한양이 광주중앙공원1지구 민간공원특례사업의 시행사인 빛고을중앙공원개발 특수목적회사(SPC)의 무단 주주 구성원 변경에 대해 감독관청이자 공동시행자인 광주광역시가 이를 바로잡아야 한다고 주장하고 있다. 광주중앙공원1지구 사업을 방관하면서 공모사업 취지가 무너져 제2의 백현동 사건으로 변질되고 있다는 입장이다.한양은 지난 5일 광주광역시의회 시민소통실에서 '광주 중앙공원1지구 사업 정상화를 위한 기자설명회'를 케이앤지스틸과 공동으로 개최했다고 6일 밝혔다.롯데건설, 고의부도 법정 자백 및 공정위 규제 회피 목적 SPC 지분 19.5% 허브자산운용 양도이날 설명회에서는 롯데건설이 케이앤지스틸과 SPC·우빈산업·롯데건설 간 ‘명의개서금지 가처분’ 항고심을 위해 11월 16일 법원에 제출한 준비서면이 주요 근거가 됐다. 한양은 “이 서면을 통해 롯데건설이 우빈산업의 SPC 주식 49%를 취득한 과정이 사전에 기획된 ‘고의부도’였다는 사실과 지난 11월 13일, SPC 지분 49% 중 19.5%를 금융주관사인 허브자산운용으로 양도했다는 사실이 새롭게 밝혀졌다”고 강조했다. 롯데건설은 준비서면에서 “소송에서 만약 채무자(SPC)가 패소한다면 이미 실행된 본 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금으로 이 사건 1차 대출 약정에 따른 추가 100억원 대출금을 상환하는 데에 동의하지 않겠다는 뜻을 채무자(SPC)에게 전달했다”고 밝혔다. SPC가 본PF를 통해 충분한 자금을 확보했음에도 불구하고 100억원 규모의 부도가 난 것은 롯데건설이 자금인출서에 동의를 해주지 않았기 때문이라는 게 한양 측의 입장이다.SPC는 2021년 11월 18일 브릿지대출보다 뒤늦은 올해 9월 14일 별도의 100억원의 대출을 시행하고 만기가 6개월 남은 764억원의 브릿지대출은 조기 상환했다. 하지만 만기일이 주주권확인 소송 선고일인 10월 6일과 동일했던 이 100억원은 상환하지 않았다. 한양 관계자는 “소송 선고가 13일로 미뤄지자 이 100억원의 만기일도 13일로 연장한 점은 100억원이 ‘고의부도’를 위한 조건부 대출이었을 것이라는 추측도 가능하다”며 “롯데건설은 발행주식의 30% 이상을 소유하면 기업집단에 포함되어 내부거래, 현금흐름, 지분변경 등 주요 정보를 공시해야 하는 공정거래법상 각종 규제를 피하기 위해 보유한 SPC 지분 49%를 쪼개 19.5%를 허브자산운용에 양도하고 자신들의 SPC지분은 29.5%로 만들어 공정거래법 적용에서 빠져나가기를 시도한 것으로 보인다”고 주장했다.사업시행자 선정은 한양 컨소시엄, 수행은 롯데 컨소시엄한양은 최초 사업자 선정에 참여하지 않았던 롯데건설 등이 마음대로 SPC 주주를 수차례 변경했지만, 공동사업시행자이자 감독관청인 광주시는 그동안 이를 묵인하고 방치했다고 꼬집었다. 광주시는 이 사업을 공모사업으로 추진하면서 ‘민간공원 특례사업 제안 요청서’를 2018년 5월 11일 공고하고 사업자를 선정했다. 제안요청서는 사업의 개요, 제안자 자격, 협상대상자 선정 및 취소, 사업협약 체결 및 해지, 추진 일정, 선정된 사업자의 각종 의무 등이 포함된 사업과 관련된 공모지침이다. 제안요청서 제25조(컨소시엄 구성원 변경 등)에 따르면 컨소시엄 구성원 및 지분율은 협상대상자로 선정된 시점부터 기부채납이 되는 부분의 사업이 완료하는 날까지 변경하지 않는 것을 원칙으로 한다고 규정돼 있다.한양은 본 사업을 추진하기 위해 한양(30%, 대표주간사 및 시공사), 우빈산업(25%, 지역사), 케이앤지스틸(24%, 지역사), 파크엠(21%, 운영사) 등 4개사로 구성된 한양 컨소시엄을 설립했고, 광주시는 ‘한양컨소시엄’을 사업협상대상자로 선정했다.한양 관계자는 “2022년 5월 지역사로 참여했던 케이앤지스틸의 지분을 우빈산업이 불법적인 콜옵션을 행사해 가져갔고 올해 10월에는 SPC 고의부도에 이은 근질권 설정이라는 해괴한 방법으로 우빈산업의 지분 49%를 롯데건설이 가져간 이후 지분쪼개기를 통해 허브자산운용과 나눠가졌다”며 “‘한양컨소시엄’으로 출발한 본 사업이 현재는 ‘롯데 컨소시엄’의 사업으로 사업자 구성이 대폭 변질됐다”고 강조했다.한양은 3차례 주주 변경 과정에서 단 한 번도 광주시의 승인을 받지 않은 채 SPC가 무단으로 주주를 변경했으며, 이는 공모사업 역사상 유례가 없는 사례라고 꼬집었다.한양 관계자는 “광주중앙공원 1지구 사업을 총괄적으로 감독하고 이해관계자들의 갈등을 중재해야 할 광주시는 그 어떤 역할도 하지 않은 채 방관하고 있어 제2의 백현동 사건이 아니냐는 의혹이 커지고 있다”며 “광주시의 계속되는 부작위에 대해 널리 알리고, 광주시의 즉각 조치를 다시 한 번 촉구하기 위해 설명회를 개최했다”고 말했다.케이앤지스틸 관계자는 “그 동안 광주광역시에 감독권 발동을 수차례 요청하며 변화를 기다려왔다”면서도 “광주시가 묵묵부답과 핑계로 일관해 온만큼 더 이상 기다리지 않고 광주시의 부작위 위법 소송을 즉시 제기하는 동시에 광주시를 직무유기 및 직권남용 등으로 고소할 예정”이라고 비판했다.

앞으로 정비사업 규제가 완화되고 절차도 간소화될 전망이다. 역세권 등 정비사업에는 용적률 더 높이고, 전문 개발기관이 진행하는 정비사업 진행 기간을 단축할 수 있게 됐다.국토교통부는 지난달 30일 이 같은 내용을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법) 개정안이 국회 본회의를 통과했다고 3일 밝혔다.이번 개정안을 살펴보면 역세권 등 주택공급 필요성이 높은 지역의 정비구역에는 용적률을 법적 상한의 1.2배까지 추가 완화한다. 용도지역을 상향해 용적률을 높일 수 있도록 했다. 용적률 특례 적용 범위를 현행 주거지역에서 준공업지역까지 확대해 준공업지역에서도 공공임대주택 기부채납을 조건으로 법적 상한까지 용적률을 부여할 수 있게 했다. 용적률을 완화해 지은 주택의 일부는 ‘뉴홈’ 등 공공임대·분양주택으로 활용할 예정이다.정비사업 절차도 줄어든다. 현재 공공정비 사업에서만 통합 심의를 규정하고 있었지만, 앞으로는 민간정비를 포함해 모든 정비사업에서 사업시행 인가 때 건축, 교통, 경관 등 각종 영향평가를 통합 심의하도록 의무화했다.공공시행자나 신탁사 등 지정개발자가 시행하는 정비사업은 전문성을 감안해 특례를 적용한다. 정비구역 지정 때 사업시행자를 동시에 지정하고, 정비계획과 사업 시행계획을 통합해 사업을 추진할 수 있게 된다.신탁사가 사업을 시행하는 정비사업은 주민·신탁사 간 공정한 계약과 주민 권익보호를 위해 국토부 장관이 표준계약서를 마련한다. 신탁방식 사업의 무분별한 계약 난립을 방지하기 위해서다.조합 임원 자격은 기존 요건에 토지 등을 소유하고 있고, 공유 지분자인 경우 가장 많은 지분을 가지고 있도록 추가로 규정했다. 지자체장, 지방의회 의원 또는 그 배우자·직계존속·직계비속은 해당 지자체 조합의 임원이 될 수 없도록 결격사유를 강화했다.총회 소집 요구 때 소집 요구자가 본인인지 확인하도록 절차를 강화하고, 시공사 선정을 위한 총회는 조합원 과반수, 시공사 선정 취소는 조합원 100분의 20 이상이 직접 출석하도록 하는 조항도 마련했다.개정 법률안은 공포 후 6개월 뒤 시행에 들어간다. 다만 조합 임원 자격 규정은 공포 후 즉시 시행돼 공포일 이후 조합 임원을 선정하는 경우부터 적용한다.

