡ 이하 오피스텔은 5.69%, 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 5.63%, 85㎡ 초과는 5.17% 수준이었다. 상대적으로 전용면적이 작고 세 부담이 적은 1인 가구용 주택에서 전세보다 월세를 선호하는 현상이 나타난 셈이다.부동산정보 플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가를 바탕으로 올해 1월부터 5월까지 전국 오피스텔 전월세 거래 10만5978건을 분석한 결과, 월세 거래량이 66%(6만9626건)으로 집계됐다. 지난해 같은 기간(62%)보다 4%포인트 늘었다.이런 현상은 빌라에서도 비슷하게 나타났다. 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 국토교통부의 실거래가 공개시스템을 바탕으로 조사한 결과 올해 1분기(1~3월) 수도권의 소형(전용면적 60㎡ 이하) 빌라 거래에서 월세 거래량은 2만7510건으로 54.1% 수준이었다. 역시 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 가장 높은 수준이었다. 못 믿을 부동산 공제보험, HUG 전세보험도 글쎄 공인중개사에 대한 신뢰가 바닥을 치는 이유는 또 있다. 주택을 거래할 때 공인중개사 보여주는 ‘공제보험’이 전세사기가 발생할 경우 사실상 제 역할을 하지 못하기 때문이다. 공제보험이란 공인중개사 잘못으로 주택 거래에서 문제가 발생하면 공인중개사협회나 보증보험회사에서 피해자에게 돈을 지급하는 상품이다. 개인 공인중개사는 최소 1억원, 법인은 2억원 이상 한도로 의무 가입해야 했는데, 지난해부터 이 한도를 두 배로 늘렸다. 이를 알리기 위해 공인중개사사무소(부동산) 입구에는 ‘2억원 손해배상책임보증’이라는 스티커를 붙이기도 한다. 그런데 이 공제보험이 전세사기 앞에선 무용지물이라는 뜻이다.대개 부동산에 방문하는 사람들은 이 한도금액을 해당 계약에 대한 보험이라고 생각하는 일이 많다. 그래서 전월세 보증금이 2억원 미만인 경우 걱정 없이 계약에 임한다. 하지만 이 보험은 계약 건당 한도액이 아니라 1년간 중개업소에서 발생한 책임 배상의 한도액으로 봐야 한다. 만약 2억원 손해배상책임보증에 가입한 부동산에서 올해 보증금 2억원 규모의 전세사기 10건이 발생했다면 20명이 2억원을 나눠 가져야 한다는 뜻이다. 보험한도액은 2억원이지만, 피해자 한 사람이 받을 수 있는 금액은 2000만원에 불과하다. 피해자가 늘면 그 금액은 더 줄어들 수 있다.최근 서울 영등포구에서 오피스텔 전세 계약을 마친 B씨는 “부동산에서 ‘우리는 4억원 한도의 보험에 가입했으니 걱정하지 말라’고만 했다”며 “여러 사고가 한꺼번에 터졌을 때 내가 받을 수 있는 보상이 이보다 적을 수 있다는 설명은 듣지 못했다”고 말했다. 그는 “이런 사실을 알고 전세보증보험에 따로 가입했다”고 했다.하지만 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험에 가입했더라도 안심할 수 없다는 지적이 나온다. HUG가 임대인이 제출한 허위서류로 보증계약을 맺었다가 보증계약을 일괄 취소했는데, 법원이 보증금 지급 의무가 없다고 판단한 사례가 있었기 때문이다. 지난 9월 부산지법 동부지원 민사2부(서근찬 부장판사)는 부산 수영구 전세사기 피해자 A씨 등 5명이 HUG를 상대로 제기한 보증채무 이행 청구 소송에서 원고 패소 판결을 내렸다고 27일 밝혔다. 재판부는 “허위 조건으로 체결된 보증계약까지 HUG가 보증금 지급 책임을 부담한다면 HUG가 거의 무조건 책임을 부담하게 되는 결과라 바람직하지 않다”고 설명했다.

