2024년 기준 서울에 ‘내 집 마련’을 하려면 월급을 한 푼도 쓰지 않고 14년 가까이 모아야 하는 것으로 조사됐다. 경기도와 인천은 약 7년이 걸리는 것으로 나타났다. 가구주로 독립한 뒤 생애 첫 집을 장만하는 데까지 걸리는 기간은 약 8년이었다. 우리 국민 10명 중 8명은 내 집을 가져야 한다고 생각하는 것으로 드러났다.국토교통부는 지난해 하반기 전국 표본 6만1000가구를 방문해 면담 조사한 ‘2024년도 주거실태조사 결과’를 16일 발표했다. 지난해 서울 자가 가구 연 소득 대비 주택가격 배수(Price Income Ratio)는 중간값 기준으로 13.9배로 나타났다. PIR은 월급을 꼬박 모았을 때 집을 장만하는 데 걸리는 시간을 뜻한다.이 수치를 적용하면 서울에서 집을 장만하려면 약 14년간 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 한다. 서울 다음으로 PIR이 높은 지역은 세종(8.2배)과 경기도(6.9배), 대구(6.7배), 인천(6.6배) 순이었다. 권역별 PIR은 전년 대비 수도권(8.5배→8.7배)과 도 지역(3.7배→4.0배)에서 증가했다. 광역시는 6.3배로 변동이 없었다.지난해 전국 임차가구 ‘월 소득 대비 월 임대료 비중’(임차 가구 RIR)은 중간값 기준 15.8%로 2023년과 같았다. 전월세 세입자들은 월 소득 15.8%를 임대료로 내고 있는 셈이다. 지역별 임차가구 PIR은 전년과 비교해 수도권은 20.3%에서 18.4%로, 광역시는 15.3%에서 15.2%로, 도는 13.0%에서 12.7%로 모두 하락했다.실제 거주 여부와 관계 없이 자기 집을 가진 가구 비율을 뜻하는 자가보유율은 지난해 전국이 61.4%로 2023년(60.7%) 대비 올랐다. 지역별로 자가보유율은 전년 대비 도(68.6%→69.4%), 광역시(62.3%→63.5%), 수도권(55.1%→55.6%)에서 모두 상승했다. 자신이 소유한 집에서 거주하는 자가점유율은 전국 58.5%로 전년(57.4%)보다 상승했다.1인당 주거면적은 36.0㎡로 전년과 같았다. 지역별로 도(40.2㎡), 광역시(36.7㎡), 수도권(33.0㎡) 순으로 면적이 넓었다. 가구당 평균 주거면적은 2023년 68.9㎡에서 지난해 68.1㎡로 소폭 줄었다. 주거기본법상 최저 주거 기준에 미달하는 가구 비율은 3.8%로 전년(3.6%) 대비 0.2% 포인트 올랐다.주택 보유에 관한 의식을 조사한 결과 ‘보유해야 한다’는 응답은 86.8%였다. 대부분 가구가 ‘내 집을 보유해야 한다’고 생각한 것이다. 다만 그 비율은 2023년(87.3%) 대비 소폭 낮아졌다. 전체 가구 중 주거 지원 프로그램이 필요하다고 응답한 가구는 38.2%로 전년(40.6%) 대비 떨어졌다. 가장 필요한 주거 지원은 ‘주택구입자금 대출지원’(32.0%)이었다.청년 가구는 82.6%가 임차로 거주하고 있고, 오피스텔을 포함한 비주택 거주 비율이 17.9%에 달했다. 신혼부부는 43.9%가 자가에 거주했으며, 아파트(73.4%)가 대부분을 차지했다. 고령 가구는 75.9%가 자기 집에 살고, 단독주택(39.2%) 거주 비율이 높은 특징을 보였다. 가구주로 독립한 후 생애 첫 집을 장만하기까지 걸리는 기간은 7.9년으로 전년(7.7년) 대비 2개월 늘었다.

새 정부 출범 후 첫 부동산 대책은 수도권 내 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 6.27 가계부채 관리 방안이었다. 고강도 규제로 과열 양상을 보이던 서울 부동산 시장은 급격히 식었다. 거래가 줄면서 최고가 매매를 경신하던 강남 3구 아파트의 신고가 행진도 잦아들었다. 강남 입성을 위한 ‘징검다리’ 갈아타기 수요가 몰렸던 마·용·성(마포·용산·성동구) 등 한강벨트 권역에서도 아파트값 상승세가 주춤해졌다. 이어 후속 정책으로 대대적인 공급대책과 함께 대출 규제가 강화되면서 하반기 주택시장이 어떻게 변화할지 관심이 쏠리고 있다.정부가 지난 9월 7일 주택공급 확대 방안을 발표하고 2030년까지 수도권에서 매년 27만 가구의 신규주택 착공을 추진해 총 135만 가구를 공급한다는 목표를 밝혔다. 한국토지주택공사(LH)가 조성한 주택용지를 민간에 매각하던 방식에서 직접 시행으로 전환해 공급 속도를 늘리고, 노후시설과 유휴부지 등을 최대한 활용해 도심에서 공급 물량을 확대한다는 계획이다.대출도 강화한다. 투기 수요 억제를 위해 부동산 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)에서 주택담보대출인정비율(LTV)을 기존 50%에서 40%로 강화한다. 현재 규제지역으로 지정된 곳은 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구다. 앞으로 이 지역에서 집을 살 때는 집값의 40%까지만 대출을 받을 수 있다. 수도권·규제지역에서 임대사업자들에 대한 주택담보대출은 전면 금지된다. 전세대출 한도는 일원화한다. 그동안 서울보증보험(SGI)은 3억원, 주택금융공사(HF)는 2억2000만원, 주택도시보증공사(HUG)는 2억원으로 각각 상이했다. 지난 9월 8일부터 1주택자의 전세대출 한도는 지역과 무관하게 수도권·규제지역 기준 2억원으로 제한된다. 주목해야 할 부동산 선행지표 3가지서울 아파트 시장은 잠시 숨을 고르는 양상이지만 주택시장이 달아오를 수 있는 '불씨'가 완전히 진화된 것은 아니다. 잔불이 남은 상태에서 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자나 갈아타기를 준비하는 실수요자 모두 깊은 고민에 빠졌다.부동산 시장이 시시각각 변하는 요즘 같은 시기에는 주택을 언제, 얼마에 구입하는 것이 좋을지 의사 결정이 쉽지 않다. 특히 서울 내에서도 지역별 간극이 벌어지고, 서울과 지방의 양극화가 심화하면서 전체 주택시장을 한 마디로 예단하는 게 어려워졌다.주택시장 향방을 가늠하기 위해선 현재 부동산 시장이 직면한 상황을 정확히 진단하는 것이 우선이다. 내집 마련 시기부터 상급지로 갈아탈 적정한 타이밍을 저울질하고 있다면 시장 흐름 파악이 무엇보다 중요하다.거시 경제시장에서는 향후 시장이 어떤 방향으로 흘러갈지 예상해 볼 수 있는 선행 지표가 다양하다. ▲경기선행지수 ▲재고순환지표 ▲경제심리지수 ▲장단기 금리차 등이 대표적이다.이와 마찬가지로 부동산 시장에도 주목해야 할 선행 지표가 존재한다. 첫 번째로 살펴볼 지표는 KB부동산이 매달 발표하는 ‘KB선도아파트50지수(이하 선도지수)’이다. 선도지수는 주식시장 ‘코스피200’ 지수처럼 전국 아파트 중에서 시가총액이 높은 상위 50개 아파트 단지 가격을 활용해 만든 지수이다. 선도지수에 포함된 단지는 서울 강남권에 입지한 고가 대단지 아파트가 대부분이다. 이들 단지는 선호도가 높아 수요층이 두텁고, 단지 규모가 큰 만큼 거래도 빈번하다. 지역 내 아파트 시세를 이끌며 이른바 ‘대장 아파트’ ‘똘똘한 한 채’ 등으로 불리우기도 한다. 시장 흐름에 민감하게 반응해 시장을 빨리 읽을 수 있는 ‘바로미터’로 통한다.선도지수 흐름을 살펴보면 가격 상승 국면에서는 일정 기간 서울 전체 아파트 시장보다 먼저 움직이는 경향을 보였다. 실제 선도지수는 2021년 12월을 기점으로 상승폭이 꺾이면서 2022년 10월부터 하락세를 이어갔다. 2023년 5월에는 저점을 찍고 다시 가파르게 상승했다. 선도지수가 오르고 3개월 뒤에 서울 아파트 매매가격도 하락폭이 줄면서 상승 전환하는 모습이 나타났다. 반면 가격이 하락할 때에는 선도지수와 매매가격 변동률이 동행하는 흐름을 보였다. 내집 마련 또는 갈아타기 매수 타이밍을 노린다면 선도지수가 상승세로 전환하는 시점을 공략할 필요가 있다. 두 번째 지표는 부동산 심리지수이다. 최근 한국은행 연구보고서에 따르면 주택가격 기대심리가 실제 가격 변화보다 8개월가량 선행한다는 실증 분석 결과가 있다. 가격이 오를 것인가, 내릴 것인가에 대한 주택 수요의 심리는 단순히 전반적인 분위기 조성뿐만 아니라 실제 주택 매매를 결정하는 데에도 밀접하게 관여한다. 여러 가지 부동산 심리지수 중 KB부동산이 공표하는 ‘매매가격 전망지수’와 ‘전세수급지수’는 선행성이 높은 대표적인 지수다. 매매가격 전망지수는 지역별 공인중개사를 대상으로 3개월 이후 집값 전망을 설문해 이를 지수화한 것으로, 기준점 100을 초과하면 ‘상승 전망’이 우세한 것으로 볼 수 있다. 최근 서울 매매가격 전망지수는 지난 6월 133.9까지 올랐다가 6.27 대책 직후인 7월에는 98.0까지 낮아졌다. 이후 8월에는 102.6으로 오르면서 다시 100을 상회해 3개월 뒤 집값이 상승할 것이라는 전망이 우세해진 상황이다. 전세수급지수 역시 지역 공인중개사 설문으로 조사하는 심리 지표다. 해당 지역에 전세 물량이 많은지, 수요가 많은지를 설문한 뒤 지수화했다. 기준 100을 초과하면 전세 수요가 공급보다 많은 ‘공급부족’ 비중이 높음을 의미한다. 전세수급지수는 서울의 경우 2023년 8월 기준점 100을 넘은 이후 25개월 연속 100을 크게 웃돌았다. 지난 8월에는 152.0로 급등했다. 전세수급지수 흐름만 살펴봐도 최근 전세시장에 매물 부족 현상이 어느 정도 수준인지 알 수 있다.이처럼 선행성을 띠는 지표는 집을 언제 사면 좋을지 구입 시기를 가늠하는데 유용하다면, 집을 얼마에 사면 좋을지 적정 주택가격 판단 시 참고할 만한 지표도 있다.실제 KB국민은행에서 대출을 받은 고객의 소득과 주택가격을 평균해 산출하는 ‘KB아파트담보대출 PIR(Price to Income Ratio, 이하 KB PIR)’이다. KB PIR은 주택 매수자의 실제 소득과 주택 구입 가격대를 파악할 수 있는 지표다. 올 2분기 서울지역 평균 KB PIR은 10.5배이다. 서울에서 아파트를 구입한 가구의 연평균 소득은 9173만원, 구입한 주택가격은 9억7000만원 선이다. KB PIR은 부동산 가격 상승기인 2022년 2분기 14.8배로 역대 최고치를 찍고 지난해 2분기부터 감소하는 추세다. 최근 10년 동안의 추이를 살펴보면 KB PIR 10년 장기 평균은 11.2배 수준이다. 대출을 끼고 주택을 살 때 소득 대비 11배 정도 높은 가격의 주택을 구입한다는 의미다. 집값이 이보다 크게 상승하더라도 자가 거주자의 평균 거주 기간이 2024년 주거실태조사에 따르면 11.1년인 점을 감안하면 평균적으로 대략 11년 동안 거주하기 위해 11년간 벌 소득 범위 내에서 주택을 구입하는 패턴임을 알 수 있다. 올해 하반기 집값 향방 가를 변수앞서 언급한 선행성을 띤 지표들은 현재 수도권을 중심으로 주택 가격이 상승할 가능성이 높음을 시사한다. 그럼에도 불구하고 가격 상승을 단언할 수 없는 것은 주택시장에 미치는 영향이 큰 정책 변수가 남아있기 때문이다. 6.27 가계부채 관리 강화 방안에서는 6억원 이상의 주택담보대출을 제한하는 것은 물론 추가 주택 구입 시 실거주 목적이 아닐 경우 대출은 받을 수 없게 했다. 이어진 9.7 대책에서는 수도권과 규제지역 임대사업자의 주택담보대출이 완전히 막혔다.최근 정부 정책에는 금융을 통해 수요를 억제하고 공급을 통해 수급 불균형 문제를 해소하겠다는 강한 의지가 담겨있다. 이러한 규제 여파로 서울 아파트 매매시장은 급격한 ‘거래 절벽’에 빠지면서 급등했던 강남권 아파트 가격도 진정되는 효과를 보였다. 문제는 전세시장이다. 가격 하락 기대감으로 전세를 연장하는 수요가 늘고, 전세보증보험 부담 등으로 월세로 전환하는 집주인이 많아지면서 시장에 나오는 전세 물량이 귀해졌다. 지난 5월 KDI(한국개발연구원)는 한국의 잠재성장률이 2030년에는 1%대로, 2040년에는 마이너스 성장을 할 수 있다는 전망치를 내놓았다. 실제로 경제성장률이 낮아지면 평균적으로 주택가격 역시 크게 상승하기 어렵다는 것이 여러 나라에서 관측됐다. 장기 저성장으로 주택가격이 하락한 이웃나라 일본의 사례가 가장 대표적이다. 정부의 공급 확대 정책이 계획대로 진행된다면 2030년까지 연평균 27만가구, 5년간 총 135만가구의 신규 주택 착공이 가능할 전망이다. 3기 신도시 등 수도권 주요 공공택지에서 올해 안에 5000가구, 내년 2만7000가구의 공공주택 분양 등 다양한 유형의 공공주택 공급이 순차적으로 기다리고 있다. 장기적인 관점에서는 주택 마련을 지금 급히 서두를 필요는 없어보인다. 다만 향후 주택가격이 하락할 것으로 예상해 주택 구입 시기를 아예 미루고 관심을 가지지 않는 것은 바람직하지 않다. 전국적으로 주택가격이 낮아지는 추세라고 해도 내가 살고 싶은 지역의 집값이 낮아지는 것은 아니기 때문이다. 또 내집 마련은 안정적인 주거와 주거비용을 줄이는 측면에서 더 나은 선택지가 될 수 있다. 주택 구매는 생애 주기를 통틀어 목돈이 가장 크게 나가는 비용 부담이 큰 이벤트다. 게다가 주택에 대한 사용료가 물가 상승분만큼 오른다고 가정했을 때 지불해야할 부담은 그 어떤 다른 소비재보다 크다. 한국인의 자산 포트폴리오는 부동산 보유가 가장 큰 비중을 차지한다. 전체 자산의 75% 이상이 부동산에 몰려 있다. 부동산은 다른 자산 대비 ‘자산효과’(wealth effct)도 크다. 부동산 등이 상승하면 가계 자산 가치가 늘면서 소비가 증가해 경기에 긍정적인 영향을 미치지만 반대로 자산가치 하락 시 발생하는 부정적 효과도 커진다. 집을 구입하는 시점부터 소득 수준에 맞는 적정 가격대의 집을, 적정 수준의 대출을 활용해 구입하는 것이 중요한 이유다. 내집 마련을 고민하고 있다면 실제 대출을 받아 집을 구매한 매수자의 구매 패턴을 파악하는 것은 기본이다. 여기에 선행성을 지닌 지표를 활용해 시장을 빠르게 읽고, 대출 규제와 금리 등 금융 변수를 포함한 정책 변수까지 감안해 내집 마련 타이밍을 잡아야 한다. 이것이 바로 데이터가 주는 메시지가 아닐까 한다. ※이종아 센터장은 KB국민은행에서 KB부동산 빅데이터센터를 총괄하는 부동산 전문가다. 건국대 부동산대학원에서 석사학위를, 강원대 일반대학원에서 부동산학 박사학위를 취득했다. KB금융지주 경영연구소에서 15년간 연구위원으로 활동하며 부동산금융과 부동산 시장을 연구했다. KB국민은행이 2023년 신설한 KB부동산 빅데이터센터장을 역임하면서 중소형빌딩 투자지수, 아파트 및 연립·다세대 AI시세를 개발했다.

지난해 기준 서울에서 내 집 마련을 하려면 월급을 전혀 쓰지 않고 13년동안 저축해야 하는 것으로 조사됐다.27일 국토교통부가 지난해 6∼12월 전국 표본 6만1000가구를 직접 방문·면담 조사한 결과인 '2023년도 주거실태조사 결과'에 따르면, 지난해 서울 자가 가구의 연 소득 대비 주택가격 배수(PIR·Price Income Ratio)는 중간값 기준 13배였다. PIR은 월급을 전혀 쓰지 않고 모았을 때 내 집 마련에 걸리는 시간이다.지난해 서울의 PIR 결과값은 2022년(15.3배)보다 낮아졌다. 수도권과 광역시도 같은 기간 9.3배에서 8.5배, 6.8배에서 6.3배로 줄었다. 고금리 여파로 전반적인 부동산 시장의 가격이 하향조정되면서 PIR 하락에도 영향을 미친 것으로 보인다.서울 다음으로 PIR이 높은 지역은 세종(8.7배)으로 조사됐다. 이어 경기(7.4배), 대전(7.1배), 부산·대구(6.7배)등이 뒤를 이었다.지난해 생애 첫 내 집 마련까지 걸리는 기간은 7.7년으로 전년(7.4년)보다 길어졌고, 전체 가구의 평균 주거기간도 8년으로 전년(7.9년)보다 길어졌다. 전체 가구 가운데 내 집을 보유해야 한다고 응답한 비율은 87.3%로 전년(89.6%)보다 2.3%p 떨어졌다.

생애 첫 내 집 마련까지 걸리는 기간은 7.4년으로 나타났다. 서울에 집을 사려면 월급을 한 푼도 쓰지 않고 15.2년 모아야 가능하다. 월세살이도 어려워졌는데, 서울의 경우 월 소득의 2.9%를 임대료로 써야 했다. 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘2022년 주거실태조사’ 결과를 22일 발표했다. 주거실태조사는 전국 표본 5만1000가구를 대상으로 진행한 개별 면접 조사 결과다.이번 조사에 따르면 지난해 수도권 자가 가구의 연소득 대비 주택가격 배수(PIR·Price Income Ratio)는 데이터의 중간값인 중위수 기준으로 9.3배를 기록했다. PIR은 월급을 전혀 쓰지 않고 모아 집을 장만하는 데 걸리는 시간을 의미한다. 지난해 수치는 역대 최고치였던 2021년(10.1배)보다 다소 낮아졌다. 서울의 PIR은 2021년 14.1배에서 지난해 15.2배로, 인천의 PIR은 7.1배에서 7.7배로 각각 높아졌다. 경기는 9.9배에서 8.9배로 낮아졌다.서울의 이 수치가 높아진 것은 지난해 고금리 장기화로 인해 서울 집값이 떨어졌음에도 불구하고 매년 6월 기준으로 조사한 주택가격을 반영해 수치를 산출하기 때문이다. 지난해 집값 하락 시기는 하반기에 집중됐다 PIR이 서울 다음으로 높은 지역은 세종(9.3배)과 경기(8.9배)였다. 전국 평균 PIR은 2021년 6.7배에서 지난해 6.3배로 떨어졌다. 생애 첫 내 집 마련까지 걸리는 기간은 7.4년으로 전년(7.7년)보다 소폭 떨어졌다. 지난해 주택 자가 보유율은 61.3%로 2021년(60.6%)보다 0.7%p 높아졌다. 주택 자가 보유율은 2006년 관련 통계가 작성되기 시작한 이후 역대 최고치다. 수도권 자가 보유율이 54.7%에서 55.8%로, 광역시 등은 62.0%에서 62.8%로, 도지역은 69.0%에서 69.1%로 올랐다. 수도권 자가 보유율은 2008년(56.6%) 이후 14년 만에 최고치다. 월세살이는 좀 더 어려워졌다. 지난해 임차가구의 월 소득 대비 월 임대료 비중(RIR·Rent Income Ratio)은 소폭 커졌다.전국 기준 RIR은 16.0%(중위수 기준)로 전년(15.7%)보다 증가했다. 월 소득의 16%를 임대료로 쓴다는 의미다. 서울의 RIR은 2020년 21.3%에서 2021년 21.6%로 커졌다가 작년에는 20.9%로 줄었다. 인천 RIR은 1년 새 15.9%에서 19.0%로 크게 뛰었고, 경기는 15.6%에서 16.1%로 증가했다.청년 가구의 82.5%는 임차로 거주하고 있으며, 청년 임차 가구의 전국 RIR은 17.4%로 1년 새 0.6%p 커졌다.1인당 주거 면적은 34.8㎡로 전년(33.9㎡)보다 소폭 증가했다.전체 가구의 평균 거주기간은 7.9년으로 전년(7.5년)보다 늘었다. 점유 형태별로 보면 자가 가구는 10.9년, 임차 가구는 3.4년을 지냈다. 주택보유 의식을 조사한 결과, 전체 가구 중 89.7%가 내 집을 보유해야 한다고 응답했다. 이런 응답은 1년 새 0.7%포인트 증가했다.신혼부부 가구의 43.6%는 자가에 거주하고 있었다. 신혼가구 대부분은 아파트(73.3%)에 사는 것으로 나타났다. 고령가구의 75.0%는 자가에 거주하고 있으며, 아파트 거주 비율은 44.7%를 기록했다.

도시에 살려면 과연 소득의 얼마를 주거비로 지불해야 할까? 지난주에는 집값 대비 전세가격 비율에 대해 살펴봤다. 그렇다면 이는 집을 빌리는 차주 입장에서 적절한 수준일까?월세가 보편화된 외국의 한 연구결과에 따르면, 가구소득의 30%를 주거비로 지출하는 것이 적정하다고 한다. 이는 일명 ‘소득 대비 주거비(Rent Income Ratio, RIR) 30% 법칙‘이라고도 불린다. 적정 주거비는 소득의 어느 정도일까30%라는 수치는 1910년대 미국 노동자의 주거비(임대료·전기료·난방비)조사 결과, 주거비가 가구소득의 20~25%로 나온데서 출발한다. 1940년대부터 미국 정부는 공공임대주택 임대료 결정 시 이 원칙을 적용해왔다. 즉, 공공임대주택의 임대료를 가구소득의 20~25% 이내로 제한한 것이다. 그러나 물가가 오르면서 이 수치는 결국 1980년대 30%까지 올라갔다. 이렇게 제한한 이유는 주거비 부담이 소득의 30%를 넘을 경우 식료, 의류, 교통, 의료비 등 필수비용 마련에 어려움을 겪을 가능성이 높다고 판단해서다. 초기 임대주택 임대료 산정에 참고자료로 사용된 이 30% 원칙은 점점 주택 구매 시 융자한도를 결정하는 자료로도 사용됐다. 실제 1930년대 미국에서 일반 가구들에게 대출을 해줄 때 매월 상환금액이 가구소득의 25%를 넘지 않도록 했다. 물론 이렇게 한 이유는 차주의 경제적인 사정보다 은행의 건전성 때문이었다. 소득의 30% 이상을 모기지 상환금액으로 갚아야 하는 가구들은 경제상황에 따라 연체나, 채무불이행의 가능성이 높다고 본 것이다.시대가 흐르면서 이 비율은 조금씩 늘어났는데 우리나라의 대출규제에서 총부채상환비율(DTI) 역시 이 원칙(적정주거비 원칙)을 차용했다고 볼 수 있다. 미 연방주택도시개발부(HUD)가 제시하는 주거비 가이드 라인에 따르면 소득의 30%이상을 주거비로 지출하는 가구는 ’주거부담가구(housing cost-burdened)‘로, 소득의 50% 이상을 주거비로 지출하는 가구는 ’심각한 주거비 부담가구(severe housing cost-burdened)‘로 정의하고 있다.(박미선외, 교통비용을 고려한 주거부담지표 개발 및 활용방안 여구, 2018, 국토연구원 참조) 소득계층별 주거비 부담비율을 조사해 보면 저소득층일수록 이 비율이 높고 고소득층일수록 낮다. 저소득층의 경우 소득의 절대금액 자체가 적은데 그나마 그것의 절반가량을 주거비로 써야 한다면 사실상 생활이 어렵다고 볼 수 있다. 정부가 이들에게 저렴한 임대주택을 공급하게 된 배경이다. 국내 주거비 부담이 낮은 이유임차방식의 40%가 전세며, 월세 역시 고액의 보증금이 보편화돼있는 우리나라의 주거비 비율은 어느 정도일까? 우리나라 주거비 통계는 국토교통부가 조사해 발표하는 주거실태조사에서 찾아볼 수 있다. 2022년 주거실태조사결과에 따르면 2021년 임차가구의 월소득 대비 월 임대료 비율은 전국 기준 15.7%다. 지역별로 수도권 17.8%, 광역시 등은 14.4%, 도지역은 12.6%로, 지방보다 수도권이 더 높다. 앞서 살펴본 미국의 경우 이 비율이 낮은 편이다. 그러나 독자들은 과연 우리나라의 주거비가 미국보다 낮다는 것을 쉽게 인정하지 못할 것이다. 이는 우리나라의 전세와 보증부 월세를 월세로 전환해 외국 통계와 비교하기 때문에 나타나는 착시현상이다. 따라서 외국의 비율과 단순비교하는 것은 적절하지 않다. 다만 왜 우리나라 사람들이 월세보다 전세를 선호하는지 이 대목에서 알 수 있다. 아울러 지난 정부에서 왜 그렇게 전세대출을 확대했는지도 이해할 수 있다.그러나 서울의 평균 아파트 가격이 10억원을 넘으면서 전세보증금 역시 ‘억 단위’로 치솟았다. 이 정도 자금은 직장 생활 시작 후 수년간 저축해야 모을 수 있다. 또 저축을 한다해도 마련하기 쉽지 않다.그래서 전세대출이 시작됐다. 저금리 때는 대출이라도 받아 전세로 거주하는 것이 저렴하지만 고금리 때는 이마저도 쉽지 않다. 이렇게 전세대출이 보편화됐기 때문에 우리나라는 전세대출에 대한 이자부담 역시 주거비에 포함시켜야 한다. 또한 석유를 전량 수입하는 우리나라는 유가변동에 따라 교통비가 크게 늘어난다. 미국도 교통비를 포함해서 주거비 수준을 조사하기 시작했다. 출퇴근에 거의 2시간이 소요되는 원거리 출퇴근자의 경우 교통비를 주거비에 포함하면 현재 15.7% 수준인 월소득 대비 월 임대료 비율은 크게 높아질 가능성이 높다. 지난 5년 동안 서울의 집값과 전세값이 급등하면서 높은 임대료를 견디지 못하고 경기도 등으로 이주하는 가구들이 늘었다. 이때 이들의 주거비 부담은 줄어들었을 가능성이 높지만 교통비는 늘어났을 것이다. 이런 측면에서 출퇴근 소요 시간에 대한 기회비용까지 감안한다면 이들의 주거비용은 결코 감소하지 않았을지도 모른다.1990년대에 ‘뽀뽀뽀’라는 어린이 방송 프로그램이 있었다. 아침 8시쯤 시작하는 방송이었는데 그 당시 직장 동료들 사이에서 “나는 ‘뽀뽀뽀’ 보고 출근한다.”라고 하면 직장에서 집이 가깝다는 뜻이었다. 결혼 초기 시부모님께서 육아를 전담해 주시다가 직장근처로 거주지를 옮긴 필자는 살림과 육아, 직장생활을 병행하느라 힘들었지만 직주근접이 주는 삶의 만족도는 매우 높았다. 1시간 30분 이상 걸려 출퇴근하다가 ‘뽀뽀뽀’를 보고 출근할 수 있게 되자 더 많은 여유 시간이 생겼다. 아침과 저녁에 아이들과 함께하는 시간, 출근 전이나 퇴근 후 운동할 수 있는 시간이 생긴 것이다. 교통비도 확 줄었다. 일자리와 거주지가 가까이 있는 삶, 나뿐만이 아니라 모두가 선호하는 것이다. 특히 맞벌이 부부라면 더 그럴 것이다. 대중교통요금이 상대적으로 저렴한 우리나라는 그래서 역세권 주택에 대한 임차수요가 높다. 임대료가 높지만 교통비나 시간에 대한 기회비용을 감안한다면 결코 비싼 것이 아니기 때문이다.

건축법 및 동법 시행령 상 ‘주택으로 쓰는 층수가 5층 이상인 공동주택’을 나타내는 아파트는 국내에서 명실공이 주거형태 그 이상의 의미를 지닌다. 대한민국 특유의 아파트 선호 현상은 프랑스 지리학자이자 한국학 교수인 발레리 줄레조의 동명 서적 ‘아파트 공화국’으로 표현되며 최근에도 각종 통계에서 극명히 나타나고 있다. 지난해 12월 부동산 거래 플랫폼 ‘직방’이 자사 어플(App) 이용자 1293명을 대상으로 설문조사한 결과 “내년에 주택매입 계획이 있다”는 응답자 중 대다수가 아파트를 매입할 계획인 것으로 나타났다. 주택매입 의사가 있는 응답자 50.5%가 ‘기존 아파트’를 매수할 예정이었으며 ‘신규 아파트 청약’이 23.7%, ‘아파트 분양권·입주권 매수’가 9.9%를 차지했다. ‘연립·빌라 매입’은 9.9%에 그쳤다. 즉 ‘내 집 마련’ 의사가 있는 잠재적 주택 매수자의 약 84%가 아파트를 선호하고 있는 셈이다.2000년대 출발한 브랜드 아파트, 주거시장 장악 산업화와 도시화가 시작된 1960~1970년대 급증하던 도시인구에 주거시설을 공급하기 위해 도입된 아파트는 2000년대 초반 들어 본격적인 고급화의 길로 들어섰다. 1997년 외환위기 이후 침체된 건설, 주택 경기를 살리기 위해 정부가 각종 부동산 규제를 풀었기 때문이다. 2000년 분양가 상한제 폐지와 이어진 발코니 확장 합법화로 인해 국내 주택시장에는 ‘상품성’에 초점을 맞춘 브랜드 아파트가 탄생하기 시작했다. 이 시점부터 아파트는 ‘중산층 거주지의 상징’으로 자리매김했다.‘래미안’, ‘자이’부터 ‘푸르지오’, ‘e편한세상’, ‘아이파크’, ‘롯데캐슬’, ‘힐스테이트’ 등 현재 전국 주택시장을 장악하고 있는 브랜드는 이때부터 생겨났다. 국내 건설사들은 분양가 규제 폐지에 발맞춰 높은 공급가격을 매긴 아파트를 판매하기 위해 고급화 브랜드를 내놓고 광고에 유명 연예인을 출연시키기 시작했다. 발코니 확장 설계와 주민공동시설 또한 적극 선보였다. 발코니 확장으로 인해 같은 전용면적 기준 한 가구의 실사용 면적은 커졌고 지하주차장이 조성되면서 지상공간은 어린이놀이터뿐 아니라 조경, 커뮤니티 시설이 차지하게 됐다. 특히 저층 주택가에 부족한 놀이시설과 녹지, 보안은 신축 브랜드 아파트의 차별점으로 부상했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “온 가족이 단칸방에 사는 가정이 많았던 시절에는 소형 면적에도 방이 따로 있는 주공아파트, 시영아파트가 획기적인 주거형태였지만 여유가 있는 가정은 1990년대까지도 여전히 단독주택을 선호하는 것이 일반적이었다”고 설명했다. 이 연구위원은 “2000년대 규제완화를 거치며 강남 재건축 단지를 중심으로 아파트 상품들이 고급화됐고 편의성 또한 좋아 아파트 선호도가 급격히 높아지는 계기가 됐다”고 덧붙였다.잘 살수록 아파트 거주, 주거계급화 극명2010년대 들어 대형 건설사들은 강남권을 중심으로 한 재건축, 재개발 등 핵심 정비시장 수주를 위해 기존에 자사가 보유한 주거 브랜드보다 한 차원 높은 하이앤드 브랜드를 탄생시켰다. DL이앤씨가 ‘아크로’, 대우건설이 ‘푸르지오 써밋’을 선보인데 이어 현대건설이 ‘디에이치’, 롯데건설이 ‘르엘’을 내놨다. 2016년 입주한 서초구 반포동 소재 ‘아크로 리버파크’가 3.3㎡(공급면적 기준) 당 1억원 신화를 쓰며 아파트는 부의 상징으로 진화했다. 한강조망이 보이는 스카이라운지와 조식서비스 등도 화제가 됐다. ‘도심 속 타운하우스’ 형태로 설계된 용산구 ‘한남더힐’은 아예 분양가 규제를 피하기 위해 임대 후 분양 방식으로 공급됐다. 실제 임대 후 분양 전환된 한남더힐은 지난해뿐 아니라 부동산 경기가 침체된 올해에도 100억원 대 거래가 나와 부유층 대상 하이앤드 아파트로 평가되고 있으며, 유명 연예인은 물론 구광모 LG그룹 회장과 정기선 HD현대 사장 또한 주민으로 알려져 이 같은 평가를 뒷받침하고 있다. 국토교통부가 매년 발표하는 ‘주거실태조사’ 자료에 따르면 등락을 거듭하던 소득분위 9~10분위에 속하는 고소득층의 아파트 거주 비율은 2014년 76.2%를 기록한 뒤 2021년까지 70% 중반 대를 유지하고 있다. 소득 1~4분위 저소득층의 아파트 거주 비율은 고소득층 절반 수준인 30% 대를 기록하고 있다. 각 가구 당 주거면적으로 보면 아파트 거주 여부에 따른 주거 양극화 현상을 더욱 명확히 확인할 수 있다. 국토연구원 조윤지 연구원이 발표한 ‘주거실태조사를 통해 본 최근 10년간 주거양극화 추이’ 보고서에 따르면 비교적 넓은 집에 사는 주거면적 상위 20%가구 중 아파트에 사는 비중은 2008년 53.6%에서 10년이 지난 2018년 63.2%로 높아졌다. 반면 주거면적 하위 20%의 아파트 거주 비율은 2008년 22.9%에서 2018년 15.5%로 낮아졌다. “아파트 주민은 좁은 데 모여 사는 것”이라는 통념을 깬 결과다. 같은 기간 비싼 집에 사는 주택가격 상위 20%의 아파트 거주 비중도 68.3%에서 77.5%로 높아졌다. 그동안 젊은 1인가구가 늘고 집값이 급등하면서 아파트의 상대적인 고급주택화 현상을 더욱 부채질한 것으로 풀이된다. 조 연구원은 “주거면적 상·하위가구 간 격차는 심화된 것으로 나타났는데 이는 오피스텔, 고시원 등 주택 이외의 거처가 증가한 영향”이라고 분석했다.

말도 많고 탈도 많은 부동산 시장. 그 가운데 언제나 화제의 중심에 있는 인물이 있다. 국내에서 가장 팬이 많은 대표 부동산 전문가지만, MBC ‘PD수첩’에 단골손님으로 등장하며 “부동산 투기를 조장한다”는 여론의 집중포화를 받는 ‘빠숑’ 김학렬 스마트튜브 소장이다. 최근 주택경기가 본격 하락세에 들어선 뒤, 김 소장은 한 온라인 커뮤니티에서 일명 ‘영끌(영혼까지 끌어다 대출 받아 주택을 장만했다는 뜻) 5적’에 꼽히기도 했다.가 만난 김학렬 소장은 “‘영끌 5적’으로 뽑힌 기분이 어떠시냐”는 질문에 너털웃음을 지었다. 이 같은 비난에 이미 익숙하다는 김 소장은 향후 부동산 시장에 대해 데이터 전문가로서 20년 넘게 쌓아 온 노하우와 경험을 바탕으로 한 자신만의 분석을 담담히 풀어냈다. 대체로 “2020년~2021년 동안 부동산이 비정상적인 폭등을 했고 지금은 정상을 되찾아가는 과정이므로 실수요자는 장기적인 관점에서 감당 가능한 수준의 주택을 마련하는 것이 옳다”는 게 그의 입장이다. Q: 최근 ‘영끌 5적’ 중 한 사람으로 꼽혔다. 억울한 점이 있을 것 같은데?A: 시장 전문가로서 유명해진 지가 10년이 넘었다. 매년 PD수첩에 비자발적으로 출연하고 있다. 과거 2018년 1월 마지막 주에도 나갔었는데 PD수첩에서 온라인 댓글 중 “대한민국 투기 적폐세력의 수괴”라고 한 걸 내보냈다. 저는 알려진 전문가이니 얼굴이나 목소리도 나가는 게 상관없는데 모자이크를 해서 왜 그렇게 범죄자처럼 나가야 하는지 모르겠다.그에 비하면 최근의 ‘영끌 5적’은 애칭에 불과하다. 5적에서 1등으로 뽑힌 사람이 삼성물산 출신의 요즘 가장 잘나가는 100만 유튜버 부읽남(부동산 읽어주는 남자, 정태익 더하이에듀 대표)이고 2등이 이상우 애널리스트, 3등이 나였다. 그래서 우스갯소리로 영끌 5적에 못 들어간 선배들에게 좀 열심히 하셔야 되는 거 아니냐고 놀리기도 한다. 영끌 5적이라는 설문도 블라인드라는 직장인 커뮤니티에서 몇백 명 선택으로 결정된 것이어서 그냥 해프닝으로 생각하고 “부동산 시장에서 이 5명이 가장 유명한가보다”라고 생각했다. 아직 영향력 있는 사람으로 생갹해 주는 게 감사하다. Q: 요즘 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 분양 결과를 두고 말이 많다. 전문가로서 어떻게 보고 있나? A: 전 직장이 한국갤럽조사연구소였다. 2002년부터 그곳 연구원 생활을 하며 매년 적게는 50건, 많게는 100건씩 개발 프로젝트에 대해 특정 입지에서 특정 아파트를 분양할 때 분양이 잘되는지 분석하는 일을 했다. 분양가를 얼마나 받을 수 있을지, 그리고 분양을 했을 때 초기계약률이 몇 퍼센트가 되고 얼마나 분양할 수 있는지도 여기 포함된다. 그래서 이쪽에 대해서는 스스로 정말 잘 안다고 할 수 있다. 하지만 내 생각과 시장 반응은 다르다. 시장의 기준은 2020년이나 2021년이기 때문에 이번 분양 결과로 따지면 시장에선 현재 완전히 폭락기에 접어들었다고 볼 수 있다. 왜냐면 서울은 2021년에는 미분양이 단 한 채도 없었다. 내가 봤을 때는 말도 안 되는 공급가격에 나온 단지들인 데도 다 분양이 됐다. 반면 그 전 시기, 그러니까 2017년 이전으로 거슬러 올라가보면 서울에는 어떤 시기에도 미분양이 늘 있었다. 그리고 초기계약률이 낮았다. 서울 같은 입지는 대기수요가 많아서 싸게 분양할 이유가 전혀 없었기 때문이다. 그래서 분양가상한제를 적용하더라도 비싸게 분양을 해서 미분양이 늘 나왔다. 초기계약률은 낮았다가 준공되기 전까지 추가로 분양이 계속되며 ‘완판(완전판매)’이 되는 구조였다. 결국 둔촌주공도 지금 그 정도 분양률이면 일반적인 수준으로 볼 수 있다.특히 건설사나 조합 입장에서는 분양이 굉장히 잘 된 것이다. 몇 년 동안 분양가가 올랐기 때문에 둔촌주공은 받을 수 있는 최대 금액을 받았다. 계약률이 100%가 안 나오더라도 일단 지금 받은 계약금으로 건설비나 대출받은 금액 일부를 상환하면 되고 입주까지 2년이 채 안 남아서 중도금도 순차적으로 빨리 받을 수 있다. Q: 실수요자 입장에선 이렇게 아파트를 분양받거나 매수할 때 집값이 더 떨어지지는 않을까 우려가 될 텐데?A: 실수요자에겐 항상 두 가지 걱정이 있다. 시세가 올라갈 때는 나만 소유하지 못할까봐 겁을 내고 시세가 하락할 때는 여기서 더 빠질까봐 걱정을 한다. 이 걱정에서 벗어나는 가장 좋은 방법은 그냥 사는 거다. 물론 여기서 가격이 더 빠질 수는 있다. 그런데 국토교통부에서 매년 실시한 주거실태조사를 보면 아파트를 자가 목적으로 샀을 때 거주하는 기간이 평균 10.7년이다. 결국 11년 정도 살고 집을 판다는 건데 그럼 당장 1년 동안 등락이 무슨 소용이 있나.이에 대해 항상 반문이 나오니 사례로 자주 등장하는 은마아파트 시세 변화를 보겠다. 은마가 2007년 제일 고점일 때 14억원까지 갔다가 2012년 저점에서 8억원까지 내려갔다. 그러니 폭락을 주장하는 사람들은 은마아파트 같은 강남 주택도 떨어지지 않느냐고 얘기할 수 있다. 그러나 결과를 말하자면 현 시점 은마 시세는 27억원이다. 사실 14억원에 샀든 8억원에 샀든 은마아파트는 학군이 좋은 입지에 재건축이 가능한 상품이라 구축 자체로서도 시세가 오르고 땅값이 오른다. 게다가 삼성동 개발로 일자리도 느는 등 호재가 많기 때문에 장기적으로 금액의 차이일 뿐 돈을 버는 것은 마찬가지다. 무주택자들은 자꾸 저점을 잡으려고 하는데 저점은 아무리 고수여도 맞추지 못한다. 그냥 앞으로 전망이 좋은 상품이라고 하면 적정한 시기에 본인 경제력을 충분히 활용해서 가장 좋은 주택을 사는 것이 방법이다. 말도 안 되는 대출을 받으라는 게 아니라 감당할 수 있는 레버리지를 활용해서 제일 좋은 상품을 사면 그게 가장 합리적인 방법이라고 생각한다.Q: 20년 넘는 기간 동안 하락기를 경험해봤을 것 같다. 지금 부동산 하락이 예전 하락기와 다른 점이 있다고 보나?A: 과거와 똑같은 형태로 가지는 않을 것 같다. 1997년 국제통화기금(IMF) 외환위기는 말 그대로 우리 잘못이 아니기 때문에 집값이 그냥 빠졌다가 확 올라가는 식이었다. 오히려 지금 시기는 2007년 리먼브라더스 사태가 온 다음과 비교할 수 있는데 그때와 지금도 상당히 다르다. 그때는 정말 거품이었고 ‘묻지마 투기’를 하는 투자자들이 “한도 끝도 없이 오른다”는 생각에 인천 재개발 빌라 같은 물건을 사들여서 망한 경우가 많았다. 당시 주변에 전문가처럼 활동하던 사람들이 하나도 안 남았다. 지금은 젊은 층이 부동산 시장에 진입해서 연구를 많이 했고 매수를 하더라도 한 채에 그치는 수준이다. 한 채는 실거주를 하거나 감당이 안 되면 팔면 되기 때문에 정말 ‘영끌’해서 망하는 사례는 거의 없다. 결국 2009년도 전후와 다른 양상으로 전개될 것이다. 지금 문제는 2020년도와 2021년도 사이 1~2년 동안 너무 많이 올랐다는 점이다. 선진국은 상승 그래프가 올라가다 어느 순간 완만해지는데 우리는 이미 높아진 가격에서도 또 올라갔다. 특히 2021년은 어김없이 전국이 다 오르는 말도 안 되는 시장이었다. 지금까지는 이렇게 다 오르는 시장이 없었다. 2007년도에 서울 경기도가 고점을 찍는 사이 대구 같은 지방은 미분양이 쌓였다. 그런데 2021년에는 모든 지역에서 가격이 올랐고 그 과정에서 고평가됐던 부동산이 있었다. 지금은 그런 것들이 조정되는 어쩔 수 없는 과정이라고 본다.현재 분양시장을 보면 가장 중요한 미분양 원인은 비싸기 때문이다. 둔촌주공을 예로 들면 둔촌주공 다음 주에 분양했던 ‘강동 헤리티지 자이’는 한 번에 ‘완판’됐다. 둔촌주공보다 4억원 저렴하니 바로 다 팔렸다. 지금 같이 어려운 시기에도 싸면 다 팔린다. 공공택지라서 분양가상한제가 적용된 세종시도 시세보다 절반 가격에 분양하니 미분양이 하나도 없다. 지금 문제가 되는 지방 미분양은 땅값이 오르니 원가가 같이 올라서 5억원 정도 해야 적절한 분양가가 7억원에 나오니 문제가 생긴 셈이다. 이런 곳은 결국 시장이 수용할 수 있는 가격대까지 내려올 것이다. Q: 그렇다면 실수요자들은 어떻게 대응을 해야 할까?A: 지금 하락장이라고 하는데도 반포 래미안 퍼스티지나 반포자이 같은 지역 내 인기 아파트대형 타입은 거래가 거의 일어나지 않으면서도 신고가를 갱신하고 있다. 동시에 같은 단지 중소형 타입은 전고점 대비 낮게 거래돼 한 지역에서도 하락거래와 상승거래가 동시에 존재하고 있다. 물론 2021년에 너무 많이 올랐기 때문에 가격이 떨어지고는 있지만, 이 중에서도 상급 입지로 가기 위해 싸게 급매로 내놓은 것들이 거래되면서 하락하는 지역과 투자수요가 많이 진입해서 투자자들이 물건을 막 던지는 지역을 분리해서 봐야 한다. 그중 급매물만이 가격조정을 일으키는 지역에서 급매물이 나오면 잡아야 한다. 작년과 올해 가장 많이 조정됐던 지역이 대구와 세종인데, 대구 대장 지역인 수성구 같은 곳은 그 동안 가고 싶어도 비싸서 못 갔던 수요자들이 실거주 목적으로 사기에는 좋은 타이밍일 수 있다. 즉 지금은 좋은 입지, 좋은 상품으로 갈아타기 좋은 시기라고 볼 수 있고 무주택자들은 지금 청약 경쟁률이 낮아 분양 아파트도 골라 갈 수 있는 시기다. Q: 투자자들에게는 재미있는 시장이 아닐 것 같다. A: 지금 투자자 입장에서 아파트 투자는 재미가 없다. 세금도 높고 갭투자를 한다고 하더라도 소액이 아니라 지금처럼 몇억 단위가 들어가는 시기에는 투자 매력이 없다. 오히려 무주택자들이 들어가야 하는 시기다. 하지만 20년 동안 시장을 지켜본 결과 1주택이나 무주택자들이 먼저 움직이는 경우가 없었다. 그들은 항상 상승기 중후반 이후에 들어온다. 따라서 정부에서 시장을 활성화시키려면 투자자들이 거래에 나서도록 해야 하는데 현재까지 규제가 많이 완화됐다고 하더라도 1주택자에 대해 완화된 것이지 다주택자에 대한 규제는 100개 중 10개 풀린 것에 불과하다. 그러므로 한동안은 이 상태가 유지될 것으로 본다.Q: 투기를 부추긴다는 점에서 규제완화를 비판하는 의견도 많다.A: 어느 당이 정권을 잡든 정부가 원하는 것은 ‘시장 안정화’다. 정부로써는 시세가 너무 오르거나 빠지면 안되고, 거래가 정상적으로 유지돼 취득세, 보유세, 양도소득세 등을 적정한 수준으로 걷는 것이 제일 좋다. 그런데 지금처럼 거래가 안 되면 국세인 양도세나 지방세인 취득세 양쪽에서 들어올 돈이 없다. 또 미분양이 계속되면 건설사가 부도 나면서 아파트 신축 현장에 연관된 협력업체들은 물론 건설업과 연계된 전자, 전기, 인테리어 인력들이 모두 어려운 상황에 빠진다. 전문가 입장에서 말을 하면 미분양이 나지 않도록 하는 정책은 특정 기업체를 밀어주기 위해서라기보다 지역 경기, 더 나아가서는 대한민국 경제 전체를 위해서 꼭 필요하다.다주택자에 대해서도 욕하는 여론이 존재하지만 다주택자가 없다면 전월세는 누가 공급할 것인가. 공공이 공급하는 임대는 전체의 10% 정도뿐이고 90%를 민간이 공급하고 있다. 선진국 어느 나라든 임대시장이 있고 자가시장이 있으며 양쪽을 다 키워야 한다. 정부에선 어떤 경우에서든 다주택자들을 비난하면 안 되고 제도권으로 끌어들여 소득을 적정한 수준으로 회수하고 공유하기 위해 노력해야 한다.

지난해 서울에서 집을 장만하려면 14년치 월급을 한 푼도 안 쓰고 모아야 한다는 조사 결과가 나왔다. 2020년 집값이 빠르게 오르면서 월급을 모아서 집을 살 수 있는 기간이 1년 전에 비해 2년 가까이 늘어난 것으로 나타났다. 국토교통부가 지난 20일 발표한 ‘2021년 주거실태조사’에 따르면 지난해 8월부터 올해 1월까지 표본 5만1000가구를 대상으로 진행한 개별 면접 조사 결과 지난해 서울의 자가 가구 연소득 대비 주택가격 배수(PIR)는 중위수 기준으로 14.1배를 기록했다. 2020년 12.5배에서 1년 만에 배수가 더 늘어난 것이다. PIR은 월급을 쓰지 않고 모아 집을 장만하는 데 걸리는 시간을 의미한다. PIR이 12.5배에서 14.1배로 증가한 것은 집을 사는 데 월급을 그대로 모아야 걸리는 시간이 12.5년에서 14.1년으로 길어졌다는 것을 뜻한다. 서울 다음으로 PIR이 높은 지역은 세종(10.8배)과 경기(9.9배)로 조사됐다. 수도권 PIR은 2008년부터 2019년까지 10년 넘게 6.7∼6.9배를 기록했다. 하지만 집값이 급등한 2020년 8.0배로 증가하고 지난해에는 역대 최대치인 10.1배로 늘어났다. 서울은 임차 가구의 월 소득 대비 월 임대료 비중(RIR·Rent Income Ratio)도 커졌다. 서울의 RIR은 중위수 기준으로 2020년 21.3%에서 지난해 21.6%로 증가했다. 월 소득 가운데 21.6%를 임대료로 사용한다는 것을 의미한다. 반면, 수도권 RIR은 2020년 18.6%에서 지난해 17.8%로 감소했다. 전국 기준 RIR도 15.7%에서 16.6%로 줄어들었다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

최근 부동산경기 침체로 무주택자들의 주택매수심리가 위축되면서 안정적인 주거를 제공하는 민간임대아파트 인기가 높아질지 주목된다. 28일 부동산 분석업체 부동산인포에 따르면 민간임대아파트가 내 집 마련에 부담을 느끼는 무주택자들에게 대안으로 부상하고 있다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “민간임대아파트의 경우 취득세, 보유세 부담이 없고 청약통장 가입유무와 상관없이 무주택자와 무주택세대원이면 신청이 가능해 내 집 마련 전, 중간단계로 떠오르고 있다”면서 “건설사에서 민영 분양 못지않게 면적, 구조, 커뮤니티, 조경 등의 상품성도 신경 써 공급하다 보니 주거만족도도 높은 편”이라고 밝혔다. 국토교통부가 발표한 ‘2020년도 주거실태조사’를 국토연구원이 분석한 결과 전체 2034만3000가구 중 34.0%인 691만가구가 자가가 아닌 임차주택 중 민간임대주택에 거주하고 있었다. 공공임대주택에 거주하는 166만명까지 합치면 자가주택에 살지 않는 임차가구는 42.15%에 달한다. 이에 따라 지난해까지는 내 집 마련 필요성을 느끼는 무주택자가 많았다. 한국주택금융공사(HF)가 지난 5월 발표한 ‘2021년 주택금융 및 보금자리론 실태조사’를 보면 무주택 가구 중 67.4%가 주택 구매의향을 밝혔다. 그러나 최근 기준금리 인상으로 인해 주택담보대출 금리도 급등하고 있는 데다 아파트 시세도 떨어지고 있어 이 같은 매수심리는 급격히 위축되고 있다. 국토연구원 부동산시장연구센터 발표 자료에 따르면 지난달 전국 주택매매시장 소비심리지수는 103.0으로 올 들어 최저치를 기록했다. 일부 전문가들은 이 같은 시장 조정기에 주택구매에 신중해야 한다고 지적한다. 그 대안으로 저렴한 임대료를 지급하며 8~10년 동안 안정적인 주거를 제공하는 민간임대아파트가 제시되고 있다. 거주기간 동안 무주택 자격 또한 유지돼 향후 공공주택이나 민간아파트 청약 시에도 유리하다. 올해 하반기에도 전국에서 민간임대아파트가 공급된다. 8월에는 경북 경산시 하양지구에 ‘경산 하양지구 우미린 에코포레’ 787가구가 시장에 나온다. 우미건설이 짓는 경산 하양지구 우미린 에코포레는 전용면적 74㎡와 84㎡로 구성되며 실내골프연습장, 맘스스테이션, 작은도서관, 국공립어린이집 등 일반분양 아파트와 견줄만한 단지 내 시설 또한 조성된다. 같은 달 세종특별자치시 4-1생활권에는 공공지원 민간임대주택인 ‘세종 4-1 리슈빌 디어반 H1·H2’가 공급된다. H1블록은 전용면적 59~84㎡가 210가구, H2블록은 전용면적 74~84㎡가 325가구 규모로 지어진다. 단지 앞에는 BRT정류장이 있어 정부세종청사 등 세종시 내 주요 지역으로 이동이 편리하다. 충북 진천군 ‘진천 힐데스하임 레이크뷰’도 임차인을 모집한다. 총 679가구 전용면적 39㎡, 51㎡ 두 개 타입으로 조성되는 이 단지는 진천IC와 5분 거리에 있어 중부고속도로, 평택제천고속도로를 편리하게 이용할 수 있는 위치를 자랑한다. 산수산단과 덕산농공단지 등 주요 산업단지도 인근에 있어 입주 시 ‘직주근접’ 생활을 누릴 수 있다. 민보름 기자 brmin@edaily.co.kr

직장인이 수도권에서 집을 사려면 월급을 한 푼도 쓰지 않고 8년을 모아야 하는 것으로 조사됐다. 2019년만 해도 6.8년 걸렸던 기간이 1년 이상 길어진 셈이다. 국토교통부는 국토연구원에 의뢰해 지난해 7~12월 5만1000가구를 대상으로 진행한 '2020년도 주거실태조사' 결과를 13일 발표했다. 주거실태조사에 따르면 연 소득 대비 주택구입가격배수(PIR)가 전국기준 5.5배, 전국기준 8배로 나타났다. PIR이란 월급을 모두 모아 집을 산다고 가정하고 집을 사는데 걸리는 시간을 말한다. 수도권 PIR이 8배를 넘은 것은 주거실태조사를 시작한 2006년 이후 처음이다. 수도권을 제외한 다른 대부분 지역도 부동산 가격 급등으로 PIR이 증가했다. 광역시에서 PIR은 2019년 기준 5.5배에서 2020년 6배로, 같은 기간 도 지역은 3.6배에서 3.9배로 증가세를 보였다. 생애 최초로 주택을 마련하는 데 드는 시간도 6.9년에서 7.7년으로 늘었다. 자가에 거주하는 가구가 얼마나 되는지 나타내는 자가점유율은 지난해 기준 57.9%로 집계됐다. 2019년 58.0%를 기록했던 것과 비교하면 소폭 감소했다. 수도권에서는 50.0%에서 49.8%로, 광역시는 60.4%에서 60.1%로 줄었다. 반면 도 지역에서의 자가점유율은 68.8%에서 69.2%로 증가했다. 자신이 보유한 집에 사는 것과 관계없이 자가를 ‘보유’한 가구 비율(자가보유율)은 전국 60.6%로 전년 61.2%보다 감소했다. 연구원은 자가보유율이 낮아진 이유에 대해 가구 분화 현상을 이유로 제시했다. 부모에게 독립하는 1~2인 가구가 늘면서 집이 없는 사람이 증가했다는 뜻이다. 한 집에서 거주하는 기간은 7.6년으로 나타났다. 2019년(7.7년)과 큰 차이를 보이지 않았다. 점유 형태별로는 자기 집에 사는 자가 가구가 10.6년, 전·월세 세입자를 뜻하는 임차 가구는 3.2년 수준이었다. 이병희 기자 yi.byeonghee@joongang.co.kr