한강에 붙어있어 한강조망이 가능한 서울 강서구 염창동 70일대 금싸라기 땅이 몇년째 방치돼 있다. 지역 주민들은 이 부지에 공원 또는 상업시설이 들어서길 원하지만, 이해관계가 복잡하게 얽혀 있어서 쉽지 않은 상황이다. 해당 지역구 국회의원인 한정애 더불어민주당 의원실은 해당 부지가 흉물로 방치돼 개선해달라는 주민들 민원에 대응하고자 구청 등 지방자치단체와 협의 중이다. 주민들, 공원 원하지만…“사유지, 공원화 어렵다”27일 부동산업계 및 강서구청에 따르면 서울 강서구 염창동 70 일대를 개선해달라는 주민 의견이 많아 구청과 지역구 의원실에서 이를 해결하기 위한 노력을 기울이고 있다. 해당 부지는 염창동 삼천리아파트 인근에 있으며 주식회사 다온컴퍼니가 단독 소유하고 있다. 등기부등본을 보면 작년 3월 14일 91억원에 거래됐다. 면적은 2923㎡(약 885평)며, 현재 공장용지로 활용되고 있다. 토지 용도지역이 준공업지역이라서 원칙적으로는 개발 가능하다.준공업지역은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의한 공업지역 중 하나로, 경공업 등을 수용하되 주거·상업·업무기능 보완이 필요한 지역을 말한다. 서울특별시 도시계획 조례를 보면 준공업지역 건폐율은 60%, 용적률은 400%다. 건폐율은 대지면적 대비 건물 바닥면적의 비율을 뜻하며, 용적률은 대지면적 대비 건물 연면적의 비율을 뜻한다. 쉽게 말하면 건폐율이 높을수록 건물을 넓게 지을 수 있고, 용적률이 높을수록 건물을 높게 지을 수 있다. 준공업지역은 준주거지역과 건폐율, 용적률 조건이 동일한 만큼 개발에 유리한 땅이다. 준주거지역은 주거지역의 한 종류로, 주거기능이 메인이되 상업·업무기능을 추가한 지역을 뜻한다.준공업지역 용적률(400%)은 제1종 전용주거지역(100%), 제2종 전용주거지역(120%), 제1종 일반주거지역(150%), 제2종 일반주거지역(200%), 제3종 일반주거지역(250%)보다 높다. 주민들은 이 부지가 한강, 증미산과 가까워서 공원이나 상업시설이 들어서기를 바라고 있다. 하지만 강서구청에서는 땅이 사유지라서 공원으로 만들 수 없다는 입장이다.공원으로 만들려면 사업시행자(예컨대 서울시)가 해당 토지 소유자와 사용계약을 체결해 도시공원을 설치하거나, 땅을 도시계획시설로 지정하고 수용하는 등 법적 절차를 거쳐야 한다.작년 4월 6일에는 영광군수산업협동조합이 이 땅에 근저당권 2개를 설정했다. 각각 채권최고액 65억원, 53억3000만원이다. 영광군수산업협동조합은 이자납부가 잘 되고 있어서 부지를 경매에 넘길 계획이 없다. 이어 한 달 후인 작년 5월 24일에는 서울남부지방법원이 가압류를 걸었다. 가압류란 채무자의 재산을 압류해서 채무자가 처분하지 못하도록 하는 것을 말한다. 채권자는 석주 주식회사며, 청구금액은 5억6034만2500원이다. 인근 부지도 공원화 불투명…한강변 높이제한도근처 염창동 70-17번지 강변스포렉스(골프장) 일대도 공원으로 만들 수 있을지 불투명하다. 해당 부지 토지이용계획열람을 보면 ‘도시관리계획 입안 중’이라고 적혀 있지만, 조만간 일몰기한이 다가와서 공원 용지에서 해제될 것으로 예상돼서다. 공원은 도시관리계획시설에 해당한다. ‘도시관리계획 입안 중’이라는 말은 해당 부지에 공원과 같은 도시관리계획시설을 만들려고 계획하고 있다는 뜻이다. 다만 지자체가 특정 부지에 공원을 만들겠다는 계획을 발표한 후 20년간 공원을 조성하지 못하면 그 땅은 자동으로 공원 용지에서 해제된다. 이를 ‘장기미집행 도시공원 일몰제’라고 한다.앞서 강서구청은 염창동 70-17번지 일대에 골프연습장, 체육시설 등 영리시설 외에도 경로당, 공원 등 비영리시설을 개발하는 조건으로 사업시행자에 허가를 내줬다. 하지만 사업시행자가 영리사업만 추진하고 비영리사업을 진행하지 않아서 허가를 취소했다.염창동 70번지 일대에 상업시설을 개발하는 것도 쉽지 않아 보인다. 작년부터 고금리에 따른 부동산 경기악화, 이자비용 상승, 건축비 인상이란 ‘3중고’가 겹쳐서 부동산 개발의 사업성이 크게 떨어졌기 때문이다. 작년에 두자릿수였던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금리가 최근 8~9%로 하락해 작년보다는 시중 유동성 상황이 개선됐다. 하지만 여전히 금융비용이 적지 않고, 상업시설 등 수익형 부동산에 대한 투자심리도 크게 회복되지 않았다. 또한 해당 부지는 ‘한강변 중점경관관리구역’에 속해있어서 고층 건물이 들어서기 어려울 것으로 보인다. 한강변 중점경관관리구역은 한강변에 있는 건축물 높이를 중점적으로 관리하도록 하는 경관계획이다.지난 2016년 11월 24일 공고된 ‘서울특별시 경관계획 수립에 따른 공고’를 보면 강서구 염창동 일대는 한강변 중점경관관리구역에 포함됐다. 이 구역에 있는 건축물, 개발사업, 사회기반시설사업은 경관심의를 받아야 한다. 경관심의 대상은 7층 이상 개별 건축물, 7층 이상 공동주택이다. 한강변 중점경관관리구역 경관 관리 원칙에는 ‘수변 접근성 제고 및 한강조망 기회 확대’가 포함돼 있다. 이 원칙의 하위 항목에는 △한강변 접근가로변의 열린시야 확보 및 보행환경 개선 △전망공간 조성으로 수변 조망기회 확대가 적혀있다.한정애 더불어민주당 의원실(서울 강서구병)은 해당 부지가 흉물로 방치돼있어서 개선해달라는 민원에 대응하고자 구청 등 지자체와 협의 중이다. 의원실 관계자는 “염창동 70번지 외에도 근처에 훼손된 부지가 많아서 지역 주민들이 개선해달라는 요청을 오래 전부터 했었다”며 “구청 등 다른 공공기관과 함께 방안을 찾으려고 노력하고 있다”고 말했다.

둔촌주공 재건축사업이 조합과 시공사업단 간 갈등이 심화하면서 장기 표류할 가능성이 커지고 있다. 시공사업단의 공사 중단 조치에 조합은 공사비 증액계약 취소 결정을 내렸다. 17일 정비업계에 따르면 지난 16일 둔촌주공재건축조합은 서울 둔촌동 동북중·고에서 정기총회를 열고 2019년 12월 7일 임시총회에서 체결한 '공사 계약 변경' 의결을 취소하는 안건을 가결했다. 참석 인원 4822명(서면 결의서 포함) 가운데 4558명이 찬성표를 던지면서 찬성률 94.5%로 안건이 통과됐다. 조합 집행부 관계자는 "2019년 12월 7일 임시총회에서 전 집행부가 공사비 증액을 반영한 계약 안건을 의결했지만 정비사업 공사비 검증 절차를 위반했기 때문에 당연히 무효"라며 "정비사업 공사비 검증기준 제11조에 따라 사업시행자는 검증을 완료한 경우 검증보고서를 총회에서 공개해야 하는데 이 절차를 위반한 것"이라고 설명했다. 앞서 둔촌주공재건축조합의 전 조합장은 2019년 시공사업단과 공사비를 기존 약 2조7000억원에서 약 3조2000억원으로 5000억원 이상 증액하는 계약을 체결했다. 가구 수나 건물 추가 등으로 설계 변경을 위해서다. 이에 새 집행부는 해당 계약이 총회 공개 절차를 어겼기 때문에 받아들일 수 없다는 입장이다. 하지만 시공사업단은 적법한 계약이라고 반박했다. 시공사업단 관계자는 "여러 곳에서 계약 무효 관련 법률분석을 마쳤다"며 "총회 의결을 통해 가결됐기 때문에 계약은 전혀 문제가 없다"고 말했다. 조합과 시공사업단의 갈등이 좁혀지지 않고 평행선을 달리면서 둔촌주공 재건축사업은 공정률 52% 수준에서 멈춰선 상태다. 시공사업단은 1조7000억원에 달하는 공사비를 투입한 상황에서 조합에서 공사비를 주지 않으면 더는 공사를 진행할 수 없다는 것이다. 이에 조합은 공사 중단이 10일 이상 이어지면 시공 계약 해지를 추진할 예정이다. 조합은 지난 13일 대의원회를 통해 조건부 계약 해지 총회 상정안을 가결했다. 둔촌주공 재건축사업은 서울 강동구 둔촌1동 170-1번지 일대 5930가구를 지상 최고 35층, 85개동, 1만2032가구로 새로 짓는 역대 최대 규모 재건축 프로젝트다. 시공사업단에는 현대건설, HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설이 참여하고 있다. 박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr

부산도시공사와 해운대구가 엘시티 토지 개발부담금을 두고 진행된 재판에서 법원이 또다시 부산도시공사의 손을 들었다. 부산고법 행정1부(김주호 부장판사)는 18일 해운대구가 부산도시공사를 상대로 제기한 개발부담금부과처분 취소소송 관련 항소를 기각했다. 개발부담금은 개발 이익을 개인이 독점하게 되면 투기를 조장하게 될 것을 우려해 토지소유자 또는 사업시행자에게서 개발이익금 25%를 부과하는 제도다. 부산도시공사는 2020년 6월 해운대구가 부과한 엘시티 토지 개발부담금 333억8000만원에 대해 부과시점이 잘못돼 과도한 금액이 나오게 됐다고 주장했다. 부산도시공사는 관광시설용지에 대한 토지개발을 2014년 완료했기에 그 당시 지가를 기준으로 부담금을 매겨야 한다는 입장이다. 해운대구는 개발이익환수법에 따라 엘시티 부동산 개발사업의 준공검사일인 2019년 12월 30일을 사업종료시점으로 보고 당시 지가를 감정평가해 개발부담금을 받았다. 해운대구는 엘시티가 토지만 개발한 사업이 아니므로 건물 준공일을 부담금 부과시점으로 봐야 한다고 보고 있다. 이에 대해 지난해 8월 1심 법원은 해운대구가 요구한 개발부담금은 부당하다고 판결했고, 해운대구는 즉각 항소했다. 엘시티 부지는 토지개발 완료 시점인 2014년부터 5년간 지가가 급등했다. 최종적으로 이번 판결이 확정된다면 부산도시공사가 납부할 개발부담금은 대폭 줄게 된다. 해운대구가 2014년을 부과시점으로 한 개발부담금은 54억3000만원이다. 해운대구는 판결문 등을 검토한 후 대법원 상고 여부를 결정할 계획이다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr

현대건설이 시공을 맡은 ‘힐스테이트 더 운정’의 공사 진행이 멈춰섰다. 국방부가 파주시를 상대로 낸 주택건설사업 계획승인 등에 대한 취소 청구와 집행정지 신청이 법원에서 인용되면서다. 14일 건설업계에 따르면 국방부는 힐스테이트 더 운정 같이 높은 건물이 지어질 경우 군의 정상적인 방어 임무 수행이 불가능하다며 파주시를 상대로 한 취소 청구와 집행정지를 의정부지방법원에 신청했다. 이에 법원은 지난 6일 이를 받아들이며 내년 1월 5일까지 파주시의 모든 처분의 효력을 정지한다고 결정했다. 힐스테이트 더 운정은 파주 운정신도시 일대에 지하 5층~지상 49층, 13개 동, 연면적 약 82만8000㎡, 아파트 744세대·주거형 오피스텔 2669실 규모로 지어진다. 지난 1일 진행된 청약 접수에서 2669실 모집에 2만7027건이 몰리면서 평균 10.1 대 1의 경쟁률을 기록했다. 이는 파주시에서 진행한 청약 중 최고 경쟁률이다. 국방부는 건축물이 군의 정상적인 방어 임무 수행을 막고 있다는 입장이다. 이 건축물의 높이가 194m로 황룡상 방공 진지의 높이인 131m보다 높고, 방공 진지 사격방향에 건축물이 위치하기 때문에 레이더 탐지 제한 등 작전에 심각한 문제를 일으킬 수 있다는 것이 국방부의 설명이다. 사업시행자와 파주시는 이에 대해 문제가 없다는 의견이다. 업계에 따르면 사업시행자인 하율디앤씨는 지난 2019년 6월 국방부에 이런 부분에 대해 의뢰를 했고, 당시 국방부는 사전 협의대상이 아니라는 답변을 냈다. 파주시도 2020년 9월 감사원에 사전컨설팅을 의뢰했고 감사원도 반드시 군 협의를 거쳐야 하는 사업지가 아니라는 의견을 냈다는 것이다. 이후 시는 감사원의 의견을 근거 아래 지난 4월 사업을 승인했다고 설명했다. 건설업계에서는 국방부의 주장대로 사업계획 승인이 번복되면 피해액은 수천억원에 달 할 것이라고 예측한다. 이럴 경우 분양이 이미 끝난 시점에서 수분양자들에게도 피해를 받을 수도 있다는 것이다. 국방부와 파주시는 15일 열리는 행정협의조정위원회에서 건축물 높이 조정 등 분양사업과 관련해 협의할 계획이다. 오는 21일에는 의정부지방법원에서 해당 사건에 대한 첫 번째 심문이 진행될 예정이다. 김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr

경기도 김포시와 고양시를 잇는 일산대교의 통행요금이 18일 0시를 기해 다시 징수된다. 경기도의 공익처분으로 지난달 27일 무료 통행이 이뤄진 지 22일 만이다. 통행료는 종전과 같다. 고양시 법곳동과 김포시 걸포동 사이 1.84㎞ 구간의 일산대교 통행료는 경차 600원, 소형(승용차) 1200원, 중형 1800원, 대형 2400원 등이다. 경기도는 지난달 26일 운영사인 일산대교㈜에 사업시행자 지정을 취소하는 1차 공익처분을 통보하고 하루 뒤인 27일 정오부터 일산대교의 무료 통행을 개시했다. 경기도민 차별 통행세 해소, 지역 연계발전 등을 고려한 조치였다. 경기도는 아울러 일산대교㈜ 측에 보상금 지급 의사를 밝혔다. 하지만 일산대교㈜ 측은 1차 공익처분에 불복해 집행정지 신청과 처분 취소 소송을 냈고, 법원은 운영사 측의 가처분 신청을 받아들였다. 이에 경기도에서 ‘통행료 징수금지’ 2차 공익처분을 내려 무료 통행을 이어갔으나, 법원은 다시 지난 15일 일산대교㈜가 제출한 집행정지 신청을 받아들였다. 법원이 두 차례 공익처분에 대해 본안 판결까지 처분 효력을 잠정 보류하도록 결정함에 따라 일산대교 통행료 무료화 여부는 내년 본안 판결로 넘어갈 전망이다. 일산대교 통행료 징수 재개가 결정되자 경기도와 고양시, 김포시, 파주시는 일산대교㈜에 인수 협상에 나설 것으로 촉구했다. 지난 17일 이한규 경기도 행정2부지사, 이재준 고양시장, 정하영 김포시장, 최종환 파주시장은 일산대교㈜를 방문해 김응환 일산대교㈜ 대표이사를 만나 통행료 선지급 조건 협의서를 전달하고 일산대교㈜에 무료통행 지속과 손실보상금의 일부 수령을 요청했다. 경기도는 일산대교㈜ 측의 손실이 발생하지 않도록 정당한 보상금 중 연내 집행이 가능한 60억원의 예산을 손실보상금으로 편성한 상태다. 허인회 기자 heo.inhoe@joongang.co.kr

2007년 첨단 복합산업단지 개발을 목표로 시작한 평택 ‘브레인시티’ 사업은 수많은 우여곡절을 겪은 끝에 현재 본격 개발 중이다. 2017년 2단계 개발사업자로 중흥토건이 선정되면서 급물살을 타 올해 9월까지 약 30%가 진행됐다. 하지만 최초 브레인시티 조성 목적에서 조금은 방향을 벗어나 있다. 가장 큰 변화는 사업을 추진하는 특수목적법인(SPC)의 대주주가 평택도시공사에서 중흥토건으로 바뀌면서 시행사업과 시공사업까지 병행할 수 있는 특권을 중흥토건이 갖게 됐다는 점이다. 이에 따른 중흥토건 사업자 선정 배경 및 자금 조달 방식 등의 계약 조건 변경 등 각종 특혜 의혹은 덤으로 붙어있다. 이 때문에 관련업계 및 평택 시민들 사이에서는 브레인시티라는 명칭보다 ‘중흥시티사업’ 또는 ‘비리인(in)시티사업’으로 불리고 있다. ━ 공개 입찰 과정없이 사업자로 ‘무혈입성’한 중흥토건 브레인시티는 평택시 도일동 일대 482만5000㎡에 교육·연구·문화·기업의 지식기반형 신도시를 조성하는 사업이다. 사업비만 2조8000여억원에 이른다. 민관 합동 개발사업으로 진행되는 이 사업은 크게 1단계와 2단계로 나뉜다. 1단계는 평택도시공사가 담당하고, 2단계 초기 사업은 브레인시티개발㈜이라는 SPC가 사업시행자로 자리했다. 브레인시티개발㈜의 주주 구성을 보면 평택도시공사가 32%의 대주주 지위를 차지하고 PKS브레인시티 30.5%, 청담씨앤디 30.5%, 메리츠종금증권 4%, NH투자증권 3% 등이 참여했다. 하지만 상대적으로 영세한 시행사가 조단위 사업비를 조달하는 데 어려움을 겪자 경기도는 브레인시티개발㈜의 재원조달 방안이 불확실하다는 이유로 2014년 4월 브레인시티 산업단지 계획 승인과 사업시행자 지정을 취소했다. 이에 브레인시티개발㈜은 사업시행자 취소 처분 철회 행정소송을 법원에 제기했고 법원은 2016년 5월 시공사와 책임준공 약정 체결, 공공 특수목적회사(SPC)로 사업시행자 변경, 자본금 50억원 납입, 사업비 1조5000억원 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 약정 체결 등 사업시행자가 4가지 조건을 이행할 경우 인허가 취소 처분을 철회할 것을 경기도에 권고했다. 이때 등장한 것이 중흥토건이다. 입찰을 거쳐야 하는 도시개발사업이 아닌 산학 유치가 목적인 공공개발사업이라는 명목으로 공식적인 입찰 과정없이 무혈 입성했다. 관련업계에 알려진 바로는 공재광 평택 전 시장이 사업 재추진을 위해 중흥건설을 끌어들인 것으로 알려졌다. 중흥토건의 등장으로 법원이 권고한 사업시행자가 갖춰야 할 4가지 조건이 모두 충족되면서 사업은 다시 시작됐다. 이후 중흥토건은 평택도시공사가 가진 32%를 제외한 모든 지분을 인수했다. 사업시행자는 기존 브레인시티개발㈜에서 평택도시공사가 32%, 중흥토건 계열사(▷중흥토건㈜ 42% ▷㈜세종이엔지 13% ▷㈜청원건설산업 13%)들이 68% 지분을 보유한 브레인시티프로젝트금융투자㈜로 변경됐다. 이로써 중흥토건은 브레인시티와 관련된 시행과 시공 등을 직접 컨트롤 할 수 있는 위치에 오르게 됐다. 하지만 사업의 방향성은 당초 목적과는 거리가 멀어지고 있다. 브레인시티는 사업명인 ‘Brain’에서 알 수 있듯이 성균관대 캠퍼스 유치와 산업, 학교, 연구소와 단지를 개발하는 것을 목적으로 추진한 사업이다. 이 때문에 중흥토건이 공식적인 입찰 과정 없이 사업에 참여할 수 있었다. 하지만 성균관대는 돌연 사업 참여를 포기하겠다고 선언했다. 공식적으로는 학생 수 감소와 자금난을 이유로 들었지만 브레인시티개발㈜ 주주로 중흥토건 계열사들이 새로 자리하는 과정에서 협의를 거치지 않아 신뢰가 깨지면서 사업을 백지화한 것이라는 업계의 분석이 지배적이다. 이후 브레인시티에는 카이스트(Kaist)와 협업해 연구 전문시설인 사이언스파크를 유치하는 방향으로 선회해 사업을 추진 중이다. 브레인시티사업의 핵심인 성균관대 유치가 실패로 돌아갔음에도 불구하고 사업을 계속 추진하면서 평택시민들의 항의가 빗발치고 있다. 브레인시티 개발사업 취소를 지지한 한 토지주는 “산학연구단지라는 특수성 때문에 아파트와 상업시설 등을 지을 수 있게 허가했다고 했는데 사업의 핵심인 성균관대가 사업을 포기하면 추진 근거가 사라지는 것”이라고 주장했다. 그는 이어 “중흥토건의 사업을 위해 대학 연구소를 새로운 파트너로 찾아오는 주객이 전도된 행태를 보이고 있다”고 비판했다. ━ 중흥토건, 조성공사 단독 시공하고 책임준공 약정까지 이 외에도 중흥토건의 브레인시티 사업에는 석연치 않은 정황이 포착된다. 당초 사업 재추진을 위한 법원의 권고 사항 중 가장 중요한 자금 조달 방법이 당초 약속과는 다르게 진행되고 있다. 중흥토건은 2단계 개발 사업자로 뛰어들면서 사업비 1조5000억원 규모 PF 대출 약정 체결 대신 중흥토건이 1조1000억원을 직접 투입하고 평택도시공사가 4000억원의 채권를 발행해 사업비를 조달하기로 약정을 맺었다. 이때 중흥토건은 대규모 자금 투자하기로 하면서 사업 시공방법을 포스코건설, 태영건설, 대우건설 등 복수의 책임준공 건설사 분할 시공에서 중흥토건이 2단계 사업지구 조성공사를 단독으로 시공하고 책임준공 약정을 체결하는 것으로 바꾸었다. 하지만 중흥토건은 사업 참여 조건으로 내걸었던 1조1000억원의 사업비를 자체적으로 부담하지 않고 일부를 금융권 PF 대출을 통해 해결하면서 논란에 오르고 있다. 실제로 브레인시티프로젝트금융투자㈜는 KB국민은행(400억원)을 비롯해 금융사와 공제회 등으로부터 약 4000억원 규모의 사업 자금을 PF 대출로 조달했다. 사업 초기에 토지 보상 자금 비용 부담이 커지면서 중흥그룹은 4000억원의 PF 대출을 받았지만 향후 차입금을 자체 자금으로 메워나갔다. 현재 2020년 12월 말 기준으로는 중흥그룹이 약 1조5700억원을 자체 자금으로 부담하고 있는 상태다. 또 중흥토건이 합류하기 10여년 전 사업 초기 가격으로 토지보상을 실행하는 계획이 담긴 사업계획서가 유출되면서 토지주들이 시위를 벌이기도 했다. 당시 시위에 참여한 한 토지주는 “사업을 취소하고 다시 시작하면 새로 추진한 시점 가격으로 토지 보상 기준을 책정해야 하는데 10여년 전 가격 그대로 가격을 정하면서 토지주들이 피해를 입게 됐다”며 “지금까지도 개인적으로 토지 보상 가격 증액을 요구하는 행정 소송을 법원에 제기한 토지주들이 많다”고 주장했다. 그는 “토지주들의 토지 가격이 낮으면 낮을수록 사업시행자가 거둬들이는 개발이익이 더 커지는 구조”라며 “당시 중흥토건의 인지도가 높지 않은 상황에서 갑자기 조단위 사업의 시행자로 참여한다고 해서 반발이 거셌다”고 덧붙였다. 이에 대해 중흥그룹 관계자는 에 “당초 사업이 좌초 위기에 빠져있었는데 평택시에서 이를 막기 위해 중흥토건을 비롯한 다수의 업체들에게 먼저 사업 참여를 요청했다”며 “이후 중흥그룹이 검토를 거쳐 사업에 참여하게 된 것으로 불법적인 내용이 있었다면 응하지 않았을 것”이라고 말했다. 한편 중흥토건에게 브레인시티사업 관련 특혜를 제공했다는 내용으로 2017년 7월 제192회 평택시의회에서 당시 공재광 평택시장에게 질의했던 김수우 전 평택시의원은 2018년 12월 브레인시티프로젝트금융투자㈜ 대표 및 사내이사직에 자리하고 있다. 박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr,민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr×

대규모 한옥 단지 조성한 화순군 도시민 유치, SH공사, 공정관리기술 개선해 건축비 60% 절감 서울에서 고위직 공무원을 지내다 은퇴한 황용연(60)씨는 지난해 2월 전남 화순군 능주면 농어촌 뉴타운(잠정햇살마을)에 입주했다. 이곳이 고향인 황씨는 원래 단독주택을 지어 귀농할 생각이었다. 그러나 한옥 단지를 분양한다는 소식을 듣고 생각을 바꿨다. 황씨는 “아파트처럼 여러 세대가 입주하다 보니 한옥이지만 분양가가 저렴하고, 정주 여건이 좋은 편”며 “집안 곳곳 신경 쓸 곳이 많지만 일하는 재미도 쏠쏠하다”고 말했다. 황씨는 오는 봄, 아내와 함께 근처 텃밭에서 딸기를 재배할 생각에 들떴다.잠정햇살마을은 국비와 지방비 490억원을 들여 17만9540m²의 터에 한옥 50개동과 연립식 타운하우스 150개동의 주택단지를 비롯해 각종 기반시설을 갖춘 농어촌 뉴타운이다. 전라남도는 2010년부터 도시민 유치를 위해 농어촌 뉴타운(장성·화순)과 은퇴자 도시(보성·장흥·해남)를 조성했다. 이곳에 건설한 주택 일부는 한옥으로 지었다. 전남은 이외에도 기존 한옥마을을 유지·보수하는 방식으로 연말까지 한옥 3000동을 완공할 계획이다.한옥 50채가 새로 들어선 잠정햇살마을은 이들 마을 중에서도 가장 규모가 크다. 양주형 화순군 농업정책과 계장은 “전국 농어촌 뉴타운 시범사업 14곳 중 유일하게 한옥마을로 지어져 스토리와 테마가 있는 전원마을로 차별화했다”며 “특히 도시민의 한옥 선호도가 높아 농어촌 인구 유입 효과를 높였다”고 말했다. 50세대 중 현재까지 32세대가 입주를 마쳤고, 7세대는 계약을 완료했다. 한옥마을이지만 아파트처럼 공용주차장, 쓰레기 분리수거장 등 편의시설을 갖춰 생활이 편리하다. 이 마을 주민대표직을 맡은 박봉주(40)씨도 전통 한옥과 아파트 단지의 장점을 결합한 점에 끌려 입주했다. 박씨는 “아파트에서 쭉 살았지만 늘 한옥에 대한 동경이 있었다”며 “막연히 한옥마을이라고 하면 나이 드신 분들이 선호할 것 같지만 가구주의 연령이 30~40대인 집이 일고여덟 가구나 된다”고 말했다.한옥으로 만든 농어촌 뉴타운에 젊은층 속속 입주초등학생 자녀 셋을 둔 박씨는 한옥살이의 장점에 대해 “아이들이 마음껏 뛰어 놀 수 있는 마당이 있다는 점이 가장 좋다”고 강조했다.“아파트에 살 때는 층간소음이 걱정돼 집안에서도 늘 조심해야 했어요. 이젠 눈치보지 않고 마음껏 놀 수 있게 됐죠. 친구들이 한번씩 아이들을 데리고 놀러 와서 ‘일부러 먼 곳까지 캠핑 갈 필요가 없겠다’며 부러워해요.”잠정햇살마을엔 담이 따로 없다. 이웃 간의 경계는 낮은 싸리문이나 조경수가 전부다.박씨는 “입주 직후엔 사생활을 침해 받는 것 같아 민감하기도 했다”고 말했다. 그는 “한옥에 살아보니 내 집 뒷마당은 곧 이웃의 앞마당이더라”며 “불편하다면 불편할수도 있는 부분이지만 도시에선 느끼기 힘든 이웃 간 정을 쌓을 수 있는 건 장점”이라고 덧붙였다.한옥의 최대 단점인 단열 문제는 태양광으로 해결했다. 마을 곳곳에는 커다란 태양광판이 설치돼 있다. 낮에 저장된 열로 난방비를 아낀다. 마당 안에 도자기 공방을 만든 송팔영(58)씨는 “아파트만큼 따뜻하길 기대할 순 없지만 불편함을 느낄 정도로 춥진 않다”며 “지난 여름 낮 동안 계속 에어컨을 틀었는데도 한 달 전기세는 3만~4만원이 전부”라고 말했다.세대별 대지면적 412~594m²에 99m²(약 30평)의 전용 면적을 갖춘 이곳의 분양가는 1억8800만원. 3.3m² 당 600만원 수준이다. 인근 112m² 신축 아파트 가격이 1억8000~9000만원 선으로 큰 차이가 없다. 그러나 한옥은 아파트처럼 공용 면적이 넓지 않아 전용 면적이 더 큰 편임을 감안하면 ‘마당 있는 내 집’의 가치는 더욱 올라간다.나무를 주 재료로 하는 한옥은 건축비가 많이 든다. 전통 방식 그대로의 한옥을 짓는데 드는 3.3㎡당 건축비는 1000만~1500만원을 호가한다. 일반주택(3.3㎡당 450만원)의 3배 수준이다. 이렇다 보니 개인이 한옥을 짓기란 쉬운 일이 아니었다. 전남을 비롯한 지방자치단체가 조성하는 한옥 단지에선 건축비를 낮추기 위해 개량한옥을 주로 짓는다.개량한옥은 전통한옥의 장점을 살리면서도 국산목 대신 수입목 등을 사용해 비용을 낮춘다. 이 역시 목수의 역량과 자재의 질에 따라 500만~900만원까지 천차만별이지만 평균 700만원 선이다. 여러 채를 한번에 지어 건축 인력과 목·석재 등 자재를 효율적으로 활용하는 것도 대규모 한옥 단지의 분양가가 저렴한 이유다.이 같은 대규모 공사의 장점을 살려 여러 지방자치단체가 한옥마을 조성에 박차를 가하고 있다. 강원도는 한옥 건축 지원 사업을 통해 2023년까지 10년 간 총 90억원을 들여 도내 한옥 300동을 지을 계획이라고 1월 10일 밝혔다. 건축 면적 60㎡ 이상의 한옥을 지으면 면적에 따라 보조금 최대 3000만원을 지원한다.울산 울주군 역시 올 들어 한옥마을 조성을 위한 마스터플랜 용역에 착수했다. 울주군은 그동안 10만m² 면적에 한옥 100여채(1채당 660m²)와 도시기반시설, 마을공동시설 등을 갖춘 독립적인 한옥마을 조성을 구상해왔다. 기존 한옥촌을 정비하는 수준이 아니라 기반시설부터 새롭게 조성하는 대규모 사업이다. 울산발전연구원이 용역을 맡아 10개월간 지역 내 한옥마을 조성을 위한 타당성 검토와 입지 후보를 정할 예정이다.지방자치단체가 주도하는 한옥단지는 분양가가 비교적 저렴하고, 각종 지원 혜택이 주어진다. 다만 귀농·귀촌을 전제로 한 도시민 유입을 목적으로 하는 경우가 많아 먼저 입주 조건을 충족해야 한다. 화순 잠정햇살마을의 경우 입주신청 당시 만 25~55세 이하인 귀농귀촌 예정자를 대상으로 했다. 강원도에 조성될 한옥마을엔 도내 주민등록을 둔 사람만 들어올 수 있다. 50~60대 ‘세컨드 하우스’로 활용이와 달리 수도권 지역은 민간이 분양하는 경우가 대부분이다. 다만 건축비 절감을 위해 최소 10채 정도를 일괄 분양하는 곳이 많다. 단지형 한옥을 개발하는 업체인 K&C랜드는 경기 김포시 1만2500m² 규모 면적에 한옥 26필지를 분양한다.지난해 말부터 모집을 시작해 현재까지 7필지가 분양됐다. 차재숙 K&C랜드 대표는 “서울·일산·부천 등 다양한 지역에서 분양 문의가 오는데 서울 여의도·목동 손님이 많다”며 “이제 막 은퇴했거나 은퇴를 앞둔 50~60대의 수요가 많다”고 말했다.3.3m²당 분양가가 650만원 수준이다. 1필지 당 토지 450m², 건물 82m² 규모로 총 분양가는 2억9000만원이다. 차재숙 대표는 “서울과 비교적 가까운 거리인 점을 감안하면 분양가가 저렴한 편”이라며 “숯벽과 황토·한지 등을 자재로 한 전통한옥이지만 토목·건축은 물론 설계까지 한꺼번에 해 건축비용을 최대한 낮췄다”고 설명했다.이 업체는 김포시에서 차로 20분 거리인 인천 강화군에도 한옥 필지를 분양했다. 지난해 9월 2세대가 첫 입주한 후 현재 3채는 공사중이다. 입주한 두 집 중 한 세대는 주말에만 이곳을 사용한다. 99m²에 방 3개인 이 집이 ‘세컨드 하우스’인 셈이다. 차 대표는 “젊은 세대가 주로 아이들을 위해 온다면 50~60대는 여가와 건강을 위해 한옥을 찾는다”며 “여유가 있는 사람들은 주말 별장으로 활용하기 위해 짓기도 한다”고 덧붙였다.현재 분양 중인 서울 진관동 은평뉴타운 한옥마을은 서울시에서 조성하는 첫 대규모 단지라는 점에서 이목을 끌었다. 한옥마을 내 체험관인 화경당에서 안내를 돕는 관계자는 “평일엔 평균 100여명, 주말엔 500여명이 방문해 한옥을 둘러본다”며 “들어서자마자 ‘나무 냄새가 난다’며 좋아하는 분들이 많다”고 설명했다. SH공사는 지난해 10월부터 한옥마을의 단독형 141필지를 포함, 근린형과 공익시설 등 총 156필지의 분양을 시작했다.도심이란 장점이 있지만 그만큼 가격도 비싸다. 3.3m²당 토지 분양가가 700만원을 웃돈다. 필지는 면적에 따라 50~70평(165~231m²)으로 구분했다. 여기에 드는 건축비는 별도다. 분양 받은 필지 안에 자유롭게 한옥을 짓기 때문에 건축비는 천차만별이다. SH공사 측은 3.3m²당 평균 건축비 730만원이 들 것으로 예상했다. 필지를 분양받아 한옥을 짓는데 소용되는 비용은 5억4000만~8억원에 이른다.SH공사 측은 “은평뉴타운 인근 아파트의 평균거래가가 4억8000만(84㎡)~7억2000만(136㎡) 수준”이라며 “아파트에 비해 전용 면적이 넓고 자연 친화적이라는 점을 감안하면 비싼 편은 아니다”라고 설명했다. 초기에는 비용이 더 높았다. 첫 공급에 나선 2012년에는 입찰방식으로 10개 필지, 추첨방식으로 9개 필지를 내놨는데 5개만이 주인을 찾았다.입찰 토지는 1건에 불과했다. 낙찰가도 분양가 9억4072만원보다 600만원밖에 높지 않았다. 이후 진행된 수의계약에도 난항을 겪었다. 당시엔 건축에 드는 예상 경비도 3.3㎡당 평균 1000만~2000만원에 육박했다. 수요자들이 선뜻 매입에 나서지 않았던 배경이다.이에 서울시와 SH공사는 시공법과 공정관리기술을 개선했다. 그 결과 창호와 벽체 기밀성능을 개발해 거주 성능을 높인 ‘시범한옥’을 내놓았다. 건축비도 60% 가량 절감시켰다. 필지 크기도 줄였다. 애초 분양 필지 규모가 200~400㎡로 조성돼 1개 필지값이 10억원을 훌쩍 넘었다.그러나 실수요가 적다는 판단에 방향을 틀었다. 기업체나 공동체를 대상으로 한 블록형 필지를 작게 쪼개 개인 실거주용으로 전환했다. 당초 95세대 분양예정이었지만 용지를 변경해 총 156세대를 분양한다. 한옥 양식도 복층형이나 다락방을 만드는 등으로 다양화해 거주자의 편의를 생각했다.미분양 사태를 겪은 후 도입한 토지환매제도 호재로 작용했다. 토지 매입 계약 후 사업성 문제로 계약을 취소하더라도 계약금을 돌려주는 방식으로 수요자들의 부담을 줄였다. 조대원 SH공사 한옥 팀장은 “앞서 분양한 입찰 필지를 수의계약으로 전환했고 지난해 말 분양한 43개 필지는 모두 165㎡(50평)이하 소형으로만 공급했다”며 “그동안 정체됐던 한옥마을 조성사업이 속도를 낼 수 있을 것”이라고 말했다.조 팀장은 “서울·경기에서 주로 오지만 부산에서도 분양 문의가 온다”며 “인근 학군이 좋고, 서울시내라는 점 때문에 30~40대 젊은 층의 관심이 특히 뜨겁다”고 말했다. 그는 “올 봄부터 전체 분양 가구의 20%가 공사에 들어갈 예정”이라며 “올해 6월까지 설계를 마무리하는 입주자를 대상으로 설계비 최대 2000만원을 지원하는 등 다양한 지원책도 마련했다”고 덧붙였다.높은 분양가 탓 미분양 사태도은평 한옥마을을 시작으로 한 대규모 한옥단지 조성 열풍은 연내 서울 성북동한옥마을, 경기도 화성 동탄한옥마을, 송도 인천한옥마을 등으로 이어질 예정이다. 그러나 일반적으로 필지만 분양 받은 후 건축비가 추가로 들기 때문에 비용을 고려해야한다.경기도의 한 공인중개사는 “경기 양평·파주·포천 등에서도 한옥단지 조성 열풍이 불었지만 5억~7억원이라는 높은 분양가 탓에 미분양된 곳이 수두룩하다”고 말했다. 김희정 피데스개발 연구소장은 “한옥에 대한 이해를 바탕으로 한 수요자들이 원하는 형태와 소재로 지어 거주하는 개념의 주택”이라며 “사업시행자가 사업승인을 받고 청약을 진행하면 임의로 설계를 진행해야 하기 때문에 미분양이 불가피할 것”이라고 경고했다.

알뜰 숙박객을 위한 비즈니스호텔 업계에 경고등이 켜졌다. 엔저·한일 관계 악화 등 외부 변수 탓에 외국인 관광객 증가세가 꺾인 데다 호텔 공급 과잉으로 빈 방이 늘고 있다. 비즈니스호텔 사업에 대기업 진출이 본격화하면서 2015년 공실 파동이 올 것이라는 우려다. 7월 5일 서울 지하철 4호선 명동역 근처의 한 비즈니스호텔. 주말을 앞둔 금요일 저녁 시간대지만 호텔 로비는 한산했다. 1년도 안된 지난해 9월 비즈니스호텔 호황을 취재할 당시 외국인 관광객으로 혼잡했던 것과는 대조적인 모습이다. 인천공항에서 손님을 태우고 온 호텔의 25인승 셔틀버스는 좌석이 절반도 채 차지 않았다.이 호텔의 주 이용객은 일본인 관광객이다. 중저가에 아기자기한 인테리어, 일본 여성을 겨냥한 룸서비스가 입소문을 타면서 일본에도 이름을 알렸다. 하지만 최근 이 호텔은 중국인 관광객을 받고 있다. 일본인 관광객 수가 크게 준 때문이다. 총지배인은 “음주·흡연자가 많은 중국인 관광객을 피해 ‘일본인 관광객 전용 호텔’을 표방했지만 빈 방이 늘어 하는 수 없었다. 여행사들이 노골적으로 가격 덤핑을 요구하고 있어 이를 받아들여야 할지 고민”이라고 털어놨다. 그는 또 “명동 일대 비즈니스호텔 대부분 우리와 비슷한 처지”라고 말했다.국내 비즈니스호텔 업계에 경고등이 켜졌다. 서울 명동 중심가의 비즈니스호텔에 빈 방이 늘고 있다. 성연성 한국관광호텔업협회 사무국장은 “서울 명동 비즈니스호텔은 지난해 중반만 해도 객실 가동률(객실률)이 80~90%까지 갔지만 6월 들어 40~50% 수준으로 떨어졌다. 빈 방이 많다는 소문이 나면 이미지가 추락할까봐 쉬쉬하는 분위기”라고 말했다.업계에서는 비즈니스호텔의 위기 원인으로 단기간에 공급이 급증한데다 일본인 관광객이 준 때문으로 본다. 김현주 한국문화관광연구원 책임연구원은 “지난해 초까지만해도 ‘1000만 외국인이 몰려온다’며 호텔이 부족하다고 난리였는데 하반기부터 비즈니스호텔이 속속 문을 열어 객실 공급이 급격히 늘었다. 특히 지난해 말부터 한일 관계 악화, 엔저 현상이 이어지면서 일본인 관광객이 줄어 빈방이 더욱 늘었다”고 분석했다.서울시에 따르면 6월 19일 현재 서울 지역에 88곳 1만3487실의 관광호텔이 세워지고 있다. 이 중 79곳은 올해 또는 내년까지 완공된다. 지난해 말 서울의 호텔 객실이 2만7112개인 것을 감안하면 50% 가까이 늘어 나는 셈이다. 여기에 계획 중인 호텔은 24곳 9503실이다.최근 3년간 비즈니스호텔이 가장 많이 늘어난 곳은 서울 명동이다. 서울 중심에 위치한데다 화장품·패션 매장이 밀집해 있어 외국인 관광객이 선호하기 때문이다. 주로 공실률이 높은 오피스텔 건물이 비즈니스호텔로 탈바꿈했다. 최근엔 을지로 입구 일대 건물이 명동·청계천을 연계한 비즈니스호텔로 바뀐다. 당초 오피스빌딩을 계획했던 사업시행자들이 중저가 비즈니스호텔로 계획을 바꾸고 있다.올해 들어 비즈니스호텔은 서울 서교동 홍익대 인근까지 확장했다. 2년 전 공항철도 홍대입구역이 개통되면서 이곳에 숙소를 잡으려는 중국·일본인 등 외국인 관광객이는 때문이다. 올 들어서만 호텔 두 곳이 문을 열었고, 두 곳이 건립을 추진 중이다. 터줏대감인 서교호텔도 기존 건물을 허물고 신축할 예정이다.서울 명동 호텔 빈 방 증가반면 한국을 찾는 관광객의 증가세는 한풀 꺾였다. 가장 큰 부분은 일본인 관광객 감소다. 한국관광공사에 따르면 일본인 관광객은 지난해 9월 전년 동기 대비 3.8% 줄어든 것을 기점으로 10월 -20.7%, 11월 -24.8%, 12월 -24%로 큰 폭의 감소세를 보였다.올해 상반기 입국한 일본인 관광객은 133만9155명으로, 지난해 같은 기간 181만7043명보다 26.3% 줄었다. 명동 입구의 한 화장품 매장 매니저는 “지난해 가을엔 중국어를 하는 직원 3명과 일본어를 하는 직원 3명을 뒀지만 올해 들어 일본어 직원 2명을 줄였다”며 “명동거리에 일본인 관광객이 넘친다는 것은 구문”이라고 말했다.일본인 관광객의 감소는 한일 관계 악화가 주요인으로 꼽힌다. 일본 산케이신문은 7월 10일자 보도에서 ‘한국관광 기피 현상의 배경에는 독도문제와 관련된 한일관계 악화가 있다’고 분석했다. 성연성 국장은 “환율에 휘둘린 경향도 있지만 지난해 8월 이명박정부가 일본 국왕 사과를 요구한 것이 일본인 관광객 감소의 결정적인 요인”이라며 “이후 항공사와 호텔에 예약 취소 전화가 빗발쳤고, 신규 예약도 확연히 줄었다”고 말했다.반면 중국인 관광객 수는 늘었다. 하지만 일본인 관광객의 빈자리를 채울 수준은 아니다. 변정우 경희대 호텔경영학과 교수는 “일본인 관광객은 서울의 주요 호텔에 묵을 수 있는 구매력이 있지만 중국인 관광객은 상대적으로 덜 그렇다”며 “경기도 수원과 시흥·안산 등 수도권 관광호텔에 중국인 관광객이 몰리는 이유는 서울에 호텔이 부족해서가 아니라 요금대가 맞지 않기 때문”이라고 분석했다.성 국장도 “중국인 관광객이 안산까지 가서 투숙할 정도로 서울 도심에 방이 없다는 보도가 나오고 있지만 이는 장님 코끼리 말하는 것과 같다”며 “중국인 관광객은 2인1실 조식 포함해 5만원대 상품을 요구하는데 서울 4대문 안에서 이것에 맞출만한 호텔은 없다”고 말했다. ‘대실 영업’하는 비즈니스호텔 등장그러다보니 숙박이 아닌 대실(貸室) 영업에 열을 올리는 비즈니스호텔도 있다. 7월 10일 오후에 찾은 서울 서교동 홍익대 주변의 한 비즈니스호텔.서울 강남에서 부티크 호텔을 표방하며 외국인 관광객에게 인기를 얻은 이 호텔은 올해 이곳에 2호점을 냈다. 하지만 관광객이 줄면서 빈 방이 늘자 소위 ‘낮 장사’를 시작했다.숙박요금은 디럭스룸 16만원, 스위트룸 25만원이지만 낮 3시간 동안 4만원에 대실 영업을 한다. 이 호텔은 모텔 검색 사이트에 등록하고 체험단을 모집해 ‘대실 체험’을 시키고 블로그 리뷰를 남기는 마케팅을 벌이는가 하면, 소셜커머스업체에 대실 가격을 공개하며 할인 행사도 하고 있다. 대형 모텔이 주로 사용하는 마케팅 방식이다.“외국인을 겨냥한 호텔이 왜 대실영업을 하냐”고 묻자 안내 직원은 “유흥업소가 많은 서울 강남 지역 호텔은 이미 내국인을 상대로 대실 영업을 하고 있다. 우리는 인근에 대학이 많아 젊은 층의 수요에 맞추는 것”이라고 답했다.업계에서는 “관광객 수요는 외부 환경에 의해 언제든 흔들릴 수 있는데 이 같은 상황을 예상하지 못하고 호텔 시설을 과잉 공급한 것이 문제”라고 지적한다. 서울 전역에 호텔이 빠르게 늘고 있는 이유는 서울시가 수요에 비해 공급이 부족하다고 판단해 공급을 유도한 때문이다.최근 시와 서울연구원이 내놓은 ‘중장기 숙박수요 및 공급분석’에 따르면 올해 서울을 방문하는 외래 관광객은 1242만명으로 4만8915실이 필요하지만 공급은 3만3124실에 그쳐 1만5791실이 부족할 것으로 전망했다. 2017년에는 관광객이 지난해 두 배 수준인 1927만명으로 늘고 숙박 수요가 7만5874실로 예상되지만 공급이 5만1423실에 그쳐 크게 부족할 것으로 추정했다.정부의 제도적 지원도 비즈니스호텔 건립 붐에 한몫했다. 국토교통부는 지난해 7월 호텔 건립 시 각종 규제를 풀어주는 ‘관광숙박 산업 활성화 방안’을 발표했다. 상업지역의 경우 용적률이 600~1000%에서 900~1500%로 확대됐다. 그러자 공급 과잉으로 임대수익률이 떨어진 오피스텔을 비즈니스호텔로 바꾸는 일이 늘었다.서울 명동·동대문 등 도심지역의 쇼핑몰·빌딩 운영업체들이 리모델링을 통해 비즈니스호텔을 지었고, 오피스빌딩에 주로 투자하던 자산운용사들도 뛰어들었다. “자고 나면 호텔이 들어선다”는 우스갯소리가 나돌 정도다.업계에서는 비즈니스호텔의 인기를 사업성에서 찾는다. 비즈니스호텔은 객실에 투자와 운영을 집중하고, 고비용 시설물인 식음·부대시설은 최소화한다. 그만큼 인건비가 줄어든다. 업계에서는 서울 도심권 비즈니스호텔은 객실률 65%를 손익분기점으로 보고 80%를 넘으면 수익성이 높다고 판단한다.하지만 이 같은 장밋빛 전망에 대해 우려의 목소리가 높다. 신한은행 보고서에 따르면 서울시 등록 호텔은 2007년 125개(2만1962객실)에서 2011년 148개(2만5160객실)로 증가했다. 2017년까지 설립이 추진 중인 호텔도 128개(2만7639객실)에 달한다. 보고서는 ‘2011년에는 수요보다 공급이 733개 적었지만 2016년이 되면 수요 대비 공급이 2만개 정도 초과된다.호텔업의 생존 경쟁이 치열해질 것’이라고 전망했다. 신한은행은 2016년 외국인 관광객 수를 보통 1100만명, 최고 1400만명으로 예상했다. 이에 따르면 서울 지역 호텔 객실률은 각각 55.05%, 70.06%가 된다.우리은행 부동산연구실도 경고등을 켰다. 3월 초 ‘서울호텔시장 동향·수급전망 연구’ 보고서에서 ‘내년부터 객실수요가 공급량을 밑돌아 이후 공급초과 현상이 지속될 수 있다’고 분석했다. 내년 객실 수요는 3만1899실로 공급량(3만2348실)을 소폭 밑돌 것으로 추정되며 객실은 이후에도 계속 늘어나 공급 초과 현상이 심화될 수 있다는 내용이다.이 때문에 정확한 수요 예측이 필요하다. 변정우 교수는 “어느 시점에, 무엇을 기준으로 했느냐가 중요하다. 호황일 때를 기준으로 했다면 예상 수요는 커질 수밖에 없다. 그러나 정부나 연구기관이 내놓은 자료보다 시장 규모는 통상 작게 형성된다”고 말했다.김승배 피데스개발 대표는 “아직은 외국인 관광객의 숙박 수요를 객관적으로 분석한 신뢰할 만한 자료가 거의 없는 실정이다. 공급 과잉에 접어든 만큼 정교한 수요 분석을 바탕으로 정책 당국은 공급을 조절해야 하고 시장은 보다 차별화된 상품을 통해 외국인 관광객 발길을 잡는 노력이 필요한 시점”이라고 말했다.대기업의 비즈니스호텔 진출도 비즈니스호텔 업계의 ‘구조조정’을 앞당길 것으로 보인다. 삼성(호텔신라)·SK(워커힐)·한화(프라자)·롯데(롯데호텔)·신세계(웨스틴조선)·GS(인터컨티넨탈) 등 특급 호텔을 보유한 대기업이 사업 다각화 차원에서 앞다퉈 비즈니스호텔 사업에 나서고 있다. 특히 롯데호텔과 호텔신라는 2018년까지 40~50개의 비즈니스호텔을 추가로 만들 예정이다.대기업이 비즈니스호텔을 선호하는 것은 최근 5년 특1급호텔 시장규모가 0.9% 성장에 그쳤고, 대규모 호텔 신축부지 확보도 어렵기 때문이다. 비즈니스호텔은 건설비용이 적게 들고 공사 기간이 짧으며 운영 효율성이 높다. 성연성 국장은 “높은 브랜드 인지도, 자본을 앞세운 입지 선점이 이들의 경쟁력 이다. 대기업 비즈니스호텔이 대거 문을 여는 내년부터 망하는 비즈니스호텔이 상당수 나올 것”이라고 말했다.장밋빛 전망 이끌려 과잉공급부동산업계는 최근 4∼5년 사이에 극명하게 반전되고 있는 오피스빌딩 시장에서 교훈을 얻어야 한다고 지적한다. 2008년 0.45%에 그쳤던 서울 오피스 공실률은 2010년 4분기 7%대까지 치솟았다. 과잉 공급 탓이다. 짧은 시기 집중적으로 공급된 도시형생활주택 역시 시장에서 외면 받는 상품이 됐다.이미 금융권에서는 비즈니스호텔의 금융사정을 예의 주시하고 있다. 일부 은행은 태스크포스(TF)를 만들어 대응에 나섰다. 신한은행 관계자는 “2015년에는 시장에서 도태될 비즈니스호텔이 많을 것으로 예상한다”며 “영업 추이나 설비 투자 계획을 들여다보고 있다”고 말했다.우후죽순 세워지는 비즈니스호텔 시장에서 경쟁력을 갖기 위해서는 차별화에 나서야 한다. 홍석민 우리은행 부동산연구실장은 “신축 호텔이 기존 호텔과 경쟁해 살아남기위해서는 부티크호텔이나 병원·쇼핑 등을 접목한 복합테마호텔로 특성화해야 한다”고 조언했다. ‘부티크’란 본래 규모는 작지만 개성 있는 의류를 취급하는 점포를 뜻한다.부티크호텔은 각 객실과 로비에 특색 있는 디자인 개념과 인테리어를 적용한 중소호텔이다. 객실당 숙박비는 10만~20만원대로 기존 비즈니스호텔과 비슷하지만 로비 곳곳에 예술작품이나 조형물 등을 설치해 볼거리를 늘렸다. 2010년 임피리얼 팰리스 호텔이 서울 이태원 호텔을 리모델링해 IP부티크호텔을 연 이후 개성을 살린 부티크 호텔이 조금씩 늘고 있다.최근엔 한옥호텔도 주목받는다. 서울 가회동 북촌마을에 있는 락고재(樂古齋)가 대표적이다. 1934년 설립해 우리 역사와 언어·문학을 연구한 진단학회가 있던 곳으로, 140년 된 고택의 정취를 느낄 수 있는 한옥 부티크 호텔이다. 아궁이에 직접 참나무를 때고 약쑥을 방에 놓아 은은한 쑥향을 풍기는 등 한옥의 특색을 살렸다. 성연성 국장은 “이젠 객실 수를 늘리는 것이 아니라 숙박시설의 다양화가 중요하다. 가족호텔·전통호텔을 찾는 외국인 관광객의 문의가 많다”고 말했다.호텔식 서비스를 제공하는 레지던스호텔도 눈여겨볼만하다. ‘프레이저 플레이스 센트럴’과 ‘프레이저 플레이스 스위트 인사동’을 운영 중인 프레이저 호스피탈리티 그룹은 7월 8일 ‘프레이저 플레이스 남대문’을 개장했다. 이 레지던스호텔의 프리미어 객실에는 요리를 할 수 있는 주방시설이 있으며, 피트니스 센터와 사우나도 마련됐다. 조팽삼 대표는 “중단기 투숙 고객의 요구 사항을 충족하기에 매우 적합한 아파트형 비즈니스호텔”이라고 소개했다.시설 확충보단 호텔 고유의 서비스가 중요하다는 지적도 있다. 변정우 교수는 “관광객 수를 늘리는 것만큼 만족도를 높이는 것도 중요하다. 대부분 가격을 낮춰 많은 관광객을 유치하려고 하지만 이 경우 만족도가 낮아 재방문율이 떨어질 수밖에 없다. 정상적인 가격으로 질 높은 서비스를 제공해야 재방문율도 높이고, 입소문도 낼 수 있다”고 말했다.