"전세사기 무서워"...올 상반기 전세보증보험 가입 '껑충'

전세사기 우려가 커지면서 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환 보증보험 가입 건수가 급증했다.국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 맹성규 의원이 지난 2일 HUG에서 받은 자료에 따르면 올 상반기(1∼6월) HUG 보증보험 가입 건수는 16만3222건을 기록했다. 이는 지난해 전체 가입 건수(23만7797건) 68.6%에 달하는 수치다. 전세 보증금 사기 사고가 증가세를 보이면서 올해 들어 불과 6개월 만에 전년도 가입 건수의 70% 수준에 육박했다.주택유형별 가입 현황을 살펴보면 상대적으로 사고위험은 적으나 HUG 전세자금 보증보험 요건을 충족하기 쉬운 아파트에서 가입세대가 빠르게 증가하고 있다. 올 들어 6월까지 기준 가입건수는 총 10만2778건으로 이는 전년도 한해 가입건수인 14만1789건의 72.4% 수준이다.집주인이 전세금을 돌려주지 않아 HUG가 대위 변제해준 규모의 절반 정도를 차지하는 다세대 주택의 가입건수는 총 2만3252건으로 전년대비 55.7% 수준이었다.맹성규 의원은 “전세금을 돌려받지 못하는 것에 대한 불안감이 커지면서 전세자금 보증보험 가입건수가 증가하는 만큼 HUG의 재정 정상화를 위해서라도 회수율을 높일 수 있는 방안 마련이 절실하다”고 지적했다. 이어 “최근 전세보증보험의 가입요건 강화 의견이 나오고 있으나 청년·서민이 주로 이용할 수 밖에 없는 다세대주택까지 가입장벽이 높아질 경우 서민피해로 직결될 가능성이 높아지는 만큼 다세대의 가입장벽 완화에 대해서 만큼은 함께 고려할 필요가 있다”고 밝혔다.

주택도시보증공사(HUG)가 올해 8월 말까지 집주인 대신 변제한 전세보증금액이 처음으로 연간 기준 2조원을 넘어섰다. 정부는 HUG의 자기자본금 대비 보증한도 총액이 54.8배로 턱끝까지 차오르자 상한을 70배로 늘려줬다. 당장 보증 중단 위기는 벗어난 셈이다. 하지만 전셋값이 고점을 찍었던 2021년 하반기 계약 물건이 본격적으로 돌아오는 올해 하반기를 지나면 전세보증 대위변제액은 3조원에서 4조원대에 달할 것으로 예상돼 HUG의 위기는 앞으로도 지속될 가능성이 높다.국토교통부가 지난 19일 발표한 주택도시기금법 시행령 일부 개정안에 따르면 오는 29일부터 HUG의 보증 총액한도를 기존 자기자본의 60배에서 70배로 상향한다. 또 올해 말까지 HUG에 3839억원을 출자하고 내년 예산안에 HUG 출자액 7000만원을 반영해 재무개선에 나설 계획이다. 이는 현재 50배 이상으로 치솟은 보증배수 때문에 HUG가 전세보증보험 업무를 계속하기 위해서는 자기자본을 늘리거나 보증배수 한도를 상향해야 했기 때문이다.실제 올해 1~8월 HUG의 전세보증 대위변제금액은 2조원을 돌파했다. 국회 국토교통위원회 강대식 대구동구을 국민의힘 의원에 따르면 HUG의 전세보증금반환보증 변제액은 올해 8월 말 누적 기준, 2조48억원, 변제건수는 9017건을 기록했다. HUG가 대위변제한 전세보증금과 건수는 해마다 늘어나는 추세다. ▲2019년 1364건, 2837억원 ▲2020년 2266건, 4415억원 ▲2021년 2476건, 5041억원 ▲2022년 4296건, 9241억원 ▲2023년(8월 말) 9017건, 2조48억원 등이다.올해 HUG의 전세보증금 대위변제금액이 가장 많았던 주택유형은 다세대주택이었다. 