농지의 관리 실태를 파악하기 위한 농지원부가 15일부터 농업인(농가)이 아닌 필지를 기준으로 작성된다. 농림축산식품부에 따르면 이 같은 내용을 담은 새 농지법 시행령·시행규칙이 이날부터 시행에 들어간다. 농지원부는 각 지자체가 농지의 소유·임차 관계 등을 기록해 농지 소유나 이용 실태를 파악하기 위해 작성하는 장부다. 기존에는 지방자치단체가 관내 거주하는 농업인을 기준으로 1000㎡ 이상 이상의 농지에 대해서만 농지원부를 작성했다. 이로 인해 일부 농지에 대한 관리 책임이 명확하지 않은 문제가 발생했다. 이에 정부는 농지원부를 농지(필지) 단위로 작성하고 모든 면적의 농지를 작성 대상에 포함했다. 이와 함께 정부는 농지원부 작성·관리 행정기관을 농업인 주소지 관할 행정청에서 농지 소재지 관할 행정청으로 변경했다. 기존의 농지원부는 제도 개편 이후에도 사본을 전산정보로 10년간 보관하고, 농업인이 원하면 이전 농지원부를 발급한다. 제도 시행 이전에 기존 농지원부 기재 내용을 수정하려면 사전에 주소지 시·구·읍·면(동)에 정비를 요청할 수 있다. 한편 ‘농지원부’의 명칭 변경을 ‘농지대장’으로 변경하는 조치와, 농지 임대차 등 이용현황 신고를 의무화하는 제도 개선 내용은 올해 8월 18일부터 시행할 예정이다. 강필수 기자 kang.pilsoo@joongang.co.kr

정부는 2022년 새해에는 취약한 사회 사각지대를 보완하는데 집중할 계획이다. 특히 저출산, 육아 부담, 최저 임금, 플랫폼 종사자 등 적 문제들을 해소하기 위한 지원대책들을 확대했다. 새해 실생활과 관련해 달라지는 주요 제도를 정리했다. 초·중등 사립학교 교직원을 채용하는 절차도 바뀐다. 공정성을 높이기 위해 교원 필기시험을 시·도 교육감에 위탁하고, 사무직원을 채용할 땐 공개전형으로 진행하도록 의무화했다. 10년간 유지돼온 인터넷게임 셧다운제가 1월 폐지된다. 보호자와 자녀가 자율적으로 게임이용 시간을 설정하도록 게임시간 선택제로 일원화한 것이다. 농업인을 위한 혜택도 늘렸다. 농지연금 혜택이 많은 농업인들에게 돌아갈 수 있도록 가입 기준 연령을 만 65세에서 만 60세 이상으로 완화한다. 농지원부 정비 차원에서 작성기준을 농업인에서 필지별로 작성하도록 변경한다. 이와 함께 그간 농지원부 작성 대상에서 제외됐던 소규모 농지(1000㎡ 미만)도 작성 대상에 포함한다. 고속도로 운행기준을 위반하는 차량에 대해선 혜택을 줄였다. 상습 과적, 적재 불량 등을 일삼는 차량은 고속도로 통행료 심야 할인(30~50%)에서 제외한다. 현재 김포공항에서 시범 운영 중인 고객 짐배송 서비스를 김해·청주 등 다른 공항으로 확대한다. 2개 이상의 자치단체가 서로 협력해 사무를 처리하는 특별지방자치단체 제도를 시행한다. 도로와 골목 곳곳에서 보행자 보호 강화 조치가 시행된다. 주택가·골목길 등 중앙선 없는 보도, 차도 미분리 도로 등에선 보행자 통행 우선권을 부여한다. 유명인의 초상·성명도 보호대상에 포함된다. 새해 6월 8일부터 유명인의 초상과 이름 등이 지닌 재산적 가치를 법으로 보호해주는 제도다. 박정식 기자 park.jeongsik@joongang.co.kr

━ 중증 이상 반응 시 치료비 지원…코로나19 백신 접종 독려 정부가 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 백신 접종 독려에 속도를 낸다. 정부는 17일부터 백신 접종 후 중증 이상 반응이 나타난 환자에 대해 백신 접종과 인과성 근거가 불충분해도 최대 1000만원의 의료비를 지원하기로 했다. 정은경 코로나19 예방접종 대응 추진단장은 10일 정례브리핑에서 “코로나19 예방접종 후 이상 반응이 발생했으나 인과성 근거가 불충분해 보상에서 제외된 중증 환자 의료비 지원사업을 오는 17일부터 한시적으로 시행할 예정”이라고 밝혔다. 지원대상은 코로나19 예방접종 이후 중환자실에 입원하거나 이에 준하는 질병이 발생했지만, 인과성 인정을 위한 근거자료가 불충분한 피해 보상 제외됐던 환자다. 다만 ‘백신보다 다른 이유에 의한 경우’ 혹은 ‘명백히 인과성이 없는 경우’에는 지원 대상에서 제외된다. 지원 범위는 백신 접종 후 발생한 중증 질환 치료에 사용된 진료비로 최대 1000만원까지 지원한다. 기존 기저질환으로 인한 치료비나 간병비•장제비는 포함되지 않는다. 한편 부산시는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 예방 백신 접종을 독려하기 위해 정부 지원 1000만원에 추가로 이상 반응 치료비 1000만원 더 지급하기로 결정했다. 부산시는 14일 오후 긴급 브리핑을 열고 “백신 부작용 지원 대상자 치료비를 최대 1000만원 추가 지원하고, 기업의 유급 백신 휴가제 도입을 독려하기로 했다”고 발표했다. ━ 모든 금융에 LTV 70% 적용…LH 직원 땅투기 방지책 시행 토지·오피스텔·상가 등 비주택담보대출에 대한 주택담보대출비율(LTV) 한도(70%) 규제가 17일 모든 금융권으로 확대 적용된다. 지난달 29일 발표한 ‘가계부채 관리방안’의 내용 중 하나로, 한국토지주택공사(LH) 직원들의 땅투기 재발을 막기 위해 나온 조치다. 14일 금융위원회는 농·수·신협 등 상호금융권에만 적용했던 비주담대 LTV 70% 규제를 17일부터 전 금융권으로 확대 적용할 것을 행정지도한다고 밝혔다. 이어 금융위는 “연내 감독규정을 변경해 법적 근거도 명확히 할 방침”이라고 강조했다. 그동안 금융당국은 비주택 담보대출 증가율이 비교적 높은 상호금융에 대해서만 행정지도로 LTV 70% 규제를 적용해 왔다. 상호금융 외 시중은행 등 금융권은 경락률(감정가 대비 낙찰가율) 등을 고려해 통상 LTV 60∼80%를 적용해 온 상태다. 금융업계 관계자는 “17일 비주담대 LTV 강화가 실질적으로 당장 대출 한도 영향을 받는 사례는 많지 않겠지만, 은행 자율에 맡겨두던 비주담대를 당국이 관리하기 시작했다는 정책 방향 전환 측면에서 의미가 있다”고 말했다. 한편 금융위는 토지거래허가지역 내 신규 비주택 담보대출에 대해선 LTV 40% 규제를 오는 7월부터 적용하기로 했다. 기존 농업인이 농지원부, 농업경영체 확인서 등을 통해 이를 인증하면 LTV 40% 적용 예외 대상으로 인정해준다. 배동주 기자 bae.dongju@joongang.co.kr

농지 현장 정보 파악 어려운 행정체계… 전담기관·통합시스템 마련 필요 한국토지주택공사(LH) 직원들의 땅 투기 사건이 일파만파로 번지고 있지만 정부의 허술한 대응이 국민 공분을 키우고 있다. 국회의원들의 던지기식 무더기 입법 발의, 선거를 염두에 둔 여·야 주도권 싸움, 진상 파악보다 사건 확대를 경계하는 국토교통부 등의 행태가 기름을 붓고 있다. 그러는 사이 모래가 빠져나간 빈 주먹이 되지 않을까 하는 우려가 커지고 있다.국회에선 국회의원들의 과잉 입법 발의가 쏟아지고 있다. 대부분은 LH를 겨냥해 투기이익 몰수, 벌금 증액, 실수요 외 부동산 거래 금지, 토지거래신고제 도입, 공공기관 직원 토지거래 정기검사 등이다. 이는 공공주택특별법·공직자윤리법·부패방지법·자본시장법·한국토지주택공사법의 일부를 개정하거나 처벌수위를 높인 것뿐이어서 여론의 주목을 받지 못하고 있다.그런데도 LH와 함께 투기 혐의를 받고 있는 국토부가 최근 법안 수립에 신중해 달라는 의견서를 국회에 제출해 눈총을 사고 있다. “미공개 정보를 이용한 토지 계약을 무효화하거나 실거주 외 부동산 취득을 금지하는 등의 법안은 선의의 피해자를 낳을 수 있다”며 “취득 제한 범위를 토지에 한정할 것”을 주문했다.국토교통위 소속 더불어민주당 관계자는 “LH 내부엔 안 걸리면 된다라는 생각이 만연해 있다”며 “현행법이 투기 금지를 명시하고 있지만 혐의자의 개인정보공개 거부에 대한 대응, 공무원의 내부 정보 오남용 방지엔 한계가 있어 부동산을 매입하지 못하게 사전 심사제·신고제 같은 원천 차단 쪽으로 방안을 모으고 있다”고 말했다.이런 가운데 당·정이 간과하는 법 개정 중 하나가 농지법이다. 시민단체는 LH 사태의 주 원인을 농지법 완화 탓으로 보고 있다. 헌법과 농지법엔 경자유전(耕者有田·농업인·농업법인만 농지 소유 가능) 원칙과 소작제도 금지를 준수하도록 명시하고 있다. 이에 따라 비농업인이 농업경영계획서를 제출하면 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득, 자작농을 하도록 유도하고 있다. ━ 농지 취득자격 풀었더니 투기수요 유입 하지만 그동안 농촌경기 활성화를 위해 규제를 완화해오면서 비농업인이 농지를 취득할 수 있는 길을 열어줬는데 그 예외 조항이 약 16개에 이른다. 예를 들어 1000㎡ 미만 주말농장·체험농장은 농지취득자격증명이 없어도, 비농업인이 이농·증여·상속을 통해서도 각각 농지를 취득할 수 있도록 했다. 농사를 중단해도 농지를 계속 보유할 수 있게 했다.이는 임대차를 통해 다른 농업인에게 관리를 맡기고 땅값이 오를 때까지 기다리거나, 농지에서 대지로 형질을 전환해 땅값을 끌어올리는 등 시세차익을 노리도록 멍석을 깔아주는 꼴이 됐다. LH 직원과 공무원이 농업경영계획서를 허위로 작성해 농지를 취득하고 보상기준에 맞춰 면적과 지분을 쪼갠 점이 농지법의 허점을 악용했다고 시민단체들이 판단하는 이유다.한국농촌경제연구원의 분석에서도 이를 짐작할 수 있다. 농지의 소유와 이용 실태를 조사한 결과 경지면적 중 농업인이 소유하는 면적 비율이 1995년 약 67%에서 해마다 감소해 2015년 약 56%로 줄어든 것으로 나타났다. 나머지 44% 정도가 비농업인 소유인데 대부분 임대차경작과 주말체험 농장이다. 임대차 농지는 계속 증가해 2017년에 50%를 넘은 상태다 한국농촌경제연구원 채광석 연구위원은 “국내 전체 농지원부 등록률(임대차 포함)이 70%에 불과해 실태 파악이 곤란한 상황”이라며 “사후에 이용실태를 조사해 처분명령·이행강제를 부과해도 실효성이 낮아 비농업인의 농지소유 면적이 증가하고 있다”고 지적했다.이에 따라 전국농민회총연맹·한국농업법학회·경제정의 실천시민연합 등 시민단체들은 농지법 예외 조항이 투기심리를 부추기는 독소 조항으로 변질됐다고 판단해 대안을 마련 중이다. 그 중 하나가 마을단위 농지관리위원회 설립이다. 지역 농민들이 농지를 누가 어떻게 실사용하는지 상시 점검·심사토록 하는 것이다. 지방자치단체·농림축산식품부·한국농어촌공사 등 관청은 지역 실정을 잘 몰라 자격심사와 사후점검이 허술하다는 지적을 받고 있어서다. 또 다른 대안은 농지전담관리기구 설립과 농지정보통합관리시스템 구축이다. 이번 LH 사태 조사에서 농지에 대한 행정정보와 현장정보가 일치하지 않고 주무 부서가 모호해 사건 파악에 애를 먹고 있어서다. ━ 여야·검경 신경전에 수사체계도 흔들 전국농민회총연맹 이무진 정책위원장은 “농림축산식품부나 한국농어촌공사 농지은행은 단순한 농지 중개에 그쳐 체계적인 전담관리기구가 절실하다”며 “유럽국가들의 농지관리청 제도를 도입할 필요가 있다”고 제시했다.정부는 또한 LH 사태 대응에서 조사지휘체계를 일원화하지 못하고 당쟁에 휘둘리고 있다. 정부는 정부부처들로 구성된 합동조사단을 꾸렸지만 수사권이 없어 위법행위 규명에 한계가 드러나자 경찰이 주도하는 합동수사단으로 강화했다. 15일부터 투기신고센터도 열었지만 그 사이 제보 접수가 지자체·경찰·시민단체·정당 등으로 분산되고 이를 제때 공유하지 못해 수사도 진척되지 못했다. 심지어 여·야가 뒤늦게 특검 도입에 합의해 정부가 힘을 실어줬던 경찰을 허탈하게 만들었다.투기 조사범위를 아직도 못 정한 점도 걸림돌이다. 정부는 마지막 승부수인 3기 신도시 국책사업이 무산될 위기에 처해 빠른 시간 안에 모든 혐의자들을 발본색원하는 저인망식 초동조사가 절실한 상황이다. 최근엔 LH 직원이 배우자와 친인척들을 동원해 광명 땅에 투기하고, LH 퇴직자들이 민간건설업체에 입사해 정부사업을 독식하는 등 내부 정보를 활용한 정황이 드러나고 있어서 하지만 정부는 여·야 주도권 싸움에 치여 조사부지를 신도시 후보지에서 주변지역으로, 조사대상을 부처 공무원에서 퇴직공무원과 직계존비속·친인척으로 확대하지 못해 난항을 겪고 있다.지난 15일 LH 규탄 2030 촛불시위를 진행한 한국청년연대 김식 대표는 “전수조사를 즉각 실시해 차명 투기도 근절하고 주택 노예에서 벗어나는 주거불평등 해소 정책 마련이 국민의 바람”이라고 말했다.- 박정식 기자 park.jeongsik@joongang.co.kr

2009년 보상금 지급이 계획돼 있는 토지가 많다. 공익 목적으로 수용되는 경우엔 양도소득세가 20% 감면된다. 보상을 채권으로 받고 만기일로 약정하면 30%나 감면된다. 3월 토지 보상을 앞두고 홍길동(39)씨가 상담을 요청했다. 홍 씨의 농지가 국가에 수용돼 보상받게 되는데 부재지주 농지에 해당되는지 판단해 달라는 것. 직장에 다니는 홍 씨는 6년 전 경매로 농지를 구입했다. 본인의 주소지에 있는 농지고 구입과 동시에 농사를 지었다. 농지는 농지 소재지에 거주하지 않거나, 거주하고 있더라도 직접 경작을 하지 않으면 비사업용 농지가 된다. 보통 비사업용 농지는 부재지주 농지로 분류된다. 토지가 비사업용으로 분류되면 양도소득세를 계산할 때 두 가지 불이익이 있다. 60%의 세율로 양도소득세를 내고, 보유기간에 따른 공제 혜택이 사라진다.토지의 사업성 여부는 일정 기간을 두고 파악한다. 양도 직전 3년 중 2년, 5년 중 3년처럼 전체 보유기간 중 80% 이상을 농지 소재지에서 거주하면서 직접 경작을 해야만 비사업용 토지를 면할 수 있다. 홍 씨는 구입과 동시에 농사를 지어 실적을 냈고, 보유기간 동안 거주하면서 경작한 것으로 보여지기 때문에 비사업용 토지에 해당되지 않는다. 한 가지 걸림돌은 세무서에서 자경(自耕)을 문제 삼을 수 있다는 점이다. 보통 보상금을 수령하는 사람은 농지원부나 농지자경증명으로 자경 실적을 인정받으려 한다. 세법에서 요구하는 자경은 이보다 까다롭다. 토지 소유자 본인이 농작물 경작이나 다년생 식물 재배에 절반 이상 참여해야 한다. 홍 씨는 자경을 인정받기 어려울 수 있다. 직장인이 자기 노동력의 50% 이상을 농사짓는 데 쓰기 어렵기 때문이다.자경을 하지 않더라도 비사업용 토지에서 제외되는 경우가 있다. 상속으로 취득한 지 3년이 넘지 않은 농지다. 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지나 2006년 12월 31일 기준으로 보유기간이 20년을 경과한 농지도 올해 안에 팔면 비사업용 토지에서 제외된다. 직계존속이 8년 이상 농지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 상속이나 증여 받아도 가능하다. 이 경우엔 언제까지 팔아야 한다는 조건이 없으므로 부담이 적다. 그렇다면 홍 씨처럼 공익 목적으로 수용되는 경우엔 비사업용 토지에서 제외될까. 사업인정 고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지는 사업용 토지에 해당된다. 사업인정 고시일이 2007년 이후라도 토지를 사업인정 고시일부터 소급해 5년 전에 취득했다면 비사업용 토지에서 제외할 수 있다.따라서 경작과 상관없이 홍 씨의 농지는 비사업용 토지에서 제외된다. 장기보유특별공제가 가능하고, 이에 따라 기본 세율 6~35%로 양도소득세를 계산할 수 있을 것이다. 공익 목적으로 국가에 양도할 경우, 본인의 의지와 상관없이 매각하고 양도소득세까지 납부해야 하므로 세무적으로 몇 가지 혜택이 있다. 공익 목적으로 수용되는 경우엔 양도소득세가 20% 감면된다. 만약 보상을 채권으로 받는다면 5%포인트가 추가돼 25% 감면된다. 채권을 만기일까지 보유하겠다고 약정하면 감면은 30%까지 늘어난다.

▶국가에 토자기 수용될 때는 내야 할 세금의 10~15%를 감면 받는다. 김홍성(58)씨는 다음달에 토지 보상금을 수령할 예정이다. 20년 전에 산 이후 주말마다 내려와 농사를 짓던 농지가 국가에 수용되기 때문이다. 김씨는 막연히 땅을 팔면 세금이 예전보다 많아진다고 알고 있었다. 김씨는 무엇보다 토지 보상금을 수령할 때 세금을 줄일 방법이 없는지 궁금했다. 김씨는 어떤 방법으로 세금을 줄일 수 있을까? 2007년부터 양도세 부담이 전보다 커졌다. 그 이유는 다음과 같다. 첫째, 2007년부터 어떤 부동산을 처분하더라도 양도소득세는 실거래가에 따라 계산해야 한다. 즉 실제로 국가로부터 보상 받은 가액인 양도가액에서 애초 취득할 때 실제 지급한 취득가격을 차감한 양도차익에 대해 양도소득세를 내야 하는 것이다. 예전엔 일부 특정한 경우(고가주택 처분, 1년 이내 단기 처분, 1가구2주택 이상 처분, 비사업용 토지 처분 등)를 제외하고 국가에 소유 부동산이 수용될 때 정부에서 평가한 기준시가(시가의 70% 정도)에 의해 양도소득세를 계산했다. 둘째, 2007년부터 1가구2주택에 해당되는 주택을 처분할 때는 50%, 부재지주 농지·임야·목장용지 등 비사업용 토지를 처분할 때는 60%의 양도세를 내야 한다. 또 3년 이상 보유한 부동산을 처분하더라도 양도차익의 10~30%에 해당하는 장기보유특별공제를 받지 못한다. 그런데 김씨가 이번에 국가에 수용되는 농지는 이미 20년 이상 소유했으므로 다행히 설사 농사를 짓지 않았더라도 비사업용 토지에 해당하지 않는다. 예외적으로 20년 이상 보유한 농지를 양도하는 경우는 중과하는 비사업용 토지로 보지 않기 때문이다. 즉 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상 보유한 농지·임야·목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 비사업용 토지로 보지 않는다. 상속받은 농지·임야·목장용지로서 상속개시일부터 3년 이내에 양도하는 경우에도 비사업용 토지로 보지 않는다. 국가에 토지가 수용될 때는 내야 할 세금의 10~15%를 감면 받는다. 사업인정고시일부터 소급해 2년이 되는 날 전에 취득한 부동산이 2009년 말까지 국가에 수용되면 현금 보상 분에 해당되는 양도세의 10%, 채권보상 분에 해당되는 양도세의 15%를 각각 감면 받을 수 있다. 이때 수용되는 부동산이 반드시 농지가 아니라도 상관없다. 주의할 점은 세액감면을 받는 부동산이 ‘농지 소재지에 거주하면서 직접 농사를 짓던 농지’에 해당하지 않으면 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 추가 납부해야 한다는 점이다. 8년 이상 농지 소재지(농지가 소재하는 시·군·구 또는 연접한 시·군·구)에 거주하면서 직접 농사를 지은 농지를 처분하는 경우에는 납부할 양도세의 100%를 감면 받을 수 있다. 국가에 수용되는 농지가 주거지역·상업지역·공업지역에 편입되거나 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지 예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역 등으로 편입일 또는 환지 예정지 지정일까지 발생한 양도세만 100% 감면 받는다. 그렇다면 본인이 아니라 아버지가 8년 이상 농사를 직접 지었지만 불가피하게 농지를 상속받은 후 농사를 짓지 않은 경우에도 양도세 감면이 가능할까? 결론을 말하면 감면 대상 농지의 경작기간을 계산할 때 돌아가신 아버지의 경작기간도 상속인의 경작기간으로 인정된다. 즉 피상속인과 상속인의 경작 기간을 합해 8년 이상 농사를 지었다면 처분 시 양도세를 감면 받을 수 있다. 하지만 상속인인 자녀가 상속받은 농지에서 농사를 짓지 않았다면 처분 시 조건이 있다. 상속받은 날부터 3년 이내에 양도해야 돌아가신 아버지의 경작기간을 인정받을 수 있다는 것이다. 3년 이내에 매각해야 한다는 이 규정은 2006년 2월 9일 새롭게 만들어졌다. 개정 전에는 상속 이후 기간에 상관없이 양도세 감면이 가능했다. 다만 2006년 2월 9일 이전에 상속받은 농지는 3년이 지났더라도 유예기간을 두어 2008년 12월 31일까지 양도하면 피상속인의 경작기간을 인정받아 감면 받을 수 있도록 했다. 여기서 또 궁금증이 생긴다. 그렇다면 할아버지가 농사를 짓던 땅을 아버지가 상속받고, 다시 아버지가 아들에게 상속한 경우 자경 기간을 어떻게 계산할까? 이런 경우 자경 기간은 본인과 아버지가 농사 지은 기간만으로 판단한다. 또 증여 받는 농지는 상속과 달리 증여자의 경작 기간을 합해 계산하지 않으므로 주의해야 한다. 농사 짓던 농지를 처분하고 새로운 농지를 취득해 농사를 짓는 것을 대토라 한다. 그런데 3년 이상 농지 소재지에 거주하면서 농사 지은 땅을 처분할 때 다음과 같은 요건을 충족하면 처분한 농지에 대한 양도세 전액을 감면 받을 수 있다. 양도세 감면은 5년간 1억원까지 첫째, 종전 농지 처분일부터 1년 이내에 새로운 농지를 취득해 3년 이상 새로운 농지 소재지에 거주하면서 자경해야 한다. 이 요건은 양도세 감면을 먼저 해 주고 사후관리를 하겠다는 것이다. 둘째, 새로 취득하는 농지의 면적이 처분하는 농지 면적의 2분의 1 이상이거나 새로 취득하는 농지의 가액이 처분하는 농지 가액의 3분의 1 이상이어야 한다. 앞서 언급한 세 가지 양도세 감면은 모두 합쳐 1년(1월 1일~12월 31일) 동안 1억원을 초과할 수 없다. 김씨가 이번에 국가에 수용되는 농지에 대해 납부할 양도세가 3억원이고 2억원 상당의 세액감면(공익사업용 부동산에 대한 10% 세액감면 및 8년 이상 자경농지에 대한 세액감면)에 해당한다고 해도 1억원만 세액감면을 받을 수 있다는 것이다. 다시 말해 김씨는 이번에 2억원(3억-1억=2억)의 세금을 내야 한다. 여기서 8년 이상 자경농지에 해당해 이미 1억원의 세액감면을 받았다면 대토를 할 필요성이 없다는 사실을 명확하게 알 수 있다. 또 올해 8년 이상 자경농지 및 농지 대토에 대한 1억원의 세액감면을 받았다면 내년부터 4년간은 동일한 세액감면 요건을 충족하는 농지를 처분해도 추가로 세액감면을 받을 수 없다. 세액감면 요건을 모두 충족하는 농지를 분산해 각각 다른 연도에 처분해도 5년간 받을 수 있는 세액감면은 1억원까지다. 해당 요건을 충족하는 것뿐 아니라 요건을 충족한다는 사실을 객관적으로 입증할 수 있어야 한다. 예를 들어 8년 이상 자경농지에 대한 세액감면을 받으려면 객관적인 서류가 필요하다. 8년 이상 농지 소재지에 거주했다는 것은 주민등록초본을 통해, 직접 자경했다는 사실은 자경증명서, 비료 및 농약 구입 영수증, 조합원 증명서, 영농손실보상금 수령 영수증 등을 통해, 처분시점에 처분하는 땅이 농지라는 사실은 농지원부를 통해 입증할 수 있다. 또 세액감면을 받을 때는 반드시 양도세 신고 때 세액감면신청을 해야 한다는 점을 잊어서는 안 된다.

경기도 판교 ·서울 송파구 장지동 ·강서구 발산지구 등에서는 현재 토지 수용과 그에 따른 보상이 한창 진행 중이다. 이들 지역의 토지 소유자들은 지난 2월 24일 무렵 토지공사 등 개발사업자로부터 ‘서두르라’는 전보를 한 통씩 받았다. 이들 지역이 토지 투기지역으로 편입되는 26일 전에 수용에 응해 보상받고, 소유권을 넘기지 않으면 양도소득세를 더 많이 내야 한다는 설명이었다. 토지가 투기지역으로 편입되면 양도소득세 부담이 커진다. 토지 투기지역에서는 주택을 제외한 모든 부동산에 대한 양도소득세가 실거래가격으로 계산되기 때문이다. 상가나 오피스텔도 실거래가격으로 세금이 계산된다. 토지 투기지역 지정으로 세금 부담이 많게는 3배 이상 차이가 나는 경우도 있다. 오래전에 사들인 땅일수록 실제취득가액이 낮아 세금 부담이 커진다. 토지 수용도 세법상으로는 매매의 하나로 여겨진다. 따라서 양도소득세를 매기는 방식도 기본적으로는 같다. 하지만 토지 투기지역으로 지정된 위의 지역에서처럼 세금 부담이 갑자기 불어날 수도 있음을 알아야 한다. 토지 수용에서 세금을 절감하는 방법도 있다. 보상대금을 받은 날로부터 1년 이내에 같은 용도로 사용할 부동산을 대체취득하면 취득세와 등록세가 비과세된다. 또 보상대금을 현금 대신 국공채로 받으면 양도소득세의 10%가 감면된다. 농지가 수용되는 경우 8년 이상의 자경농지라면 양도소득세를 1억원 범위 내에서 감면받을 수 있다. 이를 위해서는 경작사실에 대한 객관적 증빙을 제출해야 한다. 가장 객관적인 자료는 농지원부상에 표시된 경작사실 증명이다. 만약 농지원부가 없다면 동장이나 이장에게서 본인이 농사를 직접 경작했다는 사실을 입증할 수 있는 확인서 등을 받아야 한다. 수용대상 토지가 주택에 딸린 토지이고 1가구1주택에 해당한다면 양도소득세 비과세도 받을 수 있다. 현행 세법상 1가구1주택은 부수토지도 포함하기 때문이다. 부수토지는 주택면적의 5배까지 인정된다. 이를 초과하는 땅에 대해서는 양도소득세를 물어야 한다. 또 토지 수용의 경우에는 3년 이상 보유하지 않았더라도 비과세를 받을 수 있다. 토지는 투기지역으로 편입됐지만 주택은 아직 편입되지 않은 경우가 있다. 이때 토지 수용이 결정됐다면 양도소득세를 어떻게 계산할까. 수용된 토지에 대한 양도차익은 실거래가격을 기준으로 산정한다. 하지만 주택과 부수토지는 여전히 기준시가로 계산한다. 따라서 토지 투기지역으로만 편입된 지역에 수용이 예상되는 땅이 있다면 그곳에 주거용 주택을 짓는 방법을 고려해볼 만하다. 구입한 지 오래된 토지 등이 수용되는 경우가 대개 양도소득세가 많이 나온다. 장기보유에 따른 양도차익이 커지기 때문이다. 그러나 이 경우도 장기적인 계획을 세우고 사전에 배우자에게 부동산의 일부를 증여한 후 보상을 받는다면 양도소득세를 줄일 수 있다. 이 경우 보상대금을 받은 배우자가 양도소득세를 신고하고 내게 된다. 배우자의 부동산 취득 시점은 증여받은 때가 되기 때문에 보유기간에 따른 양도차익과 함께 양도소득세가 줄어들게 된다. 이 경우 주의해야 할 점이 있다. 배우자에게 증여하는 부동산은 기준시가로 3억원 정도의 규모가 적당하다. 배우자에게 세금 없이 증여할 수 있는 금액이 3억원 정도이기 때문이다. 또한 증여받은 날로부터 5년이 지난 이후에 매매나 수용이 이뤄져야 한다. 마지막으로 토지 수용의 경우에도 신고와 납부 시한을 지키면 공제 혜택을 받는다는 점을 잊지 않아야 한다. 예를 들어 3월에 보상이 마무리됐다면 5월 31일까지 신고하고 납부해야 양도소득세를 10% 덜 낼 수 있다.

경북 상주시 화동면에 사는 농민 이은우씨(42)는 팔려고 내놓은 화동면 소재지 인근 2차선 도로변 농지 2천여평을 1월 초보다 평당 5천원 올려 평당 2만5천원선에 새로 내놓았다. 농협중앙회가 운영하는 하나로 복덕당에 내놓자 안양·부산·부평 등 외지에서 농촌에서 농사를 짓겠다며 조만간 논을 보러 오겠다는 사람들의 전화문의가 쇄도해 오른 가격에도 충분히 팔 수 있다고 판단했기 때문. 이처럼 최근 들어 농지 가격이 꿈틀거리고 있다. 국제통화기금(IMF)관리체제 이후 기업도산과 정리해고 등으로 일자리를 잃은 도시인 가운데 농사를 짓겠다는 사람이 늘면서 농지수요가 부쩍 많아졌기 때문. 게다가 지난 1월30일 토지거래허가구역이 종전의 10분의 1 수준으로 대폭 해제돼 농지매입절차가 훨씬 수월해진 것도 농지가격상승에 한 몫을 하고 있다. 96년 1월부터 위탁영농개념이 도입되면서 농지법상으로는 외지인도 주소를 옮기지 않고도 농지를 구입할 수 있는 길이 열렸지만 토지거래허가구역내 농지를 구입하려면 여전히 현지거주원칙이 적용돼 외지인의 농지매입이 쉽지 않았다. 그러나 이번에 토지거래허가구역이 대폭 축소되면서 현지거주 조건에서 해방돼 외지인의 농지매입이 한결 간편하게 된 것. 이에 따라 농지가격상승심리가 확산되면서 매물회수현상이 나타나고 있고 호가도 한 달 전에 비해 10∼30% 정도 올랐다. 호가도 10∼30% 올라 용인시 포곡·양지면 일대의 경우 평당 20만∼25만원선으로 한 달 전에 비해 호가가 12∼25% 정도 올랐고 파주시 조리·적성·월롱면 일대도 한 달 전에 비해 17∼23% 정도 오른 평당 9만∼25만원선에 가격이 형성돼 있다. 지방도 사정은 마찬가지. 전북 김제·부안 등 대규모 간척지를 끼고 있는 농지의 경우 가격이 상대적으로 싼 농업진흥지역을 중심으로 매기(買氣)가 일면서 가격이 오르고 있다. 전북 김제군 임재택 공인중개사(48)는 “IMF관리체제 이후 한 마을에 1∼2가구씩 귀농인구가 생기는 바람에 농지에 대한 수요가 늘어나면서 평당 2만원선이었던 농업진흥지역내 농지가 한두 달 새 5천원 정도 올랐다”고 말했다. 경북 상주시 주변 준농림지역내 농지는 평당 6만∼7만원선으로 한 달 전에 비해 25% 정도 올랐고 농업진흥지역은 15∼20% 정도 오른 4만원선을 유지하고 있다. 상주시 남성동 부동산중개업소 주인 이모씨(50)는 “외지인의 문의가 늘면서 호가는 오르고 있지만 정작 거래는 뜸한 편이어서 실제 가격상승으로 이어질 지는 단정할 수 없다”고 말했다. 그러나 농지가격이 오르고 있고 규제도 없어 졌다고 해서 무턱대고 농지를 샀다가는 낭패볼 수 있다. 농지를 종전보다 쉽게 구입할 수 있게 됐지만 사후관리 역시 덤으로 대폭 강화되는 바람에 농지를 구입한 뒤 그냥 놀려두었다가 값이 오른 뒤 팔겠다는 생각을 했다가는 큰 코 다칠 수 있다는 얘기다. 농지는 영농 목적으로만 구입할 수 있고 구입 후에는 반드시 농사를 지어야 하기 때문에 농사를 짓지 않고 놀려 두면 강제매각을 당하게 된다. 또 일정 규모 이상만 소유권 이전이 되기 때문에 사전에 철저한 준비가 필요하다. 또 농지의 경우 원하는 면적을 무한대로 살 수 있거나 10평, 20평의 자투리 농지도 마음대로 구입할 수 있는 것이 아니다. 또 허가제가 없어 졌다고 해서 잔금만 치르면 바로 등기소에서 소유권 이전도 할 수 없다. 우선 농지를 취득할 때는 사전에 농지소재지를 관할하는 시·구·읍·면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 농지취득자격증명을 발급받을 때는 농지취득자격증명신청서와 농업경영계획서(읍·면에 비치)·주민등록등본·농지원부등본·농지취득인정서 등을 첨부해 농지가 소재하는 이(里)·동에 거주하는 농지관리위원 1명과 그에 연접하는 이·동에 거주하는 농지관리위원 1명의 확인을 받아야 한다. 농지가 소재하는 이·동에 거주하는 농지관리위원이 없으면 이에 연접한 이·동에 거주하는 농지관리위원 2명의 확인을 거치면 된다. 이때 농지관리위원들은 농지를 구입하려는 사람이 실제로 시골에 내려와 농사를 지을지 여부를 꼼꼼히 따져보기 때문에 사전에 자신의 영농계획을 철저하게 세워 이들 현지주민에게서 인정을 받아야 농지구입에 대한 1차 관문을 통과할 수 있다. 농지관리위원의 확인을 받아 관할 시·구·읍·면에 접수된 농지취득자격증명신청서는 매매면적이 법에서 정한 면적 규정에 맞으면 5일 이내에 신청인에게 서면으로 통보된다. 등기를 할 때는 이 농지취득자격증명을 첨부해야만 비로소 소유권 이전이 가능하다. 이때 기존에 농지를 소유하고 있지 않은 사람이 최초로 농지를 구입할 때는 최소 면적이 3백3평 이상이어야 한다. 만약 이 규모 이하의 농지를 구입키로 매매계약을 체결하고 대금을 치렀다가는 나중에 소유권이전을 할 수 없다. 다만 고정식 온실·버섯재배사·비닐하우스 등 기타 농업생산에 필요한 시설로서 농수산부령이 정하는 시설이 설치되어 있거나 설치하고자 하는 농지의 경우에는 1백평 이상도 가능하다(농지법시행령 10조). 또 농업진흥지역에서는 소유의 상한이 없지만 농업진흥지역 이외 지역, 즉 준농림지역에서는 매입상한면적이 9천90평이라는 것도 명심해야 할 부분. 강제매각 대상 되면 돌이킬 수 없어 다음으로 토지거래허가구역이 아닌 곳이라면 외지인이 주소를 옮기지 않고도 농지를 구입할 수는 있지만 경자유전(耕者有田)의 원칙에 따라 농사는 반드시 지어야 한다는 것도 유의해야 한다. 현행 농지법 9조6항에는 “농지 소유자가 자기 노동력이 부족할 때는 작업의 일부를 위탁할 수 있다”고 돼 있고 동법 시행령 11조2항에는 “외지인이 농지를 취득한 뒤 연중 30일 이상 또는 주요 농작물의 3분의 1 이상을 자기 또는 세대원 노동력에 의해 경작해야만 한다”고 규정돼 있다. 만약 이 규정을 지키지 않을 때는 농지를 강제처분 당하게 된다. 즉 농지를 멋대로 놀려두거나 농지전체를 남에게 위탁했다 적발돼 강제처분통고를 받으면 1년 이내에 무조건 팔아야 한다. 강제처분통고를 받은 뒤 1년 내에 팔지 않으면 6개월간의 유예기간을 주지만 이 이후에도 팔지 않으면 농지를 처분할 때까지 해당 농지 공시지가의 20%에 해당하는 이행강제금을 매년 부과받게 된다. 명심할 것은 일단 휴경농지로 적발되고 나면 그때부터 농사를 짓겠다고 해도 강제처분대상에서 제외되지 않는다는 것. 이행강제금을 물거나 헐값으로 처분하는 길밖에는 선택의 여지가 없다. 실제로 농림부는 지자체와 합동으로 지난해 11월 외지인이 산 농지의 관리여부에 대한 대대적인 실태조사를 벌여 농지법이 시행된 96년 이후 농지를 구입한 뒤 농사를 짓지 않고 놀려 두거나 정해진 부분보다 더 많이 남에게 위탁을 맡긴 외지인 2천여명에게 보유농지 1백85만여평을 1년 이내에 팔라는 강제처분명령을 내렸다. 또 농지소유제한이나 소유상한에 관한 규정을 위반해 농지취득자격증을 발급받았다가 적발될 경우 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 돼 있다. 특히 연고가 없는 지역에선 남에게 농사를 쉽게 맡길 수도 없는데다 1주일에 한 번 정도 내려가 농작물을 돌본다는 것도 말처럼 쉬운 일이 아니므로 확실한 영농계획이 서기 전에는 농지구입을 가급적 피하는 게 좋다고 전문가들은 충고하고 있다.