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'건영아파트' 검색결과

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3.3㎡(평) 당 1억원 ‘아리팍(반포 아크로리버파크) 신화’를 쓴 한형기 조합장에 이어 최근 또 한 명의 스타 조합장으로 부상한 구대환 서초그랑자이(무지개아파트 재건축) 조합장이 신길동에서 첫 강의에 나섰다.구대환 조합장(서울시립대 법학전문대학원 교수)은 지난 13일 저녁 서울 영등포구 신길동 소재 신길건영아파트 재건축준비위원회 관계자들을 대상으로 재건축 강의를 진행했다. 구 조합장은 이 자리에서 “재건축은 조합원 의견을 사업운영에 최대한 반영하는 방식으로 진행돼야 한다”면서 조합방식 재건축 추진에 방점을 둔 내용을 발표했다. 그러면서 그는 “이 과정에서 조합 집행부와 조합원들에게 부족한 전문성은 CM(건설사업관리) 등 전문업체 선정을 통해 보완함으로써 아파트를 같은 공사비로도 훨씬 제대로 지을 수 있을 것”이라고 설명했다.구 조합장, ‘단지 고급화’ 위해 조합방식 추진 강조2021년 6월 입주한 서초구 서초동 소재 서초그랑자이는 입주 당시부터 최초로 단지 내에 골드클래스 CGV가 입점한 아파트로 유명세를 탔다. 9m 필로티 설계, 최고급 커뮤니티 시설 등으로 고급화 단지가 밀집한 강남역 인근 서초2동 ‘독수리 5형제’ 중에서도 주목 받았다.이에 2015년부터 해당 재건축 사업을 이끌었던 구 조합장 역시 정비업계에서 주목 받고 있다. 구 조합장은 2021년부터 지난해까지 송파구청에서 수차례 재건축 강의를 한 바 있으며 지난해 12월 한국프롭테크가 개최한 강연에 이어 최근에는 여의도 은하아파트 소유주 대상 설명회에서도 강단에 서는 등 정비사업 연사로서 활약하고 있다. 이날 신길건영아파트 강연에서 구 조합장은 초기 재건축 단계에서 선택해야 하는 두 가지 사업방식의 장단점을 설명했다. 그는 “최근 시장에서 수가 증가한 신탁방식 재건축은 조합방식보다 속도가 빠른 데 비해 사업시행 주체가 신탁사이기 때문에 조합원들 요구를 사업에 직접 반영하기 어렵고 신탁 수수료를 지불해야 하는 등 수익 측면에서 단점이 있다”고 강조했다. 그는 “건축 설계 및 자재 선정에 전문성이 있는 CM사를 선정해 조언을 받더라도 조합방식으로 재건축을 진행하면 최종 결정은 조합의 주인인 조합원들이 하게 된다”고 덧붙였다. 구 조합장은 현행법 상 조합방식 재건축사업 역시 일부 인식과 달리 민주적이고 투명한 방식대로 진행할 수 있다는 점을 강조했다. 구 조합장은 “재건축 사업 진행 시 도정법(도시 및 주거환경정비법)에 따라 이사회나 대의원회, 조합원 총회 의결을 통해 주요결정을 하게 돼있으며 해당 내용을 속기해서 100% 클린업시스템(서울시 정비사업정보몽땅)에 올려야 한다”고 말했다. 질의응답 시간에도 구 조합장은 “시공사 입찰을 받을 때도 유찰을 두려워하기보다 현장설명회에서 설계나 자재 등을 공사비 대비 최대한 높은 수준으로 요구해야 한다”며 “입찰제안서를 넣는 업체가 없으면 조건을 바꾸면 될 것”이라고 재건축 사업 노하우를 일부 공개하기도 했다. 신길건영아파트는 지난 1월 정부의 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’ 시행에 따라 영등포구로부터 안전진단 최종 통과 통보를 받았다.정홍균 신길건영 준비위원장은 “오는 4월 1일 구대환 조합장이나 신탁사가 참석하지 않은 상태에서 아파트 소유주 전체를 대상으로 조합방식과 신탁방식에 대해 설명하는 자리를 열 계획”이라고 밝혔다.

신길뉴타운 조성 및 공공재개발 추진으로 거듭나고 있는 영등포구 신길동에 신길우성2차·우창아파트에 이어 새로운 ‘재건축 대어’가 등장했다.6일 관련 업계에 따르면 지난 2월 28일 신길우성1차아파트가 영등포구로부터 ‘재건축 정비사업 시행 가능’ 통보를 받았다. 해당 단지는 지난해 4월 정밀안전진단 결과 총 52.21점으로 D등급을 받아 ‘조건부 재건축’ 판정을 받았다. 그러나 지난 1월 5일 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준’ 개정 고시에 따라 공공기관의 제2차 정밀안전진단 없이 자치구 검토를 통해 안전진단을 최종 통과하게 됐다.박일섭 신길우성1차아파트 재건축추진준비위원회(재건축준비위) 위원장은 “주민 동의를 얻어 다음 단계인 정비구역 지정 절차를 밟을 계획”이라면서 “서울시 신속통합기획 재건축 추진 여부도 검토 중이며 이를 통해 1~2년 내 정비구역 지정까지 목표로 하고 있다”고 밝혔다. 영등포구 도신로 68번지에 위치한 신길우성1차는 도림사거리 인근 평지에 자리해 입지가 좋고 총 688가구로 구성돼 인근 아파트 단지 중에선 규모 역시 큰 편이다. 특히 신안산선이 2025년 개통되면 도림사거리역까지 도보이용이 가능한 역세권으로 거듭날 예정이다. 신길동에선 신길우성2차·우창아파트 재건축정비사업이 2020년 정비구역 지정을 받았으며 신탁방식으로 추진돼 지난해 이미 시공사 선정을 마친 상태다. 통합 재건축을 추진 중인 신길우성2차와 우창아파트 역시 주거 선호도가 높은 서울지하철7호선·신안산선 역세권(신풍역) 및 평지에 자리하고 있다. 게다가 2개 단지는 기존 939가구 규모로 1000가구에 육박하며 재건축 후 1305가구(서울시 정비사업정보몽땅 기준, 임대 150가구 포함) 대단지로 재탄생할 예정이다. 때문에 신길우성2차·우창아파트 재건축 사업은 각종 정비사업이 밀집한 신길동에서도 각광 받았다.이들 단지에 이어 비슷한 조건을 갖춘 도림사거리 인근 신길우성1차아파트와 건영아파트 역시 재건축을 추진하며 주목 받아왔다. 2021년 예비안전진단, 2022년 1차 정밀안전진단을 나란히 통과한 신길우성1차와 건영아파트는 지난 1월 건영아파트가, 이번에 우성1차아파트가 안전진단을 최종 통과하면서 본격적으로 정비사업을 가속화할 전망이다. 지역 부동산에선 신길우성2차·우창아파트 사례처럼 인접한 단지끼리 통합을 추진할 가능성 또한 제기되고 있다. 한편 신길우성1차아파트 재건축준비위를 비롯한 인근 주민들은 도림사거리 북서쪽으로 설계된 기존 지하철 출입구 외에 아파트와 가까운 남쪽에 새로운 출입구를 추가로 내야 한다고 주장하고 있다. 박일섭 위원장은 “이전부터 신안산선 출입구 추가를 위한 노력을 지속해왔다”며 “재건축 사업과 함께 출입구 추가 건립에 대한 활동을 앞으로도 이어갈 것”이라고 설명했다.

안전진단 규제완화 이후 양천구 등 서울시 자치구에서 재건축 확정 단지가 속속 나오는 가운데 영등포구에서도 첫 수혜 단지로 신길건영아파트가 뽑혔다. 12일 취재에 따르면 이날 영등포구 소재 신길건영아파트가 영등포구 주거사업과로부터 “2023년 1월 5일자로 개정고시된 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준 부칙’ 제2조(적정성 검토에 관한 적용례)에 따라 ‘재건축’ 등급으로 변경되었음을 통지한다”는 공문을 받았다. 신길건영아파트는 옆 단지 신길우성1차와 함께 2021년 4월 예비안전진단을 통과한 뒤 약 1년 만에 정밀안전진단에 도전해 지난해 4월 D등급으로 ‘조건부 통과’한 바 있다. 기존 제도에선 정밀안전진단에서 E등급을 받으면 재건축이 확정되지만 D등급을 받으면 국토안전관리원 등 공공기관의 적정성 검토를 거쳐야 했다.그러나 지난 5일 정부가 발표한 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’에 따르면 그동안 재건축 안전진단 통과에 장애물로 여겨졌던 구조안정성 비중이 기존 50%에서 30%로 낮아졌으며 조건부 재건축 판정 기준도 30~55점 이하에서 45~55점 이하로 상향됐다. D등급을 받은 재건축 단지에 의무적으로 적용됐던 적정성 검토 역시 입안권자인 시장·군수·구청장이 의뢰할 경우 진행하도록 변경됐다. 영등포구는 이 같은 제도 변화를 반영해 신길건영아파트와 신길우성1차아파트 2개 단지에 대한 재건축 확정 여부를 검토해왔다. 386가구 규모인 신길건영아파트와 688가구인 신길우성1차아파트는 대단지 새 아파트를 조성하기 위한 통합재건축을 추진할 것으로 기대되고 있다.신길건영아파트는 새로 바뀐 안전진단 기준에서 총점이 45점 이하로 낮아지며 재건축 기준을 충족하게 됐다. 지난해 정밀안전진단 결과 해당 단지는 구조안전성 C, 주거환경 평가와 설비노후도 평가에서 각각 D, 비용분석에서 E등급을 받았다. 신길우성1차아파트는 비용분석에서 D등급을 받는 등 이보다 점수가 높아 영등포구로부터 추가적인 검토를 받게 될 것으로 보인다. 정홍균 신길건영아파트 재건축 추진준비위원장은 “새로 바뀐 제도를 적용해 점수를 계산해 본 결과 40.87점이 나오며 정밀안전진단 통과 기준을 충족하게 돼 영등포구의 빠른 통지를 기다렸던 상황”이라며 “이제 재건축이 확정된 만큼 3~4월 중 정비업체를 선정하고 곧 정비구역 지정 절차를 밟기 위한 준비에 나설 것”이라고 밝혔다.

[단독] 신길우성1차·건영아파트, 정밀안전진단 ‘조건부’ 통과

신길뉴타운(재정비촉진구역) 인근 신길건영아파트와 신길우성1차아파트가 나란히 정밀안전진단을 통과하며 재건축 사업 진행에 한발 더 다가섰다. 21일 취재에 따르면 두 단지는 최근 영등포구청으로부터 정밀안전진단 용역 결과를 통지 받았다. 이들 단지는 모두 종합 D등급을 받아 향후 국토안전관리원이나 한국건설기술연구원의 적정성 검토를 거쳐 최종적으로 안전진단 통과 여부가 결정된다. 정홍균 신길건영아파트 재건축 추진위원장은 “오는 하반기 내 영등포구청을 통해 적정성 검토를 진행할 예정이며 빠르면 올해 말에서 내년 초에 결과가 나올 것으로 기대하고 있다”고 밝혔다. 신길우성1차와 신길건영은 신길동 도림사거리 코너에 나란히 인접해 있어 향후 통합 재건축 추진이 점쳐지고 있다. 따라서 두 단지가 모두 같은 시기에 정밀안전진단을 통과한 점이 더욱 호재로 작용할 전망이다. 신길우성1차는 688가구, 신길건영은 386가구로 총 1000가구가 넘어 통합 재건축 추진 시 대단지 조성이 가능하다. 인근 신길우성2차와 우창아파트 역시 신탁방식 통합 재건축으로 진행돼 다음 달 조합원 총회를 통해 시공사를 선정할 계획이어서 좋은 사례가 되고 있다. ━ 신길동 일대 개발, 새 정부 규제완화 등 호재 다양해 신길동 일대 재건축은 신길뉴타운 구역들이 점차 입주를 마치고 신안산선 복선전철(2024년 개통 예정)과 신림선 경전철(2023년 개통예정)이 착공을 시작하며 급격히 진행되고 있다. 신길우성2차 인근 신길우성3차도 예비안전진단을 통과한 상태다. 신길우성1차와 건영아파트는 신안산선 완공 이후 ‘도림사거리역’ 역세권이 될 예정이며 신길뉴타운 14구역(신길센트럴아이파크, 2019년 입주)과 가까워 이 같은 개발호재를 가까이 누리고 있는 입지다. 두 아파트의 재건축 사업 진행에는 새 정부의 규제완화 정책이 큰 역할을 할 것으로 보인다. 윤석열 대통령 당선인은 지난 대선과정에서 30년 이상 아파트에 대한 재건축 안전진단 면제, 정밀안전진단 시 구조안전성 평가 비중 완화(50%→30%) 등을 공약했다. 이중 구조안전성 평가 비중은 오랫동안 정밀안전진단 단계에서 아파트 재건축 사업을 좌초시킨 원인인데다 새 정부가 시행령 개정만으로 낮출 수 있어 많은 재건축 추진 단지들이 기대를 하고 있는 사안이다. 이번 정밀안전진단 용역결과 건영아파트는 주거환경 평가와 설비노후도 평가에서 각각 D, 비용분석에서 E를 받았으나 구조안전성 평가에서 C를 받았다. 신길우성1차는 주거환경 평가와 설비노후도 평가, 비용분석에서 모두 D등급을 받았으나 구조안전성 평가에서 마찬가지로 C를 받았다. 이에 따라 두 단지 모두 구조안전성 평가 비중 완화 여부가 최종 안전진단 통과에 중요한 변수가 될 가능성이 크다. 정 추진위원장은 “오세훈 서울시장에 국토교통부에 구조안정성 비중 완화를 요청한 것으로 알고 있어 새 정부 움직임에 기대를 걸고 있다”면서 “통합재건축은 결국 조합원들 뜻에 달려 있으므로 두 단지 모두 안전진단을 통과하면 조합설립을 한 후 설명회와 공청회 등을 거쳐 투표로 결정할 것”이라고 설명했다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr

한국토지주택공사(LH)가 수도권의 공공재건축 1호 사업장으로 망우1구역을 확정했다. 그러나 망우1구역과 함께 공공재건축 사업을 추진했던 4개 후보지(광진구 중곡아파트, 영등포구 신길13구역, 용산구 강변강서, 관악구 미성건영아파트 등)들은 사업 추진에 난항을 겪으면서 사업을 포기하는 곳까지 나왔다. 공공재건축에 대한 주민 불신이 이유다. LH는 27일 수도권주택공급특별본부에서 서울시 중랑구 망우1구역 조합과 공공재건축 공동사업을 위한 업무협약을 체결한다고 밝혔다. 망우1구역은 2012년 재건축 조합이 설립됐으나 사업성이 낮아 추진이 정체됐던 곳이었지만, 최근 공공재건축에 대한 주민동의율 74%를 얻어 공공재건축사업 후보지 중 처음으로 사업시행자 지정 요건을 충족했다. 공공재건축 선도사업 후보지로 선정된 지 3개월 만이다. 망우1구역에는 2만5109㎡ 규모 부지에 최대 22층 아파트가 들어선다. 전용면적 59~104㎡인 438가구가 개발될 계획이다. 단지 인근에는 경의중앙선과 6호선을 각각 지나는 양원역, 신내역이 있다. 송곡여자고등학교와 동원초·중등학교가 있어 학군도 좋다. ━ 공공재건축 불신 여전…"기부채납비율 낮추고 사업 속도 올려야" 망원1구역을 제외한 나머지 4개 공공재건축 후보지도 조합을 중심으로 사업 추진에 나서고 있지만, 진행은 더디기만 하다. 지난 13일에는 미성건영아파트가 공공재건축 선정을 포기하고 민간재건축을 추진하기로 결정했다. 국토교통부는 앞서 망우1구역과 광진구 중곡아파트, 영등포구 신길13구역, 용산구 강변강서, 관악구 미성건영아파트 등 5곳을 공공재건축 선도사업 후보지로 선정했었다. 공공재건축 사업이 더딘 이유는 주민 반발 때문이다. 공공재건축 사업자로 선정되면 정부가 용적률을 올려줘 수익성이 개선될 것으로 예상했지만, 막상 뚜껑을 열어보니 민간재건축과 비교해 수익성이 낮다는 것이다. 공공재건축 후보지 주민 사이에서는 기부채납 비율이 과도하다는 지적도 나온다. 공공재건축은 LH나 SH 등 공공기관이 시행사가 돼 용적률을 법정 상한까지 높여주되 늘어난 용적률의 40~70%를 공공임대나 공공분양으로 기부채납해야 한다. 주민들은 기부채납비율을 낮춰야 한다고 주장한다. 신길13구역 재건축조합 관계자는 "적정한 기부채납비율은 40%라고 본다"며 "서울시에서 비율을 40% 수준으로 조정하고 재건축을 추진하기 위해 심사절차를 지연 없이 진행하는 등 주민이 공공재건축 사업에 동의하기 위한 환경을 만들어야 한다"고 주장했다. 선모은 인턴기자 seon.moeun@joongang.co.kr

공공 주도의 주택공급이 사업 추진에 어려움을 겪고 있다는 분석이 나왔다. 그러나 국토교통부는 사실과 다르다며 원활하게 진행되고 있다고 반박했다. 한국건설산업연구원(건산연)은 지난 20일 발간한 ‘건설동향 브리핑’에 ‘흔들리고 있는 공공 주도 주택 공급’이라는 제목의 정책 분석을 실었다. 건산연은 정부가 2018년 9·21 대책(3기 신도시 포함 서울 외곽 공공택지 개발), 2020년 5·6 대책(공공재개발), 8·4 대책(공공재건축), 2021년 2·4대책(도심 공공주택복합사업) 등 연쇄적으로 공공 주도의 주택 공급을 발표했지만 최근 ‘공공’에 대한 거부감으로 사업 추진에 어려움을 겪고 있다고 지적했다. ‘공공’ 시행으로 인한 자율성 침해와 ‘공공’ 임대주택 증가로 반대하는 주민들이 많다는 얘기다. ━ ‘최대어’ 흑석2구역에선 공공재개발 반대 움직임 건산연은 공공재개발, 공공재건축, 도심 공공주택복합사업 등 크게 3가지 사업에 대해 조목조목 지적했다. 공공재개발의 경우 사업이 구체화할수록 갈등이 가시화되고 있는 곳이 늘고 있다는 것이 건산연의 분석이다. 사업시행에 공공이 개입하는 것과 높은 공공임대주택비율에 대한 거부감으로 사업추진에 난항을 겪고 있다는 것이다. 실제로 ‘최대어’로 불리는 흑석2구역은 상가 소유주들로 구성된 비상대책위원회가 구역해제를 주장하며 서울시에 진정서를 제출했다. 지난 12일에는 ‘흑석2구역 공공개발 반대 비상대책위원회(이하 비대위)’는 기자회견을 열고 “서울시와 서울주택도시공사(SH공사)가 지주들의 의견을 무시한 채 대한민국 헌법에 명시된 기본권인 사유재산권 침탈을 시도하고 있다”며 “서민들의 삶의 터전을 빼앗고 대다수 지주의 재산권 침탈을 획책하며 졸속 추진되는 공공재개발 사업을 중단하라”고 요구하기도 했다. 건산연은 5만호 공급을 위해 추진 중인 공공재건축이 목표를 달성하기 힘들 것으로 봤다. 공공재건축은 한국토지주택공사(LH)나 SH공사 등 공공이 시행자로 참여하는 대신 용도지역 상향, 용적률 완화 등 인센티브를 받는 사업이다. 대신 늘어난 가구 수의 50~70%를 공공분양이나 공공임대 주택으로 기부채납해야 한다. 건산연은 대단지가 빠지고 5개 중·소규모 단지만 선도 사업으로 추진되고 있는 가운데 그나마 규모가 가장 큰 관악 미성건영이 사업을 포기하면서 공급 효과가 반감될 것으로 예상했다. 공공재건축 선도사업지는 서울 영등포 신길 13지구와 중랑 망우 1지구, 관악구 미성 건영아파트, 광진 중곡아파트, 용산 강변강서 등 5곳이지만 관악 미성건영 재건축조합은 최근 공공재건축을 포기하는 쪽으로 가닥을 잡았다. 공공재건축 선도사업지 중 최초로 사업을 포기하는 사례다. ━ “공공 시행 정비사업, 민간보다 우위라 말하기 힘들어” 미성건영 재건축조합은 SH공사의 심층 컨설팅에서 용적률이 적게 나오면서 사업성이 떨어져 SH 측에 수수료를 주면서까지 공공재건축을 진행할 이유가 없다는 입장이다. 이곳은 당초 국토부의 사전컨설팅 결과 용적률 300% 적용이 가능하다는 판단을 내렸지만, SH공사의심층 컨설팅에서는 최고 250%까지만 가능한 것으로 조사됐다. 용적률이 300%로 올라갈 경우 분담금이 줄어드는 효과가 있었지만 이마저도 기대할 수 없게 되면서 공공재건축 포기 수순을 밟을 것으로 보인다. 2·4 대책에 담긴 도심 공공주택 복합사업의 경우 사업지 전국 52곳 가운데 27곳이 사업 추진에 어려움을 겪고 있는 것으로 조사됐다. 정부가 2·4 대책 발표 이후 5차례에 걸쳐 총 52곳을 후보지로 선정했으나, 지난달 23일 기준으로 10% 이상 동의율을 확보해 예정지구 지정 요건을 갖춘 곳은 21곳, 3분의 2 이상 동의율을 확보해 본 지구 지정요건을 충족한 곳은 4곳에 불과했다. 건산연은 앞으로 사업 추진이 본격화되면 여러 후보지에서 사업수단, 2·4 대책에서 보장하기로 한 초과수익의 산정 방식 및 액수, 단지 고급화 정도 및 비용분담 주체, 세입자 대책 등 다양한 이슈에 대해 상당한 진통을 겪을 것으로 전망했다. 이태희 건산연 부연구위원은 “공공 시행 정비사업이 민간 시행보다 사업속도나 품질 등에서 비교우위에 있다고 말하기 힘들고, 더 좋은 결과를 보장하지 않는다”며 “민간 시행 방식으로 잘 안되는 사업을 공공이 개입해 잘 될 수 있도록 하는 방식으로의 정책 방향 전환이 필요하다”고 강조했다. 아울러 그는 “수익 극대화를 원하고 임대주택 공급을 최소화하고자 하는 토지주들의 이기심을 죄악시하지 말고, 적절한 선에서 이를 활용하는 지혜로운 정책 설계가 필요하다”고 덧붙였다. ━ “전례 없이 빠른 속도”라면서 공공재개발·재건축 언급 안 해 이 같은 전망에 대해 국토부는 즉각 반박했다. 국토부는 지난 20일 “도심 공공주택복합사업 선도사업 후보지 52곳 중 과반 이상인 27곳이 사업추진에 난항을 겪고 있다는 것은 사실과 다르다”고 밝혔다. 국토부는 후보지 선정이 3월 말부터 지난달까지 5차에 걸쳐 이뤄졌는데, 후보지 발표 2주 만에 주민들이 자발적으로 10% 이상 주민동의서를 취합해 제출하고 있으며, 40여일 만에 본 지구지정 요건인 3분의 2 이상 주민 동의를 확보하는 구역이 나타나는 등 성과를 보이고 있다고 밝혔다. 국토부는 “주민동의가 필요한 조합설립까지 평균적으로 정비예정지구 고시부터 약 5.4년, 정비구역 지정부터 약 2.2년이 소요되는 기존 재개발사업을 고려하면 전례 없이 빠르게 주민 동의가 이뤄지고 있는 상황”이라고 덧붙였다. 국토부는 “아직 주민 동의서를 제출하지 않은 구역이 사업추진에 난항을 겪고 있다고 보는 것은 타당하지 않다”라고도 밝혔다. 최근에 발표한 후보지는 짧은 동의 확보 기간 때문에 동의율이 상대적으로 낮은 것이라는 설명이다. 그러면서 “앞서 발표한 후보지의 동의 추이를 고려할 때 대부분 사업지의 주민동의는 원활하게 진행될것으로 예상한다”면서 “특히 최근 법 개정 등 사업 일정이 가시화되면서 주민 동의가 빠른 속도로 늘어나고 있다”고 강조했다. 그러나 이 같은 국토부의 해명이 다소 부족하다는 지적도 있다. 건산연은 공공재개발과 공공재건축은 물론 도심 내 유휴 공공택지 개발사업 등 공공 주도 주택 공급의 전반적인 진행 상황을 지적했지만, 국토부는 반박 사례로 도심 공공주택복합사업만 언급했기 때문이다. 공공재개발을 반대하는 주민들이 단체 행동에 나서고 있고 공공재건축 포기 사례가 나오는 상황에서 도심 공공주택복합사업을 제외한 나머지 사업을 언급하는 것이 부담스러운 것이 아니냐는 해석이 나오는 이유다. 허인회 기자 heo.inhoe@joongang.co.kr

신안산선 도림사거리역 공사가 한창인 영등포구 도림사거리 일대에 호재가 집중되고 있다. 26일 취재결과 신길우성1차와 건영아파트가 이달부터 소유주를 대상으로 정밀안전진단 신청을 위한 모금에 들어갔다. 신길 우성1차·건영 아파트를 제외한 도림사거리 일대(4만9249㎡)는 지난달 8일 영등포구 공고에서 지구단위계획구역 지정안으로 포함됐다. 통상 지구단위계획구역 지정 시 구역 내 시설에 용도지역 제한이 완화되는 경우가 많다. 정홍균 건영아파트 재건축추진위원장은 “아파트 소유주들의 협조로 빠르게 예비안전진단을 통과하고 정밀안전진단을 준비하는 중”이라며 “주민들은 역세권 일대 개발과 함께 준주거지역으로 용도지역 상향도 기대하고 있다”고 밝혔다. ━ 숨겨진 유망지역, 통합 재건축으로 역세권 대단지 기대 영등포구 도림동과 신길동을 가로지르는 도림사거리 일대는 영등포역세권과 신길뉴타운 사이에 끼어 오랫동안 대중적인 주목을 받지 못했다. 7호선 신풍역과 2호선 신도림역, 1호선 영등포역 중간지점에 위치한 동네로 역세권이라 하기엔 애매한 점도 있었다. 그러나 신길동 토박이와 일부 투자자들 사이에선 오래 전부터 유망지역으로 알려졌다. 도림사거리 주변은 신길동에 드문 반듯한 평지인데다 직선 대로변을 끼고 있다. 한 마디로 ‘미래 역세권’에 걸맞은 입지를 갖춘 셈이다. 1985년 입주한 신길 건영아파트(총 386세대)는 도림사거리 남서쪽 코너 자리를 차지하고 있으며 그 뒤에 1년 뒤 입주한 신길 우성1차(총 688세대)가 위치한다. 두 단지를 합하면 1000세대가 넘는다. 이 때문에 지역 주민과 투자자들은 두 아파트가 향후 대단지 조성을 위해 통합 재건축을 추진할 것으로 예상하고 있다. 이미 신풍역세권에 자리한 신길우성2차·우창아파트도 성공적인 통합 재건축을 진행하고 있다. 2024년 말 개통 예정인 도림사거리역(예정) 부지에 철거가 시작되면서 지역 분위기는 한껏 고무된 상태다. 지난해까지 최고 7억3000만원에 팔렸던 우성1차 아파트 전용면적 49㎡ 타입은 8억1000만원에 실거래됐다. 현재 호가는 8억 후반대에 이른다. 26일 현재 건영아파트 재건축 추진위원회에 따르면 3주만에 386세대 중 210세대가 모금한 상태로 호응도가 높다. ━ 강화된 안전진단 기준, 통과 청신호 재건축 추진 과정에서 중요한 리스크는 구조안전성이다. 2018년부터 재건축 안전진단 기준 중 구조안전성 비중이 50%로 높아지면서 송파구 올림픽선수촌 등 안전진단을 통과하지 못하는 단지가 속출했기 때문이다. 우성1차·건영아파트는 지난달 예비안전진단 결과 주거환경과 설비노후도에서 D등급을 받아 가까스로 통과했다. 구조안전성은 C등급을 받았다. 재건축 추진을 위해선 정밀안전진단에서도 최소 종합 D등급을 받아야 한다. 일각에선 정밀안전진단 통과 역시 가능하다는 전망이 나온다. 한 지역 주민은 “최근 정밀안전진단을 통과한 목동6단지도 구조안전성 C등급이 나왔음에도 통합 D등급을 받았다”며 “입주 시기도 비슷하기 때문에 우성1차·건영도 (정밀안전진단) 통과가 가능할 것”이라고 밝혔다. 민보름 min.boreum@joongang.co.kr

재건축 안전진단 신청 봇물, SOC 기대감 8일 정비업계에 따르면 2021 재보궐선거를 전후로 공공과 민간 차원에서 주택정비사업이 활발하게 추진되고 있다. 2018년 재건축 안전진단 규정이 강화된 지 3년 만이다. 특히 1년 뒤 대통령선거, 지방선거를 앞두고 정부의 주택공급 의지가 강해질 것으로 기대하는 의견이 많다. 게다가 내년부터 가덕도신공항 사전타당성조사 결과가 나오는 등 주요 SOC(사회간접자본) 사업 추진 여부에 대한 윤곽 또한 서서히 드러날 것으로 보인다.이에 따라 그 동안 코로나19 확산, 부동산 규제 등으로 침체됐던 건설경기가 회복될 수 있을 지 주목된다. 실제로 건설산업연구원이 발표한 2021년 3월 건설기업 실사경기지수(CBSI)는 5년 8개월 만에 최고치인 93.2를 기록했다. 해당 발표에 따르면 4월 전망치는 107.1로 100을 웃돌 것으로 예상된다. CBSI가 100을 넘기면 건설경기를 낙관적으로 보는 기업이 비관적으로 보는 기업보다 많다는 뜻이다.박철한 건설산업연구원 연구위원은 “건설사들은 올해 2.4대책이 나온 이후 한달 만에 공공재개발 택지지정이 되면서 정부가 실질적으로 주택공급을 위한 노력을 하고 있다는 시그널로 받아들이고 있다”면서 “토목은 올해 당장 건설경기를 부양할 만한 물량은 부족하고, GTX(수도권광역급행철도)나 동해선 복복선 등 조 단위 규모 공사가 이르면 내년부터 나올 수 있다”고 설명했다. ━ ‘지금이 기회’ 재건축 예비안전진단 봇물 지난 3월 공공재개발 시범사업 2차 후보지 16곳이 선정 된 데 이어 이달 7일 용산구 강변강서맨션과 관악구 미성건영아파트 등 서울 내 5개 공공재건축 사업지가 발표됐다.지난해 하반기부터 민간재건축을 추진하는 단지도 늘고 있다. 심지어 안전진단에서 탈락한 전력이 있는 아파트 추진위도 재도전에 나서는 분위기다. 최근 2차 정밀안전진단에서 탈락했던 목동 9단지와 11단지 주민들이 다시 정밀안전진단을 신청하기 위해 자금 모집에 나섰다.예비안전진단 신청을 추진 중인 영등포구 신길동 소재 한 아파트 재건축추진위원장은 “보궐선거 이후에도 바로 대통령선거가 있어 이번이 절호의 기회로 본다”면서 “이번에 신청해서 탈락하더라도 곧 다시 신청할 계획”이라고 밝혔다. 이 단지를 포함해 올해 상반기까지 인근에서만 3개 이상 단지가 예비안전진단을 신청할 전망이다. ━ 최고 30조원 신공항… 대선 전 타당성 조사 결과 나와 한편 2007년부터 지금까지 정치권의 뜨거운 이슈였던 ‘동남권 신공항’은 지난 3월 16일 ‘가덕도신공항 특별법’이 제정되면서 급물살을 타는 분위기다. 이 특별법으로 인해 가덕도신공항은 사전타당성조사 결과에 따라 예비타당성조사 없이 사업을 추진할 수 있다. 국토부 관계자는 “특별법 상 예비타당성조사를 면제할 수도 있다고는 하지만 기획재정부에서 사전타당성조사 결과를 검토한 뒤 결정할 사항”이라고 강조했다.그러나 7일 국토교통부는 나라장터에 ‘가덕도신공항 건설을 위한 사전타당성조사 검토 연구’ 구매 입찰을 위한 긴급 공고를 올렸다. 나라장터에 게시된 가덕도신공항 용역 계약기간은 계약 후 300일로 내년 3월 9일 대선 전까지 조사 결과가 나올 가능성이 크다. 국토교통부는 “법률상 입지가 가덕도 일원으로 된 만큼 입지 선정 절차가 생략되므로 10개월 동안 속도감 있게 추진하여 내년 3월 내 사업추진 방향을 마련한다”는 방침이다.- 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr

국토해양부는 2006년부터 아파트 실거래가를 공개하고 있다. 부동산 투기를 방지하고 투명하게 세금을 부과하자는 취지다. 하지만 이 제도가 오히려 아파트 가격 상승을 부추기는 등 부작용을 낳고 있다. 국토해양부가 공개하는 실거래가가 엉터리기 때문이다. 올해 3월. 5년 넘게 서울시 도봉구 A아파트에 살던 C씨는 집을 옮겨야 했다. 새로운 집을 장만하기 위해서는 현재 살고 있는 아파트를 내놓을 수밖에 없었다. C씨는 적정 매매가를 알아보기 위해 국토해양부에서 제공하는 실거래가 공개 홈페이지에 접속했다. 같은 크기 아파트의 2월 거래가는 4억9000만원. 시세를 확인한 C씨는 부동산중개업소를 통해 같은 가격에 집을 내놓았다. 하지만 중개업자는 “4억4000만원가량이 현재 시세”라며 “그 가격에는 절대 팔리지 않을 것”이라고 단언했다. 이해할 수 없었던 C씨는 “지난달 같은 크기 아파트가 4억9000만원에 팔렸다”며 “이를 국토해양부 실거래가 홈페이지에서 확인했다”고 반박했다. 그제야 전후 사정을 알게 된 중개업자는 “국토해양부에서 제공하는 실거래가는 실상을 제대로 반영하지 못하는 경우가 많다”며 “중개업자들도 대부분 참고용으로만 보고 있다”고 전했다. 어처구니가 없었던 C씨는 “그럼 정부에서 실거래가 공개를 왜 하는 것이냐”고 물었지만, 중개업자는 잘 모르겠다는 듯 어깨만 으쓱 했다. C씨는 “서민들의 혼란만 가중시킬 바엔 없애든지, 기왕 유지하려면 정확한 매매가를 공개해야지 정부가 도대체 뭘 하고 있는지 모르겠다”고 목소리를 높였다. 2006년 1월 건설교통부(현 국토해양부)는 부동산 투기를 방지하고 세금을 공평하게 부과하자는 취지에서 ‘아파트 실거래가 공개제’를 시행했다. 좋은 뜻으로 시작됐던 이 제도는 최근 각종 비판에 직면해 있다. 현실을 제대로 반영하지 못한 실거래가 때문이다. 실제로 서울시 25개 구 소재 아파트를 무작위로 선정해 조사한 결과, 구 평균 1~2개 이상 아파트에서 실제 매매가보다 국토해양부 실거래가가 높은 것으로 나타났다.(표 참조) 가장 큰 차이를 보인 곳은 종로구 익선동 현대뜨레비앙(70m2). 국토해양부는 올해 2월 이 아파트의 거래가를 2억9500만원으로 공개했지만, 실제 거래가는 1억7000만원가량으로 조사됐다. 무려 1억2500만원 차이다. 익선동에서 부동산중개업소를 하는 한 업자는 “이 아파트 82.5m2짜리가 요즘 들어 겨우 2억원을 넘기고 있다”며 “그보다 작은 게 3억원에 이르는 국토해양부 실거래가는 한마디로 참고할 가치도 없는 것”이라고 일축했다. 성동구 성수동 강변건영아파트(92.4m2) 와 양천구 신정동 경남아너스빌(105.6m2)도 각각 1억원 이상 차이가 나는 것으로 나타났다. 강변건영아파트의 국토해양부 공개가는 6억6900만원, 경남아너스빌은 6억2000만원이다. 하지만 이들 아파트는 5억원 초·중반에서 거래된 것으로 파악됐다. 광진구 구의동 현대프라임 105.6m2 (8500만원 차이), 노원구 중계동 경남아너스빌 99m2(7800만원 차이), 중구 신당동 파라다이스 105.6m2(7500만원 차이) 등도 국토해양부가 공개한 실거래가가 실제 거래가보다 훨씬 높은 것으로 나타났다. 이에 대해 국토해양부 담당 공무원은 “부동산 가격은 변동이 심한 편이기 때문에 어느 정도 차이는 인정해야 되지 않겠느냐”며 “하지만 그 정도로 차이가 나지는 않을 것”이라고 밝혔다. 그러나 현장에서 아파트를 매매하는 업계 목소리는 국토해양부와 온도 차가 크다. 민간 부동산경제연구소의 한 임원은 “전부 다라고 판단할 순 없지만, 이 정도 사례라면 국토해양부 실거래가가 현실을 제대로 반영하지 못할 뿐 아니라 정보를 왜곡하는 수준”이라고 강조했다. 과거에는 세금을 줄이기 위해 당국에 신고하는 매매가가 실거래가보다 훨씬 낮았는데 왜 이런 반대 현상이 나타나는 것일까. 업계 관계자는 “국토해양부 실거래가가 높은 이유는 이들이 업계약서(실제 거래가보다 높은 가격을 계약서에 쓰고 지자체에 신고하는 것, 다운계약서의 반대)를 쓰고 있기 때문”이라고 분석했다. 여러 지역에서 업계약서가 난무하는 가장 큰 이유는 집값을 올릴 수 있다는 기대감 때문이다. 실제 효과(?)도 있다. 업계약서를 통해 일정 가격을 넘어서게 되면 2~3개월 만에 집값을 최대 5000만원가량 올릴 수 있다는 게 업계의 설명이다. 또 양도소득세를 최소화할 수 있다는 장점(?)도 업계약서가 판치는 이유 중 하나다. 예컨대 어느 아파트를 5억원에 사고 거래가를 6억원에 신고했다고 가정하자. 몇 개월 뒤 7억원에 되판다고 했을 때 이 아파트 주인은 1억원에 해당하는 양도세만 내면 되는 것이다. 특히 이들은 단기간에 높은 차익을 추구하기 때문에, 매번 거래 때마다 집값이 오르는 것은 당연한 결과다. 노원구 L부동산 사장은 “최근 강북지역 집값이 껑충 뛴 이유가 다양하지만, 업계약서의 영향도 무시할 수 없다”며 “집값이 많이 뛴 다른 강북지역도 조사해 보면 비슷한 현상이 나타날 것”이라고 말했다. 결국 최근 강북의 집값이 폭등한 데는 국토해양부의 부풀려진 실거래가에도 원인이 있다는 얘기다. 부동산 투기를 막자고 시행된 제도가 오히려 투기세력을 불러들이고 있는 셈이다. 이뿐 아니다. 국토해양부에는 매매가의 진위 여부를 판단할 검증 시스템도 제대로 갖춰져 있지 않다. 국토해양부 실거래가가 공개되는 과정을 보자. 현재 국토해양부 실거래가는 각 지자체에서 보고한 매매가로 공개된다. 예컨대 노원구에서 아파트 매매가 있었다면, 노원구청 재정경제국에서는 매매계약서를 바탕으로 국토해양부 전산시스템에 매매가를 입력한다. 이를 받은 국토해양부에서는 국민은행 부동산시세정보나 한국토지공사 자료 등을 통해 실거래가 이상 여부를 판단한 후, 홈페이지에 공개하는 것이다. 여기에는 큰 허점이 보인다. 결국 부동산중개업소와 매매자가 짜고 업계약서 또는 다운계약서를 작성해 지자체에 보고할 경우 그 값이 그대로 국토해양부 실거래가로 공개되는 것이다. 실거래가를 얼마든지 조작할 수 있는 시스템이다. 이에 대해 국토해양부 부동산 심사를 담당하는 직원은 “현실에 맞지 않거나 이상한 점이 발견되는 가격은 부적격 판정을 내려 지자체에 다시 조사토록 하고 있다”며 “분기 평균 10%가량이 부적격 판정을 받고 있기 때문에 검증 제도에는 문제가 없다”고 강조했다. 그러나 지자체의 얘기는 다르다. 이번 조사에서 국토해양부 실거래가와 실제 거래가의 차이가 큰 아파트 소재 지자체 한 직원은 “시행 2년 동안 국토해양부에서 그런 지시를 받은 적이 단 한 번도 없다. 만약 그런 지시가 내려와도 인원이나 비용 문제 때문에 검증은 거의 불가능한 일”이라고 말했다. 이들의 엇갈리는 의견은 제대로 된 검증 시스템이 작동하지 않고 있다는 것을 방증한다. 정부가 실거래가를 공개하면 그것은 실제 매매가의 기준이 될 수밖에 없다. 대부분 사람은 정부의 말을 신뢰하기 때문이다. 그런데 실거래가가 어떤 이유로든 부풀려져 있다면 이는 큰 문제다. 집값을 올리는 지렛대 역할을 정부가 자초하는 것이기 때문이다. 현실에 맞지 않는 정보를 공개해 놓고 스스로 집값을 잡겠다고 한다면 누가 믿겠는가. 또 그 정보를 믿고 집을 사거나 팔려는 사람만 낭패를 보는 일이 벌어질 수밖에 없지 않은가.