올해 8월 말 기준 다세대주택에서 1조314억원의 전세보증금 대위변제가 이뤄졌다. 이어 아파트(4937억원), 오피스텔(4073억원), 연립주택(596억원), 단독주택(50억원), 다가구주택(78억원) 순으로 변제액이 많았다.지역별로는 경기, 서울, 인천 등 수도권에 HUG가 대신 갚아준 전세보증금액이 많았다. 경기(6735억원), 서울(5939억원), 인천(5586억원), 부산(462억원), 대구(274억원), 충남(186억원), 경남(146억원), 제주(114억원), 경북(108억원) 등 순으로 조사됐다.반면 전세보증금반환보증 회수율은 매년 하락하는 상황이다. 올해 8월 말 기준 회수액은 2891억원으로 회수율은 14.4%에 그친다. 연도별로 보면 ▲2018년 48% ▲2019년 58% ▲2020년 50% ▲2021년 42%, ▲2022년 24%, ▲2023년(8월 말) 14.4%로 감소세를 그리고 있다.HUG 노조 “당기순손실 1조7000억→3조5000억원 폭증할 것”올해 초 HUG가 강대식 의원실에 제출한 올해 연말 누적 기준, 전세보증 대위변제액 추정치는 3조1902억원이었다. HUG 노동조합에서는 올해 연말 HUG의 전세보증 대위변제액이 3조원대를 훌쩍 뛰어 넘어 4조원대에 달할 것으로 추산하고 있다. HUG 노조는 지난 18일 성명서를 통해 “전세보증 등 개인보증 이행 폭증으로 HUG는 현재 약 2조5000억원을 대위변제했으며 약 1조7000억원의 손실이 발생했다”며 “이 같은 추세로 보증 이행이 급증할 경우 올해 대위변제액은 공사가 추정했던 3조원을 훌쩍 넘은 4조5000억원에 달하고, 당기순손실도 1조7000억원에서 3조5000억원을 웃돌 것”이라고 밝혔다.HUG 노조는 내년 초까지 정부 출자로 1조800억원을 충당해도 공적 보증기관 최초로 자본 부족에 따른보증공급 중단 현금유동성 부족에 따른 사상 초유의 채무불이행 사태가 벌어질 수 있다고 강조했다.부동산업계에서는 정부에서 HUG의 보증 총액한도를 늘려주고 자기자본을 확충해주는 것은 임시방편일 뿐이라는 지적이 나온다. 건설업계 관계자는 “임차인 확인도 없이 보증해주는 등 HUG의 부실한 관리체계 개선 노력은 하지 않고, 보증 총액한도만 늘려줘 정부가 손쉽게 구제해 주는 것은 근본적 해결책이 아니다”라며 “분양 보증 업무 독점 기관인 HUG가 자구안을 마련해야 하는데 국민 혈세를 부어 위기를 극복하는 것은 바람직하지 않다고 본다”고 비판했다. 이어 “HUG가 사실상 독점적으로 수행하는 보증업무를 민간으로 확대해 국고 손실을 예방하는 방안 등을 강구해야 한다”고 덧붙였다.

전세사기와 깡통전세 피해가 속출하는 문제를 예방하고 피해자를 구제하기 위해 국회도 법안 마련에 나섰다. 현재 더불어민주당 정책위원회 수석부의장을 맡고 있는 김병욱 더불어민주당 성남분당을 국회의원은 지난해 12월 말 서민의 전세 보증금을 보호하는 역할을 하는 전세보증보험의 법적 근거를 마련하는 법안을 발의하기도 했다. 주택도시보증공사(HUG) 정관으로 운영하는 전세보증보험의 시행 근거를 법률에 명시해 안정적이고 지속가능한 제도적 기반을 마련하기 위해서다. 지난 2월에는 국회 국토위 국토법안소위에서 악생임대인 공개, 임대차 중개시 확인설명 의무 강화 법안을 통과시켰고, 최종적으로 국회 본회의도 통과하는 데 힘쓰기도 했다.김병욱 의원은 보수 우세지역인 분당을 지역에서 더불어민주당 최초로 재선에 성공한 의원이다. 