정부가 9월 7일 내놓은 부동산 대책의 핵심은 공급 확대와 수요 억제의 병행이다. 수도권을 중심으로 불거진 주택 부족 문제를 해결하겠다는 청사진을 제시하는 동시에, 최근 서울 강남·마용성 등 핵심 지역에서 되살아난 과열 조짐을 차단하기 위해 대출 규제 카드를 다시 꺼내들었다. 시장에서는 공급 확대는 중장기적으로 긍정적으로 평가하지만, 단기적으로는 대출 옥죄기가 시장 위축 요인으로 작용할 수 있다는 평가가 나온다. 2030년까지 연 27만 가구 공급 정부는 2030년까지 매년 27만 가구, 총 135만 가구의 신규 주택을 공급한다. 수도권의 주택 부족 문제를 해결하기 위해 ▲한국토지주택공사(LH)의 공공택지 직접 시행 ▲도심 유휴 부지 활용 ▲재건축·재개발 활성화 등을 추진한다. 정부는 지난 7일 부동산관계장관회의를 열고 이 같은 내용의 주택 공급 확대 방안을 발표했다. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 “6·27 대출 규제로 수도권 부동산 시장이 진정세를 보이고 있지만 주택 공급 여력이 녹록지 않아 대책을 마련했다”고 설명했다.3년간의 공급 절벽을 극복하기 위해 정부는 내년부터 2030년까지 연평균 27만가구, 총 134만9000가구의 주택을 착공한다는 목표를 세웠다. 특히 공공택지 주택공급의 주체를 ‘한국토지주택공사(LH) 직접시행’으로 전면 전환해 공급에 속도를 붙이는 게 이번 정부 공급대책의 핵심이다. LH 직접 시행으로만 2030년까지 수도권에서 총 6만가구가 착공되고, LH소유 상가 등 비주택용지를 주택용지로 전환해 1만5000가구를 추가 공급한다.이와 함께 국공유지나 유휴부지 개발과 1기 신도시 재건축을 비롯한 정비사업 절차를 간소화해 수도권에서 착공하는 주택 물량을 2030년까지 135만가구로 확대하기로 했다. 공공주도 공급은 ‘도급형 민간참여사업’을 통해 이뤄질 계획이다.업계에서는 이번 공급 대책을 두고 기대와 우려의 시선이 엇갈렸다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “LH는 공공임대처럼 적자가 명확한 사업과 택지조성/공급처럼 수익이 명확한 사업이 구분된다”며 “기존의 적자부분을 메꾸면서도 직접 시행을 통해 얼마만큼의 ‘주택 공급가격의 인하를 이끌어낼 수 있는가’라는 사업목표가 설정돼야 한다”고 진단했다. 현장 목소리를 반영한 주택공급 여건 개선 방안 덕분에 민간 부문에서 보다 신속한 사업추진이 가능해질 것이라는 기대감도 나왔다. 대한주택건설협회는 “향후 2년간 신축매입임대 집중 공급과 토지 선금, 조기착공 시 매입대금 선지급 등 신속한 사업 추진을 위한 인센티브로 중소 주택사업자들의 관심과 참여가 높아질 것”이라며 “민간이 보유한 수도권 공공택지에 미분양 매입 확약 제공으로 분양 리스크가 상당 부분 해소될 것”이라고 분석했다. 이어 “다만 LH 직접 시행 공공택지 사업을 도급형 민간참여사업으로 추진할 때 대형 건설사 위주로 사업을 추진하는 것은 우려되며, 중견·중소 건설사도 충분히 참여할 수 있도록 고려가 필요하다”고 덧붙였다. 대출 ‘옥죄기’ 등 규제 강화 시그널수요 억제를 위한 대출 규제도 동시에 강화됐다. 무주택자의 규제지역 주택담보인정비율(LTV) 상한은 40%로 강화됐고, 수도권 및 규제지역에서 주택 매매·임대사업자는 주담대를 받을 수 없게 됐다. 또 1주택자의 전세대출 한도는 일괄 2억원으로 축소됐다. 가계 대출을 잡고 투기 수요 유입을 막기 위해 지난 6·27 대책에 추가로 대출 관리를 강화한 것이다. 구체적으로 무주택자·처분조건부 1주택자의 규제지역(강남3구·용산구 등) LTV는 현행 최대 50%에서 40%로 추가 강화된다. 비규제지역은 기존과 동일한 70%를 유지한다.주택매매·임대사업자의 주담대도 전면 금지된다. 이번 규제로 수도권과 규제지역 내 주택매매·임대사업자의 LTV는 0%로 줄어들었다. 기존에는 규제지역 LTV 30%, 비규제지역 60%를 적용했는데 이를 원천 봉쇄한 것이다. 수도권·규제지역 내 주택을 취득하기 위한 지방 소재 주택 담보 주택매매·임대사업자 대출도 받을 수 없다.1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 한도도 2억원으로 일원화되며 줄어든다. 1주택자의 주택 소재지와는 상관없이 적용된다. 금융권에서는 이번 조치를 두고 “갭투자 차단에는 효과가 있겠지만, 실수요자의 자금 조달에도 부담이 될 수 있다”는 지적도 제기된다. 한 부동산 전문가는 “전세대출 한도 축소는 실수요자의 주거 이동성을 제약할 수 있다”며 “단기적으로 전세시장 불안 요인이 될 수 있다”고 말했다.아울러 정부가 이번 공급대책에서 토지거래허가구역의 지정 권한을 국토교통부로 확대하기로 한 가운데 관련 법안이 대책 발표 직전에 여당 의원들 주도로 발의됐다. 개정안에는 투기 우려가 있거나 시장이 과열된 동일 시·도내 지역의 토지거래허가구역 지정 권한을 국토부 장관으로 확대하는 내용이 담겼다. 동일 시·도내에서 국토부는 국가 개발사업 등 예외적인 경우에만 토허구역을 지정할 수 있다. 국토부가 동일 시·도 내에서도 토지거래허가구역 지정 권한을 가지려는 것은 시장 과열이 우려될 경우 적기에 허가구역으로 지정해 투기적 거래를 차단하려는 것이다. 일단 대상지역은 성동·마포구 등 비규제지역이면서 토허구역이 아닌 곳들이 될 가능성이 크다고 업계는 보고 있다. 이밖에 정부는 부동산 시장 감독 기능을 강화를 위해 불법ㆍ이상 거래나 편법 자금조달에 대응하기 위한 조직 신설을 추진하기로 했다. 불법 자금조달을 통한 투기 방지를 위해 토지거래 허가구역 내 주택 거래 시 자금조달계획서ㆍ증빙서류 제출을 의무화했다. 금융당국은 필요시 전세대출 보증비율 추가 축소, 전세대출 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 등 후속 조치도 이어질 것이라며 추가 규제 가능성을 시사했다.전문가들은 이번 대책을 두고 “장기적 효과는 긍정적, 단기적 시장 충격은 불가피할 것”이라면서 부동산 시장 흐름에 따라 탄력적인 대응책을 구사할 것으로 예상했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “이번 대책은 장기(공급)처방과 단기(수요억제) 처방을 동시에 하는 양동작전”이라며 “지금 무주택자들이 불안이 심한 만큼 세부 후속 청사진 제시 필요하며, 공급 확대를 피부적으로 느낄 수 있도록 속도감 있는 추진이 시장 안정의 관건이 될 것”이라고 전망했다. 박 위원은 “부동산 시장 불안 시 추가 고강도의 세제, 대출 카드가 나올 수 있다”며 “▲1주택자 장기보유특별공제 조정 ▲고가주택 취득세율 인상 ▲보유세 현실화 등 여러 정책들이 검토될 수 있다”고 짚었다.

정부가 9·7 부동산대책을 발표했다. 수도권 주택 공급 부족을 해소하기 위해 2030년까지 매년 27만 가구의 신규 주택을 착공하는 것이 핵심이다. 총 135만 가구 공급이 목표다. 정부 기관이 주택용지를 직접 개발·공급하는 방식으로 공급 속도를 높인다. 아울러 주택담보대출비율(LTV)을 일부 강화하는 등 수요 관리도 병행한다.정부는 7일 부동산관계장관회의를 거쳐 이 같은 내용의 주택 공급 확대 방안을 발표했다. 수도권 공급의 주요 수단인 공공택지는 한국토지주택공사(LH)가 직접 시행하는 방향으로 전환한다. LH가 조성한 주택용지는 민간에 매각하지 않고, 직접 주택을 공급해 공급 속도를 높이고 물량을 늘리는 동시에 공공이 개발이익을 환수하는 체계로 전환하는 것이다.또 LH가 소유한 상업·공공용지 등 비주택용지 용도와 기능을 정례적으로 심의·재조정하는 '공공택지 재구조화' 제도를 도입한 뒤 장기 미사용지나 과다 계획된 토지의 용도를 전환해, 추가 공급 물량을 확보한다. 정부는 LH 직접 시행 전환 등 수도권 공공택지 주택공급 확대책을 통해 2030년까지 37만가구를 착공할 수 있을 것으로 전망했다.수도권 공공택지 사업 속도를 높여 공급을 조기 달성하는 방안도 추진한다. 서울 서초구 서리풀 등 지구 지정이나 계획 수립을 준비 중인 지역을 대상으로 인허가 절차를 간소화한다. 지구 지정 이후 보상에 착수하는 지구는 조사·협의 기간 단축을 통해 1년 이상 사업을 조기화하고, 인허가와 보상 마무리 단계인 지구는 부지 확보와 조성 기간을 6개월 이상 줄인다.수요자 선호도가 높은 도심 내 노후 시설과 유휴 부지를 활용한 주택 공급에도 주력한다. 서울 주요 입지에 있는 준공 30년 이상 경과 노후 영구임대 등 공공임대주택을 전면 재건축해 2030년까지 수도권에서 2만3000가구를, 노후 공공청사와 국유지 재정비 등으로 2만8000가구를 각각 착공한다.재개발·재건축 등 정비사업 활성화를 통한 공급 확대책도 내놨다. 역세권 용적률 1.4배 완화 규정을 확대하는 등 공공 도심복합사업 제도 개선을 추진한다. 단기간 주택 공급 효과를 내고자 오피스텔 등 신축 매입을 통한 공급도 추진한다. 정부는 이번 공급대책을 통해 2030년까지 수도권에서 연평균 27만가구, 5년간 총 135만가구 규모의 신규 주택 착공이 가능할 것으로 보고 있다.대출 관리를 강화하고 토지거래허가구역 지정 권한을 확대하는 등 추가적인 수요 관리 대책도 마련했다. 이달 8일부터 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 내 무주택자·처분조건부 1주택자의 LTV 상한은 종전 50%에서 40%로 강화되고, 수도권·규제지역 내 주택 매매·임대사업자들에 대한 주택담보대출은 사실상 전면 금지된다. 현재 규제지역으로 지정된 곳은 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구다.김윤덕 국토부 장관은 이날 부동산관계장관회의에서 "범정부 역량을 결집해 실천 가능성이 큰 과제들로 대책을 수립한 만큼 후속조치도 속도감 있게 추진하겠다"며 "국민이 필요로 하는 곳에 내 집 마련 기회를 확대하고 국민이 살고 싶은 곳에 양질 주택을 충분히 공급하는 데 모든 역량을 쏟겠다"고 말했다.

2025년 국내외 투자 상황은 ▲도널드 트럼프 전 미국 대통령의 재선이 세계 경제에 미치는 영향 ▲금융당국의 규제 추이 ▲금리 변동성 등에 좌우될 것으로 전망된다. 전문가들은 국내 증시 회복 등 일부 긍정적인 전망에 기대를 걸면서도, 불확실성을 확대하는 다양한 시장 변수에 주목해야 한다고 당부한다.국내 증시 회복 가능성↑…AI 반도체 수요 증가2024년 한국 증시는 글로벌 강세장에서 소외된 한 해를 보냈다. 주요 요인으로는 삼성전자와 LG에너지솔루션의 부진, 금융투자소득세 시행 우려가 꼽힌다. 트럼프 대통령 당선으로 미국 우선주의가 강화되며 한국 수출 감소와 투자자들의 심리 위축도 증시에 악영향을 미쳤다.그러나 2025년 한국 증시는 회복 가능성이 있다. 염승환 LS증권 이사(연구원)는 ▲미국 금리 인하 ▲중국 경기 부양 ▲원자재 가격 하락 등이 국내에 긍정적 요인으로 작용할 것으로 전망했다. 염 이사는 “AI 반도체 수요 증가와 친환경 선박 수요는 삼성전자를 비롯한 주요 기업에 기회를 제공할 것”이라며 “금투세 폐지 가능성과 기업의 자사주 매입 확대 등도 투자 심리를 개선할 요소”라고 분석했다. 투자 전략으로는 조선, 방산, 바이오 위탁생산 등 미국 우선주의와 관련된 산업이나 데이터센터 전력 수요와 같은 시대적 흐름에 부합하는 산업이 유망할 것으로 예상했다. 염 이사는 “한국 증시는 저평가된 상태로, 하방 지지가 단단하다는 점에서 장기적인 투자 기회로 평가받고 있다”고 설명했다. 해외 주식은 미국 주식을 중심으로 장기적인 접근이 권장된다. 미국 주식시장은 장기적으로 우상향하며, S&P500 지수는 연평균 10% 이상의 수익률을 기록해 투자자들에게 매력적인 선택지로 꼽힌다. 박세익 체슬리투자자문 대표는 “개별 주식에 투자하려면 기업 실적, 경쟁우위 등을 분석하고, S&P500 시가총액 상위 종목 20개를 중심으로 실적을 정기적으로 점검하는 것이 권장된다”고 당부했다. 더불어 포트폴리오는 장기적 관점에서 구성해야 하며, 변동성에 흔들리지 말고 초기 투자 포인트를 검토해 인내심을 유지해야 한다고 덧붙였다. 박 대표는 “AI와 다양한 미디어를 활용해 투자 정보를 쉽게 얻을 수 있는 환경이 조성돼 있다”며 “투자자는 최신 기술과 데이터를 활용해 분석 능력을 키우고, 장기적인 성장 가능성을 갖춘 전략을 구사하는 것이 중요하다”고 권고했다.국내펀드의 경우 금융 펀드와 방위산업·AI의 미래 발전 가능성 내다봐야 한다는 관측이 나온다. 김대종 세종대 경영학부 교수는 “2024년 국내 펀드시장은 총 1052조원 규모로, AI 반도체와 방위산업 펀드 등 성장 가능성이 높은 분야가 주목받고 있다”며 “방위산업은 지속적인 전쟁과 평화유지 활동으로 성장세를 보이며, 2025년 한국은 방위산업 수주 규모 세계 2위를 기록할 전망”이라고 예측했다. 또한 반도체 분야에서는 SK하이닉스와 삼성전자가 고대역폭메모리(HBM) 반도체 등 인공지능 반도체 개발을 통해 글로벌 경쟁력을 키우고 있다고 평가했다.가상자산 업계, 규제 완화 기대감에 ‘들썩’가상자산은 트럼프 재선에 따른 변화의 바람을 예의주시할 필요가 있다. 2024년 미국 대선에서 트럼프 당선 이후, 비트코인 가격이 1억원을 돌파하며 주목받았다. 트럼프는 가상자산 친화적인 정책을 약속하며 미국 증권거래위원회(SEC) 위원장 개리 겐슬러의 해임을 공언했고, 이는 규제 완화를 기대하는 시장의 긍정적 반응을 이끌었다. 특히, SEC의 강력한 규제로 부진했던 비트코인 외에도 이더리움과 같은 알트코인 시장의 반등 가능성이 높아졌다.2025년은 비트코인 반감기와 함께 가상자산 시장의 상승 흐름이 이어질 것으로 보인다. 현물 상장지수펀드(ETF)와 옵션 출시로 금융기관의 투자가 증가하고, 제도권 금융과의 협력을 통해 디파이(탈중앙화 금융)와 토크나이제이션 같은 분야가 성장할 전망이다. AI와 블록체인의 접점 확대로, AI 테마 가상자산도 주목받고 있다. 김민승 코빗 리서치센터장은 “가상자산 시장은 ▲규제 완화 ▲기술 발전 ▲AI와의 시너지 효과를 바탕으로 주요 성장 테마로 자리 잡을 가능성이 크다”고 관측했다.금융상품 투자는 변동성을 활용한 금리형 상품 운용 전략이 추천된다. 오건영 신한은행 WM 팀장에 따르면 2025년 금융상품 투자 전략에서 금리 변동성을 염두에 둔 포트폴리오 구성이 핵심이다. 금리형 상품인 예금과 채권은 금리 고정 특성상 시장 금리 변화에 따라 가치가 달라지므로 적절한 시점과 기간을 선택하는 것이 중요하다.오건영 팀장은 “2024년 하반기부터 주요 국가들은 기준금리를 인하하기 시작했지만, 인플레이션, 재정 적자, 트럼프 행정부의 정책 영향으로 시중 금리는 큰 변동성을 보였다”며 “2025년에도 이러한 요인들이 금리 하락과 상승 압력을 동시에 작용시킬 것으로 예상된다”고 내다봤다.오 팀장이 꼽은 투자 전략으로는 단기 예금 및 채권을 우선적으로 보유하면서 금리가 상승할 때마다 장기 상품으로 비중을 늘리는 것이 유효하다. 또한 3개월·6개월·1년 등 다양한 만기로 예금을 분산 투자하고, 만기 도래 시 금리 상황에 맞춰 상품을 전환하는 방법도 추천한다 대출 규제와 고금리 압박…먹구름 부동산 전망2025년 부동산 시장은 대출 규제와 금리 변동에 따라 양극화가 지속될 전망이다. 2024년 아파트 시장은 금리 인하 기대와 규제 완화로 거래와 가격이 회복됐으나, 2025년에는 대출 규제 강화로 반등세가 지속될지는 불확실하다. 스트레스 총부채원리금(DSR) 적용, 디딤돌 대출 한도 축소 등으로 대출 여건이 악화되며, 아파트 거래 감소와 가격 하락이 예상된다. 특히 고가 및 신축 아파트는 여전히 수요가 있으나, 중저가 아파트는 거래가 증가하고 지역 간 격차가 심화될 전망이다. 임대차 시장은 전세보다 월세 선호가 높아질 가능성이 있다.2024년 오피스텔 시장은 매매가는 하락했지만 월세 수익률 상승으로 투자 심리가 회복되고 있다. 소형 오피스텔과 우량 입지가 중심이 될 것이며, 정부의 신축 오피스텔 세제 혜택도 긍정적으로 작용할 전망이다. 다만 매매가 하락과 거래량 감소로 인해 시장이 완전한 회복세에 접어들지는 미지수다. 상가 시장은 내수 침체와 온라인 소비 확산으로 임대료와 수익률이 하락하며 공실률이 높다. 과잉 공급과 소비 심리 위축이 원인으로, 일부 탄탄한 상권을 제외하면 회복세는 어려울 것으로 보인다. 진미윤 명지대 부동산대학원 교수는 “2025년 부동산 시장은 대출 규제와 금리 변동에 따라 아파트, 오피스텔, 상가 모두 상반된 흐름을 보이며 양극화가 지속될 전망”이라고 관측했다.2025년 재건축·재개발 시장은 ▲금리 인하 ▲금융 안정 ▲정부 규제 완화로 점진적 활성화가 기대된다. 금리 하락은 사업비 조달과 대출 여건을 개선해 투자 심리를 회복시킬 가능성이 크다. 또한, 재건축초과이익환수제 완화와 정비사업 절차 간소화 등 규제 완화 정책이 추진되고 있다. 서울과 수도권은 여전히 강한 수요로 시장이 활발할 전망이지만, 지방은 인구 감소 등으로 선별적 개발이 예상된다.특히, 1기 신도시의 재정비 사업은 분당 등 용적률이 유리한 지역에서 활발히 진행될 가능성이 있다. 대지지분이 넓은 저층 주공아파트나 역세권 대규모 단지가 투자 유망 지역으로 주목받고 있다. 그러나 ▲공사비 불안정 ▲추가분담금 증가 ▲참여주체 간 갈등 등은 사업 지연 요인으로 작용할 수 있다. 김선철 무궁화신탁 도시재생사업그룹장은 “친환경 설계와 에너지 효율성을 고려한 개발 요구가 증가하며, 환경·사회·지배구조(ESG) 요소를 반영한 건축물의 가치가 높아질 전망”이라며 “효과적인 갈등 관리를 위해 체계적인 민원 사례 및 해결 방안 데이터베이스 구축이 필요하다”고 강조했다.

‘재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법’ 제정안이 국회에 발의되면서 정부의 주택공급 정책이 탄력을 받을 수 있을지 이목이 쏠리고 있다.국토교통부에 따르면 관련 법안을 포함해 ‘도시 및 주거환경정비법’(도시정비법) 개정안을 지난 2일 국민의힘 김은혜 의원이 대표발의했다. 재개발·재건축 절차를 단축해 사업 속도를 높이기 위한 법이다. 정부가 발표한 ‘8·8 주택공급 확대방안’의 후속 조치로 풀이된다.해당 법은 재개발‧재건축 절차를 통합하고 간소화해 시일을 줄이는 데 있다. 특례법 내용을 보면 도시정비법과 노후계획도시 특별법, 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따른 재건축·재개발 사업에 모두 적용된다. 이미 절차를 단축하기로 한 1기 신도시 재건축도 특례법의 혜택을 받으면 일정을 더 단축할 수 있는 셈이다.정비사업 초기에 수립하는 기본계획과 정비계획을 필요한 경우 동시에 처리할 수 있도록 하고, 조합 설립 이후 구체적인 사업계획을 수립하는 단계인 사업시행계획과 관리처분계획도 동시 처리할 수 있도록 규정했다.특례법 제정안에는 조합 내부 갈등을 줄여 사업 불확실성을 해소하기 위한 장치도 포함됐다. 조합 임원이 해임되면 지자체는 전문조합관리인을 선임해 사업이 표류하지 않도록 관리해야 한다. 이밖에 일정 규모 이상의 사업장에서 분쟁이 발생하면 전문가로 구성된 분쟁조정단을 파견하도록 했다.사업성을 높이기 위한 방안도 포함한다. 역세권 등에서는 3년 한시로 정비사업 용적률을 법적 상한의 1.3배까지 추가로 높여준다. 3종 일반주거지역의 경우 일반 정비사업에서 용적률은 현행 최대 300% 수준이지만, 330%까지 늘릴 수 있게 된다. 역세권 정비사업 지구는 360%인 허용 용적률을 390%까지 높일 수 있다. 다만 규제지역(서울 강남 3구·용산구)은 대상에서 배제하고 대책 발표일 이전에 이미 사업계획인가를 신청한 곳은 제외하기로 했다.주상복합으로 재건축 사업을 추진하는 경우 지금은 아파트를 제외하면 오피스텔만 지을 수 있는데, 개정안에 따르면 업무·문화시설 등 주민이 원하는 시설을 함께 설치할 수 있도록 했다.국토부는 “재건축·재개발 특례법 제정안과 도시정비법 개정안이 통과되면 사업 기간이 크게 단축될 것으로 기대한다”며 “1기 신도시 등 노후계획도시의 정비사업도 가속화될 수 있다”고 밝혔다.다만 일각에서는 사업성 등을 고려할 때 실효성이 크지 않을 수 있다고 우려하고 있다. 1기 신도시 가운데서는 분당을 제외하면 상대적으로 집값이 저렴한 다른 신도시에선 재건축 사업이 난항을 겪고 있기 때문이다. 건설업계 관계자는 “용적률을 완화하면 사업성이 다소 좋아지는 측면이 있지만, 건축 비용과 향후 기대되는 집값 상승률을 고려하면 사업이 어려울 수 있다”고 말했다.

정부가 주택 정비사업 기간을 획기적으로 단축할 방안을 마련하고 인허가 지연을 없애는 제도 개선에 들어가겠다고 밝혔다. 서울 등 집값 상승세가 수개월째 이어지고 상승 폭이 확대하는 등 부동산 시장이 들썩이자 제도 개선을 통해 단기간에 많은 주택이 공급될 수 있도록 제도를 손보겠다는 뜻으로 해석된다.기획재정부, 국토교통부, 한국토지주택공사(LH) 등은 1일 ‘제2차 부동산시장 및 공급 상황 점검 TF’를 열고 주택시장 동향을 점검하고 가용할 수 있는 정책 수단을 논의했다. 이날 TF에서는 최근 주택시장 상황에 대해 “서울·수도권 일부 아파트를 중심으로 가격 상승세가 지속되고 아파트 매매는 꾸준히 증가하고 있다”며 “투기수요 유입으로 가격 변동성이 확대되지 않도록 경계하고 예의주시하겠다”고 했다. 국토부·금융위·국세청·금감원·지자체 합동 현장점검반이 현장점검을 진행하면서 투기 세력의 시장 교란 행위에 강력하게 대응하겠다는 방침을 강조했다.핵심은 빠른 주택공급이다. LH의 공공주택 공급이 일정대로 원활하게 진행되도록 하기 위해 사업 승인뿐 아니라 착공‧준공‧입주까지 공급 단계를 밀착 관리한다는 방침이다. 또 정비사업장 전문가 파견·중재로 공사비 조정 합의를 적극 지원하고 착공 대기 물량을 해소하겠다는 계획이다. 정비사업 기간을 획기적으로 단축하는 방안을 이번 달 ‘추가 주택공급 확대 방안’에 담겠다고도 했다.국토교통부가 개최하는 기초자치단체 인허가 협의회를 8월 중 수도권부터 권역별로 개최하는 등 인허가 지연을 없애는 제도개선에도 나서기로 했다.문제는 인허가 지연을 없애 얼마나 빨리 많은 주택을 시장에 공급할 수 있느냐 하는 점이다. 정부는 지난달 24일 제2차 주택 건설사업 인허가 협의회를 열고 주택 건설사업 인허가 지연을 개선할 방안을 논의했다. 지난해 10월 1차 협의회 이후 9개월 만에 열린 회의였다.인허가는 주택을 짓는 과정의 관문으로 볼 수 있다. 인허가가 나야 공사를 시작할 수 있기 때문이다. 아파트 건축 인허가가 떨어지면 그다음 착공을 거쳐 소유자가 결정되는 분양, 공사를 종료하는 준공, 실제 거주를 시작하는 입주 절차를 거친다. 이 때문에 인허가는 2∼3년 후 주택 공급 규모를 가늠할 수 있는 지표 중 하나로 꼽힌다. 인허가가 지연될수록 주택 공급이 그만큼 늦어진다는 뜻이다.그런데 최근 인허가 실적이 개선되지 않자, 국토부가 17개 시도 주택정책 담당자들을 소집한 것이다. 올해 1∼5월 주택 인허가 물량은 지난해 같은 기간보다 24% 감소한 것으로 나타났다.국토부가 조사한 인허가 지연 사례로는 지자체가 법정 기준을 초과한 과도한 기부채납을 요구하거나 용적률 인센티브를 충분히 부여하지 않는 경우 등이 있었다. 법정 기준보다 강화된 건축 기준을 요구해 사업비가 증가하거나, 정비사업 공사비 검증 대상이 아닌데도 검증 결과를 요구해 인허가와 착공이 지연되는 사례도 있다. 분양가 상한제 적용 지역이 아닌 곳에서도 입주자 모집 승인 때 분양가 조정을 요구하기도 한다. 또 인근 주민 민원을 이유로 임대주택 사업을 거부하는 사례나 법적 근거 없이 건축물 층수 또는 세대 수를 제한해 인허가가 지연된 사례도 조사됐다. 국토부는 주택 건설사업, 정비사업 인허가 지연이나 사업 차질 발생 사례를 조사해 지방자치단체에 공유하고 이런 사례가 발생하지 않도록 해달라고 당부했다.하지만 이런 문제를 해결한다고 인허가 기간이 눈에 띄게 줄어들기는 어렵다는 게 전문가들의 판단이다. 각종 심의와 관계기관 협의가 필요하고 심의 결과를 반영한 설계 변경과 재심의에도 상당 기간이 필요하기 때문이다. 최근 시행된 개정 주택법에 따라 인허가 의제(주된 인허가를 받으면 관련 인허가를 함께 받은 것으로 간주) 및 통합심의도 의무화됐다. 이밖에 환경영향평가, 재해영향평가, 교육환경영향평가, 문화재 조사 등도 따로 받아야 한다. 지자체들도 이런 상황을 의식해 인허가 처리 기간을 크게 단축하기는 어렵다는 의견을 제시한 것으로 알려졌다.‘통합심의’ 방식 가능성↑…인허가 기간 1년가량 단축일각에서는 ‘통합심의’ 방식이 추진 수 있다는 전망이 나온다. 통합심의란 사업시행인가 단계에서 거쳐야 하는 도시계획·건축·교통영향·환경영향·교육영향 등의 개별적인 심의를 한꺼번에 추진하는 것을 말한다. 이런 평가를 각기 따로 진행하면 평균 2~3년이 걸리는데 통합심의를 하면 기간을 1년가량 줄일 수 있기 때문이다.통합심의 방식은 서울시 사례를 참고할 수 있다. 서울시는 지난 4월 열린 제1차 정비사업 통합심의위원회에서 ‘서소문구역 11·12지구’와 ‘마포로5구역 10·11지구’ 2건의 도시정비형 재개발사업을 통과시켰다. 이를 통해 건축·경관·교통·공원 등의 심의를 한 번에 통합해 통과시킨 것이다. 서울시는 지난 3월 ‘재개발 재건축 사업지원 방안’에서 정비사업 인허가 기간 단축하겠다고 발표한 바 있다.‘서소문구역 제11, 12지구 도시정비형 재개발 사업’은 서울 도심의 지상36층, 지하 8층 규모의 대규모 업무시설 건립계획이다. ‘건축·경관·교통분야’를 통합심의 해 저층부에는 가로 활성화를 위한 판매시설 등을 복합 계획했다. ‘마포로 5구역 10·11지구 도시정비형 재개발사업(중구 중림동)’은 ‘건축·경관·교통·공원분야’를 통합해 기간 단축 및 행정절차를 간소화했다, 충정로역 2호선, 5호선 더블역세권에 위치해 지상 25층, 지하 7층 규모의 공동주택 299세대(임대 94세대, 분양 205세대) 및 업무·판매시설이 건립된다.

앞으로 정비사업 규제가 완화되고 절차도 간소화될 전망이다. 역세권 등 정비사업에는 용적률 더 높이고, 전문 개발기관이 진행하는 정비사업 진행 기간을 단축할 수 있게 됐다.국토교통부는 지난달 30일 이 같은 내용을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법) 개정안이 국회 본회의를 통과했다고 3일 밝혔다.이번 개정안을 살펴보면 역세권 등 주택공급 필요성이 높은 지역의 정비구역에는 용적률을 법적 상한의 1.2배까지 추가 완화한다. 용도지역을 상향해 용적률을 높일 수 있도록 했다. 용적률 특례 적용 범위를 현행 주거지역에서 준공업지역까지 확대해 준공업지역에서도 공공임대주택 기부채납을 조건으로 법적 상한까지 용적률을 부여할 수 있게 했다. 용적률을 완화해 지은 주택의 일부는 ‘뉴홈’ 등 공공임대·분양주택으로 활용할 예정이다.정비사업 절차도 줄어든다. 현재 공공정비 사업에서만 통합 심의를 규정하고 있었지만, 앞으로는 민간정비를 포함해 모든 정비사업에서 사업시행 인가 때 건축, 교통, 경관 등 각종 영향평가를 통합 심의하도록 의무화했다.공공시행자나 신탁사 등 지정개발자가 시행하는 정비사업은 전문성을 감안해 특례를 적용한다. 정비구역 지정 때 사업시행자를 동시에 지정하고, 정비계획과 사업 시행계획을 통합해 사업을 추진할 수 있게 된다.신탁사가 사업을 시행하는 정비사업은 주민·신탁사 간 공정한 계약과 주민 권익보호를 위해 국토부 장관이 표준계약서를 마련한다. 신탁방식 사업의 무분별한 계약 난립을 방지하기 위해서다.조합 임원 자격은 기존 요건에 토지 등을 소유하고 있고, 공유 지분자인 경우 가장 많은 지분을 가지고 있도록 추가로 규정했다. 지자체장, 지방의회 의원 또는 그 배우자·직계존속·직계비속은 해당 지자체 조합의 임원이 될 수 없도록 결격사유를 강화했다.총회 소집 요구 때 소집 요구자가 본인인지 확인하도록 절차를 강화하고, 시공사 선정을 위한 총회는 조합원 과반수, 시공사 선정 취소는 조합원 100분의 20 이상이 직접 출석하도록 하는 조항도 마련했다.개정 법률안은 공포 후 6개월 뒤 시행에 들어간다. 다만 조합 임원 자격 규정은 공포 후 즉시 시행돼 공포일 이후 조합 임원을 선정하는 경우부터 적용한다.

1기 신도시(분당‧일산‧중동‧평촌‧산본) 등의 노후계획도시를 재정비하고 지원하는 특별법이 입법 절차에 들어섰다. 국토교통부가 지난 2월 발표했던 노후계획도시 재정비 추진 방안을 국회가 발의한 것이다. 정부와 여야가 1기 신도시 재정비에 뜻을 모으고 있는 만큼 극심한 노후화로 고통받고 있던 1기신도시 지역 주민들의 기대감도 커지는 모습이다.국회에 따르면 지난 3월 24일 송언석 국민의힘 의원은 ‘노후계획도시 정비·지원에 관한 특별법’ 제정안을 대표 발의했다. 김병욱 더불어민주당 의원 등 국회 국토교통위 위원들도 공동 발의자로 참여했다.제정안 내용을 살펴보면 국가·지방자치단체가 노후계획도시에 대한 기본방침과 기본계획을 수립하는 추진체계를 마련하는 것이다. 도시재창조를 위한 특별정비구역을 지정하고, 노후계획도시정비사업을 추진할 때 다양한 지원과 특례를 부여하는 내용도 담겨있다.노후계획도시는 택지조성사업이 완료된 지 20년 이상 지난 전국의 100만㎡ 이상 택지지구를 의미한다. 분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시를 비롯해 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등이 여기에 들어간다. 1기 신도시 등 노후계획도시는 대규모로 주택공급이 단기간에 이루어진 곳이 대부분이다. 특히 1기신도시는 지역에 따라 자족기능, 교통시설 등이 부족해 베드타운으로 전락한 곳도 많다는 지적이 계속됐다. 주거환경 역시 배관 부식, 주차공간 부족 등으로 노후화 현상이 심화하고 있다. 하지만 ‘도시 및 주거환경정비법’, ‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법’ 등 현재의 법 체계에서는 1기신도시를 비롯한 계획도시에 대한 신속한 정비가 어려웠다. 또 대규모 이주 수요에 대한 체계적인 관리도 부족한 실정이다. 이에 윤 대통령은 지난 대선에서 주민들의 불편함을 해소하기 위한 공약으로 ‘1기 신도시 재정비 사업 촉진을 위한 특별법 제정’을 공약으로 제시하기도 했다.이번 특별법으로 지방거점신도시를 포함한 전국의 노후계획도시들도 정비 대상에 들어갈 전망이다. 1기 신도시뿐 아니라 전국 노후 도시에 안전진단 면제·완화, 토지 용도 변경, 용적률 상향 등의 혜택을 부여해 미래 도시로 조성할 방침이다. 특별법을 세부적으로 살펴보면 용적률 규제를 2종에서 3종 등으로 종상향하는 방안이 담겨 있다. 준주거의 경우 최대 500%까지 용적률을 올릴 수 있다. 현재 부동산업계에 따르면 1기 신도시의 평균 용적률은 ▲고양 일산 169% ▲성남 분당 184% ▲안양 평촌 204% ▲군포 산본 205% ▲부천 중동 226% 등으로 대부분 200% 안팎이다.또 부동산 시장 혼란을 줄이기 위해 지방자치단체에서 구체적인 이주대책을 수립하고, 정부에서 지원할 수 있도록 의무화한다. 사업 지연을 최소화하고 신속한 정비가 가능하도록 통합심의를 통한 인허가 절차 간소화, 단일사업시행자·총괄사업관리자 제도를 도입한다.이번 특별법 발의는 전국 노후계획도시의 열악한 정주여건을 개선하고 부족한 자족기능을 확충해 미래 도시 전환의 기반을 다졌다는 평가를 받고 있다.원희룡 국토부 장관은 지난 3월부터 1기 신도시 주요 지역들을 직접 찾아 현장 점검에 나섰다. 원 장관은 지난 3월 20일 경기 고양 일산 신도시를 시작으로 현장 점검과 주민 간담회를 차례로 이어가고 있다. 이어 지난 3월 26일에는 경기 군포 산본신도시를 찾아 기반시설 노후화, 주차난·배관 부식·층간소음 등 주민들의 겪는 불편함을 직접 보고 들었다. 노후계획도시 특별법이 통과하기 전에 더욱더 세밀하고 구체적인 방안들을 정비정책에 담기 위해서다.원 장관은 하루빨리 노후계획도시 특별법을 통과시키겠다고 강조했다. 그는 “정부가 마련한 특별법이 발의된 만큼 주민들이 기대하는 조속히 법률 통과가 가능하도록 국회와 긴밀히 협조하겠다”며 “특별법 작동을 뒷받침할 시행령과 기본방침 마련에도 만전을 기하겠다”고 밝혔다.노후계획도시 특별법이 입법 절차에 돌입하고 정부도 적극적인 행보를 보이면서 1기 신도시 지역 주민들도 재건축에 대한 기대감이 커지고 있다. 특히 원 장관이 개별 단지 재건축보다는 여러 개의 단지를 하나로 묶어 재건축하는 ‘통합재건축’이 정비 효과가 높다고 강조하면서 통합재건축 방식으로 논의가 이어지는 모습이다. 원 장관은 단지를 합쳐야 지하 주차장 공간을 더 확보할 수 있고, 공원·어린이집이 가능할 뿐 아니라 새로운 기능을 추가하기 수월하다고 설명했다. 공공기여도 통합재건축을 했을 때 효과가 더 크기 때문에 통합재건축을 택한 단지에 이익을 많이 부여하겠다는 것이다. 이로 인해 기존에 통합재건축을 추진해오던 단지들은 서둘러 사전 준비에 나섰고 개별 재건축을 모색했던 단지들도 통합재건축 논의에 들어가기 시작했다.일산에서는 후곡마을 3·4·10·15단지, 강촌1·2단지, 백마 1·2단지가 통합재건축 단지로 꼽힌다. 분당에서는 양지마을 6개 단지와 시범아파트 4개 단지 등이 통합재건축을 추진하고 있다.

“서울의 매력도를 높여 세계 도시 경쟁력을 5위로 끌어올리겠다.” 오세훈 서울시장의 큰 그림이다. 서울 마포구 상암동에는 런던의 대관람차인 ‘런던아이’를 벤치마킹한 ‘서울링’(Seoul Ring)을 조성하고, 잠실을 리모델링한 잠실스포츠‧MICE 복합공간에 올림픽을 유치할 계획이다. 또 서울 재개발‧재건축사업 활성화를 통해 주택 공급을 확대하기 위해 절차를 간소화하고, 저층‧소형 위주 임대주택을 고급화하는 등 양질의 주택 마련에도 힘쓸 예정이다.런던아이 버금가는 ‘서울링’으로 한강변 바꾼다오 시장은 서울의 매력을 한층 더 끌어올려 해외 관광객들의 발걸음이 이어지도록 하겠다는 계획을 밝혔다. 특히 그가 최근 발표한 것 중에 큰 관심을 불러모은 것이 ‘서울링’이다. 그는 3월 3일 서울 세빛섬에서 열린 주한외교사절단 춘계인사회에서 “서울 마포구 상암동에 대관람차 ‘서울링’을 만들겠다”며 “거대 구조물 안에 관람객이 탈 수 있는 캐빈이 있는 형태로, 캐빈에서 한강을 조망할 수 있다”고 발표했다.서울링은 런던아이를 벤치마킹한 반지 형태의 대관람차다. 오 시장은 지난해 8월 한강변에 석양 명소를 조성하는 ‘그레이트 선셋’(GREAT SUNSET) 프로젝트를 발표했다. 향후 4∼10년에 걸쳐 상암에서 여의도, 용산, 노들섬, 반포, 뚝섬, 잠실까지 강남·북을 지그재그로 연결하고 대관람차, 수상예술무대, 보행교 등을 만드는 내용이 담겨 있다.오 시장은 ‘한강 르네상스 2.0’ 프로젝트를 통해 서울을 찾는 해외 관광객 3000만명 시대를 만들 예정이다. 용산을 녹지가 함께 하는 중심지로, 여의도를 아시아 금융허브로, 노들섬을 예술 랜드마크지역으로 조성해 아파트, 기업, 문화‧예술시설이 함께하는 서울의 실리콘밸리로 만드는 것을 구상하고 있다. 오 시장은 “노들섬은 자체를 예술섬으로 만들어 1년 365일 내내 버스킹이 열리고 조각 전시회 등을 개최하도록 해 한국의 필수 관광코스가 될 수 있도록 할 것”이라며 “노들섬 동~서를 연결하면서 한강의 석양을 360도로 조망할 수 있는 전망대와 보행교를 신설하고, 한강을 배경으로 수상예술무대를 펼칠 수 있을 것”이라고 강조했다.오 시장은 서울의 교통망도 사통팔달할 수 있도록 코엑스 아래로는 지하철과 수도권광역급행철도(GTX), 영동대로 지하화 구간이 교차하게 하고, 코엑스 지상공간은 녹지화해서 서울 시민들이 이용할 수 있게 할 예정이다.서울 잠실은 스포츠‧MICE(마이스, 기업 회의·포상 관광·국제 회의·전시 박람회와 이벤트) 복합공간으로 리모델링해 2036년 올림픽을 유치할 계획이다. 1936년 손기정 선수가 베를린에서 마라톤 금메달을 목에 건지 딱 100년이 되는 해에 서울 잠실에 올림픽을 유치하면 의미가 더욱 클 것이라고 강조했다.임대주택, 부정적 이미지 벗고 신혼부부 수요 늘리도록 서울의 주택 문제 해결을 위해 적극적으로 공급 부족 해결에 나서겠다는 것이 오 시장의 복안이다. 서울 임대주택의 품질을 높여 청년, 신혼부부 등의 수요를 늘리겠다는 것이다. 현재 실시설계 단계에 들어간 서울 노원구 하계5단지 임대주택 재건축처럼 재건축 연한 30년이 다 된 곳을 중심으로 임대주택 고급화를 추진해 완전한 소셜믹스를 구현할 계획이다.그는 “임대주택은 주택면적이 작고 저품질 자재를 사용한다는 인식 때문에 현재 극빈층만 들어가는 상황”이라며 “저층, 소형 면적으로 이뤄진 임대주택을 고층, 고급 자재를 활용한 넓은 면적으로 타워팰리스처럼 공급하고 대상자를 넓히면 청년층의 수요를 흡수할 수 있을 것”이라고 설명했다. 토지 임대부 분양주택을 공급해 부족한 주택 문제 해결에도 힘을 실을 방침이다. 올해 상반기 서울 고덕‧강일지구에서 500가구 분양을 시작으로 시장 임기 안에 수천가구를 공급할 계획이다. 또 지(지하)‧옥(옥탑방)‧고(고시원), 판자촌 등에서 어렵게 생활하는 서울시민을 위해서도 다양한 정책 지원에 나서기로 했다.재개발‧재건축사업도 활발하게 진행될 것으로 기대된다. 오 시장은 재개발‧재건축사업이 지난 10년 동안 경색돼 있었다며 정비사업을 통해 연간 5만~6만가구의 신규 공급이 이뤄지는 선순환 구조가 이뤄져야 한다고 보고 있다.오 시장은 “10년 전 시장 임기를 마무리할 때 쯤 약 100곳의 재개발‧재건축 사업지를 지정했다”면서도 “후임 시장이 향후 10년 동안 사업지정을 취소하면서 서울 신규 주택이 민간 공급을 제외하고는 거의 없었다”고 말했다. 그는 “새 주택이 생기면 자금력이 있는 사람이 들어가고 빈 곳에 또 다른 사람이 들어가면서 선순환이 이뤄져야 하는데 지난 10년 간 공급이 없어서 부동산 가격이 뛴 것”이라고 덧붙였다. 특히 재개발‧재건축 절차를 통폐합해서 속도감을 높일 수 있도록 추진중인 신속통합기획(신통기획)과 모아타운, 모아주택이 주목 받고 있다.모아타운의 경우 서울에는 저층 주택이 몰려있는 동네가 많은데, 이들 주택을 모아서 허물고 지으면 지하에 주차장을 넣을 수 있는 등 재개발 효과를 높일 수 있다는 분석이다. 현재 빌라가 끝도 없이 펼쳐진 서울 광진구 자양동을 예로 들면 주차난 때문에 이웃 간 충돌이 많았고 녹지 공간도 없었다. 한 채만 허물고 지을 경우 주차장을 지을 곳은 여전히 없는 상황이다. 오 시장은 “10채를 모아서 지으면 지하에 주차장을 만들 수 있고 100채를 모아서 지으면 더 나아지는 구조”라며 “모아주택, 모아타운이 앞으로 서울시의 지도를 바꿔놓을 것”이라고 강조했다.서울시가 주택을 지어 장기로 임대하는 상생주택을 통해 주택 부족을 빠르게 해결하겠다는 구상도 내놓았다. 주거 공급을 빠르게 늘리기 위해 서울에 놀고 있는 땅에 주택을 지어 장기 전세임대를 놓는 방안이다. 현재 개발사업자들이 주목하는 새로운 시스템으로 빠르게 주택을 지속적으로 공급할 수 있다는 장점이 있다. 싱가포르, 암스테르담보다 경쟁력 높은 서울 꿈꾼다오 시장은 서울을 세계 5대 도시로 도약시키겠다는 목표를 내세웠다. 일본 민간단체 모리기념재단 산하 도시전략연구소에 따르면 세계 48개국 주요 도시 가운데 올해 서울은 7위를 차지했다. 이를 5위권 안으로 올리겠다는 계획이다.오 시장은 “제가 지난해부터 시장이 됐는데 시장직을 맡은지는 약 1년 9개월 밖에 안됐지만 국제재단이 도시 인프라를 종합해 평가하는 세계 도시 경쟁력 순위에서 서울이 지난해 12월 말 기준 독일 베를린을 제치고 7위를 기록했다”며 “앞으로는 서울이 싱가포르, 암스테르담을 제치고 5위로 올라가는 것을 목표로 설정했다”고 강조했다.오 시장은 서울의 ‘매력’을 강화하는 한편, 약자와의 ‘동행’을 위한 정책을 펼치는 것에도 관심을 기울이고 있다. 교육 빈부격차를 해결하기 위한 방안으로는 ‘서울런’이 있다. 서울런은 인터넷 강의 교육지원 플랫폼으로 서울시에서 운영한지 1년 만에 1만6000명의 회원을 모집했다. 계층 간 사교육비 지출이 10~100배 차이가 나고, 사법고시도 없는 상황에서는 인생역전은 거의 불가능하다는 데서 착안한 제도다. 로스쿨이나 의대에 들어가려고 해도 돈이 많이 들기 때문에 교육 양극화가 심한 상태라는 분석이다. 오 시장은 “서울 강남에 누구나 강의를 듣고 싶어하는 학원들이 있는데 수강료가 매우 높다”면서 “이를 온라인으로 일정소득 이하의 저소득 세대의 중학생과 고등학생들에게게 무료로 듣게 해준 것이 서울런인데 반응이 매우 좋다”고 설명했다. 복지 사각지대…시스템 단순화로 해결새로운 복지제도인 ‘서울형 안심소득’도 현재 시범사업으로 추진 중이다. 지난해부터 올해까지 총 1600명이 시범사업에 참여할 예정이다.오 시장은 “일정기준 이하의 소득 가구에게 소득이 적을수록 더 많이 지원하는 ‘하후상박’ 구조 복지제도를 시범사업으로 하고 있다”며 “일단 기준 중위소득 85% 이하로 설정해 시범적으로 운영하고 있는데 소득이 일정 기준선에 못 미치면 부족한 부분의 절반을 채워주는 것”이라고 말했다.기초수급자를 지원하는 제도는 주거급여, 의료급여 등 7개로 나눠서 기준이 달라 공무원 인력이 많이 필요하고 일도 복잡하다. 송파 세모녀 등 복지 사각지대도 여전히 남아있는 상황인데 서울형 안심소득은 복잡한 시스템을 단순화하는 구조이기 때문에 기존 기초수급자 제도나 차상위제도를 대체할 수 있을 것이라고 보고 있다.현재 기초수급자로 선정되더라도 일을 해서 소득이 기준을 조금이라도 넘으면 자격이 사라지기 때문에 근로 유인을 방해한다는 단점이 있었다. 기초수급자가 된 후에 일을 해서 조금이라도 더 벌게 되면 수급자 자격이 사라질 수 있어서 형편이 어려운 사람을 묶어두는 역기능이 있다는 이유에서다. 서울 안심소득은 열심히 일하고자 하는 근로 유인을 방해하지 않기 위해 ‘열심히 벌면 조금이라도 더 가져갈 수 있게’ 하는 제도다.오 시장은 “지난해 ‘동행‧매력특별시 서울’이라는 비전을 설정했다”며 “약자와의 동행과 함께 매력, 즉 도시경쟁력을 강화해 투자하고 싶고 즐기고 싶은 서울을 만들 계획”이라고 강조했다.

“집값이 오를 때는 5년 뒤에 집을 사려고 했던 사람도 영혼까지 끌어다가 집을 삽니다. 반면 집값이 떨어지면 지금 사야하는 사람들도 주택 마련을 미루죠. 한 마디로 경기에 따라 수요 탄력성이 굉장히 높다는 겁니다.” 17일 오후 일산 주엽동 사무실에서 진행된 김현아 여의도연구원 경제정책센터장의 인터뷰는 학구적인 분위기에서 출발했다. 도시계획학 박사이자 20대 국회의원을 지내고 현재 가천대학교 초빙교수와 여의도연구원 경제정책센터장을 맡고 있는 그는 주택시장 특유의 수요와 공급 문제를 설명하며 담담하게 대화를 이어갔다. 정치권에서 손꼽히는 주택정책 전문가다웠다. 대화가 점차 길어지며 주제는 부동산 침체기를 맞는 정부 규제완화 대책부터 재건축 등 정비사업 정책, 더 나아가 수도권 도시계획 비전으로 확장됐다. “3기신도시를 반대하며 일산을 지역구로 결정했다”는 김 센터장은 도시계획 전문가로서 자기 소신을 뚜렷이 밝혔다. Q: 부동산 경기 침체를 맞아 정부가 1·3 부동산 대책을 내놓으며 분양시장을 살리기 위해 노력하는 것 같다.A: “규제완화 효과로 급락은 막았으나 반등은 어렵다.” 이게 시장동향을 조사해서 수렴된 의견이다. 이번 대책은 상당히 적절했다고 본다. 하지만 사실 규제완화를 조금 더 먼저 해주길 바랐다. 부동산 경기는 한 번 식으면 다시 살리기가 생각보다 쉽지 않기 때문이다. 그래서 잔불이 남아있을 때 조금이라도 불씨를 살려놔야 한다. 지난해 하반기부터 갑자기 주택 경기가 나빠지는 현상을 보고 조금씩 불을 살려야겠다고 생각했지만 국토교통부의 규제완화 속도가 더뎠다.아마 규제완화 때문에 집값이 오르면 비난하는 여론이 커질 것을 정부가 의식하기도 했을 것이고 물가가 오르고 있기 때문에 집값이 물가에 반영되는 것도 우려했을 것이다. 정부 입장에선 부동산 대책보다 물가안정에 집중했었다고 이해하면서도 부동산 시장 자체를 보면 ‘침체가 너무 심해지면 살리기가 어려울 텐데’라는 생각을 스스로 했었다. Q: 이번 규제완화 발표를 두고 ‘둔촌주공 맞춤형’이라는 말도 있는데?A: (웃으며) 둔촌주공 때문에 정책을 만들지는 않았을 것이다. 우연의 일치로 타이밍이 맞았는데 물론 그 타이밍은 살펴보고 발표했을 것 같다. 둔촌주공이 정책 효과를 가늠하는 데 중요한 ‘리트머스’가 아니었을까. 경기가 식을 때는 사실 분양시장에서 가장 먼저 식게 된다. 정부 입장에선 분양시장이 급격하게 위축되면 미분양으로 이어지고 그렇게 되면 금융기관 프로젝트파이낸싱(PF) 채무불이행 등으로 연결될 수 있기 때문에 분양시장에 뭔가 대책이 필요하다고 생각했을 것 같다. 특히 대책을 내놨을 때 그 대책이 즉각 반영돼야 시장에 더 좋은 신호를 주는데 이 규제완화 효과가 확산될 수 있는 대규모 사업장이 있다면 정부 입장에선 시기를 맞추기 굉장히 좋다. 둔촌주공은 입지가 나쁘지 않아 많은 사람들이 관심이 있었던 지역인데 이런 단지가 외면을 받는다고 하면 시장에 심각성을 알리는 큰 경고음이 될 수 있었다. 그래서 일반청약 결과가 예상보다 떨어지는 것을 보고 정부가 대책을 내놨고 다행히 대책 발표 전보다 조금은 활기를 띤 것 같다.그러나 이번 규제완화는 심리적 압력 때문에 청약이 안 되는 문제를 해소했을 뿐, 펀더멘털(기초체력) 자체를 바꾸지 못했다. 펀더멘털이라하면 일단 ‘충분히 집을 사줄 계층이 있느냐’는 것인데 정부정책이 이 같은 펀더멘털 자체를 바꾸지는 못하리라 생각한다. 게다가 금리도 높기 때문에 심리적으로 위축된 부분이 회복되더라도 한계가 있을 거다. Q: 그렇다면 대세하락기에 접어들었다고 보나? A: 부동산 시장이 더욱 어려운 이유가 지금쯤 돈을 모아서 집을 사야 하는 사람들이 3~4년 전에 ‘영끌(영혼까지 대출을 끌어서 주택을 매수했다는 말)’해서 집을 사버렸기 때문이다. 그러니 지금 전체적인 파이 자체도 줄었다. 미래세대 수요를 끌어와야 하는데 인구도 줄고 있으니. 그럼에도 공급은 꾸준해야 한다고 생각한다. 지금 상황으로 보면 수요가 전혀 늘 것 같지 않지만 1년 전만 해도 절대로 수요가 줄 것 같지 않았다. 그런데 언젠가는 금리가 낮아지고 경기가 좋아질 텐데 그게 언제일지 예단할 수가 없다. 그럴 때는 수요가 또 갑자기 급증하게 된다. 이렇게 수요에 맞춰 공급을 줄였다 늘렸다 하게 되면 주택가격의 등락폭을 높이는 것 밖에 안 된다. 하지만 아무 데나 막 짓는 공급이 아니라 양질의 주택을 많이 지어놓으면 수요가 요동처도 집값은 안정된다. Q: 정부의 규제완화 정책을 두고 더 풀어야 한다는 의견과 투기꾼들의 시장 진입을 돕는다는 비판이 공존하고 있다. A: 규제완화의 목적이 무엇인지를 봐야 한다. 목적은 부동산 시장의 경착륙 방지라고 생각한다. 지금 집값이 높다는 의견에는 나도 동의한다. 그런데 지난해 하반기부터 집값 하락 수준이 굉장히 가팔랐고 속도도 빨랐다. 집값이 이렇게 갑자기 급락하면 금융시장과 주변의 내수시장에 굉장히 큰 연쇄적 반응을 일으키게 돼 있다. 그래서 오를 때나 내릴 때나 속도가 중요하다. 결국 경착륙 방지에는 효과가 있었다고 본다.다음 목표가 바로 재건축·재개발 활성화다. 우리나라에선 정비사업을 활성화시킬 때도 불합리한 규제를 덜어낼지, 이걸로 과열될 수 있는 부분들까지 고려할지에 대한 또 다른 정책 판단이 필요하다. 지난 5년 동안 정부에서 재개발과 재건축은 가격을 올리게 한다는 이유로 못하게 했다. 지금은 어느 정도 가격에 ‘실링(ceiling, 천장)’이 생겼다. 게다가 경기도 안 좋아지고 있으니 이제 활성화시키려는 것이다. 항상 여기서 우리나라 정책이 엇박자를 내게 되고 악순환이 생긴다. 우리나라 재건축·재개발은 아주 경기의존적인 사업이다. 경기가 좋으면 사업 진행이 빨리빨리 진행되는데 조금만 더 좋아지면 정부에서 규제를 할 것이라고 생각하니 한꺼번에 사업을 해치워버리려고 한다. 그러고 나서 경기가 꺾이면 규제를 풀어줘도 쉽게 진행이 안 된다. 불경기 때는 규제완화로 인한 효과보다 고금리에서 비롯한 비용부담이 훨씬 더 크기 때문이다. 이 악순환을 우리가 끊어야 할 때가 됐다.그러나 재건축·재개발도 결국 강자에게 유리하고 약자에게 불리하다. 간신히 내 집 하나 마련한 분들은 분담금도 내고 이자도 낼 여윳돈이 없다. 그래서 항상 투자여력이 있는 사람들만 재건축·재개발 대상 부동산을 사게 된다.Q: 결국 재건축을 활성화할 때 투자자들만 돈을 번다는 비난 여론이 생기면서 다시 악순환이 반복된다. 그럼에도 정비사업을 활성화해야 한다고 보는가?A: 그렇다. 집이 노후화되고 있기 때문이다. 그리고 노후화된 주택을 방치하면 그 안에 사는 사람들 안전에 문제가 생기고 삶의 질이 떨어진다. 참 아이러니하지만 투자자들이 개발이익을 가져가지 못하게 정비사업을 억누르면 거기 사는 실수요자들 생활이 불편해지는 문제가 생긴다. 재건축·재개발을 못하게 하고 동네에 다 낡은 아파트만 있으면 임차인들이 낡은 집에 들어가 살아야 한다. 그런데 계속 재건축을 하고 새 집이 늘어나면 내가 굳이 집을 사지 않아도 임차로 새 집에 들어갈 기회가 많아진다. 일산이나 파주가 주로 그런 형태다. 예를 들면 새 아파트가 입주해서 임차인이 들어가 살다가 집주인이 전세가를 올리면 옆에서 또 새로운 아파트를 지어서 그 아파트에 가서 살 수 있게 된다. 이렇게 공급이 계속 이루어지면 아무리 재개발·재건축을 해도 집값이 오르거나 투기수요가 형성이 안 된다. 그런데 서울 같은 곳은 새 집이 귀하다. 그러니 재건축한다고 하면 실수요자도 관심을 갖지만 투자자도 모이고 투자자들이 모이다보면 투기꾼도 들어온다. 아주 극단적인 경제학자들은 그래서 ‘공급폭탄’ 형식의 공급을 하는 게 답이라고 얘기하기도 한다. 그러나 규제로 인해 주택공급이 부족해진 서울만 집값이 오르고 공급이 많은 경기도 외곽은 그렇게 집값이 많이 안 올랐다. 여기서 우리가 얻을 수 있는 시사점은 주택이 양적으로 부족한 게 아니라 질적으로 부족하다는 것이다. 즉 사람들이 원하는 집이 부족하다. 우선 신축이냐 구축이냐의 문제가 있고 두 번째는 출퇴근 거리가 짧은 도심이나 주거인프라가 잘 돼 있는 지역이냐의 문제다. Q: 그렇다면 어떤 방식으로 주택공급을 해야 할까?A: 나는 3기신도시를 반대했었다. 서울에 집이 부족하다고 자꾸 3기신도시와 같은 추가적인 택지개발을 하지 말고 서울에 공급을 하자는 거다. 그리고 1기신도시가 30년이 돼가니 재건축을 해서 새 아파트로 올리자는 입장이다. (그림을 그리며) 서울 30㎞ 반경에 1기신도시가 있고 40㎞ 반경에 이렇게 2기신도시가 있다. 1기와 2기신도시 개발 당시에는 서울 근교가 그린벨트로 묶여서 그린벨트 바깥으로 개발을 했었다. 그런데 이명박 정부 때부터 그린벨트를 풀어서 그 사이에 보금자리주택이 들어왔고 3기신도시는 보금자리와 1기신도시 사이에 위치한다. 서울은 공급을 막고 인근에만 이렇게 공급을 늘려버리니 서울의 경계가 넓어지는 한편 수도권 주민들의 출퇴근 시간만 늘었다. 동시에 1기신도시와 2기신도시는 섬이 돼버린 거다. 게다가 3기신도시도 지금 그린벨트를 풀면서 개발하고 있는데 기후변화도 심각해지는 현 상황에서 우리가 그린벨트를 보존해야 한다고 생각한다. Q: 이제 서울은 오세훈 시장이 규제를 풀면서 공급을 늘릴 계획이다. 본인이 생각하는 향후 주택공급을 위해 필요한 정책은?A: '90년대생이 온다'는 책 제목처럼 1990년대 지어진 아파트들이 주택시장에서 중요한 변수가 되고 있다고 본다. 1980년대에 지은 아파트는 저층이고 ‘부의 상징’이 아니었다. 반면 1990년대 아파트는 15층 이상이면서 ‘중산층의 상징’이 되면서 자가거주 비율도 높아졌다. 그리고 지금 이 중산층들 중엔 586세대가 많고 이들이 은퇴하면서 고령층에 합류하고 있다. 1기신도시뿐 아니라 서울에도 많은 이 90년대생 아파트들은 재건축 사업 구조나 거주민 특성 측면에서 80년대생 아파트와는 완전 다르다. 90년대생 아파트 재건축을 잘 하는 게 주택공급은 물론 중산층 자산보존에도 도움이 된다고 생각한다. 현재 안전진단 통과나 용적률 제한 등 문제로 리모델링을 추진하는 90년대생 아파트들이 많은데 정부가 법적으로만 3개층 이상 수직증축을 허용해놓고 안전 상 책임 질 자신이 없으니 실제로 허가를 안 해주고 있다. 그러다보니 기존에서 한 층만 필로티로 올리고 그래서는 사업성이 안 나오니 단지 내 테니스 코트나 노인정 자리에 별동을 지어서 분양하려고 한다. 그러면 살기 답답해질 수도 있고 그 자체가 리모델링이 아니고 변형된 재건축이다. 내가 20대 국회 당시 직접 발의했던 ‘노후 신도시 재생지원 특별법’이 다음 달 나올 ‘1기신도시 특별법’의 모태가 된다. 1기신도시 특별법에는 90년대 아파트의 재건축 사업성과 속도를 높이기 위해 안전진단 기준을 대폭 완화하고 절차를 간소화하는 방안이 담겼으면 한다. 고령자들이 추가분담금 때문에 재건축되는 집에서 쫓겨나지 않도록 분담금을 완화해주거나 이주 주택을 마련해주는 내용도 들어갔으면 한다.

정부가 내년부터 오는 2027년까지 서울(50만가구)을 포함해 주택 총 270만가구를 공급하기 위한 청사진을 제시한 가운데, 오세훈 서울시장이 추진하는 주택공급 정책도 탄력을 받을지 주목된다. 정부는 지난 16일 민간 주도 주택 공급을 골자로 한 '국민 주거안정 실현방안'을 발표했다. 이번 방안에는 역세권 등에서 주거·상업·산업 등 다양한 기능이 복합된 창의적 개발이 활성화 수 있도록 ‘민간 도심복합사업’을 신규 도입하는 안이 담겼다. 올 12월께 '도심복합개발법'을 제정하고 내년 상반기 중 공모에 착수할 계획이다. ━ 고밀 복합개발 추진 등...규제 풀고 공급 확대 지정되면 민간이 첨단산업 중심의 고밀 복합개발을 추진할 수 있도록 용적률 상향 적용 등의 인센티브를 준다. 특히 입지요건에 따라 업무·문화·숙박·산업시설 등 다양한 기능을 복합 개발할 수 있도록 필요시 '도시혁신계획구역'(가칭)으로 지정해 특례를 주는 방안도 검토한다. 도시혁신계획구역은 용도·용적률·건폐율 등 기존 도시계획의 규제를 받지 않는 특례 구역으로, 국토부는 다음달 안에 이를 포함한 '도시계획 개편 종합방안'을 별도로 발표할 계획이다. 오세훈 시장 역시 용도·용적률 제한 없이 고밀 복합개발하는 방안을 추진하고 있다. 용산정비창 부지와 세운재정비총진지구가 대표적인 적용 대상이 될 전망이다. 오 시장은 이를 실현하기 위해 서울판 ‘화이트사이트’ 적용을 포함한 '도심 복합개발 특례법' 제정을 정부에 요청하기도 했다. 각종 규제를 면제하는 특례법이 제정되면 기존의 법적 상한 용적률 1500%를 뛰어넘는 창의적 디자인의 초고층 건물이 들어설 수 있을 전망이다. 화이트사이트는 땅 용도를 구분하지 않고 자율성을 부여하는 싱가포르의 개발 방식 중 하나다. 오 시장은 지난 7월 30일 이를 적용해 싱가포르의 새로운 랜드마크가 된 '마리나 원(Marina One)'을 찾아 “낙후한 서울 도심의 경쟁력을 혁신적으로 끌어올리려면 싱가포르와 같이 용도지역의 한계를 완전히 무너뜨린 복합개발이 절실하다”며 “용산이나 세운지구에 적용할 수 있으면 좋겠다는 생각을 한다”고 밝혔다. 화이트사이트는 지난 3월 서울시가 ‘2040 도시기본계획안’에서 제시한 '비욘드 조닝'(Beyond zoning)과 유사하다. 비욘드 조닝은 용도 외에 높이·용적률 완화와 학교 조성 등 관련 법상 특례까지 인정하는 더욱 폭넓은 개념이다. 시는 주거·상업·공원 등으로 땅의 용도를 구분하지 않고 어떤 용도를 넣을지 자유롭게 정하게 해 유연한 개발을 유도하는 도심 복합개발을 구상하고 있다. 정부의 이번 주택공급 발표 안에는 대표적인 ‘오세훈표 주택공급 정책’ 중의 하나인 ‘신속통합기획(신통기획)’을 전국으로 확장하는 내용도 담겼다. 국토교통부는 서울시 등 지방자치단체와 협력해 향후 5년간 22만가구 규모의 재건축, 재개발 사업지를 발굴할 방침이다. 특히 서울에서는 각종 심의를 통합해 사업 기간을 단축하는 신통기획 방식으로 10만가구의 정비구역을 새로 지정한다. ━ 민간·공공주도 주택공급 보폭 맞출까 이밖에 정부는 택지가 부족한 도심에서 신속하게 주택을 공급할 수 있도록 소규모 주택사업에 대한 지원도 강화한다. 현재 단일 공동주택 단지에서만 추진가능한 소규모 재건축을 연접 복수단지 통합 방식으로도 허용해 개발 밀도를 높이고, 소규모 정비에 대한 금융·세제지원 및 절차 간소화도 추진한다. 오 시장이 추진하는 주택정책에도 소규모 주택정비사업을 활용하는 것이 있다. 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 개발하는 모아주택 등이 대표적이다. 정부는 이번 주택공급 발표 안에서 각종 규제의 완화와 민간 공급 확대를 내세웠고, 오 시장의 대표적인 주택정책들도 민간의 힘을 최대한 활용한다는 점에서 결이 비슷해 보인다. 오 시장은 신통기획 외에도 저이용 민간토지를 활용해서 공공주택을 공급하는 상생주택 등을 추진 중이다. 정부와 서울시가 추진 하는 주택공급 정책에 대해 우려의 시선이 없는 것은 아니다. 추진하고 있는 주택공급 정책들이 임기 내 가시적인 성과를 내기가 힘들 수 있다는 시각에서다. 오 시장의 경우 용산 개발을 비롯해 신통기획 등의 주택 정책이 건설기간과 인허가 등을 감안하면 실제 주택공급이나 성과를 보이기까지 꽤 시일이 걸릴 수 있다. 예컨대 신통기획 등의 재개발·재건축 정책이 과도한 공공기여와 임대주택을 요구할 수 있다는 우려에 사업을 철회하는 곳이 생겨나는 점도 풀어야 하는 과제다. 또한 정부나 서울시 모두 추진하는 개발 정책으로 인해 주택 가격이 들썩이면 가뜩이나 집값상승에 예민한 부동산시장에서 정책적 비판을 받을 수 있다. 이에 더해 원희룡 장관이 이끄는 국토교통부의 민간주도 주택공급과 오 시장이 구상하는 공공주도의 주택공급 계획이 엇박자를 내는 것 아니냐는 시선도 나온다. 오 시장이 민간 주도의 주택공급 정책만 펼치고 있는 것은 아니기 때문이다. 향후 서울시는 공공주도의 주택 공급에도 드라이브를 걸 것으로 예상된다. 오 시장은 지난달 30일 김헌동 서울주택도시공사(SH공사) 사장과 함께 캄풍 애드미럴티와 풍골 에코타운 등 싱가포르의 대표적인 공공주택단지를 방문했다. 오 시장은 종일 현장을 돌아보며 세대공존형, 도심형, 에너지 절감형 등 다양한 유형의 '오세훈표 고품질 임대주택' 공급 계획을 밝혔다. 오 시장은 특히 싱가포르주택개발청(HDB)의 'PLH'(Prime Location Housing) 정책에 관심을 보인 것으로 알려졌다. PLH는 도심 등 접근성이 좋은 곳에 고품질의 직주근접 아파트를 공공주택으로 저렴하게 공급해 중·저임금 근로자가 살 수 있게 하는 주택공급 프로젝트다. 오 시장은 “저소득 근로자를 위해 도심 내 과감하게 공공주택을 공급하는 PLH 모델은 서울시의 정책 방향과 맞닿아 있다”고 말했다. 그는 이어 “서울형 고품질 임대주택도 자산이 부족한 신혼부부, 청년, 사회초년생 등이 직주근접 고품질 아파트에 살 수 있도록 도시 외곽이 아닌 도심·역세권에 집중 공급하겠다”고 강조했다. ━ 정부·서울시, 큰 틀에서 같은 공감대로 협력 모색 최근 반지하 정책을 두고도 오 시장과 원 장관이 엇갈린 신선으로 대립각을 세우기도 했다. 오 시장은 “아예 반지하를 주거공간으로 쓸 수 없게끔 정부와 논의해 법을 개정하겠다”고 발표했다. 반면 원 장관은 오 시장의 계획에 대해 “반지하를 없애면 사는 사람들은 어디로 가야 하느냐”며 속도조절을 시사했다. 하지만 이후 서울시와 국토부는 반지하 신축 인허가와 관련해 최근 불거진 정책 공조 엇박자 논란을 일축했다. 서울시는 “시와 국토부 모두 재해취약주택을 근본적으로 해소해 나갈 필요가 있고, 재해취약주택 신축을 억제해 나가야 된다는 것에 대해 동일한 입장을 갖고 있다”며 “서울시가 제시한 방안을 포함해 공공·민간임대 확대, 재해취약주택 해소를 위한 정비사업, 주거상향 이동 지원 등을 포함한 종합대책을 연말까지 함께 마련할 것”이라고 설명했다. 이처럼 오 시장과 정부의 부동산 정책들은 다소 엇갈린 안이 있을 수 있지만 큰 틀에서 같은 공감대를 가지고 상호 보완적인 역할을 할 것이라는 시선이 지배적이다. 정부가 규제완화 기조로 내세운 주택공급 정책의 한축을 맡은 서울시가 상호 보완적 관계를 유지하면서 윤 정부와 오 시장의 주택공급정책이 함께 나아갈 것이란 전망이 나온다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “현재 윤석열 정부가 집권 여당이기 때문에 중앙정부와 서울시 간에 협력 체계를 구축하면서 보조를 맞춰 시너지 효과를 거둘 수 있을 것으로 본다”며 “다만 외부 환경들이 갖춰지지 않게 되면 공급 목표를 달성하는 데 상당히 어려움이 있을 것”이라고 말했다. 아울러 용산 개발 등 서울시가 펼치는 부동산 정책을 기틀 삼아 오 시장이 대권주자로 나섰을 때 힘이 실릴지 여부는 정책의 성과에 달릴 것으로 보인다. 서 공동대표는 “오세훈 시장은 정치인이기 때문에 본인이 어떤 생각을 갖고 있는지는 모르겠지만 서울시장이라면 누구나 한 번쯤 대선의 꿈을 꿀 수 있는 위치”라며 “서울시장으로서 잘 이끌기 위해 최선의 노력을 할 것으로 보인다”고 내다봤다. 이은형 대한건설 정책연구원 연구위원은 “현재의 위치에서 오세훈 시장이 할 수 있는 일에 충실한 것이 최선”이라며 “성과가 좋다면 그 위의 길은 자연스럽게 열릴 것”이라고 말했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr