최근 집값 하락세가 심상치 않으면서 억대에 달하는 계약금을 포기하면서까지 분양계약 해지에 나서는 사례가 늘고 있다. 미분양 사업장에서는 시행자가 나서 분양을 포기하는 사례가 나오는 등 분위기가 심상치 않다. 잇단 금리 인상, 미분양 급증에 프로젝트파이낸싱(PF) 자금경색까지 겹치면서 위기가 확산하고 있는 건설업계의 긴장감도 높아지고 있다. 부동산 업계에 따르면 지난해 11월 분양한 인천 송도자이더스타에서 일부 청약자가 계약 해지를 한 것으로 확인됐다. 이들은 1억원(분양가의 10%)에 가까운 계약금 회수를 포기하고 계약 해지를 진행했다. 이는 주변시세보다 높다라는 생각에 수분양자들이 분양권을 갖고 있어야 할 이유가 없어졌기 때문인 것으로 보인다. 송도자이더스타는 분양가가 전용면적 84㎡ 기준 8억1490만~9억5540만원이다. 발코니 확장 등 옵션비를 고려하면 사실상 10억원을 훌쩍 넘는 수준이었다. 하지만 최근 해당 단지 주변 신축아파트들은 무려 3억~4억원이나 더 낮은 가격에 거래되고 있다. 지난 2020년에 입주한 인근 더샵송도마리나베이의 전용면적 84㎡는 지난 11월 6억원대에 거래가 이뤄졌다. 송도SKVIEW의 같은 면적은 지난해 8월 10억5000만원에 거래됐으나 올 11월 5억6500만원에 거래되며 반토막이 났다. 업계에서는 계약 해지 사태가 본 PF 대출금을 갚지 못하는 사태로 이어질 수도 있다고 우려한다. 통상 부동산 PF 대출금은 분양을 통해 들어온 자금으로 상환한다. 토지 매수를 위해 사업 초기에 조달한 브릿지론은 본 PF 대출금으로 전환하고 이후 계약금과 중도금, 잔금을 본 PF 대출금을 갚는 데 쓴다. 김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 “자금을 조달해야 사업이 진행되는 흐름이 있는데, 수분양자가 계약금·중도금·잔금을 치르는 구조로 2년 동안 돈을 낸다. 계약을 안 한다는 얘기는 이들이 납부할 계약금과 중도금이 없다는 얘기”라며 “그러면 시행사 입장에서는 자금 조달에 건설 공사비를 댈 돈이 없는 거다. 그래서 PF에 문제가 생길 수 있다는 거다”라고 설명했다. ━ 시행사·시공사도 미분양 급증에 분양 포기도 반대로 시행자와 시공사가 나서 분양을 포기하는 사례도 나오고 있다. 급격한 금리 인상 등으로 분양 시장이 위축되자, 분양 시장이 다시 살아나는 시점에 분양을 재개하기 위해서다. 미추홀구 도화동 서희 스타힐스 더 도화의 사업 시행사 유성티엔에스와 시공사 서희건설은 분양 계약을 전면 취소하고 계약금 전부와 합의금을 수분양자에게 지급하는 방안을 검토하고 있다. 수분양자 전체의 동의를 얻은 뒤 관할 구청인 인천 미추홀구청을 통해 입주자모집공고의 취소 승인 고시를 받아 수분양자의 청약통장 내 당첨 사실을 삭제하는 방안도 고려 중이다. 서희 스타힐스 더 도화는 올해 7월 분양한 단지로 당시 144가구에 대한 청약 접수를 받았다. 하지만 전체 물량의 70%가 넘는 104가구가 미계약 또는 부적격 당첨 등의 이유로 계약으로 이어지지 않았다. 이후 8월 무순위청약에서도 미분양으로 남아 9월초부터는 선착순 분양을 진행 중이었다. 업계에서는 만약 이 현장의 시행사가 수분양들과 합의를 거쳐 입주자 모집공고를 취소하면 기존 사업권도 함께 소멸돼 이미 투입된 비용은 회수할 수 없어 시행사 타격이 적지 않을 것이라고 예상한다. 사업 시행자가 분양 계약 취소를 검토하는 사례는 전남 광양에서도 발생했다. 광양시 마동저수지 인근 더샵 라크포엠 시행사는 지난 10월 분양 계약을 마친 계약자들에게 문자메시지를 보내 “최근 급격한 금리인상 등 분양 시장 침체로 인한 입주자 모집승인 취소와 분양 연기를 검토 중에 있다”며 “기존에 납부한 계약금은 계약해제 절차에 따라 환불 및 위약금을 지급하겠다”고 밝혔다. 이 단지는 올해 10월 본 청약에서 898가구 모집에 530명이 지원해 분양 과정에서부터 미분양 물량이 상당수 발생했다. 여기에다 다수의 당첨자가 계약까지 하지 않자, 아예 분양을 취소하고 추후 다시 분양에 나서는 방안을 검토한 것이다. 미분양과 계약해지 사례가 늘어난다면 부동산 PF 부실 우려가 커지고, 건설사의 부도가 확산될 가능성이 높다는 분석이다. 과거 외환위기와 금융위기와 당시에도 단기간에 집값이 폭락해 주변시세가 분양가보다 낮아지면서 미분양과 계약해지 요구가 급증했다. 이어 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양과 입주거부가 늘어나 잔금 상환이 막히자 자금력이 약한 건설업체는 어음 등을 막지 못해 부도처리가 됐다. 최근에는 PF 조달 비율이 높은 편이라 리스크도 상당할 것으로 보인다. 한문도 연세대정경대학원 교수(금융부동산학과)는 “일단 분양률이 10%, 20% ,30%, 50%인 현장들은 상황이 심각하다”며 “지금 건설하고 금융시장의 금리가 10%대로 올랐다. 금리 때문에 수익률을 깎아 먹으니 분양이 돼도 남을 수익이 0 수준이다. 시행사나 건설사 입장에서는 부도우려가 커질 수밖에 없다”고 말했다. 주택산업연구원은 최근 '2023년 주택시장 전망'에서 “고금리와 집값 급락으로 주택시장 침체가 가속화되면서 부동산PF가 거의 중단되는 등 건설업체의 자금난이 커지고 있다”며 “이러한 상황이 개선되지 않으면 내년 상반기 중 보유현금이 부족한 건설업체부터 부도가 속출하고, 하반기에는 이들 업체에 자금을 지원한 2금융권의 부실로 전이돼 우리 경제에 2차 충격이 가해질 가능성이 있다”고 밝혔다. 다만 일부 건설사들은 업계의 이 같은 우려에 ‘기우’라는 반응을 나타내기도 한다. 한 대형건설사 관계자는 “현장 분위기는 사실 그 정도는 아니고, 어느 정도 조금씩 팔면은 된다는 그런 시그널도 있다. 실제 무순위 청약을 진행한 곳 중 꽤 많이 계약을 했다”며 “만약에 2000세대가 분양을 한다하면 전부 일반 분양은 아니다. 1500세대 정도는 보통 조합원 물량인데, 어느 정도는 확보가 된 물량이다. 조합원들이 포기하는 사례는 거의 없다”고 말했다. 한편 정부도 PF시장의 자금조달 애로와 ‘돈맥경화’ 지속 상황에 대해 부동산 PF 시장 연착륙 지원에 나설 방침이다. 주택도시보증공사(HUG) 부동산 PF 보증을 5조원 확대하고, 미분양 PF 보증도 5조원 신설한다. 차환 발행 어려움이 지속되면 단기대출을 장기로 전환할 수 있는 사업자 보증도 마련한다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

작년과 올해 광주에서 발생한 2건의 붕괴사고로 위기에 빠진 HDC현대산업개발이 올 하반기 수도권 서남부 지역 내 분양, 입주 단지에서 명예회복을 노리며 시장의 평가를 기다리고 있다. 23일 취재에 따르면 HDC현대산업개발이 지난 2019년 시공권을 확보한 광명 제 4R구역 주택재개발정비사업조합이 이르면 올해 하반기 일반분양을 시작할 계획이다. 해당 조합은 최근 조합원을 대상으로 견본주택을 열고 분양계약 절차를 진행했다. 현재 견본주택은 ‘광명4R구역 재개발’ 이름으로 운영되고 있으나 HDC현대산업개발 단독시공 단지인 만큼 ‘아이파크’ 브랜드로 시장에 나올 가능성이 크다. 조합 관계자는 “대략적으로 11월 중 일반분양할 수 있으나 정부 분양가 정책에 따라 일정이 달라질 것”이라면서 “단지명 또한 아직 정해지지 않은 상태로 현대산업개발과 관련 사항을 논의할 예정”이라고 말했다. 광명4R구역 재개발 사업은 7호선 도보권 거리, 단지 바로 옆에 초등학교를 품은 입지로 주목받고 있다. 1957가구(일반공급 465가구)로 단지 규모도 커 총 2만 여명 입주가 계획된 광명뉴타운 내에서도 입주권에 높은 웃돈이 붙은 현장으로 알려져 있다. HDC현대산업개발 입장에선 지난 3월 현대건설과 컨소시엄으로 수주했던 인근 광명11구역재개발 시공에서 배제됐기에 단독시공권을 지킨 광명4R구역의 분양 흥행 여부가 중요한 기점이 될 것으로 보인다. 인근 구로구 고척동에선 오는 10월 ‘고척 아이파크’가 입주를 앞두고 있다. 영등포교도소·구치소 부지에 지어지는 이 공공지원민간임대주택 단지 역시 총 2205가구(주상복합 1459가구·아파트 746가구) 규모를 자랑한다. 고척 아이파크는 ‘8년간 임대보장’과 합리적인 임대료 조건에도 4베이(bay) 판상형 구조와 단지 내 커뮤니티시설 등 일반적인 민간 분양아파트를 뛰어 넘는 구성을 선보여 광주지역 참사에도 불구하고 여전히 많은 실수요자들의 관심을 받고 있다. 무엇보다 최고 45층(주상복합) 높이에 코스트코와 아이파크몰 등 대형 상업시설이 입점할 계획이라 지역 랜드마크 역할을 가능성이 크다. 같은 HDC그룹사인 HDC아이파크몰의 김대수 신임 대표이사도 고척아이파크에 개장하는 새 아이파크몰에 역량을 쏟아 부을 계획을 밝혔다. 최익훈 신임 대표체제로 새 출발을 예고한 HDC현대산업개발은 지난 4월 서울시로부터 영업정지 대신 4억여원의 과징금 처분을 받으며 ‘급한 불’을　껐다. 이후 경영진을 중심으로 현장점검을 강화하고 상생협력기금을 출연하는 등 이미지 쇄신 행보를 보이고 있다. 그러나 HDC현대산업개발은 창사 이래 주택사업을 근간으로 하고 있다는 점에서 시장 평가가 우선적으로 개선돼야 할 것으로 보인다. 지난 17일 조합원 총회를 통해 철거건물 붕괴사고가 발생한 광주 학동4구역 재개발 시공권이 유지된 것을 비롯해 고척아이파크 입주가 지역 주민들의 큰 관심을 받고 있는 상황은 긍정적이다. 광명뉴타운 인근 부동산에선 광명4R구역 분양 성공을 점치는 분위기다. 한 건설업계 전문가는 “현대산업개발은 유명 브랜드와 노하우를 보유한 1군 건설사인 만큼 주택·도시정비시장에서 여전히 경쟁력을 갖고 있다고 본다”면서 “결과적으로 위기를 극복하게 되겠지만 안전관리나 시공품질 측면에서 얼마나 진정성 있는 행보를 보이냐에 따라 그 시기는 달라질 것”이라고 설명했다. 민보름 기자 brmin@edaily.co.kr

전문가도 어려워 성공확률 불가… 서민 울리는 허술한 법 개정도 문제 아파트 가격이 급등하다 보니 역세권 아파트를 시세보다 저렴하게 분양한다는 현수막 등 소비자를 현혹하는 광고가 넘쳐난다. 부동산 피해 사고로 말도 많고 탈도 많고 소송도 많은 지역주택조합(이하 지주택) 이야기다.조합이라는 이름을 쓰다 보니 일반인들은 지주택에 조합원으로 가입하는 것을 재건축조합이나 재개발조합처럼 생각하기 쉬운데, 지주택은 이들 조합과는 전혀 다르다. 재건축이나 재개발은 이미 토지와 건물을 대부분 확보한 상태에서 진행되는 정비사업이므로, 만일 사업이 지연되더라도 조합원이 치명적인 손해를 보지는 않는다. 그러나 조합원 모집단계에 있는 지주택은 토지를 취득한 것도 아니고, 인허가 절차가 진행되는 것도 아니어서 성공 확률은 10~20%로 매우 낮다. 나머지 사업장은 횡령과 배임, 인허가 문제 등 다양한 이유로 사업이 지지부진하거나 법원에 다양한 양태로 소송이 진행 중이다.지주택은 조합원을 모아 조합을 구성하고 조합원들로부터 조합 분담금을 걷어 토지를 매입해 지구단위계획을 통과하고 지자체의 사업승인을 받아 아파트를 짓고, 일반분양까지 해서 수익을 내는 구조이다. 그러나 아파트 개발사업을 ‘업’으로 하는 시행사도 쉽지 않은 일련의 과정을, 부동산개발과 무관한 비전문가로 구성된 조합장과 조합원이 성공적으로 사업을 수행한다는 것은 매우 어려운 일이다. 토지매입·인허가·시공 등의 과정에서 조합이 아파트 부지를 매입하는 데 실패하거나, 아파트건축사업승인을 받지 못하거나, 시공사를 구하지 못해 지주택 사업이 난항에 빠지는 경우가 대부분이다. ━ 사업승인조차 힘든 상황서 시작해 성공 가능성 낮아 지주택은 무주택이거나 주거전용면적 85㎡ 이하 1채 소유자인 세대주가 내 집을 마련하기 위해 결성하는 조합으로, 일정한 자격요건을 갖춘 조합원에게 청약통장 가입여부와 관계없이 주택을 공급한다. 지역주택조합은 조합원 모집 신고 시에 주택 건설 대지의 50% 이상에 해당하는 토지사용권원(토지사용승락서)을 확보해야 하고, 조합설립 인가를 받으려면 토지사용권원의 80% 이상 외에도 토지소유권 15% 이상을 확보해야 한다. 사업계획승인을 받으려면 토지 소유권 95% 이상 확보하고, 조합원 50% 이상을 확보(건립 예정 가구수) 해야 한다.주택조합제도는 내 집 마련의 기회를 확대하기 위해 청약저축과 관계없이 일정한 지역이나 직장을 단위로 조합을 설립해 주택을 공급받을 수 있는 제도다. 그러나 주택조합제도는 그동안 편법분양, 투기 조장의 사회적 폐해를 낳고, 시공사 부도와 사업 지연으로 인해 조합원들에게 큰 피해를 주었다.주택조합의 아파트 분양계약은 일반 아파트를 분양 받는 것과는 전혀 다른 계약으로, 주택조합에 조합원으로 가입하는 것이다. 주택조합은 아직 본격적인 사업승인을 받지 않은 상태로, 사업을 추진하는 과정에서 수많은 난관이 놓여 있으며, 지주택이 제대로 사업추진을 해 사업승인을 받고 아파트를 건설해 사용승인을 받을 수 있는지 등 모든 것이 불확실하다.지주택 사업은 집을 지으려는 무주택 가구주들이 조합을 결성해 토지를 매입하고 건축비를 부담해 직접 개발하는 방식이다. 따라서 시행사 이윤이 없고, 분양을 위한 마케팅 비용이 적게 발생해 건설사들이 개발·분양하는 아파트에 비해 분양가가 저렴하다. ━ 추가분담금, 비리 등 복합적 위험 내포 이와 같은 지주택 사업이 성공하기 위해서는 수많은 단계를 충족해야 한다. 그러나 비전문가로 구성된 조합이 사업완결에 이르는 조건을 모두 충족시키는 것은 불가능에 가깝다. 즉 토지를 확보하고 조합원을 모집하고, 인허가를 거치고, 시공사를 선정하고, 일반분양까지 문제 없이 완결하는 것은 시행사조차도 장기에 걸쳐 수많은 시행착오를 거쳐야 가능한 일이다.주택사업을 진행하는 데 필요한 금액은 조합원들이 내는 분담금으로 충당하는데, 시간이 지날수록 운영비는 소진되고 공사비는 높아지고, 땅값도 비싸진다. 따라서 조합원들이 낸 분담금만으로는 자금이 부족해지고, 부족한 자금을 채우기 위해서는 결국 조합원들이 추가로 분담금을 내게 되는 등 불확실한 사업에 지속해서 자금을 투입하게 된다. 반복되는 추가 분담금 요구는 처음 조합을 선택했던 이유인 ‘저렴한 분양가’라는 장점이 희석돼 조합원들은 오랜 기간 스트레스에 시달려 지역주택조합 탈퇴를 고민하게 된다. 그러다가 사업시행사인 조합의 운영 비리나 토지 매입 지연, 대행사·조합·시공사 간 유착관계가 형성되거나 비리 가능성 등의 문제가 발생하면 남은 희망마저 사라지게 된다.조합원의 재산권을 보호하고, 사업 추진의 투명성과 안정성을 제고하기 위해 2020년 1월 개정된 주택법은 주택조합 설립인가 요건 강화, 조합원 모집 시 설명 의무 부여, 과장 광고 제한, 장시간 사업 지연 시 해산 절차 등을 강화했지만 여전히 지주택과 관련해 다양한 민원이 끊이지 않고 있다.지주택은 법으로 인정된 제도로, 사업이 성공하기만 한다면 정말 이상적인 방법이지만 모든 책임이 조합원에게 있어 불확실성과 위험이 매우 크다. 국토교통부와 지방자치단체는 지주택의 실패 사례를 분석해 그 원인을 검토하고 실질적인 대책을 마련해야한다. 그 동안 이 제도는 서민들에게 수많은 피해를 주어왔고, 앞으로도 계속해서 피해를 줄 가능성이 남아있기 때문이다.※ 필자는 건국대 부동산대학원 글로벌 프롭테크 전공 주임교수로 고령화와 관련한 사회 현상을 연구하고 있다. 국토교통부 국토정책위원회, 행정안전부 지방세 과세포럼, 서울시 지방토지수용위원회에서 자문 위원으로도 활동하고 있다. 저서로는 , , 등이 있다.

목돈 부담 땐 분양권 투자를…재개발 사업 진행 늦어지면 추가분담금 우려 서울 광진구에서 전세를 살고 있는 장모(37)씨는 지난해 말부터 신규 분양 아파트에 잇따라 청약했지만 모두 낙첨했다. 새 아파트를 분양 받고 싶어 계속 도전했지만 청약 경쟁이 워낙 심한 데다 청약통장 가입기간 등 청약가점이 낮아 번번이 실패한 것이다. 그래서 최근에는 분양권이나 재개발·재건축조합원 입주권에 관심을 갖기 시작했다. 마침 6월부터는 인기 지역에서 분양한 아파트의 분양권 전매제한이 대거 풀릴 예정이다. 6월부터 분양권 거래가 가능해지는 아파트는 관악구 봉천동 ‘e편한세상 서울대입구’를 비롯해 마포구 대흥동 ‘신촌그랑자이’, 성북구 석관동 ‘래미안 아트리치’, 양천구 신정동 ‘목동파크자이’, 서대문구 연희동 ‘연희파크푸르지오’, 종로구 무악동 ‘경희궁 롯데캐슬’ 등이다. 7월에도 도봉구 쌍문동 ‘도봉금강아미움파크타운’과 마포구 창전동 ‘마포 웨스트리버 태영 데시앙’, 강서구 염창동 ‘e편한세상 염창’ 등의 분양권 전매가 가능해진다. 이 단지들은 대부분 서울 도심에 위치해 분양 당시부터 관심이 쏠렸던 곳이다. 장씨는 “청약가점이 낮아 당첨 가능성이 없어 보인다”며 “청약 경쟁이 없는 분양권이나 조합원 입주권으로 마음을 돌렸다”고 말했다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “청약 요건 강화로 당첨 가능성이 작은 실수요자에게는 입주권·분양권 거래를 통한 내 집 마련이 합리적 대안이 될 수 있다”고 말했다. ━ 입주권은 좋은 층·향·동 고를 여지 있어 재개발·재건축조합원 입주권은 재개발·재건축 사업에 참여한 조합원이 새로 지어질 아파트에 입주할 수 있는 지위다. 입주권을 사고 팔 때는 기존의 낡은 주택·아파트의 평가액은 물론 납부 청산금, 웃돈 등이 모두 포함된다. 분양권은 일반 주택 수요자가 건설회사와 분양계약을 한 후 받는 권리다. 입주권과 마찬가지로 분양권을 거래할 때는 웃돈 등이 모두 포함된다. 입주권이나 분양권 모두 그 자체가 결국 아파트인 셈이다. 입주권의 가장 큰 장점은 좋은 동·호수를 고를 수 있다는 것이다. 조합원을 대상으로 동·호수 배정을 먼저 한 후 남은 물량을 일반분양으로 돌려 청약을 진행하기 때문이다. 또 부족한 사업비용은 일반분양 가격을 책정해 충당하는 구조이기 때문에 가격도 일반분양보다 저렴한 편이다. 재건축 업계 관계자는 “자금 여유가 있다면 동과 호를 골라 매입할 수 있는 조합원 입주권 투자에 관심을 기울여 볼 필요가 있다”며 “그러나 최근 서울 강남권 재건축 단지가 인기를 끌면서 매도 호가가 뛰고 있어 주의할 필요가 있다”고 말했다. 실제로 6월 입주하는 서울 서초구 잠원동 아크로리버뷰 78㎡(전용면적)형 입주권은 25억~27억원을 호가한다. 같은 크기의 입주권이 지난해 12월에는 19억원에 실거래 됐다. 넉 달여 만에 호가가 6억원 이상 뛴 것이다. 입주권은 그러나 계약금과 중도금, 잔금을 나눠 내는 일반분양과 달리 한꺼번에 목돈을 투입해야 한다는 것이 단점이다. 조합원 권리가액에 이주 비용을 뺀 만큼의 돈이 필요한데 이 금액이 단지마다 차이는 있지만 서울 강남권의 경우 대개 수억원에 달한다. 또 사업지연 등에 따라 재개발·재건축 사업을 청산하는 과정에서 예상치 못한 추가분담금이 늘어날 수도 있다.특히 주택 시장 호황으로 사업 진행에 속도가 붙은 서울 강남권 재건축에 비해 다른 지역 재개발은 사업이 막바지 단계에서도 발목이 잡히는 예가 많아 주의해야 한다. 재개발 업계 관계자는 “관리처분계획 인가까지 끝난 사업장이 수년째 담보상태인 곳도 있다”며 “이 경우 예상치 못한 추가분담금으로 낭패를 볼 수도 있는 만큼 조합원들의 사업 추진 의지 등도 고려해야 한다”고 말했다. 이에 비해 분양권의 경우 보통 분양가의 10~20%인 계약금과 웃돈만 부담하면 되기 때문에 한 번에 목돈이 들어가지 않는다. 계약금을 낸 이후 입주할 때까지 중도금과 잔금을 나눠서 지불하는 것이다. 또 분양권은 청약통장이 없어도 되고 층·향·동을 골라 살 수 있다는 장점이 있다. 다만 인기 단지라 해도 높은 웃돈을 주고 사는 것은 주의해야 한다. 무엇보다 분양권 웃돈은 정확한 시세가 없는 예가 많기 때문에 분양권을 살 때는 중개업소 여러 곳에 문의하는 게 좋다. 웃돈이 지나치게 높다면 거품일 수 있으니 신중해야 한다.앞으로 새 아파트 공급 물량이 많이 남은 곳에선 웃돈이 떨어질 수도 있다. 또 입주 물량이 많아도 웃돈이 빠질 수 있다. 전매제한이 있는 단지는 정확한 분양권 전매 해제 시기도 확인해야 한다. 전매가 풀리지 않은 물량은 거래하면 법적으로 보호받을 수 없기 때문이다. 세금을 아끼기 위한 ‘다운 거래’도 피해야 한다. 적발되면 벌금 등 처벌 받는다. 분양권은 등기가 없는 상태에서 거래가 이뤄지기 때문에 반드시 건설 업체를 통해 분양 계약자가 맞는지 확인해야 하고 계약자 본인과 거래해야 한다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “전매제한에서 풀린 분양권 매물이 한꺼번에 쏟아져 나오면 웃돈이 붙은 단지라도 일시적으로 웃돈이 하락할 수 있다”며 “실수요자라면 조금이라도 낮은 웃돈을 주고 원하는 물량을 구입할 수 있는 기회가 될 수 있다”고 말했다. ━ 세금·중개수수료도 달라 입주권과 분양권은 매입 이후 부과되는 세금에서도 큰 차이가 난다. 입주권은 세법상 주택에 해당하기 때문에 본인 소유의 주택과 조합원 입주권을 갖고 있다면 2주택자로 간주된다. 이에 따라 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 기존 주택을 3년 이내에 팔아야만 한다. 반면 분양권은 준공 후 소유권이전등기를 마치기 전까지는 주택으로 취급하지 않는다. 취득세도 다르게 적용된다. 입주권의 경우 매입하는 즉시 토지분의 4.6%에 해당하는 취득세를 내야 하지만 분양권은 등기 때 취득세를 내면 되기 때문에 만약 분양권을 준공 이전에 팔면 세금을 내지 않아도 된다. 분양권의 취득세율도 분양 가격과 전용면적별로 1.1~3.5%로 입주권에 비해 낮다. 중개 수수료에서도 차이가 난다. 분양권의 경우 총 분양가가 아니라 실제 주고받은 금액, 즉 초기 계약금과 이미 낸 중도금, 웃돈을 더한 금액이 수수료 산정 기준이 된다. 즉, 분양권 거래 중개수수료를 구하는 공식은 거래금액(계약금+중도금+웃돈)×수수료율이다. 일반적인 주택 거래와는 방식이 다른 셈이다. 반면 입주권은 실제로 주거 받은 금액 자체가 총 분양가에 근접하기 때문에 중개수수료 역시 부담이 큰 편이다. 이 팀장은 “분양권과 입주권은 성격부터 세금까지 모두 다르기 때문에 차이를 숙지하고 접근하는 게 좋다”며 “무엇보다 양도세 부담이 큰 만큼 실수요가 아니면 투자 매력이 떨어진다”고 말했다.

테라스 면적 따라 같은 주택형 가격 천차만별 …발코니 확장 비용 과다한 곳도 신문이나 잡지·인터넷 등에는 ‘돈이 될 것 같은’ 부동산 관련 광고가 넘쳐난다. 어떤 광고는 실제로 재테크에 큰 도움이 되기도 한다. 부동산 재테크에 관심이 있다면 광고도 유심히 봐야 하는 이유다. 하지만 포장만 그럴 듯한 광고가 상당수다. 과대·과장·거짓은 아니더라도 그 뒤엔 무시무시한 함정이 도사리고 있는 예도 많다. 이런 광고를 액면 그대로 믿었다간 시쳇말로 ‘폭망(심하게 망했다는 의미의 인터넷 용어)’할 수도 있다. 돈 된다는 부동산 광고, 그 이면을 들여다본다. “서비스 면적이 많아서 실제 사용 공간은 훨씬 큽니다. 84㎡(이하 전용면적)형은 서비스 면적만 40㎡ 정도 됩니다. 59㎡형은 서비스 면적이….” 아파트 분양 광고나 분양 상담을 받다 보면 이런 말을 자주 듣는다. 여기서 말하는 서비스는 덤으로 준다는 의미일 텐데, 주택을 비롯해 부동산은 면적 자체가 돈이 아닌가. 서울에서는 3.3㎡당 수백만원, 수천만원이 왔다 갔다 하는데 40㎡를 그냥 준다니, 솔깃할 수밖에 없다. 거짓말처럼 들리지만 결론부터 말하자면 거짓말은 아니다. 아파트마다 차이가 있지만 대개 전용면적의 30~50% 정도의 서비스 면적을 받을 수 있다. 예컨대 경기도 화성시 동탄2신도시에 있는 KCC스위첸 아파트 84㎡형 B 타입은 서비스 면적이 전용면적의 60% 수준인 50.5㎡나 된다. 84㎡형을 계약했지만 실제로는 134㎡에 살고 있는 것이다. 분양가격은 차치하고 일단 면적만 놓고 보면 서비스인 게 분명하다. 덤으로 받은 50.5㎡는 분양 계약서 어디에도 존재하지 않는 면적이기 때문이다. 아파트 분양시장에서는 보통 이 면적을 ‘서비스 면적’이라고 통칭한다. ━ 면적만 놓고 보면 공짜 서비스 면적은 계약자(입주자)가 전용으로 사용하면서도 분양계약서에는 포함되지 않는 면적이다. 전용면적은 물론 공급·계약 면적 등 어디에도 포함되지 않는다. 이런 서비스 면적에는 크게 세 가지가 있다. 발코니와 테라스(베란다), 다락방이다. 우선 발코니(balcony)는 건축 공사용 발판처럼 건물에 덧붙인 공간을 말한다. 바닥 연장면으로 건축물의 내·외부를 연결하는 완충 공간이다. 건축법에서는 ‘전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간’이라고 적고(건축법시행령 제2조) 있다. 용적률 산정 때도 발코니 면적은 들어가지 않는다. 발코니가 서비스 면적인 이유다. 이 부가적 공간을 확장해 계약자 즉, 입주자가 전용으로 사용하는 것이다. 2005년 발코니 확장이 합법화하면서 발코니가 본격적으로 서비스 면적이자 전용면적 개념에 포함되기 시작했다.그런데 이 발코니는 무한정 키울 수 있는 게 아니다. 건물에서 1.5m 이내로 설치해야 용적률 산정 때 제외된다. 그런데 어떻게 발코니로 전용면적의 절반에 가까운 면적을 만들어 내는 걸까. 여기에는 주택건설 업체의 평면 설계 기술이 숨어 있다. 베이(Bay, 아파트 전면의 기둥과 기둥 사이) 수를 늘려 전·후면 발코니를 늘리는 것이다. 베이를 늘리면 집이 가로로 길어지게 되므로 발코니 면적도 그만큼 커진다. 84㎡형은 물론 59㎡형에도 3.5베이나 4베이 평면을 들이는 것도 그래서다. 한 대형 건설 업체 설계 관계자는 “베이 수를 늘리면 그 자체만으로 통풍·환기·채광이 좋아지지만 무엇보다 발코니가 커지는 장점이 있다”며 “그러나 베이 수 확대는 용적률·건폐율과 밀접한 관련이 있기 때문에 평면 설계 노하우가 없으면 쉽지 않다”고 말했다.테라스 역시 마찬가지다. 아래층 지붕을 내 집 마당처럼 쓸 수 있는 공간인데, 이 공간이 1층에 있으면 테라스(terrace)로 2층 이상에 있으면 베란다(verandah)로 구분된다. 그러나 주택 분양시장에서는 보통 층수 구분 없이 테라스로 통칭해 쓴다. 테라스는 구조적으로 위층으로 올라갈수록 집을 작게 만들어야 하므로 구릉지가 아니면 2~3층 이상에는 적용하기가 쉽지 않다. 그래서 대개 저층의 경쟁력 확보차원에서 테라스를 들이는 예가 많았다. 15층짜리 아파트라면 1~2층에만 테라스를 들이고 3층부터는 일반 아파트로 짓는 식이다. 최근에는 연립주택(4층 이하) 전 층에 테라스를 들이기도 한다(이른바 테라스하우스). 발코니·테라스 외에 다락방을 통해 서비스 면적이 공급되기도 한다. 다락방은 최상층 가구에 주로 적용하는데, 요즘 유행하는 소형 오피스텔의 복층을 생각하면 쉽다. 건축사사무소인 일호건축 장일호 대표는 “테라스나 다락방 역시 전용면적에는 포함하지 않는 서비스 면적”이라며 “그러나 테라스나 다락방은 건축 구조상 저층과 최상층 등 일부 층에만 적용할 수 있는 게 한계”라고 말했다. ━ 테라스 넓을수록 분양가 비싸 어떤 형태로든 서비스 면적이 늘어나면 수요자 입장에서는 이득이다. 실제 사용할 수 있는 공간이 그만큼 커지기 때문이다. 그런데 주택건설 업체는 서비스 면적을 정말 서비스로 즉, 공짜로 주는 걸까. 의미에 따라서는 공짜라고 할 수도 있지만 꼭 공짜라고 할 수도 없다. 가령 지난해 김포시 한강신도시에서 입주한 한신더휴테라스 11단지는 4층짜리 테라스하우스인데 테라스 면적이 넓은 4층 분양가가 상대적으로 테라스 면적이 작은 2~3층보다 1억원이나 비쌌다. 84㎡를 기준으로 분양가가 4층은 4억4000만~4억5000만원 선, 2~3층은 분양가가 3억3000만~3억5000만원이었다. 4층에는 옥탑방이 함께 들어가 있는데, 4층 이하의 연립주택이므로 조망권에 대한 이점이 거의 없다고 보면 결국 분양가 차액인 1억원이 테라스와 옥탑방 가격인 셈이다. 이 주택 4층 계약자는 서비스 면적 비용으로만 다른 주택보다 1억원을 더 지불한 셈이다. 그런데 이 단지뿐만이 아니다. 최근 몇 년 간 인천 송도·청라지구, 경기도 남양주시 별내지구·김포시 한강신도시 등지에서 나온 4층 이하 테라스형 연립주택 모두 사실상 서비스 면적 비용을 받아갔다. 면적 개념으로는 공짜가 맞지만 실제 비용 면에서는 공짜가 아니었던 것이다.발코니도 마찬가지다. 베이 수를 늘려 발코니 면적을 넓히면 그만큼 발코니 확장 비용이 추가로 들어간다. 특히 요즘 나오는 아파트는 발코니 확장을 전제로 평면을 설계하므로 발코니 확장 옵션을 선택하지 않을 수 없다. 발코니를 확장하지 않으면 거실이나 방이 확 주는 등 집 구조가 이상해지기 때문이다. 그러다 보니 불가피하게 발코니 확장 옵션을 선택하게 되는데, 문제는 발코니 확장 비용이 만만치 않다는 것이다. 대개 84㎡형 기준으로 확장비로만 800만~1300만원 정도를 요구한다. 같은 84㎡형이라도 지역이나 건설 업체에 따라 확장 비용이 천차만별이니 끊이지 않고 확장 비용에 대한 적정성 논란이 일고 있다. 지난해 청주시에서 나온 한 아파트는 계약자들이 발코니 확장비가 비싸다는 주장을 하자 건설 업체 측이 비용을 40%가량 깎아주는 일도 있었다. 이런 일이 곳곳에서 벌어지자 은근슬쩍 분양가에 발코니 확장비를 포함시킨 뒤, 분양 때는 ‘발코니 확장 무료’라고 홍보하는 단지까지 나온다.서비스 면적은 이처럼 ‘공짜인 듯 공짜 아닌’ 면적이지만 향후 집값에는 큰 영향을 미친다. 분양가가 비싼 만큼 완공 후에도 더 비싸게 거래된다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “분양가가 더 비싸다고 해도 서비스 면적이 넓으면 입주 후에 분양가 차액 이상의 역할을 하는 예가 많다”고 말했다.

원조의 귀환! 이렇게 표현할 수 있을까. 강남 개발 개척자가 주택시장의 선두자리를 차지했다. 서울 서초구 반포동 이야기다. 1970년대 한강 이남의 ‘남서울’ 개발을 위한 교두보였던 반포동이 40여년이 지난 지금은 국내 최고가 부촌으로 떠올랐다. 부동산 불황 속 반포 불패 신화의 역사를 들여다봤다. 반포동은 과거 개울이 서리서리 굽이쳐 흘렀다고 해서 서릿개, 반포(蟠浦: 뱀처럼 휘감는 물가라는 뜻)라고 했다고 한다. 그 뒤 뜻이 변해 반포(盤浦)로 부르게 됐다. 한편으론 이곳이 상습 홍수피해 지역이어서 반포라고 했다고 전해진다. 1752년(영조 28)부터 1910년까지 왕의 동정과 국정을 기록한 일기인 『일성록』에 1790년(정조 14년) “반포리 옆의 강가에 둑을 쌓아 막았다”고 쓰여 있다. 어쨌든 한강 옆이어서 물을 피할 수 없는 곳이다. 홍수라는 재난을 낳은 물이 이제는 ‘돈 덩어리’로 탈바꿈한 셈이다.반포동이 주택시장에 고개를 내민 것은 1970년대 서울시의 강남개발 때다. 당시 서울시 당국은 한강 이남을 개발해 한강 이북에 집중된 인구를 분산하는 남서울프로젝트를 추진하면서 한강변에 하상을 정리해 매립하는 방식으로 대규모 택지를 조성했다. 반포를 비롯한 6개 지구였다. ━ 상습 홍수피해지역이 ‘황금의 땅’으로 그때 택지로 거듭난 곳이 지금 반포주공 1단지가 있는 구반포 일대다. 1971년 3월 16일 중앙일보는 ‘부상하는 황금의 택지 18만평’이라는 제목으로 막바지 매립공사 르포기사를 게재했다. “모두 19억4000만원이 투입된 이곳 반포지구 매립 공사는 평균 지반고가 3·5m 밖에 안 되는 침수 지역을 9·5m 높여 지반고를 13m로 만들고 매립지의 둑이 될 국립묘지 앞에서 매립이 끝나는 데까지 폭 20m, 길이 1·5km의 강변 5로를 만든다. 이 공사에 투입되는 흙은 모두 570만 루베(1루베=1㎥). 한번에 8루베를 실어 나를 수 있는 대형 덤프·트럭으로 71만대분이다. 현재 이 지구의 지반고는 12m. 앞으로 1m를 더 높이기 위해선 114만 루베의 토사가 필요하다.이 어마어마한 양의 토사는 매립지 앞에서 제3한강교에 이르는 하상의 토사를 사용함으로써 이곳의 한강 수심이 2·3m 깊어졌다.또 강변 5로의 매립지 쪽의 경사지는 잔디, 강 쪽은 석축으로 덮여지게 되는데 여기에 들어가는 돌도 엄청나다. 5로의 강쪽 경사지의 넓이는 12만㎡로 144만개의 석축용 돌이 필요하다. (1㎡ 평균 12개 소요) 석축용 돌은 모두 관악산에서 트럭으로 옮겼는데 트럭 1대는 보통 돌 130개 정도를 실어 나를 수 있어 돌 나르는데 동원된 「트럭」만도 연 1만2천대에 이르고 있다.”그 해 옛 주택공사(현 한국토지주택공사)는 이 매립지에 대규모 아파트를 짓겠다고 발표했다. 강남 아파트 개발의 원조인 반포 주공 단지다. 당시만 해도 이 아파트는 ‘호화 맨션·아파트’로 불렸다.주택공사의 주공 아파트를 시작으로 한신공영이 27차에 걸쳐 ‘한신’ 시리즈 단지를 지으면서 반포동과 사실상 반포동 생활권인 잠원동 일대는 3만가구 가량의 아파트촌으로 바뀌었다.반포가 다시 꿈틀거리고 있다. ‘황금의 땅’이 신흥 부촌으로 탈바꿈하고 ‘고급·맨션 아파트’가 최고가 주택으로 거듭나고 있다. 주택시장에서 반포의 약진이 매섭다. 국민은행에 따르면 최근 2년새 반포동 아파트값이 19% 뛰었다. 같은 기간 서초구가 평균 14%, 서울시 전체로는 평균 10% 상승했다.이 같은 상승세를 타고 반포동은 강남권 주택시장을 석권했다. 2월 기준으로 전국에서 아파트값이 가장 비싼 곳이 반포동이다. 국민은행에 따르면 반포동의 3.3㎡당 평균 매매가격이 4000만원에 육박한 3997만원이다. 2위 압구정동 3911만원, 3위 대치동 3333만원 등이다. 전셋값도 반포동이 가장 비싸다. 3.3㎡당 평균 2288만원이다. 압구정동 1667만원, 대치동 2080만원 등이다. ━ 주택·분양시장 모두 반포가 최고가 래미안퍼스티지와 반포자이의 쌍두마차가 반포 주택시장을 끌고 있다. 둘 다 2009년 지어진 대단지이고 인지도가 높은 아파트 브랜드를 달고 있다. 삼성물산이 지은 래미안퍼스티지는 2444가구다.59~222㎡형(이하 전용면적)으로 구성돼 있다. 매매가격이 3.3㎡당 평균 4367만원이다. 전셋값은 평균 3468만원이다. 59㎡형의 시세가 12억원선, 전셋값은 9억4000만원 정도다. 84㎡형은 각각 16억원, 13억원선이다. 가장 큰 222㎡형은 33억원까지 나가고 전셋값은 24억원 선이다. 래미안퍼스티지는 지난해 1년간 100건가량 거래됐다.반포자이는 GS건설이 지은 59~244㎡형 3410가구다. 몸값이 래미안퍼스티지보다 조금 떨어진다. 매매가격이 3.3㎡당 평균 3709만원이고 전셋값은 3018만원이다. 59㎡형의 매매가격과 전셋값이 각각 10억5000만원, 8억6000만원이다. 84㎡형은 각각 15억6000만원, 12억원. 옛 100평형인 244㎡는 30억원, 20억원 선이다.분양시장도 반포가 선도하고 있다. 분양가 최고 기록 보유자다. 2014년 아크로리버파크가 3.3㎡당 4000만원을 돌파하며(3.3㎡당 4130만원) 반포가 ‘3.3㎡당 4000만원 시대’를 열었다. 지난해 10월과 11월 잇따라 나온 센트럴푸르지오써밋·래미안아이파크 모두 4000만원을 넘겼다. 센트럴푸르지오써밋이 4040만원, 래미안 아이파크가 4240만원이다. 올 들어 1월 신반포자이가 4290만원으로 기록을 갈아치웠다.신반포자이는 행정구역상 잠원동이지만 사실상 반포나 마찬가지다. 아파트 이름도 ‘반포’를 강조하고 반포자이 인근이어서 ‘신’을 추가했다.분양가가 높아도 청약자들이 몰린다. 신반포자이 청약경쟁률이 1순위 평균 38대 1이고 앞서 나온 단지들도 평균 10대 1을 넘겼다. 청약경쟁이 치열하다 보니 분양권 수요도 많아 웃돈(프리미엄)이 적지 않게 붙었다. 아크로리버파크에 1억5000만 원까지 웃돈이 형성돼 있고 웃돈을 합친 분양권 시세가 3.3㎡당 5000만원을 넘기도 한다.부동산114가 분양권 실거래가를 조사한 결과 아크로리버파크 113㎡형이 지난해 11월 24억4100만원에 거래됐다. 3.3㎡당 5423만원에 이른다. 같은 달 이 아파트 59㎡형은 4800만원인 11억5100만원에, 84㎡형은 4760만원인 16억1900만원에 팔렸다. 전매제한 기간이 최소 6개월인 서울·수도권에서 보기 드물게 전매제한 규제를 받지 않는 신반포자이는 분양계약과 동시에 상당수 분양권이 거래됐다. 2월 1일부터 분양계약이 실시되고 계약 직후부터 전매가능했다. 계약과 동시에 일반분양 분의 20% 가량인 35건의 전매가 이뤄졌다. 주변 부동산중개업소들은 웃돈이 주택형·층·향에 따라 500만~3000만원 붙었다고 전했다. 인근 L공인 관계자는 “분양권에 상당한 웃돈이 붙을 것으로 보고 분양권 전매차익을 노리고 청약한 경우도 적지 않았다”고 말했다.반포동의 최고가 부촌으로 등극하면서 강남권 주택시장 판도가 달라졌다. 강남 개발과 함께 신흥 부촌으로 떠오른 압구정동·도곡동·대치동 등이 모두 반포동 앞에 고개를 떨구게 됐다.강남 개발 40여년 동안 시대 흐름을 타고 부촌들이 바뀌었다. 강남에서 전통적인 대표 부촌은 압구정동이다. 압구정동은 큰 주택형이 많은 고급 주택촌을 형성하며 ‘강남1번지’가 됐다. 한때 수입차를 몰고 다니며 “야, 타!”라고 말하며 여성을 유혹하는 경우가 있어 ‘압구정 오렌지족’이라는 말까지 생겼을 정도다. ━ 주거 쾌적성 선호로 한강 프리미엄 높아 압구정동이 20년 정도 강남 주택시장을 좌우하다 1990년대 후반 들어 사교육 열풍이 불면서 명문 학군과 학원가가 조성된 대치동 일대가 ‘강남 맹주’ 자리를 차지했다. 2002년 도곡동에 최고급 주상복합단지의 효시이자 대명사인 타워팰리스가 입주하면서 도곡동도 주목을 받았다. 각 동마다 지역을 대표하는 랜드마크적 아파트가 있다. 압구정동은 현대, 대치동은 은마, 도곡동은 타워팰리스.반포가 떠오르는 것은 주택시장 패러다임이 바뀌면서다. 주택 수요가 사교육과 개발기대감에 따른 시세차익 중심에서 주거 쾌적성으로 바뀌었다. 2008년 금융위기 이후의 침체기를 겪으면서 강남권 주택 시장도 투자수요보다 실수요 위주로 재편됐다. 압구정동 등 과거 가격을 주도하던 큰 주택형 위주의 아파트들이 금융위기 이후 중소형에 밀려 타격을 받았다. 주택수요자가 시세차익을 노리기보다 실제로 거주할 집을 찾으면서 한강의 중요성이 커졌다. 물이 주는 심리적 안정감과 함께 한강 주변에 넓은 녹지공간과 휴식공간이 마련돼 있기 때문이다.한강이 고급 주택시장의 키 포인트로 떠오르면서 국내 최고가 단지들에 반포동을 비롯해 한강변 아파트가 많다. 부동산 114조사에 따르면 서울 아파트(재건축 진행 단지 제외) 3.3㎡당 가격 상위 10개 단지 중 9곳이 한강변에 자리잡고 있다. 강남구 삼성동 아이파크, 성동구 성수동 갤러리아포레, 용산구 한남동 한남더힐 등이다. 매매가격이 비싼 10곳 중 6곳도 한강과 접한 지역이다.부동산114 김은진 리서치팀장은 “2008년 금융위기 전에는 대치·도곡동 등에 상위 단지가 많았는데 지금은 한강변이 압도적”이라고 말했다.신한은행 이남수 부동산팀장은 “주택시장이 실수요 중심으로 바뀌면서 고급 주택 수요도 조망권 프리미엄을 갖추고 한강 공원이 가까운 한강변으로 눈을 돌리고 있다”고 분석했다.반포동은 교통·교육·생활편의시설 여건도 좋다. 반포동은 강북 도심과 강남의 길목이다. 동작대교·반포대교·한남대교가 강북 도심으로 이어진다. 지하철 3호선과 9호선이 지난다. 3호선은 도심을 관통하는 노선이고 9호선은 여의도와 강남을 지난다. 강북과 강남을 순환하는 지하철 2호선도 이용할 수 있다.업무시설이 몰려 있는 용산·여의도·강남테헤란로 방면의 교통이 편리하다. 경부 고속도로와 올림픽대로·강변북로 이용이 쉬워 서울 이외 수도권 등 광역교통여건도 좋다.이러다 보니 반포동엔 주로 젊은 임원이나 IT(정보기술) 업체 대표 등 신흥 부자들이 많이 산다. 압구정동과 개포동엔 자수성가형 자산가들이 많이 살고 대치동엔 자녀 교육 목적으로 사는 사람이 많다. 반포에는 이름 있는 학교가 많아 ‘학군 수요’도 끌어들이고 있다. 명문대 진학률이 전국에서 손꼽히는 반포고·세화고를 포함해 계성초·세화여고·상문고·서문여고·서울고 등 내로라하는 학교가 많다. 덜 위치칼리지반포외국인학교도 있다. 대치동에 못지 않은 학원가도 형성돼 있다. 반포동은 공교육 중심의 학군 중심지로 꼽힌다. 백화점 등 생활편의시설도 많다.부동산중개업소들은 “반포는 흠 잡을 데가 없는 입지여건을 갖추고 있다”고 말했다.이 같은 입지여건을 빛나게 한 게 재건축이다. 지은 지 30년 이상 지난 낡은 아파트가 새 아파트로 탈바꿈하고 있다. 재건축을 통해 반포에 들어서는 단지들이 새 아파트 공급이 부족한 강남권에 가뭄 속 단비 역할을 하고 있다. 래미안퍼스티지·반포자이 등은 재건축을 통해 지어진 단지다. 신반포자 등 근래 반포에 분양된 단지들 모두 재건축 아파트다.반포엔 중층 단지가 많다. 도곡동·잠실 등의 강남권 저층 재건축이 마무리돼가면서 재건축 붐이 중층 단지로 옮겨 붙으면 반포의 재건축이 활발하다.반포는 상종가는 당분간 계속될 것 같다. 재건축 사업이 활발해 앞으로 반포에서 새 아파트 분양이 계속 이어질 예정이다. 현재 반포에서 재건축을 추진 중인 단지는 10개 단지다. 반포주공1단지와 신반포3, 15차가 조합설립 단계다. 삼호가든3차와 신반포 6, 18차, 반포우성은 사업시행 단계로 분양이 다가오고 있다. ━ 매머드급 주공1단지·재건축 활발 특히 강남 개발 선두주자였던 반포주공 1단지가 재건축되면 강남권 고급 주택시장은 다시 한번 더 요동칠 것으로 예상된다. 래미안퍼스티지 등에 못지 않은 대단지인 데다 바로 한강변이고 입지여건이 반포에서 가장 좋은 곳으로 평가 받기 때문이다. 재건축되면 5000가구가 넘는 매머드 단지가 될 것으로 예상된다. 강남권 거의 마지막 저층 단지여서 사업성도 좋다.반포 재건축에서 주목해야 할 게 통합 재건축이다. 여러 개 단지가 힘을 합쳐 재건축하는 것이다. 그만큼 덩치가 큰 매머드단지로 바뀌게 된다. 신반포3차·23차와 경남아파트가 통합재건축을 결정했다. 삼성물산이 시공을 맡고 3000여가구의 단지로 거듭 태어난다. 신반포8, 9, 10, 11, 17차 통합추진위는 주민들로부터 조합설립을 위한 동의서를 받고 있다. 신반포7, 22차도 통합 재건축을 협의 중이다. 홀로 재건축 추진 단지는 덩치에서 밀릴 것이어서 통합 재건축은 확산될 것으로 보인다.신반포자이에 이어 올해 신반포 5차와 18차가 분양될 예정이다. 신반포 5차는 대림산업이 시공하고 일반분양분은 많지 않다. 신반포 5차는 한강 조망권을 강조해 ‘아크로리버뷰’로 이름 지어질 예정이다.삼성물산이 신반포 18차 재건축 단지 475가구 중 140여가구를 일반분양한다.이들 단지 모두 잠원동에 속한다. 신반포자이의 분양가를 뛰어넘을지도 주목된다.개발호재도 있다. 서초구가 경부고속도로 진입구간인 한남IC~양재IC를 지하화 하는 내용의 일명 ‘나비플랜’을 추진하고 있다. 고속도로가 지하로 들어가고 그 위에 생기는 56만㎡의 여유 공간에 공원 등 녹지와 복합단지가 들어서면 반포 주택시장에 호재로 작용할 전망이다.반포를 넘볼 수 있는 지역으로는 압구정동이 가장 유력하다. 하지만 압구정동 재건축이 요원하다. 한강변의 초고층 단지로 청사진은 여러 번 그려졌으나 사업 추진이 지지부진하다. 큰 주택형이 많아 주민들이 적지 않은 부담금을 내고 선뜻 재건축에 나서지 않기 때문이다. 대치동은 은마 재건축이 관건인데 4000가구가 넘는 은마는 ‘사공이 많아’ 역시 재건축 속도를 내지 못하고 있다.개포동 개포지구가 본격적인 재건축 착공에 들어가지만 지리적으로 강남권 외곽이어서 새 아파트촌으로 변신하더라도 반포를 능가하기는 어려워 보인다.국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 “다시 시동이 걸리고 있는 용산 개발도 반포 주택시장에 상당한 영향을 미칠 것”이라며 “당분간 반포의 경쟁자가 나타나기 어려울 것”으로 내다봤다.- 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr

전셋값은 오르고 전세물건은 귀해지면서 싼 전셋집 찾기가 ‘하늘의 별따기’다. 서울에서 전셋값 3억 원 이하 아파트는 5년 전보다 27% 줄었다. 부동산써브 조사에 따르면 10월 말 현재 서울 시내 아파트(주상복합 포함 120만4728가구) 중 전셋값이 3억 원 이하인 아파트는 58%인 69만 9139가구에 불과했다. 이는 2009년(96만96가구)보다 30만 가구 줄어든 것이다.전셋값이 비싼 지역으로 꼽히는 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)가 가장 많이 줄었다. 특히 송파구는 2009년(5만7427가구)보다 63% 줄어 2만1384가구뿐이다. 6600가구 규모의 가락시영 아파트 재건축 이주 수요가 겹치면서 전셋값이 많이 올랐다. 강남구도 3억 원 이하 전셋집이 5년새 55% 줄어 2만3233가구에 불과하다. 이어 성동구(2만849가구), 서초구(8839가구)도 각각 57%, 69% 감소했다. KB국민은행 임채우 부동산전문위원은 “강남 3구는 자녀 교육 등의 이유로 기존 전세 세입자가 생활권이 바뀌는 것을 원하지 않는데다 재건축보유자도 2~3년 후에 다시 이사와야 하기 때문에 비슷한 생활권에 머물기 마련이어서 전세시장에 미치는 영향이 크다”고 설명했다. ━ 서울의 전셋값 3억 이하 아파트 급감 싼 전셋집을 찾는다면 새 아파트 입주 물량이 많은 지역을 눈여겨볼 만하다. 모든 계약자가 직접 입주하지 않기 때문에 전세물건이 한꺼번에 쏟아져 전셋집을 구하기 수월하다. 대개 입주물량의 절반 정도는 전세로 나온다. 가격도 주변 시세보다 싼 편이다. 물량이 한꺼번에 나오는데다 잔금을 마련해야 하는 계약자가 자금 부담에 미리 세를 놓기 때문이다. 새 아파트로 옮기려는 전세 수요가 움직이면서 기존 전셋집을 구하기도 낫다.연말부터 내년 봄까지 새 아파트 물량이 많지 않다. 부동산 114 조사에 따르면 올 11월부터 내년 3월까지 서울의 새 아파트 입주물량은 4439가구에 불과하다. 수도권은 3만 가구가 집들이를 앞두고 있지만 일부 지역에 입주물량이 몰려 있어 사정은 비슷할 것으로 예상된다. 서울은 신규 물량이 귀하다. 입주물량이 가장 많은 강남구가 770가구에 불과하다. 서초구(536가구)·송파구(549가구) 등 강남권에서는 1855가구가 집들이 한다. 전세 물건이 늘어나지만 이들 지역은 평균 전셋값이 비싸다. 3.3㎡당 1600만~1800만 원은 예상해야 한다.입주 10년이 안 된 아파트 전셋값은 3.3㎡당 2000만 원이 넘는다. 강남구 역삼동 역삼2차 아이파크(2008년 12월) 72㎡형(이하 공급면적) 전셋집을 얻으려면 5억~5억3500만 원은 있어야 한다. 102㎡형은 6억9000만~7억2500만 원선이다. 대치동 대치삼성 1차(2000년 7월) 85㎡형은 4억 7500만~5억1000만 원선이다. 124㎡형은 7억8000만~8억2500만 원에 전세 시세가 형성됐다.강남권에 살고 싶은데 자금이 부족하다면 지은 지 오래된 아파트로 눈을 돌려보자. 특히 재건축이 진행 중인 단지는 전세 가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 30%에 못 미치는 곳도 많다. 개포동이 대표적이다. 평균 전셋값이 3.3㎡당 1000만 원 정도다. 개포주공6단지 82㎡형 전세 시세는 3억3000만~3억5000만 원선이다. 102㎡형은 3억9000만~4억1500만 원에 전세 물건이 나온다. 우성6차 73㎡형은 3억~3억1500만 원선, 86㎡ 형은 3억3500만~3억6000만 원선이다. 이런 아파트는 대부분 5층 이하 저층인데, 엘리베이터가 없어 3층 이상은 이동이 불편할 수 있다. 최근에 나온 아파트보다 전용률이 낮아 실제 사용 면적이 좁다. 실사용 면적을 확인할 필요가 있다. 재건축이 진행 중인 단지는 사업 진행 사항을 잘 챙겨야 한다. 철거가 얼마 남지 않았다면 계약 기간이 끝나기 전에 새 전셋집을 구해야 할 수 있다.도심권에선 마포구(547가구)·동대문구(311가구)·중구(295가구) 등지에 입주 소식이 있다. 마포구 용강동 e편한세상마포 3차(547가구)가 내년 1월, 동대문구 용두동 롯데캐슬리치(311가구)가 내년 2월 입주한다. 마포구는 올해 재개발 단지가 속속 준공하면서 6600여 가구가 입주 중이거나 입주할 예정이다. 한강이 가깝고 서울 시청이나 여의도 등으로 출퇴근하기 편해 주거 선호도가 높은 편이다. 서울 지하철 5·6호선, 경의선이 지나고 강변북로·올림픽대로·서강대교·마포대교 등의 이용이 편하다. 전셋값은 넉넉히 준비해야 한다. 최근 입주한 상수동 래미안밤섬리베뉴2차 85㎡형 전셋값이 4억 원이다. 공덕·아현동 일대 입주 5~6년차 80㎡형이 3억7000만선이다. 113㎡형은 4억4000만~4억5000만 원 정도 필요하다. ━ 화성시에 입주 풍년 성북구(490가구)·강북구(18가구)·중랑구(265가구) 등지는 입주물량은 거의 없지만 전셋값이 싼 지역으로 손꼽힌다. 3억 원 이하 전셋집이 많은 편이다. 성북구 길음 뉴타운 80㎡형 새 아파트 전셋값이 2억 8000만 원 선이다. 중랑구 면목동 일대 106㎡ 형 전세물건이 2억 3000만~2억 8000만 원에 나온다.수도권 북부권은 입주물량이 많지 않지만 지난 3~4년간 준공한 물량이 많아 싼 전셋집을 찾기 수월하다. 고양·김포·파주시 등지에 1억 원대 전셋집이 있다. 기반시설이나 생활편의시설 등이 잘 갖춰진 택지지구에 몰려 있다. 김포시 한강신도시는 48번 국도를 중심으로 조성된 수도권 2기 신도시다. 한강변이라 일부 가구는 집 안에서 한강 조망을 할 수 있다. 올림픽대로 행주대교에서 신도시까지 이어지는 6차선 고속화도로인 한강로가 뚫리면서 교통이 좋아졌다. 서울 강남권으로 출·퇴근은 아직까지 불편하지만 광화문이나 여의도·종로·구로 등지는 괜찮다. 서울역까지 오가는 광역급행버스가 있다. 최근에 입주한 한강신도시 내 아파트 109㎡형이 1억5000만~1억8000만 원 정도다. 앞서 입주한 장기지구는 1억 원대 초반에 전셋집을 구할 수 있다. 청송마을 현대2단지 109㎡형은 1억3000만 원 선이다.일산신도시에도 1억 원대 전셋집이 있다. 3호선 대화역 인근이다. 대형마트·농산물유통센터·킨텍스 등 생활편의성이 돋보인다. 서울외곽 순환도로·자유로·일산 대교 등 이용이 편하다. 대개 준공한 지 10년 이상 된 아파트다. 대화마을 7단지 파크타운 105㎡형이 1억6000만~1억8000만 원 정도다. 경의선 탄현역 인근 임광진흥 106㎡형은 1억6000만~1억7000만 원선이다.수도권 남부권에선 화성시가 입주 풍년을 맞는다. 1만1889 가구가 입주 예정이다. 동탄2신도시 리슈빌(656가구), 동탄2 신도시 이지 더 원(642가구)이 1월 입주한다. 지하철은 1호선 병점역이나서 동탄역을 이용해야 한다. 2015년 KTX 동탄역이 개통할 예정이다. 현재 사당역이나 서울역까지 운행하는 광역급행버스가 있다. 용인 서울간 고속도로, 경부고속도로 등 이용이 편하다. 입주 6~8년차 아파트 전셋집을 1억 원대에 얻을 수 있다. 병점역 인근 아파트 85㎡형은 1억5000만~1억7000만 원선이다. 69㎡형은 1억2000만 원 정도면 전셋집을 구할 수 있다.잠실이나 강동구 쪽에 직장이 있다면 남양주시를 눈여겨볼 만하다. 경춘선 복선전철, 서울 춘천 고속도로, 서울 덕소간 한강북단도로 등이 개통하면서 출·퇴근하기 좋아졌다. 별내신도시 내 새 아파트 126㎡형이 1억6000만~1억8000만원에 전세가 나온다. 72㎡형은 1억2000만원 정도면 된다.새 아파트 전셋집을 얻는다면 등기부등본이 없어 전세 계약 때 주의해야 한다. 분양계약서와 실제 소유주가 일치하는지, 분양권에 가압류가 없는지 반드시 확인해야 한다. 등기가 안 난 상태라도 사용승인이나 준공검사를 마쳤다면 전입신고(확정일자)를 할 수 있다. 전입신고 뒤 주소지를 다른 곳으로 옮겨서는 안 된다. 전셋값이 싸도 대출이 많은 전셋집은 피하는 것이 좋다. 자칫 경매에 넘어가면 전세금을 떼일 수 있다.

분양형 호텔 및 레지던스 상품 … 운영사·수익률·지급방식·용도전환 꼼꼼히 살펴야 최근 부동산 시장에서 분양형 숙박상품이 화제다. 서울 강남의 아파트 모델하우스 촌을 둘러보면 곳곳에 분양형 호텔 및 레지던스 상품 전시관이 문을 열고 투자자를 모집하고 있다. 서울·수도권은 물론 대구와 부산, 제주 등 전국 주요 도시에서 분양 중이다. 오피스텔이나 소형 아파트는 세입자가 바뀔 때마다 내는 중개수수료 때문에 추가 지출이 생기지만 분양형 숙박상품은 ‘복비’ 지출이 없다는 것도 장점이다. 개별 등기이전이 가능하기에 적절한 시점에 쉽게 되팔 수도 있다. 직접 찾아가서 눈으로 확인해야좋은 상품이지만 주의할 점도 많다. 분양업체는 1억~2억원의 소액투자로 안정적인 수익을 올릴 수 있다며 투자자를 유혹한다. 하지만 기존 아파트나 오피스텔과 달리 공신력 있는 기관에서 수익을 검증한 사례를 찾기 힘들다.실제 거래도 그리 활발한 편이 아니다. 어느 상품이나 투자를 권하는 사람들은 상품의 장점을 부각한다. 예컨대 객실 300개인 호텔인데 하루 객실료를 10만원으로 잡고 객실을 100% 가동하면 월 9억원의 매출을 올릴수 있다. 숙박료로만 1년에 108억원을 챙길 수 있다는 식이다.하지만 국내에서 객실을 100% 가동하는 호텔은 극소수에 불과하다. 주말에는 100% 객실 판매가 되더라도 주중에는 빈 객실이 넘쳐난다. 더구나 고시된 숙박료가 10만원이라도 여행사에게 도매에 판매하는 객실료는 이보다 크게 낮다. 이런 호텔 비즈니스를 잘 모르는 사람이라면 분양업자들의 유혹에 그대로 넘어갈 수 있다.문화체육관광부가 운영하는 ‘관광정보지식시스템’에 따르면 2012년 국내 호텔 이용률(가동률)은 64.7%에 불과하다. 이 중 인천이 79.9%로 가장 높고, 다음으로는 서울(78.9%)·제주(76%) 순이다. 나머지는 70% 이하다. 성수기 호텔 이용률은 90%대에 육박하지만 평상시에는 빈방이 많다는 얘기다. 호텔 공급이 늘면서 경쟁이 더욱 치열해진데다 기대 수익이 떨어질 수도 있다는 분석도 있다.성공 투자를 위해서 꼭 챙겨야 하는 목록이 있다. 분양 호텔의 모델하우스를 직접 방문하고, 가능하다면 현장 답사를 다녀와야 한다. 1억~2억원이나 되는 상품을 계약하는데 이런 노력마저 안 한다면 투자가 아닌 요행을 바라는 것이다. 투자자 스스로 괜찮다는 반응이 나오지 않는 객실은 여행객이 두 번 다시 안 찾을 객실이다. 현장 조사 역시 여행사와 여행객 입장에서 괜찮은 입지인지 판단하는데 중요한 근거가 된다.분양형 숙박상품은 크게 호텔형과 서비스드 레지던스형으로 나뉜다. 호텔형은 기본적으로 여행객이 투숙을 하고 관련된 부대시설을 이용하는 것이다. 레지던스는 객실 내 세탁기와 취사시설을 구비해 놓는다. 기존 콘도미니엄과 유사하다고 보면 된다. 출장으로 여행을 하는 비즈니스 트립인 경우 호텔을 선호하지만, 가족 단위 여행객은 세탁이나 취사를 직접 할 수 있고 투숙 인원조절이 가능한 레지던스를 선호한다.해외에는 보편화 됐지만 국내에는 레지던스가 많은 편이 아니다. 국내에 레지던스가 처음 보급될 당시만 해도 지금과 같은 분양형 호텔식으로 영업을 했다. 기본적으로 여행업에 대한 정보와 지식도 중요한 요소다. 투자에 앞서 관심 물건의 운영사가 어디인지 확인해야 한다. 흔히 아파트나 오피스텔 신규 분양을 받을 때 시공사와 시행사, 자금관리(신탁사) 등은 기본 확인 사항이다. 하지만 분양형 호텔의 경우 일반 투자자는 무엇을 확인할지 잘 모른다.일부에서는 세계적인 호텔 체인의 브랜드를 내걸기도 하는데, 이 브랜드의 체인 본사에서 운영까지 개입하는지 반드시 확인해야 한다. 분양형 호텔은 운영사가 호텔을 운영해 벌어들이는 돈으로 투자자들에게 정해진 수익을 내놓고 나머지는 소유주와 운영사가 배분하는 방식이다. 호텔 운영사가 적자를 낸다면 기대한 수익을 못 거둘 수도 있다.투자 후 호텔 브랜드 바뀌는 일도특정 호텔의 브랜드를 사용하더라도 운영은 맡지 않는 경우도 있어 주의가 필요하다. 예컨대 수도권의 한 분양 호텔의 경우 준공 전 마케팅에만 특정 호텔 체인 브랜드를 사용하다가 준공 후에는 다른 브랜드로 간판을 바꿔 단 적이 있다. 호텔 소유주가 분양 마케팅에만 해당 브랜드를 사용한 것이다. 이유인즉 이런 체인 호텔은 브랜드 사용료 등 별도의 로열티를 징수한다.실제 운영을 하는 상황에서 매출의 일부를 브랜드 사용료로 내는 것이 부담되기 때문에 계약을 해지한 것이다. 이외에 브랜드만 빌려 쓰고 실제 운영은 다른 곳이 하는 경우도 있다. 유명 브랜드라고 해도 그 호텔 체인 수준의 서비스가 제공될 것으로 생각한다면 오판이다. 차라리 지방의 중소 호텔이 책임지고 관리하는 곳이 더 나을 수도 있다. 수익률에 대한 계약조건도 꼼꼼히 따져야 한다.최근 분양하는 호텔이나 레지던스는 5~14%의 수익률을 제시한다. 초기 분양을 위해 과도한 수익률을 제시하는 곳도 있는데 대개 1년~3년 후 재계약 시점을 제시한다. 이후 수익률이 줄어들 수 있기 때문에 계약조건을 꼼꼼히 체크해야 한다. 지급방식도 월 단위인지, 연 단위인지 운영사에 대한 페널티 조항이 있는지도 따져봐야 한다. 기본적으로 호텔 객실은 매일 사용하는 사람들이 달라지기 때문에 가구나 가전제품을 주기적으로 보수하거나 교체해야 한다. 이에 대한 의무가 분양계약자에게 있는지 운영사에게 있는지도 점검해야 한다.분양식 호텔이나 레지던스는 각 호 또는 실의 소유자가 사업자가 아닌 개인투자자다. 숙박객의 과실은 운영사가 진다. 하지만 시설 노후화에 대한 리모델링 책임은 기본적으로 투자자가 진다. 예를 들면 벽지 교체 비용 등을 분양계약자에게 2년~3년에 한번씩 부담하게 하는 곳도 있고, 운영사가 책임지는 곳도 있다. 시설보수비에 따라 수익률에도 변화가 있다.오피스텔의 용도 전환 내역도 세심히 살펴야 한다. 몇 년 전 서울의 한 오피스텔은 초기 분양에 실패해 시행사가 레지던스로 전환해 새로운 분양마케팅을 벌였다. 확정수익률 등을 제시했지만 전문가들 사이에서는 불안하다는 평가를 받고 있다. 과거 레지던스 붐이 일었을 당시 유사한 사례로 법적 다툼이 일었기 때문이다.오피스텔에 실제 입주하려던 사람들은 최초 목적과 달리 숙박시설로 사용되자 레지던스 소유주를 고발했고, 법적 처벌을 받은 경우도 있었다. 분양자들은 주거 또는 업무, 임차용으로 분양을 했는데, 주변에 여행객이 북적거리자 생활이나 업무에 불편함을 느끼고 문제를 제기한 것이다. 일반적으로 오피스텔 등으로 분양했다가 숙박용으로 용도를 전환하려면 사전 계약자들에게 동의를 구해야 한다.

"분양상가 투자는 너무 위험하지 않나요? 주변에서 지금은 때가 아니라고 다들 만류하던데….”일반 투자자는 분양상가에 대한 막연한 두려움으로 좋은 투자 기회를 놓치기 쉽다.세계 금융위기 이후 가장 직접적으로 타격 받은 수익성 부동산은 상가일 것이다. 상가는 임대수익에 따라 부동산의 가치가 결정된다. 중소상인의 어려움이 곧바로 상가로 이어지다 보니 상가시장이 침체돼 있는 것은 사실이다. 하지만 상가를 제외하면 3억~10억원의 상대적으로 적은 금액으로 투자할 수 있는 부동산 투자처를 찾기 어렵다. 특히 최근 주식시장이 최고가를 경신하면서 주식을 정리하고 부동산으로 갈아타려는 움직임 때문에 상가에 대한 관심이 부각되고 있다.상가투자 방법에는 기존 상가를 인수하는 것과 신축 중인 상가를 미리 계약하는 분양상가 투자가 있다. 일반상가와 분양상가의 관계는 안정성과 불확실성의 관계라고 할 수 있다.기존상가가 이미 임차인을 확보하고 일정 수익을 안정적으로 제공하는 반면 분양상가는 건물이 완공되는 1~2년 후의 상권을 예상해 선점하기 때문에 안정성은 떨어지고 불확실성이 크다. 또한 건물이 예정대로 완공되지 않거나 중간에 시행사가 부도나 건설이 중단되는 최악의 경우도 심심치 않게 볼 수 있다.보증보험 여부 확인부터 해야그렇다면 좋은 분양상가를 고르는 방법은 무엇일까? 해답은 의외로 간단하다. 상가의 불확실성을 파악하고 그 위험을 분산할 수 있는 방안이 있는지 살피다 보면 좋은 물건을 찾을 수 있다. 분양상가의 불확실성은 크게 상가 소유권 이전과 적정 임대수익을 제공할 수 있는 임차인 구성의 두 가지로 요약할 수 있다. 먼저 상가 소유권 이전의 불확실성을 분석하기 위해서는 ‘건축물 분양에 관한 법률’을 알아볼 필요가 있다. 현행법에서는 바닥 면적이 3000㎡ 이상인 건축물을 착공신고 후 분양(일반적인 선분양)하기 위해서는 신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하거나 금융기관 등으로부터 분양보증을 받도록 하고 있다.분양보증은 분양사업자가 파산 등으로 분양계약을 이행할 수 없게 되면 사용승인을 포함한 당해 건축물 분양의 이행 또는 피분양자가 원하는 경우 납부한 분양대금의 환급을 책임진다. 이 때문에 투자자 입장에서는 가장 선호되는 안전장치다.하지만 현실적으로 분양사업자는 비용과 업무의 편의성 때문에 대부분 신탁계약을 선택한다. 신탁계약은 모든 관련 부동산이 신탁되고, 자금도 자금관리회사가 관리하도록 해 분양업자가 임의로 자금을 빼돌릴 수 없게 돼 있다.은행으로부터 프로젝트 파이낸싱 대출을 받고 시공사가 책임준공을 약속했으며 자금이 관리되더라도 위험은 남는다. 분양률이 떨어지면 시행사가 부도날 수 있고, 책임준공이 되더라도 공사비를 못 받은 시공사가 유치권을 행사해 투자자의 재산권 행사를 제한할 수 있다. 따라서 무엇보다 투자대상 상가의 분양성이 매우 중요하다. 50% 이상 분양 계약이 이뤄졌다면 프로젝트 파이낸싱 자금과 분양대금으로 충분히 사업을 완료할 수 있어 소유권 이전에 대한 불확실성이 상당부분 없어지게 된다. 반대로 분양을 시작한 지 6개월이 지났는데도 분양률이 20% 이내라면 아무리 조건이 좋아도 투자를 다시 생각해 보아야 한다.다음으로 임차인 구성의 불확실성을 해소하기 위해 대상 부동산 주변 상권을 검토하는 것이 필요하다. 평일과 주말 점심과 저녁에 수차례 현장을 방문해 유동인구 수, 유동인구의 동선을 파악하고 기존 상권의 업종 구성과 임대료 수준을 확인해 보면 임차인 구성에 대한 확신을 가질 수 있다. 과거에 인기 있었던 택지지구 내 상가는 상권의 안정성이 떨어지기 때문이다. 택지지구는 상권이 안정되는 데 시간이 오래 걸리고, 기존 상권이 없다.적정 수익률은 기존 상가 이상으로최근에는 분양상가의 침체로 ‘선 임대 후 분양’ 상가도 많아지고 있다. 이 경우에도 간혹 임대가 됐다고 속이는 경우가 있다. 임대의향서 대신 법적 효력이 있는 임대계약서를 꼭 작성하고, 계약 취소를 방지하기 위해 계약금을 가능한 한 많이 받아둘 필요도 있다. 또한 분양업자와 계약 시 ‘만일 완공 전까지 임대차 계약이 해지되게 되면 상가 매매계약도 해지할 수 있다’는 조항을 삽입할 수 있다. 과거에는 분양업자 입장에서 도저히 받아들일 수 없는 조항이었지만, 최근에는 시장이 침체되면서 대부분 인정해 주는 분위기다.장기적으로 안정적인 임대업종인지 판단할 필요도 있다. 은행, 증권 등의 금융업종은 일단 들어오면 최소 5년 이상 장기계약이 가능하고, 대기업 프랜차이즈(커피, 도넛 등) 직영 매장 등도 초기 시설비와 법인의 자금력으로 단기간 내에 철수하는 경우가 드물기 때문에 임차인 구성에 대한 불확실성을 상당부분 해소할 수 있다.임차인이 안정적이더라도 임대료 수준을 포기할 수는 없다. 분양상가는 그 지역에서 가장 최근에 신축하는 건물이기 때문에 기존 상가보다 분양가가 높다. 그렇기 때문에 기존의 임대료로는 원래 있던 상권의 임대 수익률을 달성할 수 없다. 앞에서도 언급했듯이 상가의 가치는 임대료에 따라 결정되기 때문에 최소한 기존 상가 수익률 이상의 물건을 선택해야 한다. 그래야 3~5년의 투자기간 이후 매각 시 시세차익을 기대할 수 있다. 시장이 어려운 지금이 자금을 가진 투자자에게는 보다 좋은 조건으로 상가 쇼핑을 즐길 수 있는 투자의 적기인 것이다.

대기업 임원 출신인 박모(58)씨는 요즘 살맛이 난다. 2년 전 퇴직금으로 분양받은 인천의 한 아파트형 공장 내 상가 덕분에 매달 짭짤한 고정 임대 수입을 올리고 있기 때문이다. 현재 편의점과 문구점으로 운영되는 상가 1층 점포에서 박씨는 보증금 5000만원에 월세 300만원의 임대 수익을 얻고 있다. 정부의 잇단 집값 안정 대책으로 주택 투자 분위기가 싸늘해지면서 수익형 부동산인 상가가 대안 투자 상품으로 관심을 끌고 있다. 하지만 경기 불황으로 대부분 상가는 침체 상태에서 좀처럼 헤어나지 못하고 있다. 그렇지만 아파트형 공장 내 상가는 사정이 다르다. 안정적인 고정 수익을 보장받으면서 인기를 끌고 있다. 아파트형 공장 내 상가는 보통 1000~2000명 이상의 고정 손님을 확보하고 있는 데다 독점 업종으로 운영되는 경우가 많다. 그래서 일반 근린상가보다 수익률이 높다는 평가를 받고 있다. 상가뉴스레이다 정미현 연구원은 “세금·대출 측면에서 아파트보다 규제가 덜해 일부 아파트형 공장 내 상가는 분양을 시작하자마자 마감되면서 큰 인기를 끌고 있다”며 “인기 상가의 경우 연 임대 수익률이 10%를 넘는 곳도 적지 않다”고 말했다. 틈새 상품으로 인기 아파트형 공장이란 도시의 비싼 토지를 효율적으로 이용하기 위해 건립된 아파트 형태의 기업용 건물을 말한다. 사실상 일반 사무실이다. 최첨단 부대시설, 친환경적인 근무 여건, 저렴한 임대료 같은 장점을 고루 갖춘 까닭에 중소기업 같은 실수요자 사이에서 인기가 높다. 우리나라 최초의 아파트형 공장은 1996년 7월 서울 구로구 서울디지털산업단지에 들어선 동일테크노타운이다. 아파트형 공장에 입주하는 기업에는 취득·등록세가 100% 면제된다. 이 때문에 2000년대 초반 서울 디지털산업단지 같은 지역에 이미 수많은 아파트형 공장이 들어섰다. 최근엔 안양·성남·부천 같은 곳에서도 신규 공급이 봇물을 이루고 있다. 아파트형 공장과 이들 건물 내 상가는 2000년부터 4년간 투자자와 중소 벤처기업에 폭발적인 인기를 끌다가 한동안 공급 과잉으로 침체 상태에 빠졌다. 그러던 아파트형 공장 내 상가가 최근 다시 틈새 투자상품으로 부상하고 있다. 최근 3년간 신규건축이 뜸해 기존 공급과잉 상태가 어느 정도 해소된 게 가장 큰 원인이다. 또 아파트형 공장 내 상가는 건물 입주자들을 고정 고객으로 확보할 수 있는 데다 세금과 대출 측면에서 주택보다 규제가 덜하다는 것도 장점이다. 상가 분양시장 호조 아파트형 공장 내 상가의 인기는 최근 선보인 상가 분양에서도 그대로 실감할 수 있다. 지난해 말 경기도 안양시 관양동에서 공급된 ‘두산벤처다임II’는 분양 개시 하루 만에 계약이 완료됐다. 상가 분양대행업체 관계자는 “지하 1층~지상 15층 규모에 총 점포 수가 7개에 불과할 정도로 상가 비율이 낮은 데다 분양가가 평당 900만원 선으로 주변 시세(1층 평균 평당 1500만~2000만원)보다 쌌던 게 주효했다”고 말했다. 현재 이 건물에서 매물로 나온 상가를 찾기가 쉽지 않다. 점포 수가 워낙 적은 데다 올 10월에 사무실 입주가 끝나면, 이 건물 내 상가 몸값(매매·임대료)이 치솟을 것으로 판단한 주인들이 매물을 내놓지 않기 때문이다. 쌍용건설이 경기도 부천시 삼정동 옛 한국화장품 공장 부지에 짓는 아파트형 공장 부천 ‘테크노파크III-비즈시티’도 분양 1년도 안 돼 거의 모든 점포가 팔렸다. 최근 입점한 영등포구 문래동 3가 ‘에이스하이테크시티’ 상가 1층 점포(평균 평당 분양가 1800만원 선)의 경우 벌써 상당한 수준의 프리미엄(웃돈)이 붙은 상태다. 20평형대 상가에는 웃돈이 5000만원 넘게 형성됐다는 게 현지 부동산중개업소 관계자들의 설명이다. 인근 당산동 S공인 관계자는 “아파트형 공장 상주 인구만 1만 명에 이르는 풍부한 고정 고객 확보 호재로 1층 점포의 경우 입주한 지 얼마 되지 않았는데도 웃돈이 꽤 붙었으나 사려는 투자자가 적지 않다”고 밝혔다. 임대료·매매가 동반 상승세 아파트형 공장 내 상가의 수익성은 지역별로 천차만별이다. 모든 지역의 상가가 높은 수익을 올리지는 못한다는 것이다. 공급 과잉으로 고전을 면치 못하는 곳도 적지 않다. 하지만 서울 구로 디지털산업단지 같은 인기 지역과 목 좋은 곳에 들어선 상가의 경우 대부분 연 8~10%가량의 수익률을 올리고 있다는 게 업계의 설명이다. 이 때문에 매매가와 임대료가 덩달아 오름세를 타고 있다. 실제로 구로동 일대 벤처단지에 들어선 아파트형 공장 내 상가 1층 점포의 분양가와 매매가는 평당 평균 1800만~2000만원 선이다. 5년 전 분양가(평당 1000만원 선)보다 갑절 정도 뛴 것이다. 임대료도 상승세가 뚜렷하다. 1층 대로변을 기준으로 5년 전 월 300만원 정도에서 현재는 500만~600만원으로 뛰었다. 서울 금천구 가산동에 들어선 N상가 2층 55평짜리 점포 매매가는 2억8000만원 선으로, 지난해 이맘 때보다 5000만원 이상 상승했다. 임대료도 보증금 2500만원에 월 200만원에서 240만원으로 올랐다. 현재 이 상가의 임대 수익률은 12.78%(대출 5600만원, 연이자 6% 기준)에 이른다. 서울 가산동 N공인 관계자는 “구로지역 중소 벤처타운 일대에 현재 5700여 개 업체가 입주해 있는 데다 이곳 직장인 등 유동인구도 5만 명에 달해 상가시장이 활성화할 여건은 충분히 갖춰졌다”고 강조했다. 이처럼 아파트형 공장 내 상가의 인기가 높은 것은 이 상가가 지닌 여러 가지 장점 때문이라는 게 전문가들의 설명이다. 왜 인기인가 아파트형 공장은 업무 공간 외에 연 면적의 30~50% 정도를 휴게실 및 구내식당, 상가 등의 지원시설을 갖추도록 정해져 있다. 보통 상가가 차지하는 비율은 전체의 10~20% 미만으로 편의점·문구점·은행·전문식당·클리닉센터 등이 주를 이루고 있다. 주상복합 내 상가처럼 상가 비율이 높지 않기 때문에, 설사 공장 입주율이 높지 않다고 해도, 아파트형 공장 내 상가는 상대적으로 큰 타격을 입지 않을 수 있다는 분석이다. 이게 장점이란 얘기다. 공장 내 거주자를 고정적인 고객 수요로 확보하고 있는 데다 교통의 요충지나 인구 밀집 지역에 위치한 경우가 많아 유동인구를 많이 끌어들일 수 있다는 것도 장점이다. 1층 상가 분양가가 일반 상가보다 싸다는 것도 매력이다. 보통 일반상가의 3분의 1 수준이다. 그만큼 투자 대비 수익률 면에서 유리한 셈이다. 투자할 때 조심할 점은 상가 투자의 성패는 아파트형 공장 활성화 여부에 달려 있다. 공장이 활기를 띠면 유동 인구가 늘고 직장인들의 구매력도 높아지게 마련이다. 반대로 공장이 죽으면, 그 아파트형 공장 내 상가도 영향을 받을 수밖에 없다. 현재 유망 아파트형 공장 밀집 지역으로 서울디지털산업단지와 영등포 벤처밸리, 성남지방산업단지 등을 꼽을 수 있다. 영등포 벤처밸리는 문래동과 양평동 일대 공장 및 물류창고 부지에 아파트형 공장이 들어선 것이다. 입주 수요가 많아 공급이 부족할 정도다. 이 지역은 목동, 여의도 등과도 인접해 있기 때문에 연계 비즈니스 단지로 성장할 가능성이 높다. 성남지방산업단지는 서울 강남권과 경기도 분당, 판교 등과 가깝고 서울 지역에 비해 분양가도 싸다. 그래서 이곳으로 이전하려는 벤처기업들의 수요가 늘고 있다. 아파트형 공장 내 상가에서 점포는 건물 주 출구에 인접하면 좋다. 지하층인 경우라도 상층부와 연결된 엘리베이터나 계단에 가까울수록 유리하다. 같은 건물 내에서도 건물 주 출입구나 엘리베이터, 계단 주변 같은 수요층의 주 동선 인근에 위치한 점포가 수익률이 높다. 또한 향후 시세 차익도 얻을 수 있다는 게 전문가 얘기다. 또 투자에 앞서 아파트형 공장의 분양 실적을 파악하는 것도 중요하다. 공장 내 직원들이 주 손님들인 만큼 공장이 텅 비게 된다면 상가 역시 고전을 면치 못할 수 있기 때문이다. 이 밖에 주5일 근무제 시행으로 주말과 휴일에는 건물 내 상주 인원이 빠져나가 텅 빈 경우가 많다는 것도 잊지 말자. 이 때문에 상가를 선택할 때는 주변 지역 수요층까지 끌어들일 수 있는 업종 선택이 필요하다. 분양계약서에 건물 안에 유사 업종 입점을 막는 조항이 들어 있는지도 확인해 봐야 한다. 한 건물에서 장사를 하는데 같은 업종의 점포가 한 곳 더 있다면 수익이 절반으로 줄 수밖에 없다. 기존 상가를 매입할 경우 주변 시세와 비교해 적정한 가격인지 확인해 볼 필요가 있다. 아무리 장사가 잘 되더라도 적정 가격 이상으로 매입하면 높은 수익성을 기대할 수 없기 때문이다. 상가의 공급과잉 문제도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “아파트형 공장이 급격히 증가하면서 상가 입점 수도 많이 늘고 있다”며 “특히 비슷한 업종이 늘어나면서 수요층을 분산시키는 경우가 적지 않은 만큼 조심해야 한다”고 말했다. 아파트형 공장 내 상가는 입지가 무엇보다 중요하다. 하지만 업종 선택도 입지 못지않게 중요하다는 것도 마음에 새겨야 한다.