경남 산청에서 태어나 부산에서 학창 시절을 보낸 김 의원은 대학 졸업 후 한국증권업협회(현 금융투자협회)에서 근무한 ‘증권맨’ 출신이다. 자본시장과 금융, 경제정책에 대한 전문지식을 갖춘 인물이다. 김 의원을 ‘이코노미스트’가 만나 전세사기를 막기 위한 제도적 상황에 대해 물어봤다.Q. 현재 야당 정책위원회 수석부의장으로서 어떤 역할을 수행하고 있나.상임위원회에서 여당과 야당이 이견이 있을 때, 이를 조율하고 합리적인 방향을 모색해 법안 통과에 이를 수 있도록 하는 역할을 담당하고 있다. 또 더불어민주당과 당내 대선 후보가 과거부터 지켜온 가치와 지향점을 정책적으로 잘 가다듬는 역할을 수행한다. 정책도 단기적 관점과 장기적 관점으로 만들어내야 하는데 이 중 현안의 정책 수립을 연구원에서 주로 담당하고 있다. 이제 국회의원 7년차를 넘어 내년이면 8년차가 된다. 각 정당의 대표 국회의원들이 만나다보면 사실 접점이나 타협점을 찾기 어렵다. 그런데 정책을 중심으로 논의를 하다 보면 그 간극이 줄어들면서 타협의 가능성이 커진다. 정책을 중심으로 여야가 서로 협의하는 문화가 더 확산하면 좋겠다.Q.인천에서 전세사기 피해자가 숨지는 안타까운 사고가 있었고, 최근 전세사기 문제 해결을 위한 토론회가 열렸다. 국회의 역할이 무엇이라고 보나.우리나라는 월세, 전세, 자가 등 여러 가지 주거 형태가 있다. 또 자가도 대출을 끼고 집을 산 사람과 전세를 끼고 매입한 사람으로 나눌 수 있다. 특히 전세는 전 세계에서 우리나라에만 있는 꽤 괜찮은 제도라고 생각한다. 한국만의 독특하고 특색있는 주거 문화인 전세는 상당한 의미가 있는 제도다. 전세가 너무 많아서 문제가 있다는 지적도 있는데 그래도 ‘내 집 마련’을 위한 다리 역할을 해주는 긍정적인 측면이 있다. 우리나라 국민 대부분은 첫 번째 소원으로 내집마련을 꼽지 않을까. 그래서 전세 제도를 잘 개선하고 발전시킬 필요가 있다. 월세로만 살게 되면 자금을 모아서 전세를 얻고 전세를 통해 내 집을 마련하는 꿈을 이루는 것은 어렵지 않나. 그런데 열심히 귀중하게 모은 전세 자금을 송두리째 날리거나 전세사기를 당하는 일이 계속해서 벌어지고 있다. 나도 서울 구로구에 있는 보증금 1400만원 짜리 전셋집에서 신혼생활을 시작한 경험이 있다. 그 전까지는 하숙집이나 월셋집에 살았었다. 그 전세 자금 1400만원은 진짜 한푼 두푼 소중하게 모은 돈이었다. 그때를 생각하면서 전세사기 문제 해결에 대한 사명감을 갖게 된다. 경제적으로 어려움을 겪고 있는 사람 입장에서는 전세보증금이 곧 전재산이다. 그 전세 자금을 모으는 과정에서 흘린 땀과 노력이 고스란히 담겨 있는데 집주인이 돌려주지 않는다든지 사기를 당해서 한푼도 못 받는다면 상상만 해도 끔찍한 일이다. 전세사기 문제는 국회와 행정부에서 나서서 반드시 해결을 해야 한다고 생각한다.Q. 전세사기를 사전에 예방하기 위해 논의 중인 방안이 있다면?임차인들이 정보가 부족한 상태에서 전세 계약을 체결하는 것을 방지하기 위해 국회에서 정보의 비대칭성을 완화하기 위한 대책을 마련할 방침이다. 현재 임대인이 내놓은 집에 대한 정보 제공을 강화하는 방안을 논의 중이다. 임대인의 신용도를 노출할 경우 지나치게 사적인 영역을 침해할 수 있기 때문에 임대를 놓은 물건에 대한 정보를 공개하는 것이다. 임차인들이 봤을 때 ‘내가 전세입자로 들어가도 괜찮은 물건인지’를 알 수 있도록 정보를 주는 방안이다. 전세 보증을 담당하는 HUG의 보증 책임을 강화하는 방안도 국회에서 검토하고 있다. HUG에서 전세보증금에 대한 반환보증을 서줄 때 과연 이 전세 계약이 상식에 맞고 합리적인지 더 꼼꼼하고 세밀하게 확인할 필요가 있다. HUG 보증제도를 악용해서 전세사기를 일으키는 사기꾼들이 등장하고 있기 때문이다. HUG 보증제도가 자칫하면 그들의 먹잇감이 될 수도 있기 때문에 좋은 취지가 희석되지 않도록 개선할 필요가 있다고 본다. Q. 전세사기로 인한 피해를 겪고 있는 사람들을 구제하는 방안으로는 어떤 지원 대책을 검토하고 있나.지금 당장 전세사기 피해자들을 구제할 수 있는 파격적인 방안으로는 공공기관이나 정부가 피해금을 일단 돌려주고 집주인이나 전세사기를 일으킨 사람에게 구상권을 청구하는 방식이 있다. 이렇게 하면 100% 피해를 입은 임차인들을 구제할 수 있다. 하지만 국가 예산이 충분하지 않은 점과 임차인 과실 여부를 살펴봐야 하는 등 조금 더 고민할 부분이 남아있다.일단 HUG가 전세보증금반환 보증을 실시한 주택에 대해서는 100% 임차인들이 보증금을 돌려받을 수 있어야 한다. 대신 HUG가 감당할 수 있는 규모를 초과할 경우 부실화할 수 있기 때문에 중장기적으로 부실을 예방할 수 있는 장치를 만들어야 할 것이다. 단기적으로는 현재 전세보증금반환을 요청하는 건수가 많이 늘어나고 있기 때문에 당장 보증을 해줄 여력이 부족한 상황이다.그래서 HUG 자본금을 확충을 하는 방안이 단기적으로 꼭 필요하다. 중장기적으로는 보증을 해줄 때 여러 가지 관점으로 꼼꼼히 심사를 해서 HUG 보증을 이용한 사기가 발생하지 않도록 하는 예방 대책도 만들어야 한다.반면, HUG가 보증을 서지 않은 주택에서 전세보증금을 돌려받지 못한 피해자들을 지원하는 방안은 조금 더 고민이 필요하다. 가장 좋은 방법은 한국자산관리공사(캠코)나 HUG 등 국가나 공공기관에서 먼저 세입자들에게 보증금을 돌려주고, 나중에 임대인이나 사기꾼에게 돈을 받아내는 것이다. 임대보증금 일부를 신탁을 하는 방안 등 여러 가지 아이디어들도 나오고 있는데 아직 조금 면밀히 살펴야 할 부분이 있다.Q. 전세 제도를 기반으로 한 일명 ‘갭투자’에 대해 어떻게 생각하나.전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’는 한국의 고유한 주거 문화가 만들어낸 새로운 투자다. 전세 제도는 긍정적으로 볼 필요가 있지만 부동산 하락기에 갭투자한 주택에 거주하는 세입자가 피해를 입을 수 있는 부작용도 상존한다. 갭투자를 하는 이유는 부동산 상승기에 차익거래를 목표로 하고 있기 때문이다. 사실 부동산, 주식, 채권 등 모든 자산을 통틀어 투자를 할 때는 본인의 판단으로 인한 책임이 뒤따른다. 무위험 수익률이 정해진 은행 예금을 제외한 모든 투자는 위험이 따른다. 어떤 투자를 무조건 옳다, 그르다라고 판단할 수는 없다. 본인의 자금 여력과 경제 상황에 맞게 투자해야 한다.일단 집값이 어떻게 될지 모르니 전세를 끼고 집을 사놓은 뒤에, 돈을 모아 전세입자에게 돈을 돌려주고 자신이 실제로 거주하는 것은 선의의 갭투자라고 볼 수 있다. 이런 경우는 내 집 마련을 위한 발판이 될 수 있기 때문에 갭투자를 무조건 나쁘다고 생각하고 싶지 않다. 하지만 갭투자를 통해 다주택을 보유하는 것은 막을 필요가 있다. 주거 목적이 아니라 다주택을 보유하려는 투기 목적의 수단으로 사용되는 갭투자에 대해서는 제도적 장치가 필요하다. 부동산 하락기에 세입자가 피해를 볼 가능성이 있는 데다 특히 요즘같은 고금리 시대에는 이를 감당하기 어려울 수 있기 때문이다. Q. 최근 ‘1기 신도시 특별법’을 조속히 추진해야 한다는 의견을 많이 냈는데 현재 당면 과제가 있다면? 조만간 국회 법안소위에서 내가 직접 발의한 법안과 정부가 제출한 법안 등을 병합 심의할 예정이다. 본격적으로 노후도시 재정비 관련 법안을 논의한다. 국토교통부에서는 1기 신도시 재정비에 대한 마스터플랜을 2년 동안 만들어서 내년 3월까지 내놓으려고 했는데 더불어민주당에서 2년은 너무 길고 1년 6개월 안에 내놓자고 제안했다. 곧 국토부와 5개 신도시 지방자치단체장들과 함께 1기 신도시 정비계획을 구축할 예정이다. 각 도시별로 정비계획을 수립하는 데 큰 도움이 될 것이다. 사실 법안을 만들고 나서 마스터플랜을 수립하는 단계로 나갈 가능성이 컸는데, 이번엔 법안 발의와 각 도시별 마스터플랜을 동시에 구축하게 됐다. 그만큼 1기 신도시 재정비에 대한 의견을 빨리 모을 수 있어 정책 추진 속도를 올릴 수 있을 것으로 기대된다.지금이 1기 신도시 재정비를 논의하기 가장 적절한 시기라고 생각한다. 부동산 시장이 불안정하고 하향 안정기에 접어들었기 때문이다. 우리나라 부동산 시장 특성상 집값이 오르는 상승기에는 재건축 정책을 논의하기 더 힘들어진다. 부동산 안정기에 국회와 정부, 지자체가 머리를 맞대고 노후화하고 있는 신도시를 재정비해야 한다고 생각한다. 노후화한 1기신도시에 거주하는 주민들의 불편함을 해소하기 위해서는 재정비가 반드시 필요하다.우리가 미래 도시를 그릴 때는 디지털화, 콤팩트화, 스마트화, 탄소중립화 등 다양한 부분을 고려해야 한다. 30년 전에 지어진 1기 신도시는 이 같은 최근 주거수요가 반영이 되지 않은 상황이다. 미래 주택을 공급할 때도 녹지나 그린벨트를 훼손하기보다 인프라가 잘 갖춰져 있는 곳에 용적률을 약간 상향해서 양질의 주택을 만드는 것이 합리적이다. 지금이 1기 신도시를 재정비할 시기로 적합하기 때문에 내년 초까지는 마스터플랜을 세우는 것을 마무리해야 한다고 본다.

지난해부터 일명 ‘빌라왕’ 문제가 본격 수면 위로 부상하면서 경매 투자에 관심 없는 일반 주택 임차인들도 경매통계 및 사례에 관심을 가져야 할 필요성이 높아지고 있다. 19일 ‘이코노미스트’ 취재에 따르면 정부는 전세사기 피해를 예방하기 위한 방안으로서 임차인 또는 전세수요자에게 경매통계 정보를 적극 제공하고 있다. 국토교통부는 지난해 9월부터 법원 경매정보를 활용해 지역별 주택의 경매건수와 낙찰건수, 낙찰가율을 공개하고 있다. 이 정보는 한국부동산원 부동산테크 홈페이지에서 찾아볼 수 있다.주택도시보증공사(HUG) 역시 ‘안심전세앱(App)’을 통해 전세보증보험에 가입하려는 국민들을 대상으로 연립·다세대, 소형단지 아파트의 경매낙찰가율과 낙찰예상가 등을 제공하고 있다. 여기서 경매낙찰가율은 해당 자치구에서 최근 1년 간 법원감정가 대비 낙찰가율을 평균 낸 수치다.서울시 역시 주택경매통계 데이터를 수집하고 자체적인 경매 지표를 개발할 계획이다. 매년 실시했던 주택거래 모니터링에 새로운 조사 데이터를 추가하는 방식이다. 이 같은 경매 통계는 임대인의 부도나 파산으로 인해 압류된 임대차 주택이 법원 경매에 부쳐지는 경우 임차인이 보증금을 반환 받을 수 있는지 여부와 돌려받을 수 있는 보증금 수준을 예상토록 한다는 점에서 의미가 있다. 해당 주택이 경매에서 유찰을 거듭한 채 새 주인을 찾지 못하거나 임차 보증금보다 낮은 가격에 매각될 경우 결국 ‘깡통전세’가 되며 손해는 고스란히 세입자의 몫이 될 수 있기 때문이다. 세입자가 전세보증보험에 가입했을 경우 해당 보증을 제공한 HUG의 손실로 남게 된다. 지난달 전세보증 사고는 전국에서 1000건이 넘었고 피해액도 2542억원에 달했다.경매전문가 및 투자자들 사이에선 일명 ‘빌라왕’ 문제가 뉴스에 본격 등장하기 전부터 이 같은 문제가 입에 오르내리고는 했다. 서울 강서구 화곡동 등 빌라가 밀집한 지역에서 같은 채무자 한명이 보유하던 주택 여러 채가 경매에 한 번에 나오는 사례가 이미 발생하고 있었기 때문이다.그러나 경매전문가들은 경매에 나온 부동산의 경우 물건마다 개별적 특성이 강하다는 점에서 통계를 참고할 때 주의해야 한다는 입장이다. 통상 부동산 통계는 여러 사례를 합산하거나 평균을 내 수치를 산출되기 때문에 특수한 상황을 반영하지 못하는 측면이 있다. 일례로 대항력 있는 임차인이 경매 매각 대금으로 보증금을 돌려받도록 배당요구를 하지 않은 상황에선 주택 가치가 높더라도 경매가 여러번 유찰되며 낙찰가가 낮아질 수 있다. 감정평가액에 따라 결정되는 최저입찰가는 주택가치 자체를 반영하는 반면, 현행법 상 이 임차인의 보증금 또한 낙찰자에게 반환책임이 넘어가도록 돼 있다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “지지옥션에선 서울 등 일부지역의 경매 사례를 전수 조사해 대항력 있는 임차인이 있는 사례 등을 낙찰가율 통계에 반영하고 있다”면서 “일반적인 경매통계에는 이 같은 특수사례가 반영되지 않기 때문에 보정이 필요한 경우가 많다”고 설명했다.

집주인이 세입자의 전세 보증금을 돌려주지 않는 ‘전세 사기’가 올해 서울 서남부 지역에서 집중적으로 발생한 것으로 나타났다. 14일 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 조오섭 의원이 주택도시보증공사(HUG)와 서울시로부터 받은 자료에 따르면 올해 1∼8월 서울에서 발생한 전세보증금 반환보증보험(전세보증보험) 사고 건수는 965건, 사고액은 약 2301억원으로 집계됐다. 이는 전국 단위 사고 건수(2527건)의 38%, 사고액(5369억원)의 43%에 달한다. 지역별 분석 결과를 보면 서울 강서구 화곡동에서 발생한 보증 사고액이 682억원(312건)으로 서울 전체의 30%를 차지해 가장 많았다. 다음으로 ▶양천구 신월동 135억원(64건) ▶관악구 신림동 85억원(31건) ▶금천구 독산동 84억원(35건) ▶강서구 등촌동 72억원(28건) 등이 뒤를 이었다. 전세 사기는 전세가율이 높은 다세대주택에서 주로 발생했다. 동별 보증 사고 중 다세대주택에서 발생한 비율이 ▶화곡동 89.7%(280건) ▶신월동 98.4%(63건) ▶독산동 88.6%(31건) ▶신림동 87.1%(27건) ▶등촌동 64.3%(18건) 등이었다. 해당 지역의 올해 8월 기준 연립다세대 전세가율은 ▶강서구(96.7%) ▶금천구(92.8%) ▶양천구(92.6%) ▶관악구(89.7%) 등으로 서울시 평균인 84.5%를 모두 웃돌았다. 조오섭 의원은 “전세 사기 예방을 위해서는 현재 구 단위로 제공하는 보증사고(HUG)와 전세가율(서울시) 정보를 최소한 수도권 동 단위까지 확대하고, 연립다세대와 위험지역을 집중적으로 점검·단속해야 한다”고 